jueves, 2 de mayo de 2019

El expediente de reanudación del tracto del artículo 208 de la Ley Hipotecaria y otros medios de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.


Campo junto al río. Camille Corot. 1870.


La legislación hipotecaria prevé diversos medios para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, además del medio normal consistente en la presentación de los títulos intermedios omitidos. Actualmente, el expediente de reanudación del tracto es notarial, siendo un expediente de jurisdicción voluntaria, desapareciendo el antiguo expediente de dominio tramitado judicialmente, y ello al margen de la posibilidad de reanudar el tracto a través de sentencia declarativa, a la que aludiré.

Comenzaré y dedicaré especial atención al expediente del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, que ha sido casi literalmente rescatado de su ineficaz formulación legal por la reciente doctrina de la DGRN.

Comenzaré por la transcripción del mismo:

Artículo 208 Ley Hipotecaria:

"La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

1.ª Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.

2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad".

La doctrina de la DGRN, recaída básicamente ante expedientes de dominio para la reanudación del tracto, consideró que es presupuesto para la correcta tramitación de estos expedientes la existencia de una verdadera interrupción del tracto, la cual no se dará cuando los promotores del expediente sean los adquirentes o herederos del titular registral, ni siquiera cuando sean los adquirentes directos de estos herederos, ni tampoco cuando la interrupción del tracto se ha buscado intencionadamente a través de transmisiones posteriores que permitiesen al último adquirente invocar la interrupción del tracto.

Recogiendo y matizando esta doctrina previa, el actual artículo 208 de la Ley Hipotecaria trata de precisar cuando existe verdadera interrupción del tracto, que posibilitará acudir al expediente en él regulado. Dice la nueva norma:

"La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

...".

Por lo tanto, la interrupción no se produce cuando la adquisición del promovente tiene lugar no solo directamente del titular registral sino de sus herederos.

Según señala la Resolución DGRN de 18 de octubre de 2017, "Las Resoluciones de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016, matizaron esta doctrina para los casos en los que el promotor del expediente adquirió, no de todos, sino sólo de alguno o algunos de los herederos del titular registral. En tal caso sí que existe auténtica interrupción del tracto y por tanto, posibilidad teórica de acudir para solventarlo, tanto al expediente de dominio judicial del ya derogado artículo 201, si la pretensión se hubiera promovido antes del 1 de noviembre de 2015, como al nuevo expediente notarial del nuevo artículo 208, si se promueve tras dicha fecha".

Esta misma Resolución DGRN de 18 de octubre de 2017 analiza un supuesto en que de las sucesivas transmisiones intermedias hasta el promovente existía titulación pública de todas ellas, salvo de la primera, producida entre el titular registral y su cónyuge, considerando que ello, en principio, supondría la no interrupción del tracto. Parece, por tanto, que no deben computarse para determinar la existencia de interrupción todas las transmisiones intermedias que no han accedido al registro, sino solo aquellas de las que no existe titulación pública. Dice la DGRN:

"En el presente caso, consta documentada públicamente toda la cadena de titularidades desde la titular registral cuyo tracto se pretende reanudar hasta los titulares actuales de las restantes participaciones indivisas; a excepción del primero de los títulos por el que la titular transmite a su cónyuge la participación indivisa objeto del procedimiento. Por tanto faltando únicamente la documentación pública de la transmisión hereditaria efectuada de la titular registral a su cónyuge, no existe una verdadera interrupción del tracto".

No obstante considerar que no existía interrupción del tracto, la DGRN tiene en cuenta lo excepcional del caso, en que la inscripción del titular registral tenía más de cien años de antigüedad, para admitir que, en el concreto caso, la falta de una sola transmisión de naturaleza hereditaria documentada en forma pública sí podría habilitar la práctica del expediente de reanudación del tracto. Dice la DGRN:

"No obstante todo lo anterior, se ha invocado por el recurrente la existencia de extraordinaria dificultad para la elevación a público de dicho documento, alegando que «de la propia Acta (…) se desprende la extraordinaria dificultad que supondría otorgar la documentación que subsanaría la falta de tracto sucesivo, ya que se describen de manera detallada todas las transmisiones operadas desde que se inscribió la participación indivisa objeto de la misma, que habían pasado más de treinta años (100 años), que se desconocían los datos personales, los domicilios y los del heredero de la titular registral, su cónyuge, y, en su caso, los demás herederos que pudiera haber tenido la misma, por lo que se hacía necesaria la publicación de edictos». En este punto debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo de 2015 ó 13 de julio de 2017) que admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera ruptura de tractocuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados. Las Resoluciones de 1 y 6 de agosto de 2012 y 24 de marzo de 2015 consideraron que en estos casos debe resolverse la cuestión conforme al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa. También afirmaron que debe tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que dispone que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho. En este sentido se pronunció este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990, según la cual: «No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos -los más frecuentes- en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones (...) no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285-III del Reglamento Hipotecario)». En el caso de este expediente debemos tomar en consideración: – Que no resulta acreditado que el cónyuge fuese el único heredero de la titular registral fallecida. – Que el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral, considerando el largo período de tiempo transcurrido -100 años- (extraordinaria dificultad), herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los trámites de publicación previstos legalmente. – Que, aun localizando a los herederos de la titular registral, el promotor carecería de acción directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron. Hechas estas consideraciones, debemos concluir que en el presente caso debe admitirse el expediente de dominio como medio para reanudar el tracto, de modo que el promotor pueda lograr la inscripción de su derecho, en forma similar a como ya se resolvió en las Resoluciones de 24 de marzo de 2015 y 13 de julio de 2017".

La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2018 considera que no se da el presupuesto del expediente de reanudación de tracto en un caso en donde faltaba la inscripción de tres transmisiones por compraventa, formalizadas las dos primeras en escritura pública y la tercera en documento privado. Dice la DGRN:

"El tenor literal de la norma primera del artículo 208 antes transcrita excluye la interrupción del tracto en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este extremo ha venido manteniendo este Centro Directivo. Si bien el caso de expediente no se encuadra en dicho supuesto, como ya se afirmó en la Resolución de 23 de diciembre de 1999, el expediente de dominio como medio para lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral cuando, entre otros casos, la discordancia se debe a la interrupción del tracto sucesivo (cfr. artículos 198 y 208 Ley Hipotecaria), ha de partir del hecho de que ese tracto se encuentre efectivamente interrumpido, o lo que es lo mismo, que no haya tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria (artículo 40.a) de dicha ley) de suerte que impida conectar la titularidad cuya adquisición se pretende justificar con la registral por no derivar aquélla de ésta y carecer el interesado de los títulos que a través de su inscripción permitirían lograrlo (Resoluciones de 29 de agosto de 1983, 30 de mayo de 1988 y 5 de julio de 1991). Por ello, cuando la inexactitud entre el pronunciamiento registral y la realidad extrarregistral deriva no de la efectiva interrupción en el Registro de esa cadena de titularidades sucesivas, sino de la falta de presentación a inscripción de la escritura de elevación a público del contrato de compraventa así como de la escritura de solicitud de cancelación de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado debe concluirse que falta la adecuación de dicho expediente a las circunstancias del caso. Debe afirmarse que con la simple presentación e inscripción de los mencionados títulos los requirentes del acta calificada serían adquirentes de los titulares registrales y faltaría la elevación a público de su título privado de compraventa de fecha 30 de junio de 1983 incorporado al expediente, elevación que en ningún caso podría implicar una extraordinaria dificultad como alega el recurrente ya que podría tener lugar tanto de manera voluntaria entre las partes firmantes o por mediante la oportuna reclamación judicial".

Cuando se trate de transmisiones hereditarias, la falta de título sucesorio testamentario siempre podría suplirse mediante el otorgamiento de la correspondiente acta de declaración de herederos. Ello plantea si deben computarse las transmisiones hereditarias intermedias cuando se invoque la falta de título sucesorio, dado que este siempre podría ser conseguido, con lo que la alegación de su falta derivaría de la propia falta de actividad del promovente. Sin embargo, debe distinguirse el caso del heredero único, en el que el propio título sucesorio sería bastante para justificar la transmisión, del de la pluralidad de herederos, en que el título sucesorio testamentario o ab intestado debería ser completado con la correspondiente partición. La propia Resolución de 18 de octubre de 2017 alude, como uno de los presupuestos que permiten la utilización del expediente para suplir una transmisión hereditaria, el de que "no resulta acreditado que el cónyuge fuese el único heredero de la titular registral fallecida".

La Resolución DGRN de 5 de mayo de 2014 se refiere a un supuesto de tracto interrumpido en que se produjeron tres transmisiones hereditarias desde la titular registral a la persona que pretendía la inscripción, exigiéndose para la reanudación la presentación de los correspondientes títulos sucesorios, con sus documentos complementarios y las liquidaciones fiscales. Alude la resolución a la inexistencia de interrupción del tracto cuando se puedan presentar los títulos intermedios y a la excepción de la extrema dificultad en su obtención. Dice la Resolución:

"... Es más, existiendo los títulos intermedios, no se produce una interrupción del tracto en sentido estricto, como se ha puesto de manifiesto en numerosísimas Resoluciones de este Centro Directivo, entre otras en la 4 de julio de 2007, invocada por la recurrente, en la que se dice: «…como ha dicho la doctrina más autorizada, existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el Registro aparece como titular. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de noviembre de 2003). La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente (cfr. artículo 40 a) 1.º de la Ley Hipotecaria)». Bien es cierto que en supuestos de excesiva dificultad para reanudar el tracto sucesivo interrumpido por la vía de la titulación ordinaria, puede acudirse al expediente de dominio de reanudación de tracto (cfr. la citada Resolución y Resoluciones de 24 de julio, 1 y 6 de agosto y 7 de diciembre de 2012). Pero esto es así ante la dificultad de obtener por cualquier causa la titulación formal necesaria para la inscripción. En el supuesto de hecho de este expediente ni nos encontramos ante un expediente de reanudación de tracto ni existe tampoco imposibilidad de aportación de la titulación intermedia, como se demuestra con la presentación que se hacen de los documentos de los que procede el derecho de la causante de cuyo fallecimiento deriva a su vez el derecho de la recurrente ...".

En el caso, al ser tres las transmisiones hereditarias existentes, el que pretendía la inscripción adquirió de los herederos del titular registral. Pero si las transmisiones hereditarias que median entre el titular registral y el que pretende la inscripción fueran más de tres, literalmente sí se cumpliría el requisito de interrupción del tracto, siempre que las transmisiones hereditarias cuenten a estos efectos.

El caso de las herencias sucesivas plantea alguna duda en relación a la discutida naturaleza del derecho de transmisión (de la que me he ocupado en esta entrada: "La naturaleza del derecho de transmisión ...". Si han existido dos transmisiones hereditarias sucesivas entre el titular registral y la persona que promueve el expediente, parece que entraría en la excepción legal, pues este promovente ha adquirido, sin distinguir la norma el título, de los herederos del titular registral. Sin embargo, si las transmisiones hereditarias pendientes de acceder al registro son más de dos, sí que existiría interrupción del tracto y sería posible acudir a este expediente de reanudación, que no excluye la transmisión por título hereditario de su ámbito. No obstante, si entendemos vigente la teoría moderna sobre el derecho de transmisión, es argumentable que, si los herederos intermedios fallecieron sin aceptar ni repudiar la herencia, el último transmisario, de aceptar la del primer causante, sucede directamente al mismo, lo que conllevaría que, en los términos literales del artículo, no existiese verdadera interrupción del tracto.

Incluso parece que cabría aplicar la excepción relativa a la extraordinaria dificultad en conseguir el título formal de adquisición en caso de promoción del expediente por quien adquiere directamente del titular registral. Así, la Resolución DGRN de 28 de abril de 2016 se refiere a un supuesto de adquisición por compraventa en documento privado del titular registral, siendo este titular registral una sociedad mercantil disuelta y liquidada, aunque rechaza que, en el caso, se haya justificado la excepción, expone esta línea, declarando:

"Esta cualificación de la anterior doctrina lleva, precisamente, a la segunda línea doctrinal, enunciada, entre otras, por Resolución de 23 de septiembre de 2003, según la cual: «Un caso como el presente, en el que por más que la parquedad de datos del auto objeto de calificación sea clamorosa resulta, y así se reconoce por recurrente e informantes, el actual titular de la finca y promotor del expediente la adquirió de una de las herederas de los titulares registrales, no cabe confundirlo con el que contemplaba la Resolución de 4 de enero de 2002, en el que todos los herederos de dichos titulares eran transmitentes. Aquí quien ha transmitido es una de las varias herederas de aquellos. En el primero de los casos no puede entenderse interrumpido ese tracto registral cuando la propia legislación hipotecaria admite la inscripción directa del negocio traslativo otorgado por todos los herederos del titular registral (cfr. art. 20 de la Ley Hipotecaria en relación con el 209.1.º de su Reglamento), en tanto que en el segundo, desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Ya no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales del primero de ellos por la vía del artículo 1.279 del Código Civil pues no tiene acción directa más que frente a su vendedora, no frente a los coherederos de la misma y cuyo consentimiento sería necesario para esa protocolización del cuaderno particional privado que la propia registradora considera necesaria (…)». En esta misma línea, la Resolución de 1 de agosto de 2012 (y en términos gemelos la de 6 de agosto de 2012) afirma que: «el recurrente no plantea en su recurso si existe o no interrupción de tracto, sino que «desconoce el actual paradero del titular registral y del vendedor (según la gente del lugar, su último domicilio se encontraba en Argentina, al parecer donde falleció hace años), también desconoce la existencia o no herederos de dichos titular registral y vendedor, y si éstos existiesen la identidad y domicilio de los mismos». Debe, por tanto, resolverse esta cuestión conforme al artículo 272 el Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa. Debe también tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario, que dispone que no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho». En este sentido se pronunció también este Centro Diirectivo en Resolución de 15 de noviembre de 1990, según la cual: «No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre «interrupción del tracto» y «ruptura de la sucesión de titularidades», ni cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos –los más frecuentes– en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones (…) no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme art. 285-III del Reglamento Hipotecario)». En idénticos términos se ha manifestado este Centro Directivo en la reciente Resolución de 24 de marzo de 2015 en que, además se resolver el recurso planteado, realiza una interpretación pormenorizada de aquellos supuestos en que es procedente el expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido". 

En el caso de la Resolución DGRN de 7 de diciembre de 2012, el promotor del expediente judicial de dominio para la reanudación del tracto sucesivo había adquirido en documento privado de los titulares registrales o de herederos de titulares registrales. No obstante, se entiende que existe extraordinaria dificultad en la reanudación del tracto, aludiendo a la antigüedad del documento de compra (1959) y al fallecimiento desde entonces de titulares registrales y de algunos herederos de los mismos.

La Resolución DGRN de 19 de abril de 2019, con cita de la doctrina previa que hemos reseñado, considera que no existe interrupción en el tracto cuando el promovente del expediente alega ser heredero de los titulares registrales, recordando que se ha distinguido el supuesto de adquisición del titular registral o de todos sus herederos, del caso de adquisición de alguno de los heredero del titular registral, sin que se aprecien tampoco circunstancias de extraordinaria dificultad. Además, señala la DGRN que el momento adecuado para calificar registralmente esta circunstancia es el de solicitud de  expedición de certificación. Dice, a este último efecto, la resolución:

"Por lo tanto, en caso de que el registrador aprecie defectos que impidan la tramitación del expediente para la reanudación del tracto, como ha sucedido en este caso, el momento procedimental adecuado para calificar dichos defectos es precisamente el señalado por la registradora, aquel en que le solicitan la expedición de certificación a efectos de tramitar dicho expediente. Lo contrario supondría la continuación de un expediente que ya se sabe que la registradora entiende que no se podrá inscribir, aunque el notario finalice accediendo a la pretensión del solicitante, lo cual se traduciría en trámites, costes y tiempo que es posible ahorrar. Por otro lado, la alegación del recurrente del absurdo que supondría el hecho de que la certificación se habría expedido si no se hubiese expresado la finalidad para la que se solicitaba carece de fundamento, pues la solicitud de dicha certificación es uno de los tramites legalmente previstos en el expediente para la reanudación de tracto y si la certificación no se hubiese solicitado con esa finalidad, tampoco serviría para tramitar el expediente, lo cual sí que conduciría a un resultado absurdo".

De conformidad con el carácter excepcional de estos expedientes para la reanudación del tracto sucesivo, se ha considerado que no pueden considerarse supuestos habilitantes del expediente la existencia de defectos en alguno de los títulos que integran la cadena de transmisiones cuya omisión se pretende subsanar.

En este sentido, la Resolución DGRN de 2 de octubre de 2017 declara:

"cuando la inexactitud entre el pronunciamiento registral y la realidad extrarregistral deriva no de la interrupción en el Registro de esa cadena de titularidades sucesivas, sino de un error u omisión padecido en el título inscrito sobre quién era el verdadero adquirente, se producirá, en efecto, una inexactitud registral, en cuanto divorcio entre aquel pronunciamiento y la realidad, pero no por la interrupción del tracto, sino como consecuencia de aquel error, supuesto que tiene como cauce de rectificación el previsto en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y no en el apartado a) de la misma norma ...

En el presente caso los promotores adquieren en documento privado con anterioridad a la adquisición hereditaria del actual titular registral. Por otra parte, no resulta del acta, conforme prescribe el número 2 de la regla segunda del artículo 208, que se haya aportado ningún documento que justifique la adquisición de los titulares intermedios de los que traigan causa los promotores. Cuestión que, si bien no se ha planteado en la calificación, no permite apreciar qué titular registral inicia la cadena de titularidades que llega hasta la de los promotores ...".

Parece, por tanto, necesario identificar la cadena de transmisiones que conectan al promotor del expediente con el titular registral. El número 2 del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, al que se refiere la resolución, exige presentar al promovente: "... junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa". No obstante, estos documentos justificativos de las transmisiones intermedias se presentarán solo cuando se dispongan por el interesado.

En el caso de la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, en cuanto a una mitad indivisa de la finca, el promotor del expediente la había adquirido por compra, habiéndola el vendedor adquirido a su vez, según la escritura de compraventa a favor del promotor, "por justos y legítimos títulos" de quien era titular registral, rechazándose esa fórmula como bastante y que la misma pueda ser suplida por medio del expediente notarial de reanudación del tracto, declarando la DGRN: "La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor". Propone la DGRN acudir, en tales casos de títulos desconocidos, al procedimiento judicial declarativo del dominio, afirmando: "en caso contrario, la mera alusión a la inexistencia del título -tanto material y formal- del transmitente autorizarían para reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema -de carácter excepcional- podría devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de reanudación del tracto". Esta Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 señala que, además del título de adquisición del promotor, es imprescindible indicar su "... estado civil (y en su caso, el régimen económico matrimonial y la identidad del cónyuge) del promotor".

Con todo, ya hemos señalado como en ciertos supuestos que se consideran de extraordinaria dificultad, cualificados por circunstancias como la gran antigüedad de la inscripción que se pretende reanudad o ser estar situado el último domicilio del titular registral en el extranjero, sin conocerse la existencia de posibles transmisiones hereditarias intermedias, la DGRN ha excepcionado los requisitos ordinarios, aludiendo al artículo 285 del Reglamento Hipotecario párrafo último, según el cual:

"Será aplicable a los causahabientes del titular inscrito lo dispuesto en el artículo 279 para los de la persona de quien procedan los bienes, sin que se puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho".

Después volveré sobre esta cuestión, en relación con la nueva redacción del artículo 208 regla 3ª, que exige expresamente al promotor acreditar la identidad y condición de los herederos del titular registral.

Por otra parte, el citado número 2 del artículo 208 de la Ley Hipotecaria exige presentar al promovente: "... junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa". Parece que el documento que acredite su adquisición es de presentación necesaria, a diferencia de los que justifiquen las adquisiciones intermedias, que se presentarán solo cuando de ellos disponga el interesado. Ello hace dudar de que quepa invocar por el adquirente una simple adquisición por contrato verbal.

En relación con el anterior procedimiento judicial de reanudación del tracto, la DGRN había considerado requisito necesario para la inscripción que el auto expresase el título de adquisición del promotor, aunque descartando que se pudiera exigir por el registrador la aportación de dicho título al registro de la propiedad, o lo pudiera calificar. Así, la Resolución DGRN de 13 de mayo de 2015, en el que en el auto de aprobación del expediente de dominio judicial se hacía constar que el promovente lo había adquirido por herencia, se descarta la calificación registral basada en que, en el título de herencia en cuestión (una escritura de adjudicación), no se hallaba incluida la finca. Dice la DGRN:

"Como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 9 de octubre de 2000 en su fundamento de Derecho quinto: «(…) el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es esta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados (cfr. artículo 117 de la Constitución Española, 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento)». En sentido similar se pronuncia la Resolución de 18 de junio de 2002, en cuyo fundamento de Derecho tercero se afirma que: «(…) tratándose de un auto recaído en expediente de dominio, por el que se ordena reanudar el tracto registral sobre determinada finca a favor del promotor, auto que es, por sí solo, título hábil para tal inscripción (cfr. artículo 201.6 de la Ley Hipotecaria), huelgan todas las alegaciones del Registrador en el sentido que, de los documentos aportados junto con el auto (que no era necesario adjuntar) se deriva una conclusión sobre la titularidad dominical actual de la finca en cuestión, distinta de la que sirve de fundamento a la declaración judicial contenida en dicho auto. Aun cuando así fuere –lo que ahora no se prejuzga– el título inscribible es el solo auto, y como este ordena la inscripción a favor del promotor y tiene aptitud legal para provocar tal asiento, el Registrador ha de estar y pasar por tales declaraciones (cfr. artículo 118 de la Constitución Española) y practicar la inscripción solicitada, sin menoscabar su eficacia, so pretexto de otros documentos tenidos a la vista (hayan sido o no aportados al expediente), pues de lo contrario el Registrador se interferiría –como se ha dicho– en una actividad jurisdiccional que no le corresponde y, además, por un procedimiento que no es jurisdiccional y respecto de una resolución judicial que es firme (cfr. artículo 201.6 de la Ley Hipotecaria)». Por tanto, a la vista de la reiterada doctrina de este Centro Directivo y de acuerdo con los fundamentos de Derecho citados en los «Vistos» debe concluirse que, en el presente caso, la calificación por el registrador del título material de adquisición constituye una extralimitación, ya que el título inscribible no es la escritura de herencia, sino el auto recaído en expediente de dominio. En consecuencia, debe revocarse su calificación negativa ... No debe confundirse la necesidad de que el auto exprese el título material de adquisición, pues ese título de adquisición o causa del desplazamiento patrimonial será determinante de la forma y efectos de la inscripción a practicar (tal y como se afirmó en Resoluciones de 17 de enero de 2003 y 24 de junio de 2011), con la posibilidad, inexistente, de que el registrador exija la aportación de dicho título material o califique su contenido para contradecir una aseveración judicial. En el presente caso, consta claramente en el auto que la adquisición se produjo por herencia y por terceras partes indivisas, por lo que se estima injustificada la calificación del fondo del título material de adquisición".

Esta doctrina debe seguir manteniéndose, pues, aunque la aportación por el título al notario por el promovente se entienda como necesaria, esto en ningún caso equivale ni puede suponer que dicho título sea objeto de calificación registral.

Es cuestionable también el supuesto de la usucapión. Si se entiende posible que el título invocado por el promovente del expediente sea la usucapión, puede cuestionarse que, aunque la persona contra la que se pretende la usucapión sea el titular registral o sus herederos, la adquisición por usucapión no procede de ellos, sino que es una adquisición originaria.

Respecto de este supuesto de la usucapión, la doctrina de la DGRN en relación con el anterior expediente judicial dominio para la reanudación del tracto sucesivo fue favorable a que pudiera estar basado en la usucapión (así, Resolución DGRN de 28 de mayo de 2015, entre otras). No obstante, cabe dudar de que, con la legislación vigente, sea posible invocar la usucapión como título adquisitivo del interesado en el ámbito de un expediente de dominio notarial de reanudación del tracto. Así, el número 1 del artículo 208 de la Ley Hipotecaria exige al promovente presentar los documentos prevenidos en el artículo 203.1.2ª."a", que regula el expediente de dominio notarial para la inmatriculación, y entre los que se encuentra el "Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente ...". La Resolución DGRN de 28 de junio de 2016, relativa a este expediente inmatriculador del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, declara que este título al que se refiere la norma es el formal, esto es, el documento público o privado que contenga el título material de adquisición.

Por tanto, parece que la apreciación de una posible usucapión, que se admite como título suficiente para la inscripción, queda reservada al ámbito judicial. En esta línea, la Resolución DGRN de 19 de julio de 2017 declara:

"Respecto a la alegación relativa a la adquisición por usucapión. Es doctrina consolidada de esta Dirección General (cfr. Resolución de 3 de abril de 2017, entre otras), que la usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria) ...  la mutación sin causa negocial como consecuencia de la usucapión exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral".

No obstante, debe decirse que esta resolución no se refería a un expediente de reanudación del tracto, sino a la alegación del propio interesado en el recurso en relación con los títulos de adquisición expresados en título presentado a inscripción (una herencia testada), los cuales, a su juicio, determinaban la adquisición por usucapión, afirmando la DGRN que "... para lograr la inscripción en favor del interesado deberán presentarse los títulos traslativos intermedios que acrediten las distintas transmisiones realizadas, o bien acudir al expediente de reanudación de tracto o si se sostiene la procedencia de la usucapión conforme a las normas civiles sustantivas de aplicación, obtener una sentencia judicial que así lo declare y en la que se dé intervención al titular registral o a sus sucesores".

Así, la Resolución DGRN de 27 de abril de 2017 reitera su anterior doctrina sobre la admisibilidad de la usucapión en el ámbito de un expediente de reanudación del tracto, aunque limitándola expresamente al antiguo expediente judicial de reanudación, destacando que, en el caso, no existía resolución de la autoridad judicial sino del secretario judicial, lo que se considera insuficiente, declarando: "... si lo que se pretendiera es alegar la institución de la usucapión, si bien en un expediente judicial de reanudación del tracto puede alegarse tal título (Resoluciones de 21 de marzo de 2003 o 28 de mayo de 2015), lo cierto es que en el presente caso en el acta ni se alega ni consta el cumplimiento de los requisitos propios de la misma, amén de que se requeriría pronunciamiento judicial específico al respecto (cfr. Resoluciones de 26 de abril de 2006, 24 de abril y 5 de diciembre de 2014 y 8 de septiembre de 2016) sin que ello conste del documento de aprobación presentado que, por otra parte, es un decreto del secretario judicial de modo que ni siquiera ha sido resuelto por el juez mediante auto, según prescribe el artículo 293 del Reglamento Hipotecario".

Si alguna de las transmisiones que se pretende suplir lo fue por título gratuito inter vivos (donación de inmuebles), el carácter esencial de la escritura pública en dichos supuestos hace dudoso que quepa suplir su falta mediante este expediente de reanudación del tracto. Piénsese que en el expediente deben constar las transmisiones que se pretende suplir y, al menos para la última de ellas, la del promovente, es requisito necesario expresar el concreto título de adquisición. Si se invocase como tal una donación de inmuebles, entiendo dudosa la admisibilidad del expediente, pues lo estaríamos fundando en un título con una clara apariencia de nulidad.

La principal dificultad que planteaba el expediente del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, y razón de su potencial inoperancia, radicaba en la previsión contenida en sus apartados tercero y cuarto. Aunque el número cuatro del apartado segundo del artículo solo imponía la notificación personal a los titulares registrales o sus herederos en inscripciones de menos de treinta años de antigüedad, estas reglas tercera y cuarta venían a imponer la necesidad del consentimiento expreso de los interesados para la reanudación del tracto, sin distinción de antigüedad de la inscripción, con lo que el expediente se convertía en un mero cauce formal para que los interesados, entendiendo como tales todos los titulares previos al promovente, consintiesen la inscripción. Dicen, al respecto, estas reglas segunda números 3 y 4, tercera y cuarta del artículo 208 de la Ley Hipotecaria:

"Segunda ...

3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederosdebiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.
Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca".

En cuanto a las citaciones a practicar, comienza remitiéndose la norma a las personas mencionadas en el artículo 203.1.5ª, que, en el expediente de inmatriculación, contempla las siguientes:
"... el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado ... Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
Obsérverse que, en cuanto a la notificación a la "persona de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueran conocidos", esta necesariamente es distinta del titular registral, pues será el transmitente inmediato del promotor del expediente, aunque los requisitos de notificación a los mismos, especialmente a sus causahabientes, no deberían entenderse con mayor rigor que los que se exigen respecto del titular registral o sus causahabientes, y que veremos a continuación. Además, aunque la norma se refiera genéricamente a los causahabientes de la persona de la que procedan los bienes, si resulta acreditado que el bien se ha adjudicado, vía particional, en testamento o extra-testamentariamente, o por legado, a un causahabiente determinado, entiendo que solo a este procede realizar la notificación. En cuanto a estos causahabientes de la persona de quien procedan los bienes, debe tenerse en cuenta el artículo 279 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual:

"A los efectos de la regla tercera del artículo 201 de la Ley, se considerarán causahabientes de la persona de quien procedan los bienes sus herederos, los cuales serán designados por el solicitante en el escrito inicial del expediente, si fueren conocidos, expresando en caso contrario que son personas ignoradas.
No será preciso justificar documentalmente la cualidad de herederos o causahabientes; pero los citados deberán manifestar al Juzgado, si comparecen en el expediente, los nombres, apellidos y domicilio de las demás personas que tuvieren el mismo carácter, si las hubiere".
Además de a las personas indicadas, debe notificarse el expediente al titular registral. Así resulta del artículo 208.2.3º de la Ley Hipotecaria, que dispone:

"Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos".

Como señala la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016, en casos en que se pretenda la reanudación del tracto de una participación indivisa, es necesaria la notificación a los cotitulares registrales.

En cuanto a "los herederos" del titular registral, parece que existe en todo caso una obligación de identificación, lo que distinguiría este caso del de los causahabientes del transmitente inmediato de la finca, los cuales solo serán notificados "si fueren conocidos" (203.1.5 de la Ley Hipotecaria).

La exigencia de acreditar la "condición e identidad de los herederos" del titular registral, así como de la cadena de transmisiones, plantea la subsistencia de la regla contenida en el artículo 285 último del Reglamento Hipotecario, conforme al cual:

"Será aplicable a los causahabientes del titular inscrito lo dispuesto en el artículo 279 para los de la persona de quien procedan los bienes, sin que se puede exigir al que promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho".

No obstante, como ya se ha visto, la DGRN había exceptuado la necesidad de justificar la cadena de transmisiones en supuestos de extraordinaria dificultad, y, en cuanto a la determinación de los herederos del titular registral, la doctrina de la DGRN sobre el nuevo expediente notarial de reanudación del tracto, que veremos a continuación, parece admitir la notificación genérica a los herederos del titular registral, no ya en supuestos de gran dificultad, sino en todos los casos de reanudación del tracto de inscripciones de más de treinta años de antigüedad.

La regla 3ª de este artículo 208 impone, además, que la notificación al titular registral o sus herederos, cuando la inscripción de que se trate sea de menos de treinta años de antigüedad, sea "personal".
La doctrina de la DGRN sobre notificación al titular registral o a sus herederos, en relación con el antiguo expediente judicial de reanudación del tracto, que se ha extendido al nuevo procedimiento notarial, es distinguir el caso de inscripciones de más o menos de treinta años de antigüedad. Así, la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 declara:
"debe entenderse, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictossólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada".
Sería así posible, en reanudación del tracto de inscripciones de más de treinta años de antigüedad, cuando el titular registral haya fallecido, que la citación a sus herederos se practique por edictos y no es necesario que sea nominal, lo que indica la posibilidad de que se practique de modo genérico.
En esta misma línea, la Resolución DGRN de 22 de marzo de 2018, que además confirma la aplicación al nuevo expediente notarial del tracto de su anterior doctrina que, en inscripciones por cuya gran antigüedad sea posible entender producido el fallecimiento del titular registral, que se practique una notificación genérica por edictos a quienes pudieran resultar perjudicados por el expediente, sin precisar acreditar el fallecimiento de dicho titular registral ni la condición e identidad de sus herederos, señalando:
"... en las Resoluciones de esta Dirección General de 13 de noviembre de 2012 y 26 de marzo de 2014, se hizo alusión, sin entrar en el fondo de la cuestión, sobre si, datando la inscripción contradictoria de una fecha que pudiera determinar el fallecimiento del titular, sería imprescindible para lograr la inscripción del auto que la citación por edictos a dicho titular registral, en caso de que no proceda la personal, lo fuera nominativamente o pudiera ser suficiente el considerarla englobada dentro del genérico llamamiento «a cuantas personas ignoradas pudiera perjudicar la inscripción». Señalan estas Resoluciones, que «es cierto que, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 10 de mayo de 2001 [reiterada en la de 6 de febrero de 2017]), no pueden pretender protección registral quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisición, de modo que, en los casos en que resulte notorio el fallecimiento del titular registral por el lapso de tiempo transcurrido desde que se practicó la inscripción [en el caso de la Resolución de 13 de noviembre de 2012, ciento treinta y ocho años; en el de la de 26 de marzo de 2014, menos evidente, ciento nueve años], podría ser desproporcionado exigir una citación sacramentalmente nominal a un titular registral ya inexistente y a unos causahabientes que no han tomado razón de su derecho».

La Resolución DGRN de 1 de febrero de 2019 reitera su previa doctrina sobre distinción de los trámites necesarios para la eficacia del expediente, especialmente la comparecencia de los titulares registrales o sus herederos, según la antigüedad de la inscripción que se pretende reanudar ser o no superior a treinta años, considerando que, en caso de inscripciones con una antigüedad de más de treinta años, la notificación al titular registral o a sus herederos, siendo necesaria, puede ser edictal y no personal y, cuando los herederos sean desconocidos, puede realizarse de forma genérica a los mismos. Dice la DGRN:

"...  Dispone al respecto el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en su apartado segundo, norma 3.ª, que «junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de éste, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos». 

Este apartado del citado artículo 208 de la Ley Hipotecaria, como ha señalado esta Dirección General en sus Resoluciones de 23 de mayo de 2016 y 3 de abril de 2017, debe ser interpretado conjuntamente con la regla segunda, norma 4.ª, del mismo artículo, cuando dispone que «cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal». 

Armonizando adecuadamente ambas normas, debe entenderse que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también pueden ser citados por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad en la documentación aportada

A su vez la interpretación de la regla segunda, norma 4.ª, del reiterado artículo 208 de la Ley Hipotecaria debe cohonestarse con la correcta exégesis de la regla cuarta del mismo artículo, conforme a la cual «si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde». 

En efecto, como ya señaló la antes citada Resolución de 23 de mayo de 2016, el tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con la norma 4.ª de la regla segunda que le precede, y considerarse sólo referida a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal. 

Ahora bien, la flexibilización de la interpretación de las reglas del expediente de reanudación del tracto sucesivo contenida en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria, redactado por la Ley 13/2015, de 24 de mayo, postulada por la doctrina reseñada de este Centro Directivo, no llega al extremo pretendido por el recurrente de permitir incluso la omisión de toda notificación, personal o edictal, nominal o genérica, a los herederos del titular registral vigente al tiempo de tramitarse el expediente, incluso siendo aquellos desconocidos, en contra del mandato imperativo y plenamente justificado, conforme a las consideraciones hechas en los fundamentos jurídicos precedentes de la presente, contenido en la regla segunda, normas 3.ª y 4.ª, del reiterado artículo 208 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario y suficiente en los casos indicados en que la inscripción del titular registral tenga una antigüedad superior a treinta años y sean desconocidos sus herederos (no constando tampoco otorgamiento de disposición testamentaria alguna), la citación genérica o innominada y realizada mediante edictos".

Reitera la misma doctrina la Resolución DGRN de 13 de junio de 2019. No obstante, según esta misma resolución, no se ajusta a la norma una notificación por edictos a los herederos de un titular registral, aun siendo de más de treinta años de antigüedad la inscripción, en que se indica erróneamente el nombre del promotor del expediente.

A mi entender, y a diferencia de lo que sucede en los expedientes para la inmatriculación o la rectificación de la cabida, no es precisa, en este expediente de reanudación del tracto, la notificación a los colindantes registrales o catastrales. Es cierto que el artículo 208.2ª comienza afirmando que "La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203", pero indica, a continuación, que eso será con las especialidades del los números siguientes, entre ellas la ya citada del número 3 de este artículo 208.2ª, y en el mismo se menciona la notificación a los interesados del artículo 203.5.1, lo que no incluye a los colindantes, mencionados en el 203.5.III de la Ley Hipotecaria. Por otra parte, esta era la regulación previa y la que tiene sentido, pues tratándose de la reanudación de tracto de una finca ya inscrita cuya descripción no se modifica no se aprecia el interés de los colindantes en la notificación, ni en base a qué podrían oponerse.

La Resolución DGRN de 1 de febrero de 2019 aborda específicamente esta cuestión, considerando que, en el expediente de reanudación del tracto sucesivo, carece de utilidad y sentido la notificación a los colindantes y así debe interpretarse la norma. Distinto sería el supuesto en que, junto a la reanudación del tracto, se pretendiese la rectificación de la cabida. Dice la resolución:

"... a pesar de que el artículo 208, en la norma tercera de su regla segunda, prescribe que «junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos», y que la citada regla quinta del apartado 1 del artículo 203, al regular el expediente de inmatriculación de fincas, incluye entre los destinatarios de las notificaciones que el mismo prevé a «los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas», lo cierto es que, como ha señalado la doctrina, aquella remisión genérica no puede entenderse extensiva a estos últimos colindantes registrales y catastrales en el ámbito propio de los expedientes de reanudación del tracto sucesivo, por cuanto tales colindantes no entran en el concepto de «interesados» en estos expedientes de reanudación (a diferencia de lo que sucede en el caso de los expedientes de inmatriculación o de rectificación de la descripción de las fincas), pues en nada pueden verse afectados sus derechos al tratarse de un supuesto de rectificación y concordancia del Registro y la realidad estrictamente jurídica y no física de la finca, sin que implique la reanudación del tracto ninguna delimitación o reordenación territorial de la finca y de sus colindantes, razón por la cual no constituye supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca (vid. artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria)".

Y en relación con la esencial cuestión de si los citados deben o no consentir la reanudación del tracto, a pesar de los términos literales de la regla cuarta del artículo 208, la Resolución DGRN de 28 de abril de 2016, apartándose de los términos literales de la norma, entiende que la comparecencia personal en el expediente solo es exigible en relación con reanudación del tracto de inscripciones de menos de treinta años de antigüedad.
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 23 de mayo de 2016 declara: "El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4º que le precede y considerarse sólo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal".

Estas reglas 3 y 4 del artículo 208 de la Ley Hipotecaria se refieren, en general, a la comparecencia y consentimiento de los citados, y debe tenerse en cuenta que al expediente no solo son citados los titulares registrales, sino otros interesados, en particular, los del artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria. No parece, sin embargo, que estos otros interesados, entre los que se encuentran, por ejemplo, diversas Administraciones Públicas, deban consentir la reanudación del tracto. Tampoco parece que deba exigirse el consentimiento de las personas de quienes procedan los bienes ni de sus causahabientes, especialmente cuando en relación con estos ya exista un título público que documente la transmisión.

Debe tenerse en cuenta que la norma prevé que si los citados comparecen ante notario y consienten en acta la reanudación del tracto, este podrá tener acceso al registro. Esto plantea la duda de si la misma solución sería posible cuando, en acta o escritura, y sin llegar a iniciar el expediente, el titular registral de la finca consiente en su inscripción a favor de quien alega ser el propietario actual. No obstante, esto parece contradictorio con la doctrina general de la DGRN sobre tracto sucesivo material y necesidad de elevar a escritura pública todas las transmisiones intermedias para posibilitar la inscripción a favor del actual titular, con lo que habrá que considerarlo un supuesto excepcional propio del expediente de reanudación del tracto.

Respecto de la finalización del expediente, el artículo 286 del Reglamento Hipotecario dispone: "El auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley, y necesariamente expresará que se han observado los requisitos exigidos, según los casos, por el citado artículo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la regla tercera del artículo 201 de la misma Ley". En cuanto a la exigencia de expresar en el nuevo expediente notarial "la cancelación de las inscripciones contradictorias", la Resolución DGRN de 18 de septiembre de 2019 considera tácitamente derogada por la reforma Ley dicha exigencia.

Por último, la regla quinta de este artículo 208 de la Ley Hipotecaria plantea la inoponibilidad de los títulos contradictorios frente al que inscribe su derecho a través de un expediente de esta clase, lo que lo relaciona con el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, con la particularidad de que solo se exige en el que inscribe buena fe, pero no que adquiera a título oneroso ("No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se fundelos títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad"). No obstante, es de advertir que la referencia es a la inoponibilidad de los títulos "inscritos" de dominio y derechos reales, sin mención de los posibles gravámenes que darían lugar a una anotación preventiva (a diferencia del artículo 32 de la Ley Hipotecaria que expresamente considera inoponibles los títulos no "inscritos o anotados"), como pueden ser los embargos.

Respecto a esta inoponibilidad de la finca inscrita a través de un procedimiento de reanudación del tracto sucesivo, no juega el plazo de suspensión de dos años de la fe pública registral del artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a otros medios de reanudar el tracto distintos del expediente de dominio notarial, según la Resolución DGRN de 8 de abril de 2003, los cauces para la reanudación del tracto han de ser los específicamente previstos en la legislación hipotecaria, sin que sea medio adecuado la sentencia recaída en un procedimiento declarativo.

La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 reitera su doctrina, declarando que la sentencia recaída en procedimiento declarativo entablado contra el titular registral, habiéndose solicitado en la demanda que se declararse que la persona de quien recibió su dominio el demandante era dueño por haberla adquirido del titular registral y se ordene la inscripción del dominio a favor del demandante, no es medio adecuado para la reanudación del tracto sucesivo. Según la DGRN, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto si fueran demandados no solo los titulares registrales, sino también quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y se declarase la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios; pero en este caso, como puede advertirse, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Por ello confirma el primer defecto.

No obstante, la doctrina de la DGRN ha evolucionado hacia una mayor flexibilidad, sobre la base de la obligación de los registradores de cumplir las decisiones judiciales. Así, la Resolución DGRN de 19 de mayo de 2017 admite la inscripción de una sentencia dictada en juicio declarativo por la que se declaraba el dominio a favor de los demandantes, adquirido por usucapión, y se ordenaba reanudar el tracto sucesivo a su favor, habiéndose dirigido la demanda contra los herederos del titular registral, que se identificaban con su nombre y apellidos. La calificación registral exigía la acreditación del fallecimiento del titular registral y de la condición de herederos de los demandados. La calificación es revocada por la DGRN, recordando su reciente posición sobre la necesidad de nombrar un administrador judicial para la herencia yacente, declarando:

"En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo, impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo y 12 de julio de 2013, 8 de mayo de 2014, 5 de marzo de 2015 y demás citadas en los «Vistos»). Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 790 y siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia –entre ellas el nombramiento de un administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil– cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye por tanto –en los supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. En este sentido no cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial".

La anterior regla cuarta del nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria prevé la falta de comparecencia o la oposición al expediente por algún interesado pueda salvarse entablando "demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca". Parece que la demanda se debe interponer solo contra el titular registral o sus herederos, lo que es conforme con la reciente doctrina de la DGRN citada.

En el marco de la inscripción de los expedientes urbanísticos de equidistribución, debe tenerse en cuenta el procedimiento especial de reanudación del tracto de las fincas de origen regulado por el artículo 9 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, tramitado por la Administración urbanística actuante. El número 6 de ese artículo 9 del Real Decreto citado, preveía que "El procedimiento regulado en los apartados 2 a 5 podrá ser tramitado por Notario competente para actuar en el Distrito donde se sitúe la finca, a instancia del titular de la finca incluida en la unidad de ejecución. Si se diera este supuesto, el Notario requerido dará cuenta del hecho al órgano actuante y el resultado del expediente se formalizará en acta de notoriedad, cuya primera copia se remitirá, asimismo, al órgano actuante, antes de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución". En este caso de tramitación notarial, prevalecerán las normas especiales sobre del expediente urbanístico, sobre las generales del artículo 208 de la Ley Hipotecario (por ejemplo, en inscripciones de menos de treinta años de antigüedad, bastará "conste que el titular registral se ha dado por enterado personalmente y no ha formulado oposición".