jueves, 16 de julio de 2015

La declaración de obra nueva tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. El nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria.




Siguiendo con las materias hipotecarias reformadas por la Ley 13/2015 a las que había dedicado entradas previas en el blog, me voy a ocupar ahora del nuevo artículo 202 Ley Hipotecaria, que regula el acceso registral de las obras nuevas, reiterando la advertencia sobre lo apresurado de estas notas, prisa especialmente poco compatible con las dudas que plantea la nueva regulación. 

Transcribo el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria. 

«Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. 

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. 

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.»

Me centraré en el comentario en el supuesto de edificaciones o instalaciones, omitiendo el caso de las plantaciones. 

- El título formal para la inscripción de la obra nueva.

Ninguna referencia expresa hace el artículo al título formal necesario para la inscripción de la obra nueva. Aunque eso no impide que se apliquen las reglas generales en materia hipotecaria -artículo 3 Ley Hipotecaria-, y la legislación urbanística, que se refiere a la escritura pública como título para documentar la obra nueva (artículo 20 Texto Refundido de la Ley del Suelo), al margen de las excepciones legales expresas, como el caso de los entes administrativos.

Sí indica la norma que las obras nuevas se podrán inscribir "por su descripción en los títulos referentes al inmueble".

Hay que recordar que la actual regulación permite reflejar la obra nueva tanto mediante su descripción en algún título inscribible referente al inmueble (herencia, compraventa), como en una escritura específicamente destinada a reflejar la obra nueva, que es precisamente la hipótesis más corriente (vigente artículo 208 Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento) .

Con todo, a pesar de la cierta confusión normativa, no creo que pueda entenderse excluida esta segunda posibilidad.

La DGRN había declarado que bastaba con describir la obra en el título inscribible para que se entendiera efectuada la declaración de obra, sin necesidad de una fórmula solemne en la escritura, doctrina que parece seguir vigente.

La Resolución DGRN de 11 de abril de 2018 se refiere a la inscripción de una escritura de compraventa de una parcela en la que constaba, según catastro y el título previo del vendedor, la existencia de una nave, denegando el registrador la inscripción de la compra de la parcela por considerar necesaria la previa declaración de obra de dicha nave, lo que es desestimado por la DGRN. No constan los términos exactos de la escritura, pero sí se alude en la calificación registral a la falta de una declaración formal de obra nueva, en unión a la constancia de la existencia de la edificación por los antecedentes. Esto podría interpretarse en el sentido de que la simple referencia en la escritura de compra a la existencia de la nave según el título previo o los datos catastrales, no equivale a una descripción de la misma en el título con valor de declaración de obra nueva. Indica también la DGRN que no es precisa, en estos casos en que, existiendo una edificación sobre la finca no se procede a la declaración formal de obra, una solicitud de inscripción parcial para que el registrador proceda a inscribir la parcela objeto de la transmisión sin la edificación.

Existe una precisión adicional sobre el título que refleja la obra nueva: que esté otorgado "de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto". 

El sentido de esta precisión no resulta del todo claro, pero, a mi juicio, no debe entenderse como la admisión de la constancia de la declaración de obra en cualquier documento que sea inscribible, con independencia de su forma. Más bien debe interpretarse, como ya se había admitido por la DGRN, que en expedientes particulares destinados al acceso de fincas al registro, como los inmatriculadores, pueda reflejarse la existencia de una obra.

Ya en interpretación de la nueva normativa, la Resolución DGRN de 19 de julio de 2017, con cita de la previa Resolución DGRN de 10 de noviembre de 2016, admite la constatación registral de la declaración de obra nueva a través de un auto judicial recaído en un expediente de dominio tramitado conforme a la legislación previa. Dice la DGRN:

"el nuevo artículo 202, tras la citada Ley 13/2015, dispone que «las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso». Del examen conjunto de ambos preceptos, anterior y posterior respectivamente a la Ley 13/2015, resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un expediente de dominio (…) Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación".

Los títulos inscribibles, como regla general, son públicos, pudiendo ser administrativos, judiciales o notariales, cada uno con su propia normativa formal, e, incluso, pueden ser, en algún supuesto excepcional, privados, como el caso del heredero único.

A mi juicio, en ningún caso un documento privado debería servir para declarar una obra nueva, pues esto contradiría la legislación urbanística, que expresamente exige la escritura pública, lo tiene por finalidad que el notario, y no solo el registrador, compruebe el cumplimiento de los requisitos legales urbanísticos.

Además de lo anterior, en el caso particular del heredero único, la instancia privada, acompañada del título de la sucesión, solo se admite para "inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante" (artículo 14 Ley Hipotecaria), lo cual supone, a mi juicio, que si la obra no se hallaba reflejada en la inscripción del causante, no cabrá utilizarse la instancia privada para declararla y hacerla constar en la inscripción del heredero, pues no se trataría propiamente de la misma finca o derecho que estaba inscrito a nombre de aquél, si es que se pretende dar al reflejo registral de la obra algún valor sustantivo.

En cuanto a los documentos judiciales, la Resolución de 18 de junio de 1991 admitió el acceso al registro de la obra a través de un expediente de dominio para inmatricular, doctrina confirmada por las ya citadas Resolución DGRN de 10 de noviembre de 2016 y Resolución DGRN de 19 de julio de 2017. Sin embargo, creo que deben descartarse a estos efectos documentos como las actas de conciliación o las transacciones judiciales, que en ningún caso son equiparables a la escritura pública. La Resolución DGRN de 24 de octubre de 2016 rechaza que pueda declararse una obra nueva mediante su descripción en convenio regulador en un proceso matrimonial aprobado judicialmente.

En cuanto a los documentos administrativos, ya la actual redacción del artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria permitía a los entes públicos constatar las obras nuevas mediante certificación administrativa. Este artículo 206 también es objeto de reforma por la Ley 13/2015, siendo de destacar dos cuestiones:

- Se amplía el ámbito de los entes públicos que pueden utilizar esta vía.

Mientras la actual redacción se refiere a "El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél", la nueva menciona a "Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas".

Aparte de la omisión en la redacción actual de entes territoriales como las Comunidades Autónomas, mientras los organismos autónomos parece dudoso que estuvieran comprendidos en la primera redacción, sí podrían comprenderse en la segunda.

Pero incluso cabria una interpretación amplia de la referencia genérica a "entidades de derecho público con personalidad jurídica propia", pues, además de las sociedades públicas o las corporaciones, siempre que no tuvieran forma privada, podría afirmarse que entidades como los partidos políticos o los sindicatos, en un sentido laxo, son entidades de derecho público, pero no creo que en estos últimos supuestos pueda hablarse de dependencia o vinculación con las Administraciones Públicas (pese a las apariencias).

- Se sustituyen la exigencia de que estos actos "no afecten a tercero", por la de que "no afecten a terceros que no hayan sido citados en el expediente".

Así, aunque sobre la finca existiera el derecho de un tercero, por ejemplo una hipoteca, un embargo, un usufructo o una servidumbre, los cuales pudieran verse afectados por la declaración de obra, bastaría ahora con que hubieran sido citados en el expediente administrativo.

Tras la reforma desaparecerá la posibilidad certificación inmatriculadora expedida por la Iglesia, y debe recordarse que  la Resolución DGRN de 22 de mayo de 2013 admitió la constancia de una obra nueva a través de una certificación eclesiástica para inmatricular, con lo que no sería de extrañar que en los meses de vacatio hubiera cierta prisa por utilizar este medio para inmatricular fincas y declarar obras nuevas, aunque debe advertirse que en el caso de la Iglesia, la certificación eclesiástica no debe entenderse como título para declarar una obra nueva sobre una finca inmatriculada, sino que solo se permite la constancia de la edificación al realizar una verdadera inmatriculación, que fue el caso resuelto por la Resolución citada.

La norma analizada se remite a la aplicación legislación sectorial aplicable. En materia de edificaciones, deberá tenerse en cuenta tanto la legislación urbanística, estatal y autonómica, como la legislación de ordenación de la edificación. También deberán tenerse en cuenta posibles limitaciones derivadas de la protección de ciertos bienes públicos, como la de costas, aguas continentales o carreteras. 

- La expresión de las coordenadas de la edificación.

Ya no bastará con la actual expresión de la superficie de la parcela ocupada por la edificación, sino que ésta debe delimitarse mediante sus “coordenadas de referenciación geográfica”.

La Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y el Notariado y la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 y la Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 se refirieron a su constancia mediante: "certificación catastral descriptiva y gráfica presentada o de la representación alternativa, con su previa validación técnica catastral, o, a falta de tal validación técnica, del archivo electrónico con formato GML y contenido previsto en la Resolución conjunta".

Sin embargo, posteriores resoluciones muestran un criterio más flexible.

La Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, reiterando la doctrina de la Resolución DGRN de 8 de febrero de 2016, declara que la exigencia de que la porción de suelo ocupada por la edificación esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica "aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla"

La Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2016 reitera esta doctrina, aclarando que en el caso de aportación de la representación gráfica de la porción de suelo ocupado dentro de un plano georreferenciada o de una finca georreferenciada, sin que se especifiquen las de la propia edificación: "En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria".

Esta posibilidad de determinación de las coordenadas de la edificación por referencia a las de la finca ha sido posteriormente matizada, exigiendo que en dicho caso el formato permita la remisión de información al catastro (parece referirse al archivo en formato GML, que en este caso sí sería necesario). Así, la Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017, entre otras, dice:

"Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015".

También cabe que el Registrador tome directamente las coordenadas de la edificación de los datos existentes en el catastro, en edificaciones que ya consten reflejadas en el mismo. Dice la misma Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017, entre otras:

"Asimismo debe recordarse que en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello".

La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma esta doctrina, en un supuesto en que se incorporaba a la escritura un archivo de coordenadas obtenido a través de la sede electrónica del catastro, reiterando que:

"... desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 ... a la escritura, como se ha dicho, se incorpora la impresión del archivo GML conteniendo las coordenadas de la porción de suelo ocupado por la edificación, el cual viene referido a un área comprensivo de las tres edificaciones de 569 metros cuadrados, coincidente con la cabida total de las edificaciones descritas en la escritura. No obstante, su aportación podría ser suplida por la obtención por el registrador de las expresadas coordenadas a través de la consulta a la Sede Electrónica del Catastro, por acreditarse la antigüedad en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y tomarse su descripción de la correspondiente certificación catastral".

Debe advertirse que la DGRN menciona, en alguna de sus resoluciones, la necesidad de aportar una representación gráfica, lo que excluiría probablemente la simple expresión de las coordenadas en una certificación, aunque, a mi entender, no existe base legal para esta exigencia. En la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2016 se admite la acreditación de las coordenadas de los vértices mediante certificación técnica, señalando, además, que no es preciso que el técnico que expida la certificación a estos efectos sea el mismo que dirigió la obra.

La Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 admite la acreditación de las coordenadas de los vértices de la edificación por certificado técnico. Dice la resolución que dichas coordenadas " ... pueden acreditarse dichas coordenadas de la edificación, de manera que pueden contenerse bien en una certificación catastral descriptiva y gráfica, o en un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro. Resulta intrascendente a efectos registrales la falta de precisión del día exacto de expedición de dicho certificado ...".

Tampoco se considera necesaria la previa coordinación catastral para la constancia registral de la obra nueva (cuestión distinta es la de la posible exigencia de delimitación georreferenciada de la finca sobre la que se levanta la edificación declarada, a la que me refiero después). Dice la citada resolución:

"no ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución Conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella".

La Resolución DGRN de 17 de junio de 2019 admite la expresión de las coordenadas de la porción de terreno ocupada por la edificación mediante un listado de las mismas recogido en un acta notarial de finalización de obra, con base en un certificado técnico. Se reconoce expresamente que no es aplicable a este supuesto las exigencias del punto 7.2 de la REsolución Conjunta de la DGRN y de la DGC de 29 de octubre de 2015, particularmente la relativa a que el técnico declarase "bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución", recordando su previa doctrina sobre la forma de aportar esas coordenadas, que diferencia de otros supuestos como los de obligatoria georreferenciación de las fincas, y considerando que "esta omisión resulta irrelevante, pues la simple comprobación por la registradora de la ubicación de las coordenadas aportadas y su congruencia con la descripción de la finca y de la edificación en el título le permiten fácilmente deducir que el sistema de referencia adoptado es ETRS89".

La Resolución DGRN de 5 de julio de 2016, después de ratificar la doctrina recogida, la aplica a un caso de declaración de obra nueva por antigüedad, en la que la finca disponía de una referencia rústica, el terreno circundante, y otra urbana, la correspondiente a la edificación. La edificación se declaraba con una superficie en planta baja de diecinueve metros cuadrados y la certificación catastral correspondiente a la  parcela urbana indicaba como superficie del suelo treinta y nueve metros cuadrados, además de existir un total de treinta y dos metros cuadrados construidos, distribuidos en diecinueve metros en planta baja y trece metros en planta alta. La DGRN rechaza que la certificación catastral sea suficiente para la expresión de las coordenadas ocupadas por la edificación en este caso, pues las coordenadas obtenidas a través del catastro para dicha parcela catastral con referencia urbana se correspondían a una parcela de treinta y nueve metros y cuatro decímetros cuadrados, lo que hacía imposible situar, según se dice, los diecinueve metros cuadrados sobre el terreno. Dice la DGRN:

"En el supuesto de hecho a que se refiere la nota de calificación ahora recurrida, el propio título indica que la finca en cuestión tiene «referencia catastral: 32059A087000400000OQ para el terreno circundante; y DI0207700PG08G0001SW para la construcción y su suelo». Tal y como resulta de la certificación catastral aportada, puesta en relación con la descripción hecha en el título, resulta que parte de la parcela tiene la calificación de urbana, a efectos catastrales, con una superficie de 39 metros cuadrados, y que dentro de esa porción se encuentra la edificación que, asimismo, ocupa una superficie de 19 metros cuadrados, no ocupando, por tanto la totalidad de dicha parcela. Si la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela (lo que no es el caso) o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros cuadrados de edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros cuadrados, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación, en los términos indicados por la Resolución de 8 de febrero de 2016; pero lo cierto es que, en el presente caso, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de esos 19 metros cuadrados ocupados por la edificación. En efecto, en el presente caso, si se accede a la Sede Electrónica de Catastro y se busca la geometría correspondiente al inmueble con referencia catastral DI0207700PG08G0001SW, resulta que la superficie gráfica de la parcela es de 39 metros cuadrados, lo que coincide con el título, y que su superficie construida total es de 32 metros cuadrados, que se desglosa en 19 en planta baja y 13 en planta alta, lo cual también es coincidente con lo expresado en el título inmatriculador. Pero al obtener en la propia sede del Catastro la geometría del edificio, lo cual el registrador no sólo puede sino que incluso debe hacer de oficio cuando, como en el caso presente, los interesados declaran un edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro, resultan las siguientes coordenadas en el fichero GML que suministra la sede de Catastro: EPSG::25829: 600443.91 4689154.74 600446.03 4689154.43 600444.98 4689147.34 600442.89 4689147.88 600439.39 4689148.79 600440.34 4689155.27 600443.91 4689154.74. Y lo cierto es que tales coordenadas no se corresponden con una superficie ocupada de 19 metros cuadrados, que es lo que según el título y el propio Catastro ocupa en planta baja la edificación, sino que arrojan una superficie de 39,41 metros cuadrados, que es incluso ligeramente superior a la superficie total de la parcela. Por tanto, no pudiéndose obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie de los 19 metros cuadrados ocupada por la edificación, tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro por el interesado".

La Resolución DGRN de 7 de febrero de 2017 se refiere a una calificación negativa en la que se invocaba la discordancia entre la superficie ocupada por la edificación según el título (67 metros cuadrados a parcela ocupada y tres metros a patio), lo cual coincidía con la superficie gráfica de la edificación según la certificación catastral descriptiva y gráfica (70 metros cuadrados), y la que resultaba de las coordenadas tomadas de la sede catastral (70,47 metros cuadrados). La DGRN revoca la calificación, considerando que aunque hubiera sido preferible ajustarse en la expresión de la superficie ocupada a los datos que resultan de las coordenadas obtenidas en sede catastral, esta diferencia de 3 metros cuadrados se justificaba por la existencia del referido patio y la diferencia con la certificación catastral encontraba justificación en los especiales criterios para el cálculo de la superficie gráfica catastral. Dice la DGRN:

"La descripción de la edificación en la escritura es totalmente coincidente con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, constando las superficies construidas de las plantas (67 metros cuadrados en semisótano y 64 metros cuadrados en planta baja) según figuran en dicha certificación. Ahora bien, no puede olvidarse que la superficie construida que consta como alfanumérica en la certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica. Ello es así porque a efectos catastrales pueden haberse aplicado las «normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana» aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que «se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros». La redacción de la escritura es imprecisa y puede inducir a confusión, pues expresa que «corresponden 67 metros cuadrados a la superficie de parcela ocupada, y 3 metros cuadrados a patio», excluyendo, por tanto, de la superficie de parcela ocupada los 3 metros cuadrados destinados a patio. Hubiera sido más correcto ajustarse en la redacción del título a la superficie de parcela ocupada de 70,47 metros cuadrados que resulta de la geometría catastral. No obstante, el defecto no puede ser mantenido considerando las siguientes circunstancias que lo diferencian del caso de la Resolución de 5 de julio de 2016: que la diferencia de metros que ocasiona el debate se encuentra identificada en la escritura como «patio»; que esta discrepancia, además, se produce entre la superficie expresada alfanuméricamente en la propia certificación catastral y la que resulta de la representación en formato GML obtenido de la misma, lo que es revelador de que esa superficie de 3 metros cuadrados (patio) es la que ha dejado de computarse a efectos catastrales en la certificación; y, en definitiva, que existe una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral que contiene la geometría del edificio, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria".

La Resolución DGRN de 29 de junio de 2017 confirma la calificación registral, basada en la discordancia entre superficie que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al acta de fin de obra, a la que esta se remitía para la identificación de las coordenadas de la porción ocupada por la edificación, y la superficie de la finca según el registro, afirmándose que la edificación ocupaba la totalidad del solar.

La Resolución DGRN de 27 de julio de 2017 confirma la calificación registral negativa de un fin de obra, basada en la discordancia entre la superficie de la parcela ocupada que constaba en la inscripción de la declaración de obra nueva en construcción y la que resultaba de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada para la inscripción del acta de fin de obra. Dice la DGRN:

"Dado que, según Registro, la superficie ocupada de suelo es de 184,70 metros cuadrados, sobre un solar de superficie 198,86 metros cuadrados, no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción registral de la edificación y la que resulta de las coordenadas aportadas, sin que tal falta de correspondencia pueda salvarse por algún elemento descriptivo no computado según la normativa catastral, que se dedujese de la misma documentación, a diferencia de lo que ocurría en el supuesto de la Resolución de esta Dirección General de 7 de febrero de 2017, invocada por el recurrente. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 184,70 metros cuadrados ocupados por la edificación (cfr. Resolución 5 de julio de 2016)".

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma el defecto consistente en ser la superficie de la planta baja (en una ampliación de obra) superior a la de la parcela sobre la que se levanta la edificación, siendo preciso la tramitación del correspondiente expediente de rectificación de cabida, sin que pueda entenderse este solicitado de oficio por la simple descripción de la obra cuando se ha mantenido inalterada la de la misma finca.

La Resolución DGRN de 2 de enero de 2019 confirma el defecto consistente en la discordancia entre la superficie de la obra que se hacía constar en la descripción literaria de la finca y la resultante de las coordenadas de georreferenciación que figuraban en el certificado técnico para su declaración por antigüedad, declarando: "Se observa, por tanto, que no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción literaria de la edificación en el título y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 64,96 metros cuadrados ocupados por la edificación a que se refiere el título y el propio certificado técnico acreditativo de la antigüedad (cfr. Resoluciones 5 de julio de 2016 o 27 de julio de 2017), sin que pueda suplirse, como pretende el recurrente, por la posible existencia de parte de la edificación no declarada, pues la constancia registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación publicará la existencia de una edificación en una ubicación concreta del espacio físico ocupando un área determinada por los vértices de sus coordenadas georreferenciadas, debiendo desestimarse el recurso en este punto".

La delimitación geográfica de la finca sobre la que se levanta la edificación.

La Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 había declarado que: "Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique".

Esta exigencia ha sido posteriormente matizada por la DGRN. La citada Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, reiterando la doctrina de la Resolución de 8 de febrero de 2016, en cuanto a la posible exigencia por el registrador de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca, dice: "Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique ".

Fuera de este supuesto, dice la resolución: "la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara".

Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016. En el caso, se trataba de una finca registral de 1071 metros cuadrados, correspondiente a dos parcelas catastrales, que sumaban una superficie de 1283 metros cuadrados, ocupando las edificaciones sobre ellas un suelo total de 78 metros cuadrados, y sin pretender modificar la superficie registral de la total finca. En esta resolución, la DGRN hace un esfuerzo por justificar su posición sobre la admisibilidad de que el registrador exija la georreferenciación de la finca sobre la que se levanta la edificación, lo cual, además de carecer de base legal expresa, deja abierto al particular criterio de cada registrador la exigencia del procedimiento de delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Dice la DGRN:

"A este respecto, Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015 de esta Dirección General, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Y, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 8 de febrero de 2016, cuya doctrina se reitera en las de 19 de abril y 9 de mayo de 2016, al interpretar el ámbito de aplicación temporal del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria «…para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por eso, la Resolución de 8 de febrero de 2016 señaló que «para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio».

En el caso, la suma de la superficie de las dos parcelas catastrales que comprendían la finca registral excedía del 10% de la cabida de esta última, pero expresamente se solicitaba que se mantuviera la cabida registral y que solo se inscribiesen las edificaciones. Es precisamente esta circunstancia, en unión a que en la documentación gráfica aportada (las certificaciones catastrales) las edificaciones no se encontraban en el centro de la finca, la que lleva a la DGRN a confirmar la calificación registral, a pesar de reconocer la desproporción entre la superficie ocupada por las edificaciones y la cabida de la finca registral, al considerar posible que las edificaciones se encontrasen precisamente en los metros cuadrados de diferencia entre la superficie catastral y la cabida registral, argumentando:

"En el presente caso, las dos edificaciones declaradas y cuya inscripción se solicita, aportando sus respectivas coordenadas UTM, miden tan sólo 27 y 51 metros cuadrados respectivamente. Y la finca registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior –de 1.071 metros cuadrados según consta registralmente–, o incluso mayor –de 1.286 metros cuadrados según datos catastrales–. Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Aun sin ella, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. Pero en el presente caso, tal certeza parece difícil de alcanzar, y por tanto, la duda del registrador, aun cuando no haya sido explicitada con todo el detalle deseable, también parece razonable y fundada, pues a las dudas que ya son inherentes a la falta de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, lo que dificulta o impide, como se ha dicho el análisis, comparación o calificación geométrica y espacial, se añaden las que resultan de la posibilidad de que las edificaciones ahora declaradas pudieran estar ubicadas, aunque fuera en parte, en algunos de esos 215 metros cuadrados de diferencia entre la superficie inscrita y la que resulta de la suma de las parcelas catastrales con las que se dice que se corresponde la finca. Por otra parte, de la documentación gráfica incorporada a la escritura se desprende que las edificaciones no están en el centro aproximado de las parcelas catastrales, lo que permitiría relajar en parte la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes, sino que la vivienda está en el extremo sur-este y el almacén está en la mismo lindero este, datos estos que aumentan las dudas que justifican, en el presente caso, la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros, conforme a alguno de los procedimientos hábiles para ello".

Esta doctrina general se reitera en la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2016, aunque aquí se va a revocar la calificación por estimarse que las dudas expresadas en la calificación registral no eran fundadas. En el caso se expresaba que la finca registral se correspondía con una parcela catastral y parte de otra. Pero esta sola circunstancia no se considera suficiente para justificar la exigencia de delimitación georreferenciada de la finca. Se vuelve a destacar que, aunque la exigencia de delimitación de la finca no tiene que estar necesariamente condicionada por datos aritméticos, en el caso existía una gran diferencia de superficie entre lo que ocupaba la edificación y la cabida registral de la finca. Dice la resolución:

"En el supuesto de este expediente, las dos edificaciones declaradas y cuya constancia registral del fin de obra se solicita, aportando sus coordenadas UTM, consisten en una nave de 1.800 metros cuadrados de superficie y dos almacenes contiguos a la misma de 32 metros cuadrados. Y la finca registral sobre la que se declara estar ubicadas, tiene una superficie muy superior, de dos hectáreas catorce áreas cincuenta y cinco centiáreas según consta registralmente. Pero como se ha razonado antes, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica...En la calificación solo se afirma que la finca se corresponde con la parcela catastral 1151 y además con parte de la parcela 135 de las del polígono 101 del Catastro de rústica, sin que esta mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas pueda justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral. En la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones de descriptivas que se hubieran manifestado en el título. Tales circunstancias no concurren en el expediente y, en todo caso, deben justificarse en la nota de calificación. Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en el presente caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). En consecuencia, en el presente caso, no estando debidamente fundadas las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, este defecto señalado en la nota de calificación ha de ser revocado".

En lo subrayado se apuntan algunos criterios que hubieran podido justificar las dudas de la calificación, que por otra parte son coincidentes con los de la resolución comentada previamente.

La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2016 también revoca la calificación registral que exigía la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declaraba la obra nueva, considerando que la simple alegación de un "desplazamiento catastral patológico" no ampara dicha exigencia, y declarando, además, que dichos desplazamientos solo pueden quedar justificados mediante informe técnico.

La Resolución DGRN de 4 de enero de 2019 considera como uno de los supuestos en que será precisa la delimitación geográfica de la finca registral sobre la que se levanta la obra el de que la edificación ocupe la totalidad de la parcela o, incluso, que la edificación se ubique en alguno de los límites de la finca, pues, en otro caso, se conseguiría la delimitación geográfica total o parcial de la finca registral sin acudir a los procedimientos previstos legalmente y sin dar intervención a los colindantes. No obstante, se admite, cuando se den sus presupuestos (particularmente, que la diferencias de superficie no excedan del 10 por ciento de la cabida inscrita, que esta delimitación geográfica de la finca tenga lugar por la vía del artículo 9 "b" IV de la Ley Hipotecaria (que solo exige la notificación posterior a los colindantes), sin necesidad de tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (en el caso, la superficie de la parcela catastral coincidía con la de la finca registral). Dice la resolución:

"Precisamente la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún más, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016, invocada por el recurrente y reiterada en otras posteriores. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca (según afirma el propio recurrente), y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria".

La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 reitera su doctrina sobre cuándo es precisa la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra. En el caso, se trataba de una obra declarada por antigüedad, con base en una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento, existiendo una gran discordancia entre la descripción registral y la de las dos parcelas catastrales que se decía correspondían aquella, aunque se solicitaba expresamente que la obra nueva se inscribiese sobre la finca registral en su situación actual. Para la DGRN, es correcta la exigencia de delimitación gráfica de la finca, aun cuando la obra no se extienda hasta alguno de los límites de ella, pareciendo amparar esta exigencia en que la certificación administrativa de antigüedad aportada no identificaba la finca registral sobre la que se levanta la obra declarada. Aunque, en realidad, de la doctrina de las últimas resoluciones, y de la presente, parece extraerse una gran amplitud en los criterios que el registrador puede utilizar para considerar exigible o no la delimitación geográfica de la finca sobre la que se levanta la obra nueva. Dice la resolución: "Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquélla con la de ésta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso es cierto que la edificación no se ubica en los límites de la parcela, pero también lo es que aun aportándose un certificado técnico que se refiere a la ubicación de la parcela y de la edificación, no queda acreditada la correspondencia del mismo con la finca registral ni tampoco con las parcelas catastrales referidas; por ello, como señala la registradora, no ha quedado acreditado que la edificación declarada se ubique en la finca registral en que se declara".

La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma la calificación registral negativa de una declaración de obra nueva con base en la posible invasión de una parcela catastral colindante, argumentando que la edificación ocupaba toda la finca registral, y que se pretendía simultáneamente a la declaración de obra una rectificación de cabida, presentando una representación gráfica con un informe de validación catastral de la que resultaba una modificación de la perimetría catastral, aunque fuera esta de escasa importancia cuantitativa.

¿Es aplicable esta exigencia a las declaraciones de obras nuevas en construcción?

Aunque pueda haber argumentos en contra, la Ley no distingue y la declaración de obra en construcción es la que contiene la descripción completa de la edificación, y es en ella donde deben reflejarse, a mi entender, las coordenadas de la misma. Si estas se modifican durante el proceso de construcción, se podrán rectificar en el acta de fin de obra.

Es cierto que la obra no se da de alta en el catastro hasta que se termina, pero la finalidad de la norma  hipotecaria excede de la simple coordinación catastral.

Por esta misma razón y, a la inversa, entiendo que si la obra en construcción es anterior a la entrada en vigor de la ley, no sería preciso hacer constar en el acta de fin de obra las coordenadas de una obra ya declarada con arreglo a la legislación vigente en el momento en que dicha declaración de obra en construcción se otorgó (aunque sin duda será una cuestión discutida).

Sin embargo, la citada Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 declara "dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral".

Recoge la misma doctrina la Resolución DGRN de 7 de septiembre de 2017, según la cual la nueva exigencia legal no es aplicable a las declaraciones de obra en construcción, argumentando que: "Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, antes transcrito, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea".

En consecuencia, según la postura de la DGRN, parece que el momento de exigir la georreferenciación no es el de la declaración de obra en construcción, sino el de declaración de fin de obra. Siguiendo esta posición, parece lo más seguro que se exija el requisito a las declaraciones de fin de obra, aun cuando la declaración de obra en construcción fuera anterior a la entrada en vigor de la ley.

La Resolución DGRN de 29 de junio de 2017 aplica la nueva normativa a un acta de fin de obra posterior a la reforma de una obra en construcción anterior a la reforma de 2015. Declara la Resolución:

"este Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse en varias Resoluciones (8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo o 5 de julio de 2016, entre otras), sobre el ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, y en este sentido señala que el precepto proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica», de modo que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica".

La Resolución DGRN de 27 de julio de 2017 confirma la exigencia de acreditar las coordenadas de los vértices en un caso en que la obra nueva se hallaba inscrita en construcción y el acta de fin de obra se había otorgado con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma, presentándose a inscripción tras dicha fecha.

El caso de declaración de nuevas plantas.

La misma Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 considera que la exigencia de georreferenciación no es de aplicación a las ampliaciones de obra consistentes en la declaración de nuevas plantas, sin alteración de la planta baja sobre la que se declaran. Dice la resolución:

"en un caso como el que nos ocupa, la superficie ocupada por la construcción ya consta en el Registro, bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), y no es objeto de modificación o alteración en la escritura de ampliación de obra nueva por elevación de nuevas plantas. Por ello, el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas".

Distinto es el caso de que la ampliación de obra implique un aumento de la superficie de parcela ocupada, en el que se aplicarán las reglas generales. La Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2017 confirma la calificación registral que señaló como defecto la diferencia entre la superficie ocupada por la obra según la escritura, en una ampliación de metros de la planta baja (1336 m2) y la que resultaba de los datos catastrales a los que se remitía la escritura como modo de georreferenciación de la edificación (1332 m2). La Resolución DGRN de 8 de julio de 2019 entiende necesaria la georrefenciación en una declaración de modificación de obra que implica un cambio en la superficie ocupada por la edificación sobre la parcela.

El caso de las obras declaradas por antigüedad.

También declara la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 que es "clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas».

¿Es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario a la constancia de las coordenadas?

En ocasiones se realizará durante la construcción una modificación de la edificación que exija una modificación o expresión diferente de las coordenadas. A mi juicio, como regla general, no es preciso que el acreedor hipotecario consienta esa modificación, basada en un certificado o informe técnico.

- El deber del archivo registral del libro del edificio.

Se consagra legalmente el deber del archivo registral del libro del edificio, hasta ahora solo fundamentado en instrucciones administrativas, cuyo rango normativo a efectos de imponer nuevas obligaciones a los propietarios era discutible. 

Esta obligación aparece también en el nuevo artículo 9.a Ley Hipotecaria.

Deja a salvo de este deber a aquéllas edificaciones a las que por su antigüedad no les fuera exigible

Esta expresión claramente comprenderá el caso de edificaciones a las que no sea temporalmente aplicable a LOE, esto es, las que se hayan terminado o para las que se haya solicitado licencia de obra con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley (6 de mayo de 2000). 

Más dudoso se presenta en supuesto de edificaciones a las que, siéndoles de aplicación la LOE, accedan al registro por caducidad de la acción de reposición de la legalidad urbanística. A favor de la no exigencia en este caso del archivo del libro del edificio, cabría alegar que el artículo 20 apartado 4 del Texto Refundido Ley del Suelo, al regular el acceso registral de estas obras "antiguas", no recoge el requisito del cumplimiento de los deberes impuestos al promotor para la entrega de la edificación a los usuarios, que sí prevé en el caso general de declaración antes de haber transcurrido dichos plazos.

Esta fue la tesis sostenida por la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2013 (respecto de un caso planteado en Andalucía, incluso a pesar de que la legislación autonómica aplicable lo exigiera). Entiendo que esta posición debe mantenerse tras la reforma legal.

Este criterio ha sido confirmado en la Resolución DGRN de 6 de septiembre de 2016, que declara:

"Respecto del llamado libro del edificio, su depósito es exigido en las obras nuevas terminadas que se formalizan al amparo del artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, pero no a las que se formalizan al amparo de su apartado cuarto en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, las llamadas obras nuevas antiguas, sin que su exigencia tampoco venga impuesta para la autorización de las escritura, ni para su inscripción, de las declaraciones de obras nuevas de edificios, ni antiguos, ni nuevos, por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por cuanto el citado artículo 20 de dicha Ley, se refiere única y exclusivamente a las garantías del artículo 19, no al libro del edificio. Ciertamente esta Dirección General lo exigió en sus Resoluciones de 24 de marzo y 14 de abril de 2011, pero debe recordarse que estas son anteriores a la reforma llevada a cabo en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, por lo que su doctrina se modificó en la Resolución de 16 de mayo de 2013, criterio que es seguido en la presente Resolución".

Este criterio de no exigencia del libro del edificio a las obras nuevas antiguas ha sido reiterado por la Resolución DGRN de 17 de enero de 2017.

La Resolución DGRN de 29 de junio de 2017 matiza esta doctrina, considerando que no basta que se acredite la finalización de la obra en fecha anterior al plazo para la reposición de las obras sin licencia o sin ajustarse a la misma, sino que es necesario que la declaración de obra se haya otorgado con base a esta prescripción de la acción de reposición (artículo 28.4 TRLSC), por lo que si la declaración de obra se ha otorgado por la vía del artículo 28.1 TRLSC (licencia de obra, certificación técnica de que se ajusta al proyecto, etcétera), es exigible el requisito del depósito del edificio. En el caso de esta Resolución, la calificación recaía sobre un acta de fin de obra, existiendo una previa declaración de obra en construcción. En el acta, el notario se refería expresamente a la no exigencia del depósito del Libro del Edificio, por el transcurso de los plazos de las acciones de reposición desde la fecha acreditada de fin de obra. Esto no se entiende como bastante, exigiendo la DGRN que la declaración de obra se ajustase a los efectos de la declaración por antigüedad y prescripción de las acciones de reposición, lo que entiende posible aunque existiese una previa declaración de obra en construcción.

Dice la Resolución:

"Por tanto, en caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación, ya que como se afirmó en Resoluciones de 19 de abril de 2016, 7 de noviembre de 2016 ó 22 de febrero de 2017, no es en absoluto indiferente o irrelevante la vía jurídica, de entre las ofrecidas en el artículo 28 de la Ley de Suelo, por la que se solicite y obtenga eventualmente la inscripción registral de una edificación terminada, teniendo en cuenta, además, que en el presente caso la documentación calificada declara la terminación de la obra conforme al apartado 1 del artículo 28 y no por antigüedad (apartado 4 de dicho precepto). También debe recordarse, según señaló esta Dirección General en la Resolución de 28 de junio de 2016, que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación ... En los demás casos de edificaciones no declaradas al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, sino del apartado 1 de dicho precepto, y que están sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación, será preceptiva la aportación del libro del edificio para su depósito en los términos exigidos en el artículo 202, siempre que el documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, se haya presentado bajo la vigencia de este precepto".

No será de aplicación esta exigencia de depósito de libro del edificio a obras, aun declaradas con licencia y certificado técnico, si por la fecha de la solicitud de la licencia de obras no es de aplicación a la misma la Ley de Ordenación de la Edificación (licencias de obra solicitadas antes de la entrada en vigor de la LOE).

Dice así la Resolución DGRN de 19 de febrero de 2018:

"este Centro Directivo ya declaró en su Resolución de 7 de junio de 2017, que el libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley". 

Debería entenderse, a mi juicio, que sigue estando exceptuado el supuesto del auto-promotor, de acuerdo con la anterior doctrina de la DGRN. Sin embargo, la DGRN se ha pronunciado en sentido diverso. Así, la Resolución DGRN de 8 de septiembre de 2016, entendiendo que, tras la reforma legal, la exigencia de depósito del libro del edificio es de aplicación al autopromotor, salvo que la concreta normativa autonómica dispensase del mismo. Confirma este criterio la Resolución DGRN de 26 de octubre de 2016 (para un caso de Castilla-León, entendiéndose exigible en dicha CCAA, de conformidad con su normativa urbanística que no dispensa de este requisito al auto-promotor). Y en la misma línea, la Resolución DGRN de 29 de mayo de 2017, respecto de la declaración de una vivienda unifamiliar por unos autopromotores (en Cataluña, considerando que la normativa autonómica catalana en materia de vivienda no excluye esta obligación para el caso de autopromotor). Aplica la misma doctrina la Resolución DGRN de 29 de mayo de 2018 (para un caso de Castilla-La Mancha).

La Resolución DGRN de 20 de septiembre de 2018 reitera su anterior doctrina sobre obligación de depósito del libro del edificio en caso de auto-promoción tras la reforma, considerando que:

- Esta obligación será de aplicación a todas las escrituras de declaración de obra nueva que se presenten en el registro tras la reforma legal, con independencia de la fecha de terminación de la obra y de otorgamiento de la escritura.

- No será de aplicación a obras no sujetas a la LOE (aquellas para las que se hubiese solicitado licencia antes del 6 de mayo de 2000).

En cuanto a su doctrina particular, se refiere a la vigencia de esta obligación para el auto-promotor en el ámbito de la CCAA valenciana, lo que se cuestionaba en virtud del artículo 14 del Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda, en su apartado tercero señala que «el promotor, en caso de no estar sujeto el edificio al régimen de propiedad horizontal, entregará al propietario individual un ejemplar del libro del edificio. En caso de promoción para uso propio deberá igualmente formalizarse el libro del edificio, en los mismos plazos y condiciones que en la promoción para terceros». Dice la DGRN, "Según la normativa autonómica aplicable indicada, no sólo no resulta norma alguna que exima del depósito previo en el Registro del libro del edificio para los supuestos de autopromoción, sino que la exigencia de tal depósito concuerda con las obligaciones del propietario previstas en la misma norma autonómica de tenerlo a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo, así como de las Administraciones Públicas o autoridades competentes, dado que si para su formalización hay equiparación entre el autopromotor y el promotor para terceros, es lógico que esa equiparación deba también entenderse para el depósito en el registro".

También ha precisado la DGRN que la exigencia de depósito del libro edificio es general, tanto para edificaciones destinadas a vivienda como a otros usos, salvo que la normativa propia de la CCAA lo exceptúe. Así, la Resolución DGRN de 9 de enero de 2017 lo declara exigible en una nave para una explotación ganadera. La Resolución DGRN de 17 de enero de 2017 lo considera exigible para una nave industrial (aunque entiende que, en el concreto caso, la normativa autonómica - Castilla La Mancha - lo dispensa para edificios no destinados a vivienda).

Se ha planteado en este punto la aplicación de la excepción contenida en el artículo 2.2.a LOE, que excluye de su ámbito las obras "de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta". Para la DGRN, los dos últimos requisitos serían apreciables directamente del título, pero no el primero -escasa entidad constructiva y sencillez técnica-, debiendo este justificarse mediante certificación técnica. AsíResolución DGRN de 9 de enero de 2017 y Resolución DGRN de 18 de enero de 2017.

En cuanto a la forma de su presentación, la Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 dispone:

‘‘A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, conforme a lo previsto en la presente resolución, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse al Registro de la Propiedad, en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente’’.

La ya citada Resolución DGRN de 29 de mayo de 2017 confirma una calificación registral que exigía (respecto de una vivienda unifamiliar declarada por un autopromotor) que "el promotor de la obra manifestase en forma auténtica (con firma electrónica o por otro medio fehaciente, como por ejemplo, acta notarial de manifestaciones) que el CD que presenta (y que deberá quedar suficientemente identificado) contiene el Libro del Edificio de la obra correspondiente (también identificada), así como que el mismo reúne o se ajusta al contenido exigido por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y disposiciones concordantes".

En el caso de la Resolución DGRN de 17 de junio de 2019 se oponía como defecto en la calificación registral el siguiente: "El CD que se acompaña que contiene el libro edificio, “no resulta autentificado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente”. El defecto es revocado, declarado la DGRN: "En cuanto a la autenticación del libro del edificio a la que se refiere la registradora en su calificación, con base en la citada disposición adicional segunda de la Resolución Conjunta, la misma se refiere a que puede realizarse mediante firma electrónica o «por otro medio fehaciente». La exigencia contenida en esta disposición no debe interpretarse de modo que se considere impuesta una exigencia de titulación pública para el depósito de un conjunto de documentación que es de índole eminentemente privada y que, además, no es elaborada por el promotor a quien la citada disposición exige la autenticación. Por ello tal expresión debe interpretarse en el sentido de que es el promotor, a quien, conforme al artículo 7 de la Ley de Ordenación de la edificación se le ha entregado el libro y corresponde su custodia, el que debe presentarlo para su depósito en el Registro de la Propiedad, bastando para ello que se encuentre suscrito con firma electrónica o por otro medio fehaciente, que bien puede ser, por ejemplo, una instancia al tiempo de entregar el libro con firma legitimada notarialmente o firmada o ratificada ante el registrador. En el caso de este expediente, debe considerarse cumplida suficientemente esta exigencia, considerando las circunstancias de que se ha autorizado un acta notarial en el que han comparecido los promotores de una vivienda unifamiliar, constando incorporado en la misma certificado de técnico que certifica de forma expresa que el libro del edificio se ha entregado al promotor y esta acta notarial junto con el libro se ha presentado por el mismo notario autorizante en el Registro de la Propiedad".

También admite esta resolución que el libro del edificio, en cuanto integrado por varios documentos («Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio» artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), conste en diversos ficheros informáticos.

- El caso de las edificaciones removibles.
Se menciona expresamente, como objeto de la obra nueva, las edificaciones removibles. 

Comprendería supuestos como las llamadas casas prefabricadas, siempre que no impliquen una instalación permanente. 

La mención legal aclara las dudas sobre la posibilidad de acceso de este tipo de edificaciones al registro, que se había llegado a cuestionar por ser discutible su condición de inmuebles, teniendo en cuenta que el artículo 334.1 del Código Civil considera inmuebles a las construcciones y edificaciones "adheridas al suelo", exigiendo que esto se haga de modo fijo, de suerte que no puedan separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.. 

El artículo 9.8.c del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal exige autorización administrativa expresa para: "La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes". 

Parece que la declaración de obra de estas edificaciones removibles quedará sujeta a los requisitos de licencia administrativa de ubicación y certificación técnica que justifique la concordancia de la edificación con la licencia concedida. 

Sin embargo, resulta cuestionable, a mi juicio, que sean de aplicación a estas edificaciones removibles los requisitos de la Ley de Ordenación de la Edificación (seguro decenal y entrega del libro del edificio), pues el objeto de la LOE son las edificaciones permanentes (artículo 2 LOE). 

- En cuanto al supuesto de las edificaciones en régimen de propiedad horizontal, exige que se incorpore al folio registral de cada elemento independiente su representación gráfica "tomada del proyecto incorporado al libro". 

La norma se refiere a "elemento independiente" y no a elemento privativo. Esto lleva a plantear si será de aplicación, por ejemplo, a las plazas de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local con derecho al uso en exclusiva de una plaza determinada. 

Otra cuestión discutible es si la representación gráfica del elemento independiente debe incluir zonas en las que un elemento privativo tiene el uso en exclusiva de una zona común, como garajes o jardines, inclinándome por la no necesidad de la misma. 

A mi juicio, esta exigencia no es de aplicación a la división horizontal de edificaciones que hayan accedido al registro o puedan acceder en el futuro sin el requisito de archivo del libro del edificio

- ¿Es necesario aportar una representación gráfica de los elementos resultantes de una segregación, división, agrupación o agregación de elementos privativos en una propiedad horizontal?

Debe tenerse en cuenta que declaración de obra y división horizontal no siempre coinciden temporalmente, con lo que la incorporación al folio de elemento independiente de su representación gráfica no podrá realizarse hasta que tenga lugar la inscripción de la división horizontal. Pero, en todo caso, la norma solo contempla esta incorporación en un momento inicial, tomándola directamente del libro del edificio.

Pero esta exigencia de incorporación al folio real del elemento independiente de un edificio en propiedad horizontal de una representación gráfica, lleva a plantear si en caso de modificaciones hipotecarias de elementos privativos (agrupación, agregación, segregación o división de los mismos), será necesario aportar una nueva representación gráfica de los elementos resultantes.

Esto está relacionado con la cuestión general de exigencia de representación gráfica en las modificaciones hipotecarias de fincas, de la que se ocupan los reformados artículos 9.b y 10 de la Ley Hipotecaria.

Al margen del alcance que tenga esta exigencia de aportación de representación gráfica en términos generales, de lo que posiblemente me ocupe en otra entrada, es de reparar que el nuevo artículo 9.b Ley Hipotecaria se refiere a la necesidad de aportar representación gráfica (que podrá ser, según el artículo 10, la representación alternativa, esto es, no necesariamente la certificación catastral descriptiva y gráfica) en las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de "terrenos", expresión que no creo que comprenda los elementos privativos en una división horizontal (fuera del caso de los complejos inmobiliarios).

Por ello, y porque el artículo 202 Ley Hipotecaria solo se refiere a la incorporación de la representación gráfica en el momento del acceso de la obra nueva, lo que habrá que trasladar al de la división horizontal, y no lo exige expresamente en las modificaciones de elementos privativos, entiendo que puede defenderse la posibilidad de realizar operaciones de segregación, división, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de aportación de una representación gráfica de los elementos resultantes.

La Resolución DGRN de 22 de julio de 2016, relativa a la pretensión de rectificar la cabida de una plaza de garaje configurada como una zona de uso exclusivo vinculada a una cuota de propiedad por la vía del artículo 199 LH, además de rechazar que en el caso la certificación catastral aportada cumpliese los requisitos legales, pues la representación gráfica de la misma se refería al solar y no a la plaza de garaje, "sin que en ningún caso pueda confundirse, como hace el recurrente, la representación gráfica con los datos alfanuméricos de superficie que figuran en la certificación catastral", rechaza en general que quepa la constancia registral de la representación gráfica en los elementos privativos de una división horizontal, Dice la DGRN:

"Dicha inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal sólo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolucióncircular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real». En esta línea el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva".

- Cabe plantearse la posibilidad de extender la necesidad de identificación mediante coordenadas a la inscripción de derechos reales limitados que afecten a parte de una finca registral sin segregación de ésta, como la superficie, servidumbres y linderos. El caso más dudoso, a mi juicio, es el primero de los mencionados, en cuanto el derecho de superficie tiene como objeto una edificación, nueva o preexistente, y la DGRN había exigido la delimitación de la zona afectada por el derecho de superficie, cuando éste no recayese sobre toda la finca. Pero parece discutible extender normas excepcionales, como la presente, a casos no previstos expresamente en las mismas.


Hasta aquí por hoy.



miércoles, 15 de julio de 2015

La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015, de 24 de junio. El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria.



Campo romano. Camille Corot.


Dentro de la avalancha normativa que hemos experimentado últimamente, y que tantas y tan serias dudas está generando, me voy a ocupar ahora de dos aspectos concretos: la inmatriculación por doble título, a la que dedico esta entrada, y la declaración de obra nueva, a la que dedicaré la siguiente.

La razón de la premura, que no suele ser buena consejera, es que son temas ambos de los que me he ocupado previamente, y prefiero decir algo ya sobre ellos, por precipitado que pueda ser, aunque solo sea a fin de mantener este blog más o menos actualizado, al margen de que en el futuro pueda seguir ocupándome de estas mismas cuestiones y de otras que plantean estas reformas (Nota.- He ido modificando la versión inicial de estas notas, a medida que la DGRN se ha pronunciado sobre alguna de las cuestiones tratadas). 

Las dos materias señaladas han sido reguladas nuevamente por la 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del catastro.

En concreto, en cuanto a la inmatriculacion por doble título, la nueva norma se enmarca dentro de una reforma general de los sistemas de inmatriculación y de coordinación del registro con la realidad y con el catastro, reforma que, a decir verdad, considero muy poco feliz, tanto en lo general como en lo propio. 

Esta Ley 13/2015 entrará en vigor el 1 de noviembre de 2015.

El artículo a comentar es el 205 de la Ley Hipotecaria, cuya nueva redacción es la siguiente:

«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

Lo primero a destacar es que, finalmente, se haya decidido mantener la inmatriculación mediante doble título, que en el curso de los diversos intentos de reforma ha estado a punto desaparecer, aunque se haya hecho restringiendo su régimen.

Las principales novedades legales serían:

- Se expresa que ambos títulos, previo e inmatriculador, han de ser públicos, aunque esto coincide con la doctrina previa de la DGRN.

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma el defecto invocado en la calificación registral relativo a que el título previo al inmatriculable no era público, aclarando que el régimen reformado es de aplicación a los títulos presentados a inmatriculación con posterioridad a la entrada en vigor de la ley de reforma, aunque el título inmatriculable se hubiese otorgado con anterioridad, con la precisión adicional que la exigencia de doble títulación pública, que consagra la nueva ley, coincide con la doctrina de la DGRN respecto del régimen legal previo.

Pero no basta con que el documento sea público, al menos en cuanto al título inmatriculador, sino que es preciso que sea de aquellos que por su naturaleza son los adecuados para reflejar una transmisión inmobiliaria registrable. Así, la Resolución DGRN de 7 de marzo de 2018 rechaza el carácter de título inmatriculador de un convenio alcanzado en procedimiento de conciliación y aprobado judicialmente (en el caso, por auto del Juez de Paz), aunque en argumentación extensible cualquiera que fuera la autoridad pública que aprobase dicha aveniencia en convenio regulador (competencia hoy atribuida, además de a los Jueces de Paz, a Secretarios Judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad), por considerarlo formalmente inadecuado para documentar una transmisión inmobiliaria, aunque se reconozca su carácter de documento público, negando su equiparación a una escritura pública o su carácter de sentencia judicial, salvo los supuestos concretos en que este título formal está expresamente admitido. Dice la DGRN:

"En cuanto al carácter de documento público o privado del auto aprobatorio de la avenencia en acto de conciliación, ya este Centro Directivo en la citada Resolución de 31 de octubre de 2017 se ocupó de esta cuestión, señalando que «consecuencia de la intervención de los citados fedatarios y dado que el acuerdo final de las partes se va a recoger en un acta intervenida por el funcionario correspondiente, a la misma se le va a reconocer el carácter de documento público y con plena fuerza ejecutiva. Así resulta con claridad de lo dispuesto en el artículo 147.1 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria: “A los efectos previstos en el artículo 517.2.9.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el testimonio del acta junto con el del decreto del Secretario judicial o del auto del Juez de Paz haciendo constar la avenencia de las partes en el acto de conciliación, llevará aparejada ejecución. A otros efectos, lo convenido tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne”. En este sentido, existiendo norma específica de ejecución, no es aplicable la norma general del artículo 22 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Ahora bien, el hecho de que el acta de conciliación que recoja el acuerdo alcanzado tenga la condición de documento público, tal y como sucede en el caso del auto que homologa la transacción, no significa que el acta o certificación expedida sean títulos inscribibles de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por cuanto no todo documento público de manera indiscriminada e intercambiable es título formal inscribible en los términos exigidos en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 33 de su Reglamento, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible, así como los exigidos para la inscripción en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, o los referentes, en su caso, a los medios de pago (cfr. artículo 11 de la Ley Hipotecaria)», continuando de esta forma una línea doctrinal reiterada en numerosas Resoluciones. Sin embargo, deja a salvo aquellas «conciliaciones que puedan surgir en expedientes específicamente regulados en la legislación hipotecaria, como pueden ser, a título de ejemplo, los del artículo 199 referente a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie; el del artículo 209 referente a doble o múltiple inmatriculación; 210 relativo al expediente de liberación de cargas o gravámenes; o de rectificación de errores en los asientos en los términos del Título VII de la Ley Hipotecaria, que son plenamente inscribibles por disposición de la propia ley exceptuando por tanto la norma general de su artículo 3». En el caso de este expediente no nos encontramos ante una sentencia dictada en juicio declarativo tal y como prevé el apartado 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria, y tampoco se trata de una conciliación en el curso de los procedimientos específicos extrajudiciales previstos en la Ley Hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015, por lo que, atendiendo a las anteriores consideraciones, el segundo defecto también debe confirmarse". 

Esta doctrina recae en relación con la solicitud de inmatriculación de la propia acta de conciliación. Más discutible sería el supuesto de que dicha acta de conciliación se invocase como ante título de un posterior título inmatriculador.

Sí parece que tendrá esta condición el convenio regulador aprobado judicialmente en un procedimiento matrimonial, aunque siempre dentro de los límites derivados de su naturaleza, lo que impedirá incluir en el mismo pactos extraños a la liquidación del régimen económico matrimonial o a la vivienda habitual del matrimonio. Pero deberá exigirse a estos convenios reguladores para su inmatriculación los mismos requisitos que a cualquier otro documento público. Así, Resolución DGRN de 10 de abril de 2018 (sobre la que después volveré), que confirma la calificación negativa de la inmatriculación de un convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento matrimonial con base en que la finca se describía solo mediante indicación de parcela y polígono catastral y el nombre del paraje donde su ubicaba la finca, sin expresión de datos fundamentales, como superficie y linderos, exigiendo su descripción completa, y rechazando la posibilidad de que el registrador supla la omisión con base en los datos catastrales.

- En la anterior redacción legal (artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento) se utilizaban las expresiones "título público" o "título público de adquisición" para referirse al título del inmatriculante. En la redacción reformada del artículo 205 Ley Hipotecaria se habla de "título traslativo".

La Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016 declara que la exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo no implica una modificación esencial, pues ya estaba implícita en la legislación anterior, y considera inmatriculable un acto de división horizontal con adjudicación de los distintos elementos privativos a los copropietarios del solar que declaran haber construido en el régimen de la llamada "comunidad valenciana" (cada uno costea la construcción del elemento privativo que le es adjudicado, considerando que existe una verdadera mutación jurídico real en dicho régimen, aunque esta tenga lugar ab initio, desde la construcción).

La Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 considera que esta modificación no tiene carácter de esencial respecto de la situación previa, pues esta exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo estaba implícita en la misma, con lo que parece que seguirá vigente la anterior doctrina sobre el carácter inmatriculador de figuras como la aportación a sociedad de gananciales o las disoluciones de condominio. La resolución citada se refiere precisamente a un caso de disolución de condominio, admitiendo su carácter inmatriculador, por la particular naturaleza del mismo, modificativa o determinativa del derecho del adquirente, excluyendo que se trate de un mero título declarativo. En el caso, a la disolución de condominio precedió una adjudicación particional en pro indiviso, anterior en dos años a la disolución, cuestión sobre la que después volveré.

En un sentido similar, la Resolución DGRN de 27 de julio de 2018 admite el carácter inmatriculador, ya vigente la reforma, de una extinción de condominio. En el caso, los condóminos se adjudicaban en el título inmatriculabe el bien por entero a uno de ellos, que compensaba económicamente al otro, siendo el título previo una escritura de donación a los mismos, otorgada más de un año antes al título inmatriculador, en los porcentajes del 25 y 75 por ciento. Dice el Centro Directivo:

"... debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena".

- Sí constituye una verdadera novedad la exigencia de que el transmitente acredite haber adquirido la propiedad de la finca un año antes mediante título público

Esto supone retrotraernos, en parte al menos, a la situación anterior a la reforma del Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, en la que la antigua redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario ya contemplaba este requisito de antigüedad en la adquisición del transmitente, aunque ahora se aplica de un modo más general, pues en la versión del Reglamento Hipotecario de 1959 se exceptuaba esta exigencia si el transmitente acreditaba tener la finca catastrada o amillarada a su nombre.

En esta misma línea nos encontramos con la supresión de la referencia específica a la posibilidad de suplir la falta de título previo de adquisición mediante acta de notoriedad. Aunque francamente me resultó dudoso, en un momento inicial, que esa opción se mantuviese tras la reforma, por la supresión de toda referencia a la misma y por el sentido general de la Ley, a pesar de que cupiese dentro de la letra de la misma, finalmente la DGRN ha admitido esa posibilidad. Así:

La Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 admite completar el título traslativo inmatriculable mediante un acta de notoriedad que declare la notoriedad de la adquisición por el transmitente con un año de antelación al título objeto de inmatriculación. La posterior Resolución DGRN 4 de mayo de 2016 confirma esta doctrina, admitiendo que el título inmatriculador se complete mediante acta de notoriedad en la que el notario "emita formalmente si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso", sin que sea de aplicación a este caso la doctrina sobre "fabricación de títulos". También la Resolución DGRN de 23 de junio 2016 admite que se complete el titulo mediante acta de notoriedad, aunque precisando que "no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso»  (se trataba de un título y un acta de notoriedad anteriores a la reforma, que habían sido presentados también antes de la entrada en vigor de nueva ley, pero dicho asiento de presentación caducó, volviendo a presentarse ya tras la entrada en vigor de la nueva norma, a los que se entiende aplicable la vigente redacción legal). La Resolución de la DGRN de 3 de octubre de 2016 también rechaza que sea inmatriculable un título complementado por acta de notoriedad tramitada conforme a la legislación anterior, por no acreditar dicha acta ajustada a la legislación anterior, que se limitaba a declarar que el transmitente era notoriamente tenido por dueño, que se produjo la adquisición antes de un año de la transmisión.

En los casos de transmisión hereditaria, podría argumentarse que el acta de notoriedad que complete un título hereditario a efectos de su inmatriculación debería referirse a haber adquirido el bien la causante un año antes de la fecha de su fallecimiento, tal como exigía la calificación registral que dio lugar a la Resolución DGRN de 11 de junio de 2018. Sin embargo, en el caso de esta Resolución DGRN de 11 de junio de 2018, otorgándose un acta de notoriedad como complementaria para la inmatriculación de una escritura de entrega de legado, se admite como suficiente la declaración por el notario de que la causante era tenida como dueña desde hacía más de un año, revocando la calificación registral que exigía que se precisase que la adquisición era anterior en un año al fallecimiento, declarando el Centro Directivo: "Según resulta también de la doctrina contenida, entre otras, en la Resolución de 1 de febrero de 2017, en el presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las Ambos requisitos deben entenderse debidamente cumplidos en el título calificado ya que el notario ahora recurrente, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición, al indicar que «doña M. R. P. era tenida por dueña»; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal al indicar que tal extremo es notorio «desde hace más de un año», sin poder pretender la registradora una mayor determinación en la fecha de adquisición o la expresión concreta del título adquisitivo".

En relación con la competencia territorial del notario para la tramitación de estas actas, la DGRN había declarado, en relación con las actas complementarias del antiguo artículo 205 de Ley Hipotecaria, que la competencia territorial del notario no era calificable por el registrador, sin que las Circulares del Consejo General del Notariado al respecto (en particular, la Circular 6/1998 del Consejo General del Notariado de 18-19 diciembre 1998, dictada para unificar la práctica notarial en esta materia de actas de notoriedad complementarias, establecía una serie de trámites de obligado cumplimiento para el notario, entre los que destacan la publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, además de establecer la competencia territorial exclusiva del notario competente en el lugar donde radique la finca) constituyesen norma aplicable por el registrador en su calificación. Así, la Resolución DGRN de 19 de enero de 2002 declara que el registrador no puede apreciar como defecto la falta de publicación de edictos en el acta de notoriedad por ser ésta una decisión reservada al notario. La Resolución DGRN de 6 de julio de 2005 rechazó que cupiese apreciar como defecto la incompetencia territorial del notario autorizante del acta de notoriedad que había sido invocada por el Registrador ahora no con base en la Circular del Consejo General del Notariado, sino en la aplicación analógica de otros preceptos de la legislación hipotecaria. Pero la Resolución DGRN de 8 de octubre de 2018 recoge un cambio de criterio, teniendo en cuenta las reformas recientes de la legislación notarial e hipotecaria, y lo hace en relación a un acta de notoriedad complementaria para la inmatriculación tramitada ya conforme a la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, considerando que es notario competente territorialmente el del distrito donde esté radicada la finca o el de un distrito colindante (con una interpretación flexible, en el caso, para el supuesto de las Islas Canarias). Dice la DGRN: " ... El presente supuesto, sin embargo, presenta perfiles diferentes en base a la inclusión de la normativa notarial en la propia Ley Hipotecaria, formando parte de ésta y por tanto de ciertos procedimientos, entre los previstos en el artículo 198 de dicha ley en su actual redacción. La infracción de la regla de competencia territorial supondría a su vez, por ello, un defecto esencial del procedimiento e impediría la inscripción. En este contexto, la competencia territorial notarial resulta de varios preceptos. Así, del artículo 200 de la Ley Hipotecaria sobre el deslinde en que se establece que será notario hábil para actuar, el residente en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, reglas que se repiten en el artículo 203, relativo al expediente de dominio para la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna, al que remite el artículo 201 -expediente para rectificar la descripción- y en el artículo 208 sobre la reanudación del tracto interrumpido ... Por lo tanto, no puede considerarse el acta complementaria del título público, regulado éste último en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una excepción a la exigencia de competencia territorial notarial, en el conjunto de las actas notariales contempladas en el contexto de la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro -facilitando a su vez su coordinación con el Catastro-".

Debe tenerse en cuenta que el criterio a seguir por analogía para determinar la competencia territorial del notario en estas actas será el mismo que recoge la reforma de la Ley Hipotecaria para los expedientes hipotecarios con intervención de notario. Y este criterio, aunque similar, no es idéntico a los que se recogen para expedientes notariales en la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Conforme al artículo 203.1. primera de la Ley Hipotecaria: "El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro". Esta redacción deja claro una cuestión que resulta dudosa en el ámbito de los expedientes regulados por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, el que el expediente podrá tramitarse ante cualquier notario del distrito notarial donde radique la finca, y ello aunque en esa concreta población haya notaría demarcada, además de los notarios de distritos colindantes.

Aunque la norma exija acreditar la "adquisición de la propiedad de la finca ... mediante título público", lo que podría entenderse como un título traslativo, entiendo que cabrán aquí otros no traslativos pero que reflejen dicha titularidad, como una agrupación o división de fincas o una declaración de obra nueva. También caben claramente los títulos determinativos, como la disolución de comunidad, y la aportación a gananciales, cuya virtualidad como título inmatriculable había sido admitida ya por la DGRN.

Igualmente cumpliría el requisito una sentencia declarativa del dominio que declarase la adquisición anterior. Así la Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 declara:

"... cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205...".

En este punto debe recordarse la eficacia retroactiva de la adquisición por usucapión, que puede entenderse referida a la fecha de inicio de la posesión.

No obstante, en relación con la usucapión la ya citada Resolución DGRN de 7 de marzo de 2018 distingue entre su apreciación por sentencia judicial, a la que reconoce efectos registrales, de la que pudiera tener lugar por escritura pública y como fundamento de un reconocimiento de dominio, a la que niega valor de título inmatriculador (al margen de las cuestiones formales antes señaladas). Dice la DGRN:

"... cuando la usucapión se declara judicialmente, aun habiéndose allanado una de las partes, no estamos ante un negocio abstracto ni un mero reconocimiento de dominio, sino que estamos ante una adquisición con una causa, cual es la prescripción extraordinaria ganada por una de las partes intervinientes ... Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título (consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo (artículo 1462 del Código Civil), aunando los requisitos legales para producir la transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. Resolución de 25 de abril de 1989). No se trata de poner en duda la existencia de los hechos, sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio de quien pretende la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2013). Serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria) o, en un caso como el presente, la inmatriculación".

Esta misma Resolución DGRN de 8 de marzo de 2018 niega valor inmatriculador a un reconocimiento de dominio como acto abstracto, afirmando: "... tampoco puede, por sí sola, servir para rectificar el Registro de la Propiedad por cuanto como ha reiterado este Centro Directivo, el reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial). Como ya afirmara la Resolución de 18 de octubre de 1989, la declaración de dominio unilateral y abstracta (como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de virtualidad traslativa (vid. artículo 609 del Código Civil) y, por tanto, no es apta por sí sola para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario".

No obstante, como ya he dicho, distinta de la consideración de tales actos (reconocimiento de dominio, manifestación de adquisición por usucapión) como no aptos para ser considerados títulos inmatriculadores, por no acomodarse a las exigencias de los títulos traslativos en nuestro derecho, o la inadecuación de sus características a las funciones notarial y registral, de su posible estimación como ante-títulos, en cuanto pudieran justificar la adquisición del dominio por el posterior transmitente o causante en el título verdaderamente inmatriculador. Lo que no parece posible es que una escritura de reconocimiento de dominio basada en la usucapión pudiera tener un valor de determinación de la adquisición del dominio de modo retroactivo, esto es, referida a la fecha de inicio de la posesión, aunque, a mi entender, si dicha escritura de reconocimiento es anterior en más de un año al título inmatriculador sí podría considerarse cumplido el requisito legal (siendo con todo la cuestión debatible). También es dudoso, aunque argumentable, que el acta de notoriedad que complemente el título inmatriculador declarando el notario la adquisición del dominio con un año de anterioridad a su posterior transmisión inmatriculable, admitida por la DGRN, según lo dicho, pudiera estar basada solo en la usucapión del posterior transmitente o causante, pues la DGRN sitúa fuera del ámbito propio de la función notarial la apreciación de la usucapión extraordinaria y la propia legislación notarial sobre actas de notoriedad prevé que el notario declarará formalmente el derecho cuyo reconocimiento se pretenda través del acta de notoriedad "si resultaren evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso" (209 cuarto Reglamento Notarial), lo que resulta de dudosa aplicación a una adquisición por usucapión.

La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 declara: "esta Dirección considera esencial la presentación del título público previo en el Registro (Resoluciones de 5 de mayo y 30 de noviembre de 2016), pues ha de recordarse que: conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador califica la legalidad de las formas extrínsecas del documento, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en escrituras públicas, por lo que resulten de ellas y de los asientos del Registro; conforme al artículo 205, comprueba que a su juicio existe identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos; y conforme a la doctrina de este Centro, califica la posible instrumentalidad de los títulos, que no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundada".

La exigencia de acreditar la adquisición de la propiedad un año antes entiendo puede cumplirse en ciertos supuestos, aunque la fecha del título público previo no sea anterior en más de un año al título inmatriculador. 

Así:

- En los títulos hereditarios, la fecha a tomar en cuenta sería la del fallecimiento del causante, teniendo en cuenta el efecto retroactivo de la aceptación, justificada ésta mediante un documento público, el certificado de defunción.

Así será claramente, a mi juicio, cuando el heredero sea único (de paso decir que en la inmatriculación a favor de heredero único no es de aplicación la excepción que permite la inscripción de los bienes a su favor mediante instancia privada y título sucesorio, pues esta se limita a las fincas que consten inscritas previamente a favor del causante; en este sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 14 de diciembre de 2016). 

La cuestión quizás es más discutible cuando estemos ante una pluralidad de herederos y exista partición o adjudicación parcial de herencia.

Según el artículo 1068 del Código Civil, la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados, lo que podría apoyar la opinión de que hasta la misma fecha de la partición no hay adquisición de la propiedad exclusiva y el Código Civil no establece expresamente el efecto retroactivo de la partición, como sí hace con la aceptación de la herencia.

Pero debe tenerse en cuenta que la partición no es un título de adquisición de la propiedad independiente, sino que solo cumple esta función solo como complemento del título hereditario, siendo la sucesión, testada o intestada, es el verdadero modo de adquisición del dominio, como resulta de la mención efectuada en artículo 609 del Código Civil. La función de la partición, según la jurisprudencia, es solo determinativa o especificativa de derechos, lo que es tanto como decir en ésta que no atribuye al heredero un derecho distinto al que ya tenía.

Además, la posesión civilísima de los bienes hereditarios se transmite a los herederos sin interrupción y desde la muerte del causante (artículo 440 Código Civil) y conforme al artículo 450 del mismo Código: “Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión…”.

Por todo ello, entiendo que, incluso existiendo partición, se puede considerar como fecha de adquisición del dominio por sucesión la de la apertura de esta.

En esta línea, cabe mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2007 que expresamente declara que los efectos de la partición, la atribución de la propiedad exclusiva de los bienes a los herederos adjudicatarios, se retrotraen a la fecha de la apertura de la sucesión. Dice el Tribunal Supremo:

"En cuanto a la infracción legal que se denuncia del artículo 1.068 del Código Civil se ha de precisar que si bien dicha norma establece que «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados», es lo cierto que la doctrina de esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código en cuanto establecen que la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante (artículo 440 ), que los efectos de la buena fe del causante aprovechan al heredero desde el momento de su muerte (artículo 442 ) y que los herederos suceden al difunto por el hecho solo del fallecimiento en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661 ). Así la norma del artículo 1.068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia, por lo que ninguna infracción del precepto se produce cuando, verificada la partición, se le reconoce un efecto retroactivo referido al momento de la apertura de la sucesión que coincide con el fallecimiento del "de cuius".

Antes de la reforma, la DGRN ya había tomado en cuenta como fecha de la adquisición la de la muerte del causante en cuanto a los títulos previos de adquisición, descartando con esta base el posible carácter instrumental de la operación. Así:

- La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de Protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de las herederas. Destaca la naturaleza de título hereditario de este título previo y la circunstancia de haber fallecido el causante con varios años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación.

- La Resolución DGRN de 31 de enero de 2014, que rechaza la existencia de título instrumental ante una escritura de herencia y posterior aportación a gananciales, siendo la escritura de herencia anterior en 21 días a la de aportación. 

La DGRN ha admitido esta tesis. La ya citada Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 declaró:

"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de titulo público previo y el del titulo público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior".

Esto se confirma en la Resolución DGRN de 1 de julio de 2016. En el caso, el título inmatriculador era una disolución de comunidad, siendo el título previo una adjudicación hereditaria en pro indiviso, formalizándose la escritura de adjudicación dos años antes de la disolución de comunidad. Además de admitir el carácter inmatriculador de las disoluciones de comunidad, la DGRN reitera:

"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. También se cumple este requisito en el supuesto de este expediente".

En el supuesto de esta última resolución, como he dicho, la previa escritura de adjudicación hereditaria había sido otorgada dos años antes de la disolución de comunidad, aludiendo la DGRN a esta cuestión, en relación con su conocida doctrina relativa a los títulos instrumentales. Dice la resolución:

"no puede que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una adquisición hereditaria, una adjudicación pro indiviso del bien y, por último, una posterior segregación y disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación".

Este párrafo hace dudoso que, en el concreto supuesto de adjudicación pro indiviso por vía hereditaria con posterior disolución de comunidad, se hubiera admitido la adjudicación pro indiviso inmediatamente anterior a la disolución. Pero esta consideración está claramente en relación con la peculiar naturaleza de los dos títulos vinculados de adjudicación pro indiviso y disolución, sin que deba extenderse a otros títulos inmatriculadores (cuestión sobre la que después volveré).

La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016, en un caso de inmatriculación mediante escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia y posterior compraventa, reitera que el día inicial del plazo de un año es el del fallecimiento del causante. Confirma, además, la calificación que exigía que se acompañasen al título particional el testamento y los certificados de defunción y del RGAUV.

Confirman esta doctrina resoluciones posteriores. Así, la Resolución DGRN de 18 de abril de 2018, relativa a una inmatriculación por compra, siendo el título previo una escritura de adición de herencia otorgada el mismo día que la de compra con número anterior de protocolo. En el caso, resultaba que, en la escritura de herencia, el título del causante se consignaba solo por las manifestaciones del heredero compareciente, con la correspondiente advertencia del notario autorizante, revocando la DGRN la calificación negativa con base en esta circunstancia, afirmando que, en caso contrario, lo que se exigiría sería la acreditación por título público de tres transmisiones sucesivas y no solo de dos, como exige la norma.

Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 25 de julio de 2018, en una inmatriculación por títulos de adjudicación parcial de herencia y compraventa, siendo la escritura de adición de herencia anterior en algo menos de dos meses a la de compraventa, considerando que el plazo de un año debe computarse desde el fallecimiento de los causantes en la herencia, y descartando que el que el título de adquisición reflejado para dichos causantes no fuera acreditado (ni siquiera especificado, siendo dicho título adquisitivo expresado en la escritura pública de herencia: "...  por justos y legítimos títulos; poseyéndola en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente; no se exhibe título público alguno"), con el mismo argumento de que, si se valorara dicho título de adquisición de los causantes, se estaría exigiendo la acreditación de tres títulos y no de dos, como contempla la norma (no obstante, en esta resolución la DGRN  afirma no entrar en la cuestión de la posible maquinación fraudulenta para la fabricación de títulos por no haber sido planteada en la calificación registral, recordando que "... que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto").

La Resolución DGRN de 16 de julio de 2018 resuelve un caso en que el título previo era una escritura de agrupación y herencia y el inmatriculador, otra de compraventa, otorgadas ambas ante el mismo notario y el mismo día, de modo consecutivo. El causante en la herencia había fallecido más de un año antes de dichas escrituras. En la calificación registral se oponían diversos defectos, entre ellos, la no acreditación de que el bien pertenecía a la herencia, argumentando que solo se aportaba un documento privado de adquisición en que el comprador coincidía parcialmente con el causante y que catastralmente la finca figuraba a nombre del cónyuge de dicho causante (también compareciente en la escritura de herencia), y el posible carácter instrumental de los títulos. La DGRN admite el recurso. En cuanto a la fecha a tomar en cuenta como de adquisición en los títulos hereditarios, reitera que es la del fallecimiento del causante. Y respecto de la no acreditación de la adquisición por el causante en el título previo de herencia, confirma que no es exigible, pues de lo contrario se exigiría la justificación de tres títulos adquisitivos y no de dos. Carecería también de relevancia, a tal efecto, la no coincidencia de la titularidad catastral, pues "el Catastro no es más que una institución administrativa cuyo objeto no es la publicación de titularidades con efectos erga omnes, como ocurre con el Registro de la Propiedad". Y en cuanto a la cuestión de la instrumentalidad de los títulos, aunque se admita que, en general, pueda ser motivo de calificación negativa, afirma que el que los títulos sean correlativos no es indicio suficiente de su carácter instrumental o ad hoc, el cual no puede basarse en simples conjeturas o sospechas, atendiendo, además, al carácter del título inmatriculador (escritura de compraventa), con el argumento de que "... en el caso de este expediente, a diferencia de otras Resoluciones como las de 8 de junio de 2009, 29 de mayo de 2014 o 19 de noviembre de 2015, la transmisión que sirve de base al título inmatriculador no es meramente declarativa ni tiene coste fiscal nulo, ni existe circularidad de la operación, sino que se trata de una compraventa".

La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2018 declara que la regla de la computación del año desde el fallecimiento del causante cuando el título previo sea de herencia no se altera porque el titular catastral de la finca sea distinto al causante (en el caso, el cónyuge de este y resultaba de la títulación, además, que la causante era la heredera de su cónyuge). Esta misma resolución considera que no puede el registrador exigir la presentación del título previo al previo alegando unas genéricas dudas sobre posible identidad de la finca con otras inmatriculadas. Respecto de esto último, dice la resolución:

"esta cuestión ya fue resuelta por esta Dirección General en la Resolución de 2 de septiembre de 2013. El defecto, tal y como ha sido planteado, no puede prosperar. Siguiendo la citada resolución, «es cierto que la labor del registrador en la búsqueda de la posible constancia previa de la finca que ahora se pretende inmatricular debe ser exhaustiva y éste ha de extremar el rigor para evitar dobles inmatriculaciones, pero sin que de ello pueda colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador».

Admitido esto, cabría plantear el supuesto inverso, esto es que sea el título inmatriculador (o segundo título) de naturaleza hereditaria. En este caso, entiendo que la fecha del año podrá contarse desde el título previo hasta la fecha de la escritura de adjudicación hereditaria, aunque entre el título previo de adquisición por el causante y la fecha de fallecimiento de este no hubiera transcurrido el plazo del año. Lo contrario supondría negar la posibilidad de inmatricular a través de esta vía y de modo definitivo a cualquier bien adquirido por el causante en documento público durante el año anterior a su fallecimiento, lo que no parece la intención de la norma. Cabría, incluso, a mi juicio, cuando se trate de dos títulos hereditarios sucesivos, que el previo se computase desde el fallecimiento del primer causante y el segundo o inmatriculador desde la fecha del otorgamiento de la escritura de adjudicación hereditaria del segundo causante, por la que se completa el proceso adquisitivo mortis causa.

La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 se plantea el caso de una inmatriculación mediante títulos de disolución de comunidad y adjudicación hereditaria. Después de rechazar el argumento del recurso que sostenía que a las adquisiciones por título hereditario no les fuera aplicable la exigencia del transcurso del plazo de un año de la nueva legislación, y reiterar que la fecha de adquisición por sucesión mortis causa se puede contar desde el momento de la apertura de la sucesión, señala que, en el caso, este plazo de un año no se cumplía desde el título previo (una disolución de comunidad) ni en relación con la fecha del fallecimiento del causante ni con la del otorgamiento de la adjudicación hereditaria. Pero la Resolución no aclara definitivamente esta cuestión en el sentido que he propuesto de computar hasta la fecha de la adjudicación cuando sea el título inmatriculador (el segundo título) de naturaleza hereditaria, que es la que resulta de la lógica del sistema. Dice la Resolución:

"Como es doctrina reiterada de esta Dirección General, ya antes de esta nueva dicción legal (cfr. Resoluciones de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 de junio de 2009 y 19 de mayo de 2011), no puede olvidarse a efectos de acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación que el artículo 657 del Código Civil dispone que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte», así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, según la cual «los efectos de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda». Asimismo debe tomarse en consideración que conforme al artículo 404 «la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia». Por ello, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. En el caso de este expediente, es indiferente cuál de estas dos fechas se tome como referencia, pues en ningún caso ha transcurrido el repetido plazo de un año. Por tanto, no se cumplen los requisitos exigidos por el citado artículo, lo que exige desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral, sin que puedan desvirtuar tal conclusión las alegaciones del recurrente acerca que debería eludirse el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 en los casos en los que el título inmatriculador es una herencia, por no poder existir duda respecto a que se estén creando artificiosamente los títulos. Y ello porque la dicción literal del precepto no deja lugar a tal interpretación, además de que si el legislador hubiera querido introducir tal excepción en el precepto, constaría así expresamente".

- El caso de la previa liquidación de gananciales.

Cabe plantearse el supuesto de que el bien perteneciera con carácter ganancial a dos causantes, uno de los cuales hubiese fallecido antes de un año y el otro no. A mi juicio, es posible que los herederos liquiden la sociedad de gananciales disuelta adjudicando el bien que se pretende inmatricular a la herencia del causante que falleció hace más de un año, siendo de ese modo posible la inmatriculación.

- El caso del sustituto fideicomisario.

Si se tratara de un sustituto fideicomisario, entiendo que la fecha a tener en cuenta es la del fallecimiento del primer causante y lo la del fiduciario, ex artículo 784 del Código Civil.

- El caso del derecho de transmisión.

Cuando haya herencias sucesivas en las que el segundo de los causantes (transmitente) haya fallecido sin aceptar o repudiar la herencia del primero (primer causante), la fecha a tomar en cuenta respecto a la adquisición por el transmisario será de la de la muerte del primer causante, lo que se apoya en la tesis de la sucesión directa entre transmisario y primer causante que recoge la reciente jurisprudencia y doctrina de la DGRN (y de la que me he ocupado en otra de estas entradas (La naturaleza del derecho de transmisión).

Distinto del supuesto del derecho de transmisión, que exige que el segundo causante (transmitente) fallezca sin aceptar o repudiar la herencia del primer causante, es el de que se produzca una doble sucesión hereditaria pero en la que el segundo causante haya aceptado, aunque sea tácitamente, la herencia del primero. Este es el caso de la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018, en la que los herederos del segundo causante declararon ratificar la aceptación tácita de la herencia del primer causante por dicho segundo causante, considerando la DGRN como indicios que apoyaban la existencia de esta aceptación tácita el largo tiempo transcurrido entre el fallecimiento del primer y segundo causante y que los bienes hubieran sido dados de alta catastralmente a nombre de dicho segundo causante.

- El caso de los legados.

Es dudoso si la referencia del Prontuario incluiría tanto la adquisición por herencia como por legado. A mi juicio, en el caso de los legados, cabe distinguir:

- Si son de cosa cierta y determinada propia del causante, este adquiere su propiedad desde que aquél muere, siendo esta la fecha de adquisición, con independencia de la de entrega que se formalice en escritura pública.

- Si son de cosa ajena, no parece que la adquisición se produzca hasta que el heredero los adquiera para entregarlos al legatario.

- Si son de cosa ganancial, debe distinguirse si lo legado es la totalidad del bien o la participación o derechos que en él tenía el causante. En el primer caso, creo que, si el bien es adjudicado a la herencia del testador que lega, debe entenderse como fecha de adquisición la de la muerte de éste. Si cada cónyuge lega su participación y derechos en el bien ganancial, modalidad que se admite expresamente en algunas legislaciones forales como la gallega o la aragonesa, pero que podría trasladarse al derecho común, entiendo que la fecha de adquisición será la del fallecimiento del último de los cónyuges testadores, siempre que no haya habido una liquidación de gananciales en que se adjudique a uno de los cónyuges testadores, en cuyo caso la fecha de adquisición sería la de la muerte de este.

- Si son de parte alícuota, los efectos retroactivos que también cabe predicar de la aceptación del legado y de la partición, según lo expuesto previamente, me llevan a considerar como fecha de adquisición la del fallecimiento del causante.

Sin embargo, la Resolución DGRN de 20 de julio de 2007, aunque asimila al legatario de parte alícuota al heredero, rechaza expresamente que un legatario de parte alícuota reciba la posesión civilísima del bien desde el fallecimiento del causante, considerando que solo es propietario desde la entrega por los herederos. Dice la DGRN:

"Por tanto, no estamos ante un legatario de cosa específica y determinada, sino ante un legatario de parte alícuota y como tal cotitular de los bienes que integran el activo neto partible, cuyo régimen jurídico en lo concerniente a la intervención en la partición de la herencia se asemeja al de un heredero, como reconoce la propia legislación hipotecaria (cfr. artículo 152 del Reglamento Hipotecario) la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. las Sentencias de 11 de febrero de 1903, 16 de octubre de 1940 y 22 de enero de 1963) y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 30 de junio de 1956 y 12 de junio de 1963), de ahí que no le sea atribuida la propiedad de la cosa que el testador ordenó se le adjudicara en pago de su legítima, hasta que tenga lugar su entrega por el heredero o Albacea autorizado por el testador para realizarla (cfr. art. 885 del CC), sin que actúe a favor del legatario parciario, la transmisión posesoria civilísima que se produce en beneficio de los herederos (art. 440 del Código Civil)".

El caso de la disolución de comunidades.

Entiendo defendible que la fecha de adquisición para el adjudicatario en una disolución de comunidad sea la del título inicial de adquisición de su cuota en la misma. Esta conclusión encuentra apoyo en la naturaleza determinativa de derechos del acto de disolución de comunidad y en el artículo 450 del Código Civil ("Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos").

Pero debe entenderse que, ello será así, si la adquisición previa por la que surge la comunidad pro indiviso que se disuelve cumple los requisitos legales de transcurso del plazo de un año hasta el título inmatriculador y de acreditarse la adquisición por documento público. 

Esto es, si dos personas adquieren por mitades indivisas en escritura pública una finca y posteriormente disuelven la comunidad adjudicándola a una de ellas que la vende, podrá computarse el plazo legal de un año entre la previa adquisición en pro indiviso en escritura pública y la venta, aunque no hubiera transcurrido dicho plazo entre la adjudicación en la disolución de comunidad y la venta. Pero si la primera adquisición en pro indiviso por venta lo fue en documento privado, no se cumplirían los requisitos legales de la norma (aunque sí si entre la adjudicación en la disolución de comunidad y la venta transcurriera más de un año, pues el título previo puede ser determinativo, según lo antes dicho).

Si existe título público de adquisición solo respecto de una cuota indivisa y no respecto de las restantes cuotas indivisas y posteriormente se disuelve la comunidad adjudicando la totalidad del bien a aquel propietario cuya cuota indivisa había sido adquirida en documento público y este la transmite, entiendo que también se cumplirá el requisito legal, siempre que entre el título de adquisición y el título traslativo inmatriculador transcurra el plazo de un año.

Así, imaginemos el caso un bien pertenece en copropiedad  a dos personas, habiendo adquirido una de ellas su cuota indivisa en documento privado y la otra en documento público; posteriormente se extingue el condominio y se adjudica el bien al copropietario que adquirió su cuota indivisa en escritura pública, y este vende la finca. A mi entender, si entre la fecha de la adquisición de la cuota indivisa del copropietario a quien se adjudica y la posterior venta ha transcurrido el plazo de un año, se cumple el requisito legal, aunque no transcurriera un año entre la adjudicación por disolución de la comunidad y la venta, y con independencia de que los otros copropietarios no hubieren adquirido en documento público su correspondiente cuota o respecto de su adquisición no se cumpliese el plazo de un año. Por el contrario, si el bien se adjudicase a un condómino o comunero cuyo título de adquisición no cumpliera los requisitos legales de plazo y forma, la solución sería diversa.

Esta conclusión encuentra apoyo, a mi entender, en el citado artículo 450 del Código Civil, del que resulta que el bien adjudicado a cada condómino o comunero lo es en subrogación de su propia cuota en la comunidad, y, por tanto, son los requisitos de adquisición de dicha cuota, y no los de las demás, los que deben tenerse en cuenta. 

Particulares dudas plantea el caso de que la adjudicación pro indiviso lo sea en virtud de una adquisición sucesoria. Aunque como regla general en las adquisiciones por título sucesorio el plazo del año debe contarse desde la fecha de la apertura de la sucesión, la muerte del causante, y no desde la adjudicación hereditaria, según se ha dicho, si se realiza una adjudicación pro indiviso por título de adjudicación hereditaria y a continuación, dentro del plazo de un año, se disuelve la comunidad pro indiviso surgida, parece probable que se considerase que no se cumple el requisito legal, aunque la fecha el fallecimiento del causante fuera anterior en más de un año a la fecha de la disolución de comunidad, en aplicación de la doctrina general sobre creación de títulos instrumentales. La ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 alude a esta cuestión, destacando que, en el caso, en que el título previo era una adjudicación en pro indiviso procedente de una adjudicación hereditaria:

"debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación". 

- La elevación a público de un documento privado.

En este caso, si el documento privado elevado a público tiene fecha fehaciente ex artículo 1227 Código Civil, entiendo que ésta es la que debe tomarse a los efectos de la adquisición de la propiedad.

Es cierto que el documento privado no tiene por sí valor traditorio, a diferencia de la escritura pública, pero la jurisprudencia ha admitido la eficacia del acuerdo de las partes para transmitir la propiedad incluso en el ámbito inmobiliario y podrá considerarse implícito ese acuerdo en la manifestación de vender y comprar.

En cuanto al caso inverso, que el segundo título o título inmatriculador sea de elevación a público de un documento privado y este documento privado tenga fecha fehaciente, no habiendo transcurrido el plazo de un año con el título previo computado hasta esa fecha fehaciente del documento privado, pero sí si se computa hasta la escritura pública de elevación, entiendo que el supuesto cumpliría el presupuesto legal, teniendo en cuenta el valor de la escritura de elevación a público como renovación del consentimiento y que es el título público el que se toma en cuenta a estos efectos.

La Resolución DGRN de 16 de noviembre de 2017 analiza esta cuestión, considerando que la fecha a tomar en cuenta, cuando el segundo título (título inmatriculador) sea la elevación a público de un documento privado que había sido liquidado fiscalmente, es la de la escritura pública de elevación a público y no la de la liquidación fiscal del documento privado. Dice la DGRN:

"... lo cierto es que a este respecto la redacción legal no ofrece dudas interpretativas. El artículo 205 de la Ley dice literalmente que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». Por lo tanto, el momento final del cómputo de dicho año es el del otorgamiento del título público traslativo. Y en el supuesto que nos ocupa, tal fecha no es ni puede ser otra que la fecha de la escritura pública de compraventa, y no la fecha en la que el documento privado anterior de compraventa adquirió fehaciencia por virtud de su liquidación tributaria y conforme al artículo 1227 del Código Civil, pues esa adquisición de fecha fehaciente no lo convierte en título público, sino que sigue siendo un documento privado ...".

Pero esta doctrina no prejuzga la cuestión inversa, la de la fecha a computar como inicio del plazo de un año cuando el primer título o título previo sea de elevación a público del documento privado, pues respecto de este momento inicial coincide con el de la adquisición de la finca y no con el documento público que la documente, como ha indicado ya la DGRN (casos de adquisiciones hereditarias o de acta de notoriedad complementaria).

Es de destacar, aunque no se refiera a cuestión de fechas, la Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018. En esta resolución se analiza la inmatriculación por los dobles títulos de elevación a público de documento privado (título previo) y adjudicación de herencia (título inmatriculador). La DGRN parte de considerar que la calificación registral se extiende tanto al título previo como al inmatriculador, y desestima el recurso contra una calificación registral basada en que, en el título previo (la elevación a público), no se habían identificado adecuadamente los medios de pago (la escritura de elevación se limitaba a expresar que el precio "fue satisfecho" al vendedor, sin que el documento privado fuese incorporado a la misma), aplicando la legislación vigente al tiempo de la elevación a público (se elevó a público en el año 2018) y no la del documento privado.  No obstante, deja apuntada la posibilidad de que, si la fecha fehaciente del documento hubiese sido anterior a la normativa sobre identificación de los medios de pago (lo que no sucedía en el caso, pues el documento privado no fue liquidado y solo desde el fallecimiento de uno de los otorgantes del mismo, producido en el 2017, podía entenderse su fecha fehaciente), la solución podría haber sido diferente.

- ¿Es posible la inscripción de los mediante dos títulos públicos concatenados cuando el primero es anterior en más de un año a la fecha de la inmatriculación solicitada?

Pudiera suceder que siendo el primer título adquisitivo anterior en menos de un año al segundo, en el momento de la presentación para la inmatriculación ese título tuviese una antigüedad superior al año. El tenor literal de la norma exige que el plazo de un año exista con el otorgamiento del segundo, pero quizás una interpretación finalista lleve a admitir que si el plazo se cumple en el momento de la presentación a inscripción, esta es posible. Esto permitiría, teniendo el doble título traslativo, incluso consecutivo, y esperando el plazo indicado de un año, practicar la inmatriculación.

- El caso en que el plazo de un año no se cumple para el transmitente inmediato sino en relación con anteriores titulares.

Aunque literalmente la nueva norma exige que el título inmatriculable sea otorgado "por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público", entiendo, en una interpretación finalista de la misma, que, aun no cumpliéndose el término de un año entre la adquisición por el posterior transmitente y el otorgamiento del título inmatriculable, cabría la inmatriculación siempre que el plazo se cumpla con una transmitente anterior, de cual traiga causa el transmitente inmediato, siempre que en aquel concurran los requisitos de adquisición del bien mediante título público.

- El caso en que existe una rectificación de los títulos.

La Resolución DGRN de 16 de enero de 2018, además de referirse a la cuestión de la identidad entre la descripción de la finca en el título previo y en el título inmatriculador, señala que, cuando se haya rectificado el título previo para procurar dicha identidad, la fecha a tener en cuenta será la de la propia rectificación. Dice la DGRN:

"... Además, aunque tal rectificación se llevase a efecto, no podría admitirse como título previo a efectos de lograr la inmatriculación, pues se trataría de un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye (cfr. último párrafo del artículo 153 del Reglamento Notarial y Resolución de 4 de mayo de 2016), y al afectar este nuevo otorgamiento a la propia titularidad de la finca, se incumpliría el requisito temporal que establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, al no quedar acreditada la previa adquisición de la propiedad de la finca al menos un año antes al otorgamiento del título inmatriculador ...".

En el caso esta Resolución de 16 de enero de 2018, el título previo era una escritura de donación y el título inmatriculador una escritura de extinción de condominio. Si el título previo formalizara una transmisión por herencia, entiendo que la solución debería ser diferente, pues la fecha a tener en cuenta a estos efectos en las transmisiones mortis causa es siempre la del fallecimiento del causante, tanto para las escrituras iniciales como para su posible rectificación, particularmente si se justificase que esta descripción catastral era la vigente al tiempo de la apertura de la sucesión.

Debe recordarse que la actualización de las descripciones de las fincas conforme a los datos catastrales está legalmente prevista en el artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, conforme al cual:

"2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:

a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.

Cuando exista un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél. En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada".

Ello implicará que, cuando se proceda a la actualización conforme a los datos catastrales de la finca en el título previo, la descripción a tomar en cuenta, como descripción de la finca en el mismo, será la actualizada, y no la del título previo al previo, cuya concordancia con el título inmatriculador no deberá ser valorada por el registrador, pues ello implicaría tomar en cuenta un título (el previo al previo) que no forma parte del procedimiento de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Y cuanto el título sea hereditario, la fecha a tener en cuenta será la del fallecimiento del causante, al margen de dicha actualización conforme a los datos catastrales se realice en el título particional. Piénsese que la descripción del título previo del causante es anterior, por definición, al fallecimiento del este, y la descripción conforme al catastro, aunque se documente en el título particional, puede ser la vigente al tiempo de la apertura de la sucesión. Pero incluso aunque no fuera así, ello no debería alterar el valor legal retroactivo de la rectificación y alteración de la descripción de la finca conforme a los datos catastrales, mientras no se justificase debidamente en la calificación que se ha procedido a una alteración perimetral de la finca en el catastro desde el fallecimiento del causante hasta el otorgamiento del título particional.

En el caso de la Resolución DGRN de 27 de febrero de 2018 se rechaza la eficacia de la rectificación del título inmatriculador, una escritura de donación que se completaba con acta de notoriedad, por haber sido otorgada dicha rectificación, en la que se adaptaba la descripción de las fincas donadas a la situación catastral, exclusivamente por el donatario, sin intervención del donante.

- La necesidad de describir la finca de modo completo en el título inmatriculador.

La Resolución DGRN de 10 de abril de 2018 así lo señala, descartando la inmatriculación de un título en que la finca se describía solo mediante indicación de parcela y polígono catastral y el nombre del paraje donde su ubicaba la finca (se trataba de un convenio regulador aprobado judicialmente), haciendo referencia como título previo a una escritura pública. Dice la DGRN:

"Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 1 de abril de 2013, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1.º y 21 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). En suma, como afirmó la Resolución de 7 de enero de 1994, «el principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral». Esta exigencia no puede entenderse cumplida respecto de aquellos títulos en que aparece omitida en la descripción literaria de la finca varios de los datos más determinantes de su concreta identificación (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de junio de 2013), como ocurre en el presente caso en que se omite la superficie de la finca y sus linderos. Tratándose el presente caso de una inmatriculación, difiere del supuesto de la Resolución de esta Dirección General de 3 de abril de 2017, y la omisión no puede suplirse por la expresión de la referencia catastral de la finca como pretende el recurrente; y ello porque no existe aquí descripción registral alguna, por lo que resulta esencial que el título inmatriculador determine cuál es la descripción que debe acceder al Registro, la cual deberá cumplir con las exigencias indicadas en aplicación del principio de especialidad, conforme a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento y, además, con lo prescrito en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. El tenor literal de dicho artículo 205, tras la modificación llevada a cabo por la Ley de 24 de junio de 2015, de reforma de la legislación hipotecaria y del Catastro, viene a exigir que para la inmatriculación por doble título «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador». Por tanto, tal y como señala la registradora en su calificación, la constancia en el título de la descripción completa de la finca es el primer presupuesto para la aplicación de esta previsión legal".

- El caso de las fincas situadas en dos términos municipales distintos.

La Resolución DGRN de 31 de octubre de 2018 se refiere al caso de una inmatriculación de finca situada en dos términos municipales distintos, considerando necesario describir la porción que corresponde a cada término municipal, a fin de determinar el registro competente para la inscripción (donde se halle la mayor parte). Dice la resolución:

"... debe confirmarse el defecto en cuanto se exige que respecto de la finca que está ubicada en dos términos municipales se detalle la descripción correspondiente a cada uno de ellos, pues será imprescindible para determinar el Registro competente conocer la superficie correspondiente a cada término municipal (cfr. la Resolución de este Centro Directivo de 7 de noviembre de 2017, que puso de relieve cómo las nuevas fincas que se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195/2017 sólo podrán serlo en aquel Registro, Ayuntamiento o Sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca)".

- La aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica.

Sigue siendo necesaria la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica en este caso de inmatriculación mediante doble título, pues lo exige tanto el apartado b del artículo 9 Ley Hipotecaria, como el mismo nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria.

En este caso no cabrá la aportación de una representación gráfica alternativa, sino que necesariamente se exige la de una certificación catastral descriptiva y gráfica.

En tal sentido, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017. Pero esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017, en doctrina ya recogida en la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017, admite que, excepcionalmente, en supuestos acreditados de inconsistencia de las bases gráficas catastrales, sea posible la inmatriculación con una representación gráfica alternativa, para no imputar al interesado el perjuicio derivado de una situación anómala de la que no es responsable (aunque en el caso, a pesar de no ser posible la obtención telemática de una certificación catastral descriptiva y gráfica, no se tiene por acreditada dicha situación excepcional de inconsistencia catastral, pareciendo bastante con la posibilidad de obtener directamente una representación gráfica catastral, aunque no sea una certificación catastral descriptiva y gráfica). Dice la DGRN:

"No obstante, en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. Sin embargo, esta excepcionalidad derivada de la inexistencia de representación gráfica de la finca en la cartografía catastral no queda acreditada en este expediente, ya que en la documentación figura incorporada certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura dicha representación de la finca en tal cartografía y, además, en la Sede Electrónica del Catastro también puede consultarse y obtenerse la representación gráfica catastral de la finca con sus coordenadas georreferenciadas en formato GML".

Sin embargo, es cuestionable tras la reforma, a mi juicio, tanto que se exija la concordancia total entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la certificación catastral, como la exigencia de que la finca se halle catastrada a nombre del adquirente o transmitente, como veremos a continuación (aunque esta no ha sido la tesis finalmente seguida por la DGRN, que ha confirmado, tras la reforma, su previa posición al respecto de la exigencia de coincidencia total entre el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica, como diré).

La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, después de insistir en la relativa importancia de la expresión de la titularidad de las fincas colindantes, recuerda el deber del registrador de obtener directamente de la sede del catastro la correspondiente certificación, aun cuando no se le aportara esta. Dice la DGRN:

"A lo expresado en el fundamento anterior sobre la relativa relevancia de la expresión quiénes sean los titulares de las fincas colindantes, debe añadirse que la ubicación y delimitación gráfica de la finca resultará de su preceptiva georreferenciación, y que incluso en caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador puede (debe) obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro ...".

- La identidad de los títulos y la certificación catastral.

La norma exige una doble identidad en la descripción de la finca:

- Entre la que conste en los dos títulos públicos.

- Entre la del título público inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

En cuanto a los dos títulos públicos, aunque la exigencia es de identidad, parece que esto no implicará coincidencia total entre las descripciones y que variaciones no importantes de superficie o descripción no deben determinar la apreciación de falta de identidad entre los mismos, como ya era doctrina de la DGRN. 

En cuanto a la coincidencia entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, parece que el criterio es más estricto, pues la norma refuerza la exigencia en ese caso, expresando que esa identidad se exige "en todo caso", mientras que respecto a la identidad entre los títulos se refiere a que exista "a juicio del registrador", lo que concede a éste un cierto margen de decisión.

A mi entender, esta consideración debería ser matizada, atendiendo a lo previsto en el apartado "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también procedente de la reforma (aunque la DGRN no ha seguido esta posición, que expongo a continuación).

En cuanto a la primera de las concordancias descriptivas (entre la descripción de la finca en los dos títulos), la Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 confirma que esta no ha de ser total (a diferencia de lo que se exige por el Centro Directivo en relación con la certificación catastral y el título inmatriculador). La DGRN se limita a exigir una coincidencia razonable, con alusión a los criterios del artículo 9 "b", entre ellos las diferencias de superficie no superiores al 10%, criterio que, no obstante, no es absoluto, pues la propia resolución admite la concordancia descriptiva entre ambos títulos en un caso en que existía una diferencia de superficie entre la descripción de las fincas en el título previo y en el inmatriculador superior un 10%, pero en el que se consideró acreditada la identidad de la finca en ambos títulos, resultando que en ellos se expresaba la referencia catastral y, a pesar de que existía una diferencia entre la referencia catastral que se hizo constar para la finca en una y otra escritura, por certificación municipal se acreditaba que ambas referencias catastrales se correspondían con la misma finca.

La Resolución DGRN de 16 de enero de 2018 aplica la misma doctrina, afirmando que si la identidad exigida entre los dos títulos fuera absoluta carecería de sentido la referencia de la norma al juicio del registrador. En el caso se confirma la calificación registral negativa, basada en la falta de identidad, por existir entre la descripción de la finca en ambos títulos una diferencia superior al diez por ciento de la superficie, además de ser diversas las titularidades de la finca recogidas en ambos (en el título previo se indicaba que un patio de la casa transmitida era mancomunado entre esta y otra  casa y en el inmatriculador se decía que dicho patio era de titularidad exclusiva del inmatriculante). Dice, además, la DGRN que, si se rectificase el título previo con intervención de todos los otorgantes del mismo para adaptar su descripción al título inmatriculador, la fecha de dicho título previo a efectos de la inmatriculación sería la de la propia rectificación.

La Resolución DGRN de 1 de marzo de 2018 confirma la calificación registral negativa de la inmatriculación de una finca basada entre la falta de concordancia de la descripción de esta en el ante título y en el título inmatriculador, destacando, al margen de otras divergencias puestas de relieve en la calificación (no coincidencia de linderos, no constancia del número de parcela y polígono en el ante título) una diferencia de superficie de más del diez por ciento (la finca descrita en el título tenía una superficie inferior en un veintisiete por ciento a la descrita en el ante título).

Además, como señala la Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, cuando se emita una calificación negativa con base en la discordancia de la descripción de la finca entre el título previo y el inmatriculador, "la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella".

Concepto de correspondencia entre la finca y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

El nuevo apartado "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se ocupa de regular la aportación de la representación gráfica en diversas operaciones registrales, entre ellas la inmatriculación, representación gráfica que, en dicho caso de inmatriculación, necesariamente es la certificación catastral descriptiva y gráfica, y al regular la incorporación de la representación gráfica al folio de la finca, en consonancia con lo recogido en el artículo 205 Ley Hipotecaria, dispone:

“La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público”.

Y el párrafo siguiente el mismo artículo 9.b de la Ley Hipotecaria se ocupa de determinar cuándo puede apreciarse la correspondencia de la representación gráfica, léase certificación catastral descriptiva y gráfica, con la descripción de la finca, disponiendo:

“Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.

Con base en este párrafo, podría defenderse que existe correspondencia, y como tal identidad para practicar la inmatriculación, cuando las diferencias de superficie entre el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica no superen el 10%, lo que supondría recuperar la inicial posición de la DGRN, de la que las últimas resoluciones se habían apartado exigiendo una coincidencia total.

Además, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015 figura el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, según el cual:

“En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”.

Este artículo, que ahora desaparece, era el principal fundamento de la exigencia de plena identidad entre la descripción de la finca y la certificación catastral, al exigir total coincidencia de descripciones.

Esta no ha sido, sin embargo, la posición de la DGRN, que ha ratificado la necesidad de coincidencia total de la descripción de la parcela en el título inmatriculador con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como se verá a continuación.

Por último, debe también recordarse que, en cuando al concepto de concordancia y la coincidencia de linderos, la DGRN había distinguido entre los linderos fijos y los simplemente nominales, considerando que una discrepancia en alguno de estos entre el título y la certificación catastral no impedía la inmatriculación. Así, la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014, según la cual:

"Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial–, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión ahora".

Es discutible si esta doctrina se entenderá en vigor tras la reforma, cuestión a la que después me refiero.

Postura de la DGRN sobre la coincidencia de la descripción del título inmatriculador con la certificación catastral tras la reforma.

Sin embargo lo dicho, la DGRN ha mantenido tras la reforma su exigencia de coincidencia total de descripción entre certificación catastral y título inmatriculador, en el sentido que veremos. Así, la ya citada Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, afirma:

"Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador".

Aclara esta misma resolución, con cita de otras anteriores, que la coincidencia se debe valorar solo en relación con el terreno, sin tener en cuenta la existencia de posibles edificaciones, al menos, como en el caso,cuando no se pretende la inmatriculación de estas. Dice la DGRN:

"Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, recientemente reiterada en sus fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su parte, en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre".

(Esta Resolución de 23 de junio 2016 cita como antecedentes de su doctrina la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014 y la Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2015. En los casos de todas estas resoluciones, existiendo unas edificaciones en la finca según la certificación catastral, se pretendía solo la inmatriculación del suelo, lo que se considera posible, siempre que la descripción de este coincida con la certificación catastral. Distinto sería el que se pretendiera inmatricular la edificación que existe sobre el suelo, en cuyo caso sí se exigiría la coincidencia con la certificación catastral de aquella. No obstante, entiendo que sería posible solicitar la inmatriculación solo del suelo, aunque en la certificación catastral constase la edificación correspondiente, y posteriormente declarar sobre el suelo inmatriculado una edificación con base en la certificación técnica de antigüedad, pues ni estaríamos ante una propia inmatriculación de la edificación, ni la certificación técnica para declarar la obra nueva, sea o no por antigüedad, debe ajustarse al catastro, siendo un medio independiente de la misma. Este fue precisamente el supuesto resuelto por la citada Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, en donde a la escritura cuya inmatriculación se solicitaba, sin constancia de las edificaciones que catastralmente existían sobre la misma, siguió con número inmediato posterior, una declaración de obra, basada en certificación técnica de antigüedad y con unas superficies distintas y superiores a las que constaban en el catastro, procedimiento que se considera posible. Parece que la misma solución debe ser posible con la legislación vigente, pues aunque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exija hoy, para la declaración de obra nueva, la delimitación geográfica de la porción ocupada por la edificación, no impone que esto se haga a través de la certificación catastral).

En el mismo sentido, la también ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 confirma que la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral debe ser absoluta, aunque, reiterando su anterior tesis, en el caso de fincas objeto de agrupación, admite que la expresada coincidencia se refiera a la finca resultante de la agrupación. Dice la resolución:

"en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral".

Y en cuanto a la cuestión de la agrupación, dice la DGRN:

"según la doctrina de este Centro Directivo, una interpretación teológica del artículo 205 de la ley hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003 y 17 de diciembre de 2013). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral".

Cabría plantearse el caso inverso. El que la finca descrita como única en el título coincida con el conjunto de varias parcelas catastrales. A mi entender, debe entenderse que existe coincidencia en este caso, sin necesidad de promover la correspondiente alteración catastral, sin obligar al interesado a una previa alteración catastral, y mucho menos a segregar o dividir su finca. En el ámbito de los expedientes de rectificación de cabida, la DGRN ya ha admitido que la correspondencia con de la finca registral con las certificaciones catastrales presentadas al efecto se produce aunque una sola finca registral se corresponda con varias parcelas catastrales. Así, Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016.

La Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 admite la inmatriculación de una parcela de terreno en la que existía una construcción subterránea (una cueva), considerando cumplida la coincidencia con la certificación catastral, que indicaba una superficie de parcela y de edificación coincidente con las expresadas en la escritura, y por remisión a la certificación catastral, las coordenadas de georreferenciación.

Aunque no fuera propiamente el supuesto de hecho, pues en el caso se pretendía la inmatriculación no solo de la edificación en el subsuelo sino la del terreno, la DGRN hace diversas consideraciones sobre la posibilidad de inmatricular una cueva o construcción subterránea con independencia del suelo, que admite sobre la base de la posibilidad de separar la propiedad del suelo y del subsuelo, al margen de la concreta configuración jurídica que se le dé (segregación, complejo inmobiliario, etcétera). Considera, además, que, en dicho caso de inmatriculación separada de la construcción subterránea, la delimitación del espacio inmatriculado exigiría "en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical" y "que  tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie "de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo".

También la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017 se refiere a la inmatriculación de un terreno con una vivienda-cueva (aquí sí se pretendía que la vivienda-cueva constase inmatriculada, con lo que no sería de aplicación la doctrina que limita la coincidencia al terreno y no a sus elementos constructivos).  Se reitera la previa doctrina sobre la precisa delimitación del volumen que ocupa la cueva, a través de la identificación de las coordenadas de sus vértices, y se confirma la calificación registral que apreciaba como defecto invadir dicha cueva parte del subsuelo de la colindante. Pero se apunta la posibilidad de completar la certificación catastral descriptiva y gráfica con una representación gráfica alternativa cuando, por existir una inconsistencia de la  de la base gráfica catastral, no resulte posible obtener a través de la certificación catastral la georreferenciación de estos elementos constructivos. Dice la DGRN:

"Lo señalado en las citadas Resoluciones para la segregación es aplicable al caso de pretenderse la inmatriculación de una vivienda cueva como es el caso de este expediente. Para ello será necesario, en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical ... En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales".

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la posición que exige la concordancia exacta entre la descripción de la finca en el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada.

La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 reitera que la coincidencia ha de ser total, pero limitada a la parcela, sin incluir las edificaciones construidas sobre la misma.

Por último, como ya he dicho, antes de la reforma la DGRN había considerado que la falta de coincidencia entre la certificación catastral descriptiva y gráfica y el título inmatriculable en cuanto a un lindero de los denominados personales (identificados por el nombre del titular) no impedía la inmatriculación (se entiende que haciendo constar el lindero personal discrepante del que constaba en la certificación catastral) pues la identificación de la finca resultaría de la constancia de sus coordenadas. Pero en alguna resolución reciente parece cuestionarse que esto sea así tras la reforma, aunque no de una manera directa. Así, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017, para un supuesto de segregación, se invocaba como defecto en la calificación registral la falta de coincidencia entre la descripción literaria de las fincas resultantes de la segregación y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, alegándose en el recurso la previa doctrina de la DGRN sobre la no necesidad de coincidencia de los linderos nominales, a lo que contesta la DGRN:

"Esta Dirección General ha señalado que pese a la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación".

No obstante, esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017 cita la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014 (antes reseñada), considerándola como doctrina cierta, lo que lleva a concluir, aunque con dudas, la vigencia de la tesis en ella sostenida, no siendo exigible para la inmatriculación que los linderos nominales del título inmatriculable coincidan con los de la certificación catastral, sin perjuicio de practicar las notificaciones que procedan a los titulares de las fincas catastrales colindantes.

La ya citada Resolución DGRN de 27 de febrero de 2018 analiza el supuesto de que se otorgue una escritura de rectificación para adaptar el título cuya inmatriculación se pretende a la situación catastral. En el caso, el referido título inmatriculable, que se completaba con acta de notoriedad, era una escritura de donación y la rectificación la otorgaba exclusivamente el donatario. Por esta razón, no se considera eficaz la rectificación descriptiva, considerando que debería haberse otorgado por todas las partes, donante y donatario, lo que conlleva que el título originario, sin tener en cuenta la rectificación ineficaz, no coincidiera con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas ni con el objeto del acta de notoriedad.

En el caso resuelto por la Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018se otorga una escritura de rectificación para adaptar la descripción de la finca en el título inmatriculador y en el previo a la nueva situación catastral, modificada tras los mismos. Esto se admite cuando la rectificación catastral no implique una alteración de la delimitación perimetral georreferenciada del inmueble. Dice la DGRN:

"En el caso de este expediente, la calificación no puede mantenerse. Respecto a la diferencia de superficie en la parcela 5.260 del polígono 8, resulta acreditado en el presente expediente que ha existido una modificación catastral posterior al otorgamiento de los títulos, por lo que debe recordarse la doctrina sentada por esta Dirección General en la resolución de 12 de mayo de 2016 (reiterada en la de 26 de octubre de 2017), relativa a que tales alteraciones no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Y tal es el supuesto que nos ocupa, en el que resulta evidente que la modificación catastral sobrevenida se limita a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, supuesto que viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica".

En el caso, una finca identificada en los títulos previo e inmatriculador con una referencia catastral pasa, por una modificación catastral, a tener una referencia catastral distinta, con modificaciones en la superficie (diez metros cuadrados menos) y en algunos de los linderos. Se sostiene por la DGRN que esto no ha implicado una variación en la configuración física de la finca ("... el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, es el mismo"), lo que es comprobable de oficio por el propio registrador ("siendo todo ello fácilmente comprobable por el registrador en la Sede Electrónica del Catastro"), aunque en el caso se incorporaba a la escritura una certificación municipal justificativa de la identidad de la finca que fue objeto de rectificación en el catastro.

Se afirma, con carácter general, que "No sólo es evidente que la finca es la misma en ambos títulos y en el Catastro, sino que, además, la rectificación descriptiva efectuada es plenamente correcta ya que la descripción que debe acceder al Registro es la correspondiente a la representación gráfica catastral actualizada". 

Se invoca en esta resolución la doctrina de previas resoluciones. En particular, la Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016, en donde se planteaba la discordancia entre la descripción de las fincas en el título previo e inmatriculador y la que figuraba en el certificado catastral actualizado aportado al registro. En el caso, habían transcurrido cinco años desde el otorgamiento del título inmatriculador (una dación en pago) y la solicitud de inscripción. La descripción de la finca en el título inmatriculador coincidía con la certificación catastral incorporada al mismo. Pero con posterioridad, se produjo una modificación catastral, que implicaba que la coincidencia no fuera total con la certificación vigente obtenida por la registradora calificante. En el caso, existían diferencias entre la anterior descripción catastral y la nueva, tanto en superficie como en colindantes, y aun recordando la importancia relativa de la identificación de los colindantes, sí se estimó que se había producido una alteración en la delimitación geográfica perimetral del inmueble, lo que impedía la inmatriculación del título y debía subsanarse "... bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la rectificación del Catastro". Pero apunta la DGRN, en doctrina que ahora se confirma y aplica, que "Distinta hubiera sido la conclusión si la modificación catastral sobrevenida se hubiera limitado, por ejemplo, a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificaciónpor la que resulta geométricamente de la parte gráfica".

En la misma línea, la Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 se refiere a una calificación negativa fundada en la discordancia de la descripción de la finca entre la que figuraba en el título inmatriculador (escritura de herencia otorgada en el año 2006), ajustada a la situación catastral existente en esa fecha (finca de 2332 metros cuadrados con una superficie construida de 326), y la que se hacía constar en el acta de notoriedad complementaria, ajustada a la actual situación catastral (finca de 2346 metros cuadrados con una superficie construida de 373). Para la DGRN, la situación está justificada, pues de los datos obrantes en el expediente resultaba que no se había producido alteración alguna de la perimetría catastral, sino una adaptación de la superficie, sustituyendo la que resultaba del dato alfanumérico incorporado a la resultante de la superficie gráfica. Dice la resolución: "... en este caso concreto resulta evidente que nos encontramos ante una modificación catastral sobrevenida que se limita a la rectificación del dato alfanumérico referido a la superficie de la parcela que consta en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, lo que ha venido ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresaba en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica". En tal caso, para la rectificación de la superficie bastaría "una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral, o, como ocurre en el caso de este expediente, cuando en la propia acta complementaria se adecúa la descripción de la finca para adaptarla a la nueva superficie que resulta de la certificación catastral descripción y gráfica pero con mantenimiento pleno de la perimetría de la finca".

Rechaza la DGRN, en la citada Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, que el que algunos de los linderos sean parcelas catastrales en investigación implique indeterminación o riesgo de invasión del dominio público que impida la inmatriculación. Dice la DGRN:

"Como ya señaló esta Dirección General en la resolución de 29 de marzo de 2017, la mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, no determina por sí la existencia de duda de invasión del dominio público, más aún cuando de este procedimiento resulta controvertida la titularidad e incluso la naturaleza pública de dicha finca investigada (cfr. artículos 45 a 47 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre). Por tanto, la circunstancia de encontrarse algún lindero de la finca que se pretende inmatricular en investigación no puede impedir por sí la inmatriculación pretendida cuando en la calificación no existen dudas manifestadas de que pueda invadirse el dominio público, supuesto en el que, además, debería procederse conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, efectuando comunicación previa a la administración perjudicada".

- Posibilidad de que la inmatriculación encubra una operación de segregación o división con base en antecedentes catastrales.

La Resolución DGRN de 9 de mayo de 2018 resuelve un caso de inmatriculación de varias fincas. No se plantea aquí cuestión alguna relativa a la suficiencia de los títulos (herencia y compraventa) y se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica de cada finca coincidente con su descripción en los títulos. No obstante, el registrador, consultando de oficio los antecedentes catastrales, concluye que las tres fincas cuya inmatriculación se pretende procedían de una misma finca originaria y remite copia de los títulos presentados a los organismos autonómicos competentes ex artículo 80 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, los cuales emiten una resolución administrativa considerando existente una división de una finca originaria, nula por infringir la normativa de las unidades mínimas de cultivo. La DGRN confirma la calificación registral, admitiendo que el registrador consulte de oficio los datos o antecedentes catastrales de las fincas, y afirmando que la operación de transmisión de la propiedad está comprendida dentro del ámbito de la normativa de las unidades mínimas de cultivo.

- No aplicación del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria a los excesos de cabida.

La Resolución DGRN de 19 de noviembre de 2018 declara que el procedimiento de inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no es de aplicación para la constancia de excesos de cabida, considerando derogado tácitamente el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en este aspecto, desde la reforma legal.

- Utilización en la calificación de la correspondencia de bases gráficas auxiliares.

Apuntar que el mismo artículo 9 letra b proporciona cierta cobertura, aunque limitada, a la utilización, para apreciar la correspondencia entre las descripciones, de bases gráficas alternativas, lo que se refiere a las que desde hace tiempo ha venido elaborando la misma corporación registral (proyecto geobase y sus sucesores). Señala al respecto el artículo citado:

“A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”.

Esta posibilidad de utilizar bases gráficas alternativas en la calificación se halla doblemente limitada, pues la norma exige:

- Que se empleen con carácter “meramente auxiliar”.

- Que exista falta o insuficiencia en los documentos presentados.

No cabría, por lo tanto, una utilización indiscriminada de dichas bases gráficas auxiliares para cuestionar la correspondencia de la certificación catastral con la descripción de la finca.

¿Sigue siendo necesario que la finca se encuentre catastrada a nombre del transmitente o adquirente para la inmatriculación mediante documento público?

El artículo 205 Ley Hipotecaria nada dice al respecto y, como ya he dicho, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015, se encuentra el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que exigía la coincidencia total entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Quedaría únicamente como apoyo de esta exigencia el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que prevé:

En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente.

Ya antes de la reforma era dudosa la base legal de esa norma reglamentaria y tras la reforma lo sigue siendo, con algún argumento adicional, como el nuevo artículo 203 Ley Hipotecaria, que regula el procedimiento inmatriculador que sustituye al expediente de dominio, y del que parece desprenderse que la titularidad catastral no debe coincidir con la del inmatriculante, pues es titular catastral de la finca figura entre los que han de ser notificados. Aunque es cierto que entre a quienes de debe notificar conforme al nuevo 205 de la Ley Hipotecaria no se encuentra el titular catastral.

Debe tenerse en cuenta que la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 confirmó la legalidad de este artículo reglamentario, con base en la anterior regulación, a pesar de que, según lo dicho, ya entonces carecía de un apoyo legal claro. Pero el argumento de la referida Sentencia fue precisamente la redacción del artículo 53.7 de la Ley 30/1996, que resultaría derogado por la reforma.

Dijo la mencionada sentencia:

"No cabe estimar discrepancia entre la dicción de la Ley y el texto del precepto impugnado dado que la Ley 13/1996, al establecer en el artículo 53.7 que no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculado certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de esta en dicho título, implícitamente exige que figure catastrada o amillarada a nombre del transmitente o del adquirente, ya que aquella identidad descriptiva ha de alcanzar no solo a los aspectos físicos sino también a los jurídicos de la finca en cuestión".

La DGRN había considerado que el fundamento de esta exigencia reglamentaria era:

"las mayores garantías que exige el ordenamiento cuando la vía para conseguir el primer acceso de una finca al Registro es un documento público, vía que está muy facilitada por nuestra legislación pero que se acompaña de especiales requisitos; de aquí que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación alcanza no sólo a la descripción de la finca sino también a la titularidad proclamada a favor del transmitente o adquirente" (Resolución DGRN de 16 de diciembre de 2010).

Sin embargo, la nueva redacción del artículo 205 Ley Hipotecaria ya restringe esta vía inmatriculadora en un aspecto fundamental, al exigir la antigüedad de la adquisición previa en más de un año. Como ya he recordado, con anterioridad a la reforma del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, precisamente, la exigencia era alternativa: bien la adquisición era anterior en más de un año, bien la finca estaba catastrada a nombre del transmitente.

Por todo ello, a mi juicio, esta exigencia del Reglamento Hipotecario carece, tras la reforma, de apoyo legal.

La Resolución DGRN de 5 de mayo de 2016, confirmando, tras la reforma, su anterior doctrina recogida en la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, declara, en cuanto al requisito de la identidad con la certificación catastral: "Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, pues «desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio, en su ubicación y delimitación geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos». Pero que «en cambio, y con evidente buen criterio, no se pretende legalmente, ni por tanto se impone o fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles, (artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) como sería, por ejemplo, que quien sea previamente titular catastral y sólo él hubiera de ser necesariamente el titular registral, o que las edificaciones que aparezcan en la descripción catastral hubieran de ser necesariamente inscritas en el Registro de la Propiedad". 

En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 7 de abril de 2017, que admite la inmatriculación de una finca cuya titularidad catastral figuraba en investigación, y expresamente considera tácitamente derogada la exigencia reglamentaria por la reforma legal.

La Resolución DGRN de 25 de septiembre de 2017, relativa a un supuesto de inmatriculación por certificación administrativa, aparte de señalar que la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a hallarse la finca catastrada a nombre de adquirente o transmitente, solo se aplicaría a las inmatriculaciones por título público, reitera que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, dicha norma reglamentaria debe entenderse derogada en ese aspecto. En el caso, la finca constaba catastralmente como en investigación (aunque se apunta la posibilidad de que la finca invadiese dominio público, circunstancia que no fue objeto de calificación y de la que me ocupo a continuación).

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma esta doctrina, en un caso en que las fincas figuraban catastradas a nombre de persona distinta de la que pretendía la inmatriculación.

La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 admite la inmatriculación por doble título de una finca que catastralmente se hallaba en investigación. La calificación registral alegaba que dicha situación podía suponer una invasión del título público (cabía que la titularidad de la finca o de parte de ella fuera de un ente público). La DGRN, después de ratificar que es hoy inaplicable la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que la finca se halle catastrada a nombre del transmitente o adquirente, contesta este argumento de la posible invasión del dominio público considerando que, en tal caso, debería procederse como prevé la Ley Hipotecaria para estos casos, notificando, con carácter previo a la calificación, a la Administración afectada para que esta pueda pronunciarse. En el caso, la notificación a la Administración se había producido después de la calificación (un día después de presentado el recurso contra la misma), lo que no se considera admisible.

La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 reitera la no vigencia de la norma reglamentaria que exige que la finca se halle catastrada a nombre de adquirente o transmitente, pero hace referencia al caso particular de que exista un procedimiento de investigación administrativo de la que pueda resultar la condición de finca de dominio público. En el caso, en la escritura se hacía constar que sobre la finca a inmatricular "...  está iniciado procedimiento en base al artículo 47 de la Ley 33/2003 que se sigue en el Juzgado de Sepúlveda", recordando que, en tal supuesto, lo procedente sería la notificación al órgano administrativo correspondiente por el procedimiento que prevé el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Distingue este caso de la existencia de un procedimiento judicial que discutiese la titularidad de la finca, el cual solo podría tomarse en cuenta cuando hubiese accedido al registro mediante anotación preventiva. Dice la DGRN:

"...  tal y como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 7 de abril de 2017, cuestión distinta es que la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, pudiera determinar la existencia de duda de invasión del dominio público. En tal caso se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada y que se procediese conforme a lo prescrito en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria ... y notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remitiese el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación ... En cuanto a la existencia de un litigio pendiente, no puede confirmarse la calificación, ya que no consta en el registro asiento alguno que publique este procedimiento (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). A tal efecto debe recordarse que para que la pendencia del procedimiento judicial pueda tener efectos respecto a terceros es preciso que haya accedido al registro mediante la oportuna anotación preventiva ...".

Control de coincidencia con otras fincas inmatriculadas y de invasión del dominio público.

Antes de proceder a la inmatriculación, el registrador practicará un doble control, con el que se pretende evitar, de un lado, la doble inmatriculación total o parcial de las fincas, y del otro, la invasión del dominio público aunque éste no se halle inmatriculado. La norma exige:

- Que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra previamente inmatriculada.

Era doctrina reiterada de la DGRN que las dudas expresadas por el Registrador sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra previamente inscritas no pueden resolverse a través de la interposición de un recurso gubernativo, sino que la reclamación debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a éste juez a quien incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado (Resolución DGRN de 17 de octubre de 2006).

Entiendo dudoso el mantenimiento de esta doctrina. Es de tener en cuenta que el nuevo artículo 209 Ley Hipotecaria atribuye al registrador la competencia en el expediente para resolver la doble inmatriculación y permite la interposición de recurso gubernativo contra la no apreciación de dicha doble inmatriculación por el registrador.

Con todo, sin duda será tarea ardua cuestionar en el ámbito del recurso gubernativo las dudas registrales, aunque la norma exige que sean "fundadas".

La Resolución DGRN de 31 de mayo de 2017 resuelve un caso de apreciación de dudas fundadas la calificación por la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra finca ya inmatriculada, por coincidir ambas en calle de situación y número de policía. No obstante, en la inscripción de la finca inmatriculada constaba la referencia catastral, aunque como mero dato identificativo, sin que se hubiera solicitado la inscripción de la representación gráfica de la finca ni promovido su coordinación catastral, y esta referencia catastral era distinta de aquella señalada para la finca que se pretendía inmatricular. Esta circunstancia se entiende suficiente para probar que no existe coincidencia entre ambas fincas. Dice la Resolución:

"La finca con la que el registrador plantea la duda de coincidencia, registral 26.259 de Alcalà de Xivert, consta en Registro con referencia catastral 4453153BE6645S0001TW. La finca que se pretende inmatricular consta descrita en la misma calle y número de Policía, si bien tiene la referencia catastral 4453152BE6645S0001LW. Ello determina que está suficientemente acreditada la diferente localización de ambas fincas, considerando que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Por ello, las dudas del registrador basadas en la coincidencia en la situación de las fincas no pueden mantenerse, debiendo, en consecuencia, revocarse el defecto".

La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la calificación registral que entendía coincidente la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra previamente inmatriculada, considerando justificadas las dudas expresadas por el registrador, basadas en las coincidencias descriptivas (linderos, números de parcela).

Confirma también esta Resolución de 29 de septiembre de 2017 que, tras la reforma, debe entenderse derogado el procedimiento especial previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (procedimiento judicial especial para resolver las dudas de coincidencia con una finca previamente inmatriculada), sin perjuicio de poder acudirse para la inmatriculación al procedimiento declarativo correspondiente o al expediente notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 31 de enero de 2018, después de considerar fundadas las dudas del registrador sobre hallarse la finca ya parcialmente inscrita, reitera que el procedimiento de los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario debe entenderse tácitamente derogado desde la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015.

Esta misma doctrina sobre la no aplicación del procedimiento de los artículos 300 y 306 de la Ley Hipotecaria tras la reforma se reitera en la Resolución DGRN de 21 de junio de 2018. En el caso de esta resolución se estiman fundadas las dudas de identidad expresadas por el registrador en relación con una finca previamente inmatriculada, habiendo sido objeto la que se pretendía inmatricular de diversas transmisiones previas al título inmatriculable, formalizada la primera de ellas en documento privado, resultando que constaba inmatriculada una finca mayor a favor del vendedor en ese documento privado, con una nota marginal en la descripción de esta que se refería a la existencia de una segregación no inscrita y la imposibilidad de expresar los linderos actuales de la misma, habiendo justificado el registrador sus dudas en la calificación, las cuales se estiman fundadas por el Centro Directivo, razonando que se daba "la misma localización, la procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie".

- La coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas.

Aquí entra en juego un nuevo instrumento calificador: “la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”.

Sería deseable que la misma información que se proporciona al registrador por dichas Administraciones Públicas estuviese a disposición del notario que autoriza el título, pero nada hace prever que vaya a ser así.

El registrador, ante las dudas, siempre con el matiz de fundadas, que le surjan sobre una posible invasión del dominio público, lo comunicará a la Administración competente, y si ésta no contesta en el plazo de un mes, y el registrador mantiene las dudas, que será lo normal, pues las dudas, y menos las fundadas, no suelen desaparecer solas, denegará la inmatriculación. 

La ya citada Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 aplica esta disposición a la alegación en la calificación de una posible invasión de caminos públicos, admitiendo la alegación del recurrente de que, al no haber procedido el registrador en la forma expresada en la norma, procedía la admisión del recurso en este punto.

En la misma línea, la Resolución DGRN de 24 de abril de 2018 declara que la invasión del dominio público cuya invasión se trata de evitar es tanto el previamente inscrito como el no inscrito, en una finca colindante con caminos, existiendo un informe del Ayuntamiento que expresaba la invasión de los mismos.

La solución recogida en la reforma se aparta de lo que era normal en nuestra legislación, que solía dar a la falta de contestación de la Administración en este ámbito valor de silencio administrativo positivo, aunque esta figura, que es una garantía del administrado frente a la omnipotente administración, es verdad que está en franco retroceso legislativo.

Cabe tener en cuenta, en este sentido:

- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.

Aquí el silencio de la administración es positivo, a diferencia de lo que sucede en el nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria.

A mi juicio, cuando la duda se refiera a montes públicos, debe prevalecer la solución de la Ley de Montes, como norma especial, sobre la nueva regulación del artículo 205 Ley Hipotecaria.

- En sentido similar, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, constando en la escritura la declaración de que la finca no linda con el dominio público marítimo terrestre o no expresándose nada al respecto, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.

También esta regla, que prevé en materia de invasión del dominio público marítimo terrestre en el ámbito de la inmatriculación de una finca, un silencio positivo, apartándose de la solución del nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria, entiendo que debe ser aplicable con preferencia a dicho nuevo artículo 205, por su carácter de norma especial.

Debe tenerse en cuenta aquí el nuevo Reglamento de la Ley de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), que impone al Registrador una actuación activa de comprobación, en relación con los nuevos medios de calificación registral y la prevista  incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Según dice la Resolución DGRN de 18 de abril de 2017: 

"con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración".

La Resolución DGRN de 27 de junio de 2017, después de reproducir la misma doctrina general transcrita en el párrafo previo, confirma la calificación registral que denegó la inscripción de  una compra de una finca con edificación por invasión parcial del dominio público marítimo terrestre. Presentado el título a inscripción, el Registrador, en uso de la información suministrada por los servicios de costas y de las aplicaciones cartográficas de las que dispone el Registro, aprecia la posible invasión parcial de la zona de dominio público, ante lo cual solicita del organismo público competente la correspondiente resolución, que se le remite en plazo confirmando esta invasión parcial y que el inmueble estaba, además, afectado por las servidumbres de protección y tránsito. El deslinde no se hallaba inscrito, pero en el momento de la presentación de la escritura en el registro constaba una nota marginal expresiva de la posible invasión del dominio público marítimo terrestre (nota practicada con posterioridad al otorgamiento de la propia escritura, y que, por tanto, no figuraba en la nota simple informativa incorporada a la misma). La DGRN confirma la calificación registral, rechazando las alegaciones del recurrente relativas a no hallarse inscrito el deslinde administrativo y no haberse publicado en el BOE la correspondiente orden. En cuanto a la primera, confirma que acreditada la invasión del dominio público por la certificación administrativa solicitada por el registrador, no procede la inscripción, aunque el deslinde no esté inscrito. Y, en cuanto a la segunda, aunque considera que la Orden aprobatoria del deslinde sí estaba publicada, afirma que, aun de no estarlo, ello no implicaría la admisión del recurso, declarando "aun siendo cierto que tal publicación es preceptiva, también lo es que habiendo indicios más que fundados de que la finca invade en parte el dominio público, y constando un asiento registral e incluso una certificación administrativa que así lo aseveran, el registrador no debe acceder a la inscripción pretendida". 

La Resolución DGRN de 11 de octubre de 2018 plantea el sentido del silencio regulado en los artículos 205 y 203 de la Ley Hipotecariadescartando que pueda considerarse silencio positivo, de conformidad con las normas generales en materia de procedimiento administrativo. De la resolución podría desprenderse que este sentido negativo del silencio es general en cualquier inmatriculación en relación con la posible invasión de un bien de dominio público, aunque en realidad resuelve sobre un caso de invasión de carretera. Dice la DGRN:

"la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. La misma técnica ha seguido más recientemente la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, cuyo artículo 30.7 establece que «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general ... Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso y no sólo en los respectivos ámbitos sectoriales a que se refieren las leyes especiales antes citadas (costas, montes, suelo, etc.), el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas, o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas, cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público ... dicha técnica del silencio administrativo no rige en materia de nulidad o validez civil de los actos o contratos sujetos al Derecho privado (vid. Resolución de 27 de junio de 2018) -y en el presente caso, la pretensión deducida se refiere a la inscripción de un derecho de propiedad privada inmobiliaria sujeta a la legislación civil e hipotecaria, dentro de cuyo procedimiento de inscripción la intervención requerida de la Administración es de mero informe y no de resolución de ningún procedimiento administrativo-, sino también porque el artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas excluye el sentido favorable del silencio en este caso por dos motivos: a) primero, porque excepciona de la regla general del silencio positivo los casos exceptuados por una norma de rango legal, norma que en el presente supuesto está integrada por el párrafo tercero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que, como hemos visto, establece que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida», lo que excluye claramente la posibilidad de interpretar que la falta de emisión del informe de la Administración en plazo genere un efecto equivalente al de una resolución presunta de carácter favorable que obligue a la estimación de la pretensión del interesado, y b) segundo, porque el mismo artículo 24 de la Ley 39/2015 excluye de forma directa, sin remisión normativa interpuesta alguna, el carácter favorable o positivo del silencio, antes al contrario establece expresamente su carácter desestimatorio, en los casos de solicitudes «cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público».

En el caso, Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 se indicaba en el título que la finca lindaba con una carretera. La DGRN considera que, en tal caso, debiera haberse procedido por el registrador conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, solicitando de oficio informe a la administración competente sobre la posible invasión del dominio público, y al no haberse procedido así por el registrador, no podrá fundar su calificación negativa en la posible invasión del dominio público.

En el caso, la carretera era de titularidad autonómica y por eso no resultaba de aplicación la legislación estatal de carreteras (Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre), conforme a cuyo artículo 30.7: «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». Parece que esta es una norma especial, que sí posibilitaría al registrador exigir al inmatriculante la aportación por el mismo de la certificación de no invasión del dominio público.

La Resolución DGRN de 23 de enero de 2019 confirma la calificación negativa en una inmatriculación por doble título de una finca en cuya descripción se hacía constar que lindaba por tres de sus vientos con un río, circunstancia que, por sí misma, según la DGRN, justifica las dudas del registrador sobre la posible invasión del dominio público hidráulico y la solicitud de informe a la administración pública competente. El informe emitido por esta (Confederación Hidrográfica) se refería a una posible invasión del dominio público hidráulico, con base en los planos realizados en el marco del Real Decreto 903/2010, de 9 de julio, de evaluación y gestión de los riesgos de inundación, conforme al cual, la administración hidráulica "ha realizado mapas de peligrosidad por inundación para los principales cauces implicados en potenciales procesos de inundación. Estos mapas incluyen una estimación sobre los límites del dominio público hidráulico", a pesar de no existir deslinde. La DGRN considera que, ante dicho informe negativo, el 205 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con otros artículos de la misma norma (9, 199, 203) impone y justifica la calificación negativa.

- Por último se introducen una serie de notificaciones, al margen de la publicación de edictos, las cuales debe realizar el mismo registrador.

Entre los necesariamente notificados destacan "los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes".

La referencia a las fincas registrales colindantes queda limitada a las que se hallen inmatriculadas.

- Cuanto se trate de fincas colindantes con otras de Administraciones Públicas, debe tenerse en cuenta el artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme al cual:

"1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.

2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.

3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda".
Debe tenerse en cuenta que la publicación del edicto tenía precisamente la función de notificación a los interesados, lo que ahora, claramente, se considera publicidad insuficiente.

En cuanto al edicto, la norma no se refiere a los efectos de la falta de publicación, ni prevé el tiempo en que ha de estar publicado, ni donde.

El apartado 4 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que regulaba a la publicación del edicto, fue considerado nulo por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001. La solución que había propuesto la doctrina es estar a la redacción previa del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que contemplaba la publicación del edicto durante un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Quizás debería el legislador haber aprovechado la reforma para resolver esta materia.

En cuanto a qué eficacia tendrá sobre la inmatriculación la publicación del edicto, a lo que hace referencia el apartado 2 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, considerando condicionada la eficacia de aquélla a dicha publicación, entiendo que esta norma reglamentaria carece hoy de apoyo legal.

Sí parece que queda definitivamente claro que el edicto es posterior a la inmatriculación.

Tampoco se prevén las consecuencias de que no se pueda practicar alguna de las notificaciones indicadas o de que alguno de los notificados se oponga a la inmatriculación. En cuanto a esta última posibilidad, parece que no cabría ni interponer recurso gubernativo contra la inmatriculación, lo que ha sido doctrina tradicional, pues el recurso gubernativo solo cabe contra calificaciones negativas, ni tampoco la oposición del interesado supondrá la cancelación de ésta. En realidad, el único recurso que quedará al notificado que esté disconforme es el de acudir a los Tribunales, al margen de lo previsto para los supuestos de doble inmatriculación.

Y, en cuanto a los efectos de esta inmatriculación por título público, debe tenerse en cuenta el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, según el cual: "los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación".

Debe recordarse que la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª de 31 de enero de 2001 anula parcialmente el número 4º del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme a uno de cuyos párrafos anulados: "Hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos no se iniciará el cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley". Aunque algún autor sostuvo que, aun tras la anulación de dicho párrafo del artículo 298.4 del Reglamento Hipotecario, seguía vigente la suspensión de efectos desde la constancia del edicto en el registro con base en el número 2 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que la sigue mencionando ("La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales, las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria. Además expresará que el asiento se practica conforme al artículo 205 de la Ley, con la limitación del artículo 207 de la misma Ley, y quedando supeditada su eficacia a la constancia registral de la publicación del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Iguales extremos se harán constar en la nota de despacho al pie del título"), parece que tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 no existe base para esta tesis (si es que alguna había antes), pues expresamente se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria al cómputo del plazo de suspensión desde la fecha de la inscripción, sin ninguna matización (la previsión de que la falta de presentación del edicto en el registro en el plazo de tres meses desde la inscripción suponía la cancelación de oficio de esta ya desapareció con la reforma del Reglamento Hipotecario de 4 de septiembre de 1998).

Cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010 rechaza que tenga la consideración de carga o gravamen la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, al efecto de considerar que no justifica el incumplimiento por el optante del plazo de la opción cuando se pactó que este se ejercitaría desde la inscripción de la finca en el registro de la propiedad libre de cargas.

Régimen transitorio.

Conforme a la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 13/2015:

"Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la propiedad".

Por tanto, aunque el título previo y el inmatriculador sean ambos de fecha anterior a la reforma de la Ley 13/2015, si se presentaran en el registro con posterioridad a la entrada en vigor de la norma referida, se les aplicarían sus requisitos, incluyendo el del transcurso de un año entre ambos, en la forma vista.


Hasta aquí por hoy,


En relación con esta materia dejo dos enlaces uno propio y otro ajeno:

José Carmelo Llopis: La inmatriculación por doble título tras la Ley 13/2015.

Y aquí dejo un enlace a otra entrada de este blog sobre el procedimiento de inmatriculación del artículo 203 LH:

Idea general sobre el nuevo expediente inmatriculador del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.