La Resolución DGSJFP de 6 de mayo de 2026: inscripción de la elevación a público de un acuerdo sobre adquisición de finca alcanzado en un medio adecuado de solución de controversias (MASC). La inscripción de una escritura de reconocimiento de dominio basada en la usucapión.

 

El Notario. Pieter Brueghel el Joven, c. 1618.

En estos tiempos en que el blog ya no es para mí una prioridad, y ni siquiera mi pasatiempo favorito, habiendo sido sustituido en esta función con ganancia por la siesta y el paseo, no considero del todo malo encontrarme con situaciones que me saquen de la habitual atonía, y la resolución de la que hoy trato es un ejemplo de ello.

Una advertencia pertinente es que voy a ocuparme de materias que, siendo propias de la actividad notarial, me son en gran medida ajenas, pues tienen un carácter predominantemente procesal. Pero no se trata aquí de analizar en general los MASCS, que para eso ya están los especialistas, sino solo de comentar una concreta resolución de nuestro Centro Directivo.

También debo admitir que, viviendo yo en la creencia y casi en la esperanza de que nunca me veré implicado en un procedimiento de conciliación notarial, en los últimos meses la Dirección General ha dictado tres resoluciones relacionadas con los MASCS, nada menos. Eso me obliga a revaluar en alguna medida su importancia en nuestro ámbito, aunque me sigo temiendo que el verdadero elefante en la habitación sea la conciliación registral y no la notarial.

Aparte de la que trataré después en más detalle, son también reseñables las dos siguientes recientes resoluciones de la Dirección General:

- La Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2026 confirma la falta de competencia del registrador para tramitar un expediente de conciliación relativo a un título de compraventa inscrito, en que se alegaba por el solicitante que la sociedad vendedora estaba afectada por una prohibición de disponer no inscrita, aparte de estar un socio en situación de concurso (todo ello, prohibición de disponer y concurso tramitado ante Tribunales rusos), argumentando con base en el artículo 139 de la LJV, que excluye de la conciliación ante el LAJ los juicios en que estén interesados los menores y las personas con capacidad modificada judicialmente para la libre administración de sus bienes (personas con discapacidad con medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica, en su actual redacción), y en la exclusión de las materias concursales del ámbito de la conciliación (artículo 3.2 LO 1/2025 y 103 bis Ley Hipotecaria). 

Esta resolución, aunque no genera en mí indignación alguna, sino más bien la natural satisfacción de mantener al paquidermo a raya, a fuer de sincero no la entiendo del todo bien, pues no me parece que la existencia de una prohibición de disponer judicial sobre una sociedad mercantil, dictada por un Tribunal ruso y no inscrita, sea equiparable a una discapacidad, y tampoco el que un socio de la sociedad vendedora resulte estar declarado en concurso por un Tribunal ruso convierta por sí mismo el asunto en "materia concursal".

El caso de esta resolución me suscita una duda diversa y quizás no de menor entidad, en la que la Dirección General no entra, por no haber sido planteada, y es el que en un procedimiento de conciliación registral pueda discutirse la validez de un título ya inscrito, quizás incluso por el propio registrador que dirige el procedimiento, y considerarse ineficaz o inválido un asiento que está bajo la salvaguardia de los Tribunales.

- La Resolución DGSJFP de 11 de mayo de 2026 confirma la denegación de una solicitud de expediente de conciliación registral presentada contra un Ayuntamiento, con base en el artículo 3.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, según el cual: «Quedan excluidos, en todo caso, de lo dispuesto en este título las materias laboral, penal y concursal, así como los asuntos de cualquier naturaleza, con independencia del orden jurisdiccional ante el que deban ventilarse, en los que una de las partes sea una entidad perteneciente al sector público».

Más allá de la concreta solución, el Centro Directivo hace aquí diversas consideraciones sobre la naturaleza del procedimiento de conciliación y el ámbito de la conciliación registral, en una doctrina que ya había expresado en resoluciones anteriores a la Ley Orgánica 1/2025 y que ahora ratifica. Así:

- Partiendo de que la regulación de la conciliación registral es claramente insuficiente (lo mismo cabría decir de la notarial), asume que debe integrarse con lo que la Ley de Jurisdicción Voluntaria prevé para la conciliación ante el Letrado de la Administración de Justicia. Así, conforme al artículo 139 de la Ley 15/2015, declara: "se puede afirmar que todo intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, debiendo inadmitirse de plano la petición cuando suponga la utilización de este expediente para otras finalidades distintas y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal".

Se aclara a continuación que: "En el caso de la conciliación notarial y registral, su finalidad puede ser, además de evitar comenzar un pleito, poner fin a uno que se haya comenzado, ya que en el artículo 81 de la Ley del Notariado y en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria se refieren a la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial y no sólo a «evitar un pleito» como hace el artículo 139 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria".

En todo esto resuena la necesidad de no utilizar la conciliación registral cuando no exista un real conflicto entre las partes, y se busque solo un cauce formal alternativo a la escritura pública para el acceso al registro de la propiedad de actos y contratos.

- También se pronuncia la Dirección General sobre la naturaleza del acto de conciliación, optando por la que podemos llamar tesis contractualista, que ve en la conciliación no un acto procesal, sino un negocio jurídico entre particulares. Dice la resolución:

"Respecto a su naturaleza jurídica, la doctrina se ha dividido entre quienes estiman que la conciliación es un auténtico proceso, los que lo encuadran en el ámbito de la jurisdicción voluntaria, o los que consideran que se trata de un auténtico contrato. El Tribunal Supremo, en una Sentencia de su Sala Primera de 5 de noviembre de 1976 (confirmada por otra de esa misma Sala de 31 de octubre de 1989), ha declarado que la conciliación se muestra «más que como un verdadero acto procesal, como un negocio jurídico particular, semejante en todo a la transacción, cuya validez intrínseca deberá estar condicionada a la concurrencia de los requisitos exigidos para todo contrato o convenio en el artículo 1261 en relación con el artículo 1300 del Cc, pudiéndose en caso contrario impugnar dicha validez mediante el ejercicio de la acción de nulidad (…)». De hecho, la regulación establecida por la Ley 15/2015 parece que también se inclina por esta tesis contractualista. Así, por ejemplo, el artículo 147.1 afirma que «lo convenido tendrá el valor y la eficacia de un convenio», y el artículo 148.1 dispone: «Contra lo convenido en el acto de conciliación sólo podrá ejercitarse la acción de nulidad por las causas que invalidan los contratos»".

A mi entender, la afirmación de la naturaleza contractual de la conciliación no debe olvidar el papel básico que la actual legislación procesal da a estos MASCS tras la Ley Orgánica 1/2025, como requisito necesario de procedibilidad, lo que debe tenerse en cuenta a la hora de juzgar su eficacia y límites.

- Respecto del ámbito de la conciliación registral, la Dirección General hace diversas consideraciones, limitando dicho ámbito tanto en lo territorial como en lo objetivo, lo que la diferencia en gran medida de la conciliación notarial.

Se parte del nuevo artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, cuyo número 1 dispone:

"Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial. Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite".

En cuanto a la delimitación territorial dice la Dirección General: 

"En primer lugar, la referencia al Registro que sea de su competencia debe entenderse en el sentido de que deberá respetarse la competencia objetiva y territorial correspondiente al registrador ante el que se solicita la conciliación. Por tanto, ésta sólo podrá versar sobre controversias que guarden relación con la competencia funcional y territorial del registrador".

Por tanto, la conciliación registral ante el registrador de la propiedad solo podrá recaer sobre actos y contratos que tengan carácter inscribible y que se refieran a bienes inmuebles situados en el ámbito de competencia territorial del registrador ante el que se promueve la conciliación. Y la que se celebre ante el registrador mercantil solo podrá recaer sobre actos inscribibles en dicho registro, y con similar limitación territorial.

A continuación precisa más este ámbito competencial con la cita de dos normas, consideradas aplicables a la conciliación registral:

- El artículo 139.2 de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, sobre la conciliación ante el LAJ, según el cual, quedan excluidos de la misma: «1.º Los juicios en que estén interesados los menores y las personas con discapacidad con medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica. 2.º Los juicios en que estén interesados el Estado, las Comunidades Autónomas y las demás Administraciones públicas, Corporaciones o Instituciones de igual naturaleza. 3.º El proceso de reclamación de responsabilidad civil contra Jueces y Magistrados. 4.º En general, los que se promuevan sobre materias no susceptibles de transacción ni compromiso».

- Y el ya citado artículo 3.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia al señalar: «Quedan excluidos, en todo caso, de lo dispuesto en este título las materias laboral, penal y concursal, así como los asuntos de cualquier naturaleza, con independencia del orden jurisdiccional ante el que deban ventilarse, en los que una de las partes sea una entidad perteneciente al sector público».

Es esta última norma la que le lleva a confirmar la denegación de la solicitud de conciliación registral dirigida contra un Ayuntamiento, recordando por otra parte el ámbito del sector público, con cita del artículo 2 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público: 

«Artículo 2. Ámbito Subjetivo. 

1. La presente Ley se aplica al sector público que comprende: 

a) La Administración General del Estado. 

b) Las Administraciones de las Comunidades Autónomas. 

c) Las Entidades que integran la Administración Local. 

d) El sector público institucional. 

2. El sector público institucional se integra por: 

a) Cualesquiera organismos públicos y entidades de derecho público vinculados o dependientes de las Administraciones Públicas. 

b) Las entidades de derecho privado vinculadas o dependientes de las Administraciones Públicas que quedarán sujetas a lo dispuesto en las normas de esta Ley que específicamente se refieran a las mismas, en particular a los principios previstos en el artículo 3, y en todo caso, cuando ejerzan potestades administrativas. 

c) Las Universidades públicas que se regirán por su normativa específica y supletoriamente por las previsiones de la presente Ley. 

3. Tienen la consideración de Administraciones Públicas la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas, las Entidades que integran la Administración Local, así como los organismos públicos y entidades de derecho público previstos en la letra a) del apartado 2».

El ámbito de la exclusión va por tanto mucho más allá de las administraciones públicas territoriales, alcanzando a la administración institucional, e incluso a sociedades mercantiles de capital mayoritariamente público. 

Pero centrémonos ya en la resolución que ha motivado la presente entrada.

Se trata de la Resolución DGSJFP de 6 de mayo de 2026. 

En ella, el Centro Directivo confirma la calificación registral negativa de una escritura de elevación a público de un acuerdo alcanzado en un MASC (no se indica de qué tipo), por la que la entidad titular registral reconocía la propiedad de una finca registral a favor de los padres y de la propia recurrente, que alegaban haber adquirido la finca mediante un documento privado de compra otorgado a favor de aquellos por un anterior titular registral y por la usucapión de la misma. 

Lo primero a señalar es que, aunque no se nos indique si el acuerdo fue alcanzado en un MASC ante notario u otra autoridad pública o bien fue tramitado en forma privada, no cabría cuestionar la competencia notarial para la conciliación en una materia que afectaba a derechos reales. Y digo esto porque algún autor ha sostenido que la enumeración del artículo 81 de la Ley del Notariado, según la cual la conciliación notarial puede recaer sobre "cualquier controversia contractual, mercantil, sucesoria o familiar siempre que no recaiga sobre materia indisponible", excluye las controversias sobre derechos reales.

Aquí debe recordarse que el número 1 del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, introducido también por la Ley 15/2015, de jurisdicción voluntaria, después de atribuir a los registradores de la propiedad competencia para los expedientes de conciliación "sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia", dispone que: "… La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial".

La calificación registral negativa se basaba en que "la prescripción adquisitiva, como modo originario de adquisición del dominio, no puede acceder al Registro mediante escritura pública de reconocimiento, aun cuando intervenga el titular registral, siendo necesaria sentencia judicial firme dictada en procedimiento declarativo seguido contra dicho titular, y que la recurrente al invocar la adquisición derivada de causantes deberá acreditarlo con el correspondiente título sucesorio para poder apreciar la continuidad del plazo posesorio a efectos del artículo 1960 del Código Civil. Entiende el registrador que el título presentado consiste en un acuerdo de reconocimiento de posesión elevado a público en escritura pública en el marco de un mecanismo alternativo de solución de conflictos, sin que del documento presentado se aprecie conflicto alguno, sino un mero acuerdo privado de reconocimiento de derechos, que pretende su acceso al Registro sin la titulación material y formal exigida legalmente".

La recurrente alegaba, a mi entender no sin su parte de razón, que la legislación procesal le exigía acudir a un MASC antes de interponer demanda alguna, y que si en el curso de dicho MASC se alcanza la avenencia entre las partes, ello le impide presentar demanda sobre la misma materia, lo que le suponía una clara situación de indefensión, al menos registralmente hablando.

Así, según el artículo 13.1 de la L.O. 1/2025, "El acuerdo puede versar sobre una parte o sobre la totalidad de las materias sometidas a negociación. El acuerdo alcanzado será vinculante para las partes, que no podrán presentar demanda con igual objeto. Contra lo convenido en dicho acuerdo solo podrá ejercitarse la acción de nulidad por las causas que invalidan los contratos, sin perjuicio de la oposición que pueda plantearse, en su caso, en el proceso de ejecución".

La Dirección General, sin entrar realmente a valorar el argumento de la recurrente, confirma la calificación registral. Y lo cuestionable de la resolución es, según entiendo, más que la solución concreta a la que llega, alguno de los argumentos generales empleados, que conducirían a que el único remedio admisible en tales casos de usucapión fuera la sentencia judicial.

Dice la resolución:

"Este Centro Directivo ha tenido ocasión de declarar (vid. Resoluciones de 19 de julio de 2017, 19 de julio de 2018 y 21 de septiembre de 2021) que «dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales; pues, de los hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas previstas en el ordenamiento. Serán los Tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria). No en vano, es doctrina secular de este Centro Directivo que estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)». 

La Resolución de 5 de diciembre de 2014 contempló un caso en el que se presentaba una escritura pública para la inscripción de la adquisición de dominio por prescripción adquisitiva en la que comparece una persona que afirmaba reunir los requisitos legales exigidos para la usucapión extraordinaria y, tras aportar determinadas pruebas testificales y documentales, solicita la inscripción de una finca, inscrita a favor de determinada entidad y acta de reconocimiento de derecho otorgada por dicho titular registral, reconociendo el dominio del otorgante por prescripción adquisitiva basada en la posesión ininterrumpida y demás requisitos legales. Declaró esta Dirección General que «la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad no puede llevarse a cabo en base a un acta notarial pues sin perjuicio de su evidente valor como instrumento público (artículo 17 de la Ley del Notariado), e incluso en determinadas circunstancias para salvar errores producidos en los libros (vid. Resolución de 6 de noviembre de 1980, entre otras), no contiene la relación jurídico-inmobiliaria a que se refiere el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Fuera de los supuestos expresamente previstos por la Ley (el acta de notoriedad de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, ex artículo 200 de la Ley Hipotecaria), la constatación en instrumento público de manifestaciones o de hechos no puede servir de base a la inscripción del dominio o demás derechos reales. Es preciso por imperativo legal que se trate de escritura pública de la que resulte el título traslativo o declarativo del dominio o derecho real de que se trate (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, para que el instrumento público pueda alterar el contenido del Registro no sólo debe reunir los requisitos formales propios de las escrituras públicas exigidos por su Ley reguladora, cualquiera que sea la denominación que se le haya dado, sino esencialmente recoger los sustantivos exigidos por el ordenamiento para que se produzca la mutación jurídico real que se pretende inscribir (artículo 609 del Código Civil)». 

Así las cosas, conforme a lo dispuesto en los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, la rectificación del Registro requiere el consentimiento del titular registral y, en su defecto, sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra el titular del asiento que se pretende rectificar".

Después me ocuparé en detalle de las resoluciones que cita la Dirección General sobre reconocimiento de dominio y usucapión.

En cualquier caso, en adquisiciones por usucapión, esta doctrina de la Dirección General abocaría necesariamente a las partes al procedimiento judicial, al rechazar la inscripción de una elevación a público de un acuerdo alcanzado en un MASC, que cumple los requisitos formales de acceso al registro (lo que no creo que se pueda predicar, dicho sea de paso, de la certificación de conciliación registral, y tampoco de la transacción homologada judicialmente). Esto es situarse al margen, a mi entender, no solo de la letra, sino del espíritu de la Ley Orgánica 1/2025.

En el caso era precisamente el titular registral el que reconocía la adquisición por usucapión, y consentía por tanto la rectificación registral, lo que tampoco resulta suficiente para la Dirección General, al considerar que ese reconocimiento de dominio no estaba suficientemente causalizado. Dice la resolución:

"También es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad; y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. De dicho escrito se infiere con claridad que la parte recurrente sostiene que su título adquisitivo es el de usucapión".

Aunque el Centro Directivo formule inicialmente su doctrina en términos generales, en el fundamento de derecho quinto la resolución sí entra en el detalle de la escritura de elevación a público, para juzgar que los requisitos de acreditación de la usucapión no se cumplían en el caso.

Dice la resolución:

"En el supuesto que motiva el presente expediente, y sin necesidad de entrar a valorar otras cuestiones, se constata que el cumplimiento de los requisitos exigidos para la usucapión no ha quedado acreditado. 

De una parte, concurre en el medio adecuado de solución de controversias la titular registral, que es la mercantil «Costa Cayena, SL». Esta sociedad, según consta en la certificación del Registro Mercantil incorporada a la escritura inició sus actividades el día 21 de noviembre de 2017, por lo que difícilmente habrá podido tener conocimiento de unos hechos, la posesión por don F. G. I. I., doña M. P. G. F. y su hija, doña M. P. I. G., iniciados, según manifiestan en el mecanismo alternativo de solución de conflictos, en el mes de febrero de 1991. Al menos este conocimiento en estas circunstancias no ha quedado acreditado. 

La Sociedad «Costa Cayetana, SL», la actual titular registral, adquirió la finca mediante escritura autorizada el día 7 de marzo de 2018 por el notario de Elche, don Francisco José Tornel López, número 739 de protocolo, por adquisición a la mercantil «Mil Palmeras, SA», sin que se hiciera manifestación alguna respecto a la posesión de un tercero. Ciertamente, nuestra legislación hipotecaria permite la usucapión contra tabulas, pero ni en el mecanismo alternativo de solución de conflictos, ni en la escritura se contiene manifestación alguna suficientemente acreditada de que esa usucapión contra tabulas ha tenido lugar con el cumplimiento de los requisitos exigidos por dicho precepto. 

Se manifiesta que don F. G. I. I. y doña M. P. G. F. adquirieron la finca a «Mil Palmeras, SA», por un precio de 4.074.000 pesetas, y que desde el año 1991 han estado pagando los suministros y servicios, gastos de comunidad, contratación del seguro y los impuestos municipales. Igualmente hay que señalar que nada de lo anteriormente expresado se ha acreditado. 

Por último, en la certificación catastral descriptiva y gráfica de fecha 24 de octubre de 2025, incorporada a la escritura, consta, como titular catastral, la mercantil «Costa Cayena, SL». 

En consecuencia, puede afirmarse que no ha quedado acreditado el cumplimiento de los mínimos requisitos exigibles para que la usucapión haya tenido lugar".

Si atendemos al caso concreto, el dominio reconocido se había adquirido mediante un contrato privado de compraventa otorgado a favor de los padres de la recurrente y con toma de posesión del bien, pues la propia alegación de usucapión implica esa toma de posesión, lo que equivale a la tradición, esto es, existía título y modo, al menos a favor de los padres de la recurrente. Si se entiende que el reconocimiento de dominio no está causalizado en dicho supuesto, sinceramente no sé cuándo lo estará.

Lo que se aprecia aquí es una situación no excepcional, en donde el adquirente de un inmueble lo compra en documento privado y toma posesión del mismo, no llegándose a otorgar escritura pública que se inscriba por razones que pueden ser variadas. Con posterioridad el inmueble se transmite a un tercero, el actual titular registral, que es quien va a reconocer el dominio. Siendo una situación también relativamente frecuente que quien le vendió sea una sociedad ya desaparecida, a quien no se pueda traer a conciliación, ni siquiera llevar a juicio, al menos con facilidad. La propia Dirección General ha estimado casos similares como de especial dificultad para la reanudación del tracto por vías ordinarias, justificando en tal caso la tramitación de un expediente a tal fin, aun sin verdadera ruptura de la cadena de transmisiones.

Para la Dirección General este reconocimiento de dominio carece de valor por las siguientes circunstancias:

- Haberse iniciado la posesión antes de que el actual titular registral adquiriera el inmueble. Contra lo que afirma la Dirección General, no se ve el inconveniente en que quien adquiere un inmueble llegue al conocimiento de una situación de posesión anterior a su adquisición. En cuanto a la exigencia de que el hecho esté acreditado, niega valor de acreditación al propio reconocimiento, que sería en el ámbito procesal una confesión del principal afectado.

- Que al adquirir la actual titular registral del anterior titular registral no se hizo referencia a la posesión de un tercero. Esta situación tampoco parece tan excepcional. No es infrecuente que estas entidades, o al menos alguna de ellas, desconozcan la situación real posesoria de los bienes que adquieren, o aun conociéndola no la manifiesten en la escritura. De hecho, la actual legislación solo les obliga a manifestar si la vivienda está o no arrendada, y no les exige hacer manifestación alguna sobre la "posesión de hecho" de la finca.

- Que no se acreditó ni el pago del precio de la compraventa, ni de los suministros del inmueble por la persona que pretendía la inscripción. En cuanto al precio, su acreditación, teniendo en cuenta la antigüedad de la adquisición, sin duda presentaba dificultades. Y tampoco se trata de inscribir el contrato de compra, ni su elevación a público. En cuanto a los suministros, no niego que de pagarlos el comprador, eso hubiera sido un indicio a favor de su dominio, pero tampoco creo que de su no acreditación pueda extraerse una conclusión como la de que no existió usucapión a su favor.

- Que el inmueble seguía en catastro a nombre de la titular registral y reconocedora del dominio. Esta situación tampoco creo que suponga nada excepcional. Es posible que las propias circunstancias de la adquisición llevaran a que no se produjera en su día el alta catastral a nombre de los compradores. Y en cualquier caso, no resulta del catastro la existencia de un tercero distinto al reconocedor cuyo interés pueda ser perjudicado.

Todo ello combinado conduce a la Dirección General a rechazar la inscripción de la escritura de reconocimiento. Pero yo me pregunto, si la compra y la usucapión no existían, qué lleva al titular registral, una empresa mercantil, a reconocer el dominio de un tercero. Salvo hipótesis extrañas, que imaginen fraudes que no resultan de lo expuesto, si un titular registral reconoce no ser el dueño de un inmueble, solo lo hace porque sabe que su derecho no prevalecería ante una posible demanda del usucapiente, o al menos a mí no se me alcanza que sea de otra manera en el curso normal de las cosas. 

A mi entender, el planteamiento debería ser el inverso, y más con el actual espíritu desjudicializador de la vigente legislación. Solo ante un indicio claro de fraude, o al menos algún indicio de fraude, debería negarse efectos al reconocimiento de dominio en escritura, sobre todo al realizado por entidades mercantiles, que suelen carecer de ánimo de liberalidad.

La propia resolución alude, de forma genérica, al riesgo de eludir obligaciones fiscales o el control de los medios de pago, pero no señala en el caso indicio alguno de fraude, como podrían serlo un precio irrisorio o la relación personal o familiar entre las partes. 

Y respecto del fraude fiscal, las leyes fiscales se ocupan especialmente del reconocimiento de dominio para evitar precisamente fraudes. 

Así, el artículo 7.2.D del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD considera transmisión patrimonial sujeta: "Los reconocimientos de dominio en favor de persona determinada, con la misma salvedad hecha en el apartado anterior". Posiblemente hubiera sido esta la norma fiscal aplicable al caso, por estar exenta de IVA la segunda transmisión de una edificación terminada. Y si se considerara sujeta a IVA, su tributación dependería de que se entendiera tal reconocimiento como una entrega de bienes.

Curiosamente, si se siguiese el recomendado sistema de la sentencia judicial, la operación no devengaría derechos por el impuesto de transmisiones patrimoniales. La Consulta DGT V4053-15, de 16 de diciembre de 2015, así lo declara, afirmando: "La adquisición de unas fincas por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, por faltar uno de los elementos objetivos del presupuesto de hecho del hecho imponible, cual es la transmisión (no se produce la tradición a la que se refiere el Código Civil en su artículo 609) ... La adquisición de unas fincas por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme tampoco está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por faltar el elemento objetivo del presupuesto de hecho del hecho imponible (escritura, acta o testimonio notarial), al haberse declarado en sentencia judicial".

Debe admitirse, no obstante, una cuestión que también planteó la calificación registral y que la resolución no aborda por no haber sido recurrida, pero que podría ser la razón última de la calificación y que ya se planteaba en la resolución de la DGRN de 24 de abril de 2014, que después veremos. 

En el caso, la compra en documento privado se produjo a favor de los padres de quien pretendía ahora la inscripción, sin presentarse documentación sucesoria alguna de aquellos y con posible lesión de los derechos de terceros interesados (otros posibles causahabientes). Esta objeción sí creo que tiene peso, especialmente si aplicamos el principio de tracto sucesivo material que la Dirección General ha consagrado en otros ámbitos y que exige documentar en forma pública la cadena de transmisiones entre el titular registral y quien pretende la inscripción.

Incluso solo desde la perspectiva de la usucapión, la acreditación de tal condición de heredero de los poseedores iniciales es lo que justificaría la continuación en la posesión ex artículo 1960 del Código Civil.

El reconocimiento de dominio basado en una usucapión.

Cita la Dirección General como apoyo de su doctrina contraria a la inscripción de reconocimientos de dominio basados en usucapión diversas resoluciones y merece la pena analizarlas, para ver si efectivamente apoyan esta posición.

- La Resolución DGRN de 5 de diciembre de 2014. 

El caso de esta resolución era el de una "escritura" notarial otorgada unilateralmente por quien alegaba haber adquirido el dominio por usucapión, sin intervención alguna del titular registral, que era por cierto un organismo público (la Diputación Provincial de Cádiz), y en la que el otorgante declaraba haber adquirido por usucapión una finca, compareciendo dos testigos que confirmaban dicha declaración, y se incorporaba determinada documentación acreditativa de la propiedad. 

La Dirección General considera que el documento es en realidad un acta de manifestaciones, aunque se la denominara escritura, y como tal insuficiente para la inscripción de la mutación jurídico real pretendida, declarando:

"Es evidente a la luz de dichas consideraciones que el instrumento sobre el que recae la calificación pese a denominarse escritura pública no es sino un acta de manifestaciones y de referencia en la que se recogen una serie de declaraciones de terceros y del propio requirente así como determinados documentos relativos a certificados de empadronamiento, justificantes de pago de luz y agua, certificado del acta de junta de la comunidad de propietarios del inmueble donde está sita la finca y recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (si bien en la documentación aportada y que consta en el expediente la protocolización de dichos documentos consta a continuación de acta de fecha 19 de diciembre de 2011 y no del documento presentado y sobre el que recae la calificación). Es cierto que el notario autorizante da al documento la apariencia formal de una escritura pública haciendo constar en su autorización la dación de fe de conocimiento y de capacidad pero ello no alcanza a desvirtuar la verdadera naturaleza de dicho instrumento, que debe calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da (Resolución de 19 de octubre de 2011). La rectificación del contenido del Registro de la Propiedad no puede llevarse a cabo en base a un acta notarial ...".

El titular registral no comparecía en la escritura/acta, pero se alegaba que había otorgado previamente una "acta notarial de reconocimiento de dominio" a favor del otorgante de la escritura, acta que había sido objeto de una previa calificación desfavorable, la cual, recurrida, fue confirmada por la Dirección General (Resolución de 24 de abril de 2014, que después veremos).

No obstante, el fundamento de derecho V de la Resolución de 5 de diciembre de 2014 apunta como solución posible un acuerdo transaccional entre las partes, afirmando:

"De las anteriores consideraciones no resulta la imposibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). Y esto es lo que ocurrió en el supuesto de hecho que dio origen a la presente. Del documento complementario que acompaña al título presentado resulta que el Pleno de la Diputación de Cádiz ante la pretensión de don J. L. M. L. y en ejercicio de las facultades que derivan del artículo 164 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, acordó transigir con él para evitar la reclamación civil otorgando a su favor el título de adquisición de la finca que originariamente constaba a nombre de otra persona. 

Lo que ha ocurrido es que no se ha llevado a cabo el contrato transaccional derivado de dicha decisión que como tal y de acuerdo con los requisitos legales sería susceptible de transmitir el dominio sino que se ha optado por una vía que, como resulta de las consideraciones anteriores, no es viable jurídicamente sin que tampoco proceda ahora prejuzgar cuáles deban ser los requisitos de dicho instrumento".

En el caso de la Resolución DGSJFP de 6 de mayo de 2026 sí se llegó a un acuerdo transaccional, pues esta naturaleza tiene la avenencia en un MASC, elevado a escritura pública, lo que tampoco se consideró suficiente con los argumentos señalados.

La resolución aludida por la de 5 de diciembre de 2014 es la Resolución DGRN de 24 de abril de 2014. 

En ella se presenta a inscripción una escritura pública (y no un acta) de reconocimiento de dominio otorgada por la Diputación Provincial de Cádiz, con base en la usucapión. La calificación registral invocó como defecto la falta de plazo para la prescripción adquisitiva entre el fallecimiento de la persona a la que había sido adjudicada la vivienda por la Corporación (1983) y la fecha de otorgamiento de la escritura de reconocimiento (2011).

Pero si atendemos a los fundamentos de derecho de esta resolución, el motivo de fondo no fue rechazar la posibilidad de que una escritura de reconocimiento de dominio basada en la usucapión pudiera acceder al registro, sino que en dicha escritura se expresaba que la vivienda había sido adjudicada por la Corporación a la madrastra (la viuda del padre) de la persona a cuyo favor se reconocía la usucapión, sin resultar acreditado el cauce sucesorio, lo que lleva a la Dirección General a valorar la posibilidad de que existan terceros interesados que puedan verse perjudicados (los herederos de la adjudicataria inicial). 

Por tanto, la verdadera falta de causa en el reconocimiento de dominio no consistía en que la adquisición fuera por usucapión, sino en no precisar la cadena de transmisiones entre la adjudicataria inicial de la vivienda y quien solicitaba la inscripción. 

Pero al mismo tiempo señaló entonces la Dirección General: 

"sin prejuzgar que la prescripción pueda ser acreditada, en forma no contenciosa en escritura pública notarial, siempre que ésta cumpla los requisitos materiales e instrumentales, indicados y exigidos en la legislación civil, hipotecaria y notarial (artículos 1940 y siguientes del Código Civil, 36 de la Ley Hipotecaria y 17 de la Ley del Notariado) debe exigirse, al menos, pues no han sido observados otros defectos, una nueva manifestación y consentimiento en escritura pública relativa al cumplimiento del transcurso del plazo de los treinta años requeridos para acreditar la prescripción extraordinaria.

En caso de no se acredite la posesión cualificada por el usucapiente exigida por el artículo 1959 del Código Civil, éste deberá acudir a la vía judicial a fin de obtener resolución firme que permita la inscripción".

- La Resolución DGRN de 19 de julio de 2017. 

En esta resolución se trata de una escritura de herencia testada cuya inscripción se deniega en cuanto a la mitad indivisa de una de las fincas por estar inscrita a nombre de persona distinta de la causante. En el recurso la recurrente expone una serie de transmisiones, algunas no documentadas, y su posesión pacífica, pública e ininterrumpida durante más de treinta años. La resolución confirma la calificación negativa con base en el principio de tracto sucesivo, decisión que parecía obvia, teniendo en cuenta las circunstancias. Aquí no existía ni reconocimiento de dominio por el titular registral, ni se había tramitado expediente alguno para reanudar el tracto sucesivo.

Pero hace la resolución diversas consideraciones, ante la alegación de la adquisición por prescripción, entre ellas una referencia a su anterior resolución, afirmando:

"Si bien en la Resolución de 5 de diciembre de 2014 a propósito de una escritura pública para la inscripción de la adquisición de dominio por usucapión acompañada determinadas pruebas testificales y documentales, y un acta de reconocimiento de derecho admitió la posibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). 

Mas con la premisa reiterada por este Centro Directivo (por todas, Resolución de 26 de abril de 2006), que dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales. Dicha doctrina ha sido elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva pero su fundamento, los limitados medios con los que cuenta el registrador para realizar su labor, son igualmente aplicables al supuesto de la adquisitiva pues de los hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas previstas en el ordenamiento. 

Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título (consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo, aunando los requisitos legales para producir la transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial como consecuencia de la usucapión exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. Resolución de 25 de abril de 1989). 

No se trata de poner en duda la existencia de los hechos puestos de manifiesto ante el notario autorizante sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio unilateral de quien pretende la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2013). Serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención -o al menos citación por la autoridad judicial- de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria)".

Podría parecer que se está enunciando aquí una doctrina más estricta que la recogida en la previa Resolución DGRN de 5 de diciembre de 2014. Pero no debe olvidarse que, en el caso, no se estaba ante una escritura de reconocimiento de dominio del titular registral basada en la usucapión, sino ante una serie de manifestaciones realizadas exclusivamente por quien pretendía la inscripción sin existir tracto a su favor documentado en forma pública.

- La Resolución DGRN de 19 de julio de 2018.

Esta resolución resuelve sobre un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por el que se pretendía la rectificación de la cabida de un inmueble inscrito, el cual se califica negativamente por considerarse que la superficie que se pretendía añadir a la finca se hallaba inmatriculada a favor de otra persona. Ante ello, el recurrente invoca como uno de sus argumentos el haber adquirido la finca por usucapión. Sin entrar en el fondo del asunto, se aprecia claramente que no estamos ante un caso de reconocimiento de dominio con base en una usucapión.

- La Resolución DGSJFP de 21 de septiembre de 2021.

En el caso de esta resolución se pretendía la inmatriculación de una escritura de herencia por la vía del doble título (artículo 205 de la Ley Hipotecaria), no existiendo título de adquisición alguno a favor del causante, alegando la recurrente haber adquirido su causante la finca por usucapión. Se confirma la calificación negativa, argumentando que: "es evidente que la mera manifestación de que el causante y transmitente adquirió la finca por usucapión no cumple el requisito de que el transmitente, en este caso el causante de la herencia «acredite haber adquirido la propiedad (…) también mediante título público». Como tampoco lo cumple la simple remisión a datos y antecedentes catastrales. Cuestión distinta sería, por ejemplo, que esa supuesta adquisición previa por usucapión, en lugar de ser una mera manifestación del interesado y favorecido por ella, constara acreditada y declarada en sentencia judicial, la cual sí que sería un título público previo a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria".

Por tanto, estas resoluciones, o bien no trataron de escrituras de reconocimiento de dominio con base en la usucapión, o si lo hicieron, como el caso de la de 24 de abril de 2014 y la de 5 de diciembre de 2014, no rechazaron de modo general su inscripción, sino que lo hicieron atendiendo a las circunstancias del caso concreto.

El artículo 1 del Real Decreto Ley 26/2026, de 29 de septiembre (Decreto Mari Carmen).

 

El Real Decreto Ley 26/2026, de 29 de septiembre, que nuestra prensa ha bautizado como Decreto Mari Carmen, tiene una incidencia clara en la actividad notarial.

Por ello, he considerado mi deber leerlo, y eso consciente de que su futuro deambular legislativo es de resultado incierto. Pero yo de cosas políticas entiendo poco y en todo caso nada lo que en el futuro suceda excluye el que desde el próximo uno de octubre sea una norma vigente y como tal aplicable.

Y de esta primera y provisional lectura lo que me han surgido es un montón de dudas, supongo que todas superables con un entendimiento más preclaro que el mío. Con todo, creo que me será de utilidad recogerlas de modo más o menos sistemático en esta entrada.

Una vía posible para resolver las dudas sobre cualquier norma es la lectura de su exposición de motivos. Lo que sucede es que solo he podido llegar en tal empeño hasta donde se dice que pretende corregir por vía de urgencia una legislación machista y retrógrada y, por si esto fuera poco delito, de filiación dictatorial.

Porque digo yo que será precisamente por mérito de esa legislación dictatorial, parcialmente maquillada décadas ha por un gobierno socialista, si la memoria no me falla, que Mari Carmen, a quien deseo los mayores parabienes, y sus padres antes de ella, van a conseguir permanecer vitaliciamente en una vivienda al parecer bien situada y con una renta que para sí quisieran nuestros jóvenes y menos jóvenes (conviniendo en que el susto no se lo quita nadie).

Pero dejemos ya la literatura y entremos en harina.

Para el mejor seguimiento de la entrada voy a transcribir el artículo 1 de dicho Real Decreto Ley:

Artículo 1. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.

1. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2028 toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. La limitación afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra.

2. La limitación del apartado anterior no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca con las siguientes finalidades:

a) Para su destino a vivienda habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años.

b) Para su destino a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria.

c) Para su destino a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social.

d) Para su destino a la protección de las víctimas de violencia de género tanto de atención como residencial y en cualquiera de sus modalidades.

e) Tampoco será de aplicación cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda. Esta condición se entenderá cumplida por los entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible.

3. La previsión de los apartados 1 y 2 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ese caso, la inscripción se realizará respecto del contenido de la escritura pública protocolizada ante la notaría correspondiente en fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, sin que, una vez haya entrado en vigor la presente ley, pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda.

4. Asimismo, lo previsto en los apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria".

El apartado 1 del artículo delimita su ámbito subjetivo y objetivo.

En lo subjetivo, será de aplicación a la adquisición de viviendas por "toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles".

Esto incluirá a todas las personas jurídicas con dicho objeto social. 

Claramente su ámbito principal serán las sociedades mercantiles, especialmente las anónimas y de responsabilidad limitada, aunque pueden también existir sociedades civiles con dicho objeto. Igualmente podrán existir sociedades cooperativas de objeto inmobiliario.

La referencia a objeto social alude en primer término al estatutario. Bastará que entre las actividades que se incluya en el objeto social estatutario esté "la adquisición de inmuebles". Parece que el mismo tratamiento habrá que dar a las actividades inmobiliarias en general o de promoción inmobiliaria, aunque no utilicen exactamente esa expresión de adquisición de inmuebles.

Si se trata de un objeto multicomprensivo, parece indiferente que la actividad principal o real de la sociedad no sea la inmobiliaria. Si consta en el objeto social incluido en los estatutos la adquisición de inmuebles o la actividad inmobiliaria en general, se cumplirá el presupuesto de la norma.

Por ello su aplicación puede alcanzar a operaciones que no formen parte del tráfico ordinario o habitual de la sociedad adquirente.

El caso de los bancos y otras entidades de crédito es particular. Aunque realizan operaciones inmobiliarias y con cierta habitualidad, aun no siendo estas su tráfico principal u ordinario, sus normas reguladoras les imponen un objeto social exclusivo. Así, el Real Decreto 84/2015 exige, como requisito para ejercer la actividad, limitar estatutariamente el objeto social a las actividades propias de una entidad de crédito. La misma regla se aplica a los establecimientos financieros de crédito: deben limitar su objeto social a las actividades propias de un establecimiento financiero de crédito, salvo las entidades híbridas previstas en la Ley 5/2015. Y las actividades propias de una entidad de crédito, las que enumera la Ley 10/2014, no incluyen la adquisición de inmuebles.

Con todo, para estar seguros deberíamos consultar los estatutos de la entidad. Además, pueden tener sociedades filiales que sí desarrollen la actividad inmobiliaria.

Junto al objeto social estatutario puede existir un objeto social de hecho, la actividad a la que realmente se dedica la entidad, aun sin mencionarla los estatutos. Esto puede resultar de las propias circunstancias de la operación. Piénsese en una sociedad que, sin tener entre sus actividades en el objeto la inmobiliaria, realice una operación de compra múltiple de viviendas (la Ley 12/2023, cuyos umbrales mantiene este Real Decreto-ley, considera gran tenedor al titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial). La situación será excepcional, por diversos motivos, aunque no imposible.

Más relevancia puede tener el objeto social de hecho o la actividad real de la sociedad en el supuesto de entidades sin personalidad jurídica. Pero antes debemos definir qué es una entidad sin personalidad jurídica que tenga por objeto la adquisición de inmuebles en este ámbito.

Un primer concepto posible lo podríamos extraer de la normativa fiscal. Así, el artículo 35.4 de la LGT nos dice: "Tendrán la consideración de obligados tributarios, en las leyes en que así se establezca, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición".

Pero hay que aclarar que el hecho de que sea una comunidad hereditaria o una comunidad de bienes la que adquiera no determina por sí solo que sea de aplicación la norma. Debe entenderse que dichas comunidades serán sujetos de la norma cuando tengan por objeto, de modo exclusivo o no, la actividad inmobiliaria. Y dicho objeto será casi necesariamente el real, porque una herencia yacente o una comunidad hereditaria no suelen contar con estatutos.

Esto podría comprender las comunidades de bienes para construir, aunque siempre que lo adquirido sea una vivienda en las condiciones de la norma. Si se adquiere una vivienda, con la finalidad de derribarla o rehabilitarla, para después construir sobre el solar en comunidad, a mi entender, la norma no será aplicable por no reunir el presupuesto objetivo.

Tampoco parece condicionar la aplicación de la norma el que esa entidad tenga asignado un N.I.F, aunque si lo tiene puede ser un indicio relevante.

Como se ve el ámbito subjetivo de aplicación de la norma va mucho más allá de los famosos fondos buitre. Los fondos de inversión inmobiliaria, entidades sin personalidad jurídica, con actividad social inmobiliaria, son sin duda sujetos de la norma, pero no sus únicos sujetos.

Si se tratara de un fondo de inversión no inmobiliario, la cuestión es más dudosa, y dependerá de que en sus normas reguladoras se contemple la inversión en inmuebles como operaciones propias del mismo.

También debe ponerse de relieve que es indiferente la persona del vendedor o transmitente. Puede ser un particular o empresario, sea societario o no.

Respecto del título adquisitivo que determina la aplicación de la norma, este apartado primero se refiere a "la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado".

Empecemos por el título gratuito. Se tratará básicamente de una donación a una de estas entidades, aunque no hay que descartar de modo absoluto la adquisición mortis causa.

Por definición en la donación no hay precio, así que siempre será su "precio" inferior al 70 por ciento del valor de tasación del bien, con lo que parece que siempre será de aplicación la norma en este supuesto.

Esto nos lleva a una conclusión francamente contra intuitiva, el que se acaban de prohibir temporalmente las donaciones o herencias a favor de sociedades inmobiliarias, lo que es una derogación tácita parcial del Código Civil. Seguramente la importancia cuantitativa de esta prohibición no será grande, pero como chiste jurídico no es menor.

No obstante, si fuera una donación con cargas u onerosa, podría considerarse que deben valorarse las cargas y que solo sería de aplicación cuando el valor de estas no alcance el 70 por ciento del valor de tasación del bien.

Respecto de la transmisión a título oneroso, la referencia al "precio" podría llevarnos a pensar que solo se comprenden las transmisiones mediante compraventa.

Sin embargo, si se han incluido las donaciones o transmisiones a título gratuito, no parece que la intención del legislador sea limitar las transmisiones onerosas a las compraventas.

Se incluirían así otras transmisiones a título oneroso, como las permutas.

En el caso de la permuta, el "precio" será valor del bien que se entrega por el adquirente en permuta y no el del bien que se adquiere. Por ello, lo que habrá que justificar es que el bien que el adquirente entrega en permuta no es de valor inferior al setenta por ciento del valor de tasación del bien que se adquiere. Ello exigirá determinar el valor de tasación de ambos bienes (con los posibles sustos fiscales).

También es probable que se aplique a las aportaciones al capital de la sociedad, así como las aportaciones no con cargo al capital, sino para compensar pérdidas.

Esto nos llevará a que siempre que se aporte a una sociedad un bien, con independencia de la clase de sociedad de que se trate, deberá justificarse que "el precio" es superior al 70% del valor de tasación. Pero debe determinarse qué se entiende entonces por precio.

En el caso de aportaciones al capital, a mi entender, el precio será el valor de las acciones o participaciones que el aportante reciba, valoradas en su valor real, que es distinto del nominal. Si la aportación es con prima, deberá valorarse tanto el valor nominal de la acción o participación como la prima de emisión. Ello exigirá valorar tanto el bien aportado como las acciones o participaciones entregadas en contraprestación. Aunque si el valor nominal de estas supera el setenta por ciento del valor del bien aportado, habrá que entender que se cumple con la finalidad de la norma, porque no cabe emitir acciones o participaciones por debajo de su valor nominal.

Cuando no se trate de aportaciones al capital, sino de aportación para cubrir pérdidas, la fijación del valor es sin duda más difícil.

Dicha aportación no tiene ánimo de liberalidad ni es asimilable a una donación, por lo que debe considerarse onerosa. Siendo así, hay que identificar qué recibe el aportante. No recibe acciones ni participaciones nuevas, pero sí el incremento de valor de las que ya tiene. Ese incremento equivale, en esencia, a su porcentaje de participación aplicado al valor del bien aportado. De ahí sale un criterio aplicable:

- Socio único, o todos los socios aportando en proporción a su participación: cada aportante recibe indirectamente el valor íntegro de lo que aporta. La contraprestación equivale al 100 % y la limitación no se aplica.

- Socio que aporta sin que los demás lo hagan: solo recibe su porcentaje. Si tiene el 80 %, la contraprestación supera el 70 % y no hay limitación. Si tiene el 40 %, la contraprestación queda por debajo y la limitación se aplica. Tiene sentido: el resto del valor pasa a los demás socios, y ahí sí hay algo parecido a una liberalidad, aunque indirecta.

Debe decirse que este criterio es una interpretación basada en normas contables, pero no es para nada seguro que se traslade al ámbito civil.

Esto demuestra las dificultades que tiene la aplicación de la norma cuando no hay un precio. El atender al valor de la contraprestación y no del bien adquirido es lo coherente con la finalidad de la norma, que es evitar la "especulación", esto es, adquirir por debajo del precio de mercado para lucrarse injustificadamente con su futura venta o alquiler.

Otra cuestión a determinar, y que la ley no precisa, es cómo se fija el valor de tasación.

La referencia al valor de tasación de mercado parece implicar que exista una tasación, pero no se aclara si esta tasación debe realizarla necesariamente una entidad tasadora homologada o sería posible una tasación por técnico competente, aunque no fuera una sociedad de tasación. La duda no es menor, sobre todo teniendo en cuenta que la mayoría de las sociedades inmobiliarias cuentan con técnicos con competencia profesional para tasar inmuebles, en muchas ocasiones incluso en nómina.

En cuanto a los criterios de valoración a seguir, la expresión valor de tasación de mercado hace dudar de si serán de aplicación los criterios legales de las tasaciones hipotecarias o el criterio general de valor de mercado.

Planteémonos un caso como el que ha llevado a la publicación de esta norma, una vivienda sujeta a un alquiler de renta antigua y por un plazo que se ha demostrado incierto. Las normas de tasación hipotecaria contemplan la existencia de un arrendamiento como determinante del menor valor del bien. Pero también sucede eso con las normas generales de mercado. Solo una interpretación que valorase la vivienda como libre parecería ajustarse a la declarada finalidad legal, evitar la llamada especulación con viviendas arrendadas. Pero, intenciones aparte, es muy dudoso que eso sea lo que dice la norma.

También puede ser dudoso si una valoración fiscal, o el mismo valor de referencia, puede considerarse valor de tasación a estos efectos, lo que no descarto de modo claro, pues el valor de referencia debe expresar el de mercado y tiene un carácter oficial.

Por último llegamos al objeto de la adquisición, uno de los aspectos que más dudas me genera.

El apartado 1 lo define como "una vivienda", precisando a continuación que "La limitación afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra".

Quedan por tanto excluidos todos los inmuebles que no tengan por uso el de vivienda. Así, locales comerciales, naves industriales, solares o terrenos, aunque sea para la futura construcción de viviendas, plazas de garaje, trasteros, etcétera.

Algún caso puede resultar dudoso. Particularmente, la adquisición de edificios enteros, dentro de los que existan viviendas. La norma se refiere siempre como objeto de la adquisición a la vivienda como un objeto individualizado. Si se adquiriera un edificio dentro del que existen viviendas, individualizadas mediante la correspondiente división horizontal, ninguna duda plantearía la aplicación de la norma, aunque limitada a las viviendas, lo que exigiría distribuir el precio. Pero si se compra el edificio completo y sin individualizar las viviendas mediante la correspondiente división horizontal, la cuestión no me parece tan clara.

Si lo que sucede es que la vivienda tiene anejos, como plazas de garaje o trasteros, una primera posición llevaría a considerar necesario individualizar el precio de la vivienda y el de la plaza y trastero, para determinar si se supera el 70%. Sin embargo, entiendo que cabe una valoración conjunta de la vivienda y sus anejos para determinar el valor de tasación de la vivienda adquirida.

En cuanto al estado de la vivienda se exige que esta esté "en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra".

Estar en "estado de uso" implica, a mi entender, que cumplan materialmente los requisitos para ser usada como vivienda, al margen de que haya obtenido certificado de fin de obra, licencia de primera ocupación (o declaración equivalente) o cédula de habitabilidad, y al margen de que conste o no en el registro de la propiedad su terminación.

Por ello, el que la vivienda pertenezca a un edificio que conste registralmente en construcción no excluye por sí mismo la aplicación de la norma. Parece que se exigirá al menos la manifestación de las partes de que la vivienda transmitida no está en condiciones de uso.

Las exigencias de tener certificado de obra y cumplir los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad están referidas al segundo supuesto, viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial. Pero si el primer requisito es estar en situación de uso parecen redundanten estas exigencias formales en caso de edificios construidos en suelo de calificación residencial. Parece que siempre que se cuente con certificado de fin de obra y cédula de habitabilidad o documento administrativo equivalente será de aplicación la norma porque se presumirá que está en estado de uso la vivienda.

Vamos ahora con el apartado 2 de la norma, que recoge las excepciones a su aplicación.

Una cuestión general es cómo justificar que la adquisición por debajo del setenta por ciento del valor de tasación entra en alguna de las excepciones legales. Siendo circunstancias de cumplimiento futuro, entiendo que será suficiente la manifestación de las partes en la escritura.

También es cuestionable el tratamiento registral de estas excepciones. Una posición previsible, aunque dudo si justificable, es que se entiendan limitaciones a la propiedad con alcance real o estatutario, y que como tal deben reflejarse en el registro de la propiedad y pueden condicionar el futuro destino del bien. Esta interpretación que preveo como probable, si la norma llega a consumarse, puede o no ser confirmada por nuestro Centro Directivo (conservar algo de ingenuidad siempre rejuvenece).

En cuanto a las concretas excepciones, cabe comentar lo siguiente:

- Su destino a vivienda habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años.

Obsérvese que la norma no exige que el destino sea en régimen de arrendamiento. Así que entraría dentro de la excepción, a mi entender, que la vivienda adquirida por debajo del setenta por ciento del valor de tasación se destinase a la futura venta, siempre que esta fuera a un precio "asequible o social".

Si se hace constar esta excepción, dado que tiene un límite temporal, habrá que concluir que, pasados los cinco años, desaparece toda limitación.

La cuestión es determinar qué es un precio "asequible o social".

El artículo 14 de este Real Decreto Ley 26/2026 define el concepto de vivienda asequible del siguiente modo:

"Tendrá consideración de vivienda asequible aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados al mismo, no supere el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique el inmueble. Los gastos asociados a los anejos no podrán suponer un incremento del precio de alquiler respecto al determinado para la vivienda de acuerdo con este artículo".

La norma, aunque dé un concepto unitario para precio de venta y para renta, está claramente pensando en el supuesto del alquiler, siendo de difícil aplicación al caso de venta.

b) Para su destino a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria.

c) Para su destino a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social.

Confieso que ignoraba lo que es una entidad del tercer sector de acción social. La IA me informa de que están definidas en la Ley 43/2015, de 9 de octubre, del Tercer Sector de Acción Social.

d) Para su destino a la protección de las víctimas de violencia de género tanto de atención como residencial y en cualquiera de sus modalidades.

Obsérvese que en estos tres casos no se menciona el límite temporal de los cinco años, con lo que parece que los destinos indicados deben ser para siempre, lo que algunos, incurriendo en pecado de liberalismo, pueden considerar excesivo.

A mi entender, nada impide que en la escritura se aleguen varias de estas finalidades, eligiéndose en el futuro cuál se cumple.

e) Tampoco será de aplicación cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda. Esta condición se entenderá cumplida por los entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible.

Este Código de Buenas Prácticas que se nos anuncia es algo distinto del Código de Buenas Prácticas bancarias.

Lo más interesante es la exclusión general de "entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible".

A mi entender, la referencia a la finalidad de promoción de vivienda social y asequible se predica de los organismos públicos y empresas y sociedades mercantiles pertenecientes al sector público. Los entes públicos territoriales no tienen finalidades en sí mismos que sean distinguibles y los entiendo excluidos de modo genérico de la aplicación de la norma.

El apartado 3 del artículo regula el régimen transitorio de la norma, basado en el otorgamiento (que llama protocolización) de la escritura. Dice dicho apartado:

"La previsión de los apartados 1 y 2 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ese caso, la inscripción se realizará respecto del contenido de la escritura pública protocolizada ante la notaría correspondiente en fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, sin que, una vez haya entrado en vigor la presente ley, pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda".

Por tanto, no sería suficiente que existiera un documento privado de compraventa, incluso con fecha fehaciente anterior a la entrada en vigor de la reforma, para que se excluyese la aplicación de la norma, si la elevación a público del mismo tiene lugar tras su entrada en vigor, lo que va a suponer que operaciones con precio fijado e incluso pagado antes de la reforma queden sujetas a la limitación legal.

Es llamativo que la escritura anterior a la reforma no pueda ser "modificada, ni ampliada mediante adenda" tras la misma. No sé con certeza qué sabe el redactor legislativo de técnica notarial, pero lo imagino bastante alejado de ella, lo cual debe ser considerado pecado venial en estos ámbitos.

Llevando las cosas a su cauce normal, parecen plenamente posibles subsanaciones o modificaciones de la escritura que pretendan corregir errores materiales, sin alterar la esencia del negocio.

Caso particular plantearán las escrituras pendientes de ratificación. A mi entender, si la escritura se otorga antes de la entrada en vigor de la reforma, quedando pendiente de ratificación por alguna de las partes, la ratificación de la misma posterior a la entrada en vigor de la norma no implicará la sujeción a esta, dado el carácter retroactivo de la ratificación.

Es cierto que la retroactividad no puede perjudicar los derechos de terceros, pero debe entenderse que estos son terceros determinados que se vean perjudicados en sus derechos subjetivos, lo que es distinto del general interés al que manifiesta servir la norma.

En cuanto a las donaciones pendientes de aceptación, reconociendo que el supuesto no será frecuente, creo que se puede sostener lo mismo, sobre la base de la donación como acto o contrato dispositivo que realiza esencialmente el donante, aunque exija la aceptación del donatario en vida del donante como requisito de validez. 

Por último, el apartado 4 de este artículo 1 dispone: "Asimismo, lo previsto en los apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria".

En caso de procedimientos de ejecución exige que se tramiten ante los órganos jurisdiccionales. Esto excluye las subastas notariales, salvo que se acuda a ellas como medio de realización en un procedimiento judicial.

Sin embargo, en los procedimientos de ejecución hipotecaria no se distingue, por lo que se incluirán tanto el judicial como el notarial.

Tampoco parece que puedan acogerse a esta excepción las adjudicaciones en procedimientos administrativos de apremio, sean de la Agencia Tributaria, de la Seguridad Social o de un ayuntamiento. Ni se tramitan ante órganos jurisdiccionales ni son, en principio, ejecuciones hipotecarias. La salvedad podría ser cuando la Administración ejecuta una hipoteca constituida a su favor por el procedimiento de ejecución de garantías del artículo 168 de la LGT.

No se incluirán en la excepción las daciones en pago voluntarias (al margen de que la norma sea o no aplicable a las entidades de crédito, a lo que ya me he referido). Si se trata de una transacción homologada judicialmente, es posible que se entienda "derivada de un procedimiento de ejecución". Más dudas me plantea que el acuerdo derive de una conciliación, incluso previa a un procedimiento de ejecución.

 

Algunas consecuencias de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 sobre la naturaleza del derecho de transmisión.

 

El bufete del abogado, Marinus van Reymerswaele. 

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026: establecimiento como doctrina jurisprudencial de la tesis clásica o de la doble transmisión sobre la naturaleza del derecho de transmisión.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026, revisando expresamente su anterior postura, declara que en el caso del derecho de transmisión existe una doble transmisión hereditaria del primer causante al transmitente y de este al transmisario.

Esta sentencia confirma la Resolución DGRN de 11 de abril de 2019, la cual, siguiendo la más reciente doctrina de la propia Dirección General, exige el consentimiento de la legitimaria del transmitente (su viuda) a la partición del primer causante.

Debe decirse que, mientras el Juzgado de Primera Instancia confirmó la Resolución, la Audiencia Provincial de Valencia, en sentencia de 22 de marzo de 2021, la anuló, con el argumento, que yo he reiterado una y otra vez, de "que tanto la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado como la sentencia de primera instancia, aunque dicen seguir la doctrina establecida por la STS 539/2013, del pleno, de 11 de septiembre, en realidad la obvian, y aplican la doctrina clásica de la doble transmisión".

Y hay que aclarar ya que, aunque el Tribunal Supremo va a revocar en casación la sentencia de la Audiencia Provincial y a confirmar la resolución de la Dirección General, coincide sustancialmente con lo expresado por la Audiencia Provincial, aceptando que esta exigencia del consentimiento del legitimario del transmitente a la partición del primer causante solo es defendible desde la perspectiva de la tesis clásica del derecho de transmisión, a cuyo efecto expresamente procede a revisar su previa doctrina en la materia (como después veremos).

Todo esto plantea interesantes cuestiones desde la perspectiva del derecho administrativo, vinculadas al principio constitucional de seguridad jurídica y su derivado de confianza legítima, con la pregunta, siquiera retórica, de si un órgano administrativo puede o debe, por su cuenta y riesgo, desviarse de una doctrina jurisprudencial entonces vigente, pero como es materia que no me es propia, la dejaré para los especialistas.

Dice la sentencia, en lo que ahora importa de cara al futuro:

"... Hasta el dictado de la sentencia del pleno 539/2013, de 11 de septiembre, con alguna excepción doctrinal, se venía entendiendo con normalidad que los herederos del transmitente (segundo causante) no heredaban los bienes del primer causante de manera directa de él, sino a través de la herencia del transmitente. La sentencia 539/2013, de 11 de septiembre, se apartó de esta doctrina. La sentencia se ocupaba de un caso en el que se discutía si el contador-partidor de la herencia de la primera causante, al hacer las correspondientes adjudicaciones, debía individualizar las cuotas correspondientes a cada uno de los transmisarios, o si, por el contrario era suficiente formar un único lote correspondiente al transmitente. La sentencia declaró que el cuaderno particional debía individualizar la cuota que correspondía a cada uno de los herederos del segundo causante y su respectiva concreción en los bienes y derechos que les resulte adjudicados participar. Pero además, al entender que la solución del problema concreto que debía resolver dependía de esta cuestión, también fijó como doctrina jurisprudencial que «aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationisintegrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente». El problema ha sido que, a partir de la mencionada sentencia, se han venido manteniendo diferentes interpretaciones acerca de las conclusiones que deben extraerse de la doctrina de que los transmisarios que aceptan la herencia de transmitente y ejercen el ius delationisque forma parte de esa herencia, en lugar de heredar a través de la herencia del transmitente, heredan directamente al primer causante. Ello ha dado lugar a distorsiones en la práctica notarial y registral, lo que genera inseguridad jurídica. Se ha advertido que en distintas resoluciones administrativas, entre las que se encuentra la que da lugar a este recurso de casación, aunque el órgano administrativo insiste en que respeta la doctrina jurisprudencial, alcanza soluciones que se apartan de los efectos que, a juicio de la mayoría de la doctrina y de los operadores jurídicos, produciría la aplicación estricta de la doctrina que declara sentar la sentencia 539/2013, de 11 de septiembre.

... En atención a lo anterior, y mientras el legislador no acometa una reforma del derecho de sucesiones que clarifique la cuestión, la sala, reunida en pleno, considera que debe precisar su interpretación del art. 1006 CC para ajustarla a la que venía siendo doctrina dominante hasta la sentencia 539/2013, de 11 de septiembre, es decir, la conocida como teoría clásica o de la doble transmisión. A juicio de la sala, tal interpretación no solo es coherente con la regulación positiva del denominado «ius transmissionis» y con los principios que inspiran la regulación del derecho sucesorio en el Código civil en otras instituciones, sino que, además, y sobre todo, más allá de rígidos dogmatismos, permite alcanzar soluciones socialmente más adecuadas y justas para los problemas que con más frecuencia se suscitan en la práctica. En particular en la determinación de los derechos de terceros en relación con la herencia del transmitente y, más concretamente, como sucede en este caso, para el cálculo de la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo del transmitente. El art. 1006 CC prevé que «por muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía». La sala considera que si la ley ordena que perviva la delación a la herencia del primer causante pese al fallecimiento del llamado como heredero, y que «pase» a los suyos, es decir, a sus herederos, «el mismo derecho» que él tenía, es precisamente porque son herederos del transmitente, de modo que necesariamente sucederán al primer causante por mediación del transmitente. De tal manera que los transmisarios suceden al primer causante a través de la herencia del transmitente (segundo causante), en la que se integra la masa hereditaria que le correspondía al transmitente en la herencia del primer causante.

... La consecuencia que deriva de lo anterior es que, en este caso, para el cálculo de la legítima de la viuda del transmitente, hay que computar los bienes que le correspondían a su difunto esposo en la herencia de su madre y, por tanto, y a estos efectos, es precisa la intervención de la viuda en la partición de la herencia de la primera causante".

La naturaleza del derecho de transmisión (recordatorio).

Para introducir la materia recordemos someramente la cuestión discutida.

El derecho de transmisión es consecuencia del sistema romano de adquisición de la herencia que rige en nuestro Derecho, conforme al cual, mientras el llamado a la herencia no la acepte, no adquiere la condición de heredero. Puede así suceder que el llamado fallezca después de la delación a su favor y antes de haber aceptado o repudiado la herencia. Entra en juego entonces el derecho de transmisión o ius transmissionis. Conforme al artículo 1006 del Código Civil: “Por la muerte del heredero sin aceptar ni repudiar la herencia pasará a los suyos el mismo derecho que él tenía”.

En el derecho de transmisión intervienen tres sujetos. El primer causante; el llamado a la herencia de éste, que muere después de aquel sin haber aceptado o repudiado la herencia, denominado transmitente; y el heredero de éste al que se transmite el derecho a aceptar o repudiar la herencia, el ius delationis, denominado transmisario.

El derecho de transmisión tiene lugar a favor de los “herederos del transmitente”. No cabe que el transmitente disponga mortis causa del ius delationis, ni existe ius transmissionis a favor de sus sucesores a título particular. Tampoco los legitimarios del transmitente, no instituidos herederos, son titulares del ius delationis por derecho de transmisión. Cuestión distinta es la protección que deba dispensarse a los mismos ante el mecanismo del ius transmissionis, así como la influencia del título sucesorio del transmitente en la distribución de la herencia del primer causante entre los transmisarios.

La Resolución DGRN de 20 de mayo de 2011 se refiere a la no transmisibilidad del ius delationis a los sucesores a título particular. En el caso, una causante otorga testamento legando a una persona la participación indivisa que le corresponde sobre un bien. En el momento de otorgar el testamento ya había fallecido un hermano de la testadora, copropietario de una cuarta parte del bien, del cual era heredera la propia testadora, quien falleció sin aceptar ni repudiar la herencia de su hermano. La DGRN declara que el legado debe entenderse limitado a la cuota indivisa que tenía originariamente la testadora en el bien legado, considerando que la cuota indivisa que pertenecía a su hermano no se transmitió al legatario de la testadora, sino a sus herederos en virtud del ius transmissionis.

Entre los sucesores a título particular a quienes no se entiende transmitido el ius delationis debemos situar a los legatarios de parte alícuota. Después me referiré al derecho de transmisión en el particular caso de los legados.

La cuestión de si el testador puede disponer a título particular del ius delationis ha sido discutida en la doctrina. Para Albaladejo (Curso de Derecho Civil. Edisofer. 15ª Ed. 2015), podrá hacerlo, aunque solo si con la disposición no se entiende que ha aceptado la herencia, afirmando: “lo que ocurre no exclusivamente en el caso de que instituya herederos universales distintos de los intestados, sino también cuando los nombra herederos o legatarios en un sector patrimonial en que se halle el ius delationis (Como si dice “Dejo por herederos de A y B, a aquél en mis bienes personales, a éste en los he heredado o pueda heredar de mi familia), o cuando ordena un legado de parte alícuota (como si dice: “Por cuartas partes dejo mis bienes A, B y C, como herederos, y a D como legatario”.

En relación con la naturaleza o mecanismo de funcionamiento del derecho de transmisión, existen dos posiciones doctrinales fundamentales:

- Una primera posición, que se suele denominar teoría clásica, defiende que, si el transmisario acepta la herencia del primer causante, se produce una doble transmisión hereditaria sucesiva, del primer causante al transmitente y de éste al transmisario. Este último no heredaría directamente al primer causante en sus bienes, sino que los hereda del transmitente a quien previamente se entienden transmitidos. Esta tesis fue defendida por Lacruz, entre otros autores (una única sucesión y dos transmisiones).

- La segunda posición doctrinal, en cuya defensa destacó Albaladejo, a quien siguieron otros conocidos autores, como Vallet o Jordano Fraga, y que quizás sea dominante en la doctrina más reciente, defiende que el transmisario sucede al transmitente en el ius delationis, pero sucede directamente al primer causante en la herencia de éste, si la acepta. Se rechaza que el transmitente pueda ser considerado heredero del primer causante, al faltar el requisito de la aceptación de la herencia. Según esta posición, hay dos sucesiones distintas y directas a favor del transmisario, la del transmitente y la del primer causante, y una sola transmisión entre primer causante y transmisario.

En este punto, debe hacerse referencia a la evolución de la doctrina de la DGRN sobre el derecho de transmisión, en relación con la posición jurisprudencial.

Tomaremos como punto de partida en esta evolución, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013 (Roj: STS 5269/2013). Esta sentencia se refiere a una partición judicial, planteándose si, tras el fallecimiento de uno de los herederos del causante, el contador partidor nombrado judicialmente debía distribuir individualizadamente los bienes entre los herederos del heredero fallecido.

Para llegar a una solución (en que se confirma que el contador partidor debe realizar esa asignación individual de bienes entre los transmisarios, sin que baste asignar una cuota global a los herederos del transmitente), analiza el Tribunal Supremo el debate doctrinal sobre la naturaleza del derecho de transmisión, optando expresamente por considerar que los transmisarios suceden directamente al primer causante de la sucesión.

Considera así el Tribunal Supremo que al fallecer el transmitente se produce la transmisión ex lege de un poder de configuración jurídica que es presupuesto necesario de la legitimación para aceptar o repudiar, aludiendo a la unidad del fenómeno sucesorio, lo que impediría considerar que ha existido más de un titular del ius delationis, integrándose el ius delationis en la herencia del transmitente.

La doctrina de esta sentencia fue recogida por la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2014.

De todo ello me he ocupado en diversas entradas del blog, entre ellas la siguiente: "La naturaleza del derecho de transmisión".

Esta doctrina jurisprudencial dio lugar a un cambio inicial en la posición de la DGRN sobre la necesaria intervención de los legitimarios del transmitente en la partición del primer causante. No obstante, las posteriores resoluciones volvieron a la postura previa de exigir el consentimiento de estos legitimarios.

La Resolución DGRN de 12 de marzo de 2018 (BOE 27/3/2018), después de reiterar su más reciente doctrina, enunciada en la Resolución DGRN de 22 de enero de 2018 (BOE 31/1/2018), según la cual, si los transmisarios aceptan la herencia del primer causante, los legitimarios del transmitente, aun no siendo herederos de este, ni, en consecuencia, destinatarios del ius delationis en la herencia de aquel, deben consentir como partícipes en la misma la partición del primer causante, considera que si, por el contrario, los herederos-transmisarios del transmitente repudiaran la herencia del primer causante, los legitimarios del transmitente no deben intervenir en dicha partición del primer causante, determinándose los efectos de dicha repudiación según las reglas de la sucesión del primer causante. Ello al margen del valor que en la herencia del transmitente pueda tener el ius delationis (considerando la DGRN que el ius delationis es computable para la fijación de las legítimas en la herencia del transmitente), y de las acciones que dichos legitimarios pudieran ejercitar en defensa de su legítima (entre las que se menciona la del artículo 1001 del Código Civil respecto de la herencia repudiada en perjuicio de los acreedores).

Finalmente, la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 (Roj: STS 2455/2026), revisa la posición jurisprudencial sobre la naturaleza del derecho de transmisión, aceptando la tesis clásica de la doble transmisión del primer causante al transmitente y de este al transmisario. 

Este cambio de posición jurisprudencial nos lleva a cuestionar su incidencia sobre aquellas decisiones en que la Dirección General sí admitía los efectos de la sucesión directa.

Algunas consecuencias de la sentencia sobre la doctrina de la Dirección General:

El derecho de transmisión y los legados.

Para analizar esta cuestión debemos partir del sistema de adquisición de los legados. 

Mientras para el heredero la jurisprudencia y la doctrina moderna han consagrado que nuestro derecho sigue el sistema romano expresado, la cuestión es diversa en el ámbito del legado.

Según la Sentencia de 27 de junio de 2000 (Roj: STS 5271/2000): “el legatario deviene titular ipso iure del legado en el momento de la muerte del causante (artículo 881 del Código civil) sin perjuicio de que puede renunciar al mismo, es decir, que en el legado no se sigue el sistema romano de adquisición de la herencia que exige aceptación, y si el legado es de cosa propia del testador (artículo 882 del Código civil) deviene propietario de la cosa legada desde la muerte del mismo, tal como han destacado las sentencias de 7 Jul. 1987, 30 Nov. 1990 y 25 May. 1992" .

Confirma esta doctrina la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2013 (Roj: STS 1429/2013), que declara, en relación con un legado de cosa cierta y determinada propia del testador: “el legatario adquiere el objeto legado con la delación de la herencia (ius delationis), sin necesidad de aceptación ".

En similar sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2023 (Roj: STS 2117/2023).

La Resolución DGRN de 19 de septiembre de 2002 (BOE 30/10/2002) cuestiona esta teoría sobre la adquisición de los legados, admitida de manera generalizada. Propone interpretar el artículo 882 CC no como una atribución de propiedad sin aceptación, sino como una regla de retroactividad que diferencia al legatario del heredero, sujeto este último a la partición (art. 1068 CC). Para la Dirección General, la aceptación del legatario es imprescindible para la inscripción, permitiendo, en todo caso, la inscripción del legado bajo condición suspensiva de aceptación si la partición es por contador-partidor, del mismo modo que se admite en esta para los herederos.

La cuestión es especialmente dudosa en el ámbito del legado de parte alícuota, por las especialidades de esta figura.

En primer lugar, debemos distinguir la adquisición del legado de parte alícuota de la adquisición de los bienes que se le adjudiquen en pago de dicho legado.

Refiriéndonos a la primera, parece claro que el legado de parte alícuota se adquiere antes de la partición, y por ello puede este legatario instar la partición y debe intervenir en la misma, pudiendo además transmitir su legado.

Lo que debe resolverse es si esa adquisición del legado de parte alícuota exige una previa aceptación, de manera similar al heredero, o se produce con carácter automático desde la apertura de la sucesión, aun antes de su previa aceptación.

La cuestión no está resuelta jurisprudencialmente, pues las sentencias que ya hemos citado y que consagran el sistema de adquisición automática del legado refieren esta doctrina a los legados de cosa cierta y determinada propia del testador.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2023 (Roj: STS 2117/2023), relativa a la prescripción de la acción para reclamar la entrega del legado, hace algunas consideraciones sobre el sistema de adquisición de estos, ratificando que este es un sistema de adquisición directa o automática. Afirma así la sentencia: “El legado, como asignación testamentaria que no comporta la institución de heredero que sucede en la personalidad del causante, cuenta con un régimen de adquisición diferente al establecido para la aceptación y repudiación del título hereditario. A la vista de lo dispuesto en el art. 881 CC se habla de la adquisición ipso iure del legado, sin necesidad de aceptación. En este sentido, para todo tipo de legados, el art. 881 CC establece que "el legatario adquiere derecho a los legados puros y simples desde la muerte del testador, y lo transmite a sus herederos". Ahora bien, el Código civil se ocupa en diversos preceptos de la aceptación de los legados (de "admitir" habla el art. 888 CC, art. 889 CC), que es equiparada por la doctrina a una renuncia a la facultad de repudiar el legado. Además, de conformidad con el art. 882.I CC, "cuando el legado es de cosa específica y determinada, propia del testador, el legatario adquiere su propiedad desde que aquél muere".

Con todo, esta sentencia, aunque mencione como uno de los fundamentos de la adquisición ipso iure del legado el artículo 882.1 del Código Civil y considere que esta norma es “para todos los legados”, resuelve en realidad sobre un supuesto de legado de cosa cierta y determinada, con lo que no puede afirmarse que siente una doctrina determinada en el particular caso del legado de parte alícuota.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2026, aunque no llega a cuestionar el sistema de adquisición directa de un legado de parte alícuota, asimila en su argumentación la aceptación del legado de parte alícuota a la de la herencia, al fundar la inexistencia de derecho de transmisión sobre dicho legado en su aceptación tácita por el legatario, cuando, de aplicarse el sistema de adquisición propio de los legados, tal aceptación resultaría indiferente para tenerlo por integrado en su patrimonio.

Así, la sentencia afirma, con cita de otras anteriores: “heredero y el legatario parciario tienen una nota común: ambos adquieren un derecho abstracto que es necesario concretar mediante la partición, quedando así equiparados en este aspecto por idéntico interés, el heredero y el legatario de parte alícuota, a los que afecta por igual la responsabilidad referente a gastos comunes de la partición”.

Y distingue entre el sistema de adquisición del legado parciario y el de cosa determinada, declarando: “Precisamente, ese derecho abstracto o indeterminado a una porción o cuota hereditaria que corresponde al legatario de parte alícuota, lo diferencia del legatario de cosa cierta y determinada, que adquiere, por la muerte del de cuius, cuando el legado es puro y simple, no sujeto a condición suspensiva, directamente la «propiedad» de la cosa legada (art. 882, párrafo primero, CC)”. 

La Resolución DGSJFP de 2 de marzo de 2026 (BOE 15/6/2026) resuelve sobre un caso de derecho de transmisión en que el transmitente instituyó herederos a sus dos hijos y legó un 32% de la herencia, imputable al tercio de libre disposición, a un tercero (no legitimario). Los hijos repudian la herencia de su padre, no procediendo el llamamiento a los sustitutos vulgares. Se otorga a continuación una escritura de partición de la herencia del primer causante en que intervienen solo el coheredero del transmitente y la viuda del primer causante (el primer causante otorgó testamento en que instituía herederos a sus dos hijos, el después transmitente y un hermano, y legaba el usufructo universal a la viuda). La calificación registral suspende la inscripción por falta de consentimiento del legatario de parte alícuota. La Dirección General confirma la calificación, invocando como fundamento su doctrina sobre que el título del transmitente determina los interesados en su sucesión y que el legatario de parte alícuota podría ejercitar la facultad del artículo 1001 e intervenir en la partición.

Llamativa resolución, no ya en sus conclusiones, sino en su fundamento. En primer lugar, la repudiación de la herencia del transmitente por sus herederos no producirá el acrecimiento en la herencia del primer causante a favor del coheredero del transmitente, sino que sus efectos vendrán determinados por el título sucesorio del transmitente. Y según este, a falta de derecho de acrecer entre los renunciantes y el legatario de parte alícuota, por ser los llamamientos de distinta naturaleza, y de sustitutos vulgares para el caso de repudiación, se abriría la sucesión intestada del transmitente y serían sus herederos legales los que deberían concurrir como potenciales transmisarios a la partición del primer causante, cuestión que omite la resolución por completo.

En segundo lugar, el alegado fundamento analógico del artículo 1001 del Código Civil para denegar la inscripción llevaría a exigir, en una sucesión con pasivo y con repudiación de algún llamado, el consentimiento a la partición de los acreedores no ya del repudiante, sino de la herencia, lo que ciertamente excede de cualquier teoría defendible sobre el derecho de transmisión. Ello porque difícilmente cabe considerar al legatario de parte alícuota un "acreedor" del heredero, siendo su posición la de un partícipe en la comunidad hereditaria. En el caso, además, confunde la Dirección General el caso en que el transmisario repudia la herencia del transmitente con aquél en que repudia la del primer causante, en que la posición del legitimario del transmitente se había asimilado a la de los acreedores del transmisario.

Distinto es el caso que plantea la ya citada Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2026 (Roj: STS 3417/2026). En esta, se discute si el legatario de parte alícuota de un legatario de parte alícuota debe consentir la partición del primer causante. Esto se negó por el recurrente, entre otras razones, argumentando que el legatario de parte alícuota no es transmisario de los derechos de un legatario de parte alícuota transmitente, por no ser su heredero. La sentencia no entra en esta materia, ni en la aplicación al caso de su nueva doctrina jurisprudencial sobre el derecho de transmisión, al considerar acreditado que el legatario de parte alícuota transmitente aceptó tácitamente “la herencia” (en realidad el legado) de su causante, al haber poseído y disfrutado en vida los bienes del causante.

Si, por el contrario, no se hubiera producido dicha aceptación tácita del legado parte alícuota por el legatario en vida, dicho legatario de parte alícuota, al fallecer, transmitiría su derecho a aceptar o renunciar el legado a sus propios herederos y no a sus legatarios de parte alícuota, de conformidad con el sistema general del derecho de transmisión tanto en materia de herencia (artículo 1006 del Código Civil) como de legados (artículo 889 del Código Civil). 

Pero aun desde esta perspectiva y teniendo en cuenta la nueva doctrina jurisprudencial sobre el derecho de transmisión, favorable a la tesis clásica o de la doble transmisión, en la hipótesis de asumir que el sistema de adquisición de los legados de parte alícuota es similar al de los herederos, si dichos herederos del legatario de parte alícuota aceptasen el legado, este se integraría en la herencia del legatario-transmitente y el propio legatario de parte alícuota del legatario-transmitente se vería beneficiado por el mismo.

Cuestión diversa sería el que los herederos del legatario de parte alícuota renunciasen a este, lo que plantea mayores dudas y nos remite al supuesto de la Resolución DGSJFP de 2 de marzo de 2026, antes citada.  

Un caso discutible es el de que el transmitente haya dispuesto de toda su sucesión mediante legados, pues la naturaleza de los legatarios en tal caso, y al margen de las dificultades que en el ámbito extrajudicial pueda producir la determinación del supuesto, es defendible que sea la de sucesores universales instituidos en proporción al valor de los bienes legados. Si el testador expresamente manifiesta que es su intención distribuir toda su herencia en legados, parece contrario a su voluntad entender transmitido el ius delationis a unos hipotéticos sucesores intestados a quienes no quiso favorecer. Sin embargo, quizás esa solución sea la que resulta de la aplicación propia de las normas, a menos que se dé a los referidos legatarios condición de sucesores universales.

El derecho de transmisión y los legados efectuados por el transmitente de bienes procedentes de la herencia del primer causante.

Presupuesto del derecho de transmisión es que el transmitente fallezca sin aceptar ni repudiar la herencia del primer causante, y la aceptación de la herencia puede ser en nuestro derecho expresa o tácita. Sin embargo, la existencia y prueba de la aceptación tácita de la herencia muestra dificultades en el ámbito registral.

Alguna resolución ha considerado que, a efectos registrales, la aceptación de la herencia debe ser siempre expresa y, por aplicación de las reglas generales, recogida en documento público. Así, la Resolución DGRN de 22 de enero de 1998 (BOE 17/2/1998) declara que la aceptación de la herencia a efectos registrales debe constar fehacientemente, sin que la aceptación tácita pueda ser reconocida en dicho ámbito registral.

El caso de esta resolución demuestra la relevancia de inadmitir la eficacia de una aceptación tácita de la herencia en el ámbito registral. Un matrimonio otorga sus testamentos notariales de manera paralela. En cada testamento un esposo instituye heredero al otro y, para el caso de premoriencia, ordena seis prelegados, en la participación indivisa que correspondiese al testador en los bienes legados, e instituye herederos a los seis prelegatarios. Fallece la esposa y después el esposo, bajo dichos testamentos. El albacea testamentario de ambos cónyuges otorga una escritura de entrega de legado a favor de cuatro de los prelegatarios. La calificación registral objeta que el prelegado entregado por el albacea pudiese alcanzar a la mitad indivisa de la esposa en los bienes, por no constar acreditado que el esposo hubiera aceptado en vida la herencia de esta, y perjudicar los derechos como transmisarios de los herederos del esposo que no comparecieron respecto de la parte de los bienes procedentes de la esposa. La resolución confirma la calificación registral, con base en el argumento expuesto de falta de eficacia de la aceptación tácita en el ámbito registral, aunque apunta la cuestión de la naturaleza del derecho de transmisión como determinante de la solución, en lo que no entra por ser un caso sujeto al derecho civil catalán.

La Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 (BOE 31/7/2020) nuevamente recoge la doctrina de que la aceptación tácita de la herencia no tiene efectos registrales. En el caso, una finca consta inscrita a favor de dos cónyuges. El esposo premuerto instituye heredera a su esposa, quien fallece posteriormente nombrando en su testamento un albacea y disponiendo de toda su herencia en legados. Se plantea si juega o no el ius transmissionis a favor de los posibles herederos intestados de la esposa en relación con el derecho de aceptar o repudiar la herencia del esposo y de ese modo adquirir los bienes procedentes de este (aunque ciertamente es discutible que, en un caso de disposición de toda la herencia en legados, el ius delationis no se transmita a los legatarios). Según la Dirección General, solo si existió aceptación tácita de la herencia del esposo por la esposa cabe excluir este ius transmissionis a favor de los herederos intestados de la segunda y, en el caso, sin rechazar que pueda haberse producido una aceptación tácita, niega que esta aceptación tácita pueda tener efectos registrales. Dice la resolución: "es evidente que sin perjuicio de la validez y eficacia de la aceptación tácita, si efectivamente se produjo, no puede ésta ser reconocida registralmente, dada la exigencia legal de acreditación fehaciente de los hechos o actos inscribibles (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y la limitación de los medios calificadores de que dispone el Registrador (artículo 18 de la Ley Hipotecaria); las especiales características del procedimiento registral impiden al Registrador la consideración de otros medios probatorios (entre ellos, la declaración de testigos, que es el carácter que corresponde a la declaración del albacea sobre la concurrencia de esa aceptación tácita) a fin de cerciorarse de la realidad de actos o negocios que no consten en documento público".

Más recientemente la Dirección General ha reinterpretado la posición jurisprudencial favorable a la sucesión directa entre primer causante y transmisario, con efectos, entre otros extremos, en la eficacia de los legados ordenados por el transmitente y relativos a bienes procedentes de la herencia del primer causante. Así, la Resolución DGSJFP de 7 de marzo de 2022 (BOE 25/3/2022) aborda un caso también de testamentos especulares de dos esposos, en que se instituían herederos el uno al otro y en que cada uno legaba los bienes procedentes de la herencia del otro a los hermanos de este e instituía herederos a sus propios hermanos. Fallecido el esposo y después la esposa, las hermanas de la esposa se adjudican como herederas de la esposa y transmisarias en la herencia del esposo los bienes de ambos, entendiendo que la eficacia directa del derecho de transmisión privaba de efectos al legado. La Dirección General confirma la calificación negativa, argumentando que: “una vez que las transmisarias emiten su voluntad de aceptar la condición de herederas del primer causante, el conjunto patrimonial activo y pasivo de dicho causante deberían recaer en la masa patrimonial del transmitente, y, por ende, la partición de los bienes de la masa del transmitente debe cumplir con las normas aplicables a su propia sucesión manifestada en su testamento, entre ellas las relativas a los legados ordenados”.

La Resolución DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 aborda también los efectos de un legado realizado por el transmitente de bienes procedentes de la herencia del primer causante y va a resolverlo en contra del derecho de los legatarios a tomar posesión por sí mismos del legado.

Estos son los hechos básicos del caso resuelto:

- En un matrimonio fallece la esposa en primer término, bajo un testamento en que instituye heredero al esposo.

- El viudo fallece doce años después que la esposa, bajo un testamento en que distribuye toda su herencia en legados, facultando a los legatarios a tomar posesión por sí mismos de los legados y expresando el testador su voluntad de no instituir herederos. Ese testamento se otorga once años después de haber fallecido la esposa.

- Uno de los bienes legados por el esposo pertenecía a la sociedad de gananciales de su matrimonio. Consta que el esposo construyó después de fallecer la esposa sobre la finca legada una edificación, a la que se refiere expresamente en su testamento como objeto del legado. Es este legado el que va a dar lugar a la controversia resuelta por la Dirección General.

- Al no contener el testamento del esposo institución de herederos, se tramita una declaración de herederos a favor de una hermana del mismo.

- Respecto de dicho bien que era ganancial, los legatarios del esposo otorgan por sí mismos una escritura de toma de posesión de lo legado, amparándose en la autorización contenida en el testamento del esposo. Recordemos que la heredera del esposo (una hermana) no era legitimaria.

- Finalmente, la heredera intestada del esposo otorga una escritura de manifestación de herencia de los dos esposos en la que no incluye el bien legado e incluso se refiere expresamente a la previa toma de posesión por los legatarios de lo legado por su causante.

La Dirección General va a confirmar la calificación negativa respecto de la escritura de toma de posesión del legado sobre la base de que era necesario liquidar los gananciales del matrimonio antes de dar eficacia al legado.

De esta resolución me he ocupado en la siguiente entrada del blog (La Resolución de 20 de diciembre de 2022 ...).

Respecto de la incidencia de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 (Roj: STS 2455/2026) en esta materia, cabe apuntar varias conclusiones.

- La primera es que tanto desde la perspectiva de la tesis moderna como la clásica los transmisarios son los herederos del transmitente y no sus legatarios. Esto no varía con la nueva sentencia y las resoluciones que basaban en esto su solución no pierden su fundamento.

- Sin embargo, es cierto que la tesis clásica, al consagrar que los bienes de la herencia del primer causante llegan a los transmisarios a través de la herencia del transmitente, proporciona un mayor fundamento a las interpretaciones que se apoyan en el respeto a la voluntad testamentaria del transmitente al legar en su testamento bienes procedentes de la herencia del primer causante.

- Cuestión distinta es que se entendiese que dicha voluntad no fue la de extender lo legado a lo procedente del primer causante, que es materia en realidad no de fundamento legal, sino de interpretación del testamento.

El caso de la renuncia por el transmisario de la herencia del primer causante y los derechos de los legitimarios del transmitente.

La citada Resolución DGRN de 12 de marzo de 2018 (BOE 27/3/2018), declara que, si los transmisarios repudian la herencia del primer causante, no sería necesaria la intervención en la partición de este de los legitimarios del transmitente.

Con la nueva posición jurisprudencial cabe cuestionarse esta solución, pues al repudiar la herencia del primer causante los transmisarios estarían disponiendo de un bien sujeto a los derechos de los legitimarios del transmitente y estos deben consentir los actos de disposición que les afecten.

Sin embargo, la posición de la Dirección General sobre la no necesaria intervención en la partición de los legitimarios del transmitente en caso de que los transmisarios repudiasen la herencia del primer causante no excluía que el valor de la herencia del primer causante se computase para el cálculo de la legítima de estos herederos forzosos del transmitente, sino que asumía tal cómputo y atribuía a los referidos legitimarios la posición de un acreedor, remitiéndose al remedio del artículo 1001 del Código Civil.

A mi entender, esta posición no contradice la doctrina clásica del derecho de transmisión, ahora confirmada jurisprudencialmente, pues la repudiación de la herencia, aunque pueda asimilarse a un acto de disposición, especialmente a los efectos de la capacidad para realizarlo, no implica, en realidad, disponer de algo que ha ingresado en el patrimonio del transmitente, sino expresar una voluntad de no adquirirlo, con la consecuencia de que no se produzca tal ingreso, y desde esa perspectiva no parece necesario el consentimiento de los legitimarios del transmitente a dicha repudiación. Esta es además la tesis más concordante con que el ius delationis se transmita solo a los herederos del transmitente y con el carácter libre y voluntario de la repudiación de herencia.

Aquí cabe traer a colación la ya citada Resolución DGSJFP de 2 de marzo de 2026 (BOE 15/6/2026). La he calificado de llamativa y lo era sin duda desde la perspectiva de la tesis moderna del derecho de transmisión, y lo sigue siendo, a mi entender, desde la perspectiva de la tesis clásica. Obsérvese que en el caso de esta resolución los transmisarios no repudian la herencia del primer causante, sino la del transmitente, lo que hace que el planteamiento de la Dirección General equivoque el fundamento. Con todo, la resolución es un indicio poderoso de que, asumida ya jurisprudencialmente la tesis clásica, si los transmisarios repudiasen la herencia del primer causante, se exigirá por la Dirección General la intervención en la partición de los legitimarios del transmitente y también de los legatarios de parte alícuota en la partición del primer causante.

El derecho de transmisión y la sustitución fideicomisaria.

La Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 (BOE 24/6/2019) declaró que los bienes objeto del derecho de transmisión (la herencia de “A”) no quedan sujetos a una sustitución fideicomisaria ordenada por el transmitente (“B”), de manera que, si el transmisario “C” hubiera aceptado la herencia de “B”, los bienes del primer causante “A” los recibiría “C” libres de la carga fideicomisaria a favor de “D” (el fideicomisario).

Esta solución se basó en la admisión de la doctrina de la transmisión directa entre el primer causante y el transmisario, que evitaba sujetar los bienes a las cargas impuestas por el transmitente.

La posición de la Dirección General en esta resolución, con todo, no dejaba de ser contradictoria con la doctrina que en ese tiempo ya había establecido sobre que "Aunque el transmisario que ejercita positivamente el «ius delationis» adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación al transmitente", y demostraba que esta era una postura puramente instrumental y dirigida casi exclusivamente a la protección de los derechos de los legitimarios del transmitente.

Dicho esto porque, de aceptar la posición expuesta, el fiduciario del transmitente no recibe su vocación de este como heredero pleno y por esa razón es contradictorio con la doctrina expuesta que reciba en tal concepto los bienes que proceden de la herencia del primer causante, liberado de la carga fideicomisaria.

Imaginemos que lo que hace el transmitente es nombrar un usufructuario con facultades dispositivas y unos nudos propietarios a determinar al fallecimiento del usufructuario. Tenemos aquí el famoso pseudo usufructo testamentario. Obsérvese que, de seguirse la posición de la Dirección General, si ese usufructuario no es un fiduciario sino un legatario, los bienes pasarían directamente a los nudos propietarios, aunque sea como llamados inciertos o futuros. Si, por el contrario, lo estimamos, con algunas posiciones doctrinales, un fiduciario, recibiría los bienes libres de la carga de la sustitución. Esta consecuencia parece algo excesiva.

La misma consecuencia podría deducirse para otras limitaciones impuestas a su heredero por el transmitente, como una prohibición de disponer.

La solución, con todo, sería probablemente distinta tras la consagración por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 (Roj: STS 2455/2026) de la doctrina clásica o de la doble transmisión. Conforme a la misma, el gravamen fideicomisario impuesto por el transmitente parece que alcanzará a los bienes recibidos del primer causante, con lo que ningún obstáculo parece haber para que el fideicomisario (D) en el caso sea sustituto vulgar de “C” en el caso de renuncia por este, y que pueda aceptar la herencia de B y de “A”.

La colación y el derecho de transmisión.

Según el artículo 1038 Código Civil:

“Cuando los nietos sucedan al abuelo en representación del padre, concurriendo con sus tíos o primos, colacionarán todo lo que debiera colacionar el padre si viviera aunque no lo hayan heredado.

También colacionarán lo que hubiesen recibido del causante de la herencia durante la vida de éste, a menos que el testador hubiere dispuesto lo contrario, en cuyo caso deberá respetarse su voluntad si no perjudicare a la legítima de los coherederos.”

El precepto se refiere a la representación de los padres por los nietos en la herencia del abuelo. Esta representación se dará en la sucesión intestada y también en la legítima, debiendo aplicarse la norma, además de en el caso de premoriencia, en otros supuestos en los que se produce el derecho de representación, como la desheredación o la indignidad.

Algunos autores han defendido que se incluye en el precepto también el supuesto de sustitución vulgar, pues el sustituto queda sujeto a las mismas cargas y obligaciones que el sustituido.

Sin embargo, si se repudia la herencia del abuelo por el padre, no tendrá el nieto que sea sustituto vulgar del padre la obligación de colacionar lo recibido por el padre, pues este tampoco tendría dicha obligación. Además, si el padre repudia la herencia del abuelo y el nieto resulta llamado como sustituto vulgar para el caso de renuncia a dicha herencia del abuelo, no tendría el nieto la condición de heredero forzoso del causante, lo que también excluiría su obligación de colacionar.

Según la posición mayoritaria en la doctrina, si la donación a los nietos que representan al padre en la sucesión se hizo cuando no eran todavía presuntos herederos forzosos (en vida del padre), y el abuelo no ordenó expresamente la colación de la donación realizada, habrá que entender que no la quiso.

Según Sarmiento Ramos, si la donación afectó solo a alguno de los miembros de la estirpe de la representación, esta tomará de menos el valor de la donación colacionable. Pero si la liberalidad excede de la cuota que corresponde a la estirpe, únicamente el donatario deberá responder por el exceso.

Se ha sostenido que en el caso del artículo 923 del Código Civil, en que repudiando la herencia el pariente más próximo en la sucesión intestada o todos los parientes más próximos, son llamados los del grado siguiente, no entra en juego el artículo 1038 del Código Civil, pues tales parientes del grado siguiente no representan al repudiante. Por ejemplo, si los dos hijos del causante intestado repudian la herencia y son llamados ex artículo 923 del Código Civil sus hijos, nietos del causante, habiendo recibido uno de los repudiantes una donación del causante, el hijo del repudiante no estará obligado a colacionarla pues no sucede por derecho de representación.

Distinto del supuesto de la representación es el del derecho de transmisión, que lleva implícita la supervivencia del transmitente (el hijo) al primer causante (el padre), transmitiendo aquel sus derechos sucesorios al transmisario (el nieto). Resumidamente, según la tesis clásica de la única sucesión y doble transmisión del primer causante al transmitente y de este al transmisario, el transmisario no debería colacionar las donaciones recibidas por él del primer causante en la herencia de éste, pues no lo hereda directamente. Según la posición moderna, sí debería colacionar en la herencia del primer causante las donaciones que en vida haya recibido de él, lo cual además implicará entender que la condición de legitimario es también transmisible. En cuanto a las donaciones realizadas al padre transmitente, según la tesis clásica, parece que el transmisario deberá colacionarlas, en cuanto hereda al primer causante a través de la herencia del transmitente. Sin embargo, según la tesis moderna, la solución sería la contraria, al heredar el transmisario directamente al primer causante.

Es por esto, aunque debe reconocerse que ha sido cuestión discutida doctrinalmente, que el nieto que recibe su derecho en la herencia del primer causante por transmisión no está obligado, a mi entender, a colacionar en dicha herencia los bienes recibidos por donación del primer causante. Y no lo está porque el artículo 1038 del Código Civil ("Cuando los nietos sucedan al abuelo en representación del padre, concurriendo con sus tíos o primos, colacionarán todo lo que debiera colacionar el padre si viviera, aunque no lo hayan heredado. También colacionarán lo que hubiesen recibido del causante de la herencia durante la vida de éste, a menos que el testador hubiese dispuesto lo contrario, en cuyo caso deberá respetarse su voluntad si no perjudicare a la legítima de los coherederos") se refiere al caso de los nietos que "representen" al padre en la herencia del abuelo, lo que, como he dicho, no comprende el supuesto del ius transmissionis. Además, estos nietos transmisarios no son legitimarios del abuelo. Más discutible será si el transmisario debe colacionar en la herencia del primer causante los bienes que este donó al transmitente, lo que entiendo que es defendible, pues el transmisario ocupa en la sucesión del primer causante la posición del transmitente, aunque la cuestión dista de ser clara.

Pero debe reconocerse que en esta materia de la colación, la opinión de los autores que defienden la tesis de la adquisición directa (Albaladejo, Jordano Fraga) es favorable a que el transmisario colacione en la sucesión del primer causante las donaciones recibidas de este (y en la del transmitente las que de este haya recibido), y lo cierto es que, pudiendo tener cierta justicia material la posición, no alcanzo a comprender la razón técnica para ello.

En este punto estoy más de acuerdo con la opinión de José Manuel García García ("La sucesión por derecho de transmisión". Civitas. 1999), quien sostiene que el transmisario no debe colacionar en la sucesión del primer causante las donaciones recibidas de este, argumentando que "el transmisario no es heredero forzoso del primer causante, pues éste lo es del transmitente, y la colación es en relación con herederos forzosos ... Además, el transmitente, por definición, vive en el momento en que el primer causante hizo la donación al futuro transmisario, por lo que el primer causante no pudo plantearse nunca una dispensa de colación", y con cita del artículo 1039 ("Los padres no estarán obligados a colacionar en la herencia de sus ascendientes lo donado por éstos a sus hijos"), pues, según dice, "en el caso del derecho de transmisión siempre vive el padre en el momento de la muerte del abuelo donante, por lo que si no existía el deber de colacionar para el padre, que no recibió donación, no se podría explicar que surgiera después de ese deber de colacionar a cargo del transmisario". El mismo autor (José Manuel García García) defiende que sí serán colacionables por el transmisario las donaciones del primer causante al transmitente, tanto se contemple el derecho de transmisión desde la tesis clásica como de la moderna.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 22 de mayo de 2024, asumiendo la tesis directa de la sucesión entre el primer causante y el transmisario (un nieto del primer causante), entiende que el transmisario debe colacionar una donación recibida del primer causante.

En toda esta materia debemos recordar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 (Roj: STS 2455/2026) ha revisado su posición sobre la naturaleza del derecho de transmisión, acogiendo la tesis clásica o de la doble transmisión del primer causante al transmitente y del transmitente al transmisario. Según esta posición, parece que el transmisario deberá colacionar las donaciones que el primer causante haya hecho a su transmitente, pero no las que haya recibido directamente del primer causante. 

El artículo 1001 del Código Civil y el derecho de transmisión: los acreedores y legitimarios del transmitente.

Vuelve a plantearse al resolver esta cuestión la discutida naturaleza del derecho de transmisión, en particular, si, caso de que los transmisarios acepten la herencia del primer causante, se produce una doble transmisión del primer causante al transmitente y de este a los transmisarios, o, por el contrario, la transmisión es directa entre el primer causante y el transmisario que acepta la herencia de este.

Si el transmisario repudia la herencia del primer causante, para lo cual habrá debido aceptar previamente la de su transmitente, debe determinarse qué efectos tiene esta renuncia en relación con los acreedores, planteándose la posición tanto de los acreedores del transmisario como de los del transmitente.

En cuanto a los acreedores del transmisario, parece que, se siga una u otra posición sobre la naturaleza del derecho de transmisión, podrán acudir al artículo 1001, si su deudor-transmisario repudia la herencia del primer causante.

Pero la cuestión no es igualmente clara desde la perspectiva de los acreedores del transmitente. Si se sigue la posición clásica o de la doble transmisión, parece que deberá reconocerse a los acreedores del transmitente este derecho, pues la repudiación de la herencia del primer causante por el transmisario perjudica efectivamente a unos acreedores que, de aceptar el transmisario la herencia del primer causante, podrían dirigirse contra los bienes procedentes de esta. Desde esa perspectiva se ve claro el perjuicio del acreedor del transmitente ante la repudiación de la herencia del primer causante por el transmisario.

Sin embargo, si se sigue la tesis moderna, según la cual la transmisión de la herencia se produce directamente desde el primer causante al transmisario, no resulta igualmente claro que los acreedores del transmitente puedan acudir al mecanismo del artículo 1001 del Código Civil en caso de repudiación por el transmisario de la herencia del primer causante.

Desde la perspectiva de los derechos de los legitimarios del transmitente, la Resolución DGRN de 23 de junio de 1986 asimiló la posición de los legitimarios, en este caso de renuncia por el transmisario a la herencia del primer causante, a la de un acreedor, asumiendo que el valor de la herencia transmitida sería computable a efectos del cálculo de su legítima y que los legitimarios podrían acudir al mecanismo del artículo 1001 del Código Civil si la repudiación perjudicaba sus derechos.

La ya citada Resolución DGRN de 12 de marzo de 2018 (BOE 27/3/2018) vuelve a analizar esta cuestión, en un supuesto en que los herederos del transmitente repudian la herencia del primer causante y existía una hija-legitimaria del transmitente. La DGRN, después de reiterar su doctrina sobre que, en caso de aceptación por los herederos-transmisarios, la legitimaria del transmitente debería intervenir en la partición del primer causante, considera que, si los transmisarios repudian la herencia del primer causante, dicha legitimaria no debe intervenir en la partición. Pero sí entiende computable el valor del ius delationis para el cálculo de la legítima en la herencia del transmitente y se refiere a la posibilidad de que los legitimarios del transmitente acudan al mecanismo del artículo 1001 del Código Civil.

Respecto de los acreedores del transmitente que no sean legitimarios, José Manuel García García (La sucesión por derecho de transmisión. Civitas. 1996), partidario de la tesis clásica, afirma que: "en los supuestos de repudiación de herencia por parte del transmisario, quedan mejor protegidos los acreedores respectivos si se sigue la teoría clásica", pues, según esta tesis clásica, "si el transmisario repudia la herencia del primer causante, los acreedores del segundo causante, y no sólo los acreedores particulares del heredero, pueden utilizar la vía del artículo 1001 C.c ... En cambio, la teoría de la adquisición directa o de la doble capacidad deja fuera de juego, en caso de repudiación de la primera herencia, a los acreedores del segundo causante, pues si el transmisario sólo tiene conexión directa con el primer causante prescindiendo del segundo, al repudiar el transmisario la herencia del primero, tampoco tendrían conexión alguna respecto a esos bienes y a esa repudiación los acreedores del segundo causante, pues si se dice que el acto de aceptación de la herencia del primer causante no determina la integración de los bienes en la segunda herencia, el acto de repudiación, que es el acto contrario al de aceptación no les tendría por qué perjudicar ...".

Es cierto, sin embargo, que, para repudiar la herencia del primer causante, sea cual sea la teoría que se siga sobre el derecho de transmisión, el transmisario debe aceptar la herencia del transmitente. Y una vez aceptada la herencia del transmitente, recibe sus bienes y sus deudas, y los acreedores del transmitente se convierten en acreedores del transmisario y, desde esa perspectiva, sí podrían ejercitar la acción del artículo 1001 del Código Civil.

No obstante, si el transmisario hubiera aceptado la herencia del transmitente a beneficio de inventario, los acreedores del transmitente solo podrían dirigirse contra los bienes procedentes de la herencia del transmitente. Con ello, la conclusión, si se sigue la tesis moderna, sí cambiaría, pues los bienes que el transmisario recibiese del primer causante no los recibiría a través del transmitente. Esto implicaría que dichos bienes del primer causante quedasen fuera del ámbito de agresión de los acreedores del transmitente, lo que haría contradictorio que estos pudieran acudir a la vía del artículo 1001 del Código Civil en caso de repudiación de la herencia del primer causante.

En toda esta materia debemos recordar nuevamente que la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 (Roj: STS 2455/2026) ha revisado su posición sobre la naturaleza del derecho de transmisión, acogiendo la tesis clásica o de la doble transmisión del primer causante al transmitente y del transmitente al transmisario, perspectiva desde la que adquiere pleno sentido que tanto los legitimarios como los acreedores del transmitente puedan acudir a la vía del artículo 1001 del Código Civil.

En cuanto a los legitimarios del transmisario, parece dudoso que puedan recurrir al artículo 1001 del Código Civil, pues no son acreedores de este, especialmente al tiempo de la repudiación (el transmisario está vivo al tiempo de repudiar, con lo que su legítima no se habrá deferido), sin perjuicio de que pudieran llegar a invocar que la repudiación se hizo en fraude de sus derechos, como apunta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1955 (Roj: STS 5/1955).

La inmatriculación por doble título y el derecho de transmisión.

La tesis que se sostenga sobre la naturaleza del derecho de transmisión incidirá sobre el tratamiento de la inmatriculación por doble título.

De entrada, debe distinguirse el supuesto del derecho de transmisión, que exige que el segundo causante (transmitente) fallezca sin aceptar o repudiar la herencia del primer causante, del caso en que se produzca una doble sucesión hereditaria pero en la que el segundo causante haya aceptado, aunque sea tácitamente, la herencia del primero

Este es el caso de la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018, en la que los herederos del segundo causante declararon ratificar la aceptación tácita de la herencia del primer causante por dicho segundo causante, considerando la DGRN como indicios que apoyaban la existencia de esta aceptación tácita el largo tiempo transcurrido entre el fallecimiento del primer y segundo causante y que los bienes hubieran sido dados de alta catastralmente a nombre de dicho segundo causante.

Esta misma fue la solución de la Resolución DGRN de 5 de junio de 2012. En el caso se solicita la inmatriculación con base en un doble título sucesorio. Se justifican los títulos sucesorios de un primer causante fallecido y de la hija de éste fallecida con posterioridad a aquél, solicitando la inmatriculación los herederos de dicha hija. No obstante, la DGRN no llega a pronunciarse expresamente sobre la cuestión de la naturaleza del derecho de transmisión, en cuanto en la escritura formalizada por los herederos de la hija, segunda causante o transmitente, se expresa que ésta había en vida aceptado tácitamente la herencia del primer causante, aceptación que es ratificada por sus herederos.

La Resolución DGRN de 15 de noviembre de 2019 se vuelve a plantear esta cuestión de la naturaleza del derecho de transmisión en relación con una inmatriculación por doble título hereditario, separadas ambas fechas de apertura de la sucesión en más de un año, aunque sin constar en forma pública la aceptación de la primera herencia por sus herederos y causantes en la segunda. Asumiendo la tesis moderna sobre el derecho de transmisión, de sucesión directa del primer causante por el transmisario, niega la DGRN la posibilidad de inmatriculación, considerando que no existió una doble transmisión entre primer causante y transmisario (en el caso, la diferencia temporal entre la apertura de las dos sucesiones sucesivas era menor de tres años, lo que quizás explica que no se llegase a plantear la DGRN la existencia de una aceptación tácita, aparte de que nada se expresaba sobre esto en la documentación presentada).

La Resolución DGSJFP de 8 de febrero de 2023 sigue esta misma posición, negando la existencia de un doble título en un caso de derecho de transmisión, en aplicación de la doctrina moderna del derecho de transmisión. La resolución hace referencia a que la aceptación tácita no tiene efectos registrales, pero, en el caso, la alegación de la aceptación tácita se realiza en el recurso, habiéndose otorgado la escritura aceptando el adjudicatario la sucesión por derecho de transmisión.

Esta materia se ve afectada por la adopción por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2026 (Roj: STS 2455/2026) de la teoría clásica o de la doble transmisión. Conforme a la misma, aunque no se acredite la aceptación tácita de la herencia del primer causante por el transmitente, la propia naturaleza del derecho de transmisión implica la existencia de una doble transmisión hereditaria, del primer causante al transmitente y del transmitente al transmisario.