El Tribunal Supremo reinstaura la racionalidad: es posible pactar en un préstamo hipotecario un interés de demora inferior a tres puntos sobre el ordinario. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2026.

 

El juicio de Salomón. Nicolás Poussin.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2026 declara que es posible pactar en un préstamo hipotecario sujeto a la LCCI un interés de demora inferior a tres puntos sobre el ordinario.

Se corrige así una de las más incomprensibles doctrinas de la Dirección General en interpretación del artículo 25 de la LCCI, justificada en atención a un supuesto interés general bancario y económico y en contradicción directa con el principio de protección de los consumidores que debería guiar, como principio constitucional y de derecho europeo, la interpretación de las normas.

Esta posición de la Dirección General, órgano administrativo de composición decidida, en última instancia y a través de un corto camino, por responsables políticos, si no ha causado mayor revuelo es debido a que no ha tenido la difusión pública que merecía, y no tanto por la importancia cuantitativa del desaguisado, sino por principio. Así que démosle aquí alguna difusión, en la medida de mis magras posibilidades.

El Tribunal Supremo llega a hablar en su fundamentación de lo absurdo de la tesis sostenida por la Dirección General. No me atreveré yo a tanto, que al fin y al cabo es mi superior jerárquico, pero sí apuntaré la responsabilidad que puede tener la administración frente a los ciudadanos por su actuación, aunque como no soy administrativista no me atrevo a juzgar la aplicación práctica de la teoría general al caso.

Recordemos también, para que cada palo aguante su vela, que esta sentencia favorable al consumidor bancario se produce a raíz de la impugnación judicial por un notario de una calificación registral.

Para exponer brevemente la situación de partida, recordemos que el artículo 25 de la LCCI dispone: 

Artículo 25. Intereses de demora. 

"1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario".

La doctrina, diría que de un modo generalizado, interpretó esta norma en su sentido lógico y constitucional, considerando que establecía un límite en favor del consumidor (límite máximo), pero no en su contra (límite mínimo).

Sin embargo, la Resolución DGRN de 5 de diciembre de 2019, con una interpretación puramente literal de la norma y difícilmente conciliable con su sentido propio y finalidad, entendió que no era posible pactar un interés de demora inferior al previsto por la misma. Dicha rechazable doctrina fue reiterada por la Resolución DGRN de 15 de enero de 2020 y por la Resolución DGRN de 28 de enero de 2020.

Como sucede en otros artículos de la LCCI, el ámbito de este artículo 25 es el de hipoteca a favor de una persona física que recae sobre un inmueble de "uso residencial". No obstante, la DGRN ha considerado que el supuesto del artículo 2.1.b de la LCCI se extiende a hipoteca de inmuebles no residenciales. 

La Resolución DGSJFP de 6 de febrero de 2020, después de considerar sujeto a la LCCI una hipoteca sobre un inmueble no residencial, consideró de aplicación a la misma el artículo 25 de la LCCI, admitiendo la fijación de un interés de demora de tres puntos. 

La Resolución DGSJFP de 5 de abril de 2020 nos hizo recuperar algo de esperanza, coincidiendo creo recordar con un cambio de Director General, al decidir, en interpretación del artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, que esa norma fijaba un tipo máximo, que admite el pacto de fijación de un interés de demora inferior o el no establecimiento de interés de demora alguno ("En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario").

En el caso se trataba de aplicar el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, y no el artículo 25 de la LCCI, por ser un préstamo excluido del ámbito de esta norma (préstamo a empleado de banco), y la lógica apuntaba a que esa teoría se iba a aplicar también a los consumidores que no fueran empleados de banco, aunque esa supuesta lógica no se cumplió, como veremos.

Así, la Resolución DGSJFP de 14 de septiembre de 2021, con el mismo nuevo Director General, en un préstamo sujeto a la LCCI, reiteró que no cabía pactar un interés de demora inferior al que señala el artículo 25 LCCI (tres puntos más que el ordinario). Se invocaba la Exposición de Motivos de la norma y se concluía que no se establecía en la Ley un tipo máximo sino "un criterio claro y fijo para su determinación", no admitiendo negociación entre las partes (en el caso se había pactado un interés de demora el resultado de adicionar dos puntos al ordinario). Se consideró que "... el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal.

La Resolución DGSJFP de 28 de enero de 2025, después de reiterar el carácter imperativo del artículo 25 de la LCCI, revocó la calificación negativa de un préstamo hipotecario en que el interés de demora fijado era de dos puntos por recaer la hipoteca sobre un solar, lo que excede el ámbito del artículo 25 LCCI, referido a los inmuebles de uso residencial.

Con esta situación de partida, incomprensible para mí, repito, se recurre judicialmente por el notario autorizante de una escritura de préstamo hipotecario de la entidad Liberbank sujeto a la LCCI una calificación registral que denegaba la inscripción de una cláusula que fijaba el interés de demora en dos puntos más del ordinario.

Debe reconocerse que tanto la sentencia de instancia como la de apelación confirman la nota, haciendo suya la interpretación imperativa del artículo 25 de la LCCI.

Es el Tribunal Supremo, en una corta fundamentación jurídica que habla por sí sola y que transcribiré a continuación, quien reintroduce por fin la racionalidad en esta materia y confirma que el artículo 25 de la LCCI establece solo un límite máximo y no uno mínimo al interés de demora. 

Dice la sentencia:

"... Decisión de la Sala: 

El recurso de casación debe ser estimado por cuanto exponemos a continuación. Ante la problemática derivada de la imposición a los consumidores de unos tipos de interés moratorio muy elevados, que incluso dio lugar al planteamiento por esta sala de una petición de decisión prejudicial al TJUE, la Ley de Crédito Inmobiliario optó por establecer un tope legal. 

En concreto, el art. 25.1 LCCI, cuyo contenido es exactamente igual al introducido en la nueva redacción del art. 114.3 LH, establece que: 

«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil». 

A su vez, el art. 25.2 LCCI establece:

«Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario». 

Conforme a tales previsiones legales y tal y como se plantea el debate en casación, la cuestión jurídica estriba en decidir si es posible, sin sortear la imperatividad de la norma, pactar un interés moratorio inferior al previsto legalmente. 

... Si partimos del contenido del art. 3 LCCI, que establece la irrenunciabilidad de sus normas, debemos considerar que dicha previsión se aplica a los pactos que empeoren la situación jurídica del consumidor (en este caso, por ejemplo, una cláusula que estableciera un interés moratorio superior en cuatro puntos al remuneratorio), pero no a los que mejoran la posición del consumidor por ser más beneficiosos que la regulación legal. Es decir, la imperatividad se predica respecto del empresario, a efectos de que no imponga estipulaciones más gravosas al consumidor, pero no respecto de este si obtiene un trato más favorable. 

Esta interpretación se impone meridianamente si reparamos en lo absurdo que sería admitir un interés moratorio inferior en caso del gravamen de un inmueble de uso no residencial (un local de negocio, por ejemplo) y prohibirlo respecto de una vivienda. Y de llevar la imperatividad a sus últimas consecuencias, también debería impedirse que no se pactara un interés de demora o que se pactara un diferencial de cero puntos. 

... Debe tenerse en cuenta que el art. 28.3 de la Directiva 2014/17 de crédito inmobiliario establece la determinación del valor máximo de los recargos al consumidor en caso de impago, pero no prevé nada respecto de recargos inferiores a esos máximos. En concreto, dispone: «Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos».

En una interpretación conforme a la Directiva 2014/17/UE y, en general, a la normativa de protección de los consumidores adquirentes de viviendas, debemos concluir que el art. 25 LCCI establece un límite que opera como tope máximo para la fijación de los intereses moratorios y que su imperatividad se limita exclusivamente al modo de calcular el tipo de interés y al límite máximo legal, por lo que resulta lícito un pacto que establezca un tipo de interés moratorio por debajo de ese máximo. Lo contrario supondría consagrar un criterio rígido de seguridad jurídica que acabaría vaciando de contenido el sentido de la norma, que es la protección del consumidor. El objetivo es que no se reduzcan los derechos del prestatario consumidor reconocidos legalmente, no que no pueda conseguir un tratamiento mejor que el previsto en la ley. 

El propio Preámbulo de la LCCI proclama que la regulación del interés moratorio va más allá del establecimiento de un límite máximo (que es lo que hacía la regulación anterior), sino que persigue tanto impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas como garantizar el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes. 

Por ello, toda cláusula de interés de demora de un contrato sujeto a la LCCI que establezca un tipo de interés de demora inferior a tres puntos sobre el interés remuneratorio respeta la norma imperativa, en tanto que conjuga la ausencia de abusividad con una mejor situación del consumidor en el contrato ...".