En cuanto a los gastos de la entrega, según el artículo 1465 Código Civil: “Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.”
Los Principios europeos de derecho de contratos establecen que cada parte “deberá soportar los costes de cumplimiento de sus obligaciones” –artículo 7-112-. La Propuesta de modificación de Código Civil en materia de obligaciones y contratos recoge una nueva redacción para el artículo 1465 según la cual, salvo que otra cosa resulte del contrato, corresponden al vendedor los gastos necesarios para el cumplimiento de su obligación de entrega y al comprador los de recepción.
Respecto de los gastos del otorgamiento de la escritura pública, que tendrá normalmente valor de tradición o modo de la adquisición, existe una regla legal supletoria en el Código Civil.
Según el artículo 1455 del Código Civil : “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”
Dentro de los gastos posteriores al contrato que debe pagar en principio el comprador están los impuestos que gravan la venta y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
También serán cuenta del comprador alguno de los impuestos que gravan la venta: principalmente, el impuesto de transmisiones patrimoniales, en ventas entre particulares, y el impuesto sobre el valor añadido, en ventas por empresarios o profesionales, siempre que no estén exentas del mismo, siendo el impuesto sobre el valor añadido compatible con la cuota gradual del impuesto de actos jurídicos documentados.
Pero es frecuente que se impongan al comprador el pago de ciertos gastos e impuestos relacionados con la venta, distintos de aquellos a los que legalmente está obligado por ley, lo que a su vez tendrá un tratamiento particular si la venta queda sujeta a la legislación de protección de los consumidores.
Así, es frecuente el pacto por el que se impone al comprador el pago de los gastos de la escritura.
Respecto a la posibilidad de que la cláusula que imponga los gastos de escrituración al comprador en una venta de profesional y consumidor, no existe un pronunciamiento del Tribunal Supremo en tal sentido, al menos hasta la fecha.
En la lista de cláusula abusivas del TRLC (artículo 89.3) se incluye la imposición al comprador-consumidor de:
"... los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad."
La norma nada se dice de modo específico de los gastos de la escritura de compraventa, lo que puede ser un argumento favorable a su no consideración como abusiva. Aunque ciertamente se refiere a los gastos de "documentación que por ley correspondan al empresario", y el Código Civil impone la mayor parte de los gastos de la escritura al vendedor, según lo dicho.
Por su parte, el artículo 63.2 del TRLCU dispone:
"Salvo lo previsto legalmente en relación con los contratos que, por prescripción legal, deban formalizarse en escritura pública, la formalización del contrato será gratuita para el consumidor, cuando legal o reglamentariamente deba documentarse éste por escrito o en cualquier otro soporte de naturaleza duradera."
La norma deja a salvo de la gratuidad para el consumidor los "contratos que por prescripción legal deban formalizarse en escritura pública", y es defendible que el contrato de compraventa de un inmueble debe formalizarse por prescripción legal en escritura pública, tanto por lo dispuesto en el artículo 1280.1 del Código Civil como por ser aquella vehículo necesario para su acceso al registro de la propiedad.
De la jurisprudencia recaída sobre gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario, resultaría que el Tribunal Supremo atendió, para considerar que dichos gastos debían repartirse por mitad, a que existía un interés en la escrituración de significado equivalente en el prestamista, que obtenía la eficacia que a su crédito concede la escritura pública, incluida la garantía hipotecaria, y el prestatario, que se beneficiaba de un acceso al crédito menos gravoso gracias a dicha escritura. Trasladado el argumento a la compraventa, parece que el interés claramente prevalente en el otorgamiento de la escritura está en el comprador, salvo que del contrato resulte la eficacia favorable al vendedor en relación a alguna obligación pendiente, como la del precio aplazado.
Se ha cuestionado si podría ser abusiva la imposición al comprador de los gastos de subrogación en el préstamo hipotecario del promotor, siempre sobre la base de que este asumió voluntariamente dicha subrogación y no le fue impuesta la subrogación por el vendedor, lo que sí resultaría abusivo.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 21 de mayo de 2018 (Rec. 172/2018), en una compra con subrogación hipotecaria a favor de un consumidor, considera que la imposición al comprador de los gastos de la escritura de compraventa no es una cláusula abusiva, en cuanto la formalización en escritura del acto se realiza en su interés.
Sí sería abusivo imponer al comprador los gastos de la cancelación previa del préstamo que hubiera gestionado el promotor de la edificación, pues en el artículo 89.3. "a" se mencionan estos gastos de modo expreso. Sin embargo, si el comprador se subroga voluntariamente en la hipoteca del promotor, no será abusivo que asuma los gastos de futura cancelación de dicha hipoteca que ha pasado a ser propia por subrogación, según declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2020 (Rec. 2706/2017).
En cuanto al impuesto sobre el valor añadido, en los supuestos de sujeción y no exención al mismo, lo que presupone que la venta se realiza por un empresario o profesional, es de destacar, desde la perspectiva civil, que el pacto de asunción por el comprador de todos los impuestos que se deriven de la compraventa implica la obligación civil de abonar dicho impuesto al vendedor, incluso si hubiera caducado el plazo que la legislación fiscal concede al vendedor para repercutir dicho impuesto. Así lo declaran la Sentencias del Tribunal Supremo Sala 1ª de 19 de enero de 2015 (Rec. 614/2013) y de 16 de noviembre de 2015 (Rec. 2671/2013).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 (Rec. 2110/2014) declara que el impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al año en que se produce la venta debe distribuirse entre vendedor y comprador proporcionalmente al tiempo en que cada uno de ellos sea dueño en dicho año, siempre salvo pacto en contrario y al margen de que el sujeto pasivo del impuesto sea quien sea dueño al inicio del ejercicio.
Respecto del llamado impuesto de plusvalía y su posible imposición al comprador consumidor, declara ser abusiva su imposición al comprador la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2016 (Rec. 787/2014).
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 18 de abril de 2011 (Rec. 66/2011) analiza el alcance de un pacto por el que el comprador asumía el pago de todos los impuestos de la venta, incluyendo el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (siendo el comprador una sociedad dedicada al mercado inmobiliario), considerando que el comprador debería asumir las sanciones tributarias derivadas de la falta de presentación en plazo del impuesto, argumentando que, aunque el pacto no altere el sujeto pasivo del impuesto, nada impedía al comprador encargarse de la gestión efectiva del mismo, recordando su carácter de profesional del mercado inmobiliario.
Respecto del tiempo de la entrega, se estará en primer término a lo pactado. Supletoriamente se se estará a los siguientes artículos del Código Civil:
Según el artículo 1466 Código Civil: “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.”
Según el artículo 1467 del Código Civil: “Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.”
Este artículo debe ser puesto en relación con la Ley Concursal, y el régimen de resolución de los contratos cuando una de las partes ha sido declarada en concurso. Hay que recordar que el artículo 62 de dicha Ley declara, como regla general, la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento.
Es frecuente, en las ventas sobre plano, la fijación de un plazo al vendedor para realizar la entrega. Sobre las consecuencias de un posible retraso en relación con el cumplimiento del contrato me remito al capítulo correspondiente de esta obra.
En cuanto al objeto de la entrega, según el artículo 1468 Código Civil: “El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.”
Por otra parte, conforme al artículo 1097 del Código Civil: "La obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados".
Para la determinación del objeto de la venta que debe entregar al vendedor se estará a su verdadera voluntad, la cual, acreditada, puede prevalecer sobre el contenido de la escritura pública. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Melilla de 26 de marzo de 2018 (Rec. 12/2018) declara la nulidad radical de un contrato de compraventa formalizado en escritura pública, por falta de consentimiento, considerando acreditado que la verdadera voluntad del vendedor no fue vender la totalidad de la finca reflejada en la escritura, sino una parte de la misma, atendiendo a los actos coetáneos y posteriores al contrato (un previo contrato privado entre las partes y el testamento del vendedor).
No cumple su obligación el vendedor si entrega una cosa inhábil para la finalidad para la que fue adquirida. Sería un supuesto de "aliud por alio", constitutivo de incumplimiento y diferenciable del vicio oculto, como se estudia detenidamente en los capítulos correspondientes de esta obra.
Pero siempre prevalecerá la voluntad de las partes al delimitar el objeto del contrato y su conocimiento real de la situación del inmueble. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de abril de 2018 (Rec. 808/2017) niega que pueda invocar error en el consentimiento el comprador, ante un declaración de ruina posterior a la venta, por haberse reflejado en el contrato que el inmueble vendido se encontraba "en parte derruido".
Esta inhabilidad puede derivar también de la falta de los permisos o autorizaciones administrativas que sean necesarias para destinar la cosa al uso que le es propio. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1994 (Rec. 902/1991) declara que la venta de locales destinados a plazas de garaje exige que el vendedor entregue los locales cumpliendo las exigencias administrativas necesarias para que puedan ser destinadas a dicho fin.
En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de marzo de 2018 (Rec. 650/2017) se resuelve un caso en que, entregándose una vivienda con una terraza cerrada, el comprador se ve obligado por razones urbanísticas a demoler el cierre, con pérdida de la superficie habitable, considerándolo un incumplimiento de contrato por falta de entrega de lo vendido, prevaleciendo a tal efecto la situación real de la finca vendida al tiempo de la venta sobre la descripción que consta en la escritura (en donde no se había reflejado dicho cierre).
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 12 de marzo de 2018 (Rec. 995/2016) desestima la pretensión de la compradora (una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria) de error en el consentimiento, fundado en la imposibilidad urbanística de dividir la finca comprada, la cual fue adquirida como una única finca y con un solo precio, argumentando que la información urbanística sobre la finca estaba a disposición de la compradora y esta debía haber desarrollado una actuación más diligente en la investigación de la misma.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de febrero de 2018 (Rec. 121/2013) declara la nulidad de una compra de finca rústica a segregar de otra mayor, por ser imposible la segregación pretendida al contravenir la legislación sobre unidades mínimas de cultivo, lo que conlleva la nulidad del acto.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de enero de 2018 (Rec. 737/2017) desestima la pretensión de resolución del comprador de una participación indivisa de un sótano con derecho al uso vinculado de una plaza de garaje, basada en que el vendedor tenía la obligación de obtener a su costa la licencia administrativa de funcionamiento y el vado, considerando que estas obligaciones son a cargo de la comunidad de garaje y que el comprador podría haber consultado la situación administrativa del garaje.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 4 de diciembre de 2017 (Rec. 120/2017) considera incumplimiento contractual del vendedor por inhabilidad de la cosa que no se pudieran obtener los suministros de agua y luz de la vivienda vendida, por contravenir las ordenanzas urbanísticas, sin que la posibilidad de su regularización administrativa obste a la existencia de incumplimiento. Es de destacar que, en el caso, en la escritura de venta la parte compradora (unos particulares) declaraban conocer la situación urbanística y física de la finca, en fórmula que resulta habitual en los últimos tiempos en la contratación con ciertos operadores inmobiliarios profesionales (en el caso, la vendedora era el SAREB), lo que se desestima como causa de oposición a la acción de resolución por el vendedor, considerando el Tribunal que: "… No son relevantes tales menciones que aparecen como declaraciones no de voluntad sino de conocimiento y se revelan como fórmulas preestablecidas por el profesional vendedor (SOCIEDAD DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A.-SAREB-). Se trata de una manifestación que no supone que la compradora tuviera conocimiento en el momento de suscribir el contrato de compraventa de la verdadera situación urbanística de la finca que adquiría y las dificultades que presentaría el efectivo uso de la vivienda y su habitabilidad …".
Ha sido discutido si, dentro de la obligación de entregar un inmueble, se comprenden de modo natural, sin pacto expreso en tal sentido, las pertenencias del mismo (por ejemplo, su mobiliario), aunque parece lo más probable la respuesta negativa, siempre que no tengan la condición de inmueble por estar adheridos al mismo.
Esta posición es la seguida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 24 de abril de 2018 (Rec. 111/2018), en un caso en que la vendedora, después de publicitar la venta del piso a través de una página web, con fotos de su interior, procedió, después de formalizada la venta, a retirar "toda clase de accesorios, sanitarios, muebles de lavandería, cocina, entelado de paredes, adheridos a las paredes y paramentos de la casa". La sentencia, al interpretar el concepto de accesorios del artículo 1097 del Código Civil, acude al artículo 333 del Código Civil, que incluye, entre los inmuebles por incorporación, todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto, considerando que, fuera de los muebles no adheridos a la vivienda, los demás elementos que sí estaban adheridos al inmueble deben entregarse con el mismo. Tiene en cuenta también la publicidad realizada por el vendedor como criterio integrador del contrato ex artículo 1258 del Código Civil.
También se ha mostrado como cuestión dudosa si, dentro de las obligaciones del vendedor, se encuentra la de inscribir su propia titulación para permitir al comprador, por exigencias del principio registral de tracto sucesivo, que pueda, a su vez, inscribir su escritura pública de compraventa. En principio, podría considerarse que es así, aun sin pacto expreso, por aplicación de los usos y la buena fe, especialmente cuando se venden fincas ya inmatriculadas. Además, cuando se trata de venta de vivienda con consumidores, la legislación protectora de estos prohíbe imponer al consumidor los gastos de titulación que por ley o naturaleza corresponden al empresario, entre los que se mencionan los de obra nueva y división horizontal. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2013 (Rec. 1217/2011), para la cual resulta una obligación del vendedor derivada de los usos y la buena fe (artículo 1258 del Código Civil) el posibilitar al comprador la inscripción de su título cuando se vende una finca inmatriculada, siendo el incumplimiento de dicha obligación de carácter esencial. Pero existen resoluciones judiciales discrepantes con este criterio. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 18 de enero de 2017 (Rec. 635/2016), en un caso en que se adquiría en una vivienda al constructor del edificio, rechaza la pretensión del comprador de que el vendedor fuera condenado a otorgar la documentación necesaria para que el comprador pudiera inscribir su venta (escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal), argumentando que en ningún momento se había obligado el vendedor a ello en el contrato privado de venta cuya elevación a público se solicitaba por el comprador y que la inscripción en el registro de la propiedad no es constitutiva y sí voluntaria.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2010 (Rec. 1214/2006) considera obligación del vendedor derivada de la buena fe el permitir al comprador examinar el estado del inmueble antes del otorgamiento de la escritura pública.
Dentro del concepto de "accesorio", a entregar con el inmueble vendido, se puede comprender cierta documentación relativa a la vivienda y necesaria para su uso.
La legislación de protección de consumidores en la compra de viviendas, así como la legislación sobre vivienda de las CCAA, impone a los vendedores la obligación de entregar a los compradores una serie de documentación vinculada con la vivienda. En el ámbito estatal, debe estarse al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
Es de citar la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, que impone al promotor de la edificación la obligación de entregar a sus usuarios la documentación que integra el llamado Libro del Edificio (artículo 7).
Y el actual Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, impone al vendedor o arrendador la obligación de entregar al comprador o arrendatario la certificación de calificación energética "del edificio, o de su parte" (artículo 6), si este no dispone ya de un certificado vigente, inscrita en el correspondiente registro autonómico, pues sin dicha inscripción el certificado carece de validez, aunque el incumplimiento de esta obligación no parece que afecte a la validez civil de la transmisión, al margen de las posible sanciones administrativas.
La obligación se cumplirá entregando una certificación que se refiera tanto al edificio en su conjunto como al elemento privativo que se venta, cuando este sea el caso.
Estos certificados tienen un plazo de validez de diez años, salvo que la calificación energética sea de "G", en cuyo caso el plazo será de cinco años.
Una parte de la certificación de eficiencia energética es la etiqueta energética.
Conforme al artículo 17.2 del Real Decreto:
"Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario."
Parece, por tanto, que, cuando la venta se haga mediante escritura pública, se deberá incorporar a esta la certificación de eficiencia y la etiqueta (y no solo alguna de ellas), aunque no parece que la falta de aportación impida la autorización de la misma, con las advertencias correspondientes, ni tampoco su inscripción, salvo que exista alguna norma autonómica que así lo prevea expresamente.
Deben tenerse en cuenta, además, las excepciones al ámbito de la ley. La Resolución DGRN -sistema notarial- de 5 de junio de 2014 considera que no existe esta obligación en la venta de plazas de garaje o trasteros en un edificio, pues no se trata de una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior (letras «h» e «i» del artículo 1.3 del Real Decreto 235/2013).
La Resolución DGRN de 20 de marzo de 2019 admite la eficacia de la exoneración por el adquirente a transmitente de la obligación de aportar la certificación de eficiencia energética, argumentando que la ley no prohíbe dicha exoneración. La resolución plantea varias dudas. En ella se hace referencia a las circunstancias particulares de la operación, el ser la adquisición de una cuota indivisa por quien ya era copropietario y tratarse de una venta entre particulares, aunque a continuación alude a que de la legislación de consumidores y usuarios no resultaría tampoco la prohibición de tal renuncia. Respecto a tratarse de una venta de cuota indivisa a un copropietario, plantea la duda de si la exigencia es aplicable a los actos de disolución de comunidad, lo que parece que debe entenderse como que no es exigible, pues no estamos ante una venta o un arrendamiento. Por último, llama la atención que la Dirección General no se pronuncie expresamente sobre si la entrega de dicha certificación es en general exigible para la inscripción de la escritura, resultando el caso una venta de bien inmueble sito en Andalucía, sin que se aluda tampoco ni en la calificación, ni en la resolución a que exista normativa autonómica que la imponga.
La Resolución DGRN de 16 de septiembre de 2019 declara que, sin perjuicio de que el notario deba realizar un control de legalidad de la escritura que se extienda a la entrega del certificado, su falta no es requisito que impida la inscripción en el registro de la propiedad, aun cuando no constase en la escritura exoneración a su entrega por el comprador.
La última jurisprudencia ha considerado que la falta de entrega de la licencia de primera ocupación en las ventas de inmuebles supone incumplimiento de la obligación de entrega, autorizando al comprador a la resolución por incumplimiento, sin que pueda entenderse la obra terminada y en disposición de ser entregada hasta que se obtenga dicha licencia, corriendo la obligación de su obtención a cargo del vendedor. Todo ello desde el punto de vista civil y al margen de que las normas autonómicas en materia de vivienda impongan esta obligación a los vendedores, dado que la infracción de estas normas autonómica suele tener solo consecuencias administrativas (imposición de sanciones).
La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 (Rec. 1899/2008) sienta como doctrina jurisprudencial la de que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 Código Civil), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora, conforme a las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, «probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado». Esta doctrina es recogida por otras sentencias del Tribunal Supremo posteriores como las de 12 de febrero de 2013, 10 de junio de 2013 o 11 de junio de 2013 –todos estos casos se refieren a una misma promoción de viviendas en Marbella, resultando que la Junta de Andalucía había impugnado judicialmente la licencia de obras-.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2013 (Rec. 1535/2010) rechaza el argumento de la posible obtención de la licencia de primera ocupación por silencio positivo, argumentando que la actual jurisprudencia rechaza la obtención de licencias por silencio cuando sean contrarias a la legalidad urbanística.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2016 (Rec. 1832/2014) declara que la falta de entrega de licencia de primera ocupación es causa de resolución del contrato, por determinar dicha falta la imposibilidad del uso del bien adquirido de acuerdo con la finalidad del contrato (vivienda), con la particularidad de que se trataba de una venta entre particulares.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017 (Rec. 339/2015), en un contrato de compraventa de inmuebles entre dos sociedades mercantiles, confirma el incumplimiento de la vendedora (existiendo un retraso de un año en la entrega ofrecida respecto de la pactada) por no haberse obtenido al tiempo en que debía realizarse la entrega la licencia de primera ocupación por falta, en tal fecha, de los abastecimientos agua y red de saneamiento (los cuales se obtuvieron meses después de la fecha de entrega pactada), y ello aunque en el contrato privado de venta no se hubiese hecho referencia expresa al deber de entregar dicha licencia de primera ocupación, sino solo a la entrega al comprador del certificado final de obra (que existía), y existía una previsión de que la "licencia de apertura" podía obtenerse tras la entrega. Esta doctrina se declara expresamente aplicable a la venta de inmuebles distintos de las viviendas.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002 (Rec. 214/1997), en un caso en que se condicionó la eficacia del contrato de compraventa de una finca a la “legalización” de las edificaciones existentes sobre las mismas, teniendo en cuenta la interpretación de las concretas cláusulas del contrato y que no se trataba de una venta de vivienda, entiende que por “legalización” se entendería la inscripción en el registro de la propiedad de las edificaciones existentes sobre la finca y no la obtención de la certificación final de obra o de la “cédula de habitabilidad”.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 11 de diciembre de 2012 (Rec. 358/2012) considera incumplimiento resolutorio en una venta de vivienda la no entrega por el vendedor al comprador de la cédula de habitabilidad, cuya expedición se denegó por los defectos constructivos.
Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 18 de mayo de 2017 (Rec. 594/2015), en una venta de plazas de garaje por una promotora, entiende que no es suficiente con que esta disponga de la licencia de primera ocupación del garaje, sino que debe entregar también la de apertura del garaje.
Respecto de la cabida del inmueble y su relación con la entrega de la cosa, deben tenerse en cuenta los siguientes artículos del Código Civil.
Según el artículo 1469 Código Civil: “La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.”
Según el artículo 1470 Código Civil: “Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.”
La Jurisprudencia ha señalado que el régimen de los artículos 1469 y 1470 se refiere a la cabida y no a la edificabilidad, no siendo aplicables por analogía o extensivamente al exceso o defecto en el volumen edificable de la cosa, rechazando el argumento de la aplicación de la norma según la realidad social actual –así, Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2009 (Rec. 304/2005), con cita de la de 31 de octubre de 1992-.
Según el artículo 1471 Código Civil “En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.”
La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2015 (Rec. 1310/2013) declara que es presupuesto de la aplicación de la doctrina del cuerpo cierto que los linderos de la finca estén perfectamente delimitados y sean fijos, rechazando que se dé esta circunstancia cuando uno de los linderos expresados es "resto de finca".
La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2002 (Rec. 3035/1996), en el caso de venta sobre plano en el que se había indicado una superficie sin precisar si era construida o útil, en aplicación de la Legislación de Protección de Consumidores y Usuarios, considera necesaria la mención de la superficie útil y declarando además que la duda surgida de la falta de claridad debe resolverse en contra del que redactó el contrato. Partiendo de esta base se considera que el que la cabida útil sea inferior en más del veinte por ciento implica la entrega de cosa distinta a la pactada, sin que sea de aplicación la regla del cuerpo cierto, poniendo en cuestión la aplicación de esta regla a las ventas sobre plano. En sentido similar, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 21 de octubre de 2016 (Rec. 420/2014) declara que a una venta sobre plano (de una plaza de garaje) no se le aplican las reglas de la venta como cuerpo cierto.
Según el artículo 1472 “Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega.”
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