Las obligaciones del vendedor 1: La entrega de la cosa. Teoría de los riesgos.

 

1.- Las obligaciones del vendedor:

Según el artículo 1461 del Código Civil: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.”

a) La conservación de la cosa. La teoría de los riesgos.

Según el artículo 1094 del Código Civil: “El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia.”

Según el artículo 1452 del Código Civil: “El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182.

Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un sólo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.

Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.”

En sentido propio, el problema de los riesgos se plantea en el período que transcurre entre la perfección y la consumación del contrato. Son los riesgos que corre la cosa vendida de pérdida o menoscabo desde la perfección del contrato hasta la consumación por la entrega de la misma, siempre que tal pérdida o menoscabo se produzcan sin culpa del vendedor, deudor de tal obligación, pues, de haberla, respondería por incumplimiento imputable.

Los riesgos los sufre el comprador si, pese a la pérdida o menoscabo, tiene que pagar íntegramente el precio. Y los sufre el vendedor si el comprador no le paga el precio al perderse la cosa o le paga menos si ha sufrido menoscabo.

El derecho romano siguió la primera de las posiciones, según la máxima res perit emptori. El derecho francés también atribuye los riesgos al comprador, aunque conforme a la regla res perit domino y la transmisión consensual del dominio. Esta última fue la solución del proyecto de Código Civil de 1851, que es el antecedente del actual artículo 1452. Sin embargo, si entonces el régimen era coherente con el sistema de transmisión consensual del dominio, en el Código Civil actual podría parecer discordante con un sistema de transmisión, basado en la yuxtaposición de título y modo. Así, en el derecho alemán, en donde también se exige el acuerdo traditorio y la inscripción como requisito de la transmisión del dominio (873 BGB; diferenciándose del nuestro, en que no es causal), el riesgo no se imputa al comprador hasta la entrega (446 BGB). También el Código de Comercio español sitúa el momento de transmisión del riesgo al comprador en la entrega o puesta a disposición.

Inicialmente la opinión doctrinal mayoritaria sobre el Código Civil asumió que este mantuvo el sistema del derecho histórico, a pesar de la poca claridad del artículo 1452 del Código Civil, debiendo imputarse los riesgos del contrato desde su perfección al comprador. Así lo sostuvo la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004 (Rec. 1620/1998). En el caso, después de la venta de una parcela, se reduce la edificabilidad de la misma por un cambio de normativa urbanística, siendo la compradora una sociedad mercantil dedicada a la construcción y el vendedor un particular, habiendo quedado una parte del precio aplazada y dándose por justificada la inactividad de la compradora en la solicitud de licencias de edificación sobre la parcela, pudiendo influir en la decisión estas circunstancias del caso.

Para justificar este sistema de imposición de los riesgos al comprador se emplean diversos argumentos, pero ninguno de ellos es del todo convincente, si se contrasta con la consecuencia a la que se llega, y especialmente en el ámbito de la compraventa inmobiliaria, y más si estamos en presencia de contratos con consumidores, en donde la moderna legislación sobre la defensa de estos impone al empresario la responsabilidad por la falta de conformidad del producto con el contrato. Esto ha llevado a un sector de la doctrina moderna a cuestionar el sistema, por considerarlo falto de justicia y ser contrario a la esencial reciprocidad del contrato de compraventa, proponiendo interpretaciones correctoras que pueden fundarse en la regla general del artículo 1124 del Código Civil, según el cual, ante el incumplimiento del vendedor, aunque no exista una especial voluntad de incumplir, el comprador no puede verse obligado al pago del precio (exceptio non adimpleti contractus). Otras opiniones defienden que el artículo 1452 parte de la hipótesis de que la cosa está a disposición del comprador en el instante mismo de la venta de manera que, de no ser así, el riesgo no se imputa al comprador hasta que se produzca esta efectiva puesta a su disposición de la cosa (se aproximaría así el sistema civil al recogido en el Código de Comercio.)

En esta línea, el artículo 1452 de la Propuesta de modificación del Código Civil en materia de obligaciones y contratos, sigue estas últimas tendencias, imputando los riesgos al comprador solo desde la puesta a disposición por el vendedor. Por su parte, la Propuesta de Reglamento europeo del Parlamento y del Consejo sobre compraventa de 2011, que puede entenderse manifestación del derecho uniforme europeo sobre la materia, aunque como norma jurídica se halle pendiente para su entrada en vigor de su aceptación por los Estados parte, establece que en los contratos con consumidores el riesgo no se imputa al consumidor hasta que éste tenga la “posesión material” de bien vendido o el control del producto digital –artículo 142-.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 6 de febrero de 2012 (Rec. 7796/2011) recoge estas ideas, en un caso de compraventa inmobiliaria (de una parcela con destino a centro geriátrico), cuyo cumplimiento no pudo tener lugar por causa que no se considera imputable al vendedor (limitaciones administrativas para la construcción del centro proyectado), ante lo que considera exorbitado y contrario a la buena fe y, en su caso, a los derechos del consumidor, la aplicación rigorista del artículo 1452 del Código Civil, con la consecuencia de obligar al comprador a pagar el precio a pesar de no recibir lo comprado, proponiendo soluciones de distribución del riesgo.

Posteriormente el Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse en diversas ocasiones sobre el riesgo derivado de modificaciones en la situación urbanística del bien posteriores a la venta.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2018, en una venta entre un profesional y un particular, rechaza el argumento del vendedor de que el retraso en la entrega se había producido por una paralización judicial de las obras por razones urbanísticas y de que esta causa le era ajena, afirmando: "No puede trasladarse al comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen la obra. En primer lugar, porque para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles. Y en segundo lugar porque quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que soporte el riesgo empresarial". 

La impugnación del contrato en ningún caso puede basarse en que resulten frustradas las expectativas individuales del comprador sin reflejo contractual.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 2019 resuelve sobre la pretensión de resolución del contrato de compraventa de una entidad inmobiliaria, invocando el que no se hubiera procedido a la recalificación del objeto de la venta como terreno urbanizable. En contra se alegaba por los vendedores que la venta de la finca se había realizado como rústica y que el hecho de haber fijado el precio en función de los metros cuadrados urbanizables que resultasen de la recalificación del terreno era una simple expectativa del comprador, el cual debía asumir el riesgo de la no recalificación como entidad profesional del mercado inmobiliario. La Audiencia Provincial desestimó la demanda, argumentando que "cualesquiera que fueran las expectativas de la promotora demandante, el terreno objeto del contrato se vendió como finca rústica, de modo que no puede hablarse de imposibilidad sobrevenida de la prestación que justifique la pretendida ineficacia de la compraventa ... cuando se celebró la compraventa, la entidad compradora tenía sus expectativas empresariales de ver recalificados los terrenos que compraba, lo que conllevaba al mismo tiempo la asunción del riesgo de que ello no fuera así; pero que esas expectativas no pasan de ser un móvil, motivo o propósito subjetivo de una de las partes, que le llevó a contratar, sin relevancia en el contrato". La sentencia del Tribunal Supremo casa la de la Audiencia, por considerar ilógica la interpretación del contrato, del que resultaba claro que el precio de la compraventa se fijaba en función de la futura recalificación del terreno, resultando variable al alza o a la baja según fueran más o menos los metros urbanizables resultantes de la misma (pacto del siguiente tenor: "Se hace constar que como se ha indicado, la presente compraventa se verifica en virtud de la superficie que efectivamente se reconozca por el Excmo. Ayuntamiento de Almensilla como integrada o incluida como suelo urbanizable en la actual revisión del Plan General de Ordenación Urbana de dicho municipio, entendiendo como inicialmente integrados o incluidos 11.121 m2, de tal forma que si resultara como integrada o incluida una superficie superior o inferior a la indicada en este contrato, el PRECIO establecido por las partes aumentará o disminuirá en proporción diferencia resultante"), confirmando la previa doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2018. En el mismo sentido, y respecto de un caso con la misma promotora y modelo de contrato, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2019.

En todo caso, se entiende admisible el pacto en contrario por el cual el riesgo hasta la entrega se imputa al vendedor, pues sobre la aplicación de las normas legales prevalecerá el contenido de lo pactado. La cuestión discutible será determinar el alcance del posible pacto, particularmente si el general pacto de transmitir la cosa libre de cargas podría comprender las de carácter urbanístico.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 14 de marzo de 2018 admite la resolución de una compraventa con base en la calificación urbanística del bien (suelo urbano no clasificado), desconocida para el comprador, pero sobre la base de la existencia de un pacto expreso relativo a ese tipo de cargas. En el contrato se había pactado la obligación de transmitir la cosa libre "de cualquier carga o gravamen y especialmente de cualquier afección urbanística". Según la sentencia, "... Es cierto que la doctrina jurisprudencial "con carácter general" y esto es importante, niega que el artículo 1483 del Código Civil sea aplicable a las afecciones urbanísticas que no pueden ser calificadas de carga o gravamen, en cuanto que muchas veces son meras limitaciones que no pueden ser equiparadas a una carga o servidumbre no aparente. Ahora bien, cuando el propio contrato materializa la exigencia de que no existan dichas afecciones, la estipulación se convierte en el alma y motor de la voluntad negocial".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 junio de 2022 analiza la resolución de un contrato de compraventa por frustración de las previsiones urbanísticas tenidas en cuenta en el mismo, lo que se admite siempre que el contrato se causalizara a la obtención de un concreto desarrollo urbanístico, la finalidad del contrato se haya frustrado definitivamente y todo ello no sea imputable a la parte que solicita la resolución. Según la sentencia, estaríamos ante un caso de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato, encuadrable en el artículo 1184 del Código Civil, que debe dar lugar a la restitución recíproca de las prestaciones, entre ellas el precio con sus intereses, ex artículo 1303 del Código Civil, aunque no a la indemnización de daños y perjuicios.

Si el contrato fuera condicional, es cuestionable la aplicación al caso de la regla “res perit emptori” conforme a la normativa vigente. El artículo 1322 del Código Civil, relativo a los contratos bajo condición suspensiva, dispone:

“1.- Si la cosa se perdió sin culpa del deudor, quedará extinguida la obligación.

…

3.- Cuando la cosa se deteriora sin culpa del deudor, el menoscabo es de cuenta del acreedor”.

Parece distinguirse aquí el caso de pérdida total de la cosa durante la fase de pendencia de la condición, que supondría la extinción de la total obligación y no solo de la prestación del deudor-vendedor, del de su menoscabo, en que sí se imputarían los riesgos al comprador-acreedor.

Un régimen distinto al del Código Civil en cuanto a la transmisión de los riesgos es el del Código de Comercio. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la compraventa inmobiliaria no queda sujeta a las normas del Código de Comercio, aun cuando el vendedor sea un empresario o profesional.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2013 (Rec. 1051/2011) declara: “Cuando se trata de compraventa de bienes inmuebles su calificación es civil, con independencia de que la adquisición pueda hacerse con ánimo de proceder posteriormente a la reventa, ya que la compraventa mercantil se caracteriza fundamentalmente por el hecho de que recae sobre cosas muebles tal como establece el artículo 325 del Código de Comercio”.

Se refiere también a esta cuestión la Resolución DGRN de 25 de octubre de 2016, que rechaza que el poder conferido por una entidad de crédito para vender un inmueble tenga la consideración de poder mercantil, siendo posible, en consecuencia, el subapoderamiento, sin necesidad de que el apoderado-subpoderdante esté expresamente facultado para ello. La DGRN argumenta que la venta de bienes inmuebles no es propiamente un acto de comercio, pues no está regulada ni contemplada en el Código de Comercio, faltando en ella, además, los requisitos propios de estos, como la habitualidad, al menos cuando se trate de una entidad de crédito la que lo realiza.

Distinto sería el caso de cosas muebles compradas para incorporarlas a un inmueble que va a ser objeto de reventa. La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2007 (Rec. 4511/2000) califica de mercantil la compra de terrazo para su unión a un inmueble que sería objeto de posterior venta.