jueves, 16 de julio de 2015

La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. El nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria.




Siguiendo con las materias hipotecarias reformadas por la Ley 13/2015 a las que había dedicado entradas previas en el blog, me voy a ocupar ahora del nuevo artículo 202 Ley Hipotecaria, que regula el acceso registral de las obras nuevas, reiterando la advertencia sobre lo apresurado de estas notas, prisa especialmente poco compatible con las dudas que plantea la nueva regulación. 

Transcribo el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 

«Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. 

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. 

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.»

Me centraré en el comentario en el supuesto de edificaciones o instalaciones, omitiendo el caso de las plantaciones. 

- El título formal para la inscripción de la obra nueva.

Ninguna referencia expresa hace el artículo al título formal necesario para la inscripción de la obra nueva. Aunque eso no impide que se apliquen las reglas generales en materia hipotecaria -artículo 3 Ley Hipotecaria-, y la legislación urbanística, que se refiere a la escritura pública como título para documentar la obra nueva (artículo 20 Texto Refundido de la Ley del Suelo), al margen de las excepciones legales expresas, como el caso de los entes administrativos.

Sí indica la norma que las obras nuevas se podrán inscribir "por su descripción en los títulos referentes al inmueble".

Hay que recordar que la actual regulación permite reflejar la obra nueva tanto mediante su descripción en algún título inscribible referente al inmueble (herencia, compraventa), como en una escritura específicamente destinada a reflejar la obra nueva, que es precisamente la hipótesis más corriente (vigente artículo 208 Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento) .

Con todo, a pesar de la cierta confusión normativa, no creo que pueda entenderse excluida esta segunda posibilidad.

La DGRN había declarado que bastaba con describir la obra en el título inscribible para que se entendiera efectuada la declaración de obra, sin necesidad de una fórmula solemne en la escritura, doctrina que parece seguir vigente.

La Resolución DGRN de 11 de abril de 2018 se refiere a la inscripción de una escritura de compraventa de una parcela en la que constaba, según catastro y el título previo del vendedor, la existencia de una nave, denegando el registrador la inscripción de la compra de la parcela por considerar necesaria la previa declaración de obra de dicha nave, lo que es desestimado por la DGRN. No constan los términos exactos de la escritura, pero sí se alude en la calificación registral a la falta de una declaración formal de obra nueva, en unión a la constancia de la existencia de la edificación por los antecedentes. Esto podría interpretarse en el sentido de que la simple referencia en la escritura de compra a la existencia de la nave según el título previo o los datos catastrales, no equivale a una descripción de la misma en el título con valor de declaración de obra nueva. Indica también la DGRN que no es precisa, en estos casos en que, existiendo una edificación sobre la finca no se procede a la declaración formal de obra, una solicitud de inscripción parcial para que el registrador proceda a inscribir la parcela objeto de la transmisión sin la edificación.

Existe una precisión adicional sobre el título que refleja la obra nueva: que esté otorgado "de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto". 

El sentido de esta precisión no resulta del todo claro, pero, a mi juicio, no debe entenderse como la admisión de la constancia de la declaración de obra en cualquier documento que sea inscribible, con independencia de su forma. Más bien debe interpretarse, como ya se había admitido por la DGRN, que en expedientes particulares destinados al acceso de fincas al registro, como los inmatriculadores, pueda reflejarse la existencia de una obra.

Ya en interpretación de la nueva normativa, la Resolución DGRN de 19 de julio de 2017, con cita de la previa Resolución DGRN de 10 de noviembre de 2016, admite la constatación registral de la declaración de obra nueva a través de un auto judicial recaído en un expediente de dominio tramitado conforme a la legislación previa. Dice la DGRN:

"el nuevo artículo 202, tras la citada Ley 13/2015, dispone que «las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso». Del examen conjunto de ambos preceptos, anterior y posterior respectivamente a la Ley 13/2015, resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio (…) Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación".

Ya en aplicación de la nueva legislación,  la Resolución DGRN de 5 de noviembre de 2019, admite que, en un expediente de rectificación de cabida del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, se refleje una ampliación de obra, siempre que se observen los requisitos materiales y urbanísticos de la declaración de obra, en el caso, acreditando el transcurso de los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.

Los títulos inscribibles, como regla general, son públicos, pudiendo ser administrativos, judiciales o notariales, cada uno con su propia normativa formal, e, incluso, pueden ser, en algún supuesto excepcional, privados, como el caso del heredero único.

A mi juicio, en ningún caso un documento privado debería servir para declarar una obra nueva, pues esto contradiría la legislación urbanística, que expresamente exige la escritura pública, lo tiene por finalidad que el notario, y no solo el registrador, compruebe el cumplimiento de los requisitos legales urbanísticos.

Además de lo anterior, en el caso particular del heredero único, la instancia privada, acompañada del título de la sucesión, solo se admite para "inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante" (artículo 14 Ley Hipotecaria), lo cual supone, a mi juicio, que si la obra no se hallaba reflejada en la inscripción del causante, no cabrá utilizarse la instancia privada para declararla y hacerla constar en la inscripción del heredero, pues no se trataría propiamente de la misma finca o derecho que estaba inscrito a nombre de aquél, si es que se pretende dar al reflejo registral de la obra algún valor sustantivo.

En cuanto a los documentos judiciales, la Resolución de 18 de junio de 1991 admitió el acceso al registro de la obra a través de un expediente de dominio para inmatricular, doctrina confirmada por las ya citadas Resolución DGRN de 10 de noviembre de 2016 y Resolución DGRN de 19 de julio de 2017. Sin embargo, creo que deben descartarse a estos efectos documentos como las actas de conciliación o las transacciones judiciales, que en ningún caso son equiparables a la escritura pública. La Resolución DGRN de 24 de octubre de 2016 rechaza que pueda declararse una obra nueva mediante su descripción en convenio regulador en un proceso matrimonial aprobado judicialmente.

En cuanto a los documentos administrativos, ya la actual redacción del artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria permitía a los entes públicos constatar las obras nuevas mediante certificación administrativa. Este artículo 206 también es objeto de reforma por la Ley 13/2015, siendo de destacar dos cuestiones:

- Se amplía el ámbito de los entes públicos que pueden utilizar esta vía.

Mientras la actual redacción se refiere a "El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél", la nueva menciona a "Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas".

Aparte de la omisión en la redacción actual de entes territoriales como las Comunidades Autónomas, mientras los organismos autónomos parece dudoso que estuvieran comprendidos en la primera redacción, sí podrían comprenderse en la segunda.

Pero incluso cabria una interpretación amplia de la referencia genérica a "entidades de derecho público con personalidad jurídica propia", pues, además de las sociedades públicas o las corporaciones, siempre que no tuvieran forma privada, podría afirmarse que entidades como los partidos políticos o los sindicatos, en un sentido laxo, son entidades de derecho público, pero no creo que en estos últimos supuestos pueda hablarse de dependencia o vinculación con las Administraciones Públicas (pese a las apariencias).

- Se sustituyen la exigencia de que estos actos "no afecten a tercero", por la de que "no afecten a terceros que no hayan sido citados en el expediente".

Así, aunque sobre la finca existiera el derecho de un tercero, por ejemplo una hipoteca, un embargo, un usufructo o una servidumbre, los cuales pudieran verse afectados por la declaración de obra, bastaría ahora con que hubieran sido citados en el expediente administrativo.

Tras la reforma desaparecerá la posibilidad certificación inmatriculadora expedida por la Iglesia, y debe recordarse que  la Resolución DGRN de 22 de mayo de 2013 admitió la constancia de una obra nueva a través de una certificación eclesiástica para inmatricular, con lo que no sería de extrañar que en los meses de vacatio hubiera cierta prisa por utilizar este medio para inmatricular fincas y declarar obras nuevas, aunque debe advertirse que en el caso de la Iglesia, la certificación eclesiástica no debe entenderse como título para declarar una obra nueva sobre una finca inmatriculada, sino que solo se permite la constancia de la edificación al realizar una verdadera inmatriculación, que fue el caso resuelto por la Resolución citada.

La norma analizada se remite a la aplicación legislación sectorial aplicable. En materia de edificaciones, deberá tenerse en cuenta tanto la legislación urbanística, estatal y autonómica, como la legislación de ordenación de la edificación. También deberán tenerse en cuenta posibles limitaciones derivadas de la protección de ciertos bienes públicos, como la de costas, aguas continentales o carreteras. 

- La expresión de las coordenadas de la edificación.

Ya no bastará con la actual expresión de la superficie de la parcela ocupada por la edificación, sino que ésta debe delimitarse mediante sus “coordenadas de referenciación geográfica”.

La Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y el Notariado y la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 y la Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 se refirieron a su constancia mediante: "certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, con su previa validación técnica catastral, o, a falta de tal validación técnica, del archivo electrónico con formato GML y contenido previsto en la Resolución conjunta".

Sin embargo, posteriores resoluciones muestran un criterio más flexible.

La Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, reiterando la doctrina de la Resolución DGRN de 8 de febrero de 2016, declara que la exigencia de que la porción de suelo ocupada por la edificación esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica "aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla"

La Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2016 reitera esta doctrina, aclarando que en el caso de aportación de la representación gráfica de la porción de suelo ocupado dentro de un plano georreferenciada o de una finca georreferenciada, sin que se especifiquen las de la propia edificación: "En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria".

Esta posibilidad de determinación de las coordenadas de la edificación por referencia a las de la finca ha sido posteriormente matizada, exigiendo que en dicho caso el formato permita la remisión de información al catastro (parece referirse al archivo en formato GML, que en este caso sí sería necesario). Así, la Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017, entre otras, dice:

"Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015".

También cabe que el Registrador tome directamente las coordenadas de la edificación de los datos existentes en el catastro, en edificaciones que ya consten reflejadas en el mismo. Dice la misma Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017, entre otras:

"Asimismo debe recordarse que en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello".

La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma esta doctrina, en un supuesto en que se incorporaba a la escritura un archivo de coordenadas obtenido a través de la sede electrónica del catastro, reiterando que:

"... desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 ... a la escritura, como se ha dicho, se incorpora la impresión del archivo GML conteniendo las coordenadas de la porción de suelo ocupado por la edificación, el cual viene referido a un área comprensivo de las tres edificaciones de 569 metros cuadrados, coincidente con la cabida total de las edificaciones descritas en la escritura. No obstante, su aportación podría ser suplida por la obtención por el registrador de las expresadas coordenadas a través de la consulta a la Sede Electrónica del Catastro, por acreditarse la antigüedad en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y tomarse su descripción de la correspondiente certificación catastral".

Debe advertirse que la DGRN menciona, en alguna de sus resoluciones, la necesidad de aportar una representación gráfica, lo que excluiría probablemente la simple expresión de las coordenadas en una certificación, aunque, a mi entender, no existe base legal para esta exigencia. En la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2016 se admite la acreditación de las coordenadas de los vértices mediante certificación técnica, señalando, además, que no es preciso que el técnico que expida la certificación a estos efectos sea el mismo que dirigió la obra.

La Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 admite la acreditación de las coordenadas de los vértices de la edificación por certificado técnico. Dice la resolución que dichas coordenadas " ... pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de manera que pueden contenerse bien en una certificación catastral descriptiva y gráfica, o en un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro. Resulta intrascendente a efectos registrales la falta de precisión del día exacto de expedición de dicho certificado ...".

Tampoco se considera necesaria la previa coordinación catastral para la constancia registral de la obra nueva (cuestión distinta es la de la posible exigencia de delimitación georreferenciada de la finca sobre la que se levanta la edificación declarada, a la que me refiero después). Dice la citada resolución:

"no ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución Conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella".

La Resolución DGRN de 17 de junio de 2019 admite la expresión de las coordenadas de la porción de terreno ocupada por la edificación mediante un listado de las mismas recogido en un acta notarial de finalización de obra, con base en un certificado técnico. Se reconoce expresamente que no es aplicable a este supuesto las exigencias del punto 7.2 de la REsolución Conjunta de la DGRN y de la DGC de 29 de octubre de 2015, particularmente la relativa a que el técnico declarase "bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución", recordando su previa doctrina sobre la forma de aportar esas coordenadas, que diferencia de otros supuestos como los de obligatoria georreferenciación de las fincas, y considerando que "esta omisión resulta irrelevante, pues la simple comprobación por la registradora de la ubicación de las coordenadas aportadas y su congruencia con la descripción de la finca y de la edificación en el título le permiten fácilmente deducir que el sistema de referencia adoptado es ETRS89".

La Resolución DGRN de 5 de julio de 2016, después de ratificar la doctrina recogida, la aplica a un caso de declaración de obra nueva por antigüedad, en la que la finca disponía de una referencia rústica, el terreno circundante, y otra urbana, la correspondiente a la edificación. La edificación se declaraba con una superficie en planta baja de diecinueve metros cuadrados y la certificación catastral correspondiente a la  parcela urbana indicaba como superficie del suelo treinta y nueve metros cuadrados, además de existir un total de treinta y dos metros cuadrados construidos, distribuidos en diecinueve metros en planta baja y trece metros en planta alta. La DGRN rechaza que la certificación catastral sea suficiente para la expresión de las coordenadas ocupadas por la edificación en este caso, pues las coordenadas obtenidas a través del catastro para dicha parcela catastral con referencia urbana se correspondían a una parcela de treinta y nueve metros y cuatro decímetros cuadrados, lo que hacía imposible situar, según se dice, los diecinueve metros cuadrados sobre el terreno. Dice la DGRN:

"En el supuesto de hecho a que se refiere la nota de calificación ahora recurrida, el propio título indica que la finca en cuestión tiene «referencia catastral: 32059A087000400000OQ para el terreno circundante; y DI0207700PG08G0001SW para la construcción y su suelo». Tal y como resulta de la certificación catastral aportada, puesta en relación con la descripción hecha en el título, resulta que parte de la parcela tiene la calificación de urbana, a efectos catastrales, con una superficie de 39 metros cuadrados, y que dentro de esa porción se encuentra la edificación que, asimismo, ocupa una superficie de 19 metros cuadrados, no ocupando, por tanto la totalidad de dicha parcela. Si la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela (lo que no es el caso) o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros cuadrados de edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros cuadrados, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación, en los términos indicados por la Resolución de 8 de febrero de 2016; pero lo cierto es que, en el presente caso, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de esos 19 metros cuadrados ocupados por la edificación. En efecto, en el presente caso, si se accede a la Sede Electrónica de Catastro y se busca la geometría correspondiente al inmueble con referencia catastral DI0207700PG08G0001SW, resulta que la superficie gráfica de la parcela es de 39 metros cuadrados, lo que coincide con el título, y que su superficie construida total es de 32 metros cuadrados, que se desglosa en 19 en planta baja y 13 en planta alta, lo cual también es coincidente con lo expresado en el título inmatriculador. Pero al obtener en la propia sede del Catastro la geometría del edificio, lo cual el registrador no sólo puede sino que incluso debe hacer de oficio cuando, como en el caso presente, los interesados declaran un edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro, resultan las siguientes coordenadas en el fichero GML que suministra la sede de Catastro: EPSG::25829: 600443.91 4689154.74 600446.03 4689154.43 600444.98 4689147.34 600442.89 4689147.88 600439.39 4689148.79 600440.34 4689155.27 600443.91 4689154.74. Y lo cierto es que tales coordenadas no se corresponden con una superficie ocupada de 19 metros cuadrados, que es lo que según el título y el propio Catastro ocupa en planta baja la edificación, sino que arrojan una superficie de 39,41 metros cuadrados, que es incluso ligeramente superior a la superficie total de la parcela. Por tanto, no pudiéndose obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie de los 19 metros cuadrados ocupada por la edificación, tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro por el interesado".

La Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017 se refiere a una calificación negativa en la que se invocaba la discordancia entre la superficie ocupada por la edificación según el título (67 metros cuadrados a parcela ocupada y tres metros a patio), lo cual coincidía con la superficie gráfica de la edificación según la certificación catastral descriptiva y gráfica (70 metros cuadrados), y la que resultaba de las coordenadas tomadas de la sede catastral (70,47 metros cuadrados). La DGRN revoca la calificación, considerando que aunque hubiera sido preferible ajustarse en la expresión de la superficie ocupada a los datos que resultan de las coordenadas obtenidas en sede catastral, esta diferencia de 3 metros cuadrados se justificaba por la existencia del referido patio y la diferencia con la certificación catastral encontraba justificación en los especiales criterios para el cálculo de la superficie gráfica catastral. Dice la DGRN:

"La descripción de la edificación en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, constando las superficies construidas de las plantas (67 metros cuadrados en semisótano y 64 metros cuadrados en planta baja) según figuran en dicha certificación. Ahora bien, no puede olvidarse que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica. Ello es así porque a efectos catastrales pueden haberse aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros». La redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a patio. Hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral. No obstante, el defecto no puede ser mantenido considerando las siguientes circunstancias que lo diferencian del caso de la Resolución de 5 de julio de 2016: que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos catastrales en la certificación; y, en definitiva, que existe una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria".

La Resolución DGRN de 29 de junio de 2017 confirma la calificación registral, basada en la discordancia entre superficie que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al acta de fin de obra, a la que esta se remitía para la identificación de las coordenadas de la porción ocupada por la edificación, y la superficie de la finca según el registro, afirmándose que la edificación ocupaba la totalidad del solar.

La Resolución DGRN de 27 de julio de 2017 confirma la calificación registral negativa de un fin de obra, basada en la discordancia entre la superficie de la parcela ocupada que constaba en la inscripción de la declaración de obra nueva en construcción y la que resultaba de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada para la inscripción del acta de fin de obra. Dice la DGRN:

"Dado que, según Registro, la superficie ocupada de suelo es de 184,70 metros cuadrados, sobre un solar de superficie 198,86 metros cuadrados, no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción registral de la edificación y la que resulta de las coordenadas aportadas, sin que tal falta de correspondencia pueda salvarse por algún elemento descriptivo no computado según la normativa catastral, que se dedujese de la misma documentación, a diferencia de lo que ocurría en el supuesto de la Resolución de esta Dirección General de 7 de febrero de 2017, invocada por el recurrente. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 184,70 metros cuadrados ocupados por la edificación (cfr. Resolución 5 de julio de 2016)".

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma el defecto consistente en ser la superficie de la planta baja (en una ampliación de obra) superior a la de la parcela sobre la que se levanta la edificación, siendo preciso la tramitación del correspondiente expediente de rectificación de cabida, sin que pueda entenderse este solicitado de oficio por la simple descripción de la obra cuando se ha mantenido inalterada la de la misma finca.

La Resolución DGRN de 2 de enero de 2019 confirma el defecto consistente en la discordancia entre la superficie de la obra que se hacía constar en la descripción literaria de la finca y la resultante de las coordenadas de georreferenciación que figuraban en el certificado técnico para su declaración por antigüedad, declarando: "Se observa, por tanto, que no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción literaria de la edificación en el título y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 64,96 metros cuadrados ocupados por la edificación a que se refiere el título y el propio certificado técnico acreditativo de la antigüedad (cfr. Resoluciones 5 de julio de 2016 o 27 de julio de 2017), sin que pueda suplirse, como pretende el recurrente, por la posible existencia de parte de la edificación no declarada, pues la constancia registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación publicará la existencia de una edificación en una ubicación concreta del espacio físico ocupando un área determinada por los vértices de sus coordenadas georreferenciadas, debiendo desestimarse el recurso en este punto".

La delimitación geográfica de la finca sobre la que se levanta la edificación.

La Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 había declarado que: "Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique".

Esta exigencia ha sido posteriormente matizada por la DGRN. La citada Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, reiterando la doctrina de la Resolución de 8 de febrero de 2016, en cuanto a la posible exigencia por el registrador de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca, dice: "Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique ".

Fuera de este supuesto, dice la resolución: "la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara".

Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016. En el caso, se trataba de una finca registral de 1071 metros cuadrados, correspondiente a dos parcelas catastrales, que sumaban una superficie de 1283 metros cuadrados, ocupando las edificaciones sobre ellas un suelo total de 78 metros cuadrados, y sin pretender modificar la superficie registral de la total finca. En esta resolución, la DGRN hace un esfuerzo por justificar su posición sobre la admisibilidad de que el registrador exija la georreferenciación de la finca sobre la que se levanta la edificación, lo cual, además de carecer de base legal expresa, deja abierto al particular criterio de cada registrador la exigencia del procedimiento de delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Dice la DGRN:

"A este respecto, Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015 de esta Dirección General, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Y, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 8 de febrero de 2016, cuya doctrina se reitera en las de 19 de abril y 9 de mayo de 2016, al interpretar el ámbito de aplicación temporal del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria «…para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por eso, la Resolución de 8 de febrero de 2016 señaló que «para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio».

En el caso, la suma de la superficie de las dos parcelas catastrales que comprendían la finca registral excedía del 10% de la cabida de esta última, pero expresamente se solicitaba que se mantuviera la cabida registral y que solo se inscribiesen las edificaciones. Es precisamente esta circunstancia, en unión a que en la documentación gráfica aportada (las certificaciones catastrales) las edificaciones no se encontraban en el centro de la finca, la que lleva a la DGRN a confirmar la calificación registral, a pesar de reconocer la desproporción entre la superficie ocupada por las edificaciones y la cabida de la finca registral, al considerar posible que las edificaciones se encontrasen precisamente en los metros cuadrados de diferencia entre la superficie catastral y la cabida registral, argumentando:

"En el presente caso, las dos edificaciones declaradas y cuya inscripción se solicita, aportando sus respectivas coordenadas UTM, miden tan sólo 27 y 51 metros cuadrados respectivamente. Y la finca registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior –de 1.071 metros cuadrados según consta registralmente–, o incluso mayor –de 1.286 metros cuadrados según datos catastrales–. Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. Pero en el presente caso, tal certeza parece difícil de alcanzar, y por tanto, la duda del registrador, aun cuando no haya sido explicitada con todo el detalle deseable, también parece razonable y fundada, pues a las dudas que ya son inherentes a la falta de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, lo que dificulta o impide, como se ha dicho el análisis, comparación o calificación geométrica y espacial, se añaden las que resultan de la posibilidad de que las edificaciones ahora declaradas pudieran estar ubicadas, aunque fuera en parte, en algunos de esos 215 metros cuadrados de diferencia entre la superficie inscrita y la que resulta de la suma de las parcelas catastrales con las que se dice que se corresponde la finca. Por otra parte, de la documentación gráfica incorporada a la escritura se desprende que las edificaciones no están en el centro aproximado de las parcelas catastrales, lo que permitiría relajar en parte la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes, sino que la vivienda está en el extremo sur-este y el almacén está en la mismo lindero este, datos estos que aumentan las dudas que justifican, en el presente caso, la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros, conforme a alguno de los procedimientos hábiles para ello".

Esta doctrina general se reitera en la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2016, aunque aquí se va a revocar la calificación por estimarse que las dudas expresadas en la calificación registral no eran fundadas. En el caso se expresaba que la finca registral se correspondía con una parcela catastral y parte de otra. Pero esta sola circunstancia no se considera suficiente para justificar la exigencia de delimitación georreferenciada de la finca. Se vuelve a destacar que, aunque la exigencia de delimitación de la finca no tiene que estar necesariamente condicionada por datos aritméticos, en el caso existía una gran diferencia de superficie entre lo que ocupaba la edificación y la cabida registral de la finca. Dice la resolución:

"En el supuesto de este expediente, las dos edificaciones declaradas y cuya constancia registral del fin de obra se solicita, aportando sus coordenadas UTM, consisten en una nave de 1.800 metros cuadrados de superficie y dos almacenes contiguos a la misma de 32 metros cuadrados. Y la finca registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior, de dos hectáreas catorce áreas cincuenta y cinco centiáreas según consta registralmente. Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica...En la calificación solo se afirma que la finca se corresponde con la parcela catastral 1151 y además con parte de la parcela 135 de las del polígono 101 del Catastro de rústica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en el presente caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En consecuencia, en el presente caso, no estando debidamente fundadas las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, este defecto señalado en la nota de calificación ha de ser revocado".

En lo subrayado se apuntan algunos criterios que hubieran podido justificar las dudas de la calificación, que por otra parte son coincidentes con los de la resolución comentada previamente.

La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2016 también revoca la calificación registral que exigía la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declaraba la obra nueva, considerando que la simple alegación de un "desplazamiento catastral patológico" no ampara dicha exigencia, y declarando, además, que dichos desplazamientos solo pueden quedar justificados mediante informe técnico.

La Resolución DGRN de 4 de enero de 2019 considera como uno de los supuestos en que será precisa la delimitación geográfica de la finca registral sobre la que se levanta la obra el de que la edificación ocupe la totalidad de la parcela o, incluso, que la edificación se ubique en alguno de los límites de la finca, pues, en otro caso, se conseguiría la delimitación geográfica total o parcial de la finca registral sin acudir a los procedimientos previstos legalmente y sin dar intervención a los colindantes. No obstante, se admite, cuando se den sus presupuestos (particularmente, que la diferencias de superficie no excedan del 10 por ciento de la cabida inscrita, que esta delimitación geográfica de la finca tenga lugar por la vía del artículo 9 "b" IV de la Ley Hipotecaria (que solo exige la notificación posterior a los colindantes), sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (en el caso, la superficie de la parcela catastral coincidía con la de la finca registral). Dice la resolución:

"Precisamente la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016, invocada por el recurrente y reiterada en otras posteriores. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca (según afirma el propio recurrente), y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria".

La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 reitera su doctrina sobre cuándo es precisa la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra. En el caso, se trataba de una obra declarada por antigüedad, con base en una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento, existiendo una gran discordancia entre la descripción registral y la de las dos parcelas catastrales que se decía correspondían aquella, aunque se solicitaba expresamente que la obra nueva se inscribiese sobre la finca registral en su situación actual. Para la DGRN, es correcta la exigencia de delimitación gráfica de la finca, aun cuando la obra no se extienda hasta alguno de los límites de ella, pareciendo amparar esta exigencia en que la certificación administrativa de antigüedad aportada no identificaba la finca registral sobre la que se levanta la obra declarada. Aunque, en realidad, de la doctrina de las últimas resoluciones, y de la presente, parece extraerse una gran amplitud en los criterios que el registrador puede utilizar para considerar exigible o no la delimitación geográfica de la finca sobre la que se levanta la obra nueva. Dice la resolución: "Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso es cierto que la edificación no se ubica en los límites de la parcela, pero también lo es que aun aportándose un certificado técnico que se refiere a la ubicación de la parcela y de la edificación, no queda acreditada la correspondencia del mismo con la finca registral ni tampoco con las parcelas catastrales referidas; por ello, como señala la registradora, no ha quedado acreditado que la edificación declarada se ubique en la finca registral en que se declara".

La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma la calificación registral negativa de una declaración de obra nueva con base en la posible invasión de una parcela catastral colindante, argumentando que la edificación ocupaba toda la finca registral, y que se pretendía simultáneamente a la declaración de obra una rectificación de cabida, presentando una representación gráfica con un informe de validación catastral de la que resultaba una modificación de la perimetría catastral, aunque fuera esta de escasa importancia cuantitativa.

La Resolución DGRN de 20 de enero de 2020 reitera la doctrina anterior, aunque en el caso revoca la calificación registral. En la calificación revocada se invocaba como duda fundada de hallarse la obra declarada por antigüedad sobre la finca no delimitada el tratarse de una finca de concentración y expresar el título de concentración parcelaria que la finca lindaba con edificaciones y no recoger, por contra, que sobre la referida finca existía edificación alguna. La DGRN entiende que estas dudas, aunque argumentadas, en el caso resultan superadas por un acta notarial de presencia y un informe topográfico, ambos justificativos de que la edificación declarada se hallaba dentro del perímetro de la finca de concentración. La resolución, sin embargo, pesar de terminar revocando la calificación con base en la documentación notarial y técnica aportada, trasluce la dificultad que la situación de la obra sobre la parcela supone cuando esta no está delimitada geográficamente, llegando a afirmar que la admisión de esta situación se puede producir bajo responsabilidad del registrador, lo que sin duda inducirá a la exigencia de delimitación geográfica como regla general. Dice la DGRN:

"Como ha reiterado esta Dirección General, y tal y como se ha señalado con anterioridad, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. Así, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o, aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, como ya se puso de manifiesto por esta Dirección General en las Resoluciones de 6 y 28 de septiembre de 2016 o 4 de enero de 2019. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Además, en caso de no figurar inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito".

En cuanto a la forma de hacer constar en el registro esa delimitación geográfica de la finca, la Dirección General, de modo algo impreciso, se ha referido al "procedimiento que corresponda". Ello suscita la duda de si serán de aplicación las mismas reglas que se ha visto se exigen para la expresión de las coordenadas de los vértices de la edificación, con la expresada flexibilidad formal, o se exigirá la tramitación de alguno de los expedientes de georreferenciación de la finca, esto es, el del artículo 9  "b" VII de la Ley Hipotecaria (inscripción de la representación gráfica mediante certificación catastral descriptiva y gráfica cuando la diferencia de superficie no supere el diez por ciento) o el del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Del sentido general de las resoluciones parece que se opta por la segunda alternativa. De todas formas, debe recordarse que, según la doctrina de la propia Dirección General, en los supuestos de inscripción de la representación gráfica obligatoria, y el caso de la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva parece que encajaría en esa categoría, no son de aplicación necesaria y general los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (tramitación de un expediente registral con citación previa de colindantes y posibilidad de oposición), salvo que se pretendan, además, rectificaciones de superficie superiores al diez por ciento de la inscrita o existan alteraciones perimetrales que lo justifiquen por el riesgo de invasión de las fincas colindantes (véase, por ejemplo, Resolución DGRN de 8 de junio de 2016). Todo ello sin perjuicio de la necesaria notificación posterior a los titulares de derechos inscritos conforme al referido 9 b VII de la Ley Hipotecaria (y, como ya he dicho en otro lugar, titulares de derechos inscritos no es lo mismo que titulares de fincas colindantes, al menos según yo lo entiendo; en todo caso, conforme a la doctrina de la Dirección General, la notificación no sería previa, sino posterior a la inscripción de la representación gráfica, en el caso del artículo 9 b de la Ley Hipotecaria). Al respecto, la Resolución DGSJFP de 30 de septiembre de 2020, después de recordar su doctrina general, parece exigir en todo caso la intervención de los colindantes, al menos cuando la edificación esté situada en alguno de los límites de la finca, afirmando: "La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria". El el caso se aportaba una representación gráfica alternativa, que puede servir de base expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

¿Es aplicable esta exigencia a las declaraciones de obras nuevas en construcción?

Aunque pueda haber argumentos en contra, la Ley no distingue y la declaración de obra en construcción es la que contiene la descripción completa de la edificación, y es en ella donde deben reflejarse, a mi entender, las coordenadas de la misma. Si estas se modifican durante el proceso de construcción, se podrán rectificar en el acta de fin de obra.

Es cierto que la obra no se da de alta en el catastro hasta que se termina, pero la finalidad de la norma  hipotecaria excede de la simple coordinación catastral.

Por esta misma razón y, a la inversa, entiendo que si la obra en construcción es anterior a la entrada en vigor de la ley, no sería preciso hacer constar en el acta de fin de obra las coordenadas de una obra ya declarada con arreglo a la legislación vigente en el momento en que dicha declaración de obra en construcción se otorgó (aunque sin duda será una cuestión discutida).

Sin embargo, la citada Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 declara "dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral".

Recoge la misma doctrina la Resolución DGRN de 7 de septiembre de 2017, según la cual la nueva exigencia legal no es aplicable a las declaraciones de obra en construcción, argumentando que: "Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, antes transcrito, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea".

En consecuencia, según la postura de la DGRN, parece que el momento de exigir la georreferenciación no es el de la declaración de obra en construcción, sino el de declaración de fin de obra. Siguiendo esta posición, parece lo más seguro que se exija el requisito a las declaraciones de fin de obra, aun cuando la declaración de obra en construcción fuera anterior a la entrada en vigor de la ley.

La Resolución DGRN de 29 de junio de 2017 aplica la nueva normativa a un acta de fin de obra posterior a la reforma de una obra en construcción anterior a la reforma de 2015. Declara la Resolución:

"este Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse en varias Resoluciones (8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo o 5 de julio de 2016, entre otras), sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, y en este sentido señala que el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica», de modo que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica".

La Resolución DGRN de 27 de julio de 2017 confirma la exigencia de acreditar las coordenadas de los vértices en un caso en que la obra nueva se hallaba inscrita en construcción y el acta de fin de obra se había otorgado con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma, presentándose a inscripción tras dicha fecha.

El caso de declaración de nuevas plantas.

La misma Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 considera que la exigencia de georreferenciación no es de aplicación a las ampliaciones de obra consistentes en la declaración de nuevas plantas, sin alteración de la planta baja sobre la que se declaran. Dice la resolución:

"en un caso como el que nos ocupa, la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. Por ello, el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas".

Reitera esta doctrina la Resolución DGSJFP de 19 de junio de 2020.

Distinto es el caso de que la ampliación de obra implique un aumento de la superficie de parcela ocupada, en el que se aplicarán las reglas generales. La Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2017 confirma la calificación registral que señaló como defecto la diferencia entre la superficie ocupada por la obra según la escritura, en una ampliación de metros de la planta baja (1336 m2) y la que resultaba de los datos catastrales a los que se remitía la escritura como modo de georreferenciación de la edificación (1332 m2). La Resolución DGRN de 8 de julio de 2019 entiende necesaria la georrefenciación en una declaración de modificación de obra que implica un cambio en la superficie ocupada por la edificación sobre la parcela.

El caso de las obras declaradas por antigüedad.

También declara la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 que es "clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas».

¿Es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario a la constancia de las coordenadas?

En ocasiones se realizará durante la construcción una modificación de la edificación que exija una modificación o expresión diferente de las coordenadas. A mi juicio, como regla general, no es preciso que el acreedor hipotecario consienta esa modificación, basada en un certificado o informe técnico.

- El deber del archivo registral del libro del edificio.

Se consagra legalmente el deber del archivo registral del libro del edificio, hasta ahora solo fundamentado en instrucciones administrativas, cuyo rango normativo a efectos de imponer nuevas obligaciones a los propietarios era discutible. 

Esta obligación aparece también en el nuevo artículo 9.a Ley Hipotecaria.

Deja a salvo de este deber a aquéllas edificaciones a las que por su antigüedad no les fuera exigible

Esta expresión claramente comprenderá el caso de edificaciones a las que no sea temporalmente aplicable a LOE, esto es, las que se hayan terminado o para las que se haya solicitado licencia de obra con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley (6 de mayo de 2000). 

Más dudoso se presenta en supuesto de edificaciones a las que, siéndoles de aplicación la LOE, accedan al registro por caducidad de la acción de reposición de la legalidad urbanística. A favor de la no exigencia en este caso del archivo del libro del edificio, cabría alegar que el artículo 20 apartado 4 del Texto Refundido Ley del Suelo, al regular el acceso registral de estas obras "antiguas", no recoge el requisito del cumplimiento de los deberes impuestos al promotor para la entrega de la edificación a los usuarios, que sí prevé en el caso general de declaración antes de haber transcurrido dichos plazos.

Esta fue la tesis sostenida por la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2013 (respecto de un caso planteado en Andalucía, incluso a pesar de que la legislación autonómica aplicable lo exigiera). Entiendo que esta posición debe mantenerse tras la reforma legal.

Este criterio ha sido confirmado en la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016, que declara:

"Respecto del llamado libro del edificio, su depósito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al libro del edificio. Ciertamente esta Dirección General lo exigió en sus Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, pero debe recordarse que estas son anteriores a la reforma llevada a cabo en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, por lo que su doctrina se modificó en la Resolución de 16 de mayo de 2013, criterio que es seguido en la presente Resolución".

Este criterio de no exigencia del libro del edificio a las obras nuevas antiguas ha sido reiterado por la Resolución DGRN de 17 de enero de 2017.

La Resolución DGRN de 29 de junio de 2017 matiza esta doctrina, considerando que no basta que se acredite la finalización de la obra en fecha anterior al plazo para la reposición de las obras sin licencia o sin ajustarse a la misma, sino que es necesario que la declaración de obra se haya otorgado con base a esta prescripción de la acción de reposición (artículo 28.4 TRLSC), por lo que si la declaración de obra se ha otorgado por la vía del artículo 28.1 TRLSC (licencia de obra, certificación técnica de que se ajusta al proyecto, etcétera), es exigible el requisito del depósito del edificio. En el caso de esta Resolución, la calificación recaía sobre un acta de fin de obra, existiendo una previa declaración de obra en construcción. En el acta, el notario se refería expresamente a la no exigencia del depósito del Libro del Edificio, por el transcurso de los plazos de las acciones de reposición desde la fecha acreditada de fin de obra. Esto no se entiende como bastante, exigiendo la DGRN que la declaración de obra se ajustase a los efectos de la declaración por antigüedad y prescripción de las acciones de reposición, lo que entiende posible aunque existiese una previa declaración de obra en construcción.

Dice la Resolución:

"Por tanto, en caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación, ya que como se afirmó en Resoluciones de 19 de abril de 2016, 7 de noviembre de 2016 ó 22 de febrero de 2017, no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de entre las ofrecidas en el artículo 28 de la Ley de Suelo, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción registral de una edificación terminada, teniendo en cuenta, además, que en el presente caso la documentación calificada declara la terminación de la obra conforme al apartado 1 del artículo 28 y no por antigüedad (apartado 4 de dicho precepto). También debe recordarse, según señaló esta Dirección General en la Resolución de 28 de junio de 2016, que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación ... En los demás casos de edificaciones no declaradas al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, sino del apartado 1 de dicho precepto, y que están sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación, será preceptiva la aportación del libro del edificio para su depósito en los términos exigidos en el artículo 202, siempre que el documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, se haya presentado bajo la vigencia de este precepto".

No será de aplicación esta exigencia de depósito de libro del edificio a obras, aun declaradas con licencia y certificado técnico, si por la fecha de la solicitud de la licencia de obras no es de aplicación a la misma la Ley de Ordenación de la Edificación (licencias de obra solicitadas antes de la entrada en vigor de la LOE).

Dice así la Resolución DGRN de 19 de febrero de 2018:

"este Centro Directivo ya declaró en su Resolución de 7 de junio de 2017, que el libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley". 

Debería entenderse, a mi juicio, que sigue estando exceptuado el supuesto del auto-promotor, de acuerdo con la anterior doctrina de la DGRN. Sin embargo, la DGRN se ha pronunciado en sentido diverso. Así, la Resolución DGRN de 8 de septiembre de 2016, entendiendo que, tras la reforma legal, la exigencia de depósito del libro del edificio es de aplicación al autopromotor, salvo que la concreta normativa autonómica dispensase del mismo. Confirma este criterio la Resolución DGRN de 26 de octubre de 2016 (para un caso de Castilla-León, entendiéndose exigible en dicha CCAA, de conformidad con su normativa urbanística que no dispensa de este requisito al auto-promotor). Y en la misma línea, la Resolución DGRN de 29 de mayo de 2017, respecto de la declaración de una vivienda unifamiliar por unos autopromotores (en Cataluña, considerando que la normativa autonómica catalana en materia de vivienda no excluye esta obligación para el caso de autopromotor). Aplica la misma doctrina la Resolución DGRN de 29 de mayo de 2018 (para un caso de Castilla-La Mancha).

La Resolución DGRN de 20 de septiembre de 2018 reitera su anterior doctrina sobre obligación de depósito del libro del edificio en caso de auto-promoción tras la reforma, considerando que:

- Esta obligación será de aplicación a todas las escrituras de declaración de obra nueva que se presenten en el registro tras la reforma legal, con independencia de la fecha de terminación de la obra y de otorgamiento de la escritura.

- No será de aplicación a obras no sujetas a la LOE (aquellas para las que se hubiese solicitado licencia antes del 6 de mayo de 2000).

En cuanto a su doctrina particular, se refiere a la vigencia de esta obligación para el auto-promotor en el ámbito de la CCAA valenciana, lo que se cuestionaba en virtud del artículo 14 del Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda, en su apartado tercero señala que «el promotor, en caso de no estar sujeto el edificio al régimen de propiedad horizontal, entregará al propietario individual un ejemplar del libro del edificio. En caso de promoción para uso propio deberá igualmente formalizarse el libro del edificio, en los mismos plazos y condiciones que en la promoción para terceros». Dice la DGRN, "Según la normativa autonómica aplicable indicada, no sólo no resulta norma alguna que exima del depósito previo en el Registro del libro del edificio para los supuestos de autopromoción, sino que la exigencia de tal depósito concuerda con las obligaciones del propietario previstas en la misma norma autonómica de tenerlo a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo, así como de las Administraciones Públicas o autoridades competentes, dado que si para su formalización hay equiparación entre el autopromotor y el promotor para terceros, es lógico que esa equiparación deba también entenderse para el depósito en el registro".

Como veremos a continuación, cabe que la norma autonómica dispense el requisito en ciertos casos (normalmente, los no destinados a vivienda).

También ha precisado la DGRN que la exigencia de depósito del libro edificio es general, tanto para edificaciones destinadas a vivienda como a otros usos, salvo que la normativa propia de la CCAA lo exceptúe. Así, la Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 lo declara exigible en una nave para una explotación ganadera. La Resolución DGRN de 17 de enero de 2017 lo considera exigible para una nave industrial (aunque entiende que, en el concreto caso, la normativa autonómica - Castilla La Mancha - lo dispensa para edificios no destinados a vivienda, lo que implica la no necesidad de cumplimiento de este requisito en el ámbito de la misma).

Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 8 de agosto de 2019. En el caso, referido a una declaración de obra de una nave industrial en la CCAA de Murcia, se considera que la normativa autonómica efectivamente dispensa de este requisito a las declaraciones de obra que no sean de vivienda (dice la resolución: "Tal cuestión queda regulada en el Decreto 80/2001, de 2 de noviembre, por el que se regula el Libro del Edificio en la Región de Murcia, y concretamente en su artículo 2 al establecer que «este Decreto será de aplicación en el ámbito de la Región de Murcia, para los edificios de nueva construcción y para los obtenidos de un proceso de rehabilitación integral, cuyo uso principal sea vivienda». Asimismo, la Orden de 4 de octubre de 2010, que desarrolla el citado Decreto, también limita su ámbito señalando que «será́ de aplicación a todos los edificios de viviendas de nueva construcción, incluidas las unifamiliares, y a los obtenidos de un proceso de rehabilitación integral, cuyo uso principal sea vivienda». Por tanto, debe concluirse, en forma análoga al supuesto de la Resolución de 17 de enero de 2017 -invocada por el recurrente-, que la legislación autonómica aplicable limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria anteriormente visto).

Siguiendo la misma doctrina, la Resolución DGRN de 3 de octubre de 2019 considera innecesaria la aportación del libro del edificio en la CCAA de Extremadura para la declaración de una nave industrial, en aplicación de la normativa autonómica. Confirma la misma resolución, en aplicación también de dicha normativa autonómica, la obligación de acompañar la licencia de primera ocupación.

Se ha planteado en este punto la aplicación de la excepción contenida en el artículo 2.2.a LOE, que excluye de su ámbito las obras "de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta". Para la DGRN, los dos últimos requisitos serían apreciables directamente del título, pero no el primero -escasa entidad constructiva y sencillez técnica-, debiendo este justificarse mediante certificación técnica. AsíResolución DGRN de 9 de enero de 2017 y Resolución DGRN de 18 de enero de 2017.

En cuanto a la forma de su presentación, la Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 dispone:

‘‘A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, conforme a lo previsto en la presente resolución, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente’’.

La ya citada Resolución DGRN de 29 de mayo de 2017 confirma una calificación registral que exigía (respecto de una vivienda unifamiliar declarada por un autopromotor) que "el promotor de la obra manifestase en forma auténtica (con firma electrónica o por otro medio fehaciente, como por ejemplo, acta notarial de manifestaciones) que el CD que presenta (y que deberá quedar suficientemente identificado) contiene el Libro del Edificio de la obra correspondiente (también identificada), así como que el mismo reúne o se ajusta al contenido exigido por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y disposiciones concordantes".

En el caso de la Resolución DGRN de 17 de junio de 2019 se oponía como defecto en la calificación registral el siguiente: "El CD que se acompaña que contiene el libro edificio, “no resulta autentificado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente”. El defecto es revocado, declarado la DGRN: "En cuanto a la autenticación del libro del edificio a la que se refiere la registradora en su calificación, con base en la citada disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta, la misma se refiere a que puede realizarse mediante firma electrónica o «por otro medio fehaciente». La exigencia contenida en esta disposición no debe interpretarse de modo que se considere impuesta una exigencia de titulación pública para el depósito de un conjunto de documentación que es de índole eminentemente privada y que, además, no es elaborada por el promotor a quien la citada disposición exige la autenticación. Por ello tal expresión debe interpretarse en el sentido de que es el promotor, a quien, conforme al artículo 7 de la Ley de Ordenación de la edificación se le ha entregado el libro y corresponde su custodia, el que debe presentarlo para su depósito en el Registro de la Propiedad, bastando para ello que se encuentre suscrito con firma electrónica o por otro medio fehaciente, que bien puede ser, por ejemplo, una instancia al tiempo de entregar el libro con firma legitimada notarialmente o firmada o ratificada ante el registrador. En el caso de este expediente, debe considerarse cumplida suficientemente esta exigencia, considerando las circunstancias de que se ha autorizado un acta notarial en el que han comparecido los promotores de una vivienda unifamiliar, constando incorporado en la misma certificado de técnico que certifica de forma expresa que el libro del edificio se ha entregado al promotor y esta acta notarial junto con el libro se ha presentado por el mismo notario autorizante en el Registro de la Propiedad".

También admite esta resolución que el libro del edificio, en cuanto integrado por varios documentos («Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio» artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), conste en diversos ficheros informáticos.

- El caso de las edificaciones removibles.
Se menciona expresamente, como objeto de la obra nueva, las edificaciones removibles. 

Comprendería supuestos como las llamadas casas prefabricadas, siempre que no impliquen una instalación permanente. 

La mención legal aclara las dudas sobre la posibilidad de acceso de este tipo de edificaciones al registro, que se había llegado a cuestionar por ser discutible su condición de inmuebles, teniendo en cuenta que el artículo 334.1 del Código Civil considera inmuebles a las construcciones y edificaciones "adheridas al suelo", exigiendo que esto se haga de modo fijo, de suerte que no puedan separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.. 

El artículo 9.8.c del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal exige autorización administrativa expresa para: "La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes". 

Parece que la declaración de obra de estas edificaciones removibles quedará sujeta a los requisitos de licencia administrativa de ubicación y certificación técnica que justifique la concordancia de la edificación con la licencia concedida. 

Sin embargo, resulta cuestionable, a mi juicio, que sean de aplicación a estas edificaciones removibles los requisitos de la Ley de Ordenación de la Edificación (seguro decenal y entrega del libro del edificio), pues el objeto de la LOE son las edificaciones permanentes (artículo 2 LOE). 

- En cuanto al supuesto de las edificaciones en régimen de propiedad horizontal, exige que se incorpore al folio registral de cada elemento independiente su representación gráfica "tomada del proyecto incorporado al libro". 

La norma se refiere a "elemento independiente" y no a elemento privativo. Esto lleva a plantear si será de aplicación, por ejemplo, a las plazas de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local con derecho al uso en exclusiva de una plaza determinada. 

Otra cuestión discutible es si la representación gráfica del elemento independiente debe incluir zonas en las que un elemento privativo tiene el uso en exclusiva de una zona común, como garajes o jardines, inclinándome por la no necesidad de la misma. 

A mi juicio, esta exigencia no es de aplicación a la división horizontal de edificaciones que hayan accedido al registro o puedan acceder en el futuro sin el requisito de archivo del libro del edificio

- ¿Es necesario aportar una representación gráfica de los elementos resultantes de una segregación, división, agrupación o agregación de elementos privativos en una propiedad horizontal?

Debe tenerse en cuenta que declaración de obra y división horizontal no siempre coinciden temporalmente, con lo que la incorporación al folio de elemento independiente de su representación gráfica no podrá realizarse hasta que tenga lugar la inscripción de la división horizontal. Pero, en todo caso, la norma solo contempla esta incorporación en un momento inicial, tomándola directamente del libro del edificio.

Pero esta exigencia de incorporación al folio real del elemento independiente de un edificio en propiedad horizontal de una representación gráfica, lleva a plantear si en caso de modificaciones hipotecarias de elementos privativos (agrupación, agregación, segregación o división de los mismos), será necesario aportar una nueva representación gráfica de los elementos resultantes.

Esto está relacionado con la cuestión general de exigencia de representación gráfica en las modificaciones hipotecarias de fincas, de la que se ocupan los reformados artículos 9.b y 10 de la Ley Hipotecaria.

Al margen del alcance que tenga esta exigencia de aportación de representación gráfica en términos generales, de lo que posiblemente me ocupe en otra entrada, es de reparar que el nuevo artículo 9.b Ley Hipotecaria se refiere a la necesidad de aportar representación gráfica (que podrá ser, según el artículo 10, la representación alternativa, esto es, no necesariamente la certificación catastral descriptiva y gráfica) en las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de "terrenos", expresión que no creo que comprenda los elementos privativos en una división horizontal (fuera del caso de los complejos inmobiliarios).

Por ello, y porque el artículo 202 Ley Hipotecaria solo se refiere a la incorporación de la representación gráfica en el momento del acceso de la obra nueva, lo que habrá que trasladar al de la división horizontal, y no lo exige expresamente en las modificaciones de elementos privativos, entiendo que puede defenderse la posibilidad de realizar operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de aportación de una representación gráfica de los elementos resultantes.

La Resolución DGRN de 22 de julio de 2016, relativa a la pretensión de rectificar la cabida de una plaza de garaje configurada como una zona de uso exclusivo vinculada a una cuota de propiedad por la vía del artículo 199 LH, además de rechazar que en el caso la certificación catastral aportada cumpliese los requisitos legales, pues la representación gráfica de la misma se refería al solar y no a la plaza de garaje, "sin que en ningún caso pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral", rechaza en general que quepa la constancia registral de la representación gráfica en los elementos privativos de una división horizontal, Dice la DGRN:

"Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolucióncircular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real». En esta línea el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva".

- Cabe plantearse la posibilidad de extender la necesidad de identificación mediante coordenadas a la inscripción de derechos reales limitados que afecten a parte de una finca registral sin segregación de ésta, como la superficie, servidumbres y linderos. El caso más dudoso, a mi juicio, es el primero de los mencionados, en cuanto el derecho de superficie tiene como objeto una edificación, nueva o preexistente, y la DGRN había exigido la delimitación de la zona afectada por el derecho de superficie, cuando éste no recayese sobre toda la finca. Pero parece discutible extender normas excepcionales, como la presente, a casos no previstos expresamente en las mismas.

La Resolución DGRN de 28 de noviembre de 2019 considera posible la constitución de un derecho de superficie sobre una parte de la finca suficientemente delimitada, sin que sea exigible su georreferenciación.


Hasta aquí por hoy.