miércoles, 15 de julio de 2015

La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Dentro de la avalancha normativa que hemos experimentado últimamente, y que tantas y tan serias dudas está generando, me voy a ocupar ahora de dos aspectos concretos: la inmatriculación por doble título, a la que dedico esta entrada, y la declaración de obra nueva, a la que dedicaré la siguiente.

La razón de la premura, que no suele ser buena consejera, es que son temas ambos de los que me he ocupado previamente, y prefiero decir algo ya sobre ellos, por precipitado que pueda ser, aunque solo sea a fin de mantener este blog más o menos actualizado, al margen de que en el futuro pueda seguir ocupándome de estas mismas cuestiones y de otras que plantean estas reformas (Nota.- He ido modificando la versión inicial de estas notas, a medida que la DGRN se ha pronunciado sobre alguna de las cuestiones tratadas). 

Las dos materias señaladas han sido reguladas nuevamente por la 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del catastro.

En concreto, en cuanto a la inmatriculacion por doble título, la nueva norma se enmarca dentro de una reforma general de los sistemas de inmatriculación y de coordinación del registro con la realidad y con el catastro, reforma que, a decir verdad, considero muy poco feliz, tanto en lo general como en lo propio. 

Esta Ley 13/2015 entrará en vigor el 1 de noviembre de 2015.

El artículo a comentar es el 205 de la Ley Hipotecaria, cuya nueva redacción es la siguiente:

«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

Lo primero a destacar es que, finalmente, se haya decidido mantener la inmatriculación mediante doble título, que en el curso de los diversos intentos de reforma ha estado a punto desaparecer, aunque se haya hecho restringiendo su régimen.

Las principales novedades legales serían:

- Se expresa que ambos títulos, previo e inmatriculador, han de ser públicos, aunque esto coincide con la doctrina previa de la DGRN.

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma el defecto invocado en la calificación registral relativo a que el título previo al inmatriculable no era público, aclarando que el régimen reformado es de aplicación a los títulos presentados a inmatriculación con posterioridad a la entrada en vigor de la ley de reforma, aunque el título inmatriculable se hubiese otorgado con anterioridad, con la precisión adicional que la exigencia de doble títulación pública, que consagra la nueva ley, coincide con la doctrina de la DGRN respecto del régimen legal previo.

- En la anterior redacción legal (artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento) se utilizaban las expresiones "título público" o "título público de adquisición" para referirse al título del inmatriculante. En la redacción reformada del artículo 205 Ley Hipotecaria se habla de "título traslativo".

La Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 considera que esta modificación no tiene carácter de esencial respecto de la situación previa, pues esta exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo estaba implícita en la misma, con lo que parece que seguirá vigente la anterior doctrina sobre el carácter inmatriculador de figuras como la aportación a sociedad de gananciales o las disoluciones de condominio. La resolución citada se refiere precisamente a un caso de disolución de condominio, admitiendo su carácter inmatriculador, por la particular naturaleza del mismo, modificativa o determinativa del derecho del adquirente, excluyendo que se trate de un mero título declarativo. En el caso, a la disolución de condominio precedió una adjudicación particional en pro indiviso, anterior en dos años a la disolución, cuestión sobre la que después volveré.

- Sí constituye una verdadera novedad la exigencia de que el transmitente acredite haber adquirido la propiedad de la finca un año antes mediante título público

Esto supone retrotraernos, en parte al menos, a la situación anterior a la reforma del Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, en la que la antigua redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario ya contemplaba este requisito de antigüedad en la adquisición del transmitente, aunque ahora se aplica de un modo más general, pues en la versión del Reglamento Hipotecario de 1959 se exceptuaba esta exigencia si el transmitente acreditaba tener la finca catastrada o amillarada a su nombre.

En esta misma línea nos encontramos con la supresión de la referencia específica a la posibilidad de suplir la falta de título previo de adquisición mediante acta de notoriedad. Aunque francamente me resultó dudoso, en un momento inicial, que esa opción se mantuviese tras la reforma, por la supresión de toda referencia a la misma y por el sentido general de la Ley, a pesar de que cupiese dentro de la letra de la misma, finalmente la DGRN ha admitido esa posibilidad. Así:

La Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 admite completar el título traslativo inmatriculable mediante un acta de notoriedad que declare la notoriedad de la adquisición por el transmitente con un año de antelación al título objeto de inmatriculación. La posterior Resolución DGRN 4 de mayo de 2016 confirma esta doctrina, admitiendo que el título inmatriculador se complete mediante acta de notoriedad en la que el notario "emita formalmente si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso", sin que sea de aplicación a este caso la doctrina sobre "fabricación de títulos". También la Resolución DGRN de 23 de junio 2016 admite que se complete el titulo mediante acta de notoriedad, aunque precisando que "no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso»  (se trataba de un título y un acta de notoriedad anteriores a la reforma, que habían sido presentados también antes de la entrada en vigor de nueva ley, pero dicho asiento de presentación caducó, volviendo a presentarse ya tras la entrada en vigor de la nueva norma, a los que se entiende aplicable la vigente redacción legal). La Resolución de la DGRN de 3 de octubre de 2016 también rechaza que sea inmatriculable un título complementado por acta de notoriedad tramitada conforme a la legislación anterior, por no acreditar el acta ajustada a la legislación anterior, que se limitada a declarar que el transmitente era notoriamente tenido por dueño, la adquisición antes de un año de la transmisión.

Aunque la norma exija acreditar la "adquisición de la propiedad de la finca ... mediante título público", lo que podría entenderse como un título traslativo, entiendo que cabrán aquí otros no traslativos pero que reflejen dicha titularidad, como una agrupación o división de fincas o una declaración de obra nueva. También caben claramente los títulos determinativos, como la disolución de comunidad, y la aportación a gananciales, cuya virtualidad como título inmatriculable había sido admitida ya por la DGRN.

Igualmente cumpliría el requisito una sentencia declarativa del dominio que declarase la adquisición anterior. Así la Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 declara:

"... cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205...".

En este punto debe recordarse la eficacia retroactiva de la adquisición por usucapión, que puede entenderse referida a la fecha de inicio de la posesión.

La exigencia de acreditar la adquisición de la propiedad un año antes entiendo puede cumplirse en ciertos supuestos, aunque la fecha del título público previo no sea anterior en más de un año al título inmatriculador. 

Así:

- En los títulos hereditarios, la fecha a tomar en cuenta sería la del fallecimiento del causante, teniendo en cuenta el efecto retroactivo de la aceptación, justificada ésta mediante un documento público, el certificado de defunción.

Así será claramente, a mi juicio, cuando el heredero sea único (de paso decir que en la inmatriculación a favor de heredero único no es de aplicación la excepción que permite la inscripción de los bienes a su favor mediante instancia privada y título sucesorio, pues esta se limita a las fincas que consten inscritas previamente a favor del causante; en este sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 14 de diciembre de 2016). 

La cuestión quizás es más discutible cuando estemos ante una pluralidad de herederos y exista partición o adjudicación parcial de herencia.

Según el artículo 1068 del Código Civil, la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados, lo que podría apoyar la opinión de que hasta la misma fecha de la partición no hay adquisición de la propiedad exclusiva y el Código Civil no establece expresamente el efecto retroactivo de la partición, como sí hace con la aceptación de la herencia.

Pero debe tenerse en cuenta que la partición no es un título de adquisición de la propiedad independiente, sino que solo cumple esta función solo como complemento del título hereditario, siendo la sucesión, testada o intestada, es el verdadero modo de adquisición del dominio, como resulta de la mención efectuada en artículo 609 del Código Civil. La función de la partición, según la jurisprudencia, es solo determinativa o especificativa de derechos, lo que es tanto como decir en ésta que no atribuye al heredero un derecho distinto al que ya tenía.

Además, la posesión civilísima de los bienes hereditarios se transmite a los herederos sin interrupción y desde la muerte del causante (artículo 440 Código Civil) y conforme al artículo 450 del mismo Código: “Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión…”.

Por todo ello, entiendo que, incluso existiendo partición, se puede considerar como fecha de adquisición del dominio por sucesión la de la apertura de esta.

En esta línea, cabe mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2007 que expresamente declara que los efectos de la partición, la atribución de la propiedad exclusiva de los bienes a los herederos adjudicatarios, se retrotraen a la fecha de la apertura de la sucesión. Dice el Tribunal Supremo:

"En cuanto a la infracción legal que se denuncia del artículo 1.068 del Código Civil se ha de precisar que si bien dicha norma establece que «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados», es lo cierto que la doctrina de esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código en cuanto establecen que la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante (artículo 440 ), que los efectos de la buena fe del causante aprovechan al heredero desde el momento de su muerte (artículo 442 ) y que los herederos suceden al difunto por el hecho solo del fallecimiento en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661 ). Así la norma del artículo 1.068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia, por lo que ninguna infracción del precepto se produce cuando, verificada la partición, se le reconoce un efecto retroactivo referido al momento de la apertura de la sucesión que coincide con el fallecimiento del "de cuius".

Antes de la reforma, la DGRN ya había tomado en cuenta como fecha de la adquisición la de la muerte del causante en cuanto a los títulos previos de adquisición, descartando con esta base el posible carácter instrumental de la operación. Así:

- La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de Protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de las herederas. Destaca la naturaleza de título hereditario de este título previo y la circunstancia de haber fallecido el causante con varios años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación.

- La Resolución DGRN de 31 de enero de 2014, que rechaza la existencia de título instrumental ante una escritura de herencia y posterior aportación a gananciales, siendo la escritura de herencia anterior en 21 días a la de aportación. 

La DGRN parece haber admitido esta tesis. La ya citada Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 declaró:

"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de titulo público previo y el del titulo público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior".

Esto se confirma en la Resolución DGRN de 1 de julio de 2016. En el caso, el título inmatriculador era una disolución de comunidad, siendo el título previo una adjudicación hereditaria en pro indiviso, formalizándose la escritura de adjudicación dos años antes de la disolución de comunidad. Además de admitir el carácter inmatriculador de las disoluciones de comunidad, la DGRN reitera:

"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. También se cumple este requisito en el supuesto de este expediente".

En el supuesto de esta última resolución, como he dicho, la previa escritura de adjudicación hereditaria había sido otorgada dos años antes de la disolución de comunidad, aludiendo la DGRN a esta cuestión, en relación con su conocida doctrina relativa a los títulos instrumentales. Dice la resolución:

"no puede que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una adquisición hereditaria, una adjudicación pro indiviso del bien y, por último, una posterior segregación y disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación".

Este párrafo hace dudoso que, en el concreto supuesto de adjudicación pro indiviso por vía hereditaria con posterior disolución de comunidad, se hubiera admitido la adjudicación pro indiviso inmediatamente anterior a la disolución. Pero esta consideración está claramente en relación con la peculiar naturaleza de los dos títulos vinculados de adjudicación pro indiviso y disolución, sin que deba extenderse a otros títulos inmatriculadores (cuestión sobre la que después volveré).

La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016, en un caso de inmatriculación mediante escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia y posterior compraventa, reitera que el día inicial del plazo de un año es el del fallecimiento del causante. Confirma, además, la calificación que exigía que se acompañasen al título particional el testamento y los certificados de defunción y del RGAUV.

Admitido esto, cabría plantear el supuesto inverso, esto es que sea el título inmatriculador (o segundo título) de naturaleza hereditaria. En este caso, entiendo que la fecha del año podrá contarse desde el título previo hasta la fecha de la escritura de adjudicación hereditaria, aunque entre el título previo de adquisición por el causante y la fecha de fallecimiento de este no hubiera transcurrido el plazo del año. Lo contrario supondría negar la posibilidad de inmatricular a través de esta vía y de modo definitivo a cualquier bien adquirido por el causante en documento público durante el año anterior a su fallecimiento, lo que no parece la intención de la norma. Cabría, incluso, a mi juicio, cuando se trate de dos títulos hereditarios sucesivos, que el previo se computase desde el fallecimiento del primer causante y el segundo o inmatriculador desde la fecha del otorgamiento de la escritura de adjudicación hereditaria del segundo causante, por la que se completa el proceso adquisitivo mortis causa.

La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 se plantea el caso de una inmatriculación mediante títulos de disolución de comunidad y adjudicación hereditaria. Después de rechazar el argumento del recurso que sostenía que a las adquisiciones por título hereditario no les fuera aplicable la exigencia del transcurso del plazo de un año de la nueva legislación, y reiterar que la fecha de adquisición por sucesión mortis causa se puede contar desde el momento de la apertura de la sucesión, señala que, en el caso, este plazo de un año no se cumplía desde el título previo (una disolución de comunidad) ni en relación con la fecha del fallecimiento del causante ni con la del otorgamiento de la adjudicación hereditaria. Pero la Resolución no aclara definitivamente esta cuestión en el sentido que he propuesto de computar hasta la fecha de la adjudicación cuando sea el título inmatriculador (el segundo título) de naturaleza hereditaria, que es la que resulta de la lógica del sistema. Dice la Resolución:

"Como es doctrina reiterada de esta Dirección General, ya antes de esta nueva dicción legal (cfr. Resoluciones de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 de junio de 2009 y 19 de mayo de 2011), no puede olvidarse a efectos de acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación que el artículo 657 del Código Civil dispone que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte», así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, según la cual «los efectos de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda». Asimismo debe tomarse en consideración que conforme al artículo 404 «la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia». Por ello, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. En el caso de este expediente, es indiferente cuál de estas dos fechas se tome como referencia, pues en ningún caso ha transcurrido el repetido plazo de un año. Por tanto, no se cumplen los requisitos exigidos por el citado artículo, lo que exige desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral, sin que puedan desvirtuar tal conclusión las alegaciones del recurrente acerca que debería eludirse el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 en los casos en los que el título inmatriculador es una herencia, por no poder existir duda respecto a que se estén creando artificiosamente los títulos. Y ello porque la dicción literal del precepto no deja lugar a tal interpretación, además de que si el legislador hubiera querido introducir tal excepción en el precepto, constaría así expresamente".

- El caso de la previa liquidación de gananciales.

Cabe plantearse el supuesto de que el bien perteneciera con carácter ganancial a dos causantes, uno de los cuales hubiese fallecido antes de un año y el otro no. A mi juicio, es posible que los herederos liquiden la sociedad de gananciales disuelta adjudicando el bien que se pretende inmatricular a la herencia del causante que falleció hace más de un año, siendo de ese modo posible la inmatriculación.

- El caso del sustituto fideicomisario.

Si se tratara de un sustituto fideicomisario, entiendo que la fecha a tener en cuenta es la del fallecimiento del primer causante y lo la del fiduciario, ex artículo 784 del Código Civil.

- El caso del derecho de transmisión.

Cuando haya herencias sucesivas en las que el segundo de los causantes (transmitente) haya fallecido sin aceptar o repudiar la herencia del primero (primer causante), la fecha a tomar en cuenta respecto a la adquisición por el transmisario será de la de la muerte del primer causante, lo que se apoya en la tesis de la sucesión directa entre transmisario y primer causante que recoge la reciente jurisprudencia y doctrina de la DGRN (y de la que me he ocupado en otra de estas entradas (La naturaleza del derecho de transmisión).

- El caso de los legados.

Es dudoso si la referencia del Prontuario incluiría tanto la adquisición por herencia como por legado. A mi juicio, en el caso de los legados, cabe distinguir:

- Si son de cosa cierta y determinada propia del causante, este adquiere su propiedad desde que aquél muere, siendo esta la fecha de adquisición, con independencia de la de entrega que se formalice en escritura pública.

- Si son de cosa ajena, no parece que la adquisición se produzca hasta que el heredero los adquiera para entregarlos al legatario.

- Si son de cosa ganancial, debe distinguirse si lo legado es la totalidad del bien o la participación o derechos que en él tenía el causante. En el primer caso, creo que, si el bien es adjudicado a la herencia del testador que lega, debe entenderse como fecha de adquisición la de la muerte de éste. Si cada cónyuge lega su participación y derechos en el bien ganancial, modalidad que se admite expresamente en algunas legislaciones forales como la gallega o la aragonesa, pero que podría trasladarse al derecho común, entiendo que la fecha de adquisición será la del fallecimiento del último de los cónyuges testadores, siempre que no haya habido una liquidación de gananciales en que se adjudique a uno de los cónyuges testadores, en cuyo caso la fecha de adquisición sería la de la muerte de este.

- Si son de parte alícuota, los efectos retroactivos que también cabe predicar de la aceptación del legado y de la partición, según lo expuesto previamente, me llevan a considerar como fecha de adquisición la del fallecimiento del causante.

Sin embargo, la Resolución DGRN de 20 de julio de 2007, aunque asimila al legatario de parte alícuota al heredero, rechaza expresamente que un legatario de parte alícuota reciba la posesión civilísima del bien desde el fallecimiento del causante, considerando que solo es propietario desde la entrega por los herederos. Dice la DGRN:

"Por tanto, no estamos ante un legatario de cosa específica y determinada, sino ante un legatario de parte alícuota y como tal cotitular de los bienes que integran el activo neto partible, cuyo régimen jurídico en lo concerniente a la intervención en la partición de la herencia se asemeja al de un heredero, como reconoce la propia legislación hipotecaria (cfr. artículo 152 del Reglamento Hipotecario) la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. las Sentencias de 11 de febrero de 1903, 16 de octubre de 1940 y 22 de enero de 1963) y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 30 de junio de 1956 y 12 de junio de 1963), de ahí que no le sea atribuida la propiedad de la cosa que el testador ordenó se le adjudicara en pago de su legítima, hasta que tenga lugar su entrega por el heredero o Albacea autorizado por el testador para realizarla (cfr. art. 885 del CC), sin que actúe a favor del legatario parciario, la transmisión posesoria civilísima que se produce en beneficio de los herederos (art. 440 del Código Civil)".

El caso de la disolución de comunidades.

Entiendo defendible que la fecha de adquisición para el adjudicatario en una disolución de comunidad sea la del título inicial de adquisición de su cuota en la misma. Esta conclusión encuentra apoyo en la naturaleza determinativa de derechos del acto de disolución de comunidad y en el artículo 450 del Código Civil ("Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos").

Pero debe entenderse que, ello será así, si la adquisición previa por la que surge la comunidad pro indiviso que se disuelve cumple los requisitos legales de transcurso del plazo de un año hasta el título inmatriculador y de acreditarse la adquisición por documento público. 

Esto es, si dos personas adquieren por mitades indivisas en escritura pública una finca y posteriormente disuelven la comunidad adjudicándola a una de ellas que la vende, podrá computarse el plazo legal de un año entre la previa adquisición en pro indiviso en escritura pública y la venta, aunque no hubiera transcurrido dicho plazo entre la adjudicación en la disolución de comunidad y la venta. Pero si la primera adquisición en pro indiviso por venta lo fue en documento privado, no se cumplirían los requisitos legales de la norma (aunque sí si entre la adjudicación en la disolución de comunidad y la venta transcurriera más de un año, pues el título previo puede ser determinativo, según lo antes dicho).

Si existe título público de adquisición solo respecto de una cuota indivisa y no respecto de las restantes cuotas indivisas y posteriormente se disuelve la comunidad adjudicando la totalidad del bien a aquel propietario cuya cuota indivisa había sido adquirida en documento público y este la transmite, entiendo que también se cumplirá el requisito legal, siempre que entre el título de adquisición y el título traslativo inmatriculador transcurra el plazo de un año.

Así, imaginemos el caso un bien pertenece en copropiedad  a dos personas, habiendo adquirido una de ellas su cuota indivisa en documento privado y la otra en documento público; posteriormente se extingue el condominio y se adjudica el bien al copropietario que adquirió su cuota indivisa en escritura pública, y este vende la finca. A mi entender, si entre la fecha de la adquisición de la cuota indivisa del copropietario a quien se adjudica y la posterior venta ha transcurrido el plazo de un año, se cumple el requisito legal, aunque no transcurriera un año entre la adjudicación por disolución de la comunidad y la venta, y con independencia de que los otros copropietarios no hubieren adquirido en documento público su correspondiente cuota o respecto de su adquisición no se cumpliese el plazo de un año. Por el contrario, si el bien se adjudicase a un condómino o comunero cuyo título de adquisición no cumpliera los requisitos legales de plazo y forma, la solución sería diversa.

Esta conclusión encuentra apoyo, a mi entender, en el citado artículo 450 del Código Civil, del que resulta que el bien adjudicado a cada condómino o comunero lo es en subrogación de su propia cuota en la comunidad, y, por tanto, son los requisitos de adquisición de dicha cuota, y no los de las demás, los que deben tenerse en cuenta. 

Particulares dudas plantea el caso de que la adjudicación pro indiviso lo sea en virtud de una adquisición sucesoria. Aunque como regla general en las adquisiciones por título sucesorio el plazo del año debe contarse desde la fecha de la apertura de la sucesión, la muerte del causante, y no desde la adjudicación hereditaria, según se ha dicho, si se realiza una adjudicación pro indiviso por título de adjudicación hereditaria y a continuación, dentro del plazo de un año, se disuelve la comunidad pro indiviso surgida, parece probable que se considerase que no se cumple el requisito legal, aunque la fecha el fallecimiento del causante fuera anterior en más de un año a la fecha de la disolución de comunidad, en aplicación de la doctrina general sobre creación de títulos instrumentales. La ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 alude a esta cuestión, destacando que, en el caso, en que el título previo era una adjudicación en pro indiviso procedente de una adjudicación hereditaria:

"debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación". 

- La elevación a público de un documento privado.

En este caso, si el documento privado elevado a público tiene fecha fehaciente ex artículo 1227 Código Civil, entiendo que ésta es la que debe tomarse a los efectos de la adquisición de la propiedad.

Es cierto que el documento privado no tiene por sí valor traditorio, a diferencia de la escritura pública, pero la jurisprudencia ha admitido la eficacia del acuerdo de las partes para transmitir la propiedad incluso en el ámbito inmobiliario y podrá considerarse implícito ese acuerdo en la manifestación de vender y comprar.

En cuanto al caso inverso, que el segundo título o título inmatriculador sea de elevación a público de un documento privado y este documento privado tenga fecha fehaciente, no habiendo transcurrido el plazo de un año con el título previo computado hasta esa fecha fehaciente del documento privado, pero sí si se computa hasta la escritura pública de elevación, entiendo que el supuesto cumpliría el presupuesto legal, teniendo en cuenta el valor de la escritura de elevación a público como renovación del consentimiento y que es el título público el que se toma en cuenta a estos efectos.

- ¿Es posible la inscripción de los mediante dos títulos públicos concatenados cuando el primero es anterior en más de un año a la fecha de la inmatriculación solicitada?

Pudiera suceder que siendo el primer título adquisitivo anterior en menos de un año al segundo, en el momento de la presentación para la inmatriculación ese título tuviese una antigüedad superior al año. El tenor literal de la norma exige que el plazo de un año exista con el otorgamiento del segundo, pero quizás una interpretación finalista lleve a admitir que si el plazo se cumple en el momento de la presentación a inscripción, esta es posible. Esto permitiría, teniendo el doble título traslativo, incluso consecutivo, y esperando el plazo indicado de un año, practicar la inmatriculación.

- El caso en que el plazo de un año no se cumple para el transmitente inmediato sino en relación con anteriores titulares.

Aunque literalmente la nueva norma exige que el título inmatriculable sea otorgado "por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público", entiendo, en una interpretación finalista de la misma, que, aun no cumpliéndose el término de un año entre la adquisición por el posterior transmitente y el otorgamiento del título inmatriculable, cabría la inmatriculación siempre que el plazo se cumpla con una transmitente anterior, de cual traiga causa el transmitente inmediato, siempre que en aquel concurran los requisitos de adquisición del bien mediante título público.

- La aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica.

Sigue siendo necesaria la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica en este caso de inmatriculación mediante doble título, pues lo exige tanto el apartado b del artículo 9 Ley Hipotecaria, como el mismo nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria.

En este caso no cabrá la aportación de una representación gráfica alternativa, sino que necesariamente se exige la de una certificación catastral descriptiva y gráfica.

En tal sentido, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017. Pero esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017, en doctrina ya recogida en la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017, admite que, excepcionalmente, en supuestos acreditados de inconsistencia de las bases gráficas catastrales, sea posible la inmatriculación con una representación gráfica alternativa, para no imputar al interesado el perjuicio derivado de una situación anómala de la que no es responsable (aunque en el caso, a pesar de no ser posible la obtención telemática de una certificación catastral descriptiva y gráfica, no se tiene por acreditada dicha situación excepcional de inconsistencia catastral, pareciendo bastante con la posibilidad de obtener directamente una representación gráfica catastral, aunque no sea una certificación catastral descriptiva y gráfica). Dice la DGRN:

"No obstante, en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. Sin embargo, esta excepcionalidad derivada de la inexistencia de representación gráfica de la finca en la cartografía catastral no queda acreditada en este expediente, ya que en la documentación figura incorporada certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura dicha representación de la finca en tal cartografía y, además, en la Sede Electrónica del Catastro también puede consultarse y obtenerse la representación gráfica catastral de la finca con sus coordenadas georreferenciadas en formato GML".

Sin embargo, es cuestionable tras la reforma, a mi juicio, tanto que se exija la concordancia total entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la certificación catastral, como la exigencia de que la finca se halle catastrada a nombre del adquirente o transmitente, como veremos a continuación (aunque esta no ha sido la tesis finalmente seguida por la DGRN, que ha confirmado, tras la reforma, su previa posición al respecto de la exigencia de coincidencia total entre el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica, como diré).

- La identidad de los títulos y la certificación catastral.

La norma exige una doble identidad en la descripción de la finca:

- Entre la que conste en los dos títulos públicos.

- Entre la del título público inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

En cuanto a los dos títulos públicos, aunque la exigencia es de identidad, parece que esto no implicará coincidencia total entre las descripciones y que variaciones no importantes de superficie o descripción no deben determinar la apreciación de falta de identidad entre los mismos, como ya era doctrina de la DGRN. 

En cuanto a la coincidencia entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, parece que el criterio es más estricto, pues la norma refuerza la exigencia en ese caso, expresando que esa identidad se exige "en todo caso", mientras que respecto a la identidad entre los títulos se refiere a que exista "a juicio del registrador", lo que concede a éste un cierto margen de decisión.

A mi entender, esta consideración debería ser matizada, atendiendo a lo previsto en el apartado "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también procedente de la reforma (aunque la DGRN no ha seguido esta posición, que expongo a continuación).

En cuanto a la primera de las concordancias descriptivas (entre la descripción de la finca en los dos títulos), la Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 confirma que esta no ha de ser total (a diferencia de lo que se exige por el Centro Directivo en relación con la certificación catastral y el título inmatriculador). La DGRN se limita a exigir una coincidencia razonable, con alusión a los criterios del artículo 9 "b", entre ellos las diferencias de superficie no superiores al 10%, criterio que, no obstante, no es absoluto, pues la propia resolución admite la concordancia descriptiva entre ambos títulos en un caso en que existía una diferencia de superficie entre la descripción de las fincas en el título previo y en el inmatriculador superior un 10%, pero en el que se consideró acreditada la identidad de la finca en ambos títulos, resultando que en ellos se expresaba la referencia catastral y, a pesar de que existía una diferencia entre la referencia catastral que se hizo constar para la finca en una y otra escritura, por certificación municipal se acreditaba que ambas referencias catastrales se correspondían con la misma finca.

Concepto de correspondencia entre la finca y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

El nuevo apartado "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se ocupa de regular la aportación de la representación gráfica en diversas operaciones registrales, entre ellas la inmatriculación, representación gráfica que, en dicho caso de inmatriculación, necesariamente es la certificación catastral descriptiva y gráfica, y al regular la incorporación de la representación gráfica al folio de la finca, en consonancia con lo recogido en el artículo 205 Ley Hipotecaria, dispone:

“La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público”.

Y el párrafo siguiente el mismo artículo 9.b de la Ley Hipotecaria se ocupa de determinar cuándo puede apreciarse la correspondencia de la representación gráfica, léase certificación catastral descriptiva y gráfica, con la descripción de la finca, disponiendo:

“Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.

Con base en este párrafo, podría defenderse que existe correspondencia, y como tal identidad para practicar la inmatriculación, cuando las diferencias de superficie entre el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica no superen el 10%, lo que supondría recuperar la inicial posición de la DGRN, de la que las últimas resoluciones se habían apartado exigiendo una coincidencia total.

Además, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015 figura el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, según el cual:

“En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”.

Este artículo, que ahora desaparece, era el principal fundamento de la exigencia de plena identidad entre la descripción de la finca y la certificación catastral, al exigir total coincidencia de descripciones.

Esta no ha sido, sin embargo, la posición de la DGRN, que ha ratificado la necesidad de coincidencia total de la descripción de la parcela en el título inmatriculador con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como se verá a continuación.

Por último, debe también recordarse que, en cuando al concepto de concordancia y la coincidencia de linderos, la DGRN había distinguido entre los linderos fijos y los simplemente nominales, considerando que una discrepancia en alguno de estos entre el título y la certificación catastral no impedía la inmatriculación. Así, la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014, según la cual:

"Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial–, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión ahora".

Es discutible si esta doctrina se entenderá en vigor tras la reforma, cuestión a la que después me refiero.

Postura de la DGRN sobre la coincidencia de la descripción del título inmatriculador con la certificación catastral tras la reforma.

Sin embargo lo dicho, la DGRN ha mantenido tras la reforma su exigencia de coincidencia total de descripción entre certificación catastral y título inmatriculador, en el sentido que veremos. Así, la ya citada Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, afirma:

"Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador".

Aclara esta misma resolución, con cita de otras anteriores, que la coincidencia se debe valorar solo en relación con el terreno, sin tener en cuenta la existencia de posibles edificaciones, cuando no se pretende la inmatriculación de estas. Dice la DGRN:

"Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, recientemente reiterada en sus fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su parte, en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre".

En el mismo sentido, la también ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 confirma que la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral debe ser absoluta, aunque, reiterando su anterior tesis, en el caso de fincas objeto de agrupación, admite que la expresada coincidencia se refiera a la finca resultante de la agrupación. Dice la resolución:

"en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral".

Y en cuanto a la cuestión de la agrupación, dice la DGRN:

"según la doctrina de este Centro Directivo, una interpretación teológica del artículo 205 de la ley hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003 y 17 de diciembre de 2013). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral".

Cabría plantearse el caso inverso. El que la finca descrita como única en el título coincida con el conjunto de varias parcelas catastrales. A mi entender, debe entenderse que existe coincidencia en este caso, sin necesidad de promover la correspondiente alteración catastral, sin obligar al interesado a una previa alteración catastral, y mucho menos a segregar o dividir su finca. En el ámbito de los expedientes de rectificación de cabida, la DGRN ya ha admitido que la correspondencia con de la finca registral con las certificaciones catastrales presentadas al efecto se produce aunque una sola finca registral se corresponda con varias parcelas catastrales. Así, Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016.

La Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 admite la inmatriculación de una parcela de terreno en la que existía una construcción subterránea (una cueva), considerando cumplida la coincidencia con la certificación catastral, que indicaba una superficie de parcela y de edificación coincidente con las expresadas en la escritura, y por remisión a la certificación catastral, las coordenadas de georreferenciación.

Aunque no fuera propiamente el supuesto de hecho, pues en el caso se pretendía la inmatriculación no solo de la edificación en el subsuelo sino la del terreno, la DGRN hace diversas consideraciones sobre la posibilidad de inmatricular una cueva o construcción subterránea con independencia del suelo, que admite sobre la base de la posibilidad de separar la propiedad del suelo y del subsuelo, al margen de la concreta configuración jurídica que se le dé (segregación, complejo inmobiliario, etcétera). Considera, además, que, en dicho caso de inmatriculación separada de la construcción subterránea, la delimitación del espacio inmatriculado exigiría "en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical" y "que  tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie "de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo".

También la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017 se refiere a la inmatriculación de un terreno con una vivienda-cueva (aquí sí se pretendía que la vivienda-cueva constase inmatriculada, con lo que no sería de aplicación la doctrina que limita la coincidencia al terreno y no a sus elementos constructivos).  Se reitera la previa doctrina sobre la precisa delimitación del volumen que ocupa la cueva, a través de la identificación de las coordenadas de sus vértices, y se confirma la calificación registral que apreciaba como defecto invadir dicha cueva parte del subsuelo de la colindante. Pero se apunta la posibilidad de completar la certificación catastral descriptiva y gráfica con una representación gráfica alternativa cuando, por existir una inconsistencia de la  de la base gráfica catastral, no resulte posible obtener a través de la certificación catastral la georreferenciación de estos elementos constructivos. Dice la DGRN:

"Lo señalado en las citadas Resoluciones para la segregación es aplicable al caso de pretenderse la inmatriculación de una vivienda cueva como es el caso de este expediente. Para ello será necesario, en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical ... En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales".

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la posición que exige la concordancia exacta entre la descripción de la finca en el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada.

La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 reitera que la coincidencia ha de ser total, pero limitada a la parcela, sin incluir las edificaciones construidas sobre la misma.

Por último, como ya he dicho, antes de la reforma la DGRN había considerado que la falta de coincidencia entre la certificación catastral descriptiva y gráfica y el título inmatriculable en cuanto a un lindero de los denominados personales (identificados por el nombre del titular) no impedía la inmatriculación (se entiende que haciendo constar el lindero personal discrepante del que constaba en la certificación catastral) pues la identificación de la finca resultaría de la constancia de sus coordenadas. Pero en alguna resolución reciente parece cuestionarse que esto sea así tras la reforma, aunque no de una manera directa. Así, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017, para un supuesto de segregación, se invocaba como defecto en la calificación registral la falta de coincidencia entre la descripción literaria de las fincas resultantes de la segregación y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, alegándose en el recurso la previa doctrina de la DGRN sobre la no necesidad de coincidencia de los linderos nominales, a lo que contesta la DGRN:

"Esta Dirección General ha señalado que pese a la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación".

No obstante, esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017 cita la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014 (antes reseñada), considerándola como doctrina cierta, lo que lleva a concluir, aunque con dudas, la vigencia de la tesis en ella sostenida, no siendo exigible para la inmatriculación que los linderos nominales del título inmatriculable coincidan con los de la certificación catastral, sin perjuicio de practicar las notificaciones que procedan a los titulares de las fincas catastrales colindantes.

- Utilización en la calificación de la correspondencia de bases gráficas auxiliares.

Apuntar que el mismo artículo 9 letra b proporciona cierta cobertura, aunque limitada, a la utilización, para apreciar la correspondencia entre las descripciones, de bases gráficas alternativas, lo que se refiere a las que desde hace tiempo ha venido elaborando la misma corporación registral (proyecto geobase y sus sucesores). Señala al respecto el artículo citado:

“A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”.

Esta posibilidad de utilizar bases gráficas alternativas en la calificación se halla doblemente limitada, pues la norma exige:

- Que se empleen con carácter “meramente auxiliar”.

- Que exista falta o insuficiencia en los documentos presentados.

No cabría, por lo tanto, una utilización indiscriminada de dichas bases gráficas auxiliares para cuestionar la correspondencia de la certificación catastral con la descripción de la finca.

¿Sigue siendo necesario que la finca se encuentre catastrada a nombre del transmitente o adquirente para la inmatriculación mediante documento público?

El artículo 205 Ley Hipotecaria nada dice al respecto y, como ya he dicho, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015, se encuentra el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que exigía la coincidencia total entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Quedaría únicamente como apoyo de esta exigencia el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que prevé:

En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente.

Ya antes de la reforma era dudosa la base legal de esa norma reglamentaria y tras la reforma lo sigue siendo, con algún argumento adicional, como el nuevo artículo 203 Ley Hipotecaria, que regula el procedimiento inmatriculador que sustituye al expediente de dominio, y del que parece desprenderse que la titularidad catastral no debe coincidir con la del inmatriculante, pues es titular catastral de la finca figura entre los que han de ser notificados. Aunque es cierto que entre a quienes de debe notificar conforme al nuevo 205 de la Ley Hipotecaria no se encuentra el titular catastral.

Debe tenerse en cuenta que la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 confirmó la legalidad de este artículo reglamentario, con base en la anterior regulación, a pesar de que, según lo dicho, ya entonces carecía de un apoyo legal claro. Pero el argumento de la referida Sentencia fue precisamente la redacción del artículo 53.7 de la Ley 30/1996, que resultaría derogado por la reforma.

Dijo la mencionada sentencia:

"No cabe estimar discrepancia entre la dicción de la Ley y el texto del precepto impugnado dado que la Ley 13/1996, al establecer en el artículo 53.7 que no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculado certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de esta en dicho título, implícitamente exige que figure catastrada o amillarada a nombre del transmitente o del adquirente, ya que aquella identidad descriptiva ha de alcanzar no solo a los aspectos físicos sino también a los jurídicos de la finca en cuestión".

La DGRN había considerado que el fundamento de esta exigencia reglamentaria era:

"las mayores garantías que exige el ordenamiento cuando la vía para conseguir el primer acceso de una finca al Registro es un documento público, vía que está muy facilitada por nuestra legislación pero que se acompaña de especiales requisitos; de aquí que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación alcanza no sólo a la descripción de la finca sino también a la titularidad proclamada a favor del transmitente o adquirente" (Resolución DGRN de 16 de diciembre de 2010).

Sin embargo, la nueva redacción del artículo 205 Ley Hipotecaria ya restringe esta vía inmatriculadora en un aspecto fundamental, al exigir la antigüedad de la adquisición previa en más de un año. Como ya he recordado, con anterioridad a la reforma del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, precisamente, la exigencia era alternativa: bien la adquisición era anterior en más de un año, bien la finca estaba catastrada a nombre del transmitente.

Por todo ello, a mi juicio, esta exigencia del Reglamento Hipotecario carece, tras la reforma, de apoyo legal.

La Resolución DGRN de 5 de mayo de 2016, confirmando, tras la reforma, su anterior doctrina recogida en la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, declara, en cuanto al requisito de la identidad con la certificación catastral: "Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, pues «desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio, en su ubicación y delimitación geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos». Pero que «en cambio, y con evidente buen criterio, no se pretende legalmente, ni por tanto se impone o fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles, (artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) como sería, por ejemplo, que quien sea previamente titular catastral y sólo él hubiera de ser necesariamente el titular registral, o que las edificaciones que aparezcan en la descripción catastral hubieran de ser necesariamente inscritas en el Registro de la Propiedad". 

En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 7 de abril de 2017, que admite la inmatriculación de una finca cuya titularidad catastral figuraba en investigación, y expresamente considera tácitamente derogada la exigencia reglamentaria por la reforma legal.

La Resolución DGRN de 25 de septiembre de 2017, relativa a un supuesto de inmatriculación por certificación administrativa, aparte de señalar que la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a hallarse la finca catastrada a nombre de adquirente o transmitente, solo se aplicaría a las inmatriculaciones por título público, reitera que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, dicha norma reglamentaria debe entenderse derogada en ese aspecto. En el caso, la finca constaba catastralmente como en investigación (aunque se apunta la posibilidad de que la finca invadiese dominio público, circunstancia que no fue objeto de calificación y de la que me ocupo a continuación).

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma esta doctrina, en un caso en que las fincas figuraban catastradas a nombre de persona distinta de la que pretendía la inmatriculación.

Control de coincidencia con otras fincas inmatriculadas y de invasión del dominio público.

Antes de proceder a la inmatriculación, el registrador practicará un doble control, con el que se pretende evitar, de un lado, la doble inmatriculación total o parcial de las fincas, y del otro, la invasión del dominio público aunque éste no se halle inmatriculado. La norma exige:

- Que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra previamente inmatriculada.

Era doctrina reiterada de la DGRN que las dudas expresadas por el Registrador sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra previamente inscritas no pueden resolverse a través de la interposición de un recurso gubernativo, sino que la reclamación debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a éste juez a quien incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado (Resolución DGRN de 17 de octubre de 2006).

Entiendo dudoso el mantenimiento de esta doctrina. Es de tener en cuenta que el nuevo artículo 209 Ley Hipotecaria atribuye al registrador la competencia en el expediente para resolver la doble inmatriculación y permite la interposición de recurso gubernativo contra la no apreciación de dicha doble inmatriculación por el registrador.

Con todo, sin duda será tarea ardua cuestionar en el ámbito del recurso gubernativo las dudas registrales, aunque la norma exige que sean "fundadas".

La Resolución DGRN de 31 de mayo de 2017 resuelve un caso de apreciación de dudas fundadas la calificación por la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra finca ya inmatriculada, por coincidir ambas en calle de situación y número de policía. No obstante, en la inscripción de la finca inmatriculada constaba la referencia catastral, aunque como mero dato identificativo, sin que se hubiera solicitado la inscripción de la representación gráfica de la finca ni promovido su coordinación catastral, y esta referencia catastral era distinta de aquella señalada para la finca que se pretendía inmatricular. Esta circunstancia se entiende suficiente para probar que no existe coincidencia entre ambas fincas. Dice la Resolución:

"La finca con la que el registrador plantea la duda de coincidencia, registral 26.259 de Alcalà de Xivert, consta en Registro con referencia catastral 4453153BE6645S0001TW. La finca que se pretende inmatricular consta descrita en la misma calle y número de Policía, si bien tiene la referencia catastral 4453152BE6645S0001LW. Ello determina que está suficientemente acreditada la diferente localización de ambas fincas, considerando que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Por ello, las dudas del registrador basadas en la coincidencia en la situación de las fincas no pueden mantenerse, debiendo, en consecuencia, revocarse el defecto".

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la calificación registral que entendía coincidente la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra previamente inmatriculada, considerando justificadas las dudas expresadas por el registrador, basadas en las coincidencias descriptivas (linderos, números de parcela).

Confirma también esta Resolución de 29 de septiembre de 2017 que, tras la reforma, debe entenderse derogado el procedimiento especial previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (procedimiento judicial especial para resolver las dudas de coincidencia con una finca previamente inmatriculada), sin perjuicio de poder acudirse para la inmatriculación al procedimiento declarativo correspondiente o al expediente notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

- La coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas.

Aquí entra en juego un nuevo instrumento calificador: “la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”.

Sería deseable que la misma información que se proporciona al registrador por dichas Administraciones Públicas estuviese a disposición del notario que autoriza el título, pero nada hace prever que vaya a ser así.

El registrador, ante las dudas, siempre con el matiz de fundadas, que le surjan sobre una posible invasión del dominio público, lo comunicará a la Administración competente, y si ésta no contesta en el plazo de un mes, y el registrador mantiene las dudas, que será lo normal, pues las dudas, y menos las fundadas, no suelen desaparecer solas, denegará la inmatriculación. 

La ya citada Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 aplica esta disposición a la alegación en la calificación de una posible invasión de caminos públicos, admitiendo la alegación del recurrente de que, al no haber procedido el registrador en la forma expresada en la norma, procedía la admisión del recurso en este punto.

La solución recogida en la reforma se aparta de lo que era normal en nuestra legislación, que solía dar a la falta de contestación de la Administración en este ámbito valor de silencio administrativo positivo, aunque esta figura, que es una garantía del administrado frente a la omnipotente administración, es verdad que está en franco retroceso legislativo.

Cabe tener en cuenta, en este sentido:

- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.

Aquí el silencio de la administración es positivo, a diferencia de lo que sucede en el nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria.

A mi juicio, cuando la duda se refiera a montes públicos, debe prevalecer la solución de la Ley de Montes, como norma especial, sobre la nueva regulación del artículo 205 Ley Hipotecaria.

- En sentido similar, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, constando en la escritura la declaración de que la finca no linda con el dominio público marítimo terrestre o no expresándose nada al respecto, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.

También esta regla, que prevé en materia de invasión del dominio público marítimo terrestre en el ámbito de la inmatriculación de una finca, un silencio positivo, apartándose de la solución del nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria, entiendo que debe ser aplicable con preferencia a dicho nuevo artículo 205, por su carácter de norma especial.

Debe tenerse en cuenta aquí el nuevo Reglamento de la Ley de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), que impone al Registrador una actuación activa de comprobación, en relación con los nuevos medios de calificación registral y la prevista  incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Según dice la Resolución DGRN de 18 de abril de 2017: 

"con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración".

La Resolución DGRN de 27 de junio de 2017, después de reproducir la misma doctrina general transcrita en el párrafo previo, confirma la calificación registral que denegó la inscripción de  una compra de una finca con edificación por invasión parcial del dominio público marítimo terrestre. Presentado el título a inscripción, el Registrador, en uso de la información suministrada por los servicios de costas y de las aplicaciones cartográficas de las que dispone el Registro, aprecia la posible invasión parcial de la zona de dominio público, ante lo cual solicita del organismo público competente la correspondiente resolución, que se le remite en plazo confirmando esta invasión parcial y que el inmueble estaba, además, afectado por las servidumbres de protección y tránsito. El deslinde no se hallaba inscrito, pero en el momento de la presentación de la escritura en el registro constaba una nota marginal expresiva de la posible invasión del dominio público marítimo terrestre (nota practicada con posterioridad al otorgamiento de la propia escritura, y que, por tanto, no figuraba en la nota simple informativa incorporada a la misma). La DGRN confirma la calificación registral, rechazando las alegaciones del recurrente relativas a no hallarse inscrito el deslinde administrativo y no haberse publicado en el BOE la correspondiente orden. En cuanto a la primera, confirma que acreditada la invasión del dominio público por la certificación administrativa solicitada por el registrador, no procede la inscripción, aunque el deslinde no esté inscrito. Y, en cuanto a la segunda, aunque considera que la Orden aprobatoria del deslinde sí estaba publicada, afirma que, aun de no estarlo, ello no implicaría la admisión del recurso, declarando "aun siendo cierto que tal publicación es preceptiva, también lo es que habiendo indicios más que fundados de que la finca invade en parte el dominio público, y constando un asiento registral e incluso una certificación administrativa que así lo aseveran, el registrador no debe acceder a la inscripción pretendida". 

- Por último se introducen una serie de notificaciones, al margen de la publicación de edictos, las cuales debe realizar el mismo registrador.

Entre los necesariamente notificados destacan "los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes".

La referencia a las fincas registrales colindantes queda limitada a las que se hallen inmatriculadas.

Debe tenerse en cuenta que la publicación del edicto tenía precisamente la función de notificación a los interesados, lo que ahora, claramente, se considera publicidad insuficiente.

En cuanto al edicto, la norma no se refiere a los efectos de la falta de publicación, ni prevé el tiempo en que ha de estar publicado, ni donde.

El apartado 4 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que regulaba a la publicación del edicto, fue considerado nulo por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.La solución que había propuesto la doctrina es estar a la redacción previa del artículo 298 RH, que contemplaba la publicación del edicto durante un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Quizás debería el legislador haber aprovechado la reforma para resolver esta materia.

En cuanto a qué eficacia tendrá sobre la inmatriculación la publicación del edicto, a lo que hace referencia el apartado 2 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, considerando condicionada la eficacia de aquélla a dicha publicación, entiendo que esta norma reglamentaria carece hoy de apoyo legal.

Sí parece que queda definitivamente claro que el edicto es posterior a la inmatriculación.

Tampoco se prevén las consecuencias de que no se pueda practicar alguna de las notificaciones indicadas o de que alguno de los notificados se oponga a la inmatriculación. En cuanto a esta última posibilidad, parece que no cabría ni interponer recurso gubernativo contra la inmatriculación, lo que ha sido doctrina tradicional, pues el recurso gubernativo solo cabe contra calificaciones negativas, ni tampoco la oposición del interesado supondrá la cancelación de ésta. En realidad, el único recurso que quedará al notificado que esté disconforme es el de acudir a los Tribunales, al margen de lo previsto para los supuestos de doble inmatriculación.


Hasta aquí por hoy,


En relación con esta materia dejo dos enlaces uno propio y otro ajeno:

José Carmelo Llopis: La inmatriculación por doble título tras la Ley 13/2015.

Y aquí dejo un enlace a otra entrada de este blog sobre el procedimiento de inmatriculación del artículo 203 LH:

Idea general sobre el nuevo expediente inmatriculador del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

9 comentarios:

  1. Gran comentario sobre el nuevo art. 205 LH. Totalmente de acuerdo sobre el cómputo del plazo de un año, referido a la adquisición de la propiedad y no a la fecha del título público. Quería apuntar, según me comentaste en tu anterior entrada (http://bit.ly/1CEKvUO), que la exigencia de que el inmatriculante acredite "haber adquirido la propiedad de la finca" en rigor no se refiere a la aportación de una prueba plena de titularidad sino a la presentación ante el registrador de un título que demuestre la aptitud y validez de la titularidad dominical de su transmitente, a saber: el título público adquisitivo.

    Aprovecho este comentario para expresar otra idea, y así conocer tu opinión, que parece que ha pasado algo desapercibida y que está íntimamente relacionada con este tema. Me refiero a la suspensión de efectos del art. 207 LH que, como bien se sabe, afecta a la inmatriculación vía 205 LH. Con la nueva redacción, además de ampliarse el supuesto de hecho normativo a otros medios inmatriculadores, se zanja la polémica de quién es el tercero a que se refiere el art. 207 LH dado que se señala expresamente que se suspenden "los efectos protectores dispensados por el art. 34". Esto implica, a mi juicio, que, (i) en el plano doctrinal, la tesis de cierto sector dualista (v. García García), en este tema, ya no parece asumible; en el plano jurisprudencial, resulta del todo inaplicable la insólita doctrina sentada por el Pleno de la Sala 1 del TS (S. 7/9/2007 FD 2 C.7); y, por último, hay que destacar que en el plano legal parece que se produce un claro descuido. Una lectura poco apresurada del art. 37.3 LPAP con el nuevo art. 207 LH no da lugar a dudas. El legislador creo que comete un grave error pues modifica el art. 37.3 LPAP (DF 1 Ley 13/2015) sin suprimir el último inciso y, en consecuencia, la nueva Ley lo abroga (expresamente en forma indeterminada, art. 2.2 CC) dado que se opone al nuevo art. 207 LH.

    Jaime Navarro (@soloiuris)

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  2. Hola,

    Antes de nada, decirte que para mí es una satisfacción volver a contar con tus comentarios.

    Lo que planteas es interesante. Efectivamente el artículo 207 da un nuevo sentido a la suspensión de efectos de la fe pública de ciertos procedimientos inmatriculadores.

    Como apuntas, de un lado aclara que solo se suspende la fe pública registral, lo que deja a salvo el principio de legitimación, lo que sin duda es una postura pro-registral, con la que no estoy necesariamente en desacuerdo, pero que está en consonancia con el tenor general de la reforma y creo que esa ha sido la intención del legislador al mencionar expresamente el artículo 34, en vez de referirse en general a la suspensión de efectos de la inmatriculación.

    De entrada te diré que dudo de que una reforma que tiene la orientación ideológica de ésta haya buscado intencionadamente contradecir la tesis dualista, sostenida por hipotecaristas-registradores que no me extrañaría que hayan estado muy cerca de la elaboración de la nueva ley.

    Si, según dicha tesis dualista, el tercero del artículo 32 LH es distinto al del articulo 34 LH, eso extendería la protección del registro al tercero inscrito contra el titular de derechos no inscritos, aun cuando aquéllos fueran terceros que no reuniesen los requisitos de ese artículo 34 LH, fuera de la propia inscripción, lo que es particularmente aplicable al inmatriculante, que no entraría dentro del concepto de tercero del artículo 34, simplemente por no adquirir de un titular inscrito, y olvidándonos ahora de que el artículo 32 LH no mencione la buena fe, ya que algún destacado autor-registrador incluso había pretendido que el registro protegiese al inmatriculante de mala fe frente al titular no inscrito, y aunque, curiosamente, la verdad es que el artículo 1473 del Código Civil tampoco la menciona cuando habla de la protección del adquirente inscrito en la doble venta, parece que en eso, al menos, ha prevalecido la cordura.

    En todo caso, no sé si en consonancia con lo que dices, sí aprecio cierta contradicción con la tesis dualista, seguramente no buscada, en que al prever el efecto suspensivo de la inmatriculación se mencione solo el artículo 34 y no el artículo 32, lo que, si admitiéramos la tesis dualista, nos llevaría a quien adquiere del inmatriculante no tiene protección de la fe pública durante dos años contra el titular de un derecho no inscrito, mientras el propio inmatriculante sí la tendría frente al mismo y desde la misma fecha de la inmatriculación, y efectivamente, desde esa perspectiva, la norma quizás es contradictoria con la tesis dualista, pues no es lógico que el inmatriculante tenga mayor protección que quien adquiere de él, aunque dudo de que haya sido buscada.

    Pienso en un caso concreto. Imagino a quien compra e inmatricula en relación con un previo comprador del mismo vendedor que no ha inscrito su derecho, o incluso quien ha adquirido de otro transmitente y no ha inscrito, o el titular de un derecho real o personal no inscrito, para no situarnos necesariamente en el supuesto de la doble venta. Parece que si ese inmatriculante no es el tercero del artículo 34 y tuviera una protección autónoma conforme al artículo 32, su protección frente al titular no inscrito podría no estar sujeta al plazo de suspensión de dos años. Sin embargo, si ese mismo inmatriculante transmite su derecho dentro de los dos años desde su inmatriculación a un tercero que reúna los requisitos del artículo 34 LH, este último no podría invocar la protección del artículo 34 frente al mismo titular no inscrito, lo que sin duda no tiene mucha lógica.

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  3. Dudo de que la real intención legislativa haya sido distinguir entre los terceros del artículo 34 y 32, sino dejar a salvo de la suspensión el principio de legitimación del artículo 38, que algunos, con la anterior redacción legal, defendieron que también estaba en suspenso, pero efectivamente, al mencionar solo al artículo 34 y no al 32 al prever la suspensión de efectos, plantea dudas, y podría ser argumentable que para el legislador la fe pública registral exige el cumplimiento de todos los requisitos del artículo 34, quizás dejando al margen el caso específico dela doble venta.

    En cuanto a los efectos derogatorios que mencionas, yo te apunto uno. El del plazo de 90 días de la suspensión de la fe pública registral que establecía la legislación de concentración parcelaria, que ahora pasaría a ser de dos años, pues el artículo 207 expresamente menciona este caso de la concentración parcelaria entre los sujetos a su régimen suspensivo.

    En cuanto a la Sentencia del Pleno del Supremo que me dices, esta seguía la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, que fijó como doctrina jurisprudencial que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria es aplicable a la venta de cosa ajena, sin excepciones relativas a la consumación de la primera venta, al pago total o parcial del precio de la misma, o al tiempo transcurrido entre ambas ventas. Esta sentencia fue todo un triunfo registral y salvó en cierta medida la cara a una institución –el registro-, que además de no extender su protección a datos de hecho, lo en esta reforma se vuelve a intentar paliar, su principal efecto jurídico –la fe pública-, la mayor parte de las veces, se quedaba en nada ante los Tribunales.

    Pero lo cierto es que el Tribunal Supremo no ha sido después de esas sentencias de 2007 muy fiel a sí mismo. Te apunto la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013, que vuelve a distinguir entre venta de cosa ajena y doble venta.

    Ahora, el hecho de que se suspenda el efecto de la fe pública registral durante dos años, no desvirtuaría en sí mismo la aplicación general de esa doctrina jurisprudencial, al menos fuera del plazo legal de suspensión.

    En cuanto a lo que apuntas sobre la certificación administrativa, según yo lo entiendo, el artículo 207 somete a la suspensión de efectos de la fe pública registral durante 2 años, cuando la certificación haya servido de medio inmatriculación. Y el 37.3 LPAP extendería ese régimen al caso de que la certificación haya servido para reanudar el tracto. En el primer caso, el plazo de suspensión se contaría desde la inmatriculación, y en el segundo, desde la inscripción por la que se reanuda el tracto, aunque coincido que la redacción no es del todo clara.

    Hasta ahora, lo que peor llevaba en relación con el nuevo artículo 207 era que no se aplique a los casos del artículo 203, pues el nuevo expediente inmatriculador que este artículo 203 prevé tiene muy poco que ver con el expediente de dominio judicial al que sustituye, y va a permitir que un documento privado, después de ciertas notificaciones y publicaciones, que la mayor parte de las veces a nada conducen, sea perfectamente inmatriculable, y con plenitud de efectos, lo que por cierto coincide con la ideología corporativa inspiradora de la reforma.

    A decir verdad, lo que me has planteado me ha llevado a nuevas consideraciones sobre esta reforma, que, en general, me gusta poco. Pero, aunque te haya contestado sobre la marcha, ya me disculpo de antemano si por la rapidez he cometido alguna imprecisión, lo que no sería de extrañar, pues creo que casi todo en esta nueva ley va a exigir más tiempo de reflexión para llegar a alguna conclusión mínimamente segura.

    Un abrazo.

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  4. Esa impresión me daba a la vista de la redacción que contenía inicialmente la norma pues extendía la suspensión, expresamente, al tercero del artículo 32 LH.

    Coincido contigo en que ahora resulta muy favorecido la vigencia de todos los efectos derivados de la legitimación registral.

    En relación con el ejemplo que propones mostrando la desigualdad de protección no te sigo. En mi opinión no hay mayor protección al inmatriculante, por no extender la suspensión de dos años al tercero del artículo 32, en comparación con el tercero germánico porque, sin perjuicio de que se beneficie de las ventajas que la inscripción de su título le proporciona, el verus dominus podrá reivindicar vía artículo 298 in fine RH (art. 1 III LH) salvo que sea aplicable el art. 35 LH.

    La STS que apuntas, en mi opinión, es jurídicamente maravillosa, pero la de 7 de septiembre de 2007 va más allá y tras resolver el caso dice, en pocas líneas, algo sobre la relación de los artículos 32 y 34 con el 1.473 II CC y la aplicación del 207, que es discutible.

    En el 37.3 LPAP, como dices, la redacción no es muy clara. Está claro que literalmente sucede lo que yo apuntaba pues el reanudante del tracto no gozará jamás de protección del 34 y por tanto será inaplicable el 207. Ahora bien sistemáticamente, puede tener sentido si el medio de reanudación del tracto causa una inexactitud que consagre una adquisición a non domino (art. 34). No obstante, me cuesta trasladar al 37.3 LPAP todos los presupuestos aplicativos que activan el 207 LH [(i) una determinada inscripción que sea inexacta ab initio y se declare judicialmente (artículos 38 y 40 apartados I a) tercero, c) y d) y VI) y (ii) la producción de una situación protegida (artículo 34 LH)] pues la diferencia es que aquí el impugnante (verus dominus), normalmente, va traer causa, al ser uno de esos adquirentes intermedios, del sujeto sometido a protección (34 LH) a diferencia de lo que ocurre en aquel precepto en que los títulos en conflicto traen causa, a mi juicio, de líneas adquisitivas separadas.

    Sobre la extensión de supuestos del 207 y la exclusión del 203 creo que debería atenderse, de acuerdo con lo que siempre se ha dicho, a la debilidad o falta de garantías del medio inmatriculador evitando así una aplicación masiva y ordinaria del artículo 34.


    Si te interesa el análisis del 207 te invito a leer mi exégesis aquí: http://bit.ly/1ArLRBk

    Gracias por el comentario y por analizar a estas alturas la nueva norma.

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  5. Hola

    Lo que he querido decir con el ejemplo, no sé si bien expresado y si coincidirás conmigo, es que precisamente la tesis dualista tiene su principal campo de aplicación en el inmatriculante, al menos tal y como yo la he entendido.

    Si buscamos un tercero que no esté protegido por el artículo 34, al margen de la redacción literal de éste, el principal caso que encontramos es el de quien inmatricula, pues no cumple el requisito del artículo 34 de adquisición de un titular inscrito. Y si sostenemos la tesis dualista, consideraremos a quien inmatricula protegido por el artículo 32 frente a quien no tiene su titulo contradictorio inscrito, sin suspensión de plazo, en principio, y sin necesidad de prescripción secundum tabulas, siempre que su título sea válido.

    Por ejemplo, el caso de la doble venta, cuando el comprador que inscribe su compra es un inmatriculante, y discute su derecho frente al comprador del mismo vendedor que no ha inmatriculado la suya, este es un tercero protegido sin los requisitos del artículo 34 y que entraría dentro del articulo 32, aunque en este supuesto, al margen del sentido que tenga el artículo 32, encuentra la protección específica del artículo 1473.

    Pero la protección al inmatriculante puede serlo no solo frente a un comprador de su vendedor que no inmatricule, sino frente a otro título no inscrito, que perjudique su derecho y no encaje en la doble venta, y estaría ahí uno de los principales campos de aplicación del tercero del artículo 32 como distinto del tercero del artículo 34.

    Pero el que adquiere del inmatriculante sí es un tercero del artículo 34 y sí tendría la protección de la fe pública suspendida durante dos años según el 207. Por eso entiendo que la redacción del artículo 207 de la ley sí es un argumento a favor de la tesis monista, pues no tiene sentido a mi juicio, que el inmatriculante goce de protección frente un tercero con título contradictorio no inscrito superior a la que tendría el que ha adquirido e inscrito del propio inmatriculante.

    Por su parte, la prescripción secundum tabulas serviría para sanar defectos que afectaran al título del inmatriculante, más allá de la existencia de un título contradictorio. Al margen de que la inscripción presuma o suponga todos los requisitos del la prescripción adquisitiva ordinaria, beneficiaría al titular registral para sanar defectos que afecten a la eficacia de su título, pues tanto el tercero del artículo 32 como el del 34, aun de ser distintos, deben contar con un título válido.

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  6. En cuanto a lo del tracto, yo lo que creo es que, al margen de que el que reanuda el tracto no sea un inmatriculante, lo que se ha pretendido, en el caso de la certificación administrativa para reanudar el tracto, es considerarlo como tal y suspender la eficacia de esa inscripción de reanudación del tracto frente a tercero durante dos años desde la misma inscripción.

    En fin, no sé si coincidirás conmigo. En todo caso, ya te digo, para mí el principal campo de discusión de la reforma está en el 203, y yo voy a opinar, seguramente con muy poco éxito, que el título de propiedad al que se refiere ese artículo tiene que ser público, pues en este nuevo procedimiento inmatriculador que se prevé, el notario, a diferencia de lo que hacía el juez en el expediente de dominio, no emite un juicio de fondo, ni siquiera de notoriedad, sobre el derecho del que pretende la inmatriculación, con lo que creo que no se puede desvirtuar la regla general de titulación pública del artículo 3.

    Te apunto otra incongruencia, a mi juicio de esta nueva regulación, a ver qué te parece. La LJV ha modificado el 20 ter de la LPAP, y prevé como uno de los efectos de la declaración de herederos administrativa a favor del Estado u otros entes públicos, el que sea título inmatriculador, por sí solo, cuando describa el bien, o en unión de la declaración administrativa de inclusión en el inventario. Aquí tenemos otro título inmatriculador a favor de la administración, al que no sería de aplicación el 207, pues no se trata de una certificación administrativa, y dudo de que le sea de aplicación el 28 LH, que por otra parte es de aplicación discutida

    Gracias por el enlace que leeré.

    Un abrazo,

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  7. Así es, interpreté mal tu comentario. Efectivamente, en contra de la tesis dualista, parece inasumible la desigualdad protectora que mencionas entre el inmatriculante y quien adquiere de él, pero, en mi opinión, no por dejar de extender la suspensión al 3 latino sino por pretender otorgarle protección cuando los títulos en conflicto proceden de líneas separadas. No obstante, como decías, la voluntas legislatoris, a pesar del 207 LH, no parece que haya pretendido desbancar al dualismo (vid. la formula normativa del art. 208 V LH).

    En relación con la usucapión secundum tabulas, si te he entendido bien, crees que el 35 LH es una excepción al 33 LH y al 1953 CC. Yo creo que la inscripción cumple función ad probationem excepcionando el art. 1954 CC (38 LH), aunque esta es una discusión doctrinal clásica.

    Sobre el 203 está claro lo que tu dices. Sin juicio de fondo ni suspensión de efectos se carece de las garantías necesarias para que luego el inmatriculante y su adquirente gocen de los beneficios del Registro. Además, es paradójico que el inmatriculante, mediante documento privado, pueda acceder al Registro al margen del principio de titulación pública y, lógicamente, quien adquiera de él no.

    En cuanto al 20 ter LPAP a qué te refieres. El procedimiento parece más riguroso que el que prevé el 206 LH, sin perjuicio de la falta de referencia a la documentación relativa a la representación física de la finca que, mutatis mutandi, debería exigirse. En cualquier caso la LH podría haber incluído el medio inmatriculador en la enumeración del 204, al igual que se sucedió con el 37.3 LPAP en el 206 LH.

    Pero el supuesto de hecho normativo del 28 LH es similar al del 207 y, yo creo, que si tras la inmatriculación aparece un heredero de mejor derecho o se descubre la voluntad del causante debería entrar en juego el plazo de suspensión en favor del versus dominus evitando así que la enajenación del bien, por ejemplo, a otra Administración, impida la reivindicación. Todo esto al margen de que las formalidades del procedimiento administrativo y la publicidad del mismo deberían evitar dicho suceso. ¿Por qué crees que sería inaplicable el 28?

    Ya me dirás qué te parece la lectura. Un abrazo

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  8. Hola,

    No es que no crea que no sea aplicable el 28, entiendo que posiblemente sí lo sea. El argumento en contra podría ser la especialidad de la inmatriculación, considerando, a sensu contrario, que los casos de inmatriculación no mencionados en el 207 no tienen suspensión de efectos y que el artículo 28 no se aplica a los casos de inmatriculación a favor del heredero sino a la inscripción a favor del heredero. Por ejemplo, un expediente de dominio judicial de inmatriculación a favor de quien adquiere por herencia no estaría sujeto al 28, precisamente por su especialidad, y, quizás tampoco el malhadado expediente del artículo 203, aunque el título de propiedad fuese hereditario, lo estaría. Realmente yo no lo creo, al menos en el caso del 20 ter, pero sí que pienso que es otra de las cosas dudosas que plantea la reforma, resultante de introducir un nuevo procedimiento de inmatriculación a favor de la administración un poco de tapadillo, previendo un efecto inmatriculador que, por ejemplo, las actas de declaración de herederos notariales no tienen.

    Lo de la prescripción secundum tábulas ha hecho correr ríos de tinta y la contra tábulas no digamos nada. Para mí tiene sentido presuntivo, y creo que esa es la tesis jurisprudencial, aunque hablo un poco de memoria, aunque la otra tesis ha tenido sus apoyos, sobre todo entre los registradores.

    Coincido plenamente en lo del artículo 203, aunque mucho me temo que los derroteros en la práctica van a ir por otra vía.

    Leeré el artículo y te diré, porque leer tus comentarios siempre es enriquecedor para mí y ésa fue una de razones por las que empecé con todo esto.

    Un abrazo

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  9. Muchas gracias por el artículo y el ulterior debate que me han parecido muy interesantes, y sobre todo, muy útiles! También coincido plenamente con vosotros en cuanto a las fechas de los títulos y su contenido (siempre he pensado que sigue cabiendo un acta de notoriedad como 1er título...). Y en cuanto a las fechas, creo que también cabe que formalmente, las de los 2 títulos sean cronológicamente inversas: p.ej. que en Nov. 2015 se otorgue Escritura de elevación a público de una venta privada (hecha 3 meses antes o 3 años antes, dá igual), en la que el vendedor alegue en el documento privado que le pertenece por herencia de su padre; y que la 2ª escritura, la de herencia, se formalice en 2016 o 2017... Pero "mi" Registrador, de momento no me lo admite, con el inconveniente de que ahora, el vendedor aún está vivo para reconocer como propia la firma... y en 2017 ya veremos!

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