lunes, 20 de abril de 2015

La renuncia a un piso o local en una propiedad horizontal. Las Resoluciones DGRN de 30 de agosto de 2013 y de 21 de octubre de 2014.

La Resolución DGRN de 30 de agosto de 2013 aborda la cuestión de los efectos de la renuncia por el propietario a un elemento privativo (piso o local; en el caso particular se trataba de un local comercial) en una propiedad horizontal y los requisitos para su inscripción.

Sus argumentos son reproducidos por la Resolución DGRN de 21 de octubre de 2014 (relativa a la renuncia a una cuota de multipropiedad o de aprovechamiento por turno).

La DGRN se refiere a las posibles causas de la renuncia al dominio, particularmente en el ámbito de la propiedad horizontal, y a la no excepcionalidad del supuesto, afirmando:

“A la vista de la presente realidad social, en efecto, con una persistente deflación de precios en el mercado inmobiliario, no hay que descartar que renuncias como la presente se den a partir de ahora con alguna frecuencia en la medida que los gastos de mantenimiento por razón de los pisos o locales puedan volverse desproporcionados, cuando no directamente superiores, en comparación con su propio precio de mercado o la utilidad que están en condiciones de procurar por lo que no es disparatado pensar que en ocasiones la renuncia pueda encubrir una operación de «externalización» (desplazamiento) de costes, que, de admitirse sin ningún tipo de restricciones, en caso de ser los valores de los pisos o locales asimétricos, sea por razón de la peor situación de algunos, su mala administración o conservación u otras razones, podría reducir inopinadamente, y lo que es peor forzosamente, el valor de los demás al aumentar, sin compensación adecuada, la carga comunitaria a que pasarán a estar sometidos y por tanto obligados a hacer frente en el futuro”.

- La posibilidad de renunciar abdicativamente al dominio. 

La DGRN ya se había pronunciado, aunque desde una perspectiva exclusivamente registral, sobre la posibilidad de renunciar abdicativamente al dominio.

Así, la Resolución DGRN de 10 de enero de 2003 y la Resolución DGRN de 18 de febrero de 2003 admitieron la inscripción de una escritura de renuncia abdicativa del dominio. El fundamento de estas resoluciones fue que la enumeración de los títulos inscribibles que recoge el artículo 2 de la Ley Hipotecaria no es taxativa, rechazando la calificación del Registrador basada precisamente en la no mención de la renuncia en dicho artículo de la Ley Hipotecaria. Expresamente se hacía constar en la primera de ellas que no se entraba a decidir si la renuncia producía por sí sola la pérdida del dominio para el renunciante y en si el dominio renunciado se adquiría ex lege por el Estado.

Lo cierto es que nuestro Código Civil, si bien menciona la renuncia como causa de pérdida de algunos derechos reales limitados (posesión, usufructo, servidumbre), no contiene una regulación general de los modos de pérdida de los derechos reales y, en particular, no regula los requisitos y efectos de la renuncia al dominio y, ni siquiera, se refiere a su posibilidad.

Pero, por otra parte, la renuncia a los derechos subjetivos se admite en general en el artículo 6.2 Código Civil, siempre que no contraríe el interés u orden público ni perjudique a tercero, y el artículo 610 del Código Civil se refiere a la ocupación de los bienes muebles "abandonados".

La doctrina admite la renuncia como modo de extinción del dominio, aunque discute sobre sus requisitos. Para la opinión mayoritaria, no basta con la mera voluntad de abandonar (animus dereliquendi), sino que es necesario un acto material de desposesión (corpus derelictionis).

Los artículos 543.1 y 543.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña recogen estas ideas, afirmando: “La propiedad se extingue por renuncia de los propietarios si, además, abandonan la posesión de la cosa que es objeto de la misma” y “La voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesión”. 

Podría entenderse que la renuncia otorgada en escritura pública cumple el requisito de la desposesión, en aplicación de la regla general que atribuye a la escritura pública valor traditorio.

En cuanto a los efectos de la renuncia abdicativa al dominio, se distingue entre los bienes muebles, que se convertirían en res nullius o cosas abandonadas, susceptibles de ser adquiridos por ocupación por un tercero (artículo 610 Código Civil), y los bienes inmuebles que, como inmueble vacantes y sin dueño (bienes mostrencos), pasarían, ex lege, a ser propiedad del Estado (artículo 17 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de Administraciones Públicas). 

Caso particular sería el de la renuncia a una cuota en el condominio, como veremos, que es precisamente el directamente relacionado con las resoluciones aquí analizadas.

- La capacidad para renunciar. 

La renuncia es un acto de enajenación en sentido amplio, aunque no de transmisión. La capacidad requerida será la misma que se precisa para enajenar. 

Por lo tanto, los representantes legales precisarán autorización judicial (artículos 166 y 271.3 Código Civil, que exigen a los padres y tutores, respectivamente, autorización judicial para renunciar derechos en nombre de sus representados), el emancipado necesitará el complemento de capacidad de sus padres o curador cuando estemos ante los bienes expresados en el artículo 323 Código Civil y el representante voluntario precisará poder expreso, pudiendo ser aplicable la exigencia de que el poder contenga los elementos objetivos y subjetivos del acto representativo, siguiendo la tesis (por otra parte discutible) de las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2010 (en relación con un negocio de transacción) y de 6 de noviembre de 2013 (en relación con un acto de donación).

Si se tratara de una sociedad mercantil, el acto podría considerarse contrario al objeto social y ser exigible la autorización de la junta general (al margen de la competencia de ésta para la enajenación de activos esenciales de conformidad con el nuevo artículo 160.f TRLSC). La reciente Resolución DGRN de 20 de enero de 2015 declara que una sociedad mercantil puede realizar actos aislados de disposición a título gratuito, exigiendo, como regla general, que se realicen con cargo a reservas libres y se aprueben por acuerdo unánime de los socios. La renuncia a un piso o local, normalmente, no será un acto de liberalidad sino de liberación de cargas. Sin embargo, no existirá directa contraprestación para la sociedad, lo que podría llevar a considerar aplicable a este supuesto la misma solución prevista para las donaciones. Con todo, entiendo cuestionable que la renuncia, cuando la causa sea la liberación de cargas superiores al valor del bien, merezca el mismo tratamiento que la donación. 

- La renuncia a una cuota en la comunidad.

El artículo 395 del Código Civil, al prever el deber del copropietario de contribuir con los demás a los gastos de conservación de la cosa común, establece que podrá liberarse de esta carga "renunciando a la parte que le pertenece en el dominio" ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio").

El artículo no prevé las consecuencias que tendrá esta renuncia, más allá de la liberación del copropietario de su deber de contribuir a los gastos de conservación, ni tampoco indica sus requisitos. 

Respecto a los efectos, debe decidirse si la renuncia produce una cuota de propiedad vacante o, por el contrario, se produce el acrecimiento legal de la cuota renunciada a favor de los otros copropietarios. 

Doctrinalmente esta cuestión ha sido debatida. A favor del acrecimiento se pronuncian autores como Miquel González, Díez Picazo o Rodríguez López; en contra, autores como Valverde o González Palomino.

La Resolución DGRN de 2 de febrero de 1960 abordó la cuestión, defendiendo la tesis del acrecimiento. Esta resolución resolvió el caso de renuncia por los herederos del cónyuge premuerto a su cuota en la disuelta sociedad de gananciales. Según la DGRN, ello determina el acrecimiento de lo renunciado a favor del cónyuge supérstite. Esto se entiende de aplicación para todas las comunidades:

“Considerando que en los casos de coparticipación de dos o más sujetos en un mismo derecho la renuncia abdicativa, es decir, la hecha pura y simplemente, no provoca la extinción, sino el acrecimiento de la porción renunciada a los demás titulares, como ponen de relieve, entre otros preceptos del Código Civil, el artículo 395, relativo a la renuncia de cuota hecha por el copropietario; el 644, al establecer que el que no quiera contribuir a las cargas de la servidumbre podrá eximirse renunciándola en provecho de los demás; el 575, que contiene idéntica norma respecto de la medianería, y el artículo 981 y siguientes, que regulan el derecho de acrecer y las condiciones en que podrá tener lugar”.

Esta consecuencia es conforme con la llamada teoría de la propiedad plúrima total, que explica el derecho de cada cotitular sobre la cosa común como un derecho que se extiende naturalmente al todo, en cuanto no esté limitado por el de los demás cotitulares. 

El apartado 2 del artículo 552.5 del Libro IV del Código Civil de Cataluña recoge este mismo efecto de acrecimiento legal de renuncia a una cuota en la comunidad, disponiendo:

“La renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos”.

El Código Civil prevé la renuncia a la cuota en el condominio como una forma de liberarse del deber de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común. 

Cabría plantear si esta liberación comprende únicamente los gastos de conservación futuros o, por el contrario, es un modo de liberarse de gastos de conservación ya generados. La propia DGRN parece admitir, en la resolución que analizamos, que la renuncia a la cuota en el condominio ex artículo 395 es un medio de liberación no solo de gastos futuros sino de gastos de conservación ya devengados (gastos “incluso pasados, que también comprende, según una sólida corriente doctrinal, la renuncia funcionalmente equivalente del artículo 395 del Código”). 

- El caso de la renuncia a un piso o local en una propiedad horizontal. El acrecimiento legal a favor de los demás propietarios.

El propietario de un piso o local privativo en una propiedad horizontal ostenta un derecho de propiedad singular y exclusivo (artículo 3 LPH) sobre el mismo, derecho que se ha calificado de complejo y especial. Este derecho de propiedad sobre el piso o local conlleva un inseparable derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

La discusión fundamental sobre la naturaleza de la propiedad horizontal se plantea entre quienes destacan el elemento de propiedad separada sobre los pisos y locales y los que defienden la preponderancia de los elementos comunitarios.

La cuestión aquí será determinar si la renuncia de un propietario a su piso o local privativo en una propiedad horizontal convierte a éste en un inmueble vacante, lo que implicaría su adquisición ex lege por el Estado, o bien la propiedad del piso o local renunciado acrece ex lege a los demás propietarios de pisos o locales en la propiedad horizontal, a modo de una comunidad de bienes.

La DGRN se muestra claramente partidaria de la segunda opción:

“Deviene forzoso, como se ha dicho, que, en caso de renuncia de uno de los dueños, el dominio del piso «pase a los demás dueños» y les «acrezca» ya que, «en cuanto titulares del dominio del edificio en su conjunto, sufren en él la comprensión del dominio de cada piso o local, dominio que opera sobre el edificio en su conjunto como un derecho real limitativo». Lo que impone, como lógica consecuencia, por tanto que, cualquiera que sea el mecanismo por el que se produzca, el elemento renunciado pase, por razón de la renuncia del condueño o partícipe, a todos los demás en proporción a sus cuotas en el edificio en comunidad que, como afirma la Exposición de Motivos de la Ley sobre propiedad horizontal, expresan «activa y pasivamente (...) el valor proporcional del piso y cuanto a él se considera unido en el conjunto del inmueble»”.

Para la DGRN el acrecimiento a favor de los otros propietarios en caso de renuncia por uno de ellos a su piso o local es una adquisición ex lege derivada de la naturaleza comunitaria de la propiedad horizontal. Dice la DGRN:

Adquisición que no tendrá causa onerosa ni gratuita sino que es solo efecto o consecuencia de la relación jurídica jurídico-real preexistente en la que la propiedad del renunciante está incardinada y que, una vez producida, impedirá a sus destinatarios reclamar los vencimientos sucesivos de las obligaciones que pesan sobre ella (cfr. artículos 395, 544, 575, 1.625, 1.631, 1.659, 1.660 y 1.664 del Código Civil)”.

Este efecto de adquisición ex lege queda, sin embargo, desvirtuado al exigir la DGRN, como veremos, la notificación y consentimiento de los demás propietarios (o aprobación judicial subsidiaria) para la inscripción de la renuncia.

La alternativa al acrecimiento sería considerar que el piso o local renunciado se convierte a en un bien inmueble vacante, cuya propiedad adquiriría ex lege el Estado, ex artículo 17.1 Ley 33/2003.

Este era precisamente el planteamiento del que partía el registrador en la calificación que dio lugar a la resolución de 30 de agosto de 2013. Según el funcionario calificador, la renuncia del elemento privativo determinaba su adquisición por el Estado conforme al artículo 17.1 Ley 33/2003 y exigió la notificación a la administración de la renuncia. Presentada nuevamente la escritura de renuncia con diligencia acreditativa de haber sido notificada a la Dirección General del Patrimonio, el registrador la califica nuevamente, considerando necesaria la aceptación del beneficiario, argumentando: que este es un principio general en nuestro derecho; el principio de rogación registral; que, si bien la adquisición del Estado de los inmuebles vacantes es ex lege, según el apartado 2 del artículo 17 Ley 33/2003, mientras no se dicte la resolución administrativa que implique la efectiva incorporación al patrimonio del Estado, éste no asume responsabilidades ni obligaciones por los bienes; el posible perjuicio para terceros, los otros propietarios, derivado de la renuncia, por el incremento de deber de contribuir a las cargas (argumento que será básico en la decisión de la DGRN).

La notificación a los demás propietarios y su consentimiento.

La Resolución DGRN de 30 de agosto de 2013 exige para la inscripción de la renuncia al local privativo un doble requisito: la notificación a los demás propietarios y al secretario de la comunidad y el consentimiento de los primeros. 

La notificación:

La DGRN exige para la inscripción de la renuncia al piso o local (o al derecho al turno) la notificación de la misma tanto al secretario de la comunidad como a los demás propietarios.

La DGRN fundamenta esta exigencia en ser éstos terceros interesados en la renuncia, no del mismo modo que un acreedor respecto de un deudor, sino como verdadera parte en el negocio. 

Según la resolución, la renuncia supone un “incremento de la razón o proporción que a cada uno corresponde en la base de reparto (artículo 3.4 de la Ley sobre propiedad horizontal) no solo de los gastos generales sino también de la aportación al fondo de reserva “.

No se trata, por lo tanto, de si la renuncia supone o no la liberación para el renunciante de previos gastos de conservación, sino de que altera el sistema de reparto de los gastos comunitarios. 

Dice la resolución: 

Notificación que, debido al mayor peligro que, frente a los demás comuneros, tiene la renuncia respecto a la transmisión, al contrario que en ésta, deberá acompañarse a la escritura para practicar el asiento solicitado y trasladarse también al secretario de la comunidad (cfr. artículo 9.1.i de la Ley sobre propiedad horizontal). En efecto, no se trata aquí solo, al contrario que allí, de un problema de asunción de responsabilidad personal por los gastos generales sino de traslado forzoso de la correspondiente, por la cuota en éstos de su piso, del propietario o del cotitular renunciante a todos los demás”.

La DGRN fundamenta normativamente su tesis en el artículo 1705 Código Civil, el cual considera aplicable por analogía al caso, artículo que al regular la extinción de la sociedad por voluntad unilateral de un socio, afirma: “Para que la renuncia surta efecto, debe ser hecha de buena fe en tiempo oportuno; además debe ponerse en conocimiento de los otros socios”. 

Quizás consciente por la poca consistencia de su tesis sobre la aplicación analógica de este artículo a la propiedad horizontal, busca reforzarla interpretando en el mismo sentido el artículo 395 Código Civil.

Dice la DGRN:

Una conclusión (naturaleza recepticia de la renuncia) a la que, por lo demás habría que llegar también por otra vía, si se acude al 395 del Código Civil y entre las interpretaciones que se barajan sobre su sentido y alcance, se sigue la que parece mejor fundada. La renuncia de un partícipe (cuyo derecho está sujeto, por razón de la relación jurídico real preexistente, al pago de las obligaciones que pesan sobre él por razón de la comunidad) exige para la extinción del derecho del renunciante -y, si nos atenemos a su presumible voluntad (cfr. artículo 1281 del Código Civil), lograr la liberación de su responsabilidad por aquéllas- el abandono del derecho en cuestión en poder de los «beneficiarios» («abandono traslativo y liberatorio»)”.

A pesar de lo expresado en la resolución, lo cierto es que la doctrina sobre el artículo 395 no apoya las consecuencias que de ella extrae la DGRN. Así, Miquel González (Comentarios al Código Civil. Edersa), en la interpretación de esta renuncia del artículo 395, aunque sí la considera recepticia, expresando con todo sus dudas al respecto (con la consecuencia de que si la obligación ha surgido antes de la notificación la renuncia no eximirá de la misma y, para este autor, la obligación de contribuir a los gastos de conservación surge en el momento en que el propietario con derecho a obligar requiere al otro y no se extinguirá por la transmisión de la cuota ni recaerá en el adquirente de la misma; aclara también el autor que la renuncia nunca libera de las obligaciones personales contraídas por el renunciante con un tercero), expresamente se manifiesta en contra de quedar sujeta al consentimiento de los copropietarios. Dice este autor:

"La renuncia de que trata este precepto debe ser considerada como un acto unilateral. No requiere elconsentimiento de los otros comuneros. Si lo exigiera, y dada su función satisfactivo-liberatoria, sería una dación en pago. Pero no requiriendo tal consentimiento de los otros comuneros no puede sostenerse esto".

Para Carrasco Perera (et ál. Derecho de la construcción y la vivienda. Aranzadi), la propiedad horizontal se caracterizaría frente a la comunidad ordinaria, entre otras cuestiones, por “la imposibilidad de renuncia liberatoria del comunero respecto de los gastos de conservación de la cosa común (395 Código Civil), que en el régimen de PH queda sustituido por las preferencias crediticias y la garantía de afección real del artículo 9.1.e LPH”.  

Este régimen peculiar de la LPH en relación con los gastos y la transmisión del elemento privativo, me lleva a considerar que, al margen de lo que se pueda opinar en la comunidad indivisa ordinaria, en el régimen especial de la propiedad horizontal el carácter recepticio de la renuncia resulta innecesario desde el punto de vista de los gastos, si precisamente la norma especial prevé la consecuencia de la no notificación de la transmisión a la comunidad, que es que el transmitente (leáse renunciante) no se libere de los gastos comunitarios (artículo 9.1.i LPH), lo que priva de sentido al requisito de la notificación para la inscripción de la renuncia, a mi juicio.

Pero, en realidad, la solución de la DGRN no se basa en decidir si la renuncia extingue o no gastos comunitarios generados, ni propiamente en su carácter o no recepticio, sino que en convertir la renuncia en traslativa, esto es, en sujeta a aceptación por el beneficiario, como veremos a continuación.

El consentimiento de los propietarios beneficiados por la renuncia.

La renuncia se ha entendido tradicionalmente como un acto unilateral del renunciante y no recepticio. 

En este sentido, el artículo 552.2.2º del Libro V del Código Civil del Cataluña, al regular el efecto de la renuncia a una cuota en la comunidad, dispone que producirá el acrecimiento a favor de “los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos”.

La DGRN considera necesario para la inscripción de la renuncia a un piso o local no solo la notificación de la renuncia a los demás propietarios y a los órganos comunitarios, sino el consentimiento de los propietarios beneficiados por la misma. El argumento que se emplea es, nuevamente, de carácter societario, defendiendo la aplicación analógica al caso del artículo 239.2 RRM (relativo a la necesidad de consentimiento de todos los socios colectivos para la inscripción de la escritura de disolución de una sociedad colectiva). 

Dice la DGRN:

Procede por tanto aplicar aquí, en la medida que deben serlo por la misma razón los artículos substantivos en que se ampara (artículos 224 del Código de Comercio y el 1.705 y 1.706 del Código Civil), la solución seguida mayoritariamente por la doctrina que, en estos casos, para hacer constar la renuncia en el Registro Mercantil (al no estar previstos en el artículo 139 del antiguo Reglamento), exigía el consentimiento de los demás copartícipes (artículo 239.2 del Reglamento actualmente en vigor)”.

Quedaría por determinar qué sucede si los propietarios no aceptan la renuncia. Para la DGRN la cuestión debe resolverse judicialmente. Dice la resolución de 30 de agosto de 2013:

Sin perjuicio de que, si el renunciante no obtuviese el consentimiento o se produjese oposición de los demás propietarios, pudiese acudir a los Tribunales para que (previa adopción en su caso de las medidas cautelares oportunas para enervar los efectos desfavorables del artículo 38 de la Ley Hipotecaria) dicten sentencia que declare legítima la renuncia, y logre así, por tanto, título bastante para la inscripción. Se trata, en efecto, de acertar no el efecto (extintivo) de la renuncia -de la renuncia como hecho, esto es, una vez producida- sino su validez en tanto tal”.

Valoración de esta doctrina de la DGRN.

En la doctrina de la DGRN expuesta cabe distinguir dos cuestiones: el efecto de la renuncia y sus requisitos.

En cuanto al efecto de la renuncia a la propiedad de un piso o local privativo en una propiedad horizontal, la DGRN opta por seguir la tesis derivada de la naturaleza comunitaria de esta figura, lo que determinaría el acrecimiento a los demás propietarios. 

Esta asimilación de la propiedad horizontal a una comunidad de bienes resulta, cuanto menos, discutible, pues sitúa los aspectos comunitarios en la propiedad horizontal por encima del derecho singular y exclusivo de propiedad del piso o local privativo, y lo hace precisamente en un aspecto referido a la disposición por el propietario de su propiedad privativa.

Porque, sin perjuicio de reconocer que en la propiedad horizontal existen aspectos comunitarios, parece que éstos tendrán su ámbito de aplicación propio en los elementos comunes, que son exclusivamente los que están en copropiedad, pero no pueden extenderse indiscriminadamente al régimen de los elementos privativos, y eso, por ejemplo, explica la expresa exclusión del derecho de retracto propio de la comunidad en caso de enajenación de un piso o local privativo que recoge el artículo 396 Código Civil. 

En cuanto al hecho de convertir la renuncia al piso o local en recepticia y traslativa, contrariando la naturaleza propia de ésta, lo primero que llama la atención es el dudoso apoyo normativo que la DGRN encuentra para la misma, que se limita a preceptos reguladores de la extinción de sociedades personalistas

Así, para apoyar la necesidad de notificación a los propietarios, la DGRN invoca el artículo 1705 del Código Civil, relativo a la extinción de la sociedad civil por denuncia unilateral de un socio. Sin embargo, si ya resulta muy dudoso que una comunidad de bienes sea equiparable a una sociedad civil, mucho más que lo es que lo sea la propiedad horizontal. Además, no se trata aquí de extinguir una situación jurídica contractual, como en el artículo 1705, sino, si acaso, de renunciar a una cuota en una comunidad, la cual sigue existiendo tras la renuncia.

Con todo, el referido artículo 1705 Código Civil, que por lo menos se refiere a una institución civil, contempla solo la notificación y no exige el consentimiento de los demás socios, por lo que para justificar normativamente esta última exigencia, la DGRN llega a invocar una norma de rango reglamentario y relativa a una sociedad mercantil, recurriendo a la, por otra parte desconocida en la práctica, sociedad comanditaria.

Debe recordarse que el artículo que se refiere a la renuncia a una cuota en el condominio en nuestro derecho -el 395 Código Civil- no contiene ninguna referencia a dicha notificación y mucho menos al consentimiento de los copropietarios, y si alguna interpretación lógica parece desprenderse del mismo, es que la renuncia a la cuota no precisa de dicho consentimiento, pues está contemplando una situación de conflicto entre copropietarios sobre el pago de gastos de conservación, admitiendo el efecto de liberación unilateral de gastos de conservación por la renuncia, lo que carece de sentido si se somete dicho efecto al consentimiento de los demás.

Si dejamos de lado la escasa justificación normativa y nos centramos en las razones de justicia material, básicamente consisten en evitar el perjuicio de los demás propietarios por la renuncia. La DGRN imagina a estos propietarios de otros pisos y locales, quienes, según ella, son los beneficiarios legales de la renuncia, como sujetos “indefensos” ante el acto del renunciante. Esta supuesta indefensión cualificaría la situación frente a una comunidad ordinaria

Dice la DGRN:

Una consecuencia contra la que, por lo demás, de mantenerse la anómala situación del mercado inmobiliario persistentemente, no podrían defenderse los propietarios afectados, al contrario de lo que sucede en la comunidad ordinaria (o, en la sociedad civil, en que la renuncia la produce automáticamente) instando la extinción y posterior reparto de la comunidad horizontal”.

A mi juicio, pueden hacerse una serie de matizaciones a este planteamiento:

- Basar la exigencia de notificación en el posible perjuicio que la renuncia causaría a los demás propietarios olvida la aplicación de la regla según la cual la transmisión de un elemento privativo no surtirá efectos frente a la comunidad de propietarios mientras no se le notifique a efectos precisamente del pago de gastos  de comunidad (artículo 9.1.i LPH). Este precepto parece aplicable por analogía al caso de renuncia, o al menos lo es mucho más claramente que otros que invoca la DGRN, y, sin convertir la renuncia en recepticia, protegería a aquéllos de la renuncia no notificada.

- Pero, como he dicho, para la DGRN la cuestión no se agota en el carácter o no recepticio de la renuncia, al exigir también el consentimiento de los otros propietarios para la inscripción de ésta, con base, nuevamente, en la necesidad de evitarles los perjuicios derivados de la renuncia.

En mi opinión esta tesis es equivocada. La renuncia al dominio o a una cuota del dominio es un acto unilateral y no precisa aceptación del posible beneficiario y, como tal, además, es irrevocable desde que se produce.

La renuncia carece de carácter traslativo y el efecto de acrecimiento, de producirse, es legal. El beneficiario no adquiere derivativamente del renunciante.

Por ello, como señala Miquel para el caso del artículo 395 Código Civil, si el renunciante titular registral no fuera el verus dominus no sería de aplicación el artículo 34 Ley Hipotecaria.

Tampoco serán de aplicación, a mi juicio, otros artículos que parten del carácter derivativo de la transmisión, como el artículo 221. apartados 1 y 3 Código Civil (que prohíben a quien desempeñe un cargo tutelar recibir liberalidades o adquirir a título oneroso del tutelado), cuando renuncie un incapacitado sujeto a tutela y fuera beneficiario, como propietario de un elemento privativo, un tutor, aunque sí pueda estimarse situación de conflicto de intereses, que podrá salvarse interviniendo un defensor judicial (cuando la prohibición de los citados apartados 1 y 3 del artículo 221 es absoluta).

Sin olvidar que en el ámbito de la comunidad de bienes, al que nos remite la interpretación de la DGRN sobre los efectos de la renuncia, la liberación de los gastos de conservación no ya futuros sino generados parece estar contemplada y admitida por el legislador (artículo 395 Código Civil), los demás propietarios siempre podrán renunciar al acrecimiento, en la línea que señala el precepto del Código Civil catalán antes transcrito. 

- Tampoco, a mi juicio, la solución que la DGRN sigue para el caso de que los propietarios renunciasen al acrecimiento, asumiendo que la autoridad judicial pueda imponer a los propietarios una adquisición contra su voluntad, es defendible. Si los propietarios de los demás pisos o locales no aceptan el acrecimiento, no puede imponérseles judicialmente, pues eso contravendría principios generales en nuestro derecho. Si todos los propietarios renunciasen al acrecimiento (debe entenderse que si unos renuncian y otros aceptan, el acrecimiento se producirá a favor de los que acepten), éste no se producirá en ningún caso, ni siquiera con aprobación judicial. Por ello, el acrecimiento no es un efecto forzoso, como parece entender la DGRN. 

Distinto es que el no aceptar el acrecimiento impida el efecto jurídico propio de la renuncia, la extinción del dominio del renunciante. A mi juicio, este efecto se produce aunque los demás propietarios no acepten el acrecimiento. La solución correcta será admitir entonces, aunque sea subsidiariamente al acrecimiento, la aparición de un bien vacante, cuya propiedad correspondería al Estado. 

- La DGRN afirma que los mismos requisitos de notificación y consentimiento serían exigibles aunque el efecto de la renuncia fuera la conversión del bien en inmueble vacante. Esto se relaciona con el argumento, empleado en la calificación, de que el inmueble vacante no implicará obligaciones para el Estado hasta que se produzca la efectiva incorporación al patrimonio. 

Sin embargo, el que la Administración General del Estado goce de este tratamiento legal favorable frente a otros propietarios no supone, a mi juicio, argumento suficiente para negar los efectos de la renuncia al dominio. No se entiende porque los propietarios de un edificio en propiedad horizontal deben gozar aquí de una mayor protección que tiene la administración tributaria o los ciudadanos en general, frente a quienes la Administración General del Estado tampoco respondería de las responsabilidades derivadas de su dominio hasta la efectiva incorporación del bien al patrimonio del Estado.

- La DGRN debería haber limitado, según entiendo, su decisión a las cuestiones registrales, y registralmente la pregunta fundamental que debe hacerse es si la inscripción de la renuncia depende de la decisión sobre quien es el beneficiario de la misma y los efectos.

Nuestro derecho hipotecario recoge los principios de rogación y de voluntariedad (que aunque relacionados, no son el mismo). En función de estos principios, la inscripción exige no solo rogación de parte interesada sino consentimiento del beneficiario. Esto podría justificar la exigencia de consentimiento del beneficiario de la renuncia, fuera quien fuera, para inscribir a su favor el bien. 

Sin embargo, a mi juicio, ello no debe impedir la inscripción de la renuncia en cuanto a reflejo de la extinción del dominio, pues éste es independiente de la persona del beneficiario. En todo caso, tanto el beneficiario fueran los propietarios como la Administración General del Estado, la adquisición de éstos sería ex lege y originaria, y la renuncia sigue siendo un acto unilateral y no recepticio, lo que debe tener su reflejo también desde el punto de vista registral.

Ni el registrador ni la DGRN tienen que decidir para inscribir la renuncia sobre quien es el beneficiario de misma, pues bastará con reflejar la extinción del dominio que la renuncia produce con independencia de quien sea su beneficiario, a través de la cancelación de la inscripción de dominio del renunciante ex articulo 79.2 Ley Hipotecaria, en la línea de anteriores resoluciones ya citadas que así lo admitieron (las de 10 de enero de 2003 y de 18 de febrero de 2003, que si bien es cierto que manifestaron no entrar en la discusión sobre el beneficiario de la renuncia al no haberlo planteado la calificación, son demostrativas de que la determinación del beneficiario no condiciona el efecto propio de la renuncia).

Quizás podría pensarse que esto es contradictorio con la necesidad de que en la inscripción de una propiedad horizontal conste la de todos los elementos privativos, pero, a mi juicio, la cancelación de la inscripción de dominio del renunciante no supone necesariamente el cierre del folio registral de la finca cuyo dominio se renuncia. Debería admitirse en este caso, la existencia de una finca registral sin titular registral sobrevenido, lo que no parece que contradiga principios generales, o bien, si se prefiere, con un titular condicionado a futuros requisitos que determinarán definitivamente quien sea éste.

- Todo lo dicho será de aplicación siempre que el negocio se mantenga dentro del ámbito de la renuncia pura y simple al dominio. Si el renunciante percibiese una contraprestación por la renuncia de los beneficiarios, estaríamos ante una transmisión derivativa y onerosa, sujeta a sus propias reglas. Si el piso o local renunciado se hallase hipotecado, obviamente la renuncia no libera de su posible responsabilidad personal por el préstamo hipotecario al renunciante, y si el renunciante acordase con los beneficiarios la asunción por éstos de la responsabilidad personal, al margen del necesario consentimiento expreso o tácito del acreedor para que la subrogación libere al deudor, estaríamos ante una cesión onerosa y no ante un verdadero supuesto de renuncia.

- La renuncia y el derecho de arrendamiento.

Puede suceder que el piso o local esté arrendado. En este caso, si el arrendamiento está sujeto a la LAU 1994, resulta claro, a mi juicio, que no existe derecho de retracto arrendaticio, pues éste solo está previsto para el caso de venta. Sin embargo, en los arrendamientos sujetos a la LAU de 1964 se preveía el ejercicio de los derechos de adquisición preferente en los casos de división de cosa común, salvo que el arrendamiento fuera posterior a la comunidad o se trate de división o adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado (artículo 47.2 LAU 1964 y Disposición Transitoria 2ª A LAU 1994). Aunque podría ser discutible si estamos con la renuncia ante un supuesto asimilable a la disolución de comunidad, entiendo que resultará aplicable por definición la excepción prevista en la Disposición Transitoria 2ª A 3ª LAU 1994 de que el arrendamiento sea posterior a la comunidad, pues la división horizontal precederá al arrendamiento. Incluso, a mi juicio, en el supuesto de que el otorgamiento título formal de la división horizontal fuera posterior al contrato de arrendamiento, la existencia de un arrendamiento sobre alguno de los pisos o locales implicará una situación de propiedad horizontal de hecho que producirá el mismo efecto. El caso más dudoso sería el de arrendamiento de toda la edificación anterior al otorgamiento del título constitutivo de la división horizontal. 

Una consideración fiscal.

Aunque la doctrina de la DGRN es un tanto contradictoria, pues al tiempo que considera el acrecimiento un efecto legal, llega a hablar de renuncia traslativa, lo cierto es que admitiendo el acrecimiento como efecto ex lege propio de la comunidad de propietarios, la renuncia al piso o local, a mi juicio, no debería considerarse una transmisión sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales onerosa. Tampoco se trata, entiendo, en sentido propio, de un acto de disolución de comunidad. A lo sumo, el impuesto que devengaría es el correspondiente a la cuota gradual del concepto actos jurídicos documentados.

Hasta aquí por hoy,

Resolución DGRN de 10 de enero de 2003

Resolución DGRN de 18 de febrero de 2003

Resolución DGRN de 30 de agosto de 2013

Resolución DGRN de 21 de octubre de 2014

11 comentarios:

  1. Hola.
    Si el bien renunciado fuese el único del renunciante, ¿sería aplicable el artículo 634 CC, y no válida la renuncia?
    Muchas gracias y enhorabuena

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  2. Hola,

    Lo primero agradecerle su amable e interesante comentario

    Aunque el artículo 634 está previsto para la donación y la renuncia no es una donación propiamente, en mi opinión podría existir base para la aplicación analógica al caso de la renuncia, siempre que se pudiera apreciar en la renuncia equivalencia de elementos con la donación. Puede suceder que la causa de la renuncia sea la liberación de cargas que superen incluso el valor de lo renunciado, como parece suceder en los casos resueltos recientemente por la DGRN, y en ese caso dudo que pueda hablarse de acto equivalente a una donación. Sin embargo, si lo que el renunciante pretende es enriquecer a los beneficiarios de la renuncia con un empobrecimiento para sí y con ánimo de liberalidad, estaríamos ante un supuesto similar a la donación al que podrían ser de aplicación sus reglas. Incluso, al margen del ánimo de liberalidad del renunciante, si el renunciante se empobrece con el acto de renuncia, sin ningún ánimo de liberarse de cargas o gastos, quizás podría pensarse también en una aplicación analógica del artículo que menciona.

    Entiendo que la aplicación a la renuncia del 634 dependerá de las circunstancias del caso.

    Otra cosa es que el artículo 634 determine la nulidad de la donación. A mi juicio, lo que procedería, en aplicación del mismo, es la reducción de la donación en la medida que fuera necesario para cubrir las necesidades del renunciante.

    Un saludo

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  3. Muchas gracias por la respuesta y por la celeridad

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  4. Hola y perdón por lo tardío de mi comentario.
    Desde el punto de vista fiscal en el caso de renuncia de un condueño a su cuota y posterior incremento de la de los demás ¿no podría ser liquidable el incremento de cuota conforme al artículo Artículo 7 del TRLITPOAJD?
    ("Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo" )
    ¿Entiende aplicable la exigencia por la DGRN de notificación a los condueños a los casos de comunidad ordinaria del art 395 del CCv?
    Muchas gracias por su respuesta

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  5. Hola,

    No tiene por qué disculparse. Al contrario, agradezco su comentario que plantea cuestiones interesantes.

    Respecto de si la DGRN va a aplicar esta doctrina a las comunidades ordinarias, pues la verdad es que lo ignoro. Espero que no, pero creo que de estas resoluciones no resulta una respuesta clara, pues emplean a la vez argumentos propios de la comunidad ordinaria, como especiales de la propiedad horizontal, e incluso de la sociedad civil.

    Lo que sí creo que podemos decir es que la doctrina de la DGRN, de momento, solo debe entenderse vinculante respecto de la renuncia de pisos y locales.

    Le apunto una resolución, que aunque no tiene que ver directamente con lo que Vd. me plantea, sí que me ha parecido interesante en relación con toda esta materia y he estado a punto de añadirla a la entrada, así que aprovecho un poco su comentario para referirme a ella.

    Es la Resolución DGRN de 5 de mayo de 2015 que analiza la inscripción de la renuncia de una persona al 25% del dominio que le pertenece en determinada finca. Aunque rechaza el recurso por diversos motivos, entre ellos los formales, la DGRN en esa resolución parece admitir que hubiera sido posible inscribir la renuncia abdicativa sin hacer constar a favor de quien correspondía el dominio renunciado.

    La calificación había considerado que "sería contrario a la esencia de los principio registrales que una finca inmatriculada quedara sin titularidad, y para inscribir esa nueva titularidad se exige rogación del interesado, ya que es un principio general del derecho que nadie adquiere nada sin su consentimiento”.

    Pero dice la resolución, aunque no es ratio decidendi:

    "Desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada (y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución -cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003 (LA LEY 1671/2003), del Patrimonio de las Administraciones Públicas-)”

    Es llamativo que, por una parte, nada se diga del posible acrecimiento a los copropietarios (aunque esto se explica creo porque la renunciante solicitaba expresamente que se reinscribiese a favor del anterior titular, aunque sí hace referencia al posible derecho de la Administración sobre la cuota vacante), y, por otra, que no se vea ningún obstáculo en reflejar registralmente la renuncia a la cuota en condominio sin indicar quién sería el beneficiario de la renuncia, pues, si esto es posible, decae en buena medida el argumento de las resoluciones que he comentado sobre exigir el consentimiento de los beneficiarios por la renuncia.

    En cuanto a la cuestión fiscal, al margen de que en esos temas siempre debe uno tener cautela, y sobre todo yo, es cierto lo que apunta. Con todo, mi idea es que si tanto la adquisición inicial como la ampliación del derecho deben tener su base en una transmisión o constitución, lo que implica un desplazamiento derivativo del mismo derecho o de ciertas facultades del derecho desde su anterior titular al nuevo, mientras que en el caso estaríamos ante una adquisición originaria y ex lege, esto es, no habría transmisión derivativa, con lo que creo que el supuesto estaría fuera del hecho imponible. Aunque comprendo que es discutible y que seguramente la Administración fiscal lo vería de otra manera.

    Un saludo.

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  6. Buenos días una empresa constructora de una urbanización se atribuyo en el título constitutivo el derecho de uso y disfrute de una terraza descubierta a pie de calle con una servidumbre de paso para la escaleras de acceso al edificio sin que ese derecho de uso y disfrute se haya adscrito a componente alguno.
    Un propietario de un local comercial se encuentra interesado en comprar o arrendar a la empresa constructora ese derecho de uso y disfrute.
    Como sería catalogado dicho derecho de uso, como usufructo, como servidumbre personal. En estos casos entiendo serían transmisible el derecho al margen de la comunidad.
    Tendría algún efecto que la empresa constructora tiene en la misma urbanización derechos de uso y disfrute de otros cuartos. Pero se desconoce si es propietaria de algún componente.
    Solamente le pido su opinión. Sin ningún tipo de compromiso. A efectos didacticos.
    Muchas gracias.

    Le pido disculpas por error le he hecho la consulta en el apartado relativo a la tutela.

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  7. Hola Anónimo,

    Me plantea varias cuestiones que no considero precisamente de las sencillas, aunque sin duda son interesantes. Quizás me haya dado usted una idea para una entrada en el blog, que la verdad es que se me van acabando poco a poco.

    Hablando muy en general, y con todas las advertencias sobre que esto es una opinión meramente personal y dada sin compromiso, este tipo de reservas de los promotores son bastante vidriosas en varios aspectos. Desde la posible abusividad, en la que no me meteré, hasta la correcta configuración del derecho reservado, como derecho real, que exigiría, a mi entender, una causa suficiente y la delimitación del derecho constituido, lo que implica necesariamente, según creo, el fijar un plazo determinado (como se ha exigido, por ejemplo, para el derecho de vuelo, y tanto por la DGRN como por el TS). Cuando me ha tocado profesionalmente algún supuesto de estos, he procurado, en cuanto me ha sido posible, sujetarla a un plazo y expresar el uso o fin concreto del derecho que se reserva el promotor. En cuanto a si un derecho es usufructo o servidumbre personal, la distinción no es tampoco sencilla. Desde un punto de vista general y teórico, yo entiendo que si el uso que atribuye el derecho se refiere al aprovechamiento principal de la cosa, estaremos ante un usufructo. Si son aprovechamientos secundarios, ante una servidumbre. En el caso de reservas de aprovechamientos de elementos comunes de un edificio, mi tendencia inicial es calificarlas como servidumbres personales, que yo considero transmisibles, al menos en general, pero partiendo de que se han configurado con un uso concreto y con un plazo determinado. Diría yo que a mayor generalidad de la cláusula respecto al uso concedido, mayor inclinación tendría para considerarlas usufructo, pues eso al menos nos daría un plazo legal máximo para el derecho. En uno y otro caso, yo entiendo que sería un derecho transmisible, siempre que de la cláusula de reserva de derecho en la escritura no resultase lo contrario (porque alguna resolución conozco que ha considerado que una reserva de promotor era inembargable, aunque las circunstancias del caso eran particulares y distintas de las que parece usted plantear).

    En realidad, aunque siempre como opinión meramente personal, ante una reserva de derecho de uso general de un elemento común por el promotor, sin una finalidad concreta ni causa que lo justifique, y sobre todo, sin plazo determinado, el caso incluso me plantearía dudas sobre que estuviésemos ante un derecho real correctamente constituido.

    Tengo un tema de oposición colgado en mi página en que menciono alguna resolución y sentencia sobre estas cuestiones de las reservas de derechos (aunque trato el tema más bien por encima). Le dejo el enlace por si le fuera de alguna utilidad.

    http://www.franciscomarinopardo.es/mis-temas/39-civil-derechos-reales/121-tema-42-la-propiedad-horizontal

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  8. Muchas gracias le pongo el fragmento que es muy escueto:

    La mercantil..., se reserva en el acto del ortorgamiento de la escritura que se inscribe, el uso y disfrute de la terraza descubierta sita en la planta baja... con una superficie de... sin que la presente reserva pueda impedir el paso necesario para la utilización de acceso a la entreplanta.

    Podría tratarse de un usufructo, si bien al ser para una persona jurídica estaría limitado a los 30 que marca el codigo civil. Como yan han pasado varios años el derecho se encontraria refereido a los que faltasen para los 30.

    Cual sería su valoración personal sin compromiso.

    Muchas gracias.

    Aprendo mucho de usted.

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  9. Sí. Como le digo, con todas las reservas y sin meternos en cosas como la abusividad o la falta de adecuada configuración como derecho real, en un uso genérico como ese, optaría posiblemente por calificarlo como usufructo, que al menos lo sujetaría al plazo máximo legal que usted dice. Un saludo.

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