El posible carácter abusivo de los seguros vinculados al préstamo hipotecario. La cuestión de los seguros vinculados en la LCCI.

Las Islas Cíes desde Samil.

En la entrada anterior me he referido al posible carácter abusivo de la fianza prestada por un consumidor en un préstamo hipotecario.

Aparte de las exigencias de incorporación y transparencia del contrato de fianza, su carácter abusivo puede derivarse de su consideración de garantía excesiva ex artículo 88 del TRLSCU.

Pero el artículo 88 del TRLCU sobre nulidad de las garantías excesivas también se ha tomado en cuenta en relación a otros productos vinculados o combinados con el préstamo, como pueden ser los distintos tipos de seguro que ofrecen, o a veces directamente imponen, las entidades bancarias en las operaciones de préstamo hipotecario.

Estos seguros pueden ser propiamente de garantía, como de otras clases como los de daños, entre ellos las distintas modalidades del seguro hogar, o de vida, también con distintas fórmulas (prima única, periódica, etcétera).

En este tipo de contratos hay que distinguir diversas cuestiones: la de si la entidad de crédito puede vincular la concesión de un préstamo hipotecario a la firma por el prestatario de un seguro, qué información debe dar la entidad de crédito al prestatario sobre estos productos y si su imposición puede considerarse abusiva.

En la doctrina se distingue entre los productos combinados y los vinculados al préstamo hipotecario.

Los primeros se ofrecen al consumidor al contratar un préstamo hipotecario, pero no se le exigen como condición necesaria para la concesión del préstamo. Si el consumidor los contrata, supondrán una bonificación en su interés remuneratorio u otras ventajas en las condiciones de su préstamo hipotecario.

Los seguros vinculados serían aquellos que la entidad ha exigido al consumidor contratar para concederle el préstamo hipotecario.

La distinción la recoge el artículo 4 de la LCCI, que establece las siguientes definiciones a efectos de la ley:

"25) «Prácticas de venta vinculada»: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

26) «Prácticas de venta combinada»: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado."

Ambas modalidades plantean riesgos para el consumidor. Los estudios indican que los seguros de vida ofertados por las entidades financieras a los prestatarios de préstamos hipotecarios son sustancialmente más caros que otros seguros equivalentes en el mercado. Y esto es independiente de que el seguro sea combinado o vinculado. Pero, sin duda, el que el seguro se haya exigido como condición necesaria de la concesión del préstamo hipotecario lo hace situarse en una categoría distinta, el de las ventas vinculadas. 

Con carácter general, el artículo 89.4 del TRLSCU considera abusiva en todo caso: "La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados."

Esto no significa, sin embargo, que todo seguro vinculado sea abusivo.

Por otra parte, no siempre será fácil deslindar si el seguro en cuestión ha sido ofrecido o exigido por la entidad financiera para conceder el préstamo hipotecario.

Y otra cuestión ha tener en cuenta es la del alcance de la información precontractual en relación a seguros combinados o vinculados.

Recojo a continuación una muestra de la reciente jurisprudencia sobre la materia para ocuparme después de la cuestión de los seguros vinculados en la LCCI.

- La Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 14 de mayo de 2020 (Roj: SAP LE 575/2020) considera abusiva la imposición al legatario de un seguro de vida de prima única financiada con el préstamo hipotecario, contratado a través de la propia entidad y designando como beneficiario al propio banco acreedor. La razón fue la falta de transparencia en la contratación del seguro, pues aunque la prima de este se había sumado al capital del préstamo, no se hacía referencia expresa al importe del mismo, ni constaba tampoco referencia alguna al mismo en la oferta vinculante, ni se había tenido en cuenta en el cálculo de la TAE.

- La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 16 de diciembre de 2020 (Roj: SAP VA 1662/2020) rechaza declarar abusivo un contrato de vida concertado con ocasión de un préstamo hipotecario, argumentando que aunque "existió una evidente relación entre ambas operaciones, en las que intervinieron empresas del mismo grupo y cuya finalidad era garantizar las eventualidades que pudieran afectar al pago del préstamo hipotecario por causa del fallecimiento de sus titulares ... Del examen del contenido de la estipulación controvertida se desprende que no se incluyó como tal un pacto de suscripción del seguro de vida, sino que, como ha de colegirse en virtud del pago que se refleja en la escritura, se negoció su contratación de forma simultánea pero al margen del clausulado de la escritura, lo que implica que nos encontremos en el ámbito de una negociación consensual e individualizada." Lo que parece diferenciar este caso del anterior es que no se trató de un seguro financiado a través del propio préstamo.

- La Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 2 de diciembre de 2022 (Roj: SAP CR 1461/2021) se pronuncia sobre el posible carácter abusivo de un seguro de hogar y de un seguro de vida relacionados con un préstamo hipotecario.

Respecto del seguro de hogar, dice la sentencia:

"La exigencia de un seguro de daños es conforme a la normativa aplicable a dicho préstamo hipotecario (art. 8 de la LMH), en la que se dispone que los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cierto que pueden concurrir imposiciones de un seguro multirriesgo de hogar que puedan abarcar una cobertura más amplia a un seguro de daños, pero siquiera en esos términos se ha planteado el debate, sino que la demanda parte de que la exigencia de suscripción al prestatario de un seguro de hogar es una cláusula abusiva. 

Sin embargo, la exigencia de tal suscripción, tal y como contemplaba la normativa aplicable, no puede reputarse abusiva en todo caso. La abusividad se desprendería de la imposición de suscripción vinculada de un seguro con una determinada entidad, sin permitir al consumidor suscribiese el contrato con otra entidad aseguradora; suponiendo, en muchos de los casos, un sobrecoste sobre el valor medio de mercado de un seguro de hogar. En igual sentido la Directiva 2014/17/UE y el actual art. 17 de la LCCI, se refiere a los seguros vinculados como excepción a la norma general de prohibición. En sí, la exigencia de suscripción de un seguro de daños, no es una garantía desproporcionada en cuanto es consecuente con el deber de conservar la cosa objeto de garantía real. Trata de paliar las consecuencias de un detrimento de la garantía. Cuestión diferente sería la imposición de un seguro de mayor amplitud, o la restricción de las facultades del prestatario de contratación, imponiendo la misma con una determinada entidad vinculada a la entidad prestamista. 

No se aportó a autos siquiera la póliza de seguro de hogar con la entidad Caser, sino la documentación del adeudo de las primas abonadas. Y en todo caso, no se practicó prueba que determinase que la contratación de dicho concreto seguro de hogar implicase un sobrecoste sobre el valor medio del mercado de seguros semejantes. No se observa, por el importe de la prima, siquiera de forma notoria dicho sobrecoste. Y la demanda no centra su pretensión, en su caso, en la devolución o reintegro del sobrecoste eventualmente acreditado, ni se ha deducido su existencia en el debate, sino que pretende el reembolso de la totalidad de las primas por seguro de hogar abonadas."

Y en cuanto al seguro de vida, dice la sentencia:

"De igual forma, de mediar una cláusula que determine la obligación de suscripción de un seguro de vida para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo hipotecario, tampoco en abstracto será considerada abusiva (o ilegal a los préstamos que le resulta aplicable LCCI, si no respeta las condiciones que establece dicha ley), sino en cuanto no cumpla las obligaciones de transparencia, o en su caso restringa la capacidad del prestatario de negociación con una u otra entidad, imponiendo la contratación con empresa del mismo grupo o vinculada a la entidad bancaria.

Dichos seguros constan contratados con la entidad Unicorp Vida. La apelante destaca que la entidad bancaria no es beneficiaria de dichos seguros, en el sentido de que no es un seguro vinculado de amortización de pagos, ni en póliza anual renovable, ni en prima única financiada. En caso de fallecimiento, son beneficiarios los parientes y herederos en el orden establecido en las pólizas y en caso de invalidez absoluta y permanente, el propio asegurado. Se añade dichas pólizas se contratan incluso un año después de la suscripción del préstamo hipotecario, y con entidad aseguradora con personalidad jurídica diferente a la entidad bancaria demandada. Si bien, con respecto a esto último, pese a las alegaciones de la recurrente, resulta notorio que se realiza con una entidad del mismo grupo. De lo estipulado en la escritura de préstamo, no consta impuesta una venta vinculada cuya abusividad deba ser declarada. La pretensión del demandante, no se centra en que se le hubiera impuesto para suscribir el préstamo hipotecario la obligatoria suscripción de dicho seguro y de facto una aseguradora determinada, sin opción de elección. Este extremo no es deducido expresamente en la demanda y no hay ninguna referencia a tal imposición en los hechos que la fundamentan. Se parte de que la atribución del pago del seguro de vida a los prestatarios es abusiva. 

Se ha destacado que la imposición de suscripción para la concesión de un préstamo hipotecario, sobre todo en el caso de imposición de un esquema de prima única que implicase un sobrecoste sobre el seguro que se pudiera contratar con otra compañía aseguradora, ocasiona un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor y en contra de las exigencias de la buena fe (Art. 82.1 TRLDCU). 

Igualmente, en ocasiones, se ha estimado la abusividad, por ocultación de la cláusula que impone tal suscripción o falta de información de las consecuencias económicas, contraria a la buena fe, en cuanto su pago se financiaba por el banco al incluirlo dentro del capital prestado. 

De la prueba documental aportada se constata que ambos prestatarios, al año de vigencia del préstamo, suscriben sendos seguros de vida anual renovable, con una suma asegurada de la mitad del importe del préstamo hipotecario. No se trata de un seguro de prima única financiada, ni tampoco de amortización de pagos anual renovable, sino un seguro de vida, suscrito en el año 2004, en póliza anual renovable por la mitad del importe del préstamo hipotecario, pero con designación de beneficiarios y no a favor de la entidad bancaria a fin de amortizar las cuotas en supuestos de fallecimiento o invalidez. En principio, ni siquiera consta se suscribe de forma inmediata a la concesión del préstamo hipotecario, ni traslada la financiación de su prima al capital del préstamo, por lo que no resultan observables la quiebra del principio de buena fe y el desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes. 

La exigencia de un seguro de vida no supone en abstracto la imposición de una garantía desproporcionada, pues si bien supone una garantía para el banco, también la supone para los intereses del prestatario y sus herederos ante un posible riesgo de impago por causa fallecimiento o invalidez permanente absoluta. 

Resta analizar si en el presente supuesto puede considerarse la abusividad de una imposición al consumidor de bienes y servicios complementarios no solicitados y que supongan un incremento del precio por servicios accesorios de venta combinada o vinculada, sin información o claridad de su importe, ni aceptados expresamente por el consumidor (art. 89.5 del TRLGDCYU). Sin embargo, se reitera, no se fundamenta la demanda en la imposición del seguro con un sobrecoste. Aunque se hace referencia la falta de información a los consumidores, no puede obviarse que el seguro de vida se suscribe un año después, con una póliza concreta, en la que se consigna la prima y sus condiciones, por lo que, por mucho que la entidad aseguradora sea del grupo empresarial de la prestataria, no cabe deducir sin más la ausencia de conocimiento de las condiciones económicas de seguro, ni la ausencia de aceptación, pues se suscribe y firma la póliza. 

Pero en todo caso, y aun desde la tesis de la Sentencia de Instancia, la pretensión de reembolso de las primas abonadas por periodos anuales ya consumidos no puede tener éxito, pues en todo caso los seguros de hogar y de vida que suscriba el prestatario como tomador han de ser abonados por el mismo ( art. 14 de la LCS), exista o no exista cláusula de atribución de gastos, aun se tenga por no puesta. 

No se ha acreditado dichos seguros fueran en su perjuicio, ya que en principio son también beneficiosos para el consumidor prestamista. Cuestión diferente es que la demanda se hubiera centrado en la nulidad de la imposición al prestatario de la suscripción obligatoria de un seguro vinculado (restringiéndole la capacidad de optar por contratarlo con cualquiera de su elección), y la acreditación del perjuicio concreto, bien por intereses remuneratorios de la prima única financiada, que no es el caso, bien por los perjuicios producidos por la contratación impuesta en el sobreprecio, en su caso, con el valor medio de mercado de un seguro semejante."

- La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7 de febrero de 2022 (Roj: SAP B 889/2022) declara que "condicionar la concesión del préstamo a la contratación de un seguro de vida, que tenga como beneficiario al prestamista para el caso de fallecimiento del prestatario, no podemos considerarlo como abusivo ... imponer como condición para la concesión de un préstamo un seguro que garantice el reintegro del préstamo al Banco en caso de fallecimiento del prestatario, no podemos considerar suponga un desequilibrio importante en las obligaciones del prestatario. No impone al consumidor nuevas obligaciones derivadas del contrato de préstamo, la única obligación añadida sería el pago de la prima, que a su vez se corresponde al pago del precio del seguro. Por lo tanto, no podemos considerar que dicha práctica sea abusiva". 

Esta sentencia acude, como argumento de refuerzo, a la nueva regulación de la LCCI, de la que después me ocupo, declarando:

"... Tan es así que la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, contempla dicha posibilidad. Así en su art. 14.1.f dispone que "cuando el prestamista (...) requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige". En el mismo sentido en su art. 17.3 establece que " como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario". Por último, en el anexo I de dicha Ley que lleva por título "Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)", en la parte B (Instrucciones para cumplimentar la FEIN), en aparado primero de su sección "8 Otras obligaciones" se dice que "en esta sección, el prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como la obligatoriedad de asegurar el bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o adquirir otro producto o servicio ".

- La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 considera abusiva una cláusula de un préstamo hipotecario por la que la entidad de crédito se reservaba el derecho a aceptar el seguro de daños exigible contratado por el prestatario con una compañía de seguros de su elección. Dice la sentencia: "... Según dijimos en la antes citada sentencia 705/2015, de 23 de diciembre , una previsión contractual relativa a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños, no resulta desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una previsión legal ( art. 8 de la Ley del Mercado Hipotecario ), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. Es decir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo ... - No obstante, lo que no resulta protegido por tales preceptos es que la entidad prestamista tenga que dar su visto bueno a la compañía aseguradora elegida por el prestatario. Éste cumple con contratar el seguro, con las coberturas necesarias y pagar la prima ( art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro ), pero no puede ser obligado a hacerlo con un asegurador diferente al que escoja en función de la oferta que le parezca más favorable. Dicha imposición ha de ser considerada abusiva, conforme al art. 82.4 TRLGCU, al vincular el contrato a la voluntad del empresario y limitar los derechos del consumidor y usuario".

- La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de julio de 2013 (Roj: SAP M 12691/2013) considera abusiva por desproporcionada la siguiente cláusula: «Tener asegurada/s la/s fincas que se hipoteca/n contra riesgo de incendios y daños de tal manera que la suma asegurada coincida con el valor máximo de reconstrucción a nuevo de la/s finca/s siniestrada/s que al respecto se fije constando en la póliza que el beneficiario, en caso de siniestro, será el acreedor. Si no se hiciese el contrato de seguro en la forma indicada, podrá ser formalizado o completado por el Banco a cargo del prestatario».

- La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2023 reconoce legitimación para reclamar la indemnización de un seguro de vida e invalidez vinculado a un préstamo hipotecario al asegurado, aunque en el mismo conste como beneficiario la entidad de crédito, declarando:

“Como declaramos en las sentencias 669/2014, de 2 de diciembre, 222/2017, de 5 de abril, y 37/2019, de 21 de enero, en los seguros de personas vinculados a préstamos hipotecarios, el tomador/asegurado o, en su caso, sus herederos, tienen plena legitimación para reclamar a la aseguradora la indemnización pactada, aunque en la designación de beneficiarios efectuada en la póliza aparezca en primer lugar la entidad prestamista. Sin perjuicio de que, con cargo a la suma asegurada, deba entregarse en primer lugar a la entidad beneficiaria el saldo pendiente de amortización del préstamo vinculado al seguro, para luego abonar el remanente al asegurado o sus herederos. Todo ello, porque como resaltó la citada sentencia 222/2017, de 5 de abril, este tipo de seguros responden a un interés compartido por el tomador/asegurado demandante y la entidad de crédito prestamista: el del primero, quedar liberado de su obligación de devolver el préstamo si se produce el siniestro; y el de la segunda, garantizarse la devolución del préstamo si no lo devuelve el prestatario en caso de muerte o invalidez”.

- La Resolución DGSJFP de 1 de febrero de 2023 hace diversas consideraciones sobre el carácter abusivo de un seguro de vida de prima única que se financiaba con parte de un préstamo hipotecario, dando lugar su contratación a una bonificación del tipo de interés, lo que se califica como producto combinado. Dice la resolución:

"De lo expuesto resulta que la obligación de contratar el seguro de vida o el seguro de amortización de un crédito no se puede considerar, en sí misma, como abusiva, sin entrar a analizar las circunstancias particulares de cada caso concreto. 

El beneficiario del seguro es el prestamista, pero el crédito que se amortiza, total o parcialmente, es un crédito del prestatario que también se beneficia de esa extinción total o parcial si el seguro cubre la contingencia de invalidez, o beneficia a sus herederos si cubre la contingencia de fallecimiento.

Con carácter general, tampoco supone una garantía adicional exorbitante porque los acontecimientos económicos de la precedente década han demostrado que la hipoteca no es garantía definitiva y determinante del pago del crédito, por lo que una garantía adicional, como lo pueda ser el seguro de amortización del crédito, no se puede considerar injustificada. 

Así pues, la exigencia de aseguramiento como garantía del pago de un crédito, no se puede incardinar, como regla general y absoluta, en los supuestos establecidos en los artículos 82 y siguientes del Real Decreto Legislativo1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. 

Es más, de las normas antes expuestas de la Ley 5/2019 resulta que la imposición de un contrato de seguro al prestatario para garantizar la devolución de un préstamo hipotecario es lícita, lo que es ilícito es imponerle la contratación del seguro con una determinada compañía aseguradora. 

A la luz de esa normativa, también es lícito que el prestamista ofrezca la posibilidad, de forma totalmente voluntaria para el prestatario, de la contratación de un seguro de vida junto con el contrato de préstamo hipotecario, con una determinada compañía aseguradora, de manera que el prestatario obtenga la cobertura propia del seguro y le permita acceder a una bonificación en el tipo de interés por contratarlo con esa compañía. 

Debe tenerse en cuenta que el artículo 82 del Real Decreto-Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, se considera cláusulas abusivas tanto las estipulaciones no negociadas individualmente como las prácticas no consentidas expresamente; pero no así las aceptadas expresamente por el deudor con libertad de actuación. 

En este sentido de validez de las cláusulas de los préstamos hipotecarios que ofrezcan un producto o servicio al prestatario, cuya contratación conlleve una bonificación en el tipo de intereses, siempre que tengan un carácter voluntario, se manifiestan precisamente las sentencias a las que alude la nota de calificación recurrida.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 (fundamento de Derecho décimo) después de considerar que la previsión contractual relativa a los gastos derivados de la contratación del seguro de daños de la finca hipotecada impuesto como obligatorio, «no resulta desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una previsión legal (art. 8 de la Ley del Mercado Hipotecario), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía»; anula la cláusula en concreto recogida en la escritura enjuiciada porque «lo que no resulta protegido por tales preceptos es que la entidad prestamista tenga que dar su visto bueno a la compañía aseguradora elegida por el prestatario. Éste cumple con contratar el seguro, con las coberturas necesarias y pagar la prima (art. 14 de la Ley de Contrato de Seguro), pero no puede ser obligado a hacerlo con un asegurador diferente al que escoja en función de la oferta que le parezca más favorable». Es decir, que una estipulación que imponga la contratación de un seguro de daños (o de amortización) es abusiva, conforme a los artículos 82.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 17 de la Ley 5/2019, solo si vincula el contrato a la voluntad del empresario y limita los derechos del consumidor y usuario, al no permitirle elegir la compañía aseguradora.

Por su parte, la sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, de 28 de mayo 2020 (fundamento de Derecho tercero, puntos 5 y 6), declara válida una cláusula que vincula la contratación del seguro de amortización para caso de fallecimiento con una compañía determinada, como una alternativa para obtener una bonificación del tipo de interés, ya que no se impone como un requisito para poder contratar el préstamo, sino, como se ha señalado, como contrapartida a una bonificación del tipo de interés.

Las sentencias que, como la de la Audiencia Provincial de León de 11 de julio de 2018, declaran abusivas las cláusulas que se refieren a la contratación de un seguro de vida lo hacen porque, del examen de todo el proceso de contratación del préstamo hipotecario resulta la concurrencia de una serie de circunstancia como la falta de transparencia, y la imposición del contrato de seguro con una determinada aseguradora del grupo del prestamista, con unas condiciones de prima única sin alternativas de pago, sin la contrapartida de una bonificación del tipo de interés, y sin posibilidad de desistimiento. " 

La Ley 5/2019 y los productos vinculados al préstamo.

Sobre esta materia ha incidido la Ley 5/2019, de créditos inmobiliarios. En particular:

- El artículo 14.1. "f" de la Ley 5/2019 dispone:

"1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

...

f) Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige."

La norma parece aplicable solo a los seguros vinculados al préstamo, aquellos sin los cuales la entidad de crédito no otorgaría la operación. No a los combinados, aquellos que la entidad ofrece y que pueden suponer beneficios para el prestatario, como la reducción del interés, pero no impone contratar, en el sentido de que concedería el préstamo sin dichos seguros, aunque sea en unas condiciones peores.

Las notas publicadas en el SIC por el Consejo General del Notariado (Dudas frecuentes de los notarios sobre la LCCI) se refieren expresamente a esta cuestión, afirmando:

"¿Es necesario que el banco entregue al prestatario, dentro de la documentación precontractual prevista en la Ley, las condiciones generales de los seguros cuya contratación se exige para gozar de una bonificación en el tipo de interés? No. El artículo 14.1 f), cuando se refiere al caso en que el prestamista requiere al prestatario la suscripción de una póliza de seguro, se está refiriendo al caso de productos vinculados del artículo 17. Así se desprende claramente de la literalidad del artículo 17.3 que coincide en su totalidad con la fórmula utilizada en el artículo 14. Con respecto a los productos combinados cuya contratación está ligada a la obtención de una determina ventaja financiera (normalmente una bonificación en el tipo de interés), el notario debe únicamente comprobar que en la FEIN prestamista consta la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra".

También se refieren a las mismas notas a qué se entiende por entrega de las condiciones del seguro  por escrito. Dicen:

"El artículo 14 impone al prestamista “entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige”. Algunas entidades están entregando un documento que contiene las condiciones generales que del seguro que, directamente el banco o una compañía con la que tiene concierto, ofertan al prestatario. ¿Puede admitirse? Puede admitirse en la medida en que figuren completas las condiciones ofertadas y singularmente las cuantías de las coberturas, entendiendo que estas condiciones constituyen las mínimas que aceptaría el banco aunque las prestase otra compañía distinta. En ese caso, el notario deberá -al autorizar el acta- explicar de forma detallada y expresa el sentido del documento, que no constituye sólo una oferta de la concreta compañía aseguradora sino unas condiciones mínimas que el banco debe aceptar si se presenta el contrato suscrito con otra compañía distinta".

- Artículo 17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas.

1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo.

No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.

Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.

2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.

3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.

5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto vinculado,

b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación,

c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos.

7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se está contratando un producto combinado,

b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,

c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,

d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y

e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado."

Este artículo 17 de la Ley 5/2019, aunque contiene una declaración inicial de nulidad de la venta de productos vinculados, recoge a continuación una serie de excepciones. Entre ellas, y de modo destacado, está la de los seguros tanto de garantía y de daños como "el resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario". 

Entre ellos parece que estaría el seguro de vida, que muchas veces se acompaña a estas operaciones de préstamo hipotecario, pues el seguro de vida, vinculado a la amortización del préstamo, podría ser considerado una forma de garantía del mismo.

También lo estaría el seguro de daños, siendo la cuestión a debatir si se incluye solo el seguro de daños estructurales exigido por la legislación del mercado hipotecario o se extiende a otros seguros de daños de mayor cobertura, como los llamados seguros de hogar.

La Resolución DGSJFP de 1 de febrero de 2023, que después se analizará, resuelve sobre un seguro de vida de prima única financiado con parte de un préstamo hipotecario y cuya contratación daba lugar a una bonificación del interés. Para la resolución, se trata de un producto combinado y no vinculado, pero afirma lo siguiente en cuanto a los productos vinculados al préstamo:

"De este artículo se infiere que solo son admisibles, con carácter de vinculados al préstamo hipotecario, los productos y servicios a que se refiere el precedente apartado número 3 del artículo 17 (la apertura de cuentas de ahorro o corrientes necesarias para la liquidación de los pagos del préstamo, o, la posibilidad de exigir seguros de daños del inmueble hipotecado o de amortización del préstamo), o que se establezcan en el futuro por la autoridad competente; siempre que no se imponga la entidad que deba prestarlos y se suministre al prestatario la información a que se refiere el apartado número 5 del citado artículo."

Según la misma resolución:

"de las normas antes expuestas de la Ley 5/2019 resulta que la imposición de un contrato de seguro al prestatario para garantizar la devolución de un préstamo hipotecario es lícita, lo que es ilícito es imponerle la contratación del seguro con una determinada compañía aseguradora."

Respecto del seguro de daños exigido por la legislación del mercado hipotecario deben hacerse dos precisiones:

- Que no es una obligación legal exigirlo al prestatario y de hecho existen entidades financieras que no lo exigen, aunque es infrecuente.

- Que es una práctica contraria a la LCS y a la LH designar como beneficiario del seguro a la entidad acreedora, aunque en la práctica así sucede en ocasiones.

Ha dicho al respecto la DGSFP:

"cabe concluir que la legislación vigente no impone con carácter general y de forma directa al deudor de un préstamo hipotecario la obligación de contratar seguros sobre el inmueble hipotecado. La normativa reguladora del mercado hipotecario establece determinados requisitos para que las entidades financieras puedan emitir títulos en el citado mercado. Por tanto, si una entidad de crédito desea emitir cédulas o bonos hipotecarios con base en los préstamos con garantía hipotecaria concedidos a propietarios de inmuebles hipotecados puede condicionar la concesión del préstamo a que el deudor se comprometa a suscribir un seguro de daños para el citado inmueble, pero, en todo caso, la obligación para el deudor tendrá siempre carácter contractual y no legal

de estas previsiones legales se deduce que el acreedor hipotecario no tiene la condición de un “beneficiario” con derecho propio a cobrar la indemnización correspondiente al siniestro del bien inmueble. Lo que le reconoce la Ley es el derecho a que la garantía real que pesa sobre el inmueble se extienda a la indemnización, pero dicha indemnización únicamente debe ser entregada al titular del bien asegurado, es decir, a su propietario. No obstante lo anterior, en la práctica hay contratos de seguro de daños en los que se estipula que el acreedor hipotecario es beneficiario del seguro o que el propietario del bien cede sus derechos sobre la indemnización a la entidad de crédito, o cualquier otra cláusula que implique la concesión de derechos al acreedor hipotecario superiores a los que les atribuye la Ley de Contrato de Seguro. El Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones considera que este tipo de cláusulas son contrarias a los artículos 40 y 42 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro; en consecuencia las citadas cláusulas se consideran nulas y se tendrán por no puestas ...". 

Pero debe decirse que este tipo de cláusulas en las que el prestamista es designado beneficiario del seguro de daños, aparte de frecuentes en la práctica, han sido admitidas como válidas por algunas decisiones judiciales. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 1 de junio de 2016 (Roj: SAP T 880/2016) declara: 

"... la preferencia para el cobro de la indemnización, o la percepción directa por el prestamista del importe de las indemnizaciones por siniestro o expropiación, es coherente con lo que dispone el art. 109 LH : "La hipoteca se extiende (...) al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados" . Y viene avalada, por lo que respecta al seguro, por el art. 40 de la Ley de Contrato de Seguro : el derecho de los acreedores hipotecarios, pignoraticios o privilegiados sobre bienes especialmente afectos se extenderá a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes hipotecados, pignorados o afectados de privilegio, si el siniestro acaeciere después de la constitución de la garantía real o del nacimiento del privilegio; a este fin el tomador del seguro o el asegurado deberán comunicar al asegurador la constitución de la hipoteca, de la prenda o el privilegio cuando tuviera conocimiento de su existencia; el asegurador a quien se haya notificado la existencia de estos derechos no podrá pagar la indemnización debida sin el consentimiento del titular del derecho real o del privilegio (...). El conjunto de disposiciones de la cláusula cuestionada es reflejo, desarrollo y consecuencia razonable de las normas legales aplicables, por lo que descartamos su carácter abusivo."

No obstante, la norma impone a la entidad de crédito la obligación de admitir "pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto". Con ello parece que la no suscripción de la póliza de seguro exigida con la compañía elegida por la entidad de crédito no podría dar lugar al no otorgamiento del préstamo. Ahora bien en la práctica esa exigencia puede ser de escasa utilidad para el consumidor, dado que al final es la propia entidad financiera la que valorará si la póliza alternativa ofrecida cumple los requisitos de equivalencia a los que alude la norma.

La Resolución DGSJFP de 1 de febrero de 2023.

La Resolución DGSJFP de 1 de febrero de 2023 se pronuncia sobre alguna de estas materias, al resolver sobre seguro de vida de prima única financiado con parte del crédito hipotecario y cuya contratación bonificaba el interés. Según la resolución, se trata de un producto combinado que no se puede calificar como abusivo siempre que se cumplan los requisitos del 17.7 LCCI.

Para calificarlo como un producto combinado y no vinculado tiene la resolución en cuenta los pactos concretos que la escritura refleja en cuanto al mismo. Dice la resolución:

"En este sentido, de las cláusulas de la escritura calificada se infiere que, frente el criterio de la registradora de la Propiedad calificante, nos encontramos antes un producto o servicio combinado, pues, por un lado, el prestatario manifiesta que es su voluntad contratar el seguro de vida y, además, se pacta que la parte prestataria puede solicitar la rescisión unilateral del seguro, dentro de los 30 días siguientes a su formalización del seguro, destinándose, en ese caso, el importe de la prima a devolver por parte de la compañía de seguros a la amortización parcial del préstamo (estipulación 1.1), lo que implica un derecho de desistimiento. Por otro lado, el ofrecimiento del contrato de seguro de vida con una determinada compañía, se vincula, no con la concesión del crédito, sino con la contrapartida de una bonificación al tipo de interés remuneratorio (estipulación 3.2), reforzando el carácter voluntario del seguro y otros productos, la facultad que se concede al prestamista de realizar controles periódicos para comprobar el mantenimiento de los productos y servicios que dan derecho a la bonificación, a los efectos de seguir aplicando la misma en cada revisión del tipo de interés aplicable."

A todo esto no obstaría el que la modalidad del seguro fuera de prima única, pues:

"Este carácter de producto combinado no abusivo no se ve alterado por la contratación del seguro de vida en la modalidad de prima única, con un coste elevado que debe ser financiado, sin que conste en la escritura calificada el ofrecimiento de la posibilidad de contratar un seguro de prima temporal anual renovable, pues tal circunstancia, aparte de no ser objetivamente ilícita o abusiva, no resulta de los términos habituales de las escrituras de préstamo hipotecario sino de las ofertas vinculantes, por lo que queda al margen de la calificación registral."

No obstante, la Dirección General deja en el aire la posibilidad de que el seguro se hubiera exigido como condición de la concesión del préstamo hipotecario, lo que no siempre será fácil de determinar, según he dicho. Pero el que el seguro fuera producto vinculado, no llevaría necesariamente a la denegación de la inscripción del préstamo en su totalidad, pareciendo insinuarse un criterio favorable a la inscripción parcial. Dice la resolución:

"Por lo demás, siendo válida la estipulación relativa a la contratación del seguro de vida -combinado- objeto de este recurso, independientemente que por su real naturaleza sea susceptible de constituir un producto vinculado, y no existiendo impedimento legal respecto a que un solo préstamo hipotecario se destine a dos finalidades distintas (ej. a la adquisición de un inmueble y a la reforma del mismo), si las condiciones financieras son homogéneas; no procede examinar cuáles serían los efectos sobre la responsabilidad hipotecaria y la posibilidad de practicar una inscripción parcial si la cláusula fuere ilícita por tratarse realmente de una venta vinculada."

Hay que recordar que, conforme dispone el artículo 17.2 de la LCCI: "La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo."

Todo esto debe diferenciarse del necesario cumplimiento de las obligaciones de información precontractual en relación con un producto vinculado, con la consecuencia de que, de llegarse a la conclusión por el notario que autorice el acta previa de que un determinado seguro es producto vinculado, sin que se hayan cumplido los deberes de información exigidos legalmente para los mismos, deba concluirse el acta con resultado negativo y negarse la autorización de la escritura de préstamo hipotecario.