La reforma de los artículos 670 y 671 de la LEC por la L.O. 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Campesino pagando su deuda. Adriaen Van Ostade. 1644.

La L.O. 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha reformado los artículos 670 y 671 de la LEC, relativos a la aprobación del remate y de la adjudicación en las subastas de bienes inmuebles (entra en vigor la reforma el 3 de abril de 2025).

La nueva regulación se aplicará a los procedimientos de ejecución incoados tras la entrada en vigor de la norma (Disposición Transitoria 9ª L.O. 1/2025).

Dichos artículos son de aplicación a la subasta en el procedimiento judicial de ejecución directa contra bienes hipotecados. Y también son de aplicación al procedimiento de venta extrajudicial ante notario, en virtud de la remisión contenida en el artículo 129.2."a" de la Ley Hipotecaria.

Se trata, por tanto, de una materia de claro interés notarial y de la que me había ocupado en otra entrada del blog (La interpretación del artículo 671 de la LEC).

El artículo 670 de la LEC es el que regula la aprobación del remate en caso de subasta con postores, estableciendo las posturas mínimas admisibles en relación con el valor de subasta, y el artículo 671 de la LEC regula la situación de subasta sin postores.

Comencemos por transcribir dichos artículos, según su nueva redacción:

"Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.

1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días siguientes al cierre de la subasta, el mejor postor habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, y fuera superior al principal reclamado, aprobado el remate se procederá por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas. Notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere, y se dictará el decreto de adjudicación. Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.

3. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días a contar desde la fecha de cierre de la subasta, presentar escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

La persona indicada por el ejecutado en su escrito deberá haber ingresado previamente en la cuenta de depósitos y consignaciones el importe equivalente al del depósito exigido para participar en la subasta y tendrá un plazo de diez días para pagar el resto del precio ofrecido. Ese plazo se computará a partir del día en que se haya efectuado el ingreso. Si no efectuara el pago en ese plazo perderá el depósito realizado, que se aplicará a los fines de la ejecución, y se acordará la celebración de una nueva subasta, si fuera necesaria. Ello sin perjuicio de que, si la mejora es por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del crédito del ejecutante, se practique la correspondiente liquidación a los efectos de ingresar la cantidad que falte o devolverle el sobrante que resulte. El ingreso del resto deberá efectuarse también en el plazo de diez días, con apercibimiento de pérdida del depósito.

Habiendo pujas y no siendo el mejor postor, el ejecutante no podrá mejorar el precio ni pedir la adjudicación del bien o lote con posterioridad a la subasta, conforme a lo dispuesto en el artículo 647.

Cuando el ejecutado no haga uso de la facultad de mejora o ésta no haya tenido efecto, se aprobará el remate del bien en favor del mejor postor, aunque se haya subastado conjuntamente con otros bienes, siempre que la cantidad que se ofrezca por él sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.

Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el letrado o letrada de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

Tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor. Cuando el ejecutante haya sido el mejor postor ofreciendo un precio que no cumple esas condiciones, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, si el ejecutado no hace uso de su facultad de mejora, procederá a aprobar el remate de la vivienda por el 70 por 100 del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60 por 100 de su valor de subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

4. Si por la cuantía de la puja el ejecutado pudiera ejercitar la facultad de mejorar la postura, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, transcurrido el plazo indicado, realizará la preceptiva notificación a quien hubiera resultado mejor postor informándole, en su caso, que la persona presentada por el ejecutado ha mejorado el precio ofrecido en la subasta y que se ordena la inmediata devolución del depósito efectuado para participar en ella.

Si no hubiera habido mejora, o ésta finalmente no se hubiera llevado a efecto, aprobado el remate, se requerirá al mejor postor para que en el plazo de veinte días efectúe el pago del resto del precio que ofreció, descontado el depósito. Verificado el ingreso, se dictará el decreto de adjudicación. Si no realizara el pago, perderá su depósito, que se aplicará a los fines de la ejecución.

5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12.º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el letrado o letrada de la Administración de Justicia expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el letrado o letrada de la Administración de Justicia acordará mediante decreto la cancelación de la subasta o dejar sin efecto la misma, si ya hubiera concluido.

8. Consignada, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se ordenará al Portal de Subastas la devolución de los depósitos de los postores que han reservado postura y se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. También se ordenará la devolución de los depósitos de esos postores cuando el mejor postor haya sido el ejecutante, cuando la persona presentada por el ejecutado para mejorar postura haya ingresado el depósito requerido para ello, o cuando por cualquier otra causa hubiera quedado sin efecto la subasta con posterioridad a su celebración."

La nueva regulación parte de la idea de que el ejecutante es un postor más. Dice la Exposición de Motivos de la Ley:

"Para facilitar la competencia dentro de la subasta y la mejora del precio final, se ha establecido que, si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, debe incorporarse a ella como un licitador más y sometido a las mismas reglas. Esto supone que va a poder hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y que no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta.

En la misma línea, se prevén las consecuencias económicas que tiene para el ejecutante no pagar la diferencia entre su crédito y el precio que hubiera ofrecido para adquirir el bien subastado, y se hace de un modo análogo al regulado para los demás postores cuando son éstos los que no pagan el precio ofrecido en la subasta. Se va a descontar de su crédito la misma cantidad que hubieran tenido que depositar los demás postores, y se celebrará nueva subasta, si fuera necesaria."

El ejecutante podrá participar en la subasta aunque no haya otros licitadores y no se le exigirá depósito (artículo 647 LEC).

El ejecutante que no ha realizado la mejor postura carece de la facultad de mejorar esta o de pedir la adjudicación del bien.

Otra cuestión a recordar es que las posturas son secretas (artículo 649 LEC). Para María José Achón Bruñen (Modificación de las subastas judiciales por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero: Deficiencias de la nueva regulación y problemas que va a suscitar. Diario LA LEY, Nº 10655, Sección Tribuna, 30 de Enero de 2025, LA LEY): "no resulta acertado que se haya establecido el secreto de las pujas, porque ello perjudica sobremanera a los postores que deberán realizar sus ofertas a ciegas con la inseguridad de no conocer si se están extralimitando o, por el contrario, si se están quedando cortos".

- El apartado 1 de este artículo 670 contempla la primera de las posibilidades, la postura superior al setenta por ciento del valor de subasta. Esta postura, la realice el ejecutante o un tercero, se refiera o no a la vivienda habitual del ejecutado, determinará la aprobación del remate a favor del postor.

- Según el número 2 de ese artículo 670, si la postura del ejecutante mayor del setenta por ciento es superior al principal del préstamo pendiente ("Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, y fuera superior al principal reclamado ...) se procederá a "la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas". 

Frente a la anterior redacción, la nueva introduce la previsión de que fuera el ejecutante quien hiciese una postura superior al 70 por ciento del tipo de subasta, con el añadido de que esta "fuera superior al principal reclamado".

De la propia norma resulta que el ejecutante puede hacer posturas inferiores al setenta por ciento del tipo de subasta, así que también podrá hacer una postura que sea superior al setenta por ciento del tipo de subasta, pero que no alcance a cubrir el principal reclamado. ¿Cuál sería la consecuencia de ello? 

Según señala María José Achón Bruñen, si la postura del ejecutante, siendo la mejor, no es superior al principal reclamado, se le adjudicará el bien sin necesidad de previa liquidación, interpretando a sensu contrario este artículo 670.2 de la LEC en relación con el artículo 650.2 de la LEC ("Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura, igual o superior al 50 por 100 del valor de subasta, y la cantidad ofrecida fuera igual o inferior al principal reclamado, se le pondrá inmediatamente en posesión de los bienes y se dictará el decreto de adjudicación. Si la postura fuera superior, se procederá por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas. Notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere, en el plazo de diez días. Pagada la diferencia, se le pondrá en posesión de los bienes y se dictará el decreto de adjudicación. Si no efectuara el pago en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta").

En cuanto al deber de consignación del ejecutante, una posición defiende que no se exija dicha consignación cuando sea el titular de la única carga que grava el bien. Así lo admite la Resolución DGRN de 8 de abril de 2015.

En los casos de posturas superiores al setenta por ciento no se contempla la posibilidad de que el ejecutado pueda presentar un tercero que las mejore, a diferencia, como veremos a continuación, de que las posturas sean inferiores al setenta por ciento.

- El número 3 del artículo 670 contempla el caso de posturas inferiores al setenta por ciento del valor de subasta, previendo que el propio ejecutado presente una persona que en el plazo de diez días mejore la postura realizada, con dos límites: el sesenta por ciento del valor de subasta o que, aun siendo inferior a este, cubra lo debido por todos los conceptos.

Dice la Exposición de Motivos de la Ley, en cuanto a esta mejora:

"Se sigue reconociendo a la persona demandada su derecho a mejorar el precio ofrecido por el mejor postor, como última posibilidad de evitar que sus bienes sean adjudicados a un tercero. Se le permite presentar a cualquier persona que mejore el precio ofrecido en la subasta cuando no supere los porcentajes mínimos necesarios para aprobar inmediatamente el remate.

Con respecto a los inmuebles, se ha efectuado una reducción del porcentaje mínimo de mejora exigido a la persona demandada, hasta ahora establecido en el 70 por 100 del valor de subasta, que queda fijado en el 60 por 100, ya que se considera más adecuado a las circunstancias actuales. Además, si el precio ofrecido en la subasta, aun siendo inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser por un solo céntimo. Esto obligará a los postores a elevar el importe de sus pujas, ofreciendo cantidades más ajustadas al valor real de los bienes. Debe tenerse en cuenta que, al ser publicado el precio final, aumenta la probabilidad de que el deudor pueda valerse de otras personas que se ofrezcan a mejorar el precio de la subasta. La reforma también establece la forma y requisitos con que la mejora ha de ser llevada a efecto, hasta hoy no contemplados."

La persona que presente el ejecutado siempre debe "mejorar" la postura realizada.

No se ha resuelto cómo proceder si siendo varios los ejecutados (deudor, tercer poseedor, hipotecante no deudor), estos presentan distintas personas que mejoren la postura. Según María José Achón Bruñén (Tratado práctico de ejecución hipotecaria. 740 preguntas y respuestas: Enajenación forzosa del bien. Editorial Sepin. 2024): "El sentido común nos dicta que debería adjudicarse al tercero que haya presentado la mejor oferta, pero alguna resolución, como el AAP Girona, Sección 1.ª, 280/2009, de 16 de octubre (rec. 396/2009), no considera esta tesis la más justa ni la que tutela debidamente la postura de todos los interesados, pues debe darse la oportunidad a todos de poder superar la puja que realiza el contrario dado que, de no hacerlo, se puede correr el riesgo de que las posturas que se hicieron con anterioridad sean conocidas por los otros ejecutados, sobre todo si están comparecidos. Además, si se otorga a todos la posibilidad de superar la postura de los contrarios, se consigue un mayor precio para el bien. Por todo lo cual, en esta resolución se estima que lo más apropiado es convocar a los terceros presentados por los ejecutados a una comparecencia a fin de que puedan mejorar la postura del otro como si de una subastilla se tratara y, entonces, adjudicar el bien al que finalmente realice la mejor postura."

- El número 3 del artículo 670 se refiere también al caso de posturas inferiores al setenta por ciento del valor de subasta, sin que se haya presentado una persona que mejore la postura realizada. Se distinguen dos supuestos: el general y el especial en que el bien hipotecado es la vivienda habitual del deudor.

a) Supuesto general (no es la vivienda habitual del deudor): Puede aprobarse el remate con una postura superior al cincuenta por ciento del valor de subasta o que, siendo inferior a ese cincuenta por ciento, cubra todos los conceptos, con el límite mínimo del cuarenta por ciento del valor de subasta.

En la redacción anterior la previsión era que se aprobara el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Esto admitía aprobar un remate con postura inferior al cincuenta por ciento siempre que cubriese todos los conceptos y sin límite mínimo alguno. Ahora se introduce un suelo o límite mínimo del cuarenta por ciento, por debajo del cual, en principio, no se aprobará la postura, aunque cubra todos los conceptos. No obstante, la norma admite que el Letrado de la Administración de Justicia apruebe una postura inferior al cuarenta por ciento, siempre que cubra todos los conceptos, ateniendo los criterios que la norma indica (la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.)

b) Supuesto de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor:

El tratamiento de la subasta con postura sobre la vivienda habitual es una novedad de la norma, pues en la anterior redacción del artículo 670 sobre subastas con postura inferior al setenta por ciento no distinguía entre vivienda habitual del deudor y otros bienes, aplicándose a ambas el límite del cincuenta por ciento o lo que se debiera por todos los conceptos.

Aquí se admite la postura por debajo del setenta por ciento del valor de subasta, siempre que cubra todos los conceptos, y con un límite mínimo, que es el sesenta por ciento del valor de subasta. Por debajo de ese sesenta por ciento no se podrá aprobar la postura, aunque cubra todos los conceptos, y sin que exista la excepción que antes hemos señalado dependiente de la conducta del deudor y de otras circunstancias. Tampoco cabrá una postura inferior a lo que se deba por todos los conceptos pero que cubra el sesenta por ciento del valor de subasta. Si no se realiza postura que supere el sesenta por ciento no se aprobará el remate y la subasta quedará desierta, procediéndose al alzamiento del embargo.

Se consagra aquí legislativamente la postura que había sostenido la Dirección General en la interpretación del antiguo artículo 671 de la LEC.

No obstante, si el que realiza la postura inferior al setenta por ciento y que no cumple los requisitos legales (mínimo del sesenta por ciento) es el ejecutante, el letrado de la administración de justicia procederá a aprobar el remate de la vivienda por el 70 por 100 del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60 por 100 de su valor de subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. Se trata de una norma con un aspecto sancionador para el ejecutante que realiza posturas por debajo del mínimo legal. Es decir, en tal caso el resultado de la postura del ejecutante que no cubre el mínimo legal no es que esta no se admita, sino que se apruebe en las condiciones indicadas, más favorables al deudor.

La norma se refiere a la vivienda habitual del "deudor", y no del ejecutado. Con ello, según señala María José Achón Bruñen (op. cit.) se ha dejado sin resolver si este régimen es aplicable al caso en que la vivienda habitual sea de un ejecutado no deudor (por ejemplo, el hipotecante no deudor).

"Artículo 671. Subasta sin ningún postor.

Si en la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

No obstante, desde la finalización de la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado.

Si la petición de adjudicación fuera por importe inferior, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución.

En todo caso, las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el artículo 640."

En primer término, cabe señalar que subasta sin ningún postor no equivale a subasta con posturas que no se han aprobado por no cumplir los requisitos legales.

Sobre esta base, la norma se aplicaría a subastas en que no ha realizado ninguna postura, ni por el ejecutante, ni por un tercero.

Sin embargo, el resultado de unas y otras es el mismo: el levantamiento del embargo. Por ello dice la Exposición de Motivos de la Ley:

"Se ha considerado necesario unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta ha tenido postores o ha resultado desierta. Otra consecuencia de la nueva regulación es que, si no hubiera habido pujas en la subasta, el ejecutante no podrá solicitar después la adjudicación de los bienes, y se procederá, a instancia del ejecutado, al alzamiento del embargo".

Este levantamiento del embargo conllevará la posibilidad de solicitar la cancelación de la anotación preventiva de embargo. Esto no excluye a posibilidad de que se solicite una nueva subasta u otros sistemas de ejecución, lo que podría dar lugar a una nueva anotación de embargo.

Según María José Achón Bruñen (op. cit.): "resulta criticable que olvide el legislador aclarar si en el caso de hallarnos en un procedimiento hipotecario el ejecutado podrá solicitar la cancelación de la carga hipotecaria en los mismos casos que puede interesar el alzamiento del embargo (arts. 670.3 y 671 LEC), cuestión que resulta muy conflictiva y que no se ha solventado".

No obstante, en el caso de subasta sin postores de este artículo 671 de la LEC se permite al ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, presentar persona que se adjudique el bien por el cincuenta por ciento del valor de subasta, o por un importe inferior a este cincuenta por ciento, siempre que cubra todos los conceptos y con el mínimo del cuarenta por ciento del valor de subasta. Incluso podría aprobarse la adjudicación por debajo de ese cuarenta por ciento, siempre que cubriese todos los conceptos, por decisión del Letrado de la Administración de Justicia, teniendo en cuenta los criterios de la norma.

En todo caso, la facultad de designar a este adjudicatario tercero se reserva al ejecutado, sin que el ejecutante pueda solicitar por sí mismo la adjudicación, aunque sí proponerlo al ejecutado, sin que esta oposición sea vinculante para dicho ejecutado. Lo que sí parece posible es que el ejecutado designe al ejecutante como persona adjudicataria.