martes, 31 de mayo de 2016

La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2016. Retracto de comuneros. Exigencia de comunidad pro indiviso. Casa por mitad.




Cabaña con campesino llegando a casa. Van Gogh. 1885.


La Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª de 16 de abril de 2016 se pronuncia sobre diversas cuestiones relativas al retracto de comuneros, recogido en el artículo 1522 del Código Civil.

Este artículo 1522 del Código Civil dispone: "“El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

En el caso, según dice la sentencia, existían: "dos fincas registrales pertenecientes cada una a demandante (doña Florencia ) y demandado (don Donato ) adquiridas en distintos momentos, separadas por un tabique, actualmente derribado y el Registro de la Propiedad calificaba a una de ellas como «unidad indivisa», término que fue eliminado al poco de presentarse la demanda".

Es un supuesto este que he visto con relativa frecuencia, teniendo su origen, normalmente, en una sola casa familiar originaria (casa patrucial en Galicia), que a través de transmisiones hereditarias, o incluso inter-vivos, normalmente producidas hace ya tiempo, ha llegado a dividirse en dos mitades que han llevado vidas jurídicas independientes (identificadas, frecuentemente, por su orientación: la mitad al este, la mitad al norte ...), aunque se siga manteniendo una cierta unidad arquitectónica, con elementos de separación fácilmente removibles, y, en ocasiones, con elementos comunes a las mitades de casa: tejados, cimentaciones, zonas de entrada, patios, eras. etcétera.

La Audiencia Provincial (Sentencia Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 10 de diciembre de 2013), revocando la sentencia de instancia, admite el ejercicio de la acción de retracto de comuneros, ante la venta de una de las mitades de la casa, por el propietario de la otra mitad, aludiendo a la situación física real de la finca, al margen de su consideración de fincas registrales independientes.

El Tribunal Supremo admite el recurso de casación, partiendo de que no existe comunidad pro indiviso, lo que es esencial para este retracto, sobre la base de la situación registral y del tráfico jurídico independiente de las fincas. Dice el Tribunal Supremo:

"Se trata de dos fincas limítrofes, con un propietario distinto cada una que incluso la habían adquirido en muy distinto momento. En el Registro de la Propiedad constan como fincas distintas. En la realidad física, son dos fincas aunque pueden tener -como ocurre en tantas ocasiones- una unidad física que puede ser separable o no, pero en modo alguno aparece ni registral ni físicamente, una unidad como comunidad en que cada propietario tiene una cuota, sino por el contrario, esto ni siquiera se alega".

El caso presentaba la peculiaridad de que, en un momento anterior, la total casa (o parte de ella) había sido arrendada conjuntamente por los ambos propietarios a un tercero. Esto no implica, según el Tribunal Supremo, la existencia de comunidad pro indiviso. argumentando:

"El que durante un tiempo se arrendaran las dos fincas o parte de ellas a un tercero para el ejercicio del negocio de restaurante, no significa la presencia de una comunidad. En primer lugar, por ser el arrendamiento esencialmente temporal. En segundo lugar, porque se arrendó el uso, nunca se transmitió la propiedad; por el contrario se destacó que cada uno era propietario de la mitad (no indivisa) sin alusión alguna a cuotas. En tercer lugar, porque incluso en el arrendamiento quedó claro que los arrendadores eran dos personas, propietarios de una finca cada uno que, como dice del Registro de la Propiedad era la mitad de una cosa (no pro indiviso ) que linda «con la restante mitad de la casa»: dos fincas independientes que, con carácter temporal, ceden el uso en concepto de arrendamiento".

Contra lo que había declarado la Audiencia Provincial, el Tribunal Supremo destaca que en dicho contrato de arrendamiento, aparte de ser temporal y referirse solo al uso, los propietarios figuraron como titulares de una mitad de la casa y no de una mitad indivisa.

La sentencia no llega a plantearse la posibilidad de que en este tipo de situaciones exista una propiedad horizontal de hecho, cuando se comparten algunos elementos comunes, lo que no es infrecuente, lo que también excluiría, a mi entender, el derecho de retracto, en virtud de la aplicación a estas propiedades horizontales de hecho de la normativa de la propiedad horizontal (artículo 2.b Ley 21 de julio de 1960 y 396 Código Civil).





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