viernes, 20 de febrero de 2015

La capacidad y legitimación para otorgar el título constitutivo de la división horizontal.

El título constitutivo de la propiedad horizontal puede otorgarse por el propietario único del inmueble al iniciar su venta por pisos, por todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, según nos dice el artículo 5 LPH, al referirse a la fijación de uno de los elementos esenciales del título, la cuota de participación. Dejando al margen estas dos últimas posibilidades (judicial y por laudo arbitral), trataremos de las dos primeras que implican la constitución voluntaria o por negocio jurídico, unilateral o plurilateral, del régimen de propiedad horizontal.

En la entrada me centraré en la capacidad y legitimación para el otorgamiento de este negocio jurídico y para ello comenzaré por ocuparme de su naturaleza jurídica.  

La naturaleza del título constitutivo de la división horizontal.

La posición mayoritaria en la doctrina, aunque con algunos matices como veremos, es considerarlo un acto que excede de los de administración, sin llegar a ser de enajenación, pues no implica la salida de un derecho del patrimonio del otorgante.

Así lo define Carrasco Perera (et ál. Derecho de la Construcción y la vivienda. Aranzadi).

Pau Pedrón (La capacidad en los negocios sobre inmuebles. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. 1996) y Echevarría Summers (Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal. Aranzadi), lo califican de acto de riguroso dominio, encuadrable dentro de los de disposición. También Gomá Salcedo sigue esta posición, calificándolo expresamente de acto de “riguroso dominio, pero no de enajenación”, aunque extrae de ello conclusiones distintas, como veremos (Instituciones de Derecho Civil Común y Foral. Tomo I. Editorial Bosch). 

Roca Sastre lo considera un acto dispositivo (Derecho Hipotecario. Tomo V. 9ª Edición. Ramón María Roca Sastre et ál. Editorial Bosch).

Díez Picazo llega a calificarlo de acto dispositivo y de enajenación (Fundamentos de derecho civil patrimonial. Tomo IV. Editorial Civitas). Para este autor, se trata de un negocio jurídico unilateral, en el que no existe nunca más de una parte, aunque sea otorgado por una pluralidad de propietarios.

Amorós Guardiola (Comentario al artículo 8.4 en “Comentarios a la Ley Hipotecaria”. Edersa), aunque también lo califique de acto de riguroso dominio, lo hace en sentido distinto, considerándolo un acto de modificación del objeto del derecho, no atribuyéndole carácter dispositivo, aunque tampoco de mera administración. Esta parece ser la tesis que recoge el Reglamento Hipotecario, cuando lo equipara a otros actos de modificación hipotecaria, como la división, segregación, agrupación y agregación de fincas o la declaración de obra nueva, al regular la inscripción de los actos otorgados por los cónyuges (artículos 93 y 94). Con apoyo en estos preceptos hipotecarios, Hernández Antolín (en "Estudios sobre la propiedad horizontal". Editorial La Ley), lo considera acto de riguroso dominio, pero de administración.

La Resolución DGRN de 5 de enero de 2006 afirma:

"La configuración de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido calificada por la doctrina mayoritaria y por la jurisprudencia como un acto de riguroso dominio. De ahí la necesidad de que la escritura de constitución sea otorgada por el propietario único del inmueble, o por todos los titulares de los diferentes pisos y locales que integran aquélla. De este modo, el nudo propietario podrá otorgar la escritura de constitución, siempre que no haya perjuicio para el usufructuario; el apoderado necesita poder expreso para constituir un inmueble en régimen de propiedad horizontal, por tratarse de un acto de riguroso dominio (Resolución de 17 de abril de 1970. En este sentido, se ha pronunciado la Dirección General en diversas resoluciones, relativas al otorgamiento del título constitutivo como a las modificaciones del mismo, frente a aquellas modificaciones que se adoptan con el acuerdo mayoritario en el seno de la Junta de Propietarios (artículo 17 de la Ley). Así, destacan las Resoluciones de 27 de junio de 1995, 23 de noviembre de 2000, 23 de junio de 2001, 11 de octubre de 2001".

Podríamos añadir a las anteriores, una tesis, extraída de algunas resoluciones de la DGRN (por ejemplo, las relativas a la capacidad del contador-partidor, que después mencionaremos), que atiende al concreto contenido del título constitutivo.

También podría extraerse de estas resoluciones la distinta naturaleza del acto de constitución de la propiedad horizontal según dé lugar ex novo al nacimiento del régimen de propiedad horizontal, o bien se limite a formalizar una previa situación de propiedad horizontal de hecho. Cabría recordar aquí, como ejemplo de las peculiaridades que plantea el acceso registral de una propiedad horizontal de hecho, la Resolución DGRN de 24 de abril de 1998, que permite la inmatriculación de un piso en una propiedad horizontal de hecho mediante un expediente de dominio, rechazando el argumento de la falta de constancia registral previa del título constitutivo de la división horizontal, declarando que "el auto no constituye ese régimen, sino que se limita a declarar que estaba constituido" y que el régimen de propiedad horizontal queda plenamente definido dado que en el auto judicial se "describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva (art. 5 LPH)". En cuanto a la necesidad de consentimiento de todos los copropietarios para la constitución del régimen, la considera salvada por su citación en el expediente. 

A mi juicio, otra cuestión a valorar es que, en ocasiones, el otorgamiento del título constitutivo será un acto directamente vinculado con otro posterior de disolución de comunidad, siendo el primero presupuesto necesario del segundo (al margen de las consecuencias fiscales, pues, en tal caso, no parece que deba dar lugar a una doble liquidación por división horizontal y disolución de comunidad, sino a una única liquidación por este último concepto). Lo mismo podría decirse de los actos de partición hereditaria.

Dicho esto, analizaremos los distintos supuestos de otorgamiento voluntario del título constitutivo:

- Otorgamiento por los padres como representantes legales de sus hijos.

No siendo un acto de enajenación, los padres, en el ejercicio de su patria potestad ordinaria o prorrogada, no precisarán autorización judicial para su otorgamiento. Esta podemos considerarla opinión unánime en la doctrina.

Amorós Guardiola afirma que los padres podrán intervenir en el título constitutivo en su propio nombre y en representación de sus hijos, sin que ello implique conflicto de intereses.

A mi juicio, aunque quepa admitir esta afirmación como regla general, podrán existir excepciones en atención al régimen particular del título constitutivo. Por ejemplo, si en el título constitutivo se reservan facultades especiales a los padres, como derechos de sobre o sub-edificación o de uso exclusivo de ciertos elementos comunes, ello podría suscitar la existencia de conflicto de intereses, aunque siempre debería justificarse la razón del conflicto (sería un supuesto similar, en este sentido, al de constitución de sociedades). 

Si el supuesto conflicto de intereses existiera solo con uno de los progenitores, podría el otro representar al hijo (artículo 163 Código Civil).

- Otorgamiento por tutores en representación del tutelado.

Partiremos de la aplicación del régimen legal, dejando al margen que existan disposiciones particulares en la sentencia de incapacitación.

Conforme al artículo 271.2 Código Civil, los tutores precisarán autorización judicial para:

“enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios de los menores o incapacitados, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones”.

Podemos considerar posición mayoritaria (a favor de la misma se declaran: Pau Pedrón, Echevarría Summers, Roca Sastre e, implícitamente, Díez Picazo), la que considera que el otorgamiento del título constitutivo de la división horizontal encajaría dentro del concepto “actos de carácter dispositivo que sean susceptibles de inscripción”, quedando sometido a autorización judicial.

En contra de esta opinión, Amorós Guardiola, al considerarlo un simple acto de modificación del objeto del derecho, defiende que el tutor no quede sujeto a autorización judicial. En sentido similar, Gomá Salcedo, quien, a pesar de calificarlo de acto de riguroso dominio, afirma que podrán otorgarlo “los padres y tutores sin licencia judicial”. Mantiene la misma opinión sobre la no necesidad de autorización judicial, Hernández Antolín, al considerarlo acto de administración y no de disposición.

A mi juicio, aun siendo cuestión opinable, es preferible esta segunda tesis, como regla general, salvo que las características del concreto título lleven a otra conclusión. Por ejemplo, cuando en un acto constitutivo de división horizontal con intervención de otros copropietarios existan particulares disposiciones o reservas de derechos a favor de éstos. No obstante, debe reconocerse que la primera posición es mayoritaria, al menos en la doctrina que yo he consultado.

Partiendo de la necesidad de autorización judicial, cabría plantear dos situaciones particulares:

- Cuando se trate de la formalización de una previa situación de propiedad horizontal de hecho, al margen de la forma de probar esta situación. Entiendo que, en este caso, no puede hablarse de acto dispositivo, pues el régimen ya existe, al menos en una forma básica, y se procede a documentar su existencia, completándolo y dándole plena virtualidad.

- Cuando la división horizontal sea presupuesto necesario de un posterior acto de disolución de comunidad, entiendo que debe prevalecer el régimen legal del segundo (disolución de comunidad), que sería el acto o elemento principal de un negocio complejo único, frente al del primero (división horizontal), que sería el elemento accesorio.

Esto supondría, en el caso del tutor, la aplicación del artículo 272 Código Civil, que dispensa a los actos de disolución de comunidad de autorización judicial, sujetándolos a aprobación posterior. 

Lo mismo cabría sostener, a mi juicio, cuando el acto de división horizontal se realiza en el curso de operaciones particionales y como presupuesto de las mismas, siempre con la salvedad de que por sus características concretas no exceda del normal contenido del título constitutivo de la división horizontal (reservas de derechos a favor de terceros).

En cuanto a la posibilidad de conflicto de intereses, me remito a lo dicho en el supuesto de los padres. 

- El sujeto a curatela.

Dentro del sujeto a curatela deben distinguirse los tres supuestos legales:

- El del emancipado, al que después nos referimos.

- El del pródigo, que solo precisará la intervención del curador en aquéllos actos que haya determinado la sentencia.

- El del incapacitado. Respecto de éste y a falta de previsión específica de la sentencia de incapacitación, será precisa la intervención del curador en aquéllos actos para los que el tutor precisa autorización judicial, lo que nos remite a lo antes dicho. Cabe destacar que si se sigue la tesis de que en la división horizontal como antecedente necesario de una disolución de comunidad o partición prevalece el régimen de esta última, la intervención del curador no sería precisa, según el régimen supletorio legal, pues esta se contempla para los mismo actos para los que el tutor precisa autorización judicial, mientras que en la disolución de comunidad o la partición están sujetas a aprobación judicial, pero no a autorización (artículos 272 y 290 Código Civil).

- El emancipado.

El emancipado no precisará el complemento de capacidad de sus padres o curador para el otorgamiento del título constitutivo de la división horizontal, dado que no se trata de un acto de enajenación.

- El representante del ausente.

Por esta misma razón, no ser acto de enajenación, el representante del ausente no precisa autorización judicial, según señala Amorós Guardiola (artículo 186 Código Civil). 

Debe precisarse, a mi juicio, que este argumento servirá solo para los representantes legítimos (artículo 186 Código Civil), pero no para el representante dativo, que sujeto a las mismas reglas previstas para el tutor (artículo 185 últ. Código Civil), lo que nos remite a lo antes dicho.

- El caso de los cónyuges.

a.- Cónyuges casados en régimen de gananciales.

Conforme a los artículos 93 y 94 del Reglamento Hipotecario, el cónyuge titular registral podrá por sí solo otorgar el título constitutivo de la división horizontal, cuando el bien esté inscrito con carácter ganancial o presuntivamente ganancial. Estos artículos parecen desarrollo reglamentario del artículo 1384 del Código Civil, que permite a un cónyuge realizar por sí solo actos de administración de bienes que estuvieran a su nombre, lo que, de otra parte, implicaría que el Reglamento Hipotecario considera al título constitutivo de la división horizontal un acto de administración.

A sensu contrario, si el bien estuviera inscrito a nombre de ambos cónyuges, el título constitutivo deberían otorgarlo conjuntamente, conforme a las reglas generales, aplicables tanto a actos de administración como de disposición (1375 y 1376 Código Civil).

Aunque Resolución DGRN de 21 de febrero de 1995 admitió la declaración de obra nueva por uno solo de los cónyuges, estando el bien inscrito como ganancial a nombre de ambos, su doctrina, basada en la naturaleza de simple hecho de la declaración de obra nueva, no parece trasladable a la división horizontal, salvo, quizás, cuando se tratara de formalizar una previa propiedad horizontal de hecho, al margen de la necesaria prueba de esta situación.

Deberían tenerse en cuenta también los artículos 1387, 1388 y 1389 Código Civil. Conforme a ellos, si un cónyuge es nombrado tutor del otro o se le confiere la administración de los bienes comunes por estar el otro cónyuge imposibilitado de hecho, haber abandonado la familia o existir separación de hecho, tendrá plenas facultades de administración, aunque precisará autorización judicial para ciertos actos, entre ellos los de “disposición de bienes inmuebles”. Cabría aquí reproducir la discusión sobre si la división horizontal es o no acto dispositivo, aunque en el caso particular creo que es todavía más clara la no necesidad de autorización judicial, en cuanto el régimen del artículo 1389 Código Civil parece menos restrictivo que el del tutor.

Si el bien estuviera inscrito como privativo, el cónyuge titular del mismo sería el que debería otorgar el título constitutivo de la división horizontal. No plantea problemas el artículo 1320 Código Civil, suponiendo que se tratara de la vivienda habitual de la familia, pues la división horizontal por sí sola no implica privación del uso de la vivienda. 

Considera Amorós Guardiola que, si el bien es privativo por confesión, no será preciso, tras el fallecimiento del confesante, el consentimiento de sus herederos forzosos para que el cónyuge titular pueda otorgar el título constitutivo de la división horizontal, pues no se trata de un acto dispositivo. Aquí podría hacerse la misma salvedad sobre las circunstancias concretas del acto. Por ejemplo, si en un acto de división horizontal otorgado por todos los copropietarios, el cónyuge beneficiado por la confesión consiente la introducción de cláusulas que otorguen carácter dispositivo al acto, como reservas de derechos a favor de otros propietarios, ello podría implicar la necesidad de consentimiento de los herederos forzosos para la inscripción (artículo 95.4 Reglamento Hipotecario).

b.- El caso del bien aportado a la sociedad de gananciales. La titularidad del aportante.

Particulares dudas me plantea el caso de un bien que, siendo privativo de uno de los cónyuges, es aportado por éste a su sociedad de gananciales. La cuestión será si el cónyuge aportante conserva la titularidad del bien, en el sentido de la distinción que el Reglamento Hipotecario recoge entre titularidad o ganancialidad, limitándose la aportación a atribuir la condición de ganancial al bien pero sin modificar la titularidad inicial, o bien la aportación implica, no solo la atribución de ganancialidad al bien, sino la titularidad conjunta de los cónyuges.

La DGRN ha calificado la aportación a gananciales como un negocio atípico que implica una transferencia entre masas patrimoniales autónomas, la privativa y la ganancial, quedando el bien aportado sujeto a un régimen autónomo de administración, cargas y responsabilidades, el propio de los bienes gananciales, que es diferente al que le correspondería como bien privativo, pero esta calificación no aclara la cuestión de la titularidad del bien aportado desde el punto de vista registral.

A mi juicio y al margen de lo que pueda haber previsto expresamente la escritura, la aportación a gananciales se refiere exclusivamente a la ganancialidad y no a la titularidad, la cual se conserva en el aportante, aunque la cuestión se presenta como dudosa.

c.- Los cónyuges casados en régimen de separación de bienes o participación.

Si la edificación pertenece a ambos en pro indiviso será preciso el otorgamiento unánime, como veremos después.

d.- El cónyuge comerciante.

Si uno de los cónyuges fuera comerciante, habría que estar a las disposiciones del Código de Comercio, conforme a las cuales el cónyuge comerciante podría “enajenar o gravar” los bienes gananciales adquiridos con “las resultas del comercio”, lo que podría extenderse a edificios construidos dentro de una actividad de promoción inmobiliaria. En cuanto a bienes gananciales no adquiridos con las resultas del comercio, se presume que el cónyuge comerciante cuenta con el consentimiento del otro (artículos 6, 7, 8 Código de Comercio).

No obstante, debe recordarse que la aplicación de estos artículos en el ámbito registral ha sido limitada. Así, la Resolución DGRN de 20 de marzo de 1986 declaró que la consideración de un bien como adquirido con las resultas del comercio es una cuestión de hecho que escapa a la calificación registral, que solo puede estar basada en el título y en el contenido del Registro, siendo necesario en todo caso para la inscripción de la enajenación de un bien ganancial el consentimiento de ambos cónyuges. Esta tesis se podria extender a la división horizontal, si el bien consta inscrito a favor de ambos cónyuges, sea en pro indiviso o como ganancial.

- El usufructuario.

Amorós Guardiola sostiene que el usufructuario no puede por sí solo otorgar el título constitutivo de la división horizontal, argumentando que supondría alteración de la forma del bien usufructuado (artículo 467 Código Civil).

Esta opinión creo que debe ser matizada. En primer lugar, debe estarse al título constitutivo del usufructo, que puede prever el supuesto. 

En el caso del usufructo con facultad de disponer del bien, figura admisible según nuestra jurisprudencia y que exigirá la especial previsión en tal sentido en el título de constitución del usufructo, entiendo que el usufructuario podrá, como acto complementario de su facultad de disposición, otorgar el título constitutivo de la división horizontal. Es cierto, como veremos, que la Resolución DGRN de 17 de abril de 1970 suele citarse en apoyo de que la facultad de vender no incluye la de dividir horizontalmente, pero dicha resolución se explica por las particularidades del caso, en el que el poder para vender tenía un contenido limitado (se negó que un apoderado para vender cuotas indivisas pudiera "segregar" el edificio y vender lo segregado, en este caso pisos), limitaciones que no son trasladables genéricamente a la facultad de disposición del usufructuario, la cual comprenderá, a mi juicio, la venta por pisos o locales de una edificación, salvo disposición en contrario en el título de constitución. 

Si se entiende que la facultad de división horizontal es complementaria de la de disponer, como he sostenido, puede ser conveniente que la división horizontal anteceda a la venta de todos o alguno de los elementos privativos resultantes, con lo que no entiendo necesario, dentro de la interpretación normal de las facultades dispositivas del usufructuario, el otorgamiento simultáneo y consecutivo del el título constitutivo de la división horizontal y del acto dispositivo, aunque pueda ser recomendable recoger la manifestación del usufructuario en la escritura de que el acto de división horizontal se otorga en función del futuro ejercicio de su facultad de disposición.

En cuanto al usufructo ordinario, cabría imaginar que en casos de co-usufructo interesase a los co-usufructuarios organizar el régimen del uso a través de un régimen de propiedad horizontal vigente mientras durase el usufructo. Pero, a mi juicio, no existiría en este caso verdadera propiedad horizontal, siendo simplemente un pacto regulador del ejercicio del cousufructo que podrían otorgar los cousufructuarios, en cuanto no afecte a la forma y sustancia de la cosa.

- El nudo propietario.

Para Amorós Guardiola, el nudo propietario no puede otorgar sin consentimiento del usufructuario el título constitutivo de la división horizontal, como regla general, pues el nudo propietario no puede alterar la forma de la cosa en perjuicio del usufructuario, considerando que la sujeción del edificio al régimen de propiedad horizontal implica la posibilidad de adopción de acuerdos comunitarios perjudiciales para el usufructuario. Señala como excepción el caso de que se pretenda cesar en una situación de indivisión, aunque debería hacerse, a su juicio, con la salvedad expresa de que no se adoptará por los propietarios ningún futuro acuerdo que pueda perjudicar al usufructuario. Esta solución la fundamenta en el derecho del nudo propietario de hacer cesar la indivisión, y considera que no es de aplicación al nudo propietario único del inmueble ni a varios nudo propietarios que no pretendan hacer cesar la indivisión.

Las Resoluciones DGRN de 21 de noviembre de 2002 y de 7 de mayo de 2014 declaran que el nudo propietario puede otorgar la división horizontal sin consentimiento del usufructuario. Parten de la consideración de que la división horizontal no es un acto perjudicial para el usufructuario.

En la Resolución de 21 de noviembre de 2002 se trataba de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal tumbada, en la que se declaraba por los otorgantes que existía un pacto de comunidad para construir o comunidad valenciana, existiendo sobre el inmueble un derecho de usufructo. La escritura la otorgan todos los copropietarios sin intervención del usufructuario, aunque se hace constar que a éste le correspondería el usufructo de todos los elementos resultantes de la división horizontal. Alguno de los elementos resultantes eran porciones de terreno respecto de los que se dejó prevista la facultad de futura construcción de edificaciones por el propietario de los mismos (se acabó denegando la inscripción por no admitir que se configuraran como elementos privativos porciones de terreno no edificado). La DGRN se plantea la cuestión del límite de no alterar la forma y sustancia de la cosa usufructuada que recae sobre el nudo propietario, afirmando "es claro que se cumplen estas obligaciones si se construye sobre una finca que el Registro de la Propiedad describe como un solar cercado, en cuanto el disfrute del usufructuario puede alcanzarse por intermedio de la construcción. Y no resulta, en el reducido marco de este expediente, que la declaración de obra nueva perjudique el derecho del usufructuario ni disminuya su valor".

A continuación insiste la DGRN en la no necesidad de intervención del usufructuario, aludiendo a la naturaleza de la división horizontal como un acto inverso, pero equivalente, a la extinción de la propiedad horizontal por transformación en condominio ordinario, aludiendo a que no sería necesaria para la disolución de comunidad la intervención del usufructuario. Dice la Resolución:

"Tampoco la constitución en régimen de propiedad horizontal requiere intervención del usufructuario. No sería necesaria en el caso de división de cosa común (artículos 405 y 490 del Código) y menos en este supuesto en que los que figuraban como condueños establecen un régimen diferente caracterizado por la coexistencia de propiedades separadas, cuya nuda propiedad según se hace constar en la escritura pertenece desde un principio al respectivo constructor (sin prejuzgar sobre la atribución de propiedad sobre los espacios abiertos). Como apunta la Resolución de 18 Abr. 1988, la naturaleza de las modificaciones ocurridas en el originario condominio pueden integrar, más que un supuesto de disolución, una transformación en régimen comunitario distinto, en fenómeno inverso al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960".

(En cuanto a la no necesidad de intervención del usufructuario en la disolución de comunidad, aunque parece clara en supuestos como el de la resolución en que es usufructuario del todo, resulta más discutible cuando se trata de un usufructuario de cuota, de lo que ya me he ocupado en una entrada anterior http://www.iurisprudente.com/2014/05/el-usufructo-de-cuota-indivisa-debe-el.html).

La Resolución DGRN de 7 de mayo de 2014 recuerda la doctrina de la anterior resolución en un supuesto de consentimiento a la agrupación de dos locales de una división horizontal.

- El fiduciario.

Según Amorós Guardiola, el fiduciario podrá por sí solo otorgar el título constitutivo de la división horizontal. En el mismo sentido, Hernández Antolín, quien extiende esta afirmación a otros casos de dominio temporal (reservatarios, propietarios sujetos a condición resolutoria).

Aunque esta sea la regla general, a mi juicio, las circunstancias concretas del título constitutivo pueden introducir excepciones, como ya he apuntado en otros casos. Por ejemplo, cuando el se pretenda otorgar el título constitutivo por varios propietarios con el fiduciario, y el título contenga reservas de derechos a favor de aquéllos.

Otra cuestión dudosa será la de si los gastos de otorgamiento del título constitutivo son gastos de administración ordinaria, a cargo del propio fiduciario, o bien se entienden como gastos legítimos que el fiduciario puede reclamar del fideicomisario al término del fideicomiso (artículo 783.2 Código Civil). A mi juicio, no cabe una respuesta genérica, dependiendo de las circunstancias del caso e, incluso, de la cuantía de los gastos.

- El superficiario.

El artículo 41.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo expresamente permite al superficiario otorgar el título constitutivo de la división horizontal. Dicho artículo dispone:

"Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo".

Por el contrario, el propietario del suelo no tendrá facultad para constituir la división horizontal sobre la propiedad superficiaria.

- El titular del derecho de sobre o sub-edificación.

El titular de estos derechos podrá por sí solo, respetando sus límites, otorgar la correspondiente escritura en la que se declaren las nuevas plantas y se integren los nuevos elementos privativos en la propiedad horizontal. La fijación y reajuste de cuotas se realizará siempre con arreglo a lo previsto en el propio derecho de vuelo o sub-edificación.

La Resolución DGRN de 29 de enero de 2015 declara que el titular de un derecho de vuelo puede otorgar por sí solo la escritura en la que se haga constar su ejercicio y que las nuevas viviendas construidas quedan integradas en la división horizontal del edificio, fijando las nuevas cuotas en la forma pactada al constituirse el derecho de vuelo (que indicaba específicamente la cuota de cada local tras el ejercicio del derecho de vuelo). Declara la resolución:

"el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos".

Esta resolución de 2015 cita una anterior Resolución DGRN de 28 de marzo de 2008 (en este caso, el sistema pactado para redistribución de cuotas era el de la superficie útil de los nuevos locales en relación al total del inmueble). 

En ambas resoluciones al constituirse el derecho no se hizo referencia expresa a la posibilidad de otorgar unilateralmente el titular del derecho de vuelo la escritura que documentaba su ejercicio, pero se entendió implícitamente conferida dicha facultad, interpretando el pacto en el sentido más adecuado para que produzca efecto. 

- El caso del bien hipotecado.

El que el bien esté hipotecado no es obstáculo a que el propietario, por sí mismo, otorgue el título constitutivo de la división horizontal. El consentimiento del acreedor solo será preciso para la distribución de la hipoteca entre los bienes resultantes de la división horizontal. Mientras esa distribución de responsabilidad hipotecaria no se realice, el acreedor podrá dirigirse contra cualquiera de los bienes resultantes de la división horizontal por la totalidad del préstamo hipotecario (artículo 123 Ley Hipotecaria).

- El deudor concursado.

El deudor concursado, en la fase común del concurso, no precisará autorización judicial para otorgar el título constitutivo de la división horizontal, pues no se trata de un acto de enajenación o gravamen, sin perjuicio de la intervención que deba tener el administrador concursal (artículo 43.2 Ley Concursal)

- Sociedad mercantil.

El representante orgánico tendrá facultades para otorgar el título constitutivo de la división horizontal. Por no ser un acto de enajenación o adquisición no entra dentro de la reserva de competencia a la Junta General del artículo 160.f TRLSC.

- Sociedad Civil.

Más discutible se presenta el caso de la sociedad civil. Si un socio nombrado administrador de la sociedad, o cualquier socio, si no hay administrador especialmente designado, pretendiera otorgar el título constitutivo de la división horizontal, debe tenerse en cuenta que el artículo 1695.4 del Código Civil dispone que: “ningún socio puede hacer novedad en los bienes inmuebles sociales, aunque alegue que es útil a la sociedad”.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2004, relativa a un caso en que no se había fijado en el contrato de sociedad el modo de administrar, declara que la expresión “hacer novedad”, incluye los actos de enajenación, aunque no será de aplicación la prohibición “cuando los referidos actos no exceden del ámbito delimitado por el objeto social”.

Es dudoso en qué medida esta doctrina es de aplicación a la división horizontal. A mi juicio, debe considerarse que la división horizontal es acto de "novedad de los inmuebles sociales", que no pueden realizar los administradores por sí solos, en principio, salvo que pudiera considerarse comprendido en el desarrollo del objeto social (dejando al margen aquí la cuestión de si una sociedad de promoción inmobiliaria puede ser una verdadera sociedad civil). En realidad, el artículo 1695.4 es paralelo al artículo 397 Código Civil, en materia de comunidad de bienes y cabe sostener la aplicación de la misma solución en ambos casos. Esto es de aplicación tanto al socio que actúa como administrador a falta de nombramiento de administrador especial, como al administrador especialmente designado en el contrato social. Sería preciso, a mi juicio, que este último tuviera otorgadas facultades específicas para el acto de división horizontal o que éste pudiera entenderse comprendido dentro del objeto social. Fuera de estos casos, el administrador o administradores, aun los especialmente designados, solo tienen competencia genérica para "actos administrativos" (artículo 1692 Código Civil), pero no para los que supongan alteración o "novedad" de bienes inmuebles sociales. 

- Copropietarios.

El artículo 5 LPH expresamente nos dice, al prever la fijación de la cuota el el título constitutivo, que ésta ha de hacerse con el consentimiento de todos los propietarios existentes. En el mismo sentido la ya citada resolución de 5 de enero de 2006.

Como ya he apuntado, si la división horizontal es acto previo necesario para la disolución de comunidad, puede hablarse de un solo negocio complejo, en el que el elemento principal sería la disolución de comunidad y el elemento accesorio, la división horizontal.

Esto puede tener, además de consecuencias fiscales (pues solo procedera la tributación por el acto de disolución de comunidad y no por la división horizontal), consecuencias civiles, en cuanto a la apreciación de la capacidad de las partes en el acto, que debe regirse por las reglas de la disolución de comunidad.

Lo mismo cabría decir de la partición hereditaria.

Cabe recordar el peculiar caso de la Resolución DGRN de 24 de abril de 1998, que admitió la inmatriculación por expediente de dominio de un piso en una propiedad horizontal de hecho, considerando que el consentimiento de todos los copropietarios a la constitución del régimen quedaba cubierto con su citación en el expediente judicial de inmatriculación. De esta resolución, quizás basada en la configuración sencilla de la propiedad horizontal, en un edificio de solo dos pisos de los que se solicitaba la inmatriculación de uno, y en la existencia de una situación previa de propiedad horizontal de hecho, no parece que pueda extraerse una doctrina general contraria a la expuesta. 

- Propietario único.

El otorgamiento del título constitutivo puede realizarlo el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, como dice el artículo 5 LPH, relativo a la fijación de la cuota de participación. Aunque este artículo hable de venta de pisos como momento límite, dado que nuestro derecho exige no solo el título, sino un modo, para la transmisión de la propiedad, la posibilidad de que el promotor del edificio otorgue por sí solo el título constitutivo depende de que en el momento del otorgamiento no haya transmitido todavía la propiedad de ninguno de los locales privativos, lo que implicará no solo la venta, sino la tradición. A estos efectos, se considera que cualquier tipo tradición a favor de un comprador implicaría que el promotor ya no fuera propietario único, incluida la simbólica derivada de la entrega de llaves (Sentencias del Tribunal Supremo 30 de marzo de 1999, 23 de marzo de 2004, de 22 de septiembre de 2005, de 11 de diciembre de 2009). Lo dicho no excluye la vinculación del vendedor con el comprador derivada el contrato de compraventa. En todo caso, la posibilidad de que los compradores obtengan la modificación del título constitutivo por variación del objeto de lo vendido dependerá de que no se perjudique el derecho de otros compradores, sobre todo si han adquirido con base en la inscripción registral. Pero el posible incumplimiento del contrato de compraventa no determina necesariamente la nulidad de la escritura pública de división horizontal otorgada por el propietario único. En tal sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2010. La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2013 aplica como límite a la facultad de otorgamiento y rectificación del título constitutivo por el propietario único la doctrina general del abuso del derecho en relación con los derechos de los compradores en documento privado.

El análisis de los límites que a esta facultad plantean la LPH y la legislación de protección de consumidores excedería del ámbito de la entrada y lo dejaremos, si acaso, para otra ocasión. 

- El caso de la cesión de suelo por vuelo.

En la modalidad ordinaria de cesión de suelo por vuelo, en la que el cedente transmite el dominio del suelo y no conserva derecho real alguno, el cesionario por sí solo podrá otorgar el título constitutivo.

Esta modalidad, además, es hoy la única posible, desde el punto de vista registral, tras la anulación parcial del artículo 13 Reglamento Hipotecario por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

- Representante voluntario.

Según Pau Pedrón, precisaría un poder específico (a diferencia de la declaración de obra nueva). 

También opina favorablemente al carácter específico del poder para la división horizontal, Amorós Guardiola, quien afirma que el poder para vender o gravar no autoriza a dividir horizontalmente, a menos que se indique que se permite vender o gravar pisos o locales de la edificación. Tampoco será suficiente, según este autor, el poder para segregar o dividir. Respecto del poder para dividir, afirma que "la constitución en régimen de propiedad horizontal no es exclusivamente un acto de división … salvo que del conjunto del poder pueda interpretarse que la facultad de división incluye tal acto. Así, por ejemplo, si entre las facultades concedidas está no sólo la de dividir, sino la de redactar Estatutos".

Se suele citar en apoyo de esta tesis, la Resolución DGRN de 17 de abril de 1970 (así, Pau Pedrón o García García -este último en "Código de Legislación Hipotecaria y del Registro Mercantil. Civitas). También la menciona en tal sentido la ya vista Resolución de 5 de enero de 2006. Pese a ello, como he dicho, el supuesto de la mencionada resolución es peculiar. Se confería un poder por varios hermanos a otro, refiriéndose varios de dichos poderes a la venta de "participaciones indivisas" de una herencia. En uso de esos poderes se otorga una escritura de aceptación de herencia, adjudicación, división horizontal y venta de pisos y locales, con desconocimiento, dice la resolución, de la LPH de 1960. Parece que la división horizontal no se formalizó siguiendo el régimen de la ya vigente LPH, sino a través de segregaciones de pisos y locales. Se admitió que el poder para vender participaciones indivisas incluía la facultad de aceptar la herencia, por ser ésta presupuesto necesario de la venta, pero no que incluyese los demás actos "de riguroso dominio" efectuados. No obstante, cabe considerar que el poder hubiera sido insuficiente al margen de la cuestión de la división horizontal, pues un poder para vender por cuotas indivisas nunca facultará para segregar y vender fincas determinadas.

Carrasco Perera (et ál) menciona la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1990 en apoyo de la tesis según la cual los apoderamientos generales no son suficientes para otorgar el título constitutivo de la división horizontal. Sin embargo, de la lectura de dicha sentencia no acabo de extraer una conclusión clara en sentido en que la citan estos autores.

Pese a que las resoluciones citadas en apoyo de la opinión referida no son del todo claras, al menos a mi juicio, el hecho de que sea una posición dominante en la doctrina y que la misma DGRN se haya referido a ella en resoluciones posteriores (como la de 5 de enero de 2006) lleva a considerar la necesidad de poder especial para la división horizontal una tesis consolidada.

Asumiendo esta doctrina, podemos plantear algunos supuestos dudosos:

- El poder para disolver comunidades. A mi juicio, en aplicación de la doctrina expuesta, un poder general para disolver comunidades no facultaría para otorgar el título constitutivo de la división horizontal. Sin embargo, si el poder para disolver comunidades mencionara específicamente una concreta edificación como objeto del acto de disolución de comunidad, perteneciendo dicha edificación a diversos copropietarios, podría entenderse que la división horizontal es un acto complementario necesario para ejercitar la facultad de disolución y que está comprendida dentro de la misma. No obstante, la solución puede depender del concreto contenido del título constitutivo, de modo similar a lo que veremos en relación al contador partidor.

- El poder para partir. Si un poder incluye facultades generales para realizar particiones y entre los bienes de la herencia se encuentra una edificación, a mi juicio, la aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta lleva a que sea necesaria la mención específica de la facultad de otorgar el título constitutivo de la división horizontal a fin de adjudicar los pisos o locales resultantes. No obstante, si del título sucesorio resulta una propiedad horizontal de hecho (el testamento lega o adjudica por pisos o locales una edificación sin que haya sido otorgado por el testador el título formal de la división horizontal), entiendo que el poder para partir sí será suficiente para otorgar el título constitutivo de la división horizontal que formalice dicha propiedad horizontal de hecho. 

- Conforme a la doctrina del carácter específico del poder para estos actos, entiendo que puede defenderse que un poder que faculte específicamente para otorgar el título constitutivo de la división horizontal incluirá sus modalidades de ordinaria y tumbada, pero no la constitución de un complejo inmobiliario.

- A mi juicio, el poder para otorgar una división horizontal comprenderá la facultad de declarar obras nuevas, como acto previo necesario para la misma.

En cuanto a la cuestión del posible conflicto de intereses, parece que el hecho de que el apoderado represente a la vez a varios de los copropietarios que constituyan el régimen o sea al mismo tiempo uno de los copropietarios y apoderado de otro u otros, no supone por sí mismo situación de conflicto de intereses en el acto de división horizontal, en tanto no implique ventajas para alguno de los copropietarios en perjuicio de otros, lo cual en el simple acto de división horizontal (no seguido de la disolución de comunidad) solo imagino a través de la introducción de reservas de derechos personales a favor de alguno de los propietarios, como ya he señalado.

- Testador. 

En principio, no existe inconveniente en que el el propio testamento se recoja un acto de división horizontal de una edificación, incluso con todos sus elementos. No obstante, lo frecuente es que en el testamento el testador disponga, por vía de adjudicación o legado, de pisos o locales de un edificio, sin formalizar la división horizontal. En este caso serán los causahabientes los que deban otorgar la correspondiente escritura de herencia completando el título constitutivo de la división horizontal. Incluso se ha planteado por algún autor la utilización a tal fin del documento privado subsanatorio del artículo 110 del Reglamento Hipotecario, aunque, a mi juicio, el caso excede del ámbito de este artículo, pues implicará, normalmente, el otorgamiento completo del título formal y no una simple subsanación del mismo, en cuando de la simple disposición de locales independientes solo puede entenderse surgida una propiedad horizontal de hecho.

- Contador partidor. 

Debe entenderse que esta cuestión solo es dudosa cuando el testador no la haya resuelto en el testamento, bien atribuyendo expresamente la facultad al contador, bien excluyéndola de la misma forma.

Amorós Guardiola cita a favor de esta posibilidad la Resolución DGRN de 19 de marzo de 1986, siempre que no se oponga a lo dispuesto por el testador. 

La Resolución DGRN de 26 de noviembre de 2004 reconoce al contador partidor la facultad de otorgar el título constitutivo de la división horizontal cuando el régimen ya exista, aunque sea de hecho, y sea necesario completar el régimen mediante el título constitutivo para la realización de la partición (era el caso de la resolución, pues uno de los elementos privativos se había vendido por el testador en documento privado). Sin embargo, lo rechaza en el caso, por considerar que se las disposiciones estatutarias incluidas (facultad de realizar ampliaciones y reformas de las viviendas existentes, construir y declarar sobre el terreno obras nuevas, realizar segregaciones y agrupaciones de los elementos privativos, la fijación del deber de contribuir a los gastos por partes iguales, la posibilidad de acogerse al régimen de administración del artículo 398 Código Civil y la sumisión a arbitraje de toda cuestión que surja entre los propietarios) implicaban actos de riguroso dominio que exceden de las facultades del contador partidor.

Los términos en que está redactada esta resolución plantean dos dudas:

- Si el contador solo tendrá facultades para otorgar el título constitutivo si existe una previa situación de propiedad horizontal de hecho, la cual podría surgir, bien de actos previos del testador (como es el caso de la resolución en que el testador había vendido en vida en documento privado un piso de la edificación), bien de las propias disposiciones del testamento.

A mi juicio, la referencia que hace la DGRN no debe entenderse en el sentido de excluir la facultad del testador si no existe previa situación de propiedad horizontal de hecho, sino como una referencia al caso concreto.

- La consideración de que la división horizontal solo es acto de riguroso dominio en supuestos de concesión a los propietarios de facultades extraordinarias que exceden del régimen supletorio legal.

Confirma la posibilidad de que el contador partidor otorgue el título constitutivo, la Resolución DGRN de 20 de julio de 2007. En el caso, el testador había previsto la adjudicación a un legitimario unos pisos y local en un edificio sin dividir horizontalmente, no comprendiendo dicha la adjudicación todos los elementos privativos posibles en el edificio. El contador partidor formaliza la división horizontal a fin de adjudicar los bienes previstos en el testamento. Se alegó en la calificación registral que el adjudicatario de los pisos y local debería consentir la división horizontal, al ser ya propietario, considerando que se estaba ante un legado de cosa específica, ex artículo 882 Código Civil. La DGRN rechaza este argumento, afirmando que, en realidad, el testador había realizado un legado de cuota, la correspondiente a la legítima, en cuyo pago se adjudicaron bienes determinados. En el testamento, el testador legaba al a uno de los hijos la legítima estricta e instituía heredera a la otra hija y, como norma particional a tener en cuenta por el contador-partidor, se preveía que se adjudicasen al legitimario los dos pisos y local en pago de su legítima, imputándose el posible exceso a la parte de libre disposición. La redacción literal de la cláusula testamentaria parece contraria al efecto de transmisión automática del dominio, por calificarse la adjudicación de norma particional, lo que es distinto de una auténtica partición.

Debe tenerse en cuenta que si la edificación es legada por el testador por entero a una o varias personas, sea en pro indiviso, sea por pisos o locales que comprendan toda la edificación (supuesto del que después me ocuparé), el contador partidor carecerá de esta facultad, correspondiendo el otorgamiento del título constitutivo a los legatarios. Se aplicaría la tesis de la Resolución DGRN de 19 de septiembre de 2002, según la cual, legada una cosa en pro-indiviso a varios legatarios, es a éstos a quienes corresponde la disolución de la comunidad, sin que pueda el contador partidor disolverla por sí mismo. Después analizaremos el caso de legado en el testamento de pisos y locales determinados, sin previo título formal de división horizontal.

- La comunidad hereditaria. 

Amorós Guardiola se plantea, en relación con la división horizontal efectuada por el testador o el contador partidor, la cuestión de a favor de quien se practicaría la inscripción de los departamentos resultantes, planteando diversas opciones, como inscribirla como acto previo en previsión de la adjudicación posterior a los herederos, pero rechazando que la titularidad pueda hacerse a favor de la comunidad hereditaria. 

Hay que recordar, al respecto, que la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2003 admite la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada por los herederos antes de la partición, reflejándose como titular registral a la comunidad hereditaria, sin que por la especial naturaleza de ésta sea preciso expresar las participación de los coherederos en los bienes concretos (con el objeto de realizar la posterior entrega del legado de algunos de los locales resultantes).

- Legatarios de pisos y locales sin título formal de división horizontal.

Es relativamente frecuente que el testador disponga de una edificación mediante legados de pisos y locales a personas determinadas, sin otorgar formalmente el título constitutivo de la división horizontal, de manera que el legado comprenda la totalidad de los pisos y locales de la edificación. En tal caso, sin perjuicio de la necesidad de entregar la posesión del legado por los herederos, si los legatarios no estuvieran facultados para tomar posesión por sí mismos del legado, y al margen del necesario consentimiento de los legitimarios, en su caso, en el ámbito del derecho común, el otorgamiento del título constitutivo de la división horizontal corresponderá a los legatarios, y no a los herederos ni al contador-partidor, si lo hubiera.

La Resolución DGRN de 26 de septiembre de 2002 (BOE 30 octubre 2002) se refiere a un supuesto de tal clase. En el testamento se otorga un legado de los diversos pisos y locales de un edificio que no estaba dividido horizontalmente. La escritura de división horizontal la otorgan los herederos y todos los legatarios menos uno de ellos. Se deniega la inscripción por falta de consentimiento de uno de los legatarios a la división horizontal y la DGRN confirma la calificación, argumentando:

- Que el hecho de que no se haya practicado la división horizontal no implica que no se esté ante legados de cosa cierta y determinada, a los que es de aplicación el artículo 882 del Código Civil. La DGRN afirma que al sostener la tesis contraria se estaría:

desconociendo con ello, la propia realidad física del edificio en cuestión, y la preexistencia material como partes ya individualizadas y susceptibles de aprovechamiento independiente de los objetos legados, que va implícita en la propia disposición de éstos”. 

Partiendo de esta consideración, esto es, de la adquisición de la propiedad de la cosa cierta y determinada legada desde el fallecimiento del testador por los legatarios, la DGRN declara que:

habrá de concluirse que el otorgamiento del «título constitutivo del régimen de propiedad horizontal» en el caso debatido corresponderá a los propios legatarios de las distintas viviendas y locales que integran el edificio, lo cual, además, es plenamente coherente con una adecuada valoración de los intereses concurrentes, pues, no es a los herederos sino a los legatarios a quienes concierne y afecta la fijación de las cuotas que en el total edificio corresponden a los bienes que les han sido legados”.

Esta resolución viene a reconocer los efectos de una situación de propiedad horizontal de hecho, sin título formal de constitución de la división horizontal, derivada de la propia disposición realizada en el testamento.

Desde el punto de vista fiscal, esta propiedad horizontal de hecho derivada del testamento, a mi juicio, en ningún caso puede equipararse fiscalmente al otorgamiento del título constitutivo de la división horizontal, en cuanto el gravamen de actos jurídicos documentados se refiere al acto formal y, además, la situación de hecho, como tal, no tiene acceso al Registro de la Propiedad.

Con su misma fundamentación, sería posible que los legatarios dispusieran de los pisos y locales a cada uno legados a favor de otro de ellos o de un tercero, quien terminaría siendo propietario único, careciendo entonces de utilidad práctica el otorgamiento del título formal de la división horizontal, extinguiéndose la situación de propiedad horizontal de hecho que se convertiría en propiedad ordinaria.

Cabría imaginar que, en el mismo supuesto de legado de pisos y locales sin título formal de división horizontal, interesara a los diversos legatarios partir de una situación de propiedad indivisa, que les permitiera extinguir la comunidad en pro-indiviso con adjudicación a uno de ellos, que compensara a los demás, a fin de acogerse a la tributación reducida de la disolución de comunidad frente a la venta. A mi juicio, esto solo será admisible cuando las características arquitectónicas del edificio no permitan la división horizontal que plantea el testamento, pues, en otro caso, no estaríamos ante el supuesto de bien indivisible que contempla la norma fiscal para no gravar el exceso de adjudicación. Si el edificio fuera arquitectónicamente divisible y los legatarios partieran de una situación de copropiedad ordinaria, podría entenderse que han transformado la situación de propiedad horizontal de hecho en una situación de copropiedad ordinaria antes de la disolución, lo cual es admisible, del mismo modo que lo sería en el caso de una propiedad horizontal constituida formalmente. La cuestión será si, en tal caso, la transformación de propiedad horizontal de hecho en copropiedad ordinaria implica un acto que reúne los requisitos para devengar el impuesto de actos jurídicos documentados.

- Administrador testamentario de un menor o incapacitado.

En principio, salvo que otra cosa haya dispuesto el testador, se regirá su actuación por las mismas reglas del tutor, lo que nos remite a lo ya dicho.

- Modificaciones del título constitutivo.

Cabría por último plantear si la modificación del título constitutivo queda sujeta a las mismas reglas de capacidad que su otorgamiento. A mi juicio, debe estarse a la distinción entre actos colectivos y actos que afectan al derecho individual de propiedad. A los primeros se les aplicaría el régimen de adopción de acuerdos en junta. A los segundos, las reglas expresadas.

En cuanto a la distinción de unos y otros, la Resolución DGRN de 19 de abril de 2007 considera entre los segundos, como regla general, la modificación de cuotas de participación y la de 27 de diciembre de 2010 exige el consentimiento individual en escritura pública de todos los propietarios para la creación y atribución al promotor de un nuevo elemento privativo -trastero en el sótano-. No será, sin embargo, necesario el consentimiento individualizado, por considerarse actos colectivos competencia de la junta de la comunidad, ni la desafección de un elemento común, ni la hipótesis inversa de conversión de un elemento privativo en común, aun cuando impliquen modificación de cuotas de participación (Resolución DGRN de 24 de abril de 2014).

A mi juicio, cuando se aplique el régimen de adopción de acuerdos en junta de la comunidad, no parece exigible autorización a los representantes legales y serían suficientes poderes generales de administración, mientras que si se exigiese el consentimiento individual en escritura pública aplicaríamos las mismas reglas que hemos analizado para el otorgamiento del título constitutivo. 

2 comentarios:

  1. Don Francisco sus entradas en el blog me están siendo de gran utilidad a efectos de dictamen, así como sus temas de parte general, sin duda una gran labor. Mil gracias!

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