viernes, 3 de julio de 2015

La duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio sujetos por pacto a prórroga indefinida. Sujeción de los mismos a la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994. La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 resuelve un recurso de casación en interés de la ley cuyo objeto era el régimen transitorio de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, por lo tanto, tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril (decreto Boyer), que suprimió el régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

En el caso de esta sentencia de 12 de marzo de 2015, el contrato se había celebrado 19 de noviembre de 1986, con posterioridad al referido Decreto Boyer, habiéndose pactado que el arrendamiento comenzaría el 1 de enero de 1987 y finalizaría el 31 del mismo mes y año, prorrogándose "por meses naturales sucesivos de acuerdo con lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos".

Esta cláusula se interpreta por el Tribunal como una sumisión voluntaria al régimen de prórroga forzosa de la LAU de 24 de diciembre de 1964, vigente en el momento de la celebración del contrato y a la que, consecuentemente, se remitían las partes.

La cuestión a decidir es en qué medida ese pacto de sometimiento voluntario a la prórroga forzosa es  vinculante entre las partes, sobre todo tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

La Disposición Transitoria 1ª LAU 1994 dispone en su apartado 2 -el relativo a los locales de negocio-:

"Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda".

Por su parte, el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, dispuso:

"1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Real Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos".

En la interpretación de este artículo surgieron inicialmente dos corrientes:

- La que sostenía que la prórroga forzosa continuaba siendo el régimen aplicable por defecto, aunque las partes podían excluirlo por pacto.

- La que, de manera inversa a la anterior, consideraba que el régimen de la prórroga forzosa solo sería de aplicación si las pactes lo pactaban expresamente.

Esta última posición fue la que prevaleció judicialmente. Así lo declara, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1993.

Pero esta Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 rechaza la eficacia del pacto de sumisión a la prórroga forzosa, teniendo en cuenta el carácter esencialmente temporal del contrato de arrendamiento. 

La Sentencia de 12 de marzo de 2015 se apoya y reproduce un párrafo de la anterior Sentencia del mismo Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, según el cual:

"una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley".

En dicha Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, en un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre dos sociedades mercantiles, formalizado en el año 1988, y en el que se incluía una cláusula de prórroga indefinida a instancia del arrendatario, partiendo de la ineficacia del pacto de prórroga indefinida, se distinguen dos supuestos:

- Si el contrato posterior al 9 de mayo de 1985 se celebró por plazo determinado, sin referencia alguna a la prórroga forzosa, entrará en juego, a la terminación del plazo contractual, la previsión de la Disposición Transitoria 1ª LAU sobre la tacita reconducción.

- Si las partes se sometieron expresamente a la prórroga forzosa, el régimen no será el de la Disposición Transitoria 1ª sino el de la Disposición Transitoria 3ª LAU.

Debe observarse que la Disposición Transitoria 3ª expresamente se refiere a contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985 y que a la entrada en vigor de la LAU se encontraran en situación de prórroga legal, y, sin embargo, según esta doctrina jurisprudencial, va a ser de aplicación a contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y que no están en situación de prórroga legal, sino voluntaria. En el supuesto de la Sentencia de 12 de marzo de 2015, referido a un arrendamiento a favor de una persona física, la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª LAU supone que el contrato subsistirá hasta el fallecimiento o jubilación del arrendatario, aunque con la posibilidad de traspaso antes de estos eventos, en cuyo caso la duración sería de 10 años desde el traspaso, tal y como sucedió en el concreto caso, en que el arrendatario traspasó el local unos días antes de jubilarse.  

Cambio de tendencia jurisprudencial. El contrato pactado por tiempo indefinido.

Diversas sentencias del Tribunal Supremo habían considerado posible el pacto de sometimiento a prórroga forzosa, aunque planteándose si las diversas cláusulas contractuales suponían o no dicho pacto, lo que constituye una cuestión de interpretación del contrato. La doctrina jurisprudencial ha sido estricta a la hora de apreciar la existencia de dicho pacto de sujeción a prórroga forzosa.

Particularmente destacable es la interpretación restrictiva que el Tribunal Supremo ha hecho de los pactos que indicaban que el contrato tenía duración indefinida.

Entre las sentencias que siguen esta posición, cabe citar:

- La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1993.

En esta sentencia se analiza un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado en el año 1986, en el que se incluía la siguiente cláusula:

"El plazo de duración del presente contrato será el de un año, contados a partir de la fecha del mismo, si bien y sin perjuicio de las disposiciones sobre la prórroga obligatoria establecidas en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, se entenderá tácitamente prorrogado por períodos de tres meses, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de darlo por rescindido, al menos con un mes de antelación al vencimiento de su plazo de vigencia, o de cualquiera de los períodos sucesivos de prórroga".

Según el Tribunal Supremo, dicha cláusula no reúne la necesaria claridad para suponer un pacto válido de sumisión a prórroga forzosa, pues aunque se refería específicamente a la prórroga obligatoria de la LAU de 1964, al mismo tiempo pactaban prórrogas tácitas, si ninguna de las partes manifestaba lo contrario, siendo esta segunda opción extraña al sistema de prórroga forzosa. 

- La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2009 admite la posibilidad de sumisión expresa a la prórroga forzosa en un contrato de arrendamiento de local de negocio entre particulares, aunque negó la eficacia en el caso concreto del pacto contractual por no ser expreso de sometimiento a prórroga forzosa. 

En el caso lo que constaba en el contrato era la calificación del arrendamiento como indefinido y una previsión por la cual operaría la tácita reconducción mensualmente, a falta de requerimiento del arrendador.

Dice la Sentencia:

"una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, imperando desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, desapareciendo por tanto la renovación temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen.

Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al referido régimen de prórroga forzosa y, en el caso que nos ocupa, la cláusula del contrato de arrendamiento referente a su duración, tras calificar ésta como indefinida, ninguna referencia hace a una supuesta prórroga forzosa, sino que únicamente se recoge en su estipulación primera que "si terminado el contrato el arrendador no notificase al inquilino o arrendatario dentro de los 15 días siguientes su propósito de darlo por terminado o no le requiriese de desalojo de la vivienda, procederá la prórroga establecida en el art. 1566 del Código Civil, por meses sucesivos hasta que el arrendador practicare dicha notificación o requerimiento".

- La  Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2009 admite que en un contrato sujeto al Real Decreto Ley 30 de abril de 1985, en el que el arrendatario era una persona jurídica, las partes se sometiesen al régimen de prórroga forzosa, pero exige que este pacto de sujeción a prórroga forzosa sea expreso, no siendo suficiente con la expresión de que el arrendamiento se celebra por meses o por tiempo indefinido.

Dice en Tribunal Supremo en esta sentencia:

"nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante".

No se excluye que el pacto resulte implícito de los términos del contrato, aunque en el caso, la cláusula contractual decía: "transcurrido el vencimiento del presente contrato se procederá a expedir uno nuevo, cada tres años, en las mismas condiciones que el presente", lo que no se consideró pacto de sujeción a prórroga forzosa.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2010 sigue la doctrina de las anteriores, admitiendo teóricamente el pacto de sumisión expresa a la prórroga forzosa en contratos sujetos al Decreto Boyer, pero exigiendo un pacto expreso y terminante. Se rechaza la consideración como tal de una cláusula que establecía que éste era por tiempo indefinido.En este caso se trataba de un arrendamiento de local de negocio entre personas físicas.

Dice la sentencia:

"De ello se deduce la utilización de la expresión "tiempo indefinido" para referirse a su duración en los contratos de arrendamiento urbano celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse una deducción inequívoca del articulado del contrato, debiéndose estar, ante la duda, como ocurre en este caso, al régimen general delimitado por el citado Real Decreto-Ley, que dotó a los contratos de arrendamiento de la característica esencial de su temporalidad".

De esto se deduce que el pacto de duración indefinida carece de efectos, en cuanto la consecuencia es la temporalidad del contrato.

Con todo esta doctrina no es de fácil comprensión, a mi juicio, pues supone asumir que el pacto conforme al cual el contrato de arrendamiento tiene duración indefinida tiene un significado totalmente distinto de sujetar dicho contrato a una prórroga indefinida.

Dudas sobre el ámbito de aplicación de la nueva doctrina jurisprudencial.

Se plantean algunas dudas sobre el ámbito de aplicación de esta doctrina jurisprudencial sentada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015, tales como:

- Si será de aplicación a las personas jurídicas.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 se refiere a un arrendamiento a favor de una persona física.

Pero la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 tuvo por objeto un contrato de arrendamiento sujeto a prórroga forzosa y celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la LAU de 1994, en el que el arrendatario era una persona jurídica, sosteniendo el mismo criterio de sometimiento de la duración de este contrato a las reglas de la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994.

Esa Disposición Transitoria 3ª LAU 1994 establece un régimen transitorio distinto para los arrendamientos de locales de negocio por personas físicas y jurídicas, pues mientras en cuanto a las primeras, la duración del arrendamiento se vincula, en primer término, a la jubilación o fallecimiento del arrendatario, con las subrogaciones que prevé, en las segundas, se establecen unos plazos temporales, de 5 a 20 años, en función de la tarifa de la actividad de la empresa en el IAE o de la superficie del local arrendado.

Según esa Sentencia de 17 de noviembre de 2011, a este caso de arrendamiento de local de negocio a persona jurídica con pacto de sumisión a prórroga forzosa y celebrado entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU de 1994, se le aplicarán los plazos de duración que esa Disposición Transitoria 3ª prevé para los arrendamientos a personas jurídicas (en el caso de la sentencia 5 años), y tras los mismos, el régimen de la tácita reconducción.

Esto introduce una diferencia de tratamiento con el mismo supuesto de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, con pacto de sumisión a prórroga forzosa, a favor de una persona jurídica, pero celebrado tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, pues respecto de este último supuesto las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010, declararon que su duración máxima, por aplicación analógica de las reglas del usufructo, era treinta años. En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2012.

- Si será aplicable a contratos con plazo determinado todavía vigente.

Si lo que se ha pactado en un contrato de local de negocio celebrado después del 9 de mayo de 1985 es una duración determinada que no hubiera transcurrido todavía, se aplicará la Disposición Transitoria 1ª, debiendo respetarse el plazo pactado y a su terminación procedería la tácita reconducción. Quizás la excepción pudiera ser que el plazo determinado pactado, por su excesiva duración, equivaliese en la práctica a una duración indefinida.

Si durante el plazo pactado para el contrato falleciera el arrendatario, parece que el derecho de arrendamiento formaría parte de su herencia.

Si el contrato tuviese un plazo de duración todavía vigente y, además, estuviese pactada una prórroga forzosa a instancia del arrendatario (por extraño que pueda ser el supuesto), entiendo que dado que la duración tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 habrá excedido de los plazos previstos en la Disposición Transitoria 3ª, el pacto de prórroga indefinida no tendrá efectos, siguiendo los criterios de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011.

- Si será aplicable al arrendamiento de vivienda.

La doctrina jurisprudencial de la sentencia de 15 de marzo de 2015 se refiere al arrendamiento de local de negocio, o, en la terminología de la LAU 1994, para un uso distinto del de vivienda.

Cabría la posibilidad de que en un arrendamiento de vivienda posterior al 9 de mayo de 1985 las partes se hubieran sometido voluntariamente a la prórroga forzosa. En este caso, aunque no podría serles de aplicación la Disposición Transitoria 3ª, sí podría pensarse en la aplicación de la Disposición Transitoria 2ª, relativa a contratos de arrendamiento para vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985. Pero la Disposición Transitoria 1ª LAU, en su apartado 1, señala que a los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 les serán de aplicación los números 2 y 3 de la Disposición Transitoria 2ª, lo que, a sensu contrario, supondría que no es voluntad del legislador someter a estos contratos al régimen de duración previsto en el número 4 de dicha Disposición Transitoria 2ª.

En todo caso, aunque la tesis sobre que el pacto de duración indefinida es contrario a la naturaleza temporal del arrendamiento parece tener un alcance general, no cabe aplicar analógicamente la doctrina jurisprudencial de la Sentencia de 12 de marzo de 2015 a los arrendamientos de vivienda posteriores al 9 de mayo de 1985 que se hubieran sujetado por pacto a prórroga forzosa. 

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