Revocación tácita del poder "antiguo" y buena fe del tercero. La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018

Se cuenta que un antiguo Letrado de la DGRN consideró que, si en España cada uno hablara solo de lo que entendiese, se provocaría un silencio general que nos permitiría pensar un tiempo. Está por ver que hubiera dicho el mismo ilustre político y jurista si hubiera conocido esta nuestra época de internet y tertulias periodísticas varias. 

En lo que me es particular, asombra pensar los medios que la red nos proporciona para el acceso al saber jurídico. Mencionaré desde el agradecimiento, como ejemplos destacados de recursos gratuitos y públicos, la página del Cendoj o el BOE digital, instrumentos con los que nuestros predecesores en el derecho, llamados a luchar con imponentes tomos de jurisprudencia, no hubieran ni soñado. 

No obstante, todo avance tecnológico tiene contrapartidas. Y es que no deja de tener su riesgo que literalmente cualquiera, y por supuesto que me incluyo, tenga a su disposición una tribuna pública para transmitir al mundo sus más o menos elaborados pensamientos. Aun así, supongo que los beneficios que nos aporta la evolución tecnológica exceden claramente sus desventajas.

Lo cierto es que, a pesar de esos espectaculares medios de información disponibles, no resulta fácil seguir la riada de producción jurídica en la que nos vemos inmersos. Aunque eso no signifique que no debamos intentarlo, por razonable que pueda ser a veces una rendición a tiempo. Yo trato de aplicarme el cuento, con mayor o menor éxito según los ánimos y épocas, pero resulta que siempre que sigues un tema con cierto interés, a veces te gusta más lo que te encuentras y otras menos, lo que en ningún modo significa falta de estima por el objeto de tu atención, sino normalmente lo contrario.

También es conocido que a Don Manuel le aburría bastante su profesión de alto funcionario, que él, aunque procedente de una familia de tradición notarial, consideraba solo un medio de ganarse la vida con relativa facilidad y holgura, y era así conocido por no ser el primero en llegar al Ministerio (parece ser que dijo, cuando un Director General de la época trató de poner orden: "llevo un mes llegando a las nueve y no estoy malo"), ni el último en irse. Y en cierto modo se le puede entender el ánimo, como buen "engendrador" de notarios que fue, porque la imagen del notario ha suscitado tradicionalmente un aura pública de aburrimiento, lo que no era del todo malo (y no digo ya comparándola con el signo de los tiempos corrientes), sino hasta lógico, pues lo que es seguro frecuentemente nos resulta también aburrido.

Pero reconozco que cada uno habla de la fiesta como le va en ella, y aquello a lo que te dedicas normalmente condiciona tus opiniones, para bien o para mal. 

Y precisamente por considerar que no son favorables a la función notarial en su aspecto de garantía del tráfico jurídico, y no porque no crea que nuestros Tribunales no pretendan ser justos (y quizás hasta lo hayan conseguido, al menos en el caso que nos ocupa), es por lo que me suscitan dudas las últimas sentencias que abordan la extensión y vigencia de los poderes notariales, en lo que ya parece constituir una tendencia jurisprudencial consolidada, y en la que probablemente se haya dado un paso más con la sentencia que comentaré.

Para poner algunos ejemplos previos de esa corriente jurisprudencial, empezaré por mencionar las conocidas sentencias sobre los poderes generales (de las que me he ocupado en la siguiente entrada del blog: "Ha ilegalizado el Tribunal Supremo los poderes generales? ..."), que, sin negar que puedan haber pretendido una solución equitativa en el caso, en los términos en que enunciaban su doctrina, poco menos que ponían en cuestión gran parte del tráfico jurídico notarial de los últimos decenios, situación que, por cierto, pese a los laudables esfuerzos de la DGRN por desfacer el entuerto, está lejos de haber sido rectificada con claridad en sede judicial.

Y lo mismo cabe decir de la cuestión no menor en la práctica notarial de la justificación de la vigencia de los poderes en cuya virtud se otorgan escrituras públicas.

La doctrina notarial (y en general la doctrina) había construido una tesis, favorable al tráfico y a la protección de los terceros de buena fe, según la cual debía ampararse la apariencia de subsistencia del poder resultante de la exhibición ante notario autorizante del acto de la copia autorizada de la escritura de apoderamiento, lo que, además de en principios generales, como la doctrina de los propios actos, aplicación particular del principio general de la buena fe, que haría imputable al poderdante (o a sus herederos) el no destruir dicha apariencia de poder reclamando la devolución de la copia autorizada del poder al apoderado una vez extinguido aquel, encontraba apoyo normativo en preceptos del Código Civil (como el 1229, o el 1734 y 1738), interpretados de acuerdo con esos principios, y de la legislación notarial. Pues bien, esta doctrina, fundamental para la actuación notarial, resulta claramente cuestionada por la jurisprudencia reciente de nuestro Tribunal Supremo.

Debe tenerse en cuenta que nuestro Código Civil no regula el apoderamiento como negocio representativo unilateral, con lo que la ordenación de esta figura se ha construido a través de la aplicación de principios generales y de la aplicación extensiva de las normas reguladoras del contrato de mandato, entendido este como la relación representativa típica. Pero si acudimos a los Proyectos europeos de armonización en materia de obligaciones y contratos, que en otras ocasiones han servido de criterio integrador a nuestro Tribunal Supremo, veremos que la protección del tercero de buena fe frente a la extinción del poder es un criterio asumido. Así, el artículo 3.209 de los Principios Europeos de Derecho de Contratos (Principios Lando) nos dice que el poder de un representante subsiste hasta que el tercero tenga noticia o hubiera debido saber que, entre otras circunstancias, ha sido revocado.

Esto puede ponerse en relación con la doctrina sobre el poder aparente, que incluso reciente jurisprudencia recoge, basada precisamente en la protección del tercero de buena fe y en la conducta del poderdante. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2013, en un contrato de compra entre dos entidades mercantiles, en donde se estima que los empleados de la entidad vendedora vincularon a esta en el contrato, a pesar de la inexistencia de un apoderamiento forma, declarando que: “Resulta de la interpretación de la primera de las normas del Código Civil invocada por la recurrente en el único motivo de su recurso, que, cuando una persona actúa como representante de otra, pero sin poder de representarla, sus actos no vinculan al principal, salvo en el caso de que hubiera ratificación del mismo. Pero también lo es que si alguien con sus declaraciones o su conducta induce al tercero de buena fe a creer razonablemente que se le había concedido poder para llevar a cabo el acto representativo, se considera como si dicha persona estuviera apoderada. La sentencia 707/2012, de 27 de noviembre - aunque referida al mandato - señala que el apoderamiento tácito, deducido de hechos concluyentes, " esto es, [de] actitudes o comportamientos que, interpretados en un contexto relacional determinado, revelan inequívocamente la voluntad de dar vida a un contrato de mandato [...]el mandato aparente ocurre cuando el mandante aparente, con su comportamiento, genera en el tercero con quien se relaciona la convicción de la existencia del mandato, corroborado por la actitud del mandatario que actúa frente al tercero bajo esta apariencia de representación. En el primer caso existe un verdadero mandato, en el segundo, aunque no existe, la apariencia generada frente al tercero de buena fe provoca que no pueda verse perjudicado por la ausencia de poder de representación ". Recuerda dicha sentencia - con cita, entre otras, de la número 266/2008, de 14 de abril - que la jurisprudencia considera que debe ser mantenido en su contrato quien lo realizó de buena fe con un representante aparente, lo que, sin embargo, exige " que el tercero haya fundado su creencia de buena fe no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora".

A mi entender, resulta difícilmente conciliable esta tesis sobre el "poder aparente", con la doctrina seguida respecto de la extinción del poder en perjuicio de tercero a la que haremos referencia a continuación. Porque parece claro que está creando una apariencia de poder quien, sea el propio poderdante o sus herederos, permite al apoderado, tras la extinción del poder, conservar la copia autorizada del poder notarial conferido. No obstante, lo cierto es que toda consideración en tal sentido brilla por su ausencia en las recientes sentencias del Tribunal Supremo a las que me referiré.

Paso ya a extractar la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018, que ahora nos ocupa.

En el caso se trata de la ejecución de una hipoteca sobre una vivienda, posiblemente la habitual de la hipotecante. Dicha hipoteca se había constituido en garantía de un préstamo a favor del propio apoderado y en uso de un poder que a este le había sido conferido por la poderdante. La poderdante y el apoderado mantenían una relación sentimental en la época del otorgamiento del referido poder. Inicialmente, el otorgamiento del poder, que incluía facultades expresas para vender e hipotecar la vivienda (la suficiencia de las facultades contenidas en el poder para el acto de hipotecar la vivienda en ningún momento se cuestiona), se realizó en previsión de la financiación de la adquisición de la vivienda en cuestión mediante un primer préstamo hipotecario, pero, finalmente, resultó ser la propia apoderada quien personalmente concertó el préstamo hipotecario con dicho fin y atendió al pago de las cuotas del mismo. Tras todo ello se rompe la relación sentimental de la poderdante y el apoderado, a pesar de lo cual, la poderdante no revoca el poder formalmente (ni hace nada para retirar la copia autorizada del poder en manos del apoderado), situación que se prolonga diecisiete años, momento en que el apoderado, en uso de ese mismo poder, cuya copia autorizada hay conservaba (la sentencia nos dice que "el poder" se exhibió ante el notario autorizante de la escritura), constituye otra hipoteca, en garantía de un préstamo concedido a favor del mismo apoderado, siendo prestamista aparentemente un particular, y es en el marco de la ejecución de esta segunda hipoteca cuando se plantea la controversia sobre la vigencia del poder, como determinante de la validez de la propia hipoteca ejecutada.

De entrada, parece obvio que el apoderado no respetó la probable voluntad de la poderdante en la constitución de esa segunda hipoteca, actuando en beneficio propio y no de la poderdante, pudiendo encajarse sin dificultad su conducta en el marco del abuso de poder. Pero no parece que el poder contuviese ninguna limitación expresa ni de facultades ni de plazo apreciable por un tercero, situación que es imputable solo a la poderdante. Por otro lado, las características de la operación, constitución de una hipoteca en garantía de préstamo a favor del propio apoderado, que según doctrina consolidada de la DGRN, constituye un supuesto de conflicto de interés asimilable al autocontrato y que debe estar expresamente dispensada por el poderdante, hacen presumible que el poder contuviese una dispensa expresa de las situaciones de autocontratación o conflicto de interés, circunstancia también imputable a la poderdante, que confirió el poder en dichos términos suficientes para la operación, aunque la sentencia no hace referencia alguna a esa cuestión.

También debe precisarse que el acto de constitución del préstamo es oneroso y no gratuito tanto para el prestamista como para el prestatario, y debe ser distinto el tratamiento de un adquirente a título gratuito, que puede sostenerse que no quede protegido frente a posibles abusos en el ejercicio del poder, del de un adquirente a título oneroso.

El préstamo lo concedía, aparentemente, un prestamista particular. Es conocido el fenómeno (tan actual como imperecedero) de los prestamistas profesionales (de mal nombre usureros). No hay que descartar absolutamente que este fuera el caso, pero lo cierto es que la sentencia nada dice al respecto, fuera de que el prestamista y el prestatario se conocieron en la notaría al firmar el préstamo, aunque no está carente de alguna insinuación sobre el aroma particular del negocio, pues se trataba de un préstamo a seis meses y se recoge como hecho probado que: "El Sr. Luis Manuel compareció ante notario exhibiendo el poder, que no había sido revocado formalmente por la Sra. Antonieta , con el objeto de poder hipotecar la vivienda para garantizar el préstamo y así obtener su concesión, a sabiendas de que no iba a devolver el capital. Actuó con el único objeto de recibir el dinero, sin intención alguna de cumplir con su obligación de devolución y a sabiendas del perjuicio que causaba a la Sra. Antonieta, pues la operación estaba avocada a la ejecución de la garantía hipotecaria". 

Por otra parte, dicho prestamista, recurrente en casación, sostiene expresamente en su recurso que no era un profesional del préstamo, ni mucho menos un usurero, aunque reconoce haber actuado a instancia de una entidad de intermediación en el crédito, lo que quizás quite algo de contundencia a su excusa no pedida, cuando afirma: "que no es un prestamista profesional, pero que la entidad Credit Services le aconsejó conceder el préstamo litigioso como forma de obtener rentabilidad a su dinero y que el préstamo no era usurario". Debe recordarse que la Ley 2/2009, de 31 de marzo, se aplica no solo a prestamistas profesionales, sino a préstamos concedidos con intermediación profesional, y no resulta siempre fácil distinguir ambas categorías. En todo caso, de los que se nos cuenta e insinúa, no parece resultar lejos la voluntad del prestamista de hacerse con la vivienda en cuestión y seguramente a un buen precio, actuando con un moralmente condenable, en la realidad social actual, ánimo de lucro.

El punto de partida de la sentencia es que el poder se hallaba extinguido al tiempo de constituir la hipoteca. Se asume la postura de los Tribunales de Instancia que consideraron revocado el poder, aun admitiendo que la poderdante no otorgó una revocación "formal". La revocación "tácita" del poder parece ligarse a la situación de ruptura de la convivencia sentimental entre el poderdante y apoderado, prolongada y definitiva, y a que este no podía razonablemente desconocer que la voluntad de la poderdante era contraria al uso del mismo. Se trata, por tanto, casi de una revocación  presunta. 

Pero todo esto no deja de generar alguna duda. Es cierto que el artículo 1733 del Código Civil ("El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato") no impone una forma determinada a la revocación, en particular, no exige una revocación recogida documentalmente en forma pública o privada. Pero también lo es que los vigentes artículos 1219 ("Las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el tercero") y 1230 del Código Civil (Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero), parecen asumir que una revocación de un acto formalizado en escritura pública, realizada no ya en documento privado sino en forma "tácita", no podría en ningún caso perjudicar a un tercero, al margen de las relaciones y posibles responsabilidades entre poderdante y apoderado.

A mayor abundamiento, debe recordarse que el artículo 102 del Código Civil ha considerado preciso disponer que: "Admitida la demanda de nulidad, separación o divorcio, se producen, por ministerio de la Ley, los efectos siguientes: ... 2.° Quedan revocados los consentimientos y poderes que cualquiera de los cónyuges hubiera otorgado al otro". Pero esta norma, que sí determinaría la extinción de un apoderamiento producido su supuesto de hecho, de un lado, es solo aplicable a parejas casadas, cuando en el caso de la sentencia estamos ante una pareja de hecho, y del otro, no vincula la extinción de los consentimientos o poderes a una simple situación de ruptura de la convivencia en el matrimonio, sino a la interposición de una demanda judicial de nulidad, separación o divorcio. Parece como si el Tribunal hubiese aplicado analógicamente la misma solución de este artículo 102 del Código Civil a una pareja de hecho que rompe su convivencia, aunque sin argumentarlo expresamente, quizás consciente de su propia doctrina contraria a la aplicación por analogía de las normas del matrimonio a las parejas no casadas. Algún legislador autonómico sí ha contemplado esta situación (por ejemplo, el artículo 12.3 de la Ley 10/1998, de 15 de julio, de uniones estables de pareja de Cataluña, que dispone: "La extinción implica la revocación de los poderes que cualquiera de los miembros haya otorgado a favor del otro), pero el caso de la sentencia era de derecho común.

En realidad, lo que la sentencia sostiene es que la revocación de un poder no tiene que ser necesariamente formal, siendo equivalente a la misma el conocimiento o incluso la simple posibilidad de conocimiento por el apoderado de la presunta voluntad del poderdante de que el poder quede extinguido. Dice la sentencia:

"En cualquier caso, contra lo que dice el recurrente, el efecto que persigue la revocación es que el representado no siga vinculado por la actuación del representante y se alcanza también cuando se considera probado que el representante la conoció o pudo conocerla con una diligencia que las circunstancias del caso concreto demanden. Y en el presente supuesto litigioso, tal y como ha quedado recogido en el primer fundamento de derecho de esta sentencia, la Audiencia Provincial, confirmando la sentencia de primera instancia, considera probado que el representante, Sr. Luis Manuel , conocía y sabía que no podía usar el poder pasados diecisiete años desde la pérdida de relación con la apoderada".

Asumida la extinción del poder, en virtud de esta revocación tácita o presunta, se plantean los efectos de dicha extinción del poder en relación con el tercero que contrata con el apoderado, en el caso, el prestamista en el préstamo hipotecario. 

Debe decirse que el Tribunal Supremo ya había manifestado un criterio restrictivo en la protección del tercero de buena fe ante un poder extinguido. La base de ello era una interpretación literal, estricta y no favorable a la protección del tráfico jurídico, del artículo 1738 del Código Civil, conforme al cual:

"Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe".

Obsérvese que, literalmente leído, este artículo 1738 condiciona la protección del tercero no solo a su buena fe, sino a que el mandatario ignore la causa de extinción del mandato, de manera que si el mandatario conociese esta extinción, aunque el tercero sea efectivamente de buena fe, este no quedaría amparado y el acto otorgado por el mandatario-apoderado con poder extinguido sería ineficaz, interpretación literal que es asumida por el Tribunal Supremo en los últimos tiempos. De esta doctrina jurisprudencial me he ocupado en otra entrada del blog ("La subsistencia del poder extinguido y la buena fe del tercero ..."). 

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2008 declaró 

“Lo realizado por el mandatario tras las extinción del mandato es nulo (artículo 1259 CC) y como tal no vincula al mandante (artículo 1727 CC) y deja al mandatario como responsable frente al tercero (artículo 1725 CC). La excepción a la regla general viene dada por el citado artículo 1738 que exige, no obstante, la concurrencia de dos condiciones: en primer lugar, que el tercero con el que contrata haya actuado de buena fe; esto es, que desconociera la anterior extinción del mandato; y en segundo lugar, que el mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato.

Siendo necesaria la concurrencia de ambas condiciones para la validez del negocio, es claro que en el caso presente concurría la primera pero no la segunda, pues ni siquiera se ha discutido que el mandatario, en el momento de actuar como tal, conocía el anterior fallecimiento del mandante; de modo que la tesis sostenida en el recurso en aras a la ultra actividad del mandato por razón exclusivamente de la buena fe del tercero resulta incompatible con el propio texto de la norma”. 

En el caso de esta sentencia, el poder se había extinguido por muerte del mandante antes del otorgamiento del acto por el apoderado y el acto cuestionado era la constitución de una hipoteca por el apoderado (esposo de la poderdante) a favor de una Fundación. 

Aplica la misma doctrina a un caso de extinción de poder por fallecimiento de los poderdantes la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2014, que declaró:

“Del mismo modo una interpretación "a contrario sensu" de lo dispuesto por el artículo 1734 del Código Civil ( «cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber» ) lleva a considerar que, si se trata de un mandato general, la revocación sí puede perjudicar a los terceros, salvo que concurra el supuesto excepcional previsto en el artículo 1738, que requiere la buena fe por parte de mandatario y tercero”.

Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2015 aplica la misma tesis de la exigencia de buena fe tanto del apoderado como del tercero a un supuesto de revocación de poder notificada al apoderado, aunque este no devolvió la copia autorizada del poder.

Esta nueva doctrina jurisprudencial es mencionada por la Resolución DGRN de 10 de mayo de 2018, en un curioso caso en que se presenta en el registro de la propiedad un certificado de defunción por el cual se acreditaba que el poderdante había fallecido el mismo día del otorgamiento de la escritura de venta a la una de la madrugada, aunque admite el recurso remitiendo la cuestión de la posible ineficacia del poder al ámbito judicial.

La sentencia que ahora comentamos (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018) no implica un cambio de posición jurisprudencial sobre la doble exigencia de buena fe en el mandatario y el tercero, aunque se le plantea al Tribunal la dificultad de conciliar el caso con su propia doctrina, pues, al no haber existido una revocación formal por la poderdante, tampoco pudo haber una notificación de dicha revocación al apoderado, lo que suscitaba que este podía ignorar la referida revocación. 

Por ello, precisamente, el recurso de casación planteado por el prestamista invocaba, a favor de la validez de la actuación del mandatario, el que no le había sido notificada la revocación, lo que, en unión a la buena fe, del tercero, determinaría la aplicación del artículo 1738 del Código Civil, según la jurisprudencia citada.

No obstante, aunque la sentencia asume que el apoderado no podía sino presumir la voluntad de la poderdante de que no usara el poder, y por eso considera que no se ha apartado de su previa doctrina, pues equipara este conocimiento "presunto" a la notificación de la extinción del poder, quizás consciente de la relativa debilidad del argumento, entra este caso el Tribunal Supremo a cuestionarse si el tercero en cuestión, el prestamista en el préstamo hipotecario, era o no de buena fe, afirmando que esta cuestión es "verdaderamente relevante" en el caso, y aquí llega la parte quizás más llamativa de la resolución judicial, pues el argumento fundamental, sino único, del Tribunal Supremo para cuestionar la buena fe de este tercero es la antigüedad del poder (diecisiete años desde su otorgamiento), a pesar de que resulta obvio, por lo menos hasta ahora, que un poder es de duración indefinida, si no se le ha fijado un plazo al concederlo. Dice la sentencia:

"Esta sala ha reiterado que la aplicación del art. 1738 CC requiere dos presupuestos: que el tercero con el que contrata el representante haya actuado de buena fe, o sea, que desconociera la anterior extinción del mandato; y que dicho representante, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la concurrencia de cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato ( sentencias 984/2008, de 24 de octubre , 98/2014, de 13 de febrero Rc. 200/2012 , 4/2015 , de 22 de enero). 

En el presente caso, la sentencia recurrida no es contraria a la doctrina de la sala porque considera probado, como ya se ha explicado, que el representante conocía que no podía hacer uso del poder, lo que excluye la posibilidad de encaje en el supuesto de hecho del art. 1738 CC. Pero además, y esto es verdaderamente relevante a juicio de esta sala, de los hechos probados, tampoco se infiere que la diligencia del recurrente fuera la suficiente para desplegar la protección que dispensa el precepto, pues sería precisa una confianza razonable en la aparente subsistencia del poder que, en el caso, no se da. 

Basta recordar a estos efectos, como dice la sentencia recurrida, que estamos ante el uso de un poder cuanto menos sospechoso por su antigüedad (1991) y que el recurrente, pese a acudir a ver por fuera la finca, no intentó comprobar la realidad de la autorización para la constitución de la hipoteca de una vivienda a nombre de persona distinta de quien era el prestatario, a quien conoció en la notaría. Frente a ello, no es suficiente el argumento del recurrente, mantenido en todas las instancias y reiterado ahora en casación, de que si el notario dio por válido el poder y el registrador de la propiedad lo calificó, él no tenía por qué dudar. En cualquier caso, el carácter sospechoso del poder otorgado en 1991 para hipotecar una vivienda comprada por la poderdante ese mismo año, en garantía de un préstamo a la propia poderdante, era más que evidente en 2008 para hipotecar esa misma vivienda, no ya en garantía de otro préstamo a la propietaria, la poderdante, sino de un préstamo personal a quien solo formalmente, dado lo muy perjudicial de la operación para la poderdante, podía seguir considerársele su apoderado".

En definitiva, si se atiende a la literalidad del argumento, es principalmente la antigüedad del poder, diecisiete años en el caso, lo que condena la operación. Así, queda por determinar, entre otras cuestiones, la esencial de qué límite separa lo antiguo de lo moderno en este ámbito, pues ello parece que hará recaer sobre el apoderado la carga de investigar sobre la subsistencia del poder, dejando libre de toda culpa a una poderdante que ha otorgado el poder sin limitación formal alguna de tiempo, dispensando, incluso, probablemente de cualquier posible conflicto de interés al apoderado, y que no se ha tomado la molestia siquiera de intentar revocarlo formalmente y reclamar la copia autorizada del apoderado, sin reparar que también para la poderdante han transcurrido los mismos largos diecisiete años de total pasividad, lo que al parecer no merece reproche moral alguno.

Pero no se me oculta que de todo ello lo que resulta es la consideración de fondo del Tribunal de que el interés de los prestatarios, especialmente cuando hipotecan viviendas, prevalece claramente sobre el de los de los prestamistas, mayormente si estos están animados por el lucro, que suele ser el caso, lo que nos podrá parecer bien o mal (y aclaro que mal tampoco me parece), pero no cabe dudar que es conforme a la realidad social actual, verdadera y casi principal fuente del derecho para nuestra moderna jurisprudencia.

A ello se une, desde mi perspectiva profesional, que, ni en esta sentencia ni en ninguna de las anteriores sobre la materia, existe referencia alguna valor de la exhibición ante este de la copia autorizada del poder por el apoderado, copia que el apoderado posee ante la total y prolongadísima inacción de la poderdante.

Hay que advertir que, en el caso, sí se produjo una revocación formal del poder por la poderdante, pero lo fue tras la constitución de la hipoteca cuestionada, y el recurrente invocaba la vigencia, en las fechas de constitución de la hipoteca, del malhadado registro de revocación de poderes (instrumento, quizás perfectible, pero de una utilidad evidente para la seguridad del tráfico, condenado por puros intereses corporativos, ante la notoria desidia de nuestros políticos de uno y otro signo), sin que el Tribunal saque tampoco consecuencia alguna de ello.

Todo esto introduce un nuevo elemento de incertidumbre en la actuación notarial (a punto he estado de decir de "emoción"), pues, aunque es cierto que la DGRN nos ha indicado que la buena fe del que contrata el apoderado en virtud de la exhibición de copia autorizada del poder debe presumirse en el ámbito notarial y registral, pudiendo cuestionarse solo en sede judicial, también lo es que los Tribunales parecen situarse completamente al margen de la doctrina de la DGRN en esta materia, y estará por ve qué sucederá cuándo se anule un acto otorgado ante el notario y este no haya advertido al tercero de que el poder en cuestión, aunque vigente, es "sospechoso" por antiguo, advertencia que, por otra parte, es muy razonable que nos falte la vergüenza torera para hacer, con el riesgo de convertir la escritura, que debería ser símbolo de seguridad jurídica, en una ruleta rusa ambulante, siendo la alternativa el negarnos a autorizar si el poder es "viejo", también de dudosa legalidad desde la perspectiva de la función notarial.