jueves, 16 de julio de 2015

La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. El nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria.




Siguiendo con las materias hipotecarias reformadas por la Ley 13/2015 a las que había dedicado entradas previas en el blog, me voy a ocupar ahora del nuevo artículo 202 Ley Hipotecaria, que regula el acceso registral de las obras nuevas, reiterando la advertencia sobre lo apresurado de estas notas, prisa especialmente poco compatible con las dudas que plantea la nueva regulación. 

Transcribo el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 

«Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. 

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. 

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.»

Me centraré en el comentario en el supuesto de edificaciones o instalaciones, omitiendo el caso de las plantaciones. 

- El título formal para la inscripción de la obra nueva.

Ninguna referencia expresa hace el artículo al título formal necesario para la inscripción de la obra nueva. Aunque eso no impide que se apliquen las reglas generales en materia hipotecaria -artículo 3 Ley Hipotecaria-, y la legislación urbanística, que se refiere a la escritura pública como título para documentar la obra nueva (artículo 20 Texto Refundido de la Ley del Suelo), al margen de las excepciones legales expresas, como el caso de los entes administrativos.

Sí indica la norma que las obras nuevas se podrán inscribir "por su descripción en los títulos referentes al inmueble".

Hay que recordar que la actual regulación permite reflejar la obra nueva tanto mediante su descripción en algún título inscribible referente al inmueble (herencia, compraventa), como en una escritura específicamente destinada a reflejar la obra nueva, que es precisamente la hipótesis más corriente (vigente artículo 208 Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento) .

Con todo, a pesar de la cierta confusión normativa, no creo que pueda entenderse excluida esta segunda posibilidad. 

Existe una precisión adicional sobre el título que refleja la obra nueva: que esté otorgado "de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto". 

El sentido de esta precisión no resulta del todo claro, pero, a mi juicio, no debe entenderse como la admisión de la constancia de la declaración de obra en cualquier documento que sea inscribible, con independencia de su forma. Más bien debe interpretarse, como ya se había admitido por la DGRN, que en expedientes particulares destinados al acceso de fincas al registro, como los inatriculadores, pueda reflejarse la existencia de una obra.

Los títulos inscribibles, como regla general, son públicos, pudiendo ser administrativos, judiciales o notariales, cada uno con su propia normativa formal, e, incluso, pueden ser, en algún supuesto excepcional, privados, como el caso del heredero único.

A mi juicio, en ningún caso un documento privado debería servir para declarar una obra nueva, pues esto contradiría la legislación urbanística, que expresamente exige la escritura pública, lo tiene por finalidad que el notario, y no solo el registrador, compruebe el cumplimiento de los requisitos legales urbanísticos.

Además de lo anterior, en el caso particular del heredero único, la instancia privada, acompañada del título de la sucesión, solo se admite para "inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante" (artículo 14 Ley Hipotecaria), lo cual supone, a mi juicio, que si la obra no se hallaba reflejada en la inscripción del causante, no cabrá utilizarse la instancia privada para declararla y hacerla constar en la inscripción del heredero, pues no se trataría propiamente de la misma finca o derecho que estaba inscrito a nombre de aquél, si es que se pretende dar al reflejo registral de la obra algún valor sustantivo.

Respecto de los documentos judiciales, tampoco cabe una admisión indiscriminada de los mismos a este fin. La Resolución DGRN de 24 de octubre de 2016 rechaza que pueda declararse una obra nueva mediante su descripción en convenio regulador en un proceso matrimonial aprobado judicialmente.

En cuanto a los documentos administrativos, ya la actual redacción del artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria permitía a los entes públicos constatar las obras nuevas mediante certificación administrativa. Este artículo 206 también es objeto de reforma por la Ley 13/2015, siendo de destacar dos cuestiones:

- Se amplía el ámbito de los entes públicos que pueden utilizar esta vía.

Mientras la actual redacción se refiere a "El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél", la nueva menciona a "Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas".

Aparte de la omisión en la redacción actual de entes territoriales como las Comunidades Autónomas, mientras los organismos autónomos parece dudoso que estuvieran comprendidos en la primera redacción, sí podrían comprenderse en la segunda.

Pero incluso cabria una interpretación amplia de la referencia genérica a "entidades de derecho público con personalidad jurídica propia", pues, además de las sociedades públicas o las corporaciones, siempre que no tuvieran forma privada, podría afirmarse que entidades como los partidos políticos o los sindicatos, en un sentido laxo, son entidades de derecho público, pero no creo que en estos últimos supuestos pueda hablarse de dependencia o vinculación con las Administraciones Públicas (pese a las apariencias).

- Se sustituyen la exigencia de que estos actos "no afecten a tercero", por la de que "no afecten a terceros que no hayan sido citados en el expediente".

Así, aunque sobre la finca existiera el derecho de un tercero, por ejemplo una hipoteca, un embargo, un usufructo o una servidumbre, los cuales pudieran verse afectados por la declaración de obra, bastaría ahora con que hubieran sido citados en el expediente administrativo.

Tras la reforma desaparecerá la posibilidad certificación inmatriculadora expedida por la Iglesia, y debe recordarse que  la Resolución DGRN de 22 de mayo de 2013 admitió la constancia de una obra nueva a través de una certificación eclesiástica para inmatricular, con lo que no sería de extrañar que en los meses de vacatio hubiera cierta prisa por utilizar este medio para inmatricular fincas y declarar obras nuevas, aunque debe advertirse que en el caso de la Iglesia, la certificación eclesiástica no debe entenderse como título para declarar una obra nueva sobre una finca inmatriculada, sino que solo se permite la constancia de la edificación al realizar una verdadera inmatriculación, que fue el caso resuelto por la Resolución citada.

En cuanto a los documentos judiciales, la Resolución de 18 de junio de 1991 admitió el acceso al registro de la obra a través de un expediente de dominio para inmatricular. Sin embargo, creo que deben descartarse a estos efectos documentos como las actas de conciliación o las transacciones judiciales, que en ningún caso son equiparables a la escritura pública.

La norma analizada se remite a la aplicación legislación sectorial aplicable. En materia de edificaciones, deberá tenerse en cuenta tanto la legislación urbanística, estatal y autonómica, como la legislación de ordenación de la edificación. También deberán tenerse en cuenta posibles limitaciones derivadas de la protección de ciertos bienes públicos, como la de costas, aguas continentales o carreteras. 

- La expresión de las coordenadas de la edificación.

Ya no bastará con la actual expresión de la superficie de la parcela ocupada por la edificación, sino que ésta debe delimitarse mediante sus “coordenadas de referenciación geográfica”.

A mi juicio, podría ser suficiente para cumplir este requisito la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la edificación, pues esta acreditará su referencia catastral, que es un código alfanumérico cuya finalidad es la identificación de la finca en la cartografía catastral y reproduce dicha cartografía catastral de la finca. Existen, además, aplicaciones en la Oficina Virtual del Catastro que permiten la obtención de las coordenadas de la cartografía catastral.

A falta de certificación catastral descriptiva y gráfica, por no estar la edificación dada de alta en el catastro o no coincidir la edificación declarada con la situación catastral, o, incluso, ser la certificación conjunta de finca edificación ocupando ésta parte de la finca, parece que será necesario certificación o informe técnico que determine estas coordenadas geográficas de la misma edificación. 

Resulta, no obstante, que en el artículo comentado, literalmente al menos, solo se exige la identificación de las coordenadas, pero no la acreditación de las mismas mediante certificación técnica (ni tampoco una representación gráfica de la edificación). La cuestión tiene cierto interés, pues podría ser que el otorgante de la escritura fuera un técnico en la materia que pudiera identificar por sí mismo las coordenadas, y, en todo caso, parece ser que cualquiera con un móvil o un GPS y un poco de idea en la materia, puede obtener hoy las coordenadas de una finca sin demasiada dificultad. A pesar de eso, parece que la necesidad de justificación de este dato mediante intervención de un técnico deriva del espíritu de la norma, aunque, ciertamente, no de su letra. 

La Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y el Notariado y la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 y la Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 se refirieron a su constancia mediante: "certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, con su previa validación técnica catastral, o, a falta de tal validación técnica, del archivo electrónico con formato GML y contenido previsto en la Resolución conjunta".

Sin embargo, posteriores resoluciones muestran un criterio más flexible.

La Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, reiterando la doctrina de la Resolución DGRN de 8 de febrero de 2016, declara que la exigencia de que la exigencia de que la porción de suelo ocupada por la edificación esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica "aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla"

La Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2016 reitera esta doctrina, aclarando que en el caso de aportación de la representación gráfica de la porción de suelo ocupado dentro de un plano georreferenciada o de una finca georreferenciada, sin que se especifiquen las de la propia edificación: "En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria".

Debe advertirse que la DGRN menciona la necesidad de aportar una representación gráfica, lo que excluiría probablemente la simple expresión de las coordenadas en una certificación, aunque, a mi entender, no existe base legal para esta exigencia. En la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2016 se admite la acreditación de las coordenadas de los vértices mediante certificación técnica, señalando, además, que no es preciso que el técnico que expida la certificación a estos efectos sea el mismo que dirigió la obra.

La Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 admite la acreditación de las coordenadas de los vértices de la edificación por certificado técnico. Dice la resolución que dichas coordenadas " ... pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de manera que pueden contenerse bien en una certificación catastral descriptiva y gráfica, o en un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro. Resulta intrascendente a efectos registrales la falta de precisión del día exacto de expedición de dicho certificado ...".

Tampoco se considera necesaria la previa coordinación catastral para la constancia registral de la obra nueva (cuestión distinta es la de la posible exigencia de delimitación georreferenciada de la finca sobre la que se levanta la edificación declarada, a la que me refiero después). Dice la citada resolución:

"no ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución Conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella".

La Resolución DGRN de 5 de julio de 2016, después de ratificar la doctrina recogida, la aplica a un caso de declaración de obra nueva por antigüedad, en la que la finca disponía de una referencia rústica, el terreno circundante, y otra urbana, la correspondiente a la edificación. La edificación se declaraba con una superficie en planta baja de diecinueve metros cuadrados y la certificación catastral correspondiente a la  parcela urbana indicaba como superficie del suelo treinta y nueve metros cuadrados, además de existir un total de treinta y dos metros cuadrados construidos, distribuidos en diecinueve metros en planta baja y trece metros en planta alta. La DGRN rechaza que la certificación catastral sea suficiente para la expresión de las coordenadas ocupadas por la edificación en este caso, pues las coordenadas obtenidas a través del catastro para dicha parcela catastral con referencia urbana se correspondían a una parcela de treinta y nueve metros y cuatro decímetros cuadrados, lo que hacía imposible situar, según se dice, los diecinueve metros cuadrados sobre el terreno. Dice la DGRN:

"En el supuesto de hecho a que se refiere la nota de calificación ahora recurrida, el propio título indica que la finca en cuestión tiene «referencia catastral: 32059A087000400000OQ para el terreno circundante; y DI0207700PG08G0001SW para la construcción y su suelo». Tal y como resulta de la certificación catastral aportada, puesta en relación con la descripción hecha en el título, resulta que parte de la parcela tiene la calificación de urbana, a efectos catastrales, con una superficie de 39 metros cuadrados, y que dentro de esa porción se encuentra la edificación que, asimismo, ocupa una superficie de 19 metros cuadrados, no ocupando, por tanto la totalidad de dicha parcela. Si la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela (lo que no es el caso) o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros cuadrados de edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros cuadrados, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación, en los términos indicados por la Resolución de 8 de febrero de 2016; pero lo cierto es que, en el presente caso, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de esos 19 metros cuadrados ocupados por la edificación. En efecto, en el presente caso, si se accede a la Sede Electrónica de Catastro y se busca la geometría correspondiente al inmueble con referencia catastral DI0207700PG08G0001SW, resulta que la superficie gráfica de la parcela es de 39 metros cuadrados, lo que coincide con el título, y que su superficie construida total es de 32 metros cuadrados, que se desglosa en 19 en planta baja y 13 en planta alta, lo cual también es coincidente con lo expresado en el título inmatriculador. Pero al obtener en la propia sede del Catastro la geometría del edificio, lo cual el registrador no sólo puede sino que incluso debe hacer de oficio cuando, como en el caso presente, los interesados declaran un edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro, resultan las siguientes coordenadas en el fichero GML que suministra la sede de Catastro: EPSG::25829: 600443.91 4689154.74 600446.03 4689154.43 600444.98 4689147.34 600442.89 4689147.88 600439.39 4689148.79 600440.34 4689155.27 600443.91 4689154.74. Y lo cierto es que tales coordenadas no se corresponden con una superficie ocupada de 19 metros cuadrados, que es lo que según el título y el propio Catastro ocupa en planta baja la edificación, sino que arrojan una superficie de 39,41 metros cuadrados, que es incluso ligeramente superior a la superficie total de la parcela. Por tanto, no pudiéndose obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie de los 19 metros cuadrados ocupada por la edificación, tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro por el interesado".

La delimitación geográfica de la finca sobre la que se levanta la edificación.

La Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 había declarado que: "Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique".

Esta exigencia ha sido posteriormente matizada por la DGRN. La citada Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, reiterando la doctrina de la Resolución de 8 de febrero de 2016, en cuanto a la posible exigencia por el registrador de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca, dice: "Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique ".

Fuera de este supuesto, dice la resolución: "la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara".

Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016. En el caso, se trataba de una finca registral de 1071 metros cuadrados, correspondiente a dos parcelas catastrales, que sumaban una superficie de 1283 metros cuadrados, ocupando las edificaciones sobre ellas un suelo total de 78 metros cuadrados, y sin pretender modificar la superficie registral de la total finca. En esta resolución, la DGRN hace un esfuerzo por justificar su posición sobre la admisibilidad de que el registrador exija la georreferenciación de la finca sobre la que se levanta la edificación, lo cual, además de carecer de base legal expresa, deja abierto al particular criterio de cada registrador la exigencia del procedimiento de delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Dice la DGRN:

"A este respecto, Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015 de esta Dirección General, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Y, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 8 de febrero de 2016, cuya doctrina se reitera en las de 19 de abril y 9 de mayo de 2016, al interpretar el ámbito de aplicación temporal del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria «…para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por eso, la Resolución de 8 de febrero de 2016 señaló que «para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio».

En el caso, la suma de la superficie de las dos parcelas catastrales que comprendían la finca registral excedía del 10% de la cabida de esta última, pero expresamente se solicitaba que se mantuviera la cabida registral y que solo se inscribiesen las edificaciones. Es precisamente esta circunstancia, en unión a que en la documentación gráfica aportada (las certificaciones catastrales) las edificaciones no se encontraban en el centro de la finca, es la que lleva a la DGRN a confirmar la calificación registral, a pesar de reconocer la desproporción entre la superficie ocupada por las edificaciones y la cabida de la finca registral, al considerar posible que las edificaciones se encontrasen precisamente en los metros cuadrados de diferencia entre la superficie catastral y la cabida registral, argumentando:

"En el presente caso, las dos edificaciones declaradas y cuya inscripción se solicita, aportando sus respectivas coordenadas UTM, miden tan sólo 27 y 51 metros cuadrados respectivamente. Y la finca registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior –de 1.071 metros cuadrados según consta registralmente–, o incluso mayor –de 1.286 metros cuadrados según datos catastrales–. Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. Pero en el presente caso, tal certeza parece difícil de alcanzar, y por tanto, la duda del registrador, aun cuando no haya sido explicitada con todo el detalle deseable, también parece razonable y fundada, pues a las dudas que ya son inherentes a la falta de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, lo que dificulta o impide, como se ha dicho el análisis, comparación o calificación geométrica y espacial, se añaden las que resultan de la posibilidad de que las edificaciones ahora declaradas pudieran estar ubicadas, aunque fuera en parte, en algunos de esos 215 metros cuadrados de diferencia entre la superficie inscrita y la que resulta de la suma de las parcelas catastrales con las que se dice que se corresponde la finca. Por otra parte, de la documentación gráfica incorporada a la escritura se desprende que las edificaciones no están en el centro aproximado de las parcelas catastrales, lo que permitiría relajar en parte la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes, sino que la vivienda está en el extremo sur-este y el almacén está en la mismo lindero este, datos estos que aumentan las dudas que justifican, en el presente caso, la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros, conforme a alguno de los procedimientos hábiles para ello".

Esta doctrina general se reitera en la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2016, aunque aquí se va a revocar la calificación por estimarse que las dudas expresadas en la calificación registral no eran fundadas. En el caso se expresaba que la finca registral se correspondía con una parcela catastral y parte de otra. Pero esta sola circunstancia no se considera suficiente para justificar la exigencia de delimitación georreferenciada de la finca. Se vuelve a destacar que, aunque la exigencia de delimitación de la finca no tiene que estar necesariamente condicionada por datos aritméticos, en el caso existía una gran diferencia de superficie entre lo que ocupaba la edificación y la cabida registral de la finca. Dice la resolución:

"En el supuesto de este expediente, las dos edificaciones declaradas y cuya constancia registral del fin de obra se solicita, aportando sus coordenadas UTM, consisten en una nave de 1.800 metros cuadrados de superficie y dos almacenes contiguos a la misma de 32 metros cuadrados. Y la finca registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior, de dos hectáreas catorce áreas cincuenta y cinco centiáreas según consta registralmente. Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica...En la calificación solo se afirma que la finca se corresponde con la parcela catastral 1151 y además con parte de la parcela 135 de las del polígono 101 del Catastro de rústica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en el presente caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En consecuencia, en el presente caso, no estando debidamente fundadas las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, este defecto señalado en la nota de calificación ha de ser revocado".

En lo subrayado se apuntan algunos criterios que hubieran podido justificar las dudas de la calificación, que por otra parte son coincidentes con los de la resolución comentada previamente.

La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2016 también revoca la calificación registral que exigía la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declaraba la obra nueva, considerando que la simple alegación de un "desplazamiento catastral patológico" no ampara dicha exigencia, y declarando, además, que dichos desplazamientos solo pueden quedar justificados mediante informe técnico.

¿Es aplicable esta exigencia a las declaraciones de obras nuevas en construcción?

Aunque pueda haber argumentos en contra, la Ley no distingue y la declaración de obra en construcción es la que contiene la descripción completa de la edificación, y es en ella donde deben reflejarse, a mi entender, las coordenadas de la misma. Si estas se modifican durante el proceso de construcción, se podrán rectificar en el acta de fin de obra.

Es cierto que la obra no se da de alta en el catastro hasta que se termina, pero la finalidad de la norma  hipotecaria excede de la simple coordinación catastral.

Por esta misma razón y, a la inversa, entiendo que si la obra en construcción es anterior a la entrada en vigor de la ley, no sería preciso hacer constar en el acta de fin de obra las coordenadas de una obra ya declarada con arreglo a la legislación vigente en el momento en que dicha declaración de obra en construcción se otorgó (aunque sin duda será una cuestión discutida).

Sin embargo, la citada Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 declara "dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral".

En consecuencia, según la postura de la DGRN, parece que el momento de exigir la georreferenciación no es el de la declaración de obra en construcción, sino el de declaración de fin de obra. Siguiendo esta posición, parece lo más seguro que se exija el requisito a las declaraciones de fin de obra, aun cuando la declaración de obra en construcción fuera anterior a la entrada en vigor de la ley.

El caso de declaración de nuevas plantas.

La misma Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 considera que la exigencia de georreferenciación no es de aplicación a las ampliaciones de obra consistentes en la declaración de nuevas plantas, sin alteración de la planta baja sobre la que se declaran. Dice la resolución:

"en un caso como el que nos ocupa, la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. Por ello, el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas".

El caso de las obras declaradas por antigüedad.

También declara la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 que es "clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas».

¿Es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario a la constancia de las coordenadas?

En ocasiones se realizará durante la construcción una modificación de la edificación que exija una modificación o expresión diferente de las coordenadas. A mi juicio, como regla general, no es preciso que el acreedor hipotecario consienta esa modificación, basada en un certificado o informe técnico.

- El deber del archivo registral del libro del edificio.

Se consagra legalmente el deber del archivo registral del libro del edificio, hasta ahora solo fundamentado en instrucciones administrativas, cuyo rango normativo a efectos de imponer nuevas obligaciones a los propietarios era discutible. 

Esta obligación aparece también en el nuevo artículo 9.a Ley Hipotecaria.

Deja a salvo de este deber a aquéllas edificaciones a las que por su antigüedad no les fuera exigible

Esta expresión claramente comprenderá el caso de edificaciones a las que no sea temporalmente aplicable a LOE, esto es, las que se hayan terminado o para las que se haya solicitado licencia de obra con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley (6 de mayo de 2000). 

Más dudoso se presenta en supuesto de edificaciones a las que, siéndoles de aplicación la LOE, accedan al registro por caducidad de la acción de reposición de la legalidad urbanística. A favor de la no exigencia en este caso del archivo del libro del edificio, cabría alegar que el artículo 20 apartado 4 del Texto Refundido Ley del Suelo, al regular el acceso registral de estas obras "antiguas", no recoge el requisito del cumplimiento de los deberes impuestos al promotor para la entrega de la edificación a los usuarios, que sí prevé en el caso general de declaración antes de haber transcurrido dichos plazos.

Esta fue la tesis sostenida por la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2013 (respecto de un caso planteado en Andalucía, incluso a pesar de que la legislación autonómica aplicable lo exigiera). Entiendo que esta posición debe mantenerse tras la reforma legal.

Este criterio ha sido confirmado en la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016, que declara:

"Respecto del llamado libro del edificio, su depósito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al libro del edificio. Ciertamente esta Dirección General lo exigió en sus Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, pero debe recordarse que estas son anteriores a la reforma llevada a cabo en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, por lo que su doctrina se modificó en la Resolución de 16 de mayo de 2013, criterio que es seguido en la presente Resolución".

Este criterio de no exigencia del libro del edificio a las obras nuevas antiguas ha sido confirmado por la Resolución DGRN de 17 de enero de 2017.

Debe entenderse, a mi juicio, que sigue estando exceptuado el supuesto del auto-promotor, de acuerdo con la anterior doctrina de la DGRN, aunque lo cierto es que la nueva ley nada dice al respecto, lo que seguro que planteará dudas.

Sin embargo, en sentido contrario se pronuncia la Resolución DGRN de 8 de septiembre de 2016, entendiendo que, tras la reforma legal, la exigencia de depósito del libro del edificio es de aplicación al autopromotor, salvo que la concreta normativa autonómica dispensase del mismo. Confirma este criterio la Resolución DGRN de 26 de octubre de 2016 (para un caso de Castilla-León, entendiéndose exigible en dicha CCAA, de conformidad con su normativa urbanística que no dispensa de este requisito al auto-promotor). Y en la misma línea, la Resolución DGRN de 29 de mayo de 2017, respecto de la declaración de una vivienda unifamiliar por unos autopromotores (en Cataluña, considerando que la normativa autonómica catalana en materia de vivienda no excluye esta obligación para el caso de autopromotor).

También ha precisado la DGRN que la exigencia de depósito del libro edificio es general, tanto para edificaciones destinadas a vivienda como a otros usos, salvo que la normativa propia de la CCAA lo exceptúe. Así, la Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 lo declara exigible en una nave para una explotación ganadera. La Resolución DGRN de 17 de enero de 2017 lo considera exigible para una nave industrial (aunque entiende que, en el concreto caso, la normativa autonómica - Castilla La Mancha - lo dispensa para edificios no destinados a vivienda).

Se ha planteado en este punto la aplicación de la excepción contenida en el artículo 2.2.a LOE, que excluye de su ámbito las obras "de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta". Para la DGRN, los dos últimos requisitos serían apreciables directamente del título, pero no el primero -escasa entidad constructiva y sencillez técnica-, debiendo este justificarse mediante certificación técnica. AsíResolución DGRN de 9 de enero de 2017 y Resolución DGRN de 18 de enero de 2017.

En cuanto a la forma de su presentación, la Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 dispone:

‘‘A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, conforme a lo previsto en la presente resolución, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente’’.

La ya citada Resolución DGRN de 29 de mayo de 2017 confirma una calificación registral que exigía (respecto de una vivienda unifamiliar declarada por un autopromotor) que "el promotor de la obra manifestase en forma auténtica (con firma electrónica o por otro medio fehaciente, como por ejemplo, acta notarial de manifestaciones) que el CD que presenta (y que deberá quedar suficientemente identificado) contiene el Libro del Edificio de la obra correspondiente (también identificada), así como que el mismo reúne o se ajusta al contenido exigido por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y disposiciones concordantes".
- El caso de las edificaciones removibles.

Se menciona expresamente, como objeto de la obra nueva, las edificaciones removibles. 

Comprendería supuestos como las llamadas casas prefabricadas, siempre que no impliquen una instalación permanente. 

La mención legal aclara las dudas sobre la posibilidad de acceso de este tipo de edificaciones al registro, que se había llegado a cuestionar por ser discutible su condición de inmuebles, teniendo en cuenta que el artículo 334.1 del Código Civil considera inmuebles a las construcciones y edificaciones "adheridas al suelo", exigiendo que esto se haga de modo fijo, de suerte que no puedan separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.. 

El artículo 9.8.c del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal exige autorización administrativa expresa para: "La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes". 

Parece que la declaración de obra de estas edificaciones removibles quedará sujeta a los requisitos de licencia administrativa de ubicación y certificación técnica que justifique la concordancia de la edificación con la licencia concedida. 

Sin embargo, resulta cuestionable, a mi juicio, que sean de aplicación a estas edificaciones removibles los requisitos de la Ley de Ordenación de la Edificación (seguro decenal y entrega del libro del edificio), pues el objeto de la LOE son las edificaciones permanentes (artículo 2 LOE). 

- En cuanto al supuesto de las edificaciones en régimen de propiedad horizontal, exige que se incorpore al folio registral de cada elemento independiente su representación gráfica "tomada del proyecto incorporado al libro". 

La norma se refiere a "elemento independiente" y no a elemento privativo. Esto lleva a plantear si será de aplicación, por ejemplo, a las plazas de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local con derecho al uso en exclusiva de una plaza determinada. 

Otra cuestión discutible es si la representación gráfica del elemento independiente debe incluir zonas en las que un elemento privativo tiene el uso en exclusiva de una zona común, como garajes o jardines, inclinándome por la no necesidad de la misma. 

A mi juicio, esta exigencia no es de aplicación a la división horizontal de edificaciones que hayan accedido al registro o puedan acceder en el futuro sin el requisito de archivo del libro del edificio

- ¿Es necesario aportar una representación gráfica de los elementos resultantes de una segregación, división, agrupación o agregación de elementos privativos en una propiedad horizontal?

Debe tenerse en cuenta que declaración de obra y división horizontal no siempre coinciden temporalmente, con lo que la incorporación al folio de elemento independiente de su representación gráfica no podrá realizarse hasta que tenga lugar la inscripción de la división horizontal. Pero, en todo caso, la norma solo contempla esta incorporación en un momento inicial, tomándola directamente del libro del edificio.

Pero esta exigencia de incorporación al folio real del elemento independiente de un edificio en propiedad horizontal de una representación gráfica, lleva a plantear si en caso de modificaciones hipotecarias de elementos privativos (agrupación, agregación, segregación o división de los mismos), será necesario aportar una nueva representación gráfica de los elementos resultantes.

Esto está relacionado con la cuestión general de exigencia de representación gráfica en las modificaciones hipotecarias de fincas, de la que se ocupan los reformados artículos 9.b y 10 de la Ley Hipotecaria.

Al margen del alcance que tenga esta exigencia de aportación de representación gráfica en términos generales, de lo que posiblemente me ocupe en otra entrada, es de reparar que el nuevo artículo 9.b Ley Hipotecaria se refiere a la necesidad de aportar representación gráfica (que podrá ser, según el artículo 10, la representación alternativa, esto es, no necesariamente la certificación catastral descriptiva y gráfica) en las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de "terrenos", expresión que no creo que comprenda los elementos privativos en una división horizontal (fuera del caso de los complejos inmobiliarios).

Por ello, y porque el artículo 202 Ley Hipotecaria solo se refiere a la incorporación de la representación gráfica en el momento del acceso de la obra nueva, lo que habrá que trasladar al de la división horizontal, y no lo exige expresamente en las modificaciones de elementos privativos, entiendo que puede defenderse la posibilidad de realizar operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de aportación de una representación gráfica de los elementos resultantes.

La Resolución DGRN de 22 de julio de 2016, relativa a la pretensión de rectificar la cabida de una plaza de garaje configurada como una zona de uso exclusivo vinculada a una cuota de propiedad por la vía del artículo 199 LH, además de rechazar que en el caso la certificación catastral aportada cumpliese los requisitos legales, pues la representación gráfica de la misma se refería al solar y no a la plaza de garaje, "sin que en ningún caso pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral", rechaza en general que quepa la constancia registral de la representación gráfica en los elementos privativos de una división horizontal, Dice la DGRN:

"Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolucióncircular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real». En esta línea el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva".

- Cabe plantearse la posibilidad de extender la necesidad de identificación mediante coordenadas a la inscripción de derechos reales limitados que afecten a parte de una finca registral sin segregación de ésta, como la superficie, servidumbres y linderos. El caso más dudoso, a mi juicio, es el primero de los mencionados, en cuanto el derecho de superficie tiene como objeto una edificación, nueva o preexistente, y la DGRN había exigido la delimitación de la zona afectada por el derecho de superficie, cuando éste no recayese sobre toda la finca. Pero parece discutible extender normas excepcionales, como la presente, a casos no previstos expresamente en las mismas.


Hasta aquí por hoy.



18 comentarios:

  1. Don Francisco, le agradezco enormemente las últimas entradas que publica tras la ley 13/2015 de 24 de junio, ya que estamos ante una reforma de importancia y el segundo examen no está muy lejos!

    ResponderEliminar
  2. Muchas gracias por tu comentario.

    Entiendo por lo que dices que, posiblemente, ya has aprobado el primero, así que enhorabuena, y mucho ánimo con lo que queda.

    La verdad es que estas últimas leyes, además de venir todas juntas, de lo que están sobradas es de imprecisiones. Yo mismo, aunque esté sacando entradas, no estoy nada seguro de cómo se van a resolver la mayoría de estas cuestiones en la práctica. Desde el punto de vista del examen quizás convenga ser lo más neutro posible y evitar polémicas.

    En concreto, la reforma hipotecaria no entra en vigor hasta noviembre. No sé hasta qué punto tiene sentido que unos opositores hagan el examen con un contenido distinto a los otros, pues hasta la entrada en vigor podría ser defendible que se admitiese la exposición del la redacción vigente, y supongo que el segundo examen comenzará antes de noviembre. Lo lógico es que el Tribunal saque algún criterio sobre esto, si no lo ha sacado ya, y que fuera lo más flexible posible. Ojalá sean razonables.

    Un abrazo

    ResponderEliminar
  3. Si Don Francisco, aprobé el primer examen en primera vuelta y aunque ya tenía el temario del segundo examen ( suspendí el segundo examen en la convocatoria de valencia ) todas las modificaciones a la ley hipotecaria sobre todo el nuevo artículo 9...eso evidentemente me lo he tenido que volver al estudiar...y también lo más básico de la ley de jurisdicción voluntaria....o las entidades aseguradoras. ...por no hablar del concurso. ...lo que yo ya tenía eran todo lo de la ley de 3 de diciembre de 2014 de mejora del gobierno corporativo.
    En fin no se hasta que punto nos exigirán pero intento actualizar al máximo el temario y " meterlo en tiempo ".....
    Sepa que también leí todos sus temas de civil y las notas del último dictamen resuelto, por eso de nuevo mi agradecimiento! Un saludo afectuoso.

    ResponderEliminar
  4. Me alegro de oír que efectivamente has aprobado el primer examen. Ya tienes dado un paso importante.

    Desde luego que tener los temas lo más actualizados posibles es lo más deseable, al margen de que sería razonable que el Tribunal fuera flexible, pero de lo que no me cabe duda es que valorarán el esfuerzo de actualización y que esas cosas marcan diferencias.

    Lo de los últimos tiempos está siendo una avalancha. A todo lo que dices, te comento que existe otra ley, publicada en el BOE de 14 de julio, Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, que aunque la he mirado por encima, creo también afecta a algún tema de hipotecario, pues modifica cosas de la ejecución.

    Una abrazo y mucho ánimo.

    ResponderEliminar
  5. También este artículo me ha gustado mucho y me ha sido de gran utilidad, aunque no para quitarme el pesimismo general cíclico y que tengo desde hace tres o cuatro meses... Creo que con la reforma se hundirán las pequeñas notarías (y registros, también!!) rurales, como la mía en los Pirineos, en que Inmatriculaciones, "Obras Viejas", excesos de cabida, obras nuevas de autopromotor, pequeñas divisiones horizontales entre herederos de antiguas casas familiares... son una parte importante de nuestro sustento (ya estoy pensando en concursar, con lo feliz que estamos aquí en el Pirineo, y sin ninguna intención de irnos de allí!)... Ojalá me equivoque, pero no creo que prosperen tus interpretaciones "flexibles" sobre libro del edificio, segregaciones o divisiones ulteriores de edificios.... Pero como te digo estoy muy pesimista y peor me lo ha puesto la Res. dde la DG del Catastro --y auqnue no sea conjunta con la DGRN, estoy seguro de que está atrás, que supone enorpecer aún más estas operaciones, y pretende que les llevemos gratuitamente el Catastro... y en 5 días desde la firma... Mi notaría no da para tener una empleada extra, que además de los índices arregle el catastro y le presente toda la documentación técnica y adva que parecen pedir... Un abrazo desde Boltaña y, repito, muchas gracias por tu artículo!

    ResponderEliminar
  6. Hola Albert.

    Lo primero, gracias por tus comentarios.

    Lo segundo en que coincido contigo en la dificultad que supondrá para el trabajo notarial esta reforma, a mayor gloria registral y catastral, si es que a partir de ahora tiene sentido distinguirlas.

    En cuanto a lo que dices de las nuevas Instrucciones, te reconozco que tenía una tercera entrada preparada sobre las modificaciones hipotecarias, que no me acababa de atrever a sacar porque, sinceramente, no soy capaz de aclararme sobre el sentido de las reforma en este punto, y habiendo oído que iban a salir esas Instrucciones, en un momento de fe en el sistema, que alguno aún me queda, esperaba que realmente "aclarasen" algo. Pero ha sido justo lo contrario. Por ejemplo, al margen de que son gramaticalmente rebeldes y que las he mirado solo por encima, en cuanto a lo que comentas, me ha parecido entender, y espero haber entendido mal, que el libro del edificio lo presentará el mismo promotor telemáticamente en el Registro ¿! No sé, a ver si impera la razón, porque si no vamos a complicar esto hasta límites inasumibles.

    Un saludo.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Sí, a mi tampoco me ha quedado claro... había varias posibilidades de remisión y una parecía esa... o quizás que el promotor tenía que depositar al notario una copia electrónica firmada del Libro del edificio, no sé... En cambio en la Res de Notarios (la anterior es para la Res de registros) dice que deberemos remitir al Catastro la información SELECCIONADA de lo que ellos consideren relevante del Libro del Edificio... un caos... Y a veces pienso que solo ese caos nos puede salvar, porqué no hay quién comprenda toda esa maraña legislativa administrativa... Porqué todas esas comunicaciones y sus documentos, serán requisitos constitutivos y desvirtuadores de las requisitos civiles de una Declaración de Obra Nueva?? Si fuera así, aunque sea de "facto", bloqueándonos SIGNO y amenazándonos con infracciones por defectos de comunicación, yo no sé cómo haremos en el futuro pequeñas segregaciones, agrupaciones, o declaraciones de obra de una modesta unifamiliar...
      Aún así reconforta ver qué no estoy solo... Mil gracias!
      Albert

      Eliminar
  7. Sí, no sé, yo llevo tres meses tratando de entender la norma y si te digo la verdad, en eso sigo, a lo mejor porque me resisto a creer qur para agrupar dos fincas inscritas tengas que coordinarlas con el catastro y si no, no es posibke. Me imagino que los registradores se sacarán algo interno para unificar criterios y esperemos que sea razonable. Un abrazo y gracias a ti por comentar.

    ResponderEliminar
  8. MUY INTERESANTE EL ARTICULO, PERO AL FINAL SE TRATA DE HACERLE EL TRABAJO A CATASTRO Y ALGUIEN PERDERA SU PUESTO MIENTRAS YO TENGO QUE CURRARME UN ARCHIVO GML Y QUE NO PODRE COBRAR.

    ResponderEliminar
  9. Sí. Supongo que Catastro es Hacienda, y Hacienda somos todos o casi todos. Un saludo.

    ResponderEliminar
  10. Muy interesante. Me gustaría conocer su opinión sobre la R. de la DGRN de 8 de febrero. Parece que, sin corregir, ha matizado su doctrina sobre la inscripción de la representación gráfica de la finca.

    ResponderEliminar
  11. Hola José Luis,

    Gracias por su comentario

    Estoy en el proceso de leer las dos Resoluciones de 8 de febrero y 12 de febrero de 2016.

    En la primera, a la que usted se refiere, entiendo que la DGRN acaba por exigir la georreferenciación de la edificación y de la finca sobre la que se declara en una obra declarada por antigüedad, aunque la georreferenciación de la edificación podrá hacerse por simple referencia a la georreferenciación de la finca. En el caso, parece que la obra constaba en el catastro pero se declaraba a través de una certificación técnica que no coincidía con los datos catastrales. La Resolución se permite decir que todo es muy sencillo (parece como si quisiera disipar el susto general que ha provocado la reforma) pues la representación alternativa (un plano técnico) no será preciso aportarla en un archivo en formato GML, con lo que entiendo que se permite aportarla en formato papel o en un archivo informático con otro formato, como un PDF. Esto me da la sensación que tiene en el fondo bastante que ver con la falta de medios técnicos en los registros para tratar esos archivos GML, pero bueno, todo lo que sea flexibilizar, bienvenido sea. En este caso, además, parece que la no exigencia del archivo GML no se trata de algo transitorio (a diferencia del caso de la Resolución de 12 de febrero, referida a una segregación). Nos dice la Resolución que bastará "la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla". Según entiendo, aunque ciertamente cada vez entiendo menos, bastará que se le aporte un plano en formato papel, elaborado por un técnico, que delimite la zona ocupada por la edificación y bastará que se georreferencie la total finca. No será necesario, quiero creer, la coincidencia de la finca registral georreferenciada en el plano aportado con la parcela catastral previa, pues la resolución nos aclara que en el caso de obras nuevas no es preciso la coincidencia que se exige en las inmatriculaciones.

    En cuanto a que se exija a obras declaradas por antigüedad, personalmente no me sorprende, aunque sé que muchos compañeros discrepaban de esta posibilidad. Pero cosa distinta, a mi entender, es que la edificación ya conste inscrita en el registro antes de la reforma y se pretenda solo la constancia registral del fin de obra tras la misma, lo cual no provoca una nueva inscripción, sino solo una nota marginal, para la que no creo que deba exigirse georreferenciación alguna.

    ResponderEliminar
  12. La Resolución de 12 de febrero de 2016 es quizás menos satisfactoria desde mi punto de vista. Trata el caso de una segregación, del que me he ocupado en otra entrada, y establece como regla la obligatoriedad de que se aporte en todo documento, cualquiera que sea su fecha, en que se formalice una agrupación, división, agregación o segregación "la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte", lo que estará sujeto a la calificación registral. Es decir, confirma que es requisito obligatorio de estas operaciones de modificación hipotecaria la presentación de una representación gráfica georreferenciada de las fincas.

    Por lo menos, se nos aclara que no será necesaria para estas operaciones la tramitación previa del procedimiento del artículo 199, bastando con practicar las notificaciones del artículo en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente.

    En cuanto a la forma de la representación gráfica, admite cualquier formato que permita al registrador generar un archivo PDF, con lo que valdrá el plano en papel incorporado a la escritura, aunque aquí solo se admite esto de manera transitoria.

    Quiero deducir de la Resolución que, aunque se equipare la segregación a inmatriculación en cuanto a la preceptividad de la georreferenciación, no cabe exigir en los casos de modificaciones hipotecarias coincidencia total de la parcela resultante con la parcela catastral, como sí se exige en las verdaderas inmatriculaciones. La resolución, al menos nada dice al respecto.

    En fin, ya le digo que de momento las estoy leyendo y tratando de entender, con las dificultades que toda esta materia tiene, al menos para mí.

    Un saludo,

    ResponderEliminar
  13. Perdón, me he dado cuenta de que he escrito mal su nombre, Juan Luis. Mis excusas. Un saludo,

    ResponderEliminar
  14. Gracias por su interés y contestación. Debo decirle que me gustó mucho su artículo inicial, así como las dos contestaciones.

    Con respecto a la obra nueva (R. de 8 de febrero), me permito observar en la DGRN (y a ello me refería en mi misiva) una clara rectificación con respecto a su R. Circular de 3 de noviembre, en la que se decía “deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”, mientras que ahora (R. de 8 de febrero) se dice “en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica»”.

    Quiero decir que antes exigía “la de la finca” y la de “la porción del suelo ocupada por la edificación”, y ahora sólo exige esta última.

    Sin embargo, no deja sentado esto de manera inequívoca, sino que deja un atisbo de ser susceptible de ser exigible la aportación de ambas cuando el registrador “albergue duda fundada” “de que esa porción de suelo” no se encuentre “íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca”.

    Estas dudas, entiendo yo, pueden ser fundamentalmente: o bien cuando existan dudas sobre la correspondencia de la finca registral y la parcela catastral (diferencias de linderos o más de un 10 % de cabida), o cuando la edificación se encuentre en un extremo de la finca y por tanto colindante con terceros (o incluso tan sólo cerca de un extremo).

    ResponderEliminar
  15. Así pues, esas posibles dudas impedirán la inscripción hasta resolver el procedimiento del 199 LH (lo que además de dejar sin inscribir la escritura durante un tiempo, puede ralentizar en su caso el crédito y la promoción; sin contar con la posible oposición de colindantes, que nos llevaría hasta incluso los tribunales).

    Además, veo que no sólo es negativo por la inseguridad respecto de la inscripción del título, sino que la opción técnica que estima conveniente también plantea una dificultad en cuanto al registrador, cual es la constancia de las coordenadas de ese suelo ocupado por la edificación. Y me explico.

    Dice la R. de 8 de febrero, que “será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria”.

    Por su parte, el artículo 202 LH exige que “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”. Y también lo exige la propia R. Circular de 3 de noviembre, al decir “En el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, conforme al apartado tercero de la presente resolución-circular, y con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo.” Y a su vez la R. Conjunta de 26 de octubre establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

    De acuerdo con lo dicho, como consecuencia de la presentación de un plano georreferenciado o de un plano de finca georreferenciada, en ambos casos con indicación del suelo ocupado por la edificación (o plantación o instalación), pero sin indicar cuáles sean sus coordenadas. ¿Cómo va a dar cumplimiento el registrador a las normas que le obligan a consignar las coordenadas “de la porción de suelo”?
    Bien es cierto que el registrador puede proveerse de medios que le permitan calcular con cierta precisión cuáles sean esas coordenadas (aplicación informática auxiliar o la página web del propio Catastro, pues como hemos dichos el dibujo será sobre un plano georreferenciado o una finca georreferenciada), pero por muy diestro que sea el registrador, no se puede asegurar una exactitud. En este supuesto ¿No sería necesaria una conformidad del declarante de la obra nueva a las coordenadas propuestas por el registrador? O lo que me parece más lógico ¿No debe exigir el registrador que le sean indicadas por el declarante cuáles son esas coordenadas? ¿No cree que en los supuestos de obra nueva que estamos tratando, uno de los objetos de calificación por parte del registrador puede ser que la superficie que se dice ocupada por la edificación (artículo 45 RD 1093/1997), sea coincidente con la delimitada por la coordenadas indicadas en el título? Gracias por su atención. Saludos.

    ResponderEliminar
  16. Hola Juan Luis,

    Lo primero, agradecerle sus comentarios. Plantea cuestiones muy interesantes. Ojalá tuviera para ellas una respuesta clara.

    La verdad es que cuando escribí la entrada, al poco de publicarse la ley, todo esto de coordenads y georreferenciación me sonó verdaderamente a chino y así sigo en gran medida, y lo malo es que me parece que no estoy solo en la perplejidad.

    En cuanto a lo que apunta, con todas mis reservas y dudas, efectivamente parece que la DGRN se ha echado atrás, pero solo a medias, respecto a lo de georreferenciar la finca en las obras nuevas, lo que entiendo correcto, pues la norma nada exige de eso. La anterior, cuanto menos, era una interpretación extensiva.
    Pero es cierto, como también dice usted, que la resolución deja un resquicio, que puede ser bastante amplio, a que el registrador pueda exigirlo, cuando tenga dudas "fundadas" sobre la situación de la edificación dentro de la finca registral, sin que nos aclare qué significan aquí las dudas fundadas, ni cómo se llega a ellas. A mi entender, lo que introducen este tipo de cosas es pura aleatoriedad. En cuanto a cómo llegaría el registrador a tener o no dudas fundadas sobre la situación de la edificación en la finca registral para después exigir la georreferenciación, solo puedo hacer suposiciones, que de nada valen, en el fondo, pues estaremos a la conciencia de cada registrador. Creo que ya existe en los registro un programa de localización de fincas, pero la verdad es que no sé cómo funciona. El otro día, hablando con "mi registradora", me decía que no había inscrito una escritura de obra nueva (no era mía) porque la edificación estaba fuera de la finca registral, pero no me aclaró cómo lo supo. Quizás, si la finca está identificada catastralmente, pueden partir de eso, a través del plano del catastro. Si la finca registral no estuviera identificada catastralmente, la cosa me parece aun más complicada. Usted apunta que se pueda exigir que se tramite el procedimiento del 199, y es cierto que la resolución se refiere a que podrá exigir el registrador "que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique". Más adelante dice la resolución "desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado en el anterior fundamento jurídico". En definitiva, parece que, efectivamente, el registrador podría exigir que se tramite un procedimiento similar al del 199, aunque en principio eso solo sería posible para disipar las dudas fundadas del registrador sobre al situación de la edificación dentro de la finca registral, sin que sepamos a ciencia cierta, al menos yo, cómo llega el registrador a tener esas dudas fundadas que le permitan exigir la georreferenciación, y más, ya digo, si la finca registral no tiene previa identificación catastral. Además, yo creo que no cabría exigir la coincidencia de la georreferenciación que se le aporte con una parcela catastral concreta, pues no es un caso de inmatriculación, como nos dice la propia resolución, aunque, si la finca está identificada catastralmente, no descarto que también valoren la coincidencia de la georreferenciación que pidan para eliminar esas dudas fundadas con la parcela catastral.

    ResponderEliminar
  17. Otra cosa interesante que usted apunta es la de que baste la georreferenciación de la parcela en que esté situada la edificación y la delimitación en el plano de la zona ocupada por la edificación, y que sea el registrador el que, partiendo de las coordenadas de la parcela, deduzca las de la edificación. Pero realmente, como usted dice, el registrador estaría asumiendo la corrección del cálculo, y no sé hasta que punto van a estar dispuestos (yo tampoco lo estaría, y, en cuanto de mi dependa, todo se hará con certificación catastral o técnica).

    En cuanto a lo último que señala, entiendo que se refiere a que exista una discordancia entre las coordenadas de la edificación que se relatan en el título y las que puedan resultar de la representación gráfica. Entiendo que, posiblemente, sí daría lugar a calificación y que el registrador no decidiría por sí mismo a cuáles debe dar preferencia.

    En fin, todo un lío.

    Un saludo,

    ResponderEliminar

Nota: solo los miembros de este blog pueden publicar comentarios.