(Nota: la Ley 13/2015, de 24 de junio, modifica, entre otros artículos, el 205 de la Ley Hipotecaria, introduciendo una serie de novedades, que he comentado en la siguiente entrada: La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015).
A falta de nuevas noticias sobre el Anteproyecto de reforma de la Ley
Hipotecaria, nuestra legislación hipotecaria admite la inmatriculación mediante
el sistema del doble título, siendo el procedimiento más común en la práctica. Sin
embargo, lo cierto es que la reciente doctrina de la DGRN ha puesto en cuestión
dicho procedimiento legal, a través de la creciente ampliación de las facultades
calificadoras del registrador, partiendo de un principio discutible en sí, que
las legalmente limitadas facultades calificadoras del registrador son
suficientes para considerar fraudulenta la actuación de las partes.
Comenzaré por exponer los requisitos de la
inmatriculación mediante doble título, siguiendo la doctrina de la DGRN.
Después me ocuparé de la discutible construcción de la DGRN sobre la calificación
registral del carácter meramente instrumental de los títulos (que es uno de los
varios eufemismos empleados para evitar hablar directamente de fraude). Por
último, haré una referencia particular a la reciente resolución DGRN de 1 de
diciembre de 2014, que cuestiona la inmatriculación de la aportación a
gananciales, calificándola de “operación circular”, uno de los criterios que
para la DGRN convierten la operación en sospechosa.
Requisitos de la
inmatriculación mediante doble título.
Se recogen en los artículos 205 Ley
Hipotecaria y 298 Reglamento Hipotecario, teniendo en cuenta que este último
fue parcialmente anulado por la
Sentencia de la
Sala 3ª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.
Dicha inmatriculación requiere:
- Que
la finca cuya inmatriculación se pretende no esté previamente inmatriculada.
Es un requisito derivado de la propia
naturaleza del procedimiento inmatriculador, que implica el acceso por primera
vez de una finca registral al registro, mediante una primera inscripción de
dominio sobre la misma.
La particularidad es que presenta esta
cuestión es que contra la calificación registral que rechace la inmatriculación
por considerar que la finca ya está previamente inmatriculada, en todo o en
parte, no cabe recurso gubernativo, remitiéndose la decisión a la autoridad
judicial, ex artículo 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (Resolución DGRN de
17 de octubre de 2006).
- Que
ambos títulos consten formalizados escritura pública.
En cuanto al el título que se inmatricula (el
segundo), la necesaria forma pública excluye el documento privado, incluso en
aquéllos casos excepcionales en que este documento privado fuera suficiente
para la inscripción, como el supuesto del heredero único (artículo 14 párrafo 3
Ley Hipotecaria: la instancia privada con el título sucesorio será bastante
para inscribir a nombre del heredero único “los bienes y derechos de que en
el Registro era titular el causante”).
Tampoco el título previo al que se
inmatricula podrá estar formalizado en documento privado, aunque dicho
documento privado tuviera fecha fehaciente ex artículo 1227 Código Civil
(Resoluciones DGRN de 8 de septiembre de 2009 y 23 de enero 2012, con apoyo en la Sentencia del Tribunal
Supremo Sala 3ª de 31 de enero de 2001).
La excepción que permite el documento privado
para la inscripción a favor del heredero único tampoco será de aplicación al
documento previo, pues está basada, como hemos dicho, en la existencia de una
previa inscripción a favor del causante.
Curiosamente, varias bases de datos que he
consultado, como la de la Ley y otras, afirman que el párrafo 5º del artículo
298 relativo al documento privado fehaciente no fue de los declarados nulos por
la sentencia referida, señalando como anulados
los dos últimos párrafos de este apartado 1 del artículo 298 RH, que se
refieren a los requisitos del documento fehaciente y al objeto del acta de
notoriedad complementaria. En realidad, la sentencia referida declara nulos los
párrafos 5º y 6º de dicho artículo 298 RH, esto es, el relativo a la admisión
del documento privado con fecha fehaciente –párrafo 5º- y el que recoge los
requisitos del documento fehaciente –párrafo 6º-. El párrafo último, que sería
el 7º, relativo al acta de notoriedad complementaria, debe entenderse subsistente.
- Deben ser dos
títulos materiales, aunque pueden estar recogidos en el mismo título formal.
Así lo admite la Resolución de 5 de
junio de 2012, que después veremos.
- Es
bastante con dos títulos, sin que se puedan exigir títulos previos a los dos
que integran el título inmatriculador.
La norma solo exige dos títulos concordantes
para la inmatriculación.
Un caso donde se ha considerado que falta el
doble título es el de la venta con pacto de retro y la posterior retroventa. El
argumento es que el ejercicio del retracto convencional resuelve la primera
transmisión, con lo que faltaría el requisito legal del doble título, al margen
de la previsible aplicación a este supuesto de la doctrina que después veremos
sobre la instrumentalidad de la operación.
No cabe que el registrador pretenda la exhibición
de títulos previos a los dos que exige la Ley para la inmatriculación. En este sentido,
Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2013, en la que se pretendía la
inmatriculación mediante un doble título de compra y adjudicación de herencia, separadas
ambas escrituras por ocho años (años 2005 a 2013). El registrador alegaba
que necesitaba la presentación del título invocado en la primera escritura a
fin de una lograr una mejor búsqueda que evitase la doble inmatriculación. La
DGRN afirma que “no puede colegirse una genérica obligación de los
interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta
documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal
exigencia al título previo al inmatriculador”.
Sin embargo, como veremos, en su
doctrina sobre títulos instrumentales, la DGRN sí ha atendido a la falta de acreditación
del título anterior al previo como indicio de instrumentalidad, lo que de hecho
supone exigir la acreditación de más títulos de los previstos en la norma.
- El
primer título ha de ser previo temporalmente al primero.
Esta exigencia, que es lógica,
podría plantear alguna duda el caso de los títulos hereditarios, en cuanto,
como veremos, la propia DGRN admite la consideración de la eficacia retroactiva
de la aceptación en este ámbito, y dicha eficacia podría extenderse a la
partición (artículo 405 Código Civil). Sin embargo, la Resolución de 12 de mayo de 2003 niega que sirva
como título previo un documento de partición de fecha fehaciente posterior a la
del título inmatriculable. A mi juicio, sin contradecir la doctrina de esta resolución, cabría distinguir el supuesto de heredero único, respecto del cual entiendo que, aunque la aceptación y manifestación de herencia sean posteriores formalmente al título inmatriculador, debe estarse a la fecha de la apertura de la sucesión, a la que se retrotraen los efectos de aquéllas, del caso de pluralidad de herederos, respecto de los cuales podría argumentarse sobre la base de que es la propia partición la que les atribuye el dominio exclusivo de los bienes ex artículo 1068 Código Civil.
La redacción actual del artículo
298 Reglamento Hipotecario, tras la reforma de 4 de septiembre de 1998, se
limita a exigir que la adquisición sea previa al título inmatriculador, sin que
se exija un plazo de antelación determinado, a diferencia de la redacción
anterior, que exigía que la adquisición previa fuese anterior en más de un año.
La Resolución DGRN de 28 de marzo de 2005
declaró que era suficiente como título previo una escritura de adición de
herencia, sin que la circunstancia de haber sido otorgada un mes antes del
título inmatriculable fuera obstáculo que impidiese la inscripción (al no
destruir esta circunstancia la presunción de veracidad que se deriva del mismo
conforme al artículo 17 bis Ley del Notariado; es remarcable aquí la invocación de
este principio, propia de otras épocas de la DGRN).
La Resolución DGRN de 5 de junio
de 2012, aborda un caso curioso (del que ya me he ocupado en otra entrada en
relación con el derecho de transmisión), en el que en la misma escritura se
documentan dos transmisiones hereditarias sucesivas, afirmándose en dicha
escritura que la heredera en la primera transmisión hereditaria (la hija del
primer causante, que era el titular catastral), ya fallecida en el momento del
otorgamiento, existiendo título sucesorio a su favor (acta de declaración de
herederos), había en vida aceptado tácitamente la herencia que le fue deferida,
aceptación que es ratificada en la escritura por sus propios herederos, quienes
realizan en la misma escritura una segunda adjudicación hereditaria a su favor.
Al margen de la relación de esta cuestión con la de la naturaleza del derecho
de transmisión, y la recepción por la DGRN en recientes resoluciones de la
tesis de la transmisión directa entre el primer causante y el transmisario (aunque
el caso de la resolución no es propiamente de derecho de transmisión, pues se
dice que el primer heredero aceptó tácitamente en vida), lo que destaca, a
nuestros efectos, es que se admite la documentación de las dos transmisiones en
un solo título formal, afirmando la DGRN "De este modo se refleja mediante
documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones
hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa".
Sobre todo esto volveremos al
tratar la cuestión del carácter meramente instrumental de los títulos.
- Ambos
títulos deben ser concordantes.
Si existe discordancia entre ambos títulos,
por ejemplo, en cuanto a la descripción de la finca, esto puede fundamentar la
calificación negativa de la inmatriculación.
Pero debe tenerse en cuenta que no toda
discordancia entre ambos títulos justificaría la calificación negativa,
exigiéndose una “discordancia importante”.
En este sentido, la Resolución de 2 de junio
de 2005. En el caso se trataba de dos escrituras de compraventa otorgadas con
24 años de diferencia, apreciándose diferencias descriptivas entre las fincas,
una casa de 30 metros en la primera de las escrituras y de 60 metros en la
segunda. Además, en la segunda escritura no se expresaba como título de
adquisición de los vendedores la primera compra, sino que se decía haber sido comprada
a quien la había vendido al vendedor en la primera de ellas. Coincidían tres de
los cuatro linderos. La DGRN confirma la calificación negativa.
En la Resolución de 13 de septiembre de 2002
se pretendía la inmatriculación de una escritura de partición de herencia (otorgada
en el año 2002) siendo el título previo una compraventa (otorgada en el año
1981). En la segunda escritura se transcribía la descripción del título previo
y se adaptaba la descripción de la finca a la certificación catastral. La
descripción del título previo discrepaba de forma importante de la catastral
(tanto en la superficie –de 64 metros cuadrados en el título se pasaba a 1015
metros cuadrados en la descripción según el catastro- como en los linderos, que
se variaban), rechazando la DGRN, por esta razón, la inmatriculación.
En la Resolución de 4 de enero de 2008 se plantea
un caso similar, con la peculiaridad de que la diferencia a superficie es a
menos, lo que no altera la decisión. Se pretende la inmatriculación de una
compraventa, siendo el título previo una donación otorgada 14 años antes. En la
escritura de compraventa se adapta la descripción del título previo a la
catastral, existiendo diferencias notables en la descripción de las fincas, tanto
en superficie (de siete a cuatro áreas) como
en tres de los cuatro linderos.
La Resolución DGRN de 7 de abril
de 2009 declara que las discordancias descriptivas entre el título previo a
favor del transmitente y el que debe ser objeto de inmatriculación pueden ser
salvadas mediante acta de notoriedad complementaria, la cual puede ser
utilizada no sólo cuando no exista el documento fehaciente anterior, sino
cuando existiendo no es posible que el mismo sirva como antetítulo
inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las
diferencias descriptivas entre ambos.
La Resolución DGRN de
La Resolución DGRN de
- ¿Es necesaria la
presentación ante el registro de ambos títulos?
Así lo
declara la Resolución DGRN de 17 de julio de 2012, en relación con una
escritura de compraventa en la que se reseñaba como título una previa herencia
formalizada en una escritura pública anterior (en un caso, por cierto, de
"mi registradora", aunque no fui yo el autor del documento
presentado). El notario alegó que, con arreglo al artículo 205 Ley Hipotecaria,
las circunstancias esenciales de la adquisición anterior se podrán tomar de los
mismos documentos o de otros presentados al efecto. Para la DGRN, esta
referencia hay que entenderla a la posibilidad de existencia de documentos
complementarios o subsanatorios, pero se requiere la presentación
de los dos títulos, pues, dice, el que el título inmatriculador está
constituido por los dos documentos y que, en todo caso, la calificación del
registrador se extiende "a la identidad de la finca del título previo y la
que es objeto del título que se pretende inmatricular".
Parece resultar de la resolución que lo que
debe comprobar el registrador es que la finca es la misma en ambos títulos y
que la simple reseña del primero en el segundo, no es suficiente a tales
efectos, lo que nos lleva a la cuestión de la delimitación del ámbito de
calificación del registrador en relación con el título previo.
- ¿Puede
calificar el registrador el título previo?
Se ha discutido cuál es el ámbito de la
calificación del registrador en relación con el título previo al que se
inmatricula. Esto es, si respecto de éste debe limitarse a comprobar que es un
título traslativo y que reúne los requisitos legales o puede controlar de modo
pleno su legalidad.
La DGRN, en la resolución que hemos citado de
5 de junio de 2012, afirma que dentro del ámbito de calificación registral está
la coincidencia de las fincas en los dos títulos.
Es de destacar la Resolución DGRN de 2 de junio de 2005, que admite como título previo una escritura pública de
compraventa, otorgada por mandatario verbal del vendedor, con veinticuatro años
de antelación a la que se pretende inmatricular, a pesar de no constar
fehacientemente la ratificación de aquélla. Declara la Resolución citada que el
título previo “debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad
suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido
por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente.”
De esta resolución se extrae, a mi juicio, que el ámbito de
calificación del primer título no es el mismo que el del segundo.
- Los
títulos no pueden ser declarativos. La aportación a sociedad de gananciales, la
disolución de comunidad y partición hereditaria.
Los dos títulos, previo e inmatriculador,
deben ser traslativos o, al menos, no meramente declarativos.
Se ha dudado de este carácter en relación con supuestos como la disolución de comunidad de bienes o el de la aportación a la sociedad de gananciales.
En cuanto a la disolución de comunidad, su
carácter de título inmatriculador fue reconocido por la Resolución DGRN de 26
de julio de 2011 (cuyo título previo era una aportación a la sociedad de
gananciales de las cuotas indivisas, aunque otorgada siete meses antes de la
disolución, afirmando también la Resolución citada el carácter inmatriculador
de la aportación a la sociedad de gananciales, cuestión que a continuación
veremos). Esta resolución parte de la naturaleza de la disolución, incluyendo
también en su razonamiento a la partición de herencia, declarando que conforme
a la jurisprudencia estos actos tienen una naturaleza intermedia entre los
traslativos y los meramente declarativos, decantándose el Tribunal Supremo por
la tesis de la naturaleza determinativa o especificativa.
Aunque la resolución citada equipara en
cuanto a la naturaleza jurídica la partición con la disolución de comunidad,
entiendo que esta equiparación debe ser matizada. La cuestión es si es
necesaria, además del acto particional, el título sucesorio formal –testamento
o declaración de herederos-, ya que la partición no es título que atribuya el
dominio independientemente de la sucesión mortis causa. Entiendo que debe
distinguirse el valor de la partición como título previo y como segundo título.
Como título previo, teniendo en cuenta que la DGRN admite que la disolución de
comunidad es título inmatriculador, quizás cabría admitir la partición, sin
necesidad de título sucesorio formal, siempre que haya verdadera partición, por
ser varios los herederos. A favor de esta tesis cabría, además, argumentar que
la valoración del título previo no es necesariamente la misma que la del título
que se inmatricula, como resulta de la ya citada Resolución de 2 de junio de
2005 (que admite como título previo una escritura pendiente de ratificación).
Sin embargo, como título inmatriculador o segundo título, entiendo que
necesariamente debe estar completada la eficacia de la partición con el título
sucesorio formal.
Respecto de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, señala la Resolución DGRN de 31 de enero de 2014:
"La virtualidad en sí de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto -entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características-. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil y subsidiariamente por la normativa del Código Civil, debiendo quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible, especialmente la causa -que no puede presumirse a efectos registrales-".
Cuestión distinta es su posible valoración como operación instrumental, a lo que me refiero después.
Respecto de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, señala la Resolución DGRN de 31 de enero de 2014:
"La virtualidad en sí de la aportación a la sociedad de gananciales como título inmatriculador, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto -entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características-. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil y subsidiariamente por la normativa del Código Civil, debiendo quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible, especialmente la causa -que no puede presumirse a efectos registrales-".
Cuestión distinta es su posible valoración como operación instrumental, a lo que me refiero después.
- El caso de las modificaciones hipotecarias (división, segregación, agrupación, agregación de fincas, obra nueva y división horizontal).
Los actos de modificación hipotecaria no
tienen naturaleza traslativa, sino meramente declarativa, y por lo tanto, no
pueden integrar ninguno de los dos títulos del procedimiento inmatriculador.
Cuestión distinta es el papel que pueden
tener estos actos en dicho procedimiento de inmatriculación cuando concurren
con dos títulos traslativos.
Se ha sostenido por algún autor que solo
caben los actos de modificación hipotecaria de fincas ya inscritas, lo que le
lleva a rechazar que quepa inmatricular una finca si, previamente a su
inmatriculación, ha sido objeto, por ejemplo, de una segregación (esta es la
opinión de Felix Rodríguez López – Dictámenes sobre problemas prácticos de
derecho inmobiliario. Editorial Comares-). Sin embargo, su tesis, según la cual
solo la finca registral tiene entidad para ser objeto de verdaderas
modificaciones hipotecarias, parece poco conforme con la evolución legislativa
que reconoce entidad, por ejemplo, a la parcela catastral y somete a la
división de fincas a los mismos
requisitos urbanísticos, al margen de que estén o no inmatriculadas.
La DGRN ha rechazado la tesis expuesta. Así,
la ya citada Resolución de 26 de julio de 2011 contempla un caso en el que el
iter inmatriculador estaba integrado por una aportación a gananciales, una
segregación intermedia y una posterior disolución de comunidad.
Con mayor claridad incluso, la ResoluciónDGRN de 6 de agosto de 2011, que expresamente rechaza que las modificaciones
hipotecarias no quepan respecto a fincas no inmatriculadas. En el caso se
trataba de una escritura de herencia, seguida de una segregación y finalmente
una compraventa. Se admite la inmatriculación de la compraventa de la parcela
segregada. Se admite además que es suficiente con la coincidencia de la
certificación catastral descriptiva y gráfica con la finca matriz previa a la
segregación.
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 8
de agosto de 2009, que afirma que cuando se proceda a una segregación de una
finca no inmatriculada, ello no exime de justificar el cumplimiento de los
requisitos legales para la división de fincas.
En cuanto a la declaración de obra nueva,
cuando se pretenda la inmatriculación de una edificación mediante su
descripción en los títulos inmatriculadores, deberán observase los requisitos
previstos para el acceso de las obras nuevas al registro de la propiedad
(Resolución DGRN de 28 de mayo de 2011).
Caso particular es el de la división
horizontal. Si como regla general los actos de modificación hipotecaria pueden
preceder, ser intermedios o posteriores
al doble título inmatriculador, la división horizontal presenta la peculiaridad
de exigir la inscripción de los elementos privativos la previa inscripción del régimen
de propiedad horizontal en folio en el que conste el edificio en su conjunto
(apartados 4 y 5 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Ello hace dudosa la
posibilidad de inmatricular directamente pisos o locales en un edificio en
régimen de propiedad horizontal, sin que conste previamente inmatriculado el
edificio en su conjunto. Sin embargo, la Resolución DGRN de 23 de junio de 1995
consideró inmatriculable un título de donación de todos los elementos
privativos (dos viviendas) de un edificio que previamente a la donación se dividió
horizontalmente. El registrador alegaba en su
calificación, precisamente, que las
viviendas del edificio no eran inmatriculables aisladamente, sino que su acceso
al Registro como fincas independientes requería la previa inscripción del
título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, en el edificio matriz.
En la escritura de donación se fijaba la cuota de cada vivienda y los estatutos
del edificio. La DGRN revoca la calificación registral, destacando que lo
donado son todos los elementos privativos que integran el edificio, considerando que no cabía exigir la
inscripción previa del edificio a favor de los donantes, pues esto era
contrario a lo que los mismos habían pretendido. Parece deducirse de esta
resolución que en la propia inscripción de cada vivienda podrá hacerse constar
su pertenencia al edificio y su relación con los demás elementos privativos del
mismo.
También es de interés, en relación con esta materia, la Resolución DGRN de 24 de enero de 2004, que en una inmatriculación mediante expediente de dominio de una parte de una edificación, confirma la calificación registral que exigía el previo otorgamiento del título de propiedad horizontal.
También es de interés, en relación con esta materia, la Resolución DGRN de 24 de enero de 2004, que en una inmatriculación mediante expediente de dominio de una parte de una edificación, confirma la calificación registral que exigía el previo otorgamiento del título de propiedad horizontal.
- El
caso de la donación o pacto sucesorio con reserva de usufructo y de la facultad
de disponer.
La Resolución DGRN de 6 de febrero de 2014
niega virtualidad inmatriculadora a un pacto de mejora formalizado con arreglo
a la Ley de Derecho Civil de Galicia, argumentando que las limitaciones
patrimoniales impuestas al mejorado (reserva del usufructo y de la facultad de
disponer a favor de los mejorantes) convertían en meramente formal la nuda
propiedad transmitida al mejorado, tesis que podría ser trasladable a la
donación con las mismas limitaciones (en todo caso, de esta resolución, en
cuanto afecta al Derecho Civil de Galicia y me permitirá hablar de los pactos
sucesorios, posiblemente me ocupe en otra entrada).
- Certificación
catastral.
Que se presente certificación catastral
descriptiva y gráfica concordante con la descripción de la finca en el título
cuya inmatriculación se pretende y en la que resulte que la finca esta
catastrada a nombre del adquirente o del transmitente.
Debe tenerse en cuenta que el párrafo IV del
apartado 1 del artículo 298 Reglamento Hipotecario exige la incorporación de la
certificación catastral al título y que en este se exprese “necesariamente la
referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular”. Es
cuestionable, a mi juicio, que el registrador pueda apreciar la coincidencia de
la finca que consta en el título con la de una certificación que se aporte ante
el propio registrador, si en el título inmatriculador no consta la referencia
catastral del mismo.
Respecto al alcance de la concordancia, la
Instrucción DGRN de 26 de marzo de 1999 consideró que este requisito de la
concordancia catastral no se extendía a la titularidad de las fincas colindantes
y se debía considerar cumplido cuando las diferencias de superficie fueran
inferiores a una décima parte. Sin embargo, las Resoluciones de 4 de diciembre
de 2007 y de 12 de mayo de 2008 rechazan que sean admisibles diferencias de
superficie inferiores a la décima parte, considerando que la coincidencia entre
la descripción de la finca en el título y la certificación catastral tiene que
ser total.
La Resolución DGRN de 26 de junio de 2003, en doctrina reiterada por la Resolución DGRN de 17 de diciembre de 2013, ante una agrupación de fincas inmatriculadas con otras que no lo estaban, admite que la concordancia tenga lugar respecto de la finca resultante de la agrupación. Esto no implica que respecto de las fincas no inmatriculadas no deba cumplirse el requisito del doble título, sin que el de agrupación pueda formar parte del doble título inmatriculador, pues carece de carácter traslativo.
La Resolución DGRN de 26 de junio de 2003, en doctrina reiterada por la Resolución DGRN de 17 de diciembre de 2013, ante una agrupación de fincas inmatriculadas con otras que no lo estaban, admite que la concordancia tenga lugar respecto de la finca resultante de la agrupación. Esto no implica que respecto de las fincas no inmatriculadas no deba cumplirse el requisito del doble título, sin que el de agrupación pueda formar parte del doble título inmatriculador, pues carece de carácter traslativo.
Según la misma Instrucción DGRN
de 26 de marzo de 1999, este requisito de concordancia con certificación
catastral no es exigible a títulos de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley de 30 de diciembre de
1996. Recoge esta tesis la RDGRN de 19 de mayo de 2005.
Según la Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, esta concordancia se refiere al terreno, no a las edificaciones que puedan existir en el mismo y consten en la certificación catastral, cuando no se pretenda la inmatriculación de estas. Por el contrario, la Resolución DGRN de 11 de julio de 2003, en doctrina que debe considerarse superada, había considerado que la coincidencia con la certificación catastral debía extenderse a las construcciones existentes sobre la finca cuya inmatriculación se pretendía, sin permitir la inmatriculación del suelo sin dichas edificaciones.
Esta resolución de 2016 cita como antecedentes de su doctrina la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014 y la Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2015. En los casos de todas estas resoluciones, existiendo unas edificaciones en la finca según la certificación catastral, se pretendía solo la inmatriculación del suelo, lo que se considera posible, siempre que la descripción de este coincida con la certificación catastral. Distinto sería el que se pretendiera inmatricular la edificación que existe sobre el suelo, en cuyo caso sí se exigiría la coincidencia con la certificación catastral de aquella. No obstante, entiendo que sería posible solicitar la inmatriculación solo del suelo, aunque en la certificación catastral constase la edificación correspondiente, y posteriormente declarar sobre el suelo inmatriculado una edificación con base en la certificación técnica de antigüedad, pues ni estaríamos ante una propia inmatriculación de la edificación, ni la certificación técnica para declarar la obra nueva, sea o no por antigüedad, debe ajustarse al catastro, siendo un medio independiente de la misma. Este fue precisamente el supuesto resuelto por la citada Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, en donde a la escritura cuya inmatriculación se solicitaba, sin constancia de las edificaciones que catastralmente existían sobre la misma, siguió con número inmediato posterior, una declaración de obra, basada en certificación técnica de antigüedad, y con unas superficies distintas y superiores a las que constaban en el catastro, procedimiento que se considera posible. Parece que la misma solución debe ser posible con la legislación vigente, pues aunque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exija hoy, para la declaración de obra nueva, la delimitación geográfica de la porción ocupada por la edificación, no impone que esto se haga a través de la certificación catastral.
- Edictos.
Según la Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, esta concordancia se refiere al terreno, no a las edificaciones que puedan existir en el mismo y consten en la certificación catastral, cuando no se pretenda la inmatriculación de estas. Por el contrario, la Resolución DGRN de 11 de julio de 2003, en doctrina que debe considerarse superada, había considerado que la coincidencia con la certificación catastral debía extenderse a las construcciones existentes sobre la finca cuya inmatriculación se pretendía, sin permitir la inmatriculación del suelo sin dichas edificaciones.
Esta resolución de 2016 cita como antecedentes de su doctrina la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014 y la Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2015. En los casos de todas estas resoluciones, existiendo unas edificaciones en la finca según la certificación catastral, se pretendía solo la inmatriculación del suelo, lo que se considera posible, siempre que la descripción de este coincida con la certificación catastral. Distinto sería el que se pretendiera inmatricular la edificación que existe sobre el suelo, en cuyo caso sí se exigiría la coincidencia con la certificación catastral de aquella. No obstante, entiendo que sería posible solicitar la inmatriculación solo del suelo, aunque en la certificación catastral constase la edificación correspondiente, y posteriormente declarar sobre el suelo inmatriculado una edificación con base en la certificación técnica de antigüedad, pues ni estaríamos ante una propia inmatriculación de la edificación, ni la certificación técnica para declarar la obra nueva, sea o no por antigüedad, debe ajustarse al catastro, siendo un medio independiente de la misma. Este fue precisamente el supuesto resuelto por la citada Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, en donde a la escritura cuya inmatriculación se solicitaba, sin constancia de las edificaciones que catastralmente existían sobre la misma, siguió con número inmediato posterior, una declaración de obra, basada en certificación técnica de antigüedad, y con unas superficies distintas y superiores a las que constaban en el catastro, procedimiento que se considera posible. Parece que la misma solución debe ser posible con la legislación vigente, pues aunque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exija hoy, para la declaración de obra nueva, la delimitación geográfica de la porción ocupada por la edificación, no impone que esto se haga a través de la certificación catastral.
Que se publiquen edictos, en el
tablón de anuncios del Ayuntamiento, durante el plazo de un mes.
Aunque la Sentencia del Tribunal
Supremo de 31 de enero de 2001 consideró que los edictos deberían publicarse
con carácter previo a la inmatriculación, se ha seguido manteniendo en la
práctica registral, hasta donde alcanzo, el sistema de publicación posterior a
la inmatriculación.
- La doctrina de la DGRN sobre creación de títulos ad hoc o meramente
instrumentales.
La DGRN ha declarado que no
procederá la inmatriculación cuando se estime que la operación se ha articulado
con la única finalidad de lograr la inmatriculación, esto es, cuando los
títulos tengan carácter meramente instrumental, careciendo de base material
real. Esto se relaciona con el fraude de derecho y se considera que el
registrador puede en su calificación apreciar la existencia de esta
instrumentalidad de los títulos.
La propia DGRN se ha referido a
la flexibilización del rigor en la apreciación de las circunstancias
reveladoras del posible fraude. La DGRN considera que, si bien no puede basarse
el registrador en meras conjeturas o sospechas, la valoración de los factores reveladores
del fraude por el funcionario calificador puede ser conjunta, habiendo enumerado
la DGRN una serie de criterios que pueden ser tenidos en cuenta, aunque la
lista está en permanente progresión a medida que se dictan nuevas resoluciones.
Así, se han mencionado como indicios de fraude: la proximidad temporal entre
los dos títulos otorgados, la inexistencia de títulos determinados anteriores a
los dos que exige la ley o su falta de justificación, la llamada circularidad
de los títulos (el bien no cambia finalmente de manos, lo que se ha aplicado a
supuestos como la sociedad civil, negando, como veremos, su personalidad
jurídica, o, en la resolución de 1 de diciembre de 2014, la aportación a
gananciales), estar otorgados por una misma persona (Resolución de 26 de julio de
2005; se trataba de dos compras entre sociedades, coincidiendo la persona del
administrador de la sociedad vendedora en el título previo y de la sociedad
compradora en el título inmatriculador), la relación familiar entre los
otorgantes, o (y esto es para nota) el escaso coste fiscal de la operación (verdaderamente
parece que al Centro Directivo le molesta que algunas operaciones estén exentas
de impuestos o tengan una tributación considerada por él “poco gravosa”, al
punto de considerar la operación, por ello, menos lícita; no quiere uno pensar que
la coincidencia personal que durante mucho tiempo ha existido en nuestro país entre
funcionario calificador y liquidador de impuestos retribuido tuviera algo que
ver con todo esto, y como no quiero pensarlo, no lo pienso).
La consecuencia de esta tesis es la
falta de previsibilidad en la actuación de un órgano administrativo (y me
refiero al registrador, que eso es lo que es, mal que les pese), lo que no parece
muy conforme con el principio de seguridad jurídica.
Se diga lo que se diga, poder apreciar
el fraude concede al registrador facultades poco coherentes con el procedimiento
registral, caracterizado, teóricamente al menos, por la limitación de medios
calificadores (los títulos y los asientos del registro, y para de contar, según
la Ley al menos). Supone, además, consagrar un concepto objetivo de fraude,
olvidando que la última jurisprudencia exige, para apreciar la figura, "una
probada finalidad de defraudar la norma aplicable" (Sentencia del Tribunal
Supremo de 14 de septiembre de 2009, sobre el fraude en el ámbito del derecho
internacional privado).
Pero es que la propia construcción
de la llamada instrumentalidad, como equivalente al fraude, se muestra como contradictoria,
en cuanto lleva a considerar ilícito que las partes sigan el procedimiento
legal para obtener una finalidad lícita, la inmatriculación de los títulos.
Por supuesto que si los títulos
fueran simulados serían nulos (artículo 1276 Código Civil). Pero el registrador
carece de facultades para declarar la nulidad de un título por falta de causa,
teniendo en cuenta, además, que nuestro derecho presume la existencia y licitud
de la causa, incluso si no se expresara en el contrato (artículo 1277 Código Civil).
Este fue precisamente el argumento que empleó la Sentencia de la Audiencia
Provincial de Pontevedra de 14 de marzo de 2007, para anular la Resolución DGRN
de 11 de mayo de 2006, afirmando el órgano judicial que las dudas deben
resolverse a favor de la existencia de la existencia y validez de la cláusula.
Obsérvese que el supuesto de hecho de la resolución anulada reunía casi todos los
“indicios” que la propia DGRN considera reveladores del fraude, pues se trataba
de dos títulos otorgados el mismo día, ante el mismo notario, entre padres e
hijos, para terminar la finca el mismo titular inicial (el hijo) y, válgame el
cielo, sin coste fiscal alguno (el hijo transmitía una finca a favor de sus
padres, que a continuación la
retransmitían a favor del hijo, a través del dos pactos sucesorios regulados
por la Ley de Derecho Civil de Galicia –apartación y mejora-).
Por último, con su tesis, prescinde
clamorosamente la DGRN, aunque esto no cause demasiada sorpresa a estas alturas,
de valorar que los títulos inmatriculadores se hayan otorgado ante otro
funcionario público, el notario, que tiene la obligación legal de comprobar su
regularidad, no solo formal, sino material (artículo 24 de la Ley del
Notariado), y que estaría, por simples circunstancias fácticas, en una posición
mucho mejor que la del registrador para valorar la intención de quienes prestan
ante él consentimiento.
Quizás, en el fondo, todo se limite,
precisamente, a que el sistema adolece del pecado original de la intervención
notarial.
Como ejemplo de lo dicho, examinemos la curiosa
Resolución DGRN de la DGRN de 21 de mayo de 2007, con la cual, según la propia
confesión del Centro Directivo, se inicia su “fase flexible” en la calificación
registral del fraude. Se pretendía una inmatriculación mediante doble título, siendo
el primer título una escritura de compraventa, en la que la esposa confesaba
que el esposo había adquirido una finca con dinero privativo, ex artículo 1324
Código Civil, y el segundo título era una aportación a la sociedad de
gananciales.
Ambos actos –confesión de privatividad y
aportación a gananciales- parecen claramente válidos en nuestro derecho,
mientras no se demuestre su falsedad. Sin embargo, la DGRN argumenta, sin rubor alguno, para apreciar lo que llama carácter meramente
instrumental de la operación, que las partes pudieron haber adquirido
directamente para su sociedad de gananciales, ex artículo 1355 Código Civil. Dicha
argumentación, que lleva a calificar de “fraudulento” el que se opte, de entre dos
posibilidades igualmente lícitas, por la que permite la inmatriculación, carece
de sentido alguno, a menos que concedamos que inmatricular una finca, conforme
a lo legalmente previsto es, en sí mismo, un acto ilícito.
- La
aplicación de esta doctrina sobre el carácter instrumental de los títulos a las
aportaciones a la sociedad de gananciales.
Uno de los principales supuestos en los que
la DGRN ha hecho aplicación de la doctrina expuesta ha sido el del negocio de
aportación a la sociedad de gananciales, hasta llegar a la última resolución
que mencionaremos, la de 1 de diciembre de 2014, en la que, por primera vez, se
considera como indicio de fraude o instrumentalidad la propia naturaleza del
negocio de aportación a gananciales.
Resumiré alguna de las resoluciones recaídas
sobre la materia:
- En la Resolución de 16 de
noviembre de 2009 se tiene en cuenta como circunstancia para considerar
instrumentales los títulos, ser negocios de finalidad opuesta, la previa
liquidación de una sociedad de gananciales y una posterior aportación a
gananciales, a través de un doble cambio del régimen económico matrimonial, de
gananciales a separación de bienes y de separación de bienes a gananciales, habiendo
durado el régimen de separación ocho días (sin perjuicio de lo dicho y desde el punto de vista notarial, supuestos tan exagerados como el de esta resolución son desaconsejables a las partes, a mi juicio; siempre deberán tenerse en cuenta, además, las posibles repercusiones fiscales de la operación, pues es factible que Hacienda califique el supuesto de fraude, sobre todo en casos que impliquen, por ejemplo, a través de operaciones societarias inversas que encubran transmisiones, efectivos ahorros fiscales, aunque no sea el concreto caso de la resolución, en que el bien acaba en las mismas manos, no existiendo cambio de titular final).
- La Resolución de 25 de junio de
2012 rechaza una inmatriculación mediante doble título, en la que el primer
título es una escritura de aportación a la sociedad de gananciales y el segundo
título una aportación a sociedad civil formada por los mismos cónyuges y un
hijo. Los dos títulos se habían otorgado
el mismo día y ante el mismo notario. Se cuestiona en esta resolución la
personalidad jurídica de la sociedad civil, lo que implica que no cambia el
titular real del bien con el negocio de aportación a una sociedad civil, lo que
es otra de las circunstancias (la circularidad) a tener en cuenta para apreciar
el carácter puramente instrumental de los títulos (en cuanto a esta cuestión de
la falta de personalidad jurídica de la sociedad civil, la propia DGRN parece
haberse arrepentido de esta posición en posteriores resoluciones, como las de
28 y 29 de noviembre de 2013).
Esta resolución fue anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de de 2 de octubre de 2013, confirmando la del Juzgado, afirmando el Tribunal que no cabe que al registrador calificar con arreglo a simples dudas o conjeturas, afirmando que la apreciación de la simulación queda reservada a la autoridad judicial, lo que coincide con la tesis que hemos venido manteniendo.
- La Resolución DGRN de 30 de
octubre de 2012, en un supuesto que presenta alguna similitud con el de la
resolución de 21 de mayo de 2007, admite la inmatriculación en virtud de un
doble título, siendo el segundo una aportación a gananciales, y el primero un
documento de compraventa en el que la esposa confesaba la privatividad del
precio, sobre la base de que, en el caso, el primer título –la compraventa- se
había formalizado en documento privado otorgado doce años antes de la
aportación, aunque fue elevado a público con carácter inmediatamente previo a
ésta, lo que excluía, según la DGRN, la duda sobre su carácter meramente
instrumental.
- La Resolución de 9 de mayo de
2013 rechaza una inmatriculación en la que el primer título es la aportación a
una sociedad de gananciales y el segundo una escritura de compraventa, otorgadas
ambas escrituras con carácter inmediatamente consecutivo, ante el mismo
notario. En el caso, en la aportación a gananciales se invocaba como título
adquisitivo del aportante el genérico de "justos y legítimos títulos".
Las circunstancias que llevan a considerar meramente instrumentales los títulos
son: "la simultaneidad de ambos negocios, que parecen tener una conexión
como la que se aprecia en el binomio venta-hipoteca, la inexistencia de título
original de adquisición y el nulo coste fiscal".
- La Resolución de 29 de enero de
2014 considera meramente instrumentales y rechaza la inmatriculación de dos
títulos, uno previo de disolución de comunidad y otro posterior de aportación a
la sociedad de gananciales, otorgados ambos consecutivamente, ante el mismo
notario. A diferencia del caso de la resolución anterior de 9 de mayo de 2013,
en este supuesto, en el título previo se invocaba como título de los otorgantes
uno concreto, una adquisición hereditaria, pero no se estimó suficiente porque dicho
título “previo al previo” no se justificaba, lo que en el fondo viene a
permitir al registrador entrar a valorar los títulos previos a los únicos dos
que deberían integrar, según la normas aplicable, el procedimiento inmatriculador.
- La Resolución de 31 de enero de
2014 rechaza la consideración de instrumental de los títulos, en un caso en que
el título previo era una escritura de herencia y el título posterior a
inmatricular, una aportación a la sociedad de gananciales. Destaca que el bien
aportado era privativo por naturaleza, al haber sido adquirido por herencia, y
que ésta se formalizó 21 días antes del otorgamiento de la escritura de
aportación, confirmando su doctrina sobre el carácter de título traslativo de
la aportación a gananciales a los efectos de la inmatriculación que afirma ser
una posición reiterada (citando, por
cierto, antecedentes en resoluciones desde el año 1989).
- La Resolución de 29 de mayo de
2014 rechaza una inmatriculación por doble título en el que el primero de los
títulos es una adjudicación pro indiviso y el segundo la disolución de la
comunidad constituida en el primero, otorgándose ambos de forma consecutiva.
- La Resolución de 1 de diciembre de 2014.
Por último, me referiré
especialmente a esta resolución, en cuanto constituye un paso más en la
aplicación de la doctrina del fraude a la inmatriculación, al considerar que la
propia naturaleza de la aportación a gananciales es uno de los indicios
reveladores de la instrumentalidad de los títulos.
En el caso se rechaza la
inmatriculación mediante doble título, siendo el primer título una escritura de
donación y el segundo título una escritura de aportación a la sociedad de
gananciales.
Las circunstancias de las que se
deduce la instrumentalidad de los títulos son las ya habituales, en unión de una
nueva: la naturaleza de la sociedad de gananciales.
Dice así la resolución: "el
nulo o escaso coste fiscal de la operación diseñada, la nula o escasa función
económica, la intervención de personas ligadas por estrechos vínculos
familiares (madre e hija y cónyuges, en este caso), e incluso, la circularidad
de la operación efectuada, ya que la finca, que inicialmente era privativa de
la esposa, continúa al final del proceso dentro de su patrimonio si bien con
carácter ganancial junto a su marido".
No se tiene en cuenta, como
circunstancia favorable, a diferencia del caso de la anterior Resolución de 31
de enero de 2014, el que el bien procedente de una donación sea privativo por
naturaleza.
Lo cierto es que, en la práctica,
en las aportaciones a sociedad de gananciales, por definición, aparecerán
diversos de los “índices fraudulentos” enumerados por la DGRN: relación entre
las partes, que en cuanto a la aportación necesariamente son cónyuges, y en
los títulos previos, si son donaciones o herencias, pues también
serán normalmente familiares, el escaso coste fiscal (que le vamos a hacer si disfrutamos
de un legislador fiscal generoso), a los que se añade ahora la famosa “circularidad”.
Por todo ello, a mi juicio, esta
es una resolución aún más errónea que las que habitualmente ha venido
pronunciando la DGRN, que solo merece crítica. Es cierto que concurría en el caso alguna circunstancia
excepcional (se había tramitado un acta de notoriedad respecto del primer
título de donación, en la que el notario, ante la oposición de terceros, había
emitido un juicio desfavorable respecto de la notoriedad solicitada). Pero, en
realidad, dichas circunstancias no fueron el fundamento de la resolución. Por
lo tanto, su doctrina es equivocada, a mi juicio, al margen de estas peculiaridades del caso. Esas circunstancias especiales
no servirán para salvar la crítica al que ha firmado la resolución, aunque sí pueden servir para acotar su aplicación en la práctica, pues, en caso
contrario, llegaríamos a la conclusión de que la eficacia de la aportación a gananciales, como
título inmatriculador, se verá en gran medida cuestionada.
Hasta aquí por hoy.
En relación con la falta de exigencia de acreditar titulación anterior al título inmatriculador es inaplicable el art. 205 LH, es decir, el inmatriculante debe justificar la previa adquisición del derecho por el otorgante del título (a diferencia de lo que prevé art. 199 b) LH) ?
ResponderEliminarAntes de nada aprovecho para felicitaros por vuestro blog. Además del interés de su contenido, para mí es una alegría ver cómo el derecho privado sigue despertando el interés de los estudiantes de derecho. En una parte es un interés egoísta en que siga habiendo una “cantera" de futuros profesionales del derecho dedicados a estas materias, y en otra parte el deseo más general de que “lo público" no lo devore todo.
ResponderEliminarEn cuanto a la pregunta que me hacéis no sé si la he entendido del todo. El inmatriculante por la vía del 199.b y 205 LH lo primero que necesita es un título público de adquisición, formalizado en documento público. Por ejemplo, una compra, una adjudicación de herencia o, incluso, una aportación a gananciales. Cojamos el primer caso como ejemplo. "A" vende a "B" una finca no inmatriculada en escritura pública. Ese es el primer requisito para que "B" pueda pretender la inmatriculación por título público. El segundo requisito a que se refiere la LH es que el enajenante o causante, en nuestro ejemplo el vendedor "A" justifique de modo fehaciente su propia adquisición. Así, no sería inmatriculable esa escritura de compraventa si el vendedor "A" se hubiera limitado a manifestar que adquirió la fica por compra, herencia, etcétera, sin justificación alguna de ello. Y la justificación puede lograrse por dos peocedimientos: 1) que "A" tenga a su vez un título público de adquisición. Por ejemplo "A" antes de vender a "B" compró a "C" la misma finca que después vendió a "B" o la heredó contando con título sucesorio y escritura de adjudicación. Ese sería el título previo, o la justificación fehaciente de la adquisición, que la DGRN exige últimamente que conste también en documento público (antes se admitía como título previo el documento privado con fecha fehaciente). Con estos dos títulos se cumplen los requisitos legales (al margen de otro generales en la inmatriculación, como la concordancia de la finca con la situación catastral). Por eso lo que no debería entrarse a valorar es si la persona que le transmitió a "A" tenía o no título. Por ejemplo, si "A" que ha vendido a "B" contaba con una previa escritura de herencia de su padre "C" con el correspondiente título sucesorio (testamento, declaración de herederos) de "C" a favor de "A", el que "C" no contará con un título fehaciente de adquisición no debería impedir la inmatriculación a favor de "B". Esto es, si tenemos la venta de "A" a favor de "B" y la previa herencia de "C" a favor de "A", el que en la escritura que documenta esa herencia previa a la venta el título adquisitivo de "C" no sea fehaciente es irrelevante. Podría decir la escritura de herencia que la finca pertenecía a "C" por el título que fuera, herencia de sus padres, compra u otro, sin necesidad de justificación; 2) por acta de notoriedad es que el notario diga que le consta por notoriedad que "A" era el dueño de la finca antes de venderla a "B", en cuyo caso ya no es necesario otra justificación de la titularidad de "A".
En primer lugar, gracias por el comentario. La proliferación de blogs jurídicos animan a muchos a sumar su granito de arena y palabras así aún más.
ResponderEliminarEn relación con la pregunta, la explicación con el ejemplo que propone es muy clara. Quizá convenga que concrete algo más mi cuestión para hilar más fino. Me refiero a que el inciso relativo a la acreditación del título del párrafo 1 art. 205 LH es diferente al que prevé el artículo 199 b) de dicha Ley. Esto es, no es lo mismo "acreditar de modo fehaciente haber adquirido el derecho" que "acreditar de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente". Lo primero solo se conseguirá de la siguiente forma: dado que los bienes se adquieren y transmiten por ley, donación... (609 CC), y por virtud de la regla romana nemo plus iuris..., el inmatriculante debería probar que su tradens fuera dueño (esto es aportando las titulaciones que le preceden hasta que por la suma de posesiones pudiera invocar la usucapión en cuyo caso la adquisición tendría lugar cn independencia de la titularidad del enajenante). En cambio, lo segundo se realiza (entiendo) como usted ha explicado, es decir, en nuestro ejemplo la escritura de herencia (antetítulo) bastaría para acreditar fehacientemente el título adquisitivo del enajenante (artículo 199 b) LH).
Lo segundo y no lo primero es lo que (creo) exige la DGRN como usted ha explicado. Por tanto, en rigor, la aportación del título de herencia creo que no justificaría fehacientemente la previa adquisición del derecho por B.
Está de acuerdo?
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
ResponderEliminarYo no pienso que el artículo 199 b y el 205 digan algo diferente, sino que se complementan y deben interpretarse coordinadamente, como además resulta del 298 RH que los desarrolla conjuntamente utilizando de modo indistinto los conceptos de acreditación de previa adquisición y de título adquisitivo, de lo que resulta, a mi juicio, que son el mismo supuesto. El 298 RH expresamente nos dice que el transmitente debe “acreditar haber adquirido el derecho mediante documento fehaciente”. Eso es no se exige más prueba de adquisición del derecho que la existencia de un documento fehaciente (que hoy la DGRN equipara a documento público). Los dos artículos exigen, según entiendo, que el transmitente tenga un título adquisitivo, y no una prueba plena de propiedad del transmitente al modo de una acción reivindicatoria, que creo que es a lo que tú te estás refiriendo. Si dijeran cosas diferentes, como tú apuntas, o bien habría que ver si uno excluye al otro, admitiendo una contradicción legislativa, o bien, si los dos supuestos son distintos y admisibles, uno de ellos sería inútil en la práctica pues siempre se acudiría al segundo, el que no exigiera dicha prueba plena de titularidad. En la línea que apuntas, quizás sí podría discutirse si en la adquisición por contrato, un título contractual sin modo sería bastante, aunque la exigencia de que el título previo conste en escritura pública ya cumpliría ese requisito, al menos en este ámbito. Pero incluso se ha llegado a admitir como título previo una compra no ratificada, según una resolución que citó en la entrada. Si exigimos al transmitente una prueba plena de propiedad con criterios similares a los judiciales, al margen de que sería impropio aplicar los criterios judiciales al ámbito notarial-registral, lo lógico sería permitir, una vez lograda dicha prueba, la inmatriculación directa a favor del propio transmitente, pero eso nos remitiría a otros supuestos inmatriculadores, como el de inmatriculación mediante expediente de dominio o, incluso, de sentencia declarativa inmatriculadora (sobre lo que también hay alguna resolución). El caso de la inmatriculación mediante doble título no piensa, a mi juicio, más que en que exista un título adquisitivo a favor del transmitente y previo a su transmisión y que, de modo genérico fuera suficiente por su naturaleza para adquirir la propiedad. Por ello, precisamente, la inmatriculación que se obtiene por esta vía tiene la limitación del artículo 207, a diferencia de la que se obtiene por expediente de dominio. La DGRN no creo que haya exigido esa prueba plena de propiedad en el transmitente. El caso de la herencia como título previo está admitido por la DGRN, sin que en ningún caso, al menos que yo sepa, se exija buscar títulos previos hasta 30 años, a lo que aludes (al margen de que pueda ser conveniente y de que exista, o existiera, una cierta práctica notarial en tal sentido). Otra cosa es la discutible tesis de la DGRN sobre que el registrador pueda apreciar el fraude de los títulos y que como indicio de esto sí se haya aludido a la no simultaneidad de los títulos o a que el título previo sea de alguna antigüedad, pero no se apoya en que el 199 y el 205 exijan cosas distintas, sino en una peculiar comprensión de las facultades calificadoras. Esta es mi opinión, al menos. De todas formas lo que planteas no deja de mostrar perspicacia, e insisto en que es agradable encontrar estudiantes con tal interés por estas materias.
ResponderEliminarUn abrazo.