Las propiedades horizontales de hecho. Posibilidad de formación de elementos privativos en la división horizontal por segregación antes de la entrada en vigor de la LPH. Los complejos inmobiliarios de hecho. Las casas a caballo.

 

Casa junto a la vía del ferrocarril. Edward Hopper.

La Resolución DGSJFP de 5 de julio de 2023 analiza un caso en que, por segregación de una finca matriz perteneciente en comunidad a varias personas, se forma un elemento separado (una casa) a favor de uno de los copropietarios, manteniendo el suelo el carácter común.

La Dirección General considera que estamos ante un supuesto de propiedad horizontal, que califica de propiedad horizontal de hecho, por existir sin título formal de constitución. Aunque, en realidad, de lo que parece tratarse es de una situación transitoria, anterior a la LPH, en la que sí era posible el acceso de los pisos o locales de un edificio al registro de la propiedad sin previa formalización del título constitutivo de la división horizontal.

Dice la resolución:

"Para resolver la cuestión planteada en este recurso es determinante que la finca objeto de adjudicación hereditaria (número 7.226) figura inscrita a nombre de la causante, sin que pueda considerarse que sobre aquella exista una copropiedad romana o por cuotas. Debe entenderse que se trata de una propiedad horizontal de hecho, lo que ocurre en aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio –o conjunto inmobiliario– constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo. En este sentido se pronuncian las Resoluciones de este Centro Directivo de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de junio de 1960, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, según las cuales, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que de los asientos del Registro resulta que dichos elementos independientes se han formado (antes de la entada en vigor de la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de junio de 1960) mediante la técnica de la segregación. En efecto, es doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones, entre otras, de 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5 de abril de 1998, 26 de septiembre de 2002, 7 de abril de 2006, 24 de septiembre de 2015, 5 de septiembre de 2019, 2 y 9 de junio y 26 de noviembre de 2020 y 10 de enero de 2022, que el régimen de propiedad horizontal existe desde que «los varios pisos o locales pasan a pertenecer a diferentes personas aun cuando todavía no se haya formalizado e inscrito la constitución del régimen». Asimismo, las Resoluciones de 17 de octubre de 2010 o 27 de noviembre de 2013 ponen de relieve que «cuando la situación fáctica de un edificio es de división horizontal le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, aunque los propietarios no hayan otorgado el correspondiente título constitutivo», como menciona en la disposición transitoria primera de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y se desprende de su propio artículo primero. En definitiva, el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso objeto de este expediente. Por ello que debe considerarse que se trata de una verdadera propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma."

Las propiedades horizontales de hecho están reconocidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Así, el artículo 2º b de la LPH dispone:

"Esta Ley será de aplicación:

a) ...

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros ...".

Una dificultad adicional a las que de por sí plantea el régimen jurídico de estas propiedades horizontales o situaciones de complejo inmobiliario de hecho es la de su identificación. Esta identificación de la situación será relativamente clara en casos en que consten inscritos diversos elementos privativos de una edificación como fincas independientes, sin que se refleje registralmente el total régimen de propiedad horizontal, lo que era posible antes de la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960. Pero, fuera de ese supuesto, la identificación de la situación claramente se complica, especialmente cuanto implique la sujeción al régimen de la propiedad horizontal de terrenos no edificados.

Acreditada la existencia de una propiedad horizontal de hecho, no cabe ejercitar una acción de división sobre los elementos comunes (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2010, en en un supuesto de propiedad horizontal tumbada).

La Dirección General se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre las consecuencias de estas propiedades horizontales de hecho, y es de interés, al menos para mí, recordar su doctrina al respecto. Me limitaré a reseñar las resoluciones más recientes recaídas sobre la materia.

- La Resolución DGRN de 5 de septiembre de 2019 se refiere a una escritura de ampliación de obra y división horizontal de dos elementos privativos formados por segregación de un edificio. Se incorporaba certificado técnico de antigüedad y certificado del acuerdo de la junta de propietarios, autorizando la modificación. Posteriormente, se rectifica la escritura en el sentido de que solo se pretendía la división de los locales y no su constitución en régimen de propiedad horizontal. La Dirección General confirma la calificación negativa, considerando que ni cabe constituir en régimen de propiedad horizontal una parte del edificio, ni tampoco realizar actos de división, segregación o ampliación de obra referidos a algún elemento del edificio en situación de propiedad horizontal de hecho sin constituir previamente el régimen de propiedad horizontal de todo el inmueble. Se consideró, por otra parte insuficiente, el el acuerdo de la junta de propietarios, que no ampararía los actos que se pretendían realizar. 

Aquí se plantea la cuestión de si, en una de estas propiedades horizontales de hecho, cabe elevar a público acuerdos de la junta de propietarios y cómo se deben justificar estos, aunque la Dirección General no entra en estas materias, argumentando que el concreto contenido del acuerdo no amparaba los actos realizados.

- La Resolución DGRN de 2 de junio de 2020 se refiere a una escritura de división de un elemento de un edificio para dar lugar a diversos locales nuevos. Era una situación de propiedad horizontal de hecho, surgida antes de la LPH. La Dirección General confirma los defectos, considerando que sería necesaria para dicha división el consentimiento de todos los titulares de los pisos o locales del edificio y, además, la previa formalización del título de propiedad horizontal de todo el edificio.

- La Resolución DGRN de 26 de noviembre de 2020 se refiere a una escritura de donación de una parte integrante de una casa, siendo esta una única finca registral, configurándose dicha parte de casa como una cuota de la total casa con derecho sobre una parte de la misma, pretendiéndose hacer constar la superficie de esa parte de casa donada, pues registralmente constaba únicamente la superficie total de la casa. Dichas partes de casa venían siendo objeto de transmisiones separadas, dando lugar a las correspondientes inscripciones, tratándose de una situación nacida antes de la LPH. La Dirección General confirma la calificación negativa, considerando que estamos ante una situación de propiedad horizontal de hecho. Se admite que se practique la inscripción de la donación, como una situación de hecho consolidada y surgida antes de la reforma de la LPH, pero exigiendo para la constancia de la cabida de esa parte de casa "cumplir con las exigencias impuestas por la legislación urbanística e hipotecaria, contar con el consentimiento de todos los titulares de los elementos de hecho que integran la casa".

Obsérvese que esta resolución admite que se practique la inscripción de esa "parte de casa", aunque no conste reflejada la cabida de la misma, lo que se aparta de la doctrina general en la materia, según la cual es necesario para inscribir transmisiones de fincas inmatriculadas sin expresión de su cabida tramitar previamente los procedimientos hipotecarios precisos para determinar esa cabida, refiriéndose por tales a los de los artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria (así, Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020, entre otras). Por otra parte, de ello parece resultar que, en tal caso, no sería preciso el otorgamiento del título constitutivo formal de la división horizontal de todo el edificio, sino que bastaría con el consentimiento de los titulares registrales de todas las "partes de casa", y la determinación de la cabida de esa parte de casa a través de dichos procedimientos hipotecarios.

Sobre esta misma cuestión, la Resolución DGRN de 13 de diciembre de 2017, referida a una adjudicación hereditaria de una finca  registral descrita como "casa de dos pisos, cuya medida superficial no consta ...", expresándose unos linderos por los nombres de los colindantes, reitera su doctrina sobre la necesidad de subsanar el defecto de la falta de cabida para que sea posible la inscripción. Señala la DGRN que el defecto se deberá subsanar a través de los expedientes de los artículos 199 o 201.1 de la Ley Hipotecaria, pero no los del artículo 201.3 de dicha Ley. Dice la resolución:

"... la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada “ex novo”, sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna»". 

- La Resolución DGJFP de 11 de febrero de 2021 se refiere a un acta de incorporación de referencia catastral, otorgada por el titular registral de una finca, en la que se expresaba que determinada finca registral se correspondía con tres parcelas catastrales y que formaban una propiedad horizontal de hecho. En el registro se inscriben las referencias catastrales, sin indicar la situación de propiedad horizontal de hecho, por considerarlo una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial, lo que se confirma por la Dirección General.

- La Resolución DGSJFP de 10 de enero de 2022  se refiere a una escritura de herencia en que los herederos se adjudican las dos viviendas que formaban parte de un edificio, propiedad de la causante, aludiendo a existir sobre la edificación una situación de prehorizontalidad o propiedad horizontal de hecho, describiendo cada vivienda, con salida a la vía pública o a elementos comunes, y fijando a cada vivienda una cuota de participación y un número de orden y solicitando la apertura de folio separado a cada una de ellas. La cuestión aquí era si con las previsiones de la escritura de adjudicación de herencia, reconociendo la situación de propiedad horizontal y fijando un número de orden a cada elemento de la misma, se cumplía la exigencia de formalizar el título de la división horizontal. Para la Dirección General, en la escritura se cumplen los requisitos del artículo 5 de la LPH («el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial (…)») y 8 de la Ley Hipotecaria, adoptándose dicha decisión por todos los titulares del dominio del inmueble, por lo que procede la inscripción. Dice la resolución: "bien puede entenderse que lo que se hace por la escritura calificada no es sino formalizar la división horizontal de una finca mediante la adjudicación de esos elementos independientes, con sus elementos comunes correspondientes, en la forma prevista en el artículo 401 del Código Civil (cfr. artículos 406 y 1051 a 1081), sobre la base de la previa existencia de una situación fáctica de propiedad horizontal en la que faltaba también que los elementos ya de hecho independientes pasaran a pertenecer a diferentes personas".    

La resolución que ahora analizamos, recoge su previa doctrina, y declara lo siguiente:

"Ciertamente, en un régimen de propiedad horizontal de hecho, no pueden constituirse nuevos elementos independientes ni es posible la segregación de nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene; y tampoco es posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho proceder sólo en una de las fincas registrales segregadas a su división material, a la modificación de obra alterando su superficie construida, o a cualquier otra modificación hipotecaria, por el mero hecho de haber sido ya segregadas cuando no existía la Ley sobre propiedad horizontal. 

Pero tal circunstancia no debe confundirse con la inexistencia de la obligación de constituir formalmente el régimen de propiedad horizontal para las situaciones de hecho antes referidas, ni con la posibilidad de realizar válidamente actos dispositivos sobre los elementos privativos «de hecho» ya segregados de la finca matriz, algo que ha sido admitido por esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 2006, 5 de septiembre de 2019 y 2 de junio y 26 de noviembre de 2020). 

Tras la entrada en vigor de la citada Ley sobre propiedad horizontal, para que los elementos susceptibles de aprovechamiento separado puedan inscribirse como fincas independientes, es imprescindible que haya tenido acceso al Registro el título constitutivo de dicho régimen, sea otorgado por los propietarios que agoten las titularidades sobre el edificio, sea ordenado por una resolución judicial; lo que no cabrá ya en ningún caso es inscribir fincas independientes por vía de segregación. 

Mas, por otra parte, este Centro Directivo ha permitido que se sigan practicando asientos tanto respecto de pisos y locales que habían tenido acceso al Registro por vía de segregación con anterioridad a la ley, como respecto de partes de edificio que continuaban integradas en la finca matriz, en los términos que resultan del artículo 8.3.º de la Ley Hipotecaria, al observar que la disposición transitoria primera de la ley, si bien ordena la aplicación de sus preceptos a las situaciones de hecho de propiedad horizontal, no impone la adecuación de la ordenación jurídica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en cuanto pudieren oponerse a la ley. 

En definitiva, en el presente caso, no existe obstáculo que impida la inscripción de la transmisión de la finca objeto de adjudicación hereditaria, tal y como ha sucedido hasta ahora."

Por tanto, sobre estos elementos privativos formados por segregación de la finca matriz, sin otorgamiento de título previo de la propiedad horizontal, es posible celebrar negocios y que estos accedan al registro sin previa formalización de dicho título. 

Junto a las propiedades horizontales de hecho, también se ha ocupado la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General de los complejos inmobiliarios de hecho. Así:

- La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2021.

La conclusión fundamental de esta sentencia es que no cabe la aplicación del régimen legal de los complejos inmobiliarios a una situación de hecho cuando no existe ningún elemento o servicio común.

- La Resolución DGSJFP de 5 de julio de 2021.

La conclusión fundamental de esta resolución es que la formalización de la constitución de un complejo inmobiliario en escritura pública, existiendo una previa situación de complejo inmobiliario de hecho, no precisa un acuerdo unánime. 

- La Resolución DGSJFP de 28 de junio de 2021.

Esta resolución aborda tanto el régimen de los complejos inmobiliarios de hecho como la eficacia registral de su mención solo en los estatutos de las comunidades que los integran. Asumida la existencia de un complejo inmobiliario, rechaza que sea necesario el consentimiento de todos los propietarios de todos elementos del complejo para una dación en pago que afecta a un edificio de los que se integran en aquel.

Otras situaciones constructivas que podrían teóricamente encajarse en esta categoría de la propiedad horizontal de hecho, pero que no lo han sido por la jurisprudencia, ni por la doctrina de la Dirección General, son las de edificaciones independientes parcialmente superpuestas, como los llamados engalabernos o las casas a caballo. 

Este fenómeno de las casas empotradas o encabalgadas, admitido por la Jurisprudencia, para referirse a las situaciones de hecho en que parte de un edificio se apoya en un edificio distinto, negándose, ante la independencia física y jurídica de las dos edificaciones, cada una de ellas con su propia inscripción registral, que estemos ante una copropiedad o que fuera aplicable la Ley de Propiedad Horizontal, resolviéndose las relaciones entre ambas edificaciones con la aplicación analógica de las reglas de la medianería. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2005, en la que, ante el acceso independiente desde la vía pública a dos edificaciones, cuyo único elemento común es que el vuelo de una de ellas constituye el suelo de la otra, rechaza la aplicación a estas situaciones de las normas de la propiedad horizontal.

En cuanto a la doctrina de la Dirección General sobre estas casas a caballo:

- La Resolución DGRN de 20 de julio de 1998 trató de la inscripción de una sentencia en la que se declaraba el dominio del actor sobre partes de la superficie de una primera planta de una edificación, las cuales habían sido vendidas por su propietario en documento privado, posteriormente elevado a público tras la sentencia. Dichas partes de planta colindaban con otra edificación propia del comprador. La DGRN considera que se trata de una situación próxima a la propiedad horizontal, con exigencia de fijar una cuota de participación y salida propia del elementos a la vía pública, y termina adoptando una posición intermedia, pues, al tiempo que confirma la calificación negativa del registrador, prevé la adopción de una serie de medidas para reflejar la sentencia, a través de una anotación preventiva y la consignación de limitaciones en la inscripción de las edificaciones a las que la planta vendida pertenecía.

La Resolución DGRN de 18 de abril de 2016 se refiere a la inmatriculación, mediante expediente de dominio judicial, de una edificación, parte de cuya planta primera se hallaba situada sobre otra edificación inmatriculada y dividida horizontalmente. La DGRN señala, con carácter general, respecto de estas situaciones edificatorias, que:

"... debe admitirse que es un hecho -a veces motivado por razones históricas de configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las simples condiciones del terreno- la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo éste hallarse configurado en régimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso). Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distintas, como puede ser la de la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resoluciones de esta Dirección General de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009)".

La DGRN va a terminar rechazando la inmatriculación, proponiendo como soluciones la integración de la edificación que se pretendía inmatricular en un régimen de propiedad horizontal con aquella sobre la que se levantaba, o bien la declaración de la existencia de esta planta sobre la edificación colindante y su posterior segregación y agrupación a la que se pretendía inmatricular. En todo caso, todo ello requeriría el consentimiento del propietario de la edificación que servía de apoyo a aquella cuya inmatriculación se pretendía, sin que la notificación en el expediente de dominio equivalga a consentir.

- La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 ratifica esta doctrina, también en un caso de inmatriculación, considerando que la situación de casas a caballo o engalabernos debe, desde el punto de vista registral, ser precisada, siempre con consentimiento del propietario de ambas edificiones. Las soluciones posibles serían: una comunidad especial, con fijación de cuotas, la propiedad horizontal y una situación de medianería horizontal.