Dictamen de notarías. Academia de Santiago. Abril 2014.

Este dictamen se resolverá próximamente en la Academia de Preparación de Notarios de Galicia. Una vez resuelto publicaré mis notas sobre el mismo.

Dictamen:

"Julián e Isabel, de 20 y 16 años de edad, respectivamente, casados en régimen legal de gananciales, adquieren por compra a la entidad, "El Ladrillo Feliz. S.L.", una vivienda, subrogándose, como pago del precio, y con consentimiento de la entidad de crédito titular del préstamo hipotecario que grava la vivienda, en la responsabilidad personal por este préstamo hipotecario.

En la escritura de compraventa con subrogación en la que se formalizan los actos referidos en el párrafo anterior, comparece, en nombre de la entidad vendedora, su administrador único, Iñaki, quien aporta un certificado expedido por el administrador concursal único, autorizando genéricamente la venta de inmuebles de la entidad en el ámbito del giro de la empresa y hasta un límite cuantitativo superior al importe señalado como precio en la escritura de compraventa. La entidad "El Ladrillo Feliz S.L." se halla declarada en concurso, sin haberse llegado a convenio concursal entre el deudor y los acreedores, ni haberse abierto la fase de liquidación.

En la propia escritura de compraventa con subrogación se formaliza la asunción cumulativa y solidaria, entre sí y con los compradores, de la deuda personal derivada del préstamo hipotecario sobre la vivienda, por los padres de Isabel, Joaquín y Ana, compareciendo en la escritura en nombre de Joaquín y Ana a este efecto, la propia Isabel, hija única de los mismos, con un poder especial de aquéllos que autoriza a la apoderada, entre otras facultades, para constituir fianzas, con renuncia a los beneficios legales, y en garantía de cualquier operación de préstamo. Se establece en la escritura de compraventa, como condiciones internas de la asunción de deuda, que si los padres de Isabel tuvieran que atender a algún pago derivado de dicha asunción de deuda, éste les sería restituido por Julián e Isabel, de forma solidaria entre ellos.

En la escritura de compraventa, los adquirentes declaran que la vivienda adquirida constituirá la residencia habitual de su matrimonio.

Tiempo después, teniendo Isabel 17 años de edad, y hallándose Julián desplazado temporalmente en el extranjero, por motivos laborales, Isabel arrienda la indicada vivienda a Ronaldo. El contrato se celebra por el plazo de un año, como arrendamiento de vivienda habitual, quedando sujeto a la Ley especial de Arrendamientos Urbanos, no llegando a inscribirse el arrendamiento, que se formaliza en documento privado, en el Registro de la Propiedad.

Isabel se traslada a vivir a una casa que su padre Joaquín le había donado, al cumplir los dieciséis años de edad, compareciendo en la escritura de donación la propia Isabel a fin de aceptar la donación. En dicha escritura se estableció una prohibición de enajenar, sin fijación de plazo, ni expresión de causa o beneficiarios de la prohibición.

Julián, ya de vuelta del extranjero, actuando en nombre de Isabel, quien no había alcanzado todavía la mayoría de edad, aporta la referida casa donada por su padre a Isabel, a una sociedad limitada que se constituye con el nombre de "Isabel Inversiones S.L.", siendo socia única de la misma, Isabel. La escritura de constitución de la sociedad la otorga Julián, utilizando un poder concedido por Isabel, habiéndose recogido en la misma escritura de poder, el consentimiento genérico de los padres de Isabel para la realización de los actos previstos en el artículo 323 del Código Civil, y en el que figuran facultades para disponer por cualquier título de los bienes de cualquier naturaleza de la poderdante, así como para constituir sociedades, con todas las facultades complementarias de las mismas. Resulta en la escritura fundacional designado como administrador único el propio Julián, y se indica que el cargo de administrador será retribuido, fijando la retribución para cada ejercicio la Junta General. En los estatutos se reconoce el derecho de la aportante del inmueble a recuperar en la liquidación de la sociedad el inmueble aportado.

Actuando en su nombre y en el de su esposa, haciendo uso del mismo poder conferido a su favor por su esposa referido en el párrafo anterior, siendo en este momento Isabel todavía menor de edad, Julián entrega la vivienda adquirida por el matrimonio a "El Ladrillo Feliz S.L.",  a la entidad de crédito titular del préstamo hipotecario que recaía sobre la vivienda, aceptando dicha entidad de crédito acreedora la dación en pago y dando por totalmente pagado el crédito.

El tiempo pasa y Julián e Isabel, ya ambos mayores de edad, tienen dos hijos, llamados Francisco y Fernando.  

Julián, quien era huérfano de padre y madre desde niño y tenía una hermana llamada María, otorga un testamento abierto notarial en el que lega a su esposa Isabel, el usufructo universal de su herencia, con la fórmula de una cautela sociniana y nombra herederos, por partes iguales, a sus dos hijos.

Dispone Julián en el testamento que sería contador-partidor en su herencia, su abogado, Javier, quien podría ejercer estas facultades en el plazo legal.

Después de otorgado este testamento, la familia de Julián e Isabel, sufre un accidente de tráfico. En el coche viajan Julián, Isabel y sus dos hijos.

Julián fallece en el mismo acto del accidente. Los demás sobreviven, pero con graves secuelas.

Isabel otorga un documento notarial autorizando al contador partidor nombrado por su esposo en su testamento, a realizar, junto con la partición de la herencia de su esposo, la liquidación los bienes gananciales y la partición de sus propios bienes privativos, tanto en vida de la misma, como después de su muerte. Con posterioridad al otorgamiento de este documento, y curiosamente al cumplirse un año desde el fallecimiento de su esposo, fallece Isabel, intestada.

María es nombrada tutora de sus dos sobrinos, Francisco y Fernando, menores de edad.

El contador partidor designado por Julián en su testamento, poco antes de cumplirse el año desde el fallecimiento de Isabel, procede a aceptar en escritura notarial el cargo de contador y simultáneamente protocoliza notarialmente un cuaderno particional en el que se distribuyen entre los herederos, Francisco y Fernando, las herencias de Julián e Isabel, citando el contador a la práctica del inventario a María, como tutora de los dos herederos menores. Entre los bienes adjudicados en la partición del contador a Francisco figura un solar que pertenecía a Julián con carácter privativo.

Posteriormente fallece Francisco, también intestado, sin llegar a aceptar ni repudiar la herencia de sus padres.

María, como tutora de Fernando y en nombre de éste, otorga una escritura notarial donde se formaliza la aceptación pura y simple por Fernando de la herencia de su padre Julián, para cuya aceptación ha obtenido la tutora la correspondiente autorización judicial, y se adjudica a Fernando, por herencia de Julián, el solar que en la partición efectuada por el contador partidor, Javier, figuraba adjudicado a Francisco y procede a declarar sobre el mismo una edificación destinada a vivienda, acreditando mediante certificación catastral que su antigüedad era superior al plazo previsto para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Valora jurídicamente los hechos expuestos. Todos los intervinientes son de vecindad civil común y se tendrá en cuenta el derecho actualmente vigente".