martes, 17 de noviembre de 2015

Idea general sobre el nuevo expediente inmatriculador del artículo 203 Ley Hipotecaria.




En esta entrada me ocupo del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que regula el nuevo “expediente de dominio" inmatriculador ante notario, una de las estrellas de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y también ciclópeo en sus dimensiones, como muchos de sus compañeros de reforma.

Comenzaré por transcribirlo, con una advertencia previa para los impresionables: 

Artículo 203 Ley Hipotecaria:

«1. El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.

Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el "Boletín Oficial del Estado", que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el "Boletín Oficial del Estado". La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

2. El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.

Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el "Boletín Oficial del Estado", contándose los veinte días desde esta inserción.

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.»

Si he de valorar este nuevo procedimiento como notario, y supongo que no me queda más remedio, reconozcamos, empezando por lo bueno, que alguna tarea sí que se nos encomienda, así que, con seguridad, la cosa podría haber sido peor. También es cierto que ni es prudente ni están los tiempos para lamentarse por nuevas competencias, sean de la clase que sean. Pero, con todo lo anterior presente, creo que hasta el mismo Cándido dudaría de que hayamos dado un paso hacia el mejor de mundos posibles. 

Porque la reforma no ha consistido en sustituir al juez por el notario, atribuyendo a éste la competencia para tramitar un verdadero expediente de dominio, sino en crear un nuevo y peculiar procedimiento de inmatriculación, en el cual el único órgano con verdaderas funciones jurídicas es el registrador. 

Al notario se le confieren funciones de protocolización de documentos y notificaciones varias, siempre bajo la más cercana supervisión del registrador al mando, y, por supuesto, sin llegar a emitir juicio propio alguno, ni para bien ni para mal, sobre el derecho del solicitante, no ya de legalidad, que eso nadie lo esperaba, sino ni siquiera de notoriedad, como hasta ahora sí se hacía en las diversas actas de efectos registrales.

Pero la crítica de la norma debe exceder los intereses particulares, que en cuanto a éstos, además, las opiniones casi nunca coinciden. La mía es que la desconfianza hacia el documento público notarial, que aqueja a los seguros inspiradores de la reforma, ha llevado a una merma de la seguridad jurídica en el sistema de inmatriculación, lo que afecta al bien público, además de al propio.

El expediente se inicia en sede notarial con un escrito del mismo interesado, curiosa previsión procedimental, reflejo del espíritu legal de convertir al notario en un intermediario entre el inmatriculante y el registro. Pero, pese al brillante desconocimiento del legislador de la técnica notarial, parece que será bastante con recoger el requerimiento inicial en el instrumento público, del modo habitual. La forma de este expediente es la de un acta, perteneciente a la clase de las de protocolización y notificación, con sucesivas diligencias. Entiendo lo más lógico tramitar dos actas, con sus propios números de protocolo, recogiendo la primera el requerimiento inicial y la documentación presentada y la segunda la práctica de las notificaciones, la posible oposición y la conclusión del expediente, incorporando esta última al protocolo en el momento del cierre final (en esto existen diversas opiniones en los trabajos que he leído: se muestran favorables al sistema de doble acta, la Circular del Colegio Notarial de Baleares y José Carmelo Llopis, mientras que Francisco Rosales defiende la autorización de tres actas: la inicial de requerimiento, la que recoja las notificaciones y trámites y la final). 

El promotor del expediente ha de ser "el titular dominical de la finca". Parece que debe incluirse al nudo propietario y al titular de una cuota indivisa, que lograría la inmatriculación de la finca y la inscripción de su cuota, sin que la inscripción de futuras cuotas indivisas tenga el valor de nueva inmatriculación. En este caso, los copropietarios no promotores deben ser notificados del expediente (artículo 278 Reglamento Hipotecario).

Por el contrario, es dudoso que el expediente sirviera para inmatricular un derecho de usufructo, al margen de lo excepcional que en la práctica pueda resultar la hipótesis, a pesar de que la legislación hipotecaria admita que la primera inscripción de la finca pueda ser de dicho derecho, equiparándolo a la propiedad a efectos inmatriculadores. Parece que el usufructuario entraría en la categoría de titular de un derecho real que puede promover la inscripción del dominio conforme a lo previsto en el último apartado del artículo 203.

En el caso de que la adquisición sea ganancial, entiendo suficiente que lo promueva un cónyuge, aunque en el título de propiedad figuren ambos como adquirentes, ex artículo 1385 Código Civil. Distinto es el caso de cónyuges en régimen de separación de bienes que hayan adquirido en proindiviso, siendo entonces necesario que cada uno lo promueva en relación con su cuota indivisa, aunque podrá tramitarse conjuntamente el expediente.

El Prontuario del Colegio de Registradores indica que entre los datos personales del promotor que deben hacerse constar está su régimen económico matrimonial, que debe ser, dicen, el que existiera al tiempo del título de adquisición de la propiedad y no el del existente al tiempo del requerimiento ante el notario. Al margen de que esto no lo creo necesario si el título de adquisición es gratuito, parece que no suscita duda alguna que un cónyuge casado en gananciales al tiempo del requerimiento pueda, mediante un documento privado (admitiendo que el título de propiedad de este expediente puede tener esa forma, cuestión en la que después me detendré), y como tal, sin fecha fehaciente frente a terceros, establecer la adquisición en un momento anterior a la vigencia de la sociedad de gananciales, con el posible perjuicio de los derechos del otro cónyuge o de los acreedores de la sociedad de gananciales. A mi entender, si el documento privado que es el título de propiedad carece de fecha fehaciente al tiempo de su otorgamiento, y la que tiene lo sitúa en el momento de la vigencia de la sociedad de gananciales, debe estarse a esta fecha fehaciente o exigir el consentimiento de su cónyuge a la inscripción como bien privativo, no siendo posible simplemente tomar a estos efectos la fecha que conste como de otorgamiento en el documento privado.

Entiendo posible que cualquiera de los herederos o causahabientes del adquirente en el título de propiedad presentado, acreditando su condición de tal, pueda promover el expediente para lograr la inmatriculación a nombre de su causante, entendiendo que es una acción que se ejercita en beneficio de la comunidad hereditaria y aplicando la doctrina jurisprudencial al efecto.

Podrá intervenir en nombre del promotor su representante legal, sin autorización judicial alguna (cuestión distinta a las autorizaciones que pudiera haber precisado para el otorgamiento del título de adquisición).

En cuanto al representante voluntario. cabe plantearse la suficiencia para promover el expediente inmatriculador de un poder para realizar actuaciones notariales en general, como las que suelen incluirse en los modelos de poder para pleitos. En el ámbito de la declaración de herederos, la conocida Resolución DGRN de 19 de diciembre de 1995 consideró que las aseveraciones del requirente ante el notario eran actos personalísimos que no se podían realizar mediante apoderado, aunque sí recogerse expresamente el el propio poder que se otorgaba para requerir, pero la razón de fondo fue la posible responsabilidad penal del declarante, que ha desaparecido del actual Código Penal. En el concreto caso de este expediente de inmatriculación, la esencia del mismo está en el título escrito de propiedad, sin que su aportación ante el notario, de tener forma privada, implique una elevación a público que requiera un especial consentimiento al respecto. Pero, de un lado, la inmatriculación produce efectos importantes, y la práctica nos dice que no todos se entienden siempre como positivos, y del otro, las manifestaciones del compareciente ante el notario son fundamentales en el aspecto de las notificaciones a practicar, que es básico para el éxito del expediente. A mi juicio, quizás deba distinguirse en el título formalizado en escritura pública y el que está formalizado en documento privado, exigiendo que en el segundo caso el poder contemple específicamente tramitar expedientes inmatriculadores. No obstante, admitir a estos efectos el poder general para realizar actuaciones notariales ni vulnera ninguna norma ni es una interpretación irrazonable.

El poder para adquirir por compra o para formalizar una herencia facultará, a mi entender, para promover la inmatriculación a través de este expediente de la finca adquirida mediante un título de adquisición otorgado en uso del referido poder.

También es de valorar si un poder para vender facultaría al apoderado para instar el procedimiento de inmatriculación del título de su poderdante, pues el comprador puede desear o incluso exigir adquirir una finca ya inmatriculada. El poder para hipotecar plantea la misma duda, pues la hipoteca implica necesariamente la previa inscripción de la finca.

De la competencia territorial, poco tengo que decir, al margen de que creo que lo más coherente hubiera sido, ya puestos, la completa liberalización. Pero suscribo que se haya suprimido lo de "y además los de la capital", que relucía en el anteproyecto, lo cual casi me tomaba como algo personal.

El procedimiento se ha de basar en un título de propiedad, el cual, como resulta de los sucesivos párrafos, debe constar en forma escrita (el título se aporta al notario y el registrador debe comprobar que la certificación catastral se correspode con la descripción contenida en el título).

La Resolución DGRN de 28 de junio de 2016 confirma que el expediente inmatriculador debe basarse en un título escrito de dominio. Dice la DGRN:

"Entrando a valorar el segundo de los aspectos de calificación objeto de impugnación, la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios (…)». A raíz de tenor literal transcrito, uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo".

Parece así quedar excluida la posibilidad de alegar como título inmatriculador en este procedimientoo notarial la usucapión, lo cual se había admitido por la DGRN en el antiguo expediente de dominio judicial. El que pretenda basar una inmatriculación en la adquisición del dominio por usucapión deberá acudir al procedimiento judicial declarativo, aunque la posibilidad de inmatriculaciones basadas en documentos privados, de la que ahora mismo me ocupo, sin duda facilitará grandemente las cosas a casi todo el mundo que lo precise. Este fue precisamente el caso de la ya citada Resolución de 28 de junio de 2016, en que se alegaba como título de propiedad la prescripción.

Pues lo esencial en esta nueva regulación es que ese título de propiedad inmatriculador puede estar documentado en forma privada.

Efectivamente, si atendemos a la que la ley no distingue y a la interpretación de la norma que ya ha hecho la corporación registral (en el Prontuario mencionado), el título de propiedad inmatriculador puede ser un documento privado, y, como tal, sin control alguno, ni notarial, ni de nadie en realidad, no ya sobre la voluntad y capacidad de las partes, que daremos todos por supuesta, sino de su misma realidad jurídica, y que, en virtud de las variadas y solapadas notificaciones y anuncios previstos, que poco o nada añadirían a una posible falta de legalidad de fondo, si nadie se opone, excluyendo de este "nadie" al notario, y siempre que el registrador no tenga inconveniente, queda convertido en título inmatriculable, en plena igualdad de condiciones con el documento público, o incluso con eficacia reforzada frente a aquél, pues no queda sujeto al plazo de suspensión de la fe pública registral del artículo 207, que sí afecta a la inmatriculación mediante doble título público .

Por supuesto que el expediente de dominio judicial también podía basarse en un documento privado, pero el juez emitía un juicio propio sobre el derecho del solicitante, en virtud de toda la prueba ante él practicada, y ello al margen de la calificación registral, que podía recaer sobre el fondo de la decisión. Esto en poco, o más bien en nada, se parece al procedimiento introducido en la reforma, en el que el registrador puede decidir inmatricular un título de propiedad privado, sin otra base que su personal juicio y la no oposición de tercero, lo que la gran mayoría de las veces será solo un trámite formal.

Repárese, por ejemplo, en la no exigencia de intervención de testigos que declaren sobre el derecho del interesado, que eran imprescindibles en el acta de notoriedad complementaria de documento público, y también en otras actas en las que el notario declaraba la notoriedad, y podían también concurrir, si el juez, bajo su criterio, lo consideraba necesario, en el antiguo expediente de dominio.

En definitiva, parece haberse consumado en parte la añeja pretensión de algunos de abrir el registro al documento privado, pues la protocolización notarial no modifica su condición de tal, y en el momento esencial del ingreso de la finca en el registro, nada menos. Pronostico que en el pecado llevará quien corresponda la penitencia.

Quizás fuera conveniente recordar la clásica discusión sobre si el nuestro es un registro de títulos o de derechos, y, admitiendo lo segundo, el que en nuestro ordenamiento la adquisición del derecho real por contrato precisa del título y del modo, sin que la inscripción valga como lo segundo, por mucho que algunos se hayan empeñado, lo que se salvaba acudiendo al valor traditorio de la escritura pública, del cual carecen los documentos privados.

Partiendo de esta realidad, cabe analizar los requisitos formales y de fondo del título de propiedad a efectos del expediente, los cuales, a mi juicio, podrá controlar el notario para decidir admitir el requerimiento:

En cuanto lo que hace el notario en el expediente es protocolizar un documento, y no elevarlo a público, ni nada de ese género, entiendo necesario que, si es privado, esté previamente liquidado fiscalmente. 

Entiendo que solo cabe admitir documentos privados originales y copias auténticas de escrituras públicas (o testimonios notariales de documentos privados).

Respecto a la admisibilidad de una mera fotocopia del documento privado, es de recordar que la posición jurisprudencial parece contraria al valor probatorio de la fotocopia del documento privado, no ya respecto de terceros, sino entre las partes. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2001 declara: "las fotocopias no adveradas, ni cotejadas con sus originales, carecen de fuerza probatoria respecto a su contenido". Sí se ha admitido su valor de indicio probatorio, pero exigiendo que aparezcan corroboradas dichas fotocopias por otras pruebas, lo que excedería el ámbito de este expediente de jurisdicción voluntaria. Sí parece que sería suficiente un testimonio notarial del original documento privado.

En cuanto a la copia simple de una escritura pública, aunque en el ámbito procesal se reconoce valor probatorio a las copias simples mientras no se impugnen (artículo 368 LEC), en el cauce de un procedimiento de jurisdicción voluntaria como este procedimiento inmatriculador, sin partes en contradicción, entiendo que prevalece la regulación notarial que niega a la copia simple valor fehaciente. 

Dicho documento privado deberá estar firmado, por el valor que la firma del documento tiene como demostrativa de asunción por las partes del contenido del mismo, aunque sin desconocer que la cuestión de la esencialidad de la firma como requisito del documento privado fue discutida. En ocasiones sucederá que las partes no firmen el documento privado por no saber o no poder, y que conste en cambio su huella digital. Aunque existen sentencias que han aludido a la necesidad de expresar en el documento privado la razón de no firmar una de las partes, no parece que sea una exigencia de valor general, lo que me lleva a concluir que no es razón bastante por si sola para rechazar el documento privado como título de adquisición el que conste en lugar de la firma de la parte su huella digital. En realidad, al admitir el documento privado, damos por supuesta la falta de garantías sobre la identidad y voluntad del firmante, y a efectos de expresión de la voluntad de asumir el documento, parece equiparable la imposición de la huella digital del que no firma por no poder o no saber, con la firma del que puede y sabe hacerlo.

No veo razón porque se debiera excluir el documento electrónico en su más amplia acepción, pero siempre que estuviera firmado electrónicamente, por lo antes dicho. Sobre si la firma electrónica ha de ser simple, avanzada o reconocida, parece que la primera fuera suficiente, pues la legislación equipara el documento electrónico firmado con firma electrónica de cualquier clase, al documento papel. En cuanto a en qué manera podrá comprobarse la existencia de firma electrónica, mis limitados conocimientos me hacen preferir dejar el tema en manos más expertas en la materia. 

También dejo a mentes más perspicaces que la mía cómo conciliar la admisión del documento privado inmatriculador con cuestiones como la acreditación de los medios de pago, o, en su caso, la emisión del juicio de suficiencia sobre las facultades representativas de un posible representante, competencias que el legislador había atribuido en exclusiva al notario y que son requisitos para la inscripción, aunque seguro que la autoridad competente encontrará una solución imaginativa, suponiendo que se llegue a ver algún problema en todo ello, lo que no es de ningún modo seguro. 

Además, aunque se admita con carácter general, habrá de rechazarse el documento privado cuando el negocio documentado exija la escritura pública con valor solemne. Así, por ejemplo, no cabe un documento privado de donación, debiendo el notario rechazar el hipotético requerimiento ab initio, aunque lo cierto es que la falta de control sobre los medios de pago, a la que he aludido, podrá dar fácil acceso registral a donaciones encubiertas, nulas de pleno derecho solo por razón de forma, en un ejemplo más de la disminución de garantías que el nuevo procedimiento inmatriculador implica, por muchas notificaciones que se hagan y muchos edictos que se publiquen.

En el caso de las aportaciones a la sociedad de gananciales, si son gratuitas, deberán regirse por las reglas formales de la donación. Si son onerosas, sin embargo, surge la cuestión de si deben considerarse sujetas a las reglas formales de las capitulaciones matrimoniales y constar en escritura pública, y aunque parece que ha prevalecido la opinión contraria, entiendo que el tema es, cuanto menos, discutible.

Esto me lleva a otra consideración sobre materia no menos manida: la causa y la inscripción. ¿Qué haremos cuando el documento privado que recoja la aportación a gananciales, el exceso de adjudicación, la dación en pago de una deuda u otro negocio jurídico no exprese con la debida claridad la causa? Debe tenerse en cuenta que la falta de una decisión del notario sobre el fondo del asunto determina que lo que el registrador realmente está inscribiendo en este expediente es el título de propiedad del promotor y sobre él y sobre su legalidad de fondo va a decidir. El tiempo lo dirá, aunque estoy por creer que ahora se va a ser mucho más flexible, siempre, por supuesto, que el documento sea privado.

En cuanto a las aportaciones a una sociedad civil, son de recordar los vaivenes de la DGRN sobre la personalidad jurídica de aquellas, apartándose en ocasiones sin aparente rubor, del tenor de las normas. La conocida Resolución DGRN de 25 de junio de 2012 alude a esta falta de personalidad jurídica, como argumento para decidir el carácter circular de un titulo inmatriculador. Pero, aun rechazando esta tesis, de la que la misma DGRN parece recientemente arrepentida, entiendo que la aportación de un inmueble a una sociedad civil solo puede ser título de propiedad a estos efectos si la sociedad se ha constituido en escritura pública y el inmueble se aporta o adquiere también en escritura pública, en aplicación de los artículos 1667 y 1668 del Código Civil, pues si bien es cierto que la jurisprudencia ha despreciado el claro sentido de estos artículos para admitir la existencia de un contrato de sociedad al que se aporten inmuebles formalizado en documento privado, lo ha hecho reconociendo al mismo tiempo el carácter irregular de la sociedad así formada, lo que debe extenderse, a mi entender, no solo al momento constitutivo, sino a la posible aportación o adquisición de un inmueble por la sociedad civil ya constituida, negando que un documento privado de adquisición por estas sociedades tenga valor de transmisión del dominio, al margen de sus efectos contractuales.

Si se tratara de inmatricular edificaciones, la DGRN nos ha recordado que a la inmatriculación de aquellas son de aplicación las reglas de la obra nueva. Eso hace dudoso, a mi entender, la posibilidad de inmatricular una edificación con un simple documento privado, pues la legislación aplicable exige la constancia de la obra nueva en escritura pública (a pesar de que el quizás conscientemente impreciso nuevo artículo 202  LH se olvide de mencionarlo, sigue siendo norma complementaria del mismo el 308 del Reglamento Hipotecario, y lo confirma el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que impone un control de legalidad sobre este acto, tanto al notario como al registrador).

En el caso de que el título sea hereditario, es cuestión debatible si la partición, adjudicación o manifestación de herencia debe hallarse complementada con el testamento o declaración de herederos. Mi opinión es que sí, pues la misma jurisprudencia ha negado a la sola partición sin que esté apoyada en un testamento o declaración de herederos, valor a efectos como la acreditación del dominio en ámbitos como el ejercicio de una acción reivindicatoria o el ser justo título para la usucapión. Si se tratase de un heredero único, el título de propiedad sería el mismo testamento o declaración de herederos, pudiendo quizás completarse este título con la descripción de la finca en el propio requerimiento notarial, aunque sería preferible, a mi juicio, documentar la aceptación de herencia y la manifestación de la adquisición de la finca en escritura independiente.

Cabe apuntar, al respecto, que la Resolución DGRN de 6 de agosto de 2012 admitió la inscripción de un expediente judicial de reanudación de tracto sucesivo instado por quienes habían comprado la finca a los herederos del titular registral, habiendo argumentado el recurrente que no se había tramitado la declaración de herederos a favor de los vendedores (además de hallarse algunos de ellos fallecidos) lo que impedía la inscripción a su favor.

Si el documento privado se otorgó mediante apoderado, podríamos preguntarnos quien controla la existencia, subsistencia y suficiencia de la representación, y la respuesta es que nadie, lo que es verdaderamente revelador de las garantías que ofrece el procedimiento.

Incluso cabría cuestionarse la posibililidad de inmatricular un documento privado otorgado por mandatario verbal, pues para otorgar un documento privado ningún precepto exige la forma pública del apoderamiento. Recordemos que la DGRN ya admitió, en su día, que un documento pendiente de ratificación fuera título previo bastante  para una inmatriculación mediante doble título. Mi opinión es que el documento pendiente de ratificación no produce efectos y no debe inmatricularse, pero quizás sí entre en la letra de la ley, por discutible que pueda resultar desde el punto de vista de la seguridad jurídica, el documento privado otorgado mediante mandatario verbal.

Las mismas dudas pueden extenderse a otros casos de representación no voluntaria: quien la controla en el acto otorgado por un representante legal o por uno orgánico, ¿nadie o solo el registrador, cuando es el notario el funcionario que legalmente tiene atribuida esta función?

Con el escrito inicial el promotor deberá aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte que es el titular catastral de la finca y la identidad de ésta con el título. 

La cuestión de la correspondencia es llamativa. Parece que se pensara en un título elaborado a la vista de la certificación catastral, pues en otro caso no será fácil lograrla. Por supuesto que la modificación del título para adaptarla a la situación catastral, aunque se trate de un documento privado, requerirá la intervención de todas las partes. En ningún caso creo suficiente con que unilateralmente por el promotor se adapte la descripción de la finca a la certificación catastral en el propio escrito inicial del procedimiento. De todas formas, atendiendo a la misma interpretación registral, parece que correspondencia no equivale a total coincidencia, admitiéndose diferencias de superficie que no excedan del 10%, en aplicación del artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria. Esto entiendo que significa que la inmatriculación se ajustará a la descripción catastral, que se expresará en el requerimiento (y es la que obligatoriamente figurará en las notificaciones y anuncios a practicar para el notario) pero la descripción de la finca en el título de propiedad se entenderá que puede corresponder con la misma si las diferencias de superficie no exceden del diez por ciento, sin necesidad de rectificar formalmente el título de propiedad.

Otra cuestión a destacar es la de que no parece exigirse que el titular catastral coincida con el que pretende la inmatriculación. La norma no lo exige, y, es más, contempla expresamente entre los notificados al titular catastral de la finca.

También deberá aportar el promotor "Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".

El Prontuario del Colegio de Registradores afirma que "si los datos de que dispone el promotor no son suficientes para lograr esta localización de fincas y parcelas colindantes no podrá prosperar el expediente (archivándolo el notario, o denegando el registrador la anotación inicial)". Mucho más de acuerdo esto con lo que expresa al respecto la Circular del Colegio de Baleares: "No puede denegarse la tramitación por no poderse identificar las fincas registrales colindantes. De hecho, tratándose de fincas rústicas (y a veces también urbanas), será muy difícil realizar la identificación".

Tras el escrito inicial del interesado, el notario recoge toda la documentación en el acta y remite copia al registrador.

Una vez recibida la documentación, el registrador, si considera que no hay obstáculo que lo impida, expedirá la certificación que después diremos y practicará una anotación preventiva, que se transformará en inscripción cuando termine el procedimiento de inmatriculación. Se ha planteado si esta anotación preventiva es obligatoria. Así lo entiende el Colegio de Registradores, que sostiene que se practique de oficio una vez recibida el acta que recoge el requerimiento inicial y la documentación, aunque el notario no lo solicite expresamente. La anotación tiene un plazo de noventa días, prorrogable hasta ciento ochenta, y lo que confiere es prioridad al expediente. Si el acta que cierra el expediente se presentase en el registro caducada la anotación o su prorroga, entiendo que ello no sería motivo para denegar la inscripción, siempre que no existiese entonces inscrito o anotado un título contradictorio, incluido otro expediente de inmatriculación de la misma finca iniciado ante otro notario. 

El registrador expide en el plazo de quince días una certificación que justifique:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Como apunta mi compañero Francisco Rosales, los requisitos de las letras "b" y "c" son, como mínimo, redundantes.

También se asegurará el registrador de la no invasión del dominio público. Se establece aquí un procedimiento en que el registrador, de tener dudas sobre la posible invasión del dominio público, lo comunica a la administración competente, pero, curiosamente, si esta no contesta en el plazo de un mes, se admite que el registrador, si mantiene las dudas (y estas no suelen desaparecer solas, sobre todo si son "fundadas"), niegue la expedición de la certificación, paralizando el expediente (de modo similar a lo previsto en el artículo 205 para la inmatriculación por doble título). Todo ello es contrario el sentido positivo del silencio administrativo, que debería ser lo normal, además de apartarse de lo que disponen otras normas de carácter especial, tales como:

- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, que se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales, exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.

- El artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, que se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.

Es dudoso si en los casos mencionados, las normas especiales prevalecen sobre la general del procedimiento inmatriculador, aunque preveo que se va a interpretar justo a la inversa, entendiendo que la norma especial es precisamente la que se contiene en el artículo 203.

Una vez recibido el visto bueno del registro, es cuando el notario procederá a practicar las oportunas y variadas notificaciones a colindantes, interesados y al Ayuntamiento y otras administraciones. 

En cuanto a las notificaciones, se ha sostenido la posibilidad de que el notario que tramita el expediente las practique fuera de su ámbito de competencia territorial por correo certificado, sin acudir al auxilio notarial (así lo sostienen, en su trabajo que después enlazaré, mi compañero Francisco Rosales y también la Circular del Colegio Notarial de Baleares; entiendo que en contra, José Carmelo Llopis, también en trabajo después enlazado, que se refiere a la aplicación de las normas reglamentarias). Sin embargo, la posición de la DGRN, siempre que ha tenido ocasión de manifestarse, y recientemente lo ha hecho en varias ocasiones, es restrictiva, por lo que considero más prudente la práctica de las notificaciones fuera del ámbito de competencia territorial del notario que tramita el expediente a través del notario competente en el lugar de la notificación, aunque teniendo en cuenta la flexibilización de las reglas de competencia territorial en este expediente, quizás podría defenderse que el notario autorizante del acta practique notificaciones por correo a cualquier domicilio sito dentro de su distrito o de los colindantes, aunque personalmente lo considero dudoso. A mi juicio, en este caso de notificación mediante auxilio notarial, la oposicion puede formularse ante el notario que ha practicado la notificación, entendiéndose que el plazo de contestación al acta no es general reglamentario de dos días hábiles, sino el especial establecido en la norma de un mes. Producida la oposición o transcurrido el plazo de un mes sin ella, el notario que practicó la notificación lo comunicará al que tramite el acta, remitiéndole la copia autorizada del acta correspondiente, para que este tome las decisiones que procedan sobre el curso del expediente.

Nada indica este apartado sobre los domicilios donde se debe notificar, aunque su sentido general es que se harán las notificaciones en aquéllos que exprese el promotor en el requerimiento inicial, aunque no coincidieran con los datos catastrales, en el supuesto de que en estos conste un domicilio.

Se exige notificar a la personas de que proceda la finca o sus causahabientes, si fueren conocidos.

La precisión de que la notificación a la persona de que proceda la finca o sus causahabientes solo será precisa "si fueren conocidos" introduce cierta flexibilidad, Particularmente, en el caso de los causahabientes del transmitente, si el requirente no los conoce, no será necesaria notificación alguna a los mismos. Podría dudarse si para acreditar el fallecimiento del transmitente basta la manifestación del requirente o debe ser justificado aquél mediante certificado de defunción, lo que siempre será, como mínimo recomendable.

Si el requirente declara quienes son los causahabientes del transmitente, estos deberán ser notificados. Se puede plantear si basta con la manifestación del requirente sobre la condición de los causahabientes de su transmitente o debe acreditarla con el correspondiente título sucesorio. A mi juicio, si para no notificar a un causahabiente del transmitente, basta que el requirente declare no conocerlo, es coherente admitir solo su manifestación sobre qué causahabientes conoce y sobre su condición de tales. En este sentido cabe invocar el artículo 279 del Reglamento Hipotecario, relativo al antiguo expediente de dominio, el cual dispone:

"A los efectos de la regla tercera del artículo 201 de la Ley, se considerarán causahabientes de la persona de quien procedan los bienes sus herederos, los cuales serán designados por el solicitante en el escrito inicial del expediente, si fueren conocidos, expresando en caso contrario que son personas ignoradas.

No será preciso justificar documentalmente la cualidad de herederos o causahabientes...".

A mi juicio, si el título de propiedad es hereditario y existe partición en que la finca se adjudica al promotor del expediente es innecesario notificar a los demás herederos-causahabientes del causante-transmitente que consintieron la adjudicación, al menos si la partición se ha formalizado en escritura pública, aunque la cuestión pueda ser dudosa.

Si se trata de un heredero único, no parece que exista persona alguna a quien notificar en concepto de causante o causahabiente del causante.

Si el título de propiedad es una disolución de comunidad, dando por supuesto que este se admita como tal, teniendo en cuenta que la DGRN fue favorable a tal tesis en el ámbito de la inmatriculación mediante doble título público, entiendo que la aplicación literal de la norma podría llevar a la necesidad de notificar a los comuneros que consintieron la adjudicación.

Ya he dicho que un solo cónyuge podrá, a mi entender, tramitar el expediente, aunque la adquisición sea para la sociedad de gananciales, y hemos dado por supuesto que las aportaciones a la sociedad de gananciales van a estimarse como título de propiedad bastante a efectos de este procedimiento inmatriculador. Pero, cuando así sucediera, podría plantearse la necesidad de notificar al otro cónyuge, si es que el aportante es precisamente el cónyuge no promotor.

También puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 280 del Reglamento Hipotecario, según el cual:

"En los expedientes de dominio relativos a bienes que inmediatamente procedan del Estado será preciso que conste haberse dado conocimiento al Delegado de Hacienda de la provincia respectiva".

En cuanto a la notificación a los colindantes, se afirma en el apartado 5 del artículo 203:

"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".

La exigencia de notificación a los propietarios de las fincas registrales colindantes, basada inicialmente en los datos aportados por el requirente (al margen de lo que ahora diremos sobre la certificación registral), va a ser de difícil cumplimiento en muchos casos. Se me escapa la razón de por qué no se ha exigido legalmente que en la certificación que expide el registrador se haga constar este dato, lo que podría evitar posteriores sorpresas en la calificación del expediente. El Prontuario del Colegio de Registradores considera que esta "laguna legal" debe salvarse por vía de la interpretación y que la certificación que expida el registrador debe incluir el dato de las fincas registrales colindantes. Es de esperar que los colegiados sigan la recomendación de su Colegio, pero debe tenerse en cuenta que la Ley no prevé, ni para este caso, que no llega a contemplar, ni tampoco para el de la no inmatriculación previa de la finca, que la certificación expedida vincule al registrador en la posterior calificación, al margen de las responsabilidades que procedieran.

En relación con los domicilios donde se ha de realizar la notificación a los colindantes registrales, interpreto la regla legal, de redacción confusa, en el sentido de que no es imprescindible la notificación en el domicilio que conste en el registro (cuando conste), sino que es posible la notificación en un domicilio distinto que resulte del expediente. Cuestión dudosa es si se considerará suficiente a tal efecto con la simple manifestación del promotor o habrá que justificar ese distinto domicilio de algún modo. Ante la duda, no sería irracional dirigir las notificaciones a ambos domicilios, el registral y el que manifieste el promotor, aunque ello encarecerá el trámite. En cuanto al domicilio del titular catastral de la finca colindante, nada se dice expresamente, aunque el promotor debe haber expresado en el "escrito" inicial (léase requerimiento) el domicilio de estos colindante catastrales, sin exigir expresamente la norma que este domicilio expresado coincida con el que puede recoger la certificación catastral.

La ley exige que el requirente manifieste quienes son los titulares actuales de las fincas colindantes, distintos de los catastrales, dentro de la relación inicial, y con el propósito declarado de facilitar la búsqueda de fincas registrales colindantes, a fin de evitar la doble inmatriculación. Dice literalmente el precepto:

"En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".

El Prontuario registral, que ya he citado previamente, destaca que no se contiene una previsión similar respecto de los titulares registrales de fincas colindantes, considerando que de ello se extrae que en el caso de los titulares catastrales puede notificarse solo al que se declara como titular actual por el requirente y en el de los titulares registrales de fincas colindantes, debe notificarse a ambos, si se aportare un título de transmisión de la finca registral.

A mi juicio, si el requirente acredita mediante escritura pública la transmisión por el titular registral o catastral al nuevo titular, aunque la escritura no estuviera inscrita, es innecesaria la notificación a los titulares iniciales. Pero dejo apuntado el criterio distinto del informe registral.

Podría pensarse que, por definición, los titulares catastrales o registrales de las fincas colindantes son conocidos para el requirente, pero cabe imaginar hipótesis, más o menos excepcionales, incluso en caso de fincas registrales (piénsese, por ejemplo en fincas procedentes de concentración parcelaria), en que el único dato disponible de ese titular catastral o registral de la finca colindante sea un nombre (a veces, incluso solo un apodo en el caso de las certificaciones catastrales), sin expresión de un domicilio para notificaciones, y que el compareciente no conozca ningún otro dato del colindante, o así lo afirme.

Además, si alguno de los titulares registrales o catastrales de las fincas colindantes hubiese fallecido o hubiera transmitido su derecho, deberán ser notificados sus causahabientes (aunque en el caso de los registrales, la letra de la ley no exija que el promotor exprese el titular actual distinto del registral), como titulares actuales, a quienes el promotor debe identificar, pero es factible que el requirente, aunque pueda saber de la muerte del colindante catastral (o registral), no conozca quiénes son sus causahabientes, y ni siquiera tenga la posibilidad real de saberlo, siendo así que han sido esos mismos causahabientes los que no han procurado la inscripción o el alta catastral a su nombre, lo que parece hacer injusto condicionar el procedimiento a una exigencia de personal identificación y notificación.

Por ello, a mi juicio, la interpretación lógica de la norma supone que la falta de notificación personal a estos titulares catastrales (o registrales), formales o reales, cuando no sea posible realizarla por falta de datos suficientes en el expediente, no será causa para suspender el mismo, ni para no inscribirlo, siendo en tal caso suficiente con la notificación que a los mismos se realice por edictos. Téngase en cuenta que la ley indica que la notificación a los propietarios de las fincas colindantes se hará "en la forma prevenida en esta ley", y ello remite al párrafo anterior, que contempla dos formas de notificar por el notario a los interesados: la reglamentaria, entendiendo como tal la prevista en el Reglamento Notarial, y la notificación por edictos, y ello permite concluir que la notificación por edictos es una forma válida de notificación a estos efectos de los colindantes, cuando exista causa que lo justifique.

Por último decir que la necesaria notificación a los colindantes puede conllevar sorpresas para el promotor de la inmatriculación de una finca rústica sujeta al retracto correspondiente, de lo que quizás sea prudente advertir al interesado. Por cierto que se pueden empezar a plantear dudas razonables sobre desde cuando contar los nueve días para el ejercicio de retracto de colindantes, pues si se les ha notificado la transmisión, bien personalmente o por el edicto publicado por el notario, no parece que puedan ya contarse en este caso desde la inscripción.

Es de advertir que al referirse a la relación de interesados a quienes debe identificar el promotor se menciona al "poseedor de hecho de la finca y al arrendatario, si fuera vivienda". Sin embargo, al prever las notificaciones a realizar por el notario, el precepto solo menciona expresamente a "los poseedores de hecho", lo que parece una incongruencia, aunque suscita la duda razonable sobre si el arrendatario de vivienda debe ser notificado.

La propia limitación al supuesto de arrendamiento de vivienda es llamativa. Recuérdese que, tras la reforma de la LAU en 2013, el arrendatario de una vivienda en finca no inscrita no goza de protección frente al adquirente, siendo de aplicación el régimen de artículo 1571 del Código Civil, lo que comprende, en mi opinión al que compra e inmatricula con posterioridad a la misma, y es dudoso que el referido arrendatario pueda ejercitar el retracto, siendo mi opinión la contraria. Sin embargo, ninguna duda hay de que el arrendamiento de una finca rústica puede ser oponible al inmatriculante, e incluso puede serlo el de una finca urbana arrendada para un uso distinto del de vivienda, y, sin embargo, a estos arrendatarios parece claro (inclusio unius) que no es necesario ni que el promotor los identifique ni que se les notifique el expediente.

Se exige al notario que notifique también al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado. Si lo primero tiene poco sentido, lo segundo carece totalmente de él, a mi entender, pues se supone que en ese momento se ha expedido ya la certificación registral, a cuyo fin se habrá comprobado previamente por el registrador, que es quien va a disponer de los medios para ello, que la finca no invade el dominio público.

Se establece expresamente la gratuidad de la,publicación en el BOE. Esto también resulta de la Disposición Adicional 2ª, que lo generaliza, por remisión a la LPA, que prevé la publicación del anuncio sea a través de un portal telemático. La gratuidad también se declara para la potestativa publicación de edictos en el Ayuntamiento.

Una cuestión peculiar es el tratamiento que se da a los derechos reales o cargas que puedan recaer sobre la finca. Solo si comparecen y solicitan la constatación de su derecho, previo el requerimiennto efectuado efectuado por el notario, este se reflejará registralmente, según las reglas de preferencia que establece la norma.

Si algún interesado compareciese ante el notario oponiéndose, expresando la causa de la oposición, sin que parezca que el notario pueda valorar su mayor o menor entidad, éste simplemente dará por terminada su actuación. Si no fuere así, pues adelante, que decir que no está feo, se remite el asunto de nuevo al registrador que tomará la decisión de fondo pertinente y, de ser positiva, inmatriculará.

Aunque ya me he ocupado de esta cuestión, reitero que el tenor legal es claro en cuanto a que el notario no tiene encomendada la decisión sobre el fondo del derecho del promotor. 

Transcribo el párrafo correspondiente del artículo 203, evidente en la intención: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador...En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la petición del solicitante...

Muy a mi pesar, no me queda sino coincidir, en parte al menos y sin que salga de aquí, con la corporación registral, presunto intérprete semiauténtico de la norma, que ya ha dicho: “El notario, en principio, no puede paralizar el expediente por causa distinta a la oposición” (Prontuario sobre la reforma circulado por el Colegio de Registradores, al margen de todo, de gran utilidad).

En contra de esta interpretación, la completa Circular de Colegio Notarial de Baleares se defiende que el notario pueda rechazar la pretensión del requirente cuando estime no justificada la adquisición del dominio. A mi entender, ojalá fuera así, pero desgraciadamente no lo es. 

Pero, pese a todo lo dicho, sí creo que el notario conserva un margen de decisión sobre el fondo del asunto. A mi juicio, aunque no podrá desestimar el expediente una vez iniciado si no hubiera oposición, sí puede y debe comprobar si se cumplen los requisitos legales para la admisión del requerimiento, en ejercicio de su control genérico de legalidad, y entre estos se encuentra la aportación por el promotor de un título de propiedad suficiente, cuestión a la que después me refiero especialmente.

El que no exista una decisión del notario sobre el fondo del derecho del promotor, a diferencia del antiguo expediente de dominio judicial, traerá la consecuencia de que la calificación registral recaerá no solo sobre los trámites procedimentales, sino sobre la legalidad del título de propiedad que se inmatricula.

Si el registrador denegase la inmatriculación, deberá hacerlo de forma motivada. Contra la decisión del registrador podrán interponer recursos que prevé la ley hipotecaria frente a las calificaciones, gubernativo o judicial, estando legitimados los interesados, entre los cuales sin duda se encuentra el notario que autorice el acta de protocolización del documento inmatriculable. A mi juicio, también debería poder hacerlo el notario autorizante del título de dominio inmatriculable, cuando éste sea notarial, sobre todo si la calificación negativa se basa en algún defecto del mismo, debiendo ser notificada la calificación negativa del expediente de inmatriculación a aquél.

Dejo, por último, unos enlaces a otros trabajos de varios compañeros sobre este mismo tema, de muy recomendable lectura:

Francisco Rosales: El expediente de dominio notarial para inmatricular fincas: es útil.

Francisco Rosales: El expediente de dominio e inmatriculación: su inicio.

Francisco Rosales: El expediente de dominio e inmatriculación: trámites.

José Carmelo Llopis: El expediente de inmatriculación tramitado por notario.



6 comentarios:

  1. Muy interesante la entrada y muy útil en este momento. Con la entrada en vigor de la reforma, se han generado muchísimas dudas con respeto a qué encauzar en este nuevo expediente exclusivamente notarial y qué cosas deben ir aún por la vía del declarativo ordinario.
    En mi caso, tengo unos clientes con una clara usucapion contra tabulas. Ellos son titulares registrales de la mayor parte de la finca, pero el registro fija que una parte minoritaria es de dos hermanos fallecidos hace muchas décadas, cuando mis clientes (y sus causantes a los que heredaron) llevan más de 30 años viviendo en la finca (que de hecho hace 40 años demolieron y levantaron un nuevo edificio a sus expensas).
    Si no he entendido mal, su posición es que estas pretensiones de que se declare la usucapión extraordinaria contra tabulas (por ese porcentaje que sigue a nombre de terceros) deben seguir sustanciándose judicialmente.

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  2. Sí, así lo entiendo. En su caso estaríamos ante una finca inmatriculada, si no le he comprendido mal, y trataría de reanudar el tracto sucesivo de una parte. El expediente notarial sería en ese caso de reanudación del tracto, el del 208, pero también exige título escrito, aunque podrá ser un documento privado(siempre que no sea de donación). Ya no se puede tramitar el expediente de dominio, a mi entender, basado en la usucapión. La solución será judicial, en procedimiento declarativo, lo que supongo que se seguirá admitiendo, aunque la ley no está muy clara cuando se trata de reanudar el tracto, pues solo,contempla expesamente el proxedimiento declarativo en reanudación de tracto como consecuencia de la oposición en el expediente notarial, o bien “crear" algún tipo de título escrito en el que basar el espediente notarial, del tipo de una aportación a gananciales, donación a los hijos o similar, pero tal como está la ley y las dudas que genera todo dependerá en gran medida del criterio del registrador que sea competente, porque tengo la impresión de que no hay criterios uniformes.

    Un saludo,

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    1. En este caso, la persona a la que adquirieron los ascendientes de los clientes, había comprado la finca (lo que entonces era la finca) en los años 40 con la intención declarada en escritura pública por parte de comprador y vendedor, de transmitir la totalidad de la finca. El Registro, sin embargo, sólo inscribió la transmisión de una parte (un 74%), dado que el resto entendía que era de otros dos parientes de la vendedora (la finca tenía su "historia" familiar). Curiosamente, uno de ellos actuó como apoderado de la vendedora en la venta y fue el que manifestó que vendía la totalidad de la finca. Desde los años 40 hasta aquí, ese porcentaje sigue en el registro a nombre de esos parientes que jamás han hecho nada con relación a la propiedad. Como le digo, la familia propietaria mayoritaria ha vivido allí y hecho y deshecho durante décadas, hasta el punto de que hace cuarenta años tiró la casa que había y construyó a sus expensas un nuevo edificio de cinco plantas donde han seguido viviendo toda la familia... pero nunca pudieron inscribir la obra nueva, porque el registro decía que tenían que consentir los propietarios registrales minoritarios.
      Ahora quieren vender el edificio... pero no pueden por que obviamente el registro dirá que sólo pueden transmitir una parte.

      Para mí es un caso de usucapión de libro. Efectivamente, ya consta la titularidad registral sobre ese 74% de la finca, pero se trata de conseguir la propiedad registral de ese porcentaje minoritario del 26%, que esta a nombre de una persona que hace 75 años manifestó que quería vender la totalidad de la finca y de un hermano suyo, y que desde entonces no han realizado ni un solo acto de propiedad sobre su parte a pesar de las múltiples visicitudes ocurridas.
      Tampoco es posible localizar a sus herederos (para "comprarles" ese porcentaje por un precio simbólico) que además después de tantos años pueden ser unos cuántos o encontrarse dispersos por el mundo, que suele pasar.

      En principio estudié la posibilidad de realizar un expediente notarial con la nueva normativa, pero creo que tendremos que seguir acudiendo a un juicio declarativo, en el que habrá que demandar a los titulares registrales de ese porcentaje minoritario de la finca.

      Luego están los problemas añadidos habituales, ya que con el tiempo la finca registral inscrita en los años 20 se parece como un huevo a una castaña a la actual edificación, pero eso ya es más habitual.

      Gracias por su blog y sus consideraciones.

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  3. Gracias a usted por interesarse por él.

    Por lo que me cuenta se trataría de reanudar el tracto de ese 24% que figuraba en la escritura de compra de los ascendientes de sus clientes pero que no se inscribió. No sé si cuando fallecieron esos ascendientes sus clientes hicieron adjudicación de herencia e incluyeron toda la finca, aunque supongo que eso siempre están a tiempo de hacerlo. No sé, quizás sí le encajaría el procedimiento de reanudación de tracto del 208. El hecho de que la inscripción interumpida sea de más de 30 años facilita el expediente. Cuestión distinta es la de la adaptación de la finca a la realidad, que quizás encajara en los expedientes del 199 o 200. Pero, en fin, ya le digo que pocas cosas están claras con la nueva ley y, de momento al menos, me parece que va imperar el criterio del registrador del lugar.

    Un saludo,

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    1. Efectivamente, esa podría ser una idea. Lo malo es que el 208 prevé que hay que convocar sí o sí al titular registral de esa parte sobre la que se pretende reanudar el tracto perdido. Y si no comparecen (al igual que si se opusiera) entonces se cierra el expediente y se podrá entonces acudir al juicio declarativo... Obviamente, no espero que los titulares registrales de hace 75 años vayan a comparecer, así que la propia Ley convierte el trámite en inútil en ese escenario y no les voy a recomendar a los clientes que tiren su dinero en un trámite que no se va a poder concluir al 99%.

      Lo divertido va a ser como me vaya al juzgado y éste me diga que tendría que haber intentado el expediente porque sólo entonces se me habilita la acción judicial. Depende cómo interpretemos la literalidad del 208 es una interpretación posible (absurda, pero posible).

      Nuevamente, se constata la pésima técnica legislativa.

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  4. Sí, es cierto lo que dice. Tal como lo han regulado el procedimiento es absurdo y raya en el disparate. Y lo que dice al final, por disparatado que pueda ser, no lo descarto como opinión de alguien. En fin, un despropósito cuyos autores son de filiación conocida.

    Un saludo

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