miércoles, 14 de enero de 2015

La inmatriculación por doble título. ¿Sigue siendo posible inmatricular una aportación a sociedad de gananciales? La Resolución DGRN de 1 de diciembre de 2014.

(Nota: la Ley 13/2015, de 24 de junio, modifica, entre otros artículos, el 205 de la Ley Hipotecaria, introduciendo una serie de novedades, que he comentado en la siguiente entrada:

http://www.iurisprudente.com/2015/07/la-inmatriculacion-mediante-doble.html)



A falta de nuevas noticias sobre el  Anteproyecto de reforma de la Ley Hipotecaria, nuestra legislación hipotecaria admite la inmatriculación mediante el sistema del doble título, siendo el procedimiento más común en la práctica. Sin embargo, lo cierto es que la reciente doctrina de la DGRN ha puesto en cuestión dicho procedimiento legal, a través de la creciente ampliación de las facultades calificadoras del registrador, partiendo de un principio discutible en sí, que las legalmente limitadas facultades calificadoras del registrador son suficientes para considerar fraudulenta la actuación de las partes. 

Comenzaré por exponer los requisitos de la inmatriculación mediante doble título, siguiendo la doctrina de la DGRN. Después me ocuparé de la discutible construcción de la DGRN sobre la calificación registral del carácter meramente instrumental de los títulos (que es uno de los varios eufemismos empleados para evitar hablar directamente de fraude). Por último, haré una referencia particular a la reciente resolución DGRN de 1 de diciembre de 2014, que cuestiona la inmatriculación de la aportación a gananciales, calificándola de “operación circular”, uno de los criterios que para la DGRN convierten la operación en sospechosa. 

Requisitos de la inmatriculación mediante doble título.

Se recogen en los artículos 205 Ley Hipotecaria y 298 Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que este último fue parcialmente anulado por la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

Dicha inmatriculación requiere:

- Que la finca cuya inmatriculación se pretende no esté previamente inmatriculada.

Es un requisito derivado de la propia naturaleza del procedimiento inmatriculador, que implica el acceso por primera vez de una finca registral al registro, mediante una primera inscripción de dominio sobre la misma.

La particularidad es que presenta esta cuestión es que contra la calificación registral que rechace la inmatriculación por considerar que la finca ya está previamente inmatriculada, en todo o en parte, no cabe recurso gubernativo, remitiéndose la decisión a la autoridad judicial, ex artículo 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (Resolución DGRN de 17 de octubre de 2006).

- Que ambos títulos consten formalizados escritura pública.

En cuanto al el título que se inmatricula (el segundo), la necesaria forma pública excluye el documento privado, incluso en aquéllos casos excepcionales en que este documento privado fuera suficiente para la inscripción, como el supuesto del heredero único (artículo 14 párrafo 3 Ley Hipotecaria: la instancia privada con el título sucesorio será bastante para inscribir a nombre del heredero único “los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante”).

Tampoco el título previo al que se inmatricula podrá estar formalizado en documento privado, aunque dicho documento privado tuviera fecha fehaciente ex artículo 1227 Código Civil (Resoluciones DGRN de 8 de septiembre de 2009 y 23 de enero 2012, con apoyo en la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª de 31 de enero de 2001).

La excepción que permite el documento privado para la inscripción a favor del heredero único tampoco será de aplicación al documento previo, pues está basada, como hemos dicho, en la existencia de una previa inscripción a favor del causante.

Curiosamente, varias bases de datos que he consultado, como la de la Ley y otras, afirman que el párrafo 5º del artículo 298 relativo al documento privado fehaciente no fue de los declarados nulos por la sentencia referida, señalando como anulados  los dos últimos párrafos de este apartado 1 del artículo 298 RH, que se refieren a los requisitos del documento fehaciente y al objeto del acta de notoriedad complementaria. En realidad, la sentencia referida declara nulos los párrafos 5º y 6º de dicho artículo 298 RH, esto es, el relativo a la admisión del documento privado con fecha fehaciente –párrafo 5º- y el que recoge los requisitos del documento fehaciente –párrafo 6º-. El párrafo último, que sería el 7º, relativo al acta de notoriedad complementaria, debe entenderse subsistente.

- Deben ser dos títulos materiales, aunque pueden estar recogidos en el mismo título formal.

Así lo admite la Resolución de 5 de junio de 2012, que después veremos.

- Es bastante con dos títulos, sin que se puedan exigir títulos previos a los dos que integran el título inmatriculador.

La norma solo exige dos títulos concordantes para la inmatriculación.

Un caso donde se ha considerado que falta el doble título es el de la venta con pacto de retro y la posterior retroventa. El argumento es que el ejercicio del retracto convencional resuelve la primera transmisión, con lo que faltaría el requisito legal del doble título, al margen de la previsible aplicación a este supuesto de la doctrina que después veremos sobre la instrumentalidad de la operación.

No cabe que el registrador pretenda la exhibición de títulos previos a los dos que exige la Ley para la inmatriculación. En este sentido, Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2013, en la que se pretendía la inmatriculación mediante un doble título de compra y adjudicación de herencia, separadas ambas escrituras por ocho años (años 2005 a 2013). El registrador alegaba que necesitaba la presentación del título invocado en la primera escritura a fin de una lograr una mejor búsqueda que evitase la doble inmatriculación. La DGRN afirma que “no puede colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador”.

Sin embargo, como veremos, en su doctrina sobre títulos instrumentales, la DGRN sí ha atendido a la falta de acreditación del título anterior al previo como indicio de instrumentalidad, lo que de hecho supone exigir la acreditación de más títulos de los previstos en la norma.

- El primer título ha de ser previo temporalmente al primero.

Esta exigencia, que es lógica, podría plantear alguna duda el caso de los títulos hereditarios, en cuanto, como veremos, la propia DGRN admite la consideración de la eficacia retroactiva de la aceptación en este ámbito, y dicha eficacia podría extenderse a la partición (artículo 405 Código Civil). Sin embargo, la Resolución de 12 de mayo de 2003 niega que sirva como título previo un documento de partición de fecha fehaciente posterior a la del título inmatriculable. A mi juicio, sin contradecir la doctrina de esta resolución, cabría distinguir el supuesto de heredero único, respecto del cual entiendo que, aunque la aceptación y manifestación de herencia sean posteriores formalmente al título inmatriculador, debe estarse a la fecha de la apertura de la sucesión, a la que se retrotraen los efectos de aquéllas, del caso de pluralidad de herederos, respecto de los cuales podría argumentarse sobre la base de que es la propia partición la que les atribuye el dominio exclusivo de los bienes ex artículo 1068 Código Civil. 

La redacción actual del artículo 298 Reglamento Hipotecario, tras la reforma de 4 de septiembre de 1998, se limita a exigir que la adquisición sea previa al título inmatriculador, sin que se exija un plazo de antelación determinado, a diferencia de la redacción anterior, que exigía que la adquisición previa fuese anterior en más de un año.

La Resolución DGRN de 28 de marzo de 2005 declaró que era suficiente como título previo una escritura de adición de herencia, sin que la circunstancia de haber sido otorgada un mes antes del título inmatriculable fuera obstáculo que impidiese la inscripción (al no destruir esta circunstancia la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis Ley del Notariado; es remarcable aquí la invocación de este principio, propia de otras épocas de la DGRN).

La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de Protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de las herederas. Destaca la naturaleza de título hereditario de este título previo y la circunstancia de haber fallecido el causante con varios  años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación de herencia.

La Resolución DGRN de 5 de junio de 2012, aborda un caso curioso (del que ya me he ocupado en otra entrada en relación con el derecho de transmisión), en el que en la misma escritura se documentan dos transmisiones hereditarias sucesivas, afirmándose en dicha escritura que la heredera en la primera transmisión hereditaria (la hija del primer causante, que era el titular catastral), ya fallecida en el momento del otorgamiento, existiendo título sucesorio a su favor (acta de declaración de herederos), había en vida aceptado tácitamente la herencia que le fue deferida, aceptación que es ratificada en la escritura por sus propios herederos, quienes realizan en la misma escritura una segunda adjudicación hereditaria a su favor. Al margen de la relación de esta cuestión con la de la naturaleza del derecho de transmisión, y la recepción por la DGRN en recientes resoluciones de la tesis de la transmisión directa entre el primer causante y el transmisario (aunque el caso de la resolución no es propiamente de derecho de transmisión, pues se dice que el primer heredero aceptó tácitamente en vida), lo que destaca, a nuestros efectos, es que se admite la documentación de las dos transmisiones en un solo título formal, afirmando la DGRN "De este modo se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa".

Sobre todo esto volveremos al tratar la cuestión del carácter meramente instrumental de los títulos.

- Ambos títulos deben ser concordantes.

Si existe discordancia entre ambos títulos, por ejemplo, en cuanto a la descripción de la finca, esto puede fundamentar la calificación negativa de la inmatriculación.

Pero debe tenerse en cuenta que no toda discordancia entre ambos títulos justificaría la calificación negativa, exigiéndose una “discordancia importante”.

En este sentido, la Resolución de 2 de junio de 2005. En el caso se trataba de dos escrituras de compraventa otorgadas con 24 años de diferencia, apreciándose diferencias descriptivas entre las fincas, una casa de 30 metros en la primera de las escrituras y de 60 metros en la segunda. Además, en la segunda escritura no se expresaba como título de adquisición de los vendedores la primera compra, sino que se decía haber sido comprada a quien la había vendido al vendedor en la primera de ellas. Coincidían tres de los cuatro linderos. La DGRN confirma la calificación negativa.

En la Resolución de 13 de septiembre de 2002 se pretendía la inmatriculación de una escritura de partición de herencia (otorgada en el año 2002) siendo el título previo una compraventa (otorgada en el año 1981). En la segunda escritura se transcribía la descripción del título previo y se adaptaba la descripción de la finca a la certificación catastral. La descripción del título previo discrepaba de forma importante de la catastral (tanto en la superficie –de 64 metros cuadrados en el título se pasaba a 1015 metros cuadrados en la descripción según el catastro- como en los linderos, que se variaban), rechazando la DGRN, por esta razón, la inmatriculación.

En la Resolución de 4 de enero de 2008 se plantea un caso similar, con la peculiaridad de que la diferencia a superficie es a menos, lo que no altera la decisión. Se pretende la inmatriculación de una compraventa, siendo el título previo una donación otorgada 14 años antes. En la escritura de compraventa se adapta la descripción del título previo a la catastral, existiendo diferencias notables en la descripción de las fincas, tanto en superficie  (de siete a cuatro áreas) como en tres de los cuatro linderos.

La Resolución DGRN de 7 de abril de 2009 declara que las discordancias descriptivas entre el título previo a favor del transmitente y el que debe ser objeto de inmatriculación pueden ser salvadas mediante acta de notoriedad complementaria, la cual puede ser utilizada no sólo cuando no exista el documento fehaciente anterior, sino cuando existiendo no es posible que el mismo sirva como antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre ambos.

- ¿Es necesaria la presentación ante el registro de ambos títulos?

Así lo declara la Resolución DGRN de 17 de julio de 2012, en relación con una escritura de compraventa en la que se reseñaba como título una previa herencia formalizada en una escritura pública anterior (en un caso, por cierto, de "mi registradora", aunque no fui yo el autor del documento presentado). El notario alegó que, con arreglo al artículo 205 Ley Hipotecaria, las circunstancias esenciales de la adquisición anterior se podrán tomar de los mismos documentos o de otros presentados al efecto. Para la DGRN, esta referencia hay que entenderla a la posibilidad de existencia de documentos complementarios o subsanatorios, pero se requiere la presentación de los dos títulos, pues, dice, el que el título inmatriculador está constituido por los dos documentos y que, en todo caso, la calificación del registrador se extiende "a la identidad de la finca del título previo y la que es objeto del título que se pretende inmatricular".

Parece resultar de la resolución que lo que debe comprobar el registrador es que la finca es la misma en ambos títulos y que la simple reseña del primero en el segundo, no es suficiente a tales efectos, lo que nos lleva a la cuestión de la delimitación del ámbito de calificación del registrador en relación con el título previo.

- ¿Puede calificar el registrador el título previo?

Se ha discutido cuál es el ámbito de la calificación del registrador en relación con el título previo al que se inmatricula. Esto es, si respecto de éste debe limitarse a comprobar que es un título traslativo y que reúne los requisitos legales o puede controlar de modo pleno su legalidad.

La DGRN, en la resolución que hemos citado de 5 de junio de 2012, afirma que dentro del ámbito de calificación registral está la coincidencia de las fincas en los dos títulos.

Es de destacar la Resolución DGRN de 2 de junio de 2005, que admite como título previo una escritura pública de compraventa, otorgada por mandatario verbal del vendedor, con veinticuatro años de antelación a la que se pretende inmatricular, a pesar de no constar fehacientemente la ratificación de aquélla. Declara la Resolución citada que el título previo “debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente.”

De esta resolución se extrae, a mi juicio, que el ámbito de calificación del primer título no es el mismo que el del segundo.

- Los títulos no pueden ser declarativos. La aportación a sociedad de gananciales, la disolución de comunidad y partición hereditaria.

Los dos títulos, previo e inmatriculador, deben ser traslativos o, al menos, no meramente declarativos.

Se ha dudado de este carácter en relación con supuestos como la disolución de comunidad de bienes o el de la aportación a la sociedad de gananciales.

En cuanto a la disolución de comunidad, su carácter de título inmatriculador fue reconocido por la Resolución DGRN de 26 de julio de 2011 (cuyo título previo era una aportación a la sociedad de gananciales de las cuotas indivisas, aunque otorgada siete meses antes de la disolución, afirmando también la Resolución citada el carácter inmatriculador de la aportación a la sociedad de gananciales, cuestión que a continuación veremos). Esta resolución parte de la naturaleza de la disolución, incluyendo también en su razonamiento a la partición de herencia, declarando que conforme a la jurisprudencia estos actos tienen una naturaleza intermedia entre los traslativos y los meramente declarativos, decantándose el Tribunal Supremo por la tesis de la naturaleza determinativa o especificativa.

Aunque la resolución citada equipara en cuanto a la naturaleza jurídica la partición con la disolución de comunidad, entiendo que esta equiparación debe ser matizada. La cuestión es si es necesaria, además del acto particional, el título sucesorio formal –testamento o declaración de herederos-, ya que la partición no es título que atribuya el dominio independientemente de la sucesión mortis causa. Entiendo que debe distinguirse el valor de la partición como título previo y como segundo título. Como título previo, teniendo en cuenta que la DGRN admite que la disolución de comunidad es título inmatriculador, quizás cabría admitir la partición, sin necesidad de título sucesorio formal, siempre que haya verdadera partición, por ser varios los herederos. A favor de esta tesis cabría, además, argumentar que la valoración del título previo no es necesariamente la misma que la del título que se inmatricula, como resulta de la ya citada Resolución de 2 de junio de 2005 (que admite como título previo una escritura pendiente de ratificación). Sin embargo, como título inmatriculador o segundo título, entiendo que necesariamente debe estar completada la eficacia de la partición con el título sucesorio formal.

Respecto de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, señala la Resolución DGRN de 31 de enero de 2014:

"La virtualidad en sí de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto -entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características-. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil y subsidiariamente por la normativa del Código Civil, debiendo quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible, especialmente la causa -que no puede presumirse a efectos registrales-".

Cuestión distinta es su posible valoración como operación instrumental, a lo que me refiero después.

- El caso de las modificaciones hipotecarias (división, segregación, agrupación, agregación de fincas, obra nueva y división horizontal).  

Los actos de modificación hipotecaria no tienen naturaleza traslativa, sino meramente declarativa, y por lo tanto, no pueden integrar ninguno de los dos títulos del procedimiento inmatriculador.

Cuestión distinta es el papel que pueden tener estos actos en dicho procedimiento de inmatriculación cuando concurren con dos títulos traslativos.

Se ha sostenido por algún autor que solo caben los actos de modificación hipotecaria de fincas ya inscritas, lo que le lleva a rechazar que quepa inmatricular una finca si, previamente a su inmatriculación, ha sido objeto, por ejemplo, de una segregación (esta es la opinión de Felix Rodríguez López – Dictámenes sobre problemas prácticos de derecho inmobiliario. Editorial Comares-). Sin embargo, su tesis, según la cual solo la finca registral tiene entidad para ser objeto de verdaderas modificaciones hipotecarias, parece poco conforme con la evolución legislativa que reconoce entidad, por ejemplo, a la parcela catastral y somete a la división de  fincas a los mismos requisitos urbanísticos, al margen de que estén o no inmatriculadas.

La DGRN ha rechazado la tesis expuesta. Así, la ya citada Resolución de 26 de julio de 2011 contempla un caso en el que el iter inmatriculador estaba integrado por una aportación a gananciales, una segregación intermedia y una posterior disolución de comunidad.

Con mayor claridad incluso, la Resolución DGRN de 6 de agosto de 2011, que expresamente rechaza que las modificaciones hipotecarias no quepan respecto a fincas no inmatriculadas. En el caso se trataba de una escritura de herencia, seguida de una segregación y finalmente una compraventa. Se admite la inmatriculación de la compraventa de la parcela segregada. Se admite además que es suficiente con la coincidencia de la certificación catastral descriptiva y gráfica con la finca matriz previa a la segregación.

En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 8 de agosto de 2009, que afirma que cuando se proceda a una segregación de una finca no inmatriculada, ello no exime de justificar el cumplimiento de los requisitos legales para la división de fincas.

En cuanto a la declaración de obra nueva, cuando se pretenda la inmatriculación de una edificación mediante su descripción en los títulos inmatriculadores, deberán observase los requisitos previstos para el acceso de las obras nuevas al registro de la propiedad (Resolución DGRN de 28 de mayo de 2011).

Caso particular es el de la división horizontal. Si como regla general los actos de modificación hipotecaria pueden preceder, ser intermedios o  posteriores al doble título inmatriculador, la división horizontal presenta la peculiaridad de exigir la inscripción de los elementos privativos la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal en folio en el que conste el edificio en su conjunto (apartados 4 y 5 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Ello hace dudosa la posibilidad de inmatricular directamente pisos o locales en un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin que conste previamente inmatriculado el edificio en su conjunto. Sin embargo, la Resolución DGRN de 23 de junio de 1995 consideró inmatriculable un título de donación de todos los elementos privativos (dos viviendas) de un edificio  que previamente a la donación se dividió horizontalmente. El  registrador alegaba en su calificación,  precisamente, que las viviendas del edificio no eran inmatriculables aisladamente, sino que su acceso al Registro como fincas independientes requería la previa inscripción del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, en el edificio matriz. En la escritura de donación se fijaba la cuota de cada vivienda y los estatutos del edificio. La DGRN revoca la calificación registral, destacando que lo donado son todos los elementos privativos que integran el edificio,  considerando que no cabía exigir la inscripción previa del edificio a favor de los donantes, pues esto era contrario a lo que los mismos habían pretendido. Parece deducirse de esta resolución que en la propia inscripción de cada vivienda podrá hacerse constar su pertenencia al edificio y su relación con los demás elementos privativos del mismo.  

- El caso de la donación o pacto sucesorio con reserva de usufructo y de la facultad de disponer. 

La Resolución DGRN de 6 de febrero de 2014 niega virtualidad inmatriculadora a un pacto de mejora formalizado con arreglo a la Ley de Derecho Civil de Galicia, argumentando que las limitaciones patrimoniales impuestas al mejorado (reserva del usufructo y de la facultad de disponer a favor de los mejorantes) convertían en meramente formal la nuda propiedad transmitida al mejorado, tesis que podría ser trasladable a la donación con las mismas limitaciones (en todo caso, de esta resolución, en cuanto afecta al Derecho Civil de Galicia y me permitirá hablar de los pactos sucesorios, posiblemente me ocupe en otra entrada).

- Certificación catastral.

Que se presente certificación catastral descriptiva y gráfica concordante con la descripción de la finca en el título cuya inmatriculación se pretende y en la que resulte que la finca esta catastrada a nombre del adquirente o del transmitente.

Debe tenerse en cuenta que el párrafo IV del apartado 1 del artículo 298 Reglamento Hipotecario exige la incorporación de la certificación catastral al título y que en este se exprese “necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular”. Es cuestionable, a mi juicio, que el registrador pueda apreciar la coincidencia de la finca que consta en el título con la de una certificación que se aporte ante el propio registrador, si en el título inmatriculador no consta la referencia catastral del mismo.

Respecto al alcance de la concordancia, la Instrucción DGRN de 26 de marzo de 1999 consideró que este requisito de la concordancia catastral no se extendía a la titularidad de las fincas colindantes y se debía considerar cumplido cuando las diferencias de superficie fueran inferiores a una décima parte. Sin embargo, las Resoluciones de 4 de diciembre de 2007 y de 12 de mayo de 2008 rechazan que sean admisibles diferencias de superficie inferiores a la décima parte, considerando que la coincidencia entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral tiene que ser total.

La Resolución DGRN de 26 de junio de 2003, en doctrina reiterada por la Resolución DGRN de 17 de diciembre de 2013, ante una agrupación de fincas inmatriculadas con otras que no lo estaban, admite que la concordancia tenga lugar respecto de la finca resultante de la agrupación. Esto no implica que respecto de las fincas no inmatriculadas no deba cumplirse el requisito del doble título, sin que el de agrupación pueda formar parte del doble título inmatriculador, pues carece de carácter traslativo.

Según la misma Instrucción DGRN de 26 de marzo de 1999, este requisito de concordancia con certificación catastral no es exigible a títulos de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley de 30 de diciembre de 1996. Recoge esta tesis la RDGRN de 19 de mayo de 2005.

Según la Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, esta concordancia se refiere al terreno, no a las edificaciones que puedan existir en el mismo y consten en la certificación catastral, cuando no se pretenda la inmatriculación de estas. Por el contrario, la Resolución DGRN de 11 de julio de 2003, en doctrina que debe considerarse superada, había considerado que la coincidencia con la certificación catastral debía extenderse a las construcciones existentes sobre la finca cuya inmatriculación se pretendía, sin permitir la inmatriculación del suelo sin dichas edificaciones.

- Edictos.

Que se publiquen edictos, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, durante el plazo de un mes.

Aunque la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 consideró que los edictos deberían publicarse con carácter previo a la inmatriculación, se ha seguido manteniendo en la práctica registral, hasta donde alcanzo, el sistema de publicación posterior a la inmatriculación.

- La doctrina de la DGRN sobre creación de títulos ad hoc o meramente instrumentales.

La DGRN ha declarado que no procederá la inmatriculación cuando se estime que la operación se ha articulado con la única finalidad de lograr la inmatriculación, esto es, cuando los títulos tengan carácter meramente instrumental, careciendo de base material real. Esto se relaciona con el fraude de derecho y se considera que el registrador puede en su calificación apreciar la existencia de esta instrumentalidad de los títulos.

La propia DGRN se ha referido a la flexibilización del rigor en la apreciación de las circunstancias reveladoras del posible fraude. La DGRN considera que, si bien no puede basarse el registrador en meras conjeturas o sospechas, la valoración de los factores reveladores del fraude por el funcionario calificador puede ser conjunta, habiendo enumerado la DGRN una serie de criterios que pueden ser tenidos en cuenta, aunque la lista está en permanente progresión a medida que se dictan nuevas resoluciones. Así, se han mencionado como indicios de fraude: la proximidad temporal entre los dos títulos otorgados, la inexistencia de títulos determinados anteriores a los dos que exige la ley o su falta de justificación, la llamada circularidad de los títulos (el bien no cambia finalmente de manos, lo que se ha aplicado a supuestos como la sociedad civil, negando, como veremos, su personalidad jurídica, o, en la resolución de 1 de diciembre de 2014, la aportación a gananciales), estar otorgados por una misma persona (Resolución de 26 de julio de 2005; se trataba de dos compras entre sociedades, coincidiendo la persona del administrador de la sociedad vendedora en el título previo y de la sociedad compradora en el título inmatriculador), la relación familiar entre los otorgantes, o (y esto es para nota) el escaso coste fiscal de la operación (verdaderamente parece que al Centro Directivo le molesta que algunas operaciones estén exentas de impuestos o tengan una tributación considerada por él “poco gravosa”, al punto de considerar la operación, por ello, menos lícita; no quiere uno pensar que la coincidencia personal que durante mucho tiempo ha existido en nuestro país entre funcionario calificador y liquidador de impuestos retribuido tuviera algo que ver con todo esto, y como no quiero pensarlo, no lo pienso).

La consecuencia de esta tesis es la falta de previsibilidad en la actuación de un órgano administrativo (y me refiero al registrador, que eso es lo que es, mal que les pese), lo que no parece muy conforme con el principio de seguridad jurídica.

Se diga lo que se diga, poder apreciar el fraude concede al registrador facultades poco coherentes con el procedimiento registral, caracterizado, teóricamente al menos, por la limitación de medios calificadores (los títulos y los asientos del registro, y para de contar, según la Ley al menos). Supone, además, consagrar un concepto objetivo de fraude, olvidando que la última jurisprudencia exige, para apreciar la figura, "una probada finalidad de defraudar la norma aplicable" (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2009, sobre el fraude en el ámbito del derecho internacional privado).

Pero es que la propia construcción de la llamada instrumentalidad, como equivalente al fraude, se muestra como contradictoria, en cuanto lleva a considerar ilícito que las partes sigan el procedimiento legal para obtener una finalidad lícita, la inmatriculación de los títulos.

Por supuesto que si los títulos fueran simulados serían nulos (artículo 1276 Código Civil). Pero el registrador carece de facultades para declarar la nulidad de un título por falta de causa, teniendo en cuenta, además, que nuestro derecho presume la existencia y licitud de la causa, incluso si no se expresara en el contrato (artículo 1277 Código Civil). Este fue precisamente el argumento que empleó la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de marzo de 2007, para anular la Resolución DGRN de 11 de mayo de 2006, afirmando el órgano judicial que las dudas deben resolverse a favor de la existencia de la existencia y validez de la cláusula. Obsérvese que el supuesto de hecho de la resolución anulada reunía casi todos los “indicios” que la propia DGRN considera reveladores del fraude, pues se trataba de dos títulos otorgados el mismo día, ante el mismo notario, entre padres e hijos, para terminar la finca el mismo titular inicial (el hijo) y, válgame el cielo, sin coste fiscal alguno (el hijo transmitía una finca a favor de sus padres,  que a continuación la retransmitían a favor del hijo, a través del dos pactos sucesorios regulados por la Ley de Derecho Civil de Galicia –apartación y mejora-).

Por último, con su tesis, prescinde clamorosamente la DGRN, aunque esto no cause demasiada sorpresa a estas alturas, de valorar que los títulos inmatriculadores se hayan otorgado ante otro funcionario público, el notario, que tiene la obligación legal de comprobar su regularidad, no solo formal, sino material (artículo 24 de la Ley del Notariado), y que estaría, por simples circunstancias fácticas, en una posición mucho mejor que la del registrador para valorar la intención de quienes prestan ante él consentimiento.

Quizás, en el fondo, todo se limite, precisamente, a que el sistema adolece del pecado original de la intervención notarial.

Como ejemplo de lo dicho, examinemos la curiosa Resolución DGRN de la DGRN de 21 de mayo de 2007, con la cual, según la propia confesión del Centro Directivo, se inicia su “fase flexible” en la calificación registral del fraude. Se pretendía una inmatriculación mediante doble título, siendo el primer título una escritura de compraventa, en la que la esposa confesaba que el esposo había adquirido una finca con dinero privativo, ex artículo 1324 Código Civil, y el segundo título era una aportación a la sociedad de gananciales.

Ambos actos –confesión de privatividad y aportación a gananciales- parecen claramente válidos en nuestro derecho, mientras no se demuestre su falsedad. Sin embargo, la  DGRN argumenta, sin rubor alguno, para  apreciar lo que llama carácter meramente instrumental de la operación, que las partes pudieron haber adquirido directamente para su sociedad de gananciales, ex artículo 1355 Código Civil. Dicha argumentación, que lleva a calificar de “fraudulento” el que se opte, de entre dos posibilidades igualmente lícitas, por la que permite la inmatriculación, carece de sentido alguno, a menos que concedamos que inmatricular una finca, conforme a lo legalmente previsto es, en sí mismo, un acto ilícito.

- La aplicación de esta doctrina sobre el carácter instrumental de los títulos a las aportaciones a la sociedad de gananciales.

Uno de los principales supuestos en los que la DGRN ha hecho aplicación de la doctrina expuesta ha sido el del negocio de aportación a la sociedad de gananciales, hasta llegar a la última resolución que mencionaremos, la de 1 de diciembre de 2014, en la que, por primera vez, se considera como indicio de fraude o instrumentalidad la propia naturaleza del negocio de aportación a gananciales.

Resumiré alguna de las resoluciones recaídas sobre la materia:

- En la Resolución de 16 de noviembre de 2009 se tiene en cuenta como circunstancia para considerar instrumentales los títulos, ser negocios de finalidad opuesta, la previa liquidación de una sociedad de gananciales y una posterior aportación a gananciales, a través de un doble cambio del régimen económico matrimonial, de gananciales a separación de bienes y de separación de bienes a gananciales, habiendo durado el régimen de separación ocho días (sin perjuicio de lo dicho y desde el punto de vista notarial, supuestos tan exagerados como el de esta resolución son desaconsejables a las partes, a mi juicio; siempre deberán tenerse en cuenta, además, las posibles repercusiones fiscales de la operación, pues es factible que Hacienda califique el supuesto de fraude, sobre todo en casos que impliquen, por ejemplo, a través de operaciones societarias inversas que encubran transmisiones, efectivos ahorros fiscales, aunque no sea el concreto caso de la resolución, en que el bien acaba en las mismas manos, no existiendo cambio de titular final).

- La Resolución de 25 de junio de 2012 rechaza una inmatriculación mediante doble título, en la que el primer título es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales y el segundo título una aportación a sociedad civil formada por los mismos cónyuges y un hijo.  Los dos títulos se habían otorgado el mismo día y ante el mismo notario. Se cuestiona en esta resolución la personalidad jurídica de la sociedad civil, lo que implica que no cambia el titular real del bien con el negocio de aportación a una sociedad civil, lo que es otra de las circunstancias (la circularidad) a tener en cuenta para apreciar el carácter puramente instrumental de los títulos (en cuanto a esta cuestión de la falta de personalidad jurídica de la sociedad civil, la propia DGRN parece haberse arrepentido de esta posición en posteriores resoluciones, como las de 28 y 29 de noviembre de 2013).

Esta resolución fue anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de de 2 de octubre de 2013, confirmando la del Juzgado, afirmando el Tribunal que no cabe que al registrador calificar con arreglo a simples dudas o conjeturas, afirmando que la apreciación de la simulación queda reservada a la autoridad judicial, lo que coincide con la tesis que hemos venido manteniendo.

- La Resolución DGRN de 30 de octubre de 2012, en un supuesto que presenta alguna similitud con el de la resolución de 21 de mayo de 2007, admite la inmatriculación en virtud de un doble título, siendo el segundo una aportación a gananciales, y el primero un documento de compraventa en el que la esposa confesaba la privatividad del precio, sobre la base de que, en el caso, el primer título –la compraventa- se había formalizado en documento privado otorgado doce años antes de la aportación, aunque fue elevado a público con carácter inmediatamente previo a ésta, lo que excluía, según la DGRN, la duda sobre su carácter meramente instrumental.

- La Resolución de 9 de mayo de 2013 rechaza una inmatriculación en la que el primer título es la aportación a una sociedad de gananciales y el segundo una escritura de compraventa, otorgadas ambas escrituras con carácter inmediatamente consecutivo, ante el mismo notario. En el caso, en la aportación a gananciales se invocaba como título adquisitivo del aportante el genérico de "justos y legítimos títulos". Las circunstancias que llevan a considerar meramente instrumentales los títulos son: "la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión como la que se aprecia en el binomio venta-hipoteca, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal".

- La Resolución de 29 de enero de 2014 considera meramente instrumentales y rechaza la inmatriculación de dos títulos, uno previo de disolución de comunidad y otro posterior de aportación a la sociedad de gananciales, otorgados ambos consecutivamente, ante el mismo notario. A diferencia del caso de la resolución anterior de 9 de mayo de 2013, en este supuesto, en el título previo se invocaba como título de los otorgantes uno concreto, una adquisición hereditaria, pero no se estimó suficiente porque dicho título “previo al previo” no se justificaba, lo que en el fondo viene a permitir al registrador entrar a valorar los títulos previos a los únicos dos que deberían integrar, según la normas aplicable, el procedimiento inmatriculador.   

- La Resolución de 31 de enero de 2014 rechaza la consideración de instrumental de los títulos, en un caso en que el título previo era una escritura de herencia y el título posterior a inmatricular, una aportación a la sociedad de gananciales. Destaca que el bien aportado era privativo por naturaleza, al haber sido adquirido por herencia, y que ésta se formalizó 21 días antes del otorgamiento de la escritura de aportación, confirmando su doctrina sobre el carácter de título traslativo de la aportación a gananciales a los efectos de la inmatriculación que afirma ser una posición reiterada  (citando, por cierto, antecedentes en resoluciones desde el año 1989).

- La Resolución de 29 de mayo de 2014 rechaza una inmatriculación por doble título en el que el primero de los títulos es una adjudicación pro indiviso y el segundo la disolución de la comunidad constituida en el primero, otorgándose ambos de forma consecutiva.

- La Resolución de 1 de diciembre de 2014.

Por último, me referiré especialmente a esta resolución, en cuanto constituye un paso más en la aplicación de la doctrina del fraude a la inmatriculación, al considerar que la propia naturaleza de la aportación a gananciales es uno de los indicios reveladores de la instrumentalidad de los títulos.

En el caso se rechaza la inmatriculación mediante doble título, siendo el primer título una escritura de donación y el segundo título una escritura de aportación a la sociedad de gananciales.

Las circunstancias de las que se deduce la instrumentalidad de los títulos son las ya habituales, en unión de una nueva: la naturaleza de la sociedad de gananciales.

Dice así la resolución: "el nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función económica, la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos familiares (madre e hija y cónyuges, en este caso), e incluso, la circularidad de la operación efectuada, ya que la finca, que inicialmente era privativa de la esposa, continúa al final del proceso dentro de su patrimonio si bien con carácter ganancial junto a su marido".

No se tiene en cuenta, como circunstancia favorable, a diferencia del caso de la anterior Resolución de 31 de enero de 2014, el que el bien procedente de una donación sea privativo por naturaleza.

Lo cierto es que, en la práctica, en las aportaciones a sociedad de gananciales, por definición, aparecerán diversos de los “índices fraudulentos” enumerados por la DGRN: relación entre las partes, que en cuanto a la aportación necesariamente son cónyuges, y en los títulos previos, si son donaciones o herencias, pues también serán normalmente familiares, el escaso coste fiscal (que le vamos a hacer si disfrutamos de un legislador fiscal generoso), a los que se añade ahora la famosa “circularidad”.

Por todo ello, a mi juicio, esta es una resolución aún más errónea que las que habitualmente ha venido pronunciando la DGRN, que solo merece crítica. Es cierto que concurría en el caso alguna circunstancia excepcional (se había tramitado un acta de notoriedad respecto del primer título de donación, en la que el notario, ante la oposición de terceros, había emitido un juicio desfavorable respecto de la notoriedad solicitada). Pero, en realidad, dichas circunstancias no fueron el fundamento de la resolución. Por lo tanto, su doctrina es equivocada, a mi juicio, al margen de estas peculiaridades del caso. Esas circunstancias especiales no servirán para salvar la crítica al que ha firmado la resolución, aunque sí pueden servir para acotar su aplicación en la práctica, pues, en caso contrario, llegaríamos a la conclusión de que la eficacia de la aportación a gananciales, como título inmatriculador, se verá en gran medida cuestionada.


Hasta aquí por hoy.

5 comentarios:

  1. En relación con la falta de exigencia de acreditar titulación anterior al título inmatriculador es inaplicable el art. 205 LH, es decir, el inmatriculante debe justificar la previa adquisición del derecho por el otorgante del título (a diferencia de lo que prevé art. 199 b) LH) ?

    ResponderEliminar
  2. Antes de nada aprovecho para felicitaros por vuestro blog. Además del interés de su contenido, para mí es una alegría ver cómo el derecho privado sigue despertando el interés de los estudiantes de derecho. En una parte es un interés egoísta en que siga habiendo una “cantera" de futuros profesionales del derecho dedicados a estas materias, y en otra parte el deseo más general de que “lo público" no lo devore todo.

    En cuanto a la pregunta que me hacéis no sé si la he entendido del todo. El inmatriculante por la vía del 199.b y 205 LH lo primero que necesita es un título público de adquisición, formalizado en documento público. Por ejemplo, una compra, una adjudicación de herencia o, incluso, una aportación a gananciales. Cojamos el primer caso como ejemplo. "A" vende a "B" una finca no inmatriculada en escritura pública. Ese es el primer requisito para que "B" pueda pretender la inmatriculación por título público. El segundo requisito a que se refiere la LH es que el enajenante o causante, en nuestro ejemplo el vendedor "A" justifique de modo fehaciente su propia adquisición. Así, no sería inmatriculable esa escritura de compraventa si el vendedor "A" se hubiera limitado a manifestar que adquirió la fica por compra, herencia, etcétera, sin justificación alguna de ello. Y la justificación puede lograrse por dos peocedimientos: 1) que "A" tenga a su vez un título público de adquisición. Por ejemplo "A" antes de vender a "B" compró a "C" la misma finca que después vendió a "B" o la heredó contando con título sucesorio y escritura de adjudicación. Ese sería el título previo, o la justificación fehaciente de la adquisición, que la DGRN exige últimamente que conste también en documento público (antes se admitía como título previo el documento privado con fecha fehaciente). Con estos dos títulos se cumplen los requisitos legales (al margen de otro generales en la inmatriculación, como la concordancia de la finca con la situación catastral). Por eso lo que no debería entrarse a valorar es si la persona que le transmitió a "A" tenía o no título. Por ejemplo, si "A" que ha vendido a "B" contaba con una previa escritura de herencia de su padre "C" con el correspondiente título sucesorio (testamento, declaración de herederos) de "C" a favor de "A", el que "C" no contará con un título fehaciente de adquisición no debería impedir la inmatriculación a favor de "B". Esto es, si tenemos la venta de "A" a favor de "B" y la previa herencia de "C" a favor de "A", el que en la escritura que documenta esa herencia previa a la venta el título adquisitivo de "C" no sea fehaciente es irrelevante. Podría decir la escritura de herencia que la finca pertenecía a "C" por el título que fuera, herencia de sus padres, compra u otro, sin necesidad de justificación; 2) por acta de notoriedad es que el notario diga que le consta por notoriedad que "A" era el dueño de la finca antes de venderla a "B", en cuyo caso ya no es necesario otra justificación de la titularidad de "A".

    ResponderEliminar
  3. En primer lugar, gracias por el comentario. La proliferación de blogs jurídicos animan a muchos a sumar su granito de arena y palabras así aún más.

    En relación con la pregunta, la explicación con el ejemplo que propone es muy clara. Quizá convenga que concrete algo más mi cuestión para hilar más fino. Me refiero a que el inciso relativo a la acreditación del título del párrafo 1 art. 205 LH es diferente al que prevé el artículo 199 b) de dicha Ley. Esto es, no es lo mismo "acreditar de modo fehaciente haber adquirido el derecho" que "acreditar de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente". Lo primero solo se conseguirá de la siguiente forma: dado que los bienes se adquieren y transmiten por ley, donación... (609 CC), y por virtud de la regla romana nemo plus iuris..., el inmatriculante debería probar que su tradens fuera dueño (esto es aportando las titulaciones que le preceden hasta que por la suma de posesiones pudiera invocar la usucapión en cuyo caso la adquisición tendría lugar cn independencia de la titularidad del enajenante). En cambio, lo segundo se realiza (entiendo) como usted ha explicado, es decir, en nuestro ejemplo la escritura de herencia (antetítulo) bastaría para acreditar fehacientemente el título adquisitivo del enajenante (artículo 199 b) LH).

    Lo segundo y no lo primero es lo que (creo) exige la DGRN como usted ha explicado. Por tanto, en rigor, la aportación del título de herencia creo que no justificaría fehacientemente la previa adquisición del derecho por B.

    Está de acuerdo?

    ResponderEliminar
  4. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

    ResponderEliminar
  5. Yo no pienso que el artículo 199 b y el 205 digan algo diferente, sino que se complementan y deben interpretarse coordinadamente, como además resulta del 298 RH que los desarrolla conjuntamente utilizando de modo indistinto los conceptos de acreditación de previa adquisición y de título adquisitivo, de lo que resulta, a mi juicio, que son el mismo supuesto. El 298 RH expresamente nos dice que el transmitente debe “acreditar haber adquirido el derecho mediante documento fehaciente”. Eso es no se exige más prueba de adquisición del derecho que la existencia de un documento fehaciente (que hoy la DGRN equipara a documento público). Los dos artículos exigen, según entiendo, que el transmitente tenga un título adquisitivo, y no una prueba plena de propiedad del transmitente al modo de una acción reivindicatoria, que creo que es a lo que tú te estás refiriendo. Si dijeran cosas diferentes, como tú apuntas, o bien habría que ver si uno excluye al otro, admitiendo una contradicción legislativa, o bien, si los dos supuestos son distintos y admisibles, uno de ellos sería inútil en la práctica pues siempre se acudiría al segundo, el que no exigiera dicha prueba plena de titularidad. En la línea que apuntas, quizás sí podría discutirse si en la adquisición por contrato, un título contractual sin modo sería bastante, aunque la exigencia de que el título previo conste en escritura pública ya cumpliría ese requisito, al menos en este ámbito. Pero incluso se ha llegado a admitir como título previo una compra no ratificada, según una resolución que citó en la entrada. Si exigimos al transmitente una prueba plena de propiedad con criterios similares a los judiciales, al margen de que sería impropio aplicar los criterios judiciales al ámbito notarial-registral, lo lógico sería permitir, una vez lograda dicha prueba, la inmatriculación directa a favor del propio transmitente, pero eso nos remitiría a otros supuestos inmatriculadores, como el de inmatriculación mediante expediente de dominio o, incluso, de sentencia declarativa inmatriculadora (sobre lo que también hay alguna resolución). El caso de la inmatriculación mediante doble título no piensa, a mi juicio, más que en que exista un título adquisitivo a favor del transmitente y previo a su transmisión y que, de modo genérico fuera suficiente por su naturaleza para adquirir la propiedad. Por ello, precisamente, la inmatriculación que se obtiene por esta vía tiene la limitación del artículo 207, a diferencia de la que se obtiene por expediente de dominio. La DGRN no creo que haya exigido esa prueba plena de propiedad en el transmitente. El caso de la herencia como título previo está admitido por la DGRN, sin que en ningún caso, al menos que yo sepa, se exija buscar títulos previos hasta 30 años, a lo que aludes (al margen de que pueda ser conveniente y de que exista, o existiera, una cierta práctica notarial en tal sentido). Otra cosa es la discutible tesis de la DGRN sobre que el registrador pueda apreciar el fraude de los títulos y que como indicio de esto sí se haya aludido a la no simultaneidad de los títulos o a que el título previo sea de alguna antigüedad, pero no se apoya en que el 199 y el 205 exijan cosas distintas, sino en una peculiar comprensión de las facultades calificadoras. Esta es mi opinión, al menos. De todas formas lo que planteas no deja de mostrar perspicacia, e insisto en que es agradable encontrar estudiantes con tal interés por estas materias.

    Un abrazo.

    ResponderEliminar