Las obligaciones del vendedor 2. Formas de entrega de la cosa. Los artículos 1462 y siguientes del Código Civil.

 

La entrega: formas de entrega.

Debe recordarse, con carácter previo, que nuestro derecho acoge el sistema de transmisión del dominio y los demás derechos reales, mediante título y modo (artículos 609 y 1095 del Código Civil). Cuando la transmisión se produzca en virtud de compraventa, título lo será el propio contrato de finalidad traslativa, y el modo, la tradición, que se identifica con la entrega. Esta tradición, en el caso de venta de inmuebles, no implica necesariamente ni el otorgamiento de escritura pública, ni la inscripción en el registro de la propiedad, que presume la tradición, pero no la suple, de manera que la formalización del contrato de venta de inmueble en documento privado (o incluso de forma verbal), seguida de la entrega material de la cosa, suponen la transmisión del dominio sobre la misma.

Es precisamente a través de la generalización de las normas del Código Civil sobre las formas de entrega en la compraventa que la doctrina ha construido la teoría sobre las formas de tradición en nuestro derecho. No obstante, debe precisarse que la tradición y la entrega pueden tener un alcance distinto, pues no por observar las formas de tradición previstas (por ejemplo, la instrumental) cumple el vendedor su obligación de entrega, si el comprador no recibe la tenencia material de la cosa en las condiciones pactadas. En este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2007 (Rec. 330/2000).

En cuanto a las formas de entrega, deben tenerse en cuenta los artículos 1462 y siguientes del Código Civil, aunque solo algunos de ellos sean propiamente aplicables a la entrega de inmuebles.

Artículo 1462 Código Civil: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”

En cuanto al valor de entrega de la escritura pública, la Resolución DGRN de 25 de enero de 2001 dice: “cuando el párrafo 2º del artículo 1.462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho transmisorio”. En el mismo sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 8 de septiembre de 2005.

De esta tesis resultaría que es posible aplazar la entrega material de la cosa sin privar a la escritura pública de su valor traditorio. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2011 (Rec. 1605/2006) niega el valor traditorio de una escritura pública por haberse aplazado la entrega material de la cosa y el pago del precio. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2013 (Rec. 1787/2011) afirma el valor traditorio de la escritura pública, aunque los vendedores continuaron en la posesión de la cosa vendida por mera tolerancia de los compradores y como precaristas.

Si lo que sucede es que se ha sujetado a término o condición suspensiva la compraventa, ello no impide que la escritura tenga valor traditorio, aunque los efectos del negocio en ella documentados queden condicionados o aplazados, de manera que al cumplimiento de la condición o a la llegada del término la eficacia de la tradición instrumental produciría automáticamente todos sus efectos, y ello sin perjuicio de la transmisión actual del derecho eventual al comprador y de que esta venta condicionada o aplazada tiene acceso inmediato al registro de la propiedad, que reflejará el término o la condición.

El Tribunal Supremo equipara a la escritura pública el testimonio del auto de aprobación del remate o adjudicación en las ventas judiciales –hoy se aprueban por Decreto del Letrado de la Administración de Justicia, el antiguo Secretario Judicial - (Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2002 Rec. 975/1997; artículo 674.1 de la LEC). Además, se atribuía al propio testimonio del auto de adjudicación valor de modo. Así, Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1998 (Rec. : 2116/1994), según la cual la venta judicial se consuma cuando "se produce por la entrega a la parte del testimonio del Auto". No obstante, se ha opinado que, con la legislación procesal vigente, debería darse valor de modo que consuma la adquisición, no a la expedición del testimonio, sino al decreto de adjudicación que dicta el Letrado de la Administración de Justicia, con expresión de haberse consignado el precio. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2009 (Rec. 1566/2005), según la cual la venta en una ejecución forzosa se perfecciona con la pública subasta, pero se consuma con el auto de adjudicación (hoy Decreto del Letrado), y solo desde este último surge el derecho de retracto legal y puede contarse el plazo para el ejercicio del mismo (los nueve días en un caso de retracto legal de comuneros, asumiendo que este conoció la venta por haber concurrido a la subasta).

Por su parte, la Resolución DGRN de 6 de octubre de 2015 declara que el auto judicial de adjudicación directa de un inmueble sujeto a crédito con privilegio especial en la fase de liquidación concursal (artículo 155.4 de la Ley Concursal 22/2003) constituye título para la transmisión del inmueble adjudicado y el testimonio del mismo será modo y título inscribible en el registro de la propiedad (en el caso, el auto judicial aprobaba la adjudicación directa y expresaba que el propio auto era título y modo de la transmisión y tenía carácter inscribible, distinguiendo la DGRN esta caso del habitual en que el auto judicial se limita a autorizar la enajenación, para lo cual se valoraron en el auto judicial las circunstancias del caso, relativas a la necesidad de agilidad en los trámites de inscripción para el mantenimiento de la unidad productiva, con lo que constituye un supuesto excepcional).

En cuanto a la cuestión de si la escritura tendría eficacia traditoria si el vendedor careciese de la posesión material de la cosa vendida, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1995 (Rec. 3428/1991) sostuvo que es preciso para que la escritura equivalga a la entrega la posesión del vendedor, aunque será bastante la posesión mediata. Las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2000 (Rec. 3619/1995) o de 4 de abril de 2002 (Rec. 3228/1996) reiteran que la tradición instrumental produce sus efectos aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca vendida. Ratifica esta doctrina la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2012 (Rec. 1343/2009).

En relación con esta misma cuestión, cabe plantear la posibilidad de tradición de la cosa futura (por ejemplo, pisos en construcción). La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1995 (Rec. 3664/1991) rechaza que quepa, respecto de un piso vendido sobre plano, tradición real, aunque sí parece admitir la tradición instrumental. La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2007 (Rec. 3427/2000) rechaza que quepa traditio instrumental sobre una cosa futura (aunque se trataba de un contrato de cesión de solar por obra futura formalizado en escritura pública, modalidad del contrato de permuta en que la obligación de entrega del local futuro se configura contractualmente como obligacional).

La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012 (Rec. 489/2007), al admitir la inscripción en el Registro de la Propiedad español de una escritura otorgada ante notario alemán (al contrario, por cierto, de lo que sucede con las escrituras públicas autorizadas por notario español, que no son inscribibles en el Registro alemán), sostiene que el artículo 1462.2 es aplicable no solo a la escritura pública autorizada por el notario español, sino a la autorizada por un notario extranjero, la cual tendrá también eficacia traditoria, y ello aunque dicha eficacia no fuera reconocida por las leyes del país del notario extranjero autorizante (como sucede en el derecho alemán, en el que el modo no es la escritura pública sino la inscripción en el registro de la propiedad).

El artículo 1463, relativo a los bienes muebles, admite dos formas de tradición no real, disponiendo: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.”

En relación a la entrega de las llaves, es destacable que el Código Civil no la mencione como modo de tradición para los inmuebles (apartándose una vez más del precedente francés -artículo 1605 del Code-), aunque podría considerarse una forma de transmitir la posesión real o de puesta a disposición del inmueble, y así se entiende en la realidad social. La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2003 (Rec. 1781/1997) considera transmitido el dominio en virtud del contrato de venta en documento privado en unión del acto "simbólico" de entrega de llaves. La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2007 (Rec. 5639/2000), haciendo referencia a la progresiva espiritualización de las formas de tradición y a que la enumeración de formas de tradición en el Código Civil no es tasada, declara que la entrega de las llaves a los compradores por el vendedor implicó la puesta a disposición de los mismos del inmueble con valor traditorio y transmisivo del dominio (al efecto de que estos pudieran ejercitar una tercería de dominio por un embargo contra el vendedor). Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2009 (Rec. 552/2005) entiende que no existió tradición a favor de los adquirentes al haber estos rechazado la oferta de entrega de llaves por el promotor de la edificación.

Tampoco ha recogido el Código Civil español, como sí hace el francés, referencia alguna a que la entrega de los títulos de pertenencia implique tradición, pues el artículo 1464 del Código Civil, que así lo prevé, limita su ámbito a la transmisión de créditos y derechos incorporales. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2005 (Rec. 3489/1998) da valor de tradición a determinados actos del comprador, reconocidos por el vendedor, entre ellos la tenencia de documentos de la cosa vendida (se trataba de un buque que se había vendido en documento privado, venta que no se había inscrito en el registro de buques). La Sentencia del Tribunal Supremo 5129/1980 de 22 de abril de 1980 se refiere a la venta en documento privado de una finca, recogiéndose en dicho documento privado de venta que el vendedor entregaba al comprador su escritura de adquisición "en demostración de que le entrega, no sólo la propiedad, sino también la posesión y con reconocimiento expreso de que el dominio de la finca …" era del comprador, consideró que ello supuso "la tradición fingida que permite el párrafo segundo del artículo 1.462 del Código, porque, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo puede producirse, aunque la venta conste en documento privado, si se entrega dicho titulo adquisitivo que justificaba la propiedad de quien vende".

En línea similar a la expresada, y aludiendo a la espiritualización de las formas de entrega, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2005 (Rec. 3733/1998) da valor traditorio a la puesta a disposición del comprador del inmueble, valorando actos como el alta del comprador a efectos de la contribución urbana y la asistencia a juntas de propietarios del edificio.

Es discutible si, tratándose de inmuebles, cabría que el vendedor transfiriera la propiedad de la cosa al comprador por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, cuando la cosa no pueda trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. La jurisprudencia se manifiesta favorable a aplicar analógicamente este artículo 1463 a la compraventa de inmuebles, pero solo en ciertos supuestos y no con carácter general. Así, Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2008 (Rec. 1660/2001), respecto de los supuestos de traditio brevi manu (el comprador ya tenía la posesión por algún título) y constitutum possesorium (el vendedor se reserva la posesión por algún título).

Lo que no cabe es dar valor traditorio equivalente a la escritura pública a un documento privado de venta. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2002 (Rec. 275/1997) y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2005 (Rec. 4144/1998), entre otras. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2008 (Rec. 216/2001), en una escritura de elevación a público de documento privado de venta la traditio ficta no se produce hasta la fecha de la escritura (cuestión que era determinante al efecto del ejercicio de una tercería de dominio por el comprador, pues se requiere para ella que el dominio se haya adquirido con anterioridad al embargo -artículo 595.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); En la sentencia se hace referencia, además, a que el documento privado carecía de fecha fehaciente conforme al artículo 1227 del Código Civil, aunque la doctrina debería ser la misma con independencia de esta circunstancia, pues la fehaciencia de la fecha del documento privado no le conferiría valor de traditio instrumental (siempre salvo el caso de que se acreditase la tradición real). Así, Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2003 (Rec. 13/1998), que después de hacer referencia a la posible fecha fehaciente del documento privado ex artículo 1227 del Código Civil, afirma: "En cuanto a la traditio, al no ser aplicable a los documentos privados el párrafo 2º del artículo 1462 del Código Civil, será necesario de cosa probada la entrega de la cosa vendida, de acuerdo con el párrafo 1º de este artículo".

Es cierto que, en ocasiones, se ha dado relevancia por la jurisprudencia a las manifestaciones recogidas en un documento privado sobre traspaso real de la posesión al comprador, normalmente en combinación con otros actos, pero, en todo caso, como acreditativas de la tradición real y no por que el propio documento privado tenga el valor de tradición instrumental. Lo contrario supondría dar un valor traditorio general al simple acuerdo de tradición de la propiedad, lo que no se admite ni siquiera en materia de muebles, aunque sí se haya admitido, según lo dicho en ciertos supuestos. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1999 (Rec. 1063/1995) admite la transmisión del dominio resultante de la venta en documento privado de en un caso de constitutum possesorium (el vendedor se reservaba el usufructo del inmueble vendido). Según la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2003 (Rec. 1781/1997), si a la venta en documento privado se une "cualquier acto simbólico que suponga la investidura dominical, como es la entrega de las llaves de la referida vivienda, entonces sí que surge con todas sus consecuencias título de dominio suficiente".