La interpretación del artículo 671 LEC (adjudicación en subasta sin postor) en las recientes resoluciones de la DGRN.

Campesino pagando su deuda. Adriaen van Ostade, 1644

En los últimos tiempos, la DGRN ha dictado múltiples resoluciones sobre la interpretación del artículo 671 de la LEC, relativo a las reglas de adjudicación en la ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles cuando no existan postores en la subasta, pretendiendo una interpretación favorable al deudor y conforme a la realidad social de una norma de redacción mejorable, y con referencia analógica a las soluciones del artículo 670.4 de la misma LEC para la subasta con postores. 

Comenzaré por transcribir los artículos 670 y 671 de la Ley de enjuiciamiento civil.

Artículo 670 (cuando existen postores en la subasta).

1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Letrado de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.

3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.

4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

671 LEC (cuando no existen postores en la subasta).

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

El caso de que no se trate de la vivienda habitual del deudor.

El precepto transcrito -artículo 671 de la LEC- admite  dos interpretaciones antitéticas, una favorable al acreedor y otra al deudor.

Interpretación favorable al acreedor:

Este tiene la facultad de elegir:

- Si lo que se le debe por todos los conceptos excede del 50% del valor de subasta, podrá pedir la adjudicación por este 50%, dejando subsistente el resto de la deuda.

- Si lo que se le debe por todos los conceptos es inferior al 50% del valor de subasta, podrá pedir la adjudicación por dicha cantidad debida, aunque esta sea inferior al límite señalado.

- Interpretación favorable al deudor:

- Si lo que se debe al acreedor por todos los conceptos excede del 50% del valor de subasta, el acreedor solo podrá pedir la adjudicación por lo que se le debe por todos los conceptos, cancelando la deuda.

- Si es inferior, debe pedir la adjudicación por el 50% del valor de subasta, compensando al deudor del exceso.

La Dirección General ha realizado una intepretación de la norma en general favorable al deudor, integrando la laguna del caso de que lo que se deba por todos los conceptos sea inferior al 50% y se pretenda la adjudicación por esta, se aplique analógicamente el artículo 670.4 de la LEC

La Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2017 rechaza que el acreedor pueda pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, en un caso de subasta sin postor de un bien que no es vivienda habitual, si dicha cantidad es inferior al 50% del valor de tasación, salvo que se cumplan las garantías establecidas en el artículo 670.4 LEC.

En similar sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 23 de marzo de 2018.

Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 20 de abril de 2018.

Dice, así, la Resolución DGRN de 20 de abril de 2018:

"El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, aplicable al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, dispone: «Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien». En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado. En efecto, admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). 

La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra. El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí se establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación»). Ello no implica que deba hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta. 

Otra muestra de que el legislador ha querido respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar en lo establecido en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta. En su apartado cuarto se ocupa de aquellos casos en los que las posturas presentadas sean inferiores al 70% del valor de subasta. 

Ofrece al ejecutado en primer término la posibilidad de presentar un tercero que presente una postura superior a ese límite. En su defecto, atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el setenta por ciento, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. 

El último párrafo del citado artículo 670.4 prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, al disponer: «Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».

Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. 

Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo 4.1 del Código Civil)".

Rechaza la DGRN el argumento de la posible variación a la baja del valor de tasación para subasta fijado en la escritura de hipoteca, recordando la posibilidad del acreedor de acudir al procedimiento de ejecución ordinaria, donde se realizará una nueva tasación del bien.

La misma doctrina se recoge en la Resolución DGRN de 11 de octubre de 2018, que dice:

"... en los casos en los que, habiendo quedado desierta la subasta, el bien ejecutado no sea la vivienda habitual del deudor, el acreedor ejecutante tiene dos posibilidades: a) solicitar la adjudicación por el 50% del valor de tasación de la finca, en cuyo caso, si la deuda es superior, podrá pedirse que se despache ejecución sobre otros bienes en los términos que prevé el artículo 579 de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, y b) pedir que se le adjudique por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, aunque, según ha interpretado este Centro Directivo a partir de la Resolución de 20 de septiembre de 2017, esa cifra habrá de representar al menos el 50 por cien del valor de tasación de la finca".

Esta resolución analiza, además, qué debe entenderse por cantidad que se deba por todos los conceptos, en particular, si es la total debida o la que no exceda de los límites de la responsabilidad hipotecaria, optando por la primera opción, pues la responsabilidad hipotecaria solo juega en relación con terceros, de manera que, de no optar el acreedor porque se le adjudique por el 50% del valor de la finca, la deuda del ejecutado quede totalmente extinguida. Esto influye, además, en el tratamiento que debe darse a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, pues si lo que se debe por todos los conceptos excede de la responsabilidad hipotecaria y el acreedor opta por esta adjudicación por lo debido por todos los conceptos, deberá poner a disposición de los mismos el exceso sobre la responsabilidad hipotecaria. Dice la DGRN:

"la expresión «la cantidad que se le deba por todos los conceptos» utilizada por este artículo 671 está referida a la total cantidad adeudada al ejecutante. De esta forma, si el acreedor opta por esta alternativa, el deudor ejecutado perderá la propiedad de la finca, pero su deuda quedará totalmente extinguida. Naturalmente, si existen terceros con derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca, habrá que analizar si lo reclamado por el acreedor por los diferentes conceptos de deuda excede o no de los respectivos límites de responsabilidad hipotecaria. Si se sobrepasa ese límite, el exceso deberá el acreedor depositarlo a disposición de los titulares de esos derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado, en los términos que prevé el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".

En similar sentido en relación con el tratamiento de los terceros cuando se solicite la adjudicación por lo debido por todos los conceptos y esta cantidad exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria se pronuncia la Resolución DGRN de 1 de junio de 2016), que aclara que: "la cantidad del importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores podrá ser reclamada por el acreedor ejecutante, prosiguiendo la ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y ello porque respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda «por todos los conceptos» el crédito sigue subsistente".

La Resolución DGRN de 22 de febrero de 2019 reitera esta doctrina sobre que la adjudicación ha de ser como mínimo por el cincuenta por ciento del valor de tasación. En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 22 de marzo de 2019, en una ejecución hipotecaria contra una entidad mercantil en que la adjudicación se realizaba a la entidad prestamista por la cantidad debida por todos los conceptos, siendo esta inferior al 50% del valor de tasación para subasta.

Igualmente, la Resolución DGRN de 25 de abril de 2019. La DGRN en estas resoluciones aclara que la misma doctrina es aplicable a la ejecución por procedimiento ordinario que en procedimiento de ejecución directa, sin que sea atendible el argumento de que, en este último, la tasación para subasta se realiza al constituir la hipoteca y puede no corresponderse con el valor real dado la potencial depreciación del bien, pues nada impide al acreedor acudir al procedimiento de ejecución ordinario, donde se practicaría una nueva tasación.

Debe decirse, no obstante:

- Que la referencia a los requisitos del artículo 670.4 de la LEC no es del todo clara. Piénsese que este artículo admite la postura cuando " la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas". Solo si la postura incumple ambas condiciones, se prevé la intervención del Secretario Judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia). Pero la doctrina de la DGRN para el artículo 671 de la LEC parece pensar en la necesaria intervención del Letrado de la Administración de Justicia en casos en que el acreedor solicita la adjudicación por lo que se le debe por todos los conceptos, siendo inferior este importe al 50% por ciento del valor de tasación.

- No se refieren estas resoluciones al caso de que lo que se deba por todos los conceptos sea superior al 50% del valor de tasación, aunque parece que, en tal supuesto, el acreedor podrá pedir la adjudicación por dicho 50% del valor de tasación, aunque con ello no se cubra la cantidad total debida.

La Resolución DGRN de 22 de julio de 2019, referida a la adjudicación de un bien que no es la vivienda habitual por la cantidad que se debe al acreedor por todos los conceptos, inferior esta cantidad al 50% del valor de tasación para subasta, aunque reproduce y mantiene su expuesta doctrina, reiterando el alcance de la calificación registral en estas materias, introduce una importante corrección en la misma, que le lleva a admitir el recurso y la inscripción, sobre la base del no recurso del deudor al decreto de adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia. Dice la resolución:

"Ya en la Resolución de este Centro directivo de 20 de septiembre de 2017, primera Resolución en la que se planteó esta cuestión, se dijo que «por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo. 4.1 del Código Civil)». En el presente caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas resoluciones de este Centro Directivo que transcribe parcialmente, señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente".

En esta misma línea, la Resolución DGRN de 26 de julio de 2019, que reproduce el argumento transcrito en el párrafo anterior.

Con todo, estas resoluciones, si bien implican una matización de la doctrina de la DGRN, no son claras, ni en cuanto al contenido que la nota de calificación debe tener, más allá de la conclusión general de que en ella debe hacerse una referencia específica a la intervención del Letrado de la Administración de Justicia en el procedimiento de adjudicación, particularmente en la aprobación de la adjudicación del bien por un valor inferior al cincuenta por ciento del de tasación, ni tampoco en cuanto a qué debe expresar el testimonio del Decreto de adjudicación al respecto, pues es razonable asumir que, en cualquier adjudicación por valor inferior al cincuenta por ciento del valor de tasación, el Letrado de la Administración de Justicia ha tenido en cuenta las circunstancias del caso. Quizás se esté queriendo decir que debe hacerse un referencia expresa al contenido del último párrafo del artículo 670.4 de la LEC, lo que, por otra parte, ofrecerá ciertas dificultades en la práctica.

Pero con todo ello no se cuestiona por la DGRN, sino que expresamente se reafirma, el que la calificación registral pueda extenderse a estos aspectos de la ejecución, lo que, en sí mismo, es cuestionable, como se dirá después.

La Resolución DGSJFP de 12 de marzo de 2020 vuelve a analizar una adjudicación de un bien inmueble que no es la vivienda habitual, por lo que se debe por todos los conceptos, siendo esta cantidad inferior al cincuenta por ciento del tipo de subasta, recordando su doctrina sobre la aplicación al caso del artículo 670.4 de la LEC.

Sin embargo, en el ámbito de la doctrina de las Audiencias Provinciales se ha cuestionado que, en este caso de adjudicación por debajo del cincuenta por ciento del valor de tasación, la calificación registral pueda alcanzar a este extremo. Así, Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 10 de junio de 2020, en un caso de adjudicación de un bien que no era la vivienda habitual por debajo del cincuenta por ciento del tipo de subasta (aparte de considerar que la tesis conforme a la cual no cabe la adjudicación por debajo del cincuenta por ciento del tipo de subasta es "contraria a la literalidad del precepto que ha resistido sendas reformas legislativas de hondo calado y muy recientes, que no conlleva a considerar que estemos ante una laguna del legislador que deba ser completada acudiendo a la aplicación de otras normas, siendo la norma en cuestión muy clara que no necesita de interpretación alguna ( Art. 3.1 del CC)").  En sentido similar, en un caso de adjudicación por debajo del cincuenta por ciento del tipo de subasta, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 14 de mayo de 2019.

Y, al margen de la cuestión formal, existen resoluciones que, al margen de los límites de la calificación registral, consideran que el legislador ha permitido al ejecutante solicitar la adjudicación por lo debido por todos los conceptos, aun cuando esta cantidad sea inferior al cincuenta por ciento del tipo de subasta. Así, aparte de la antes citada, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 29 de julio de 2020, en un recurso judicial contra una calificación registral, la cual declara: "... en el supuesto enjuiciado de subasta sin postores en caso de inmuebles que no son vivienda habitual, el artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil, permite al ejecutante acreedor pedirla adjudicación del bien " por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos." Ello así y como señala el auto de la Audiencia Provincial de la Rioja antes citado,"la conjunción disyuntiva "o" - que hemos enfatizado mediante subrayado y letra negrita-, a nuestro juicio deja bien claro en el precepto que el Legislador, en caso de vivienda no habitual, permite al acreedor en caso de subasta sin postores optar por cualquiera de estas dos alternativas: a) pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o bien b) pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. La decisión de optar por una u otra es del ejecutante" Y ni el Juzgado ni el Registrador de la Propiedad puede imponer ninguna de estas dos soluciones al acreedor hoy apelante que optó expresamente por pedir la adjudicación del bien subastado por la cantidad que se le debía por todos los conceptos y por el ello el letrado de Administración de justicia con fecha 11 de octubre del 2017 y de forma correcta, a nuestro entender, adjudicó legalmente la finca registral NUM000 de Gáldar a favor de la ejecutante por la cantidad de 33,926 27 euros pese a que esta última cantidad no llegaba al 50 % del valor de tasación de dicha finca".

En sentido similar, Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 27 de abril de 2020.

El caso de la vivienda habitual.

Caso general: adjudicación por el 70% del valor del bien.

- Si lo que se debe por todos los conceptos es superior a ese 70%, podrá pedir la adjudicación por el 70% del valor de subasta.

- Si lo que se debe  por todos los conceptos es inferior al 70% del valor de subasta, se abre la posibilidad de pedir la adjudicación por esta cantidad inferior, pero con el límite del 60% del valor de subasta.

- Si la cantidad debida por todos los conceptos fuera inferior al 60% deberá pedir la adjudicación por 60%

- Si la cantidad debida estuviera entre el 60% y el 70%, puede pedir la adjudicación por el sesenta por ciento del valor de tasación (aunque la postura de la Dirección General es la de que, en tal caso, debe pedirla por lo que se le deba por todos los conceptos).

Para que sea una alternativa real, el acreedor solo podrá pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos cuando esta sea superior al 60% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. Si la cantidad debida por todos los conceptos fuera inferior a ese 60%, deberá pedir la adjudicación por dicho 60%. En otro caso, el 60% no sería un limite mínimo, que es la voluntad del legislador. Sin embargo, para que no se convierta el precepto en una dación en pago implícita, cuando se le deba al acreedor una cantidad que exceda del 60% del valor de subasta, este podrá optar por adjudicársela por el 60%. No obstante, no ha sido esta la interpretación de la DGRN, en una postura favorable al deudor y invocando la realidad social, como veremos a continuación.

La Resolución DGRN de 21 de septiembre de 2016 se refiere a un supuesto de adjudicación al acreedor de la vivienda habitual del deudor por el 60% del valor de tasación, en una subasta sin postores (artículo 671 LEC), siendo la cantidad debida por todos los conceptos superior al 60% del valor de tasación (e inferior al 70%). La calificación registral entendía que la adjudicación debía pedirse por la cantidad debida por todos los conceptos y no por el 60% del valor de tasación. La DGRN confirma la calificación, con cita del artículo 670.4 de la LEC («cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura»), afirmando que "la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".

Esta misma doctrina fue recogida en la previa Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016.

Debe decirse, no obstante, que esta última Resolución de 12 de mayo de 2016 ha sido objeto de impugnación judicial, siendo anulada, en apelación, por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de octubre de 2018. El argumento fundamental, que sería trasladable a los otros casos de interpretación, es que la calificación registral no puede revisar el fondo de la decisión sobre la adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia, siempre que se respete el requisito de dar audiencia a todos los interesados (aunque al tiempo califica la interpretación de la DGRN sobre los artículos 670 y 671 de la LEC de "muy razonable"). Dice la sentencia:

"... la competencia para el dictado del decreto de aprobación del remate y adjudicación corresponde al Letrado de la Administración de Justicia y de que la competencia para revisar su conformidad a Derecho (que obviamente puede instar cualquier titular de derechos que puedan verse afectados por una posible vulneración de normas o interpretación errónea en que pueda incurrir el LAJ) se atribuye por la ley al Juzgado que tramita el procedimiento -o a la Audiencia Provincial al recurrir en apelación la resolución judicial dictada por el Juzgado que tramita el procedimiento de ejecución hipotecaria, que pueda confirmar la resolución del LAJ-. No al Registrador de la Propiedad y, en consecuencia, tampoco a la DGRN ni al Juzgado que pueda conocer de la revisión de la calificación registral emitida. Ello comporta que, incluso si compartiéramos la muy razonable interpretación de los artículos 670 y 671 de la LEC que hace la DGRN respecto a cuál ha de ser el precio mínimo de adjudicación al acreedor en la subasta de una vivienda habitual (doctrina sostenida también por cierto por varias Audiencias Provinciales al conocer no de recursos contra las sentencias dictadas en juicios verbales de revisión de la calificación sino de recursos contra los Decretos de aprobación del remate y adjudicación confirmados o no por el Juzgado que conoce del proceso de ejecución), no podría esta Sala -como no podía el Juzgado, ni la DGRN, ni el Registrador- variar el Decreto firme dictado en un procedimiento seguido ante un Juzgado en el que se haya dado audiencia a todos los interesados conforme a lo dispuesto en la legislación de aplicación (se hayan personado o no dichos interesados en el procedimiento, puesto que tuvieron la posibilidad de hacerlo), se hayan cumplido las formas extrínsecas para el dictado del título objeto de inscripción y no existan obstáculos nacidos del propio Registro para la inscripción. Que es lo que sucede en el presente caso, en el que la calificación negativa se funda en una pretendida infracción de las normas materiales reguladoras del precio mínimo de remate por interpretación errónea de los artículos 670 y 671 de la LEC en el supuesto de adjudicación al acreedor en subasta declarada desierta de una vivienda habitual subastada por el 60% del valor de tasación en el caso de que lo debido por todos los conceptos sea superior al 60% del valor de tasación e inferior al 70%. Ya pueda resultar perjudicado por esa interpretación el titular de la vivienda habitual subastada (lo sea el deudor o el hipotecante no deudor),ya lo puedan resultar titulares de otros derechos inscritos sobre ese inmueble (lo que resulta cuando menos difícil puesto que la interpretación defendida por la DGRN comportaría que el precio de adjudicación lo sería la deuda por todos los conceptos, superior al 60% pero inferior al 70% -sin que quedara por tanto deuda pendiente de cobro pero tampoco existiera sobrante del remate sobre el que pudieran tener derecho terceros titulares de derechos inscritos en el Registro-), habrán de ser los interesados los que se personen en el procedimiento de ejecución que se sigue ante el Juzgado e impugnen el Decreto de aprobación del remate y adjudicación por los trámites legalmente previstos en el seno de ese mismo procedimiento. El registrador podría objetar la inscripción (como podría haberlo hecho también en el caso de que se tratara de un auto de aprobación del remate y adjudicación emitido por la autoridad judicial y no un decreto) si no resultare del título que se haya oído a los titulares de derechos inscritos en el procedimiento conforme a lo establecido en la ley (procesal y/o hipotecaria). Pero no es lo que ha hecho en este procedimiento en el que no objeta que se pueda ocasionar indefensión alguna a los titulares de derechos sobre la vivienda subastada ...".

En sentido similar, Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 7 de junio de 2019.

Por otro lado, existen resoluciones judiciales que, ya desde la perspectiva del fondo, defienden que si la cantidad debida por todos los conceptos es superior al sesenta por ciento del tipo de subasta e inferior al setenta por ciento, la adjudicación puede hacerse por el sesenta por ciento del tipo de subasta y no por lo debido por todos los conceptos. Así, Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 31 de julio de 2020, que, apartándose expresamente de la expuesta doctrina de la Dirección General y con cita de otras resoluciones judiciales, opta por lo que considera interpretación literal de la norma, declarando:

"Apuntado lo que antecede y ya en lo que se refiere al tema interpretativo que subyace en la presente contienda hayque partir de las pautas del código civil,que aboga en primer lugar por la interpretación literal,que si es clara, no requiere la referencia a otros criterios. Es evidente, y de ahí las interpretaciones que pudiéramos llamar "creativas" y que tratan de salvar las posibles consecuencias que rayan el absurdo como es que una deuda en tramo superior al 70% se va a saldar con la adjudicación por ese porcentaje adeudando únicamente esa diferencia mínima, mientras que si es inferior al 70% la adjudicación tiene lugar por el 60% siendo superior el restante adeudado. La referencia a la adjudicación por el 60% del valor de tasación cuando el importe adeudado sea inferior al 70% del valor de tasación no parece tenga duda, pues si, efectivamente, hubiera querido decir que en el caso de adeudarse cantidad inferior al 70% la adjudicación se hará por la cantidad que se deba por todos los conceptos, con el límite inferior del 60%, lo hubiera dicho con claridad el legislador y no lo ha hecho ... Decíamos que el legislador no ha querido sin más establecer con carácter general esa consecuencia que equivaldría a una dación en pago pudiendo citarse las últimas modificaciones y así la Ley 1/2013, de 14 de mayo, no ha introducido más modificación relevante en el proceso de ejecución hipotecaria, en lo que aquí interesa, que la exigencia de que el valor que haya de servir de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación practicada con arreglo a la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, y que la adjudicación al acreedor de la vivienda habitual del deudor (SIC) ha de hacerse por un importe igual al 70% del valor por el que el bien salió a subasta. Recoge un supuesto en el que se planteaba un problema similar al de autos la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, Auto 205/2015 de 28 Sep. 2015, Rec. 350/2015 y recoge: "Dispone en su primer párrafo el artículo 671 de la ley procesal civil que " Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".

Sin embargo, esta postura no es unánime en la doctrina jurisprudencial menor, existiendo sentencias que siguen una posición similar a la de la Dirección General, considerando que si la cantidad debida está entre el sesenta y el setenta por ciento del tipo de subasta, la adjudicación debe ser por todo lo debido, para evitar el perjuicio del deudor. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 de mayo de 2020, que. además de admitir que el registrador pueda calificar este extremo, declara: 

"Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca. El sistema español de ejecución hipotecaria ha sido objeto de una profunda revisión legislativa materializada a través de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. La referida ley procede a modificar la Ley Hipotecaria, así como la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de potenciar los derechos y garantías de los deudores hipotecarios ... En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas" parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".

En sentido similar, tanto en cuanto al fondo de la decisión como a la competencia del registrador para calificar el valor de adjudicación, se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 11 de octubre de 2018.

** La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021 (Roj: STS 4602/2021) considera que la expuesta tesis de la Dirección General, conforme a la cual cuando el valor de adjudicación sea inferior al setenta por ciento del tipo de subasta, la adjudicación debe realizarse por lo debido por todos los conceptos, siempre que lo debido por todos los conceptos exceda del sesenta por ciento del tipo de subasta, siendo ese sesenta por ciento del tipo de subasta el valor mínimo de adjudicación, es conforme a la facultad tuitiva de la norma, aunque no se ajuste a su tenor literal. Sin embargo, una calificación registral que rechaza la adjudicación por sesenta por ciento del tipo de subasta, siendo lo debido por todos los conceptos superior a ese límite mínimo (alcanzaba dicha cantidad debida por todos los conceptos el sesenta y ocho por ciento del tipo de subasta), supone una revisión de fondo de la decisión judicial y excede los límites de la calificación registral de documentos judiciales. 

Dice la sentencia: "la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual. La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70% del valor de tasación, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo pudiera justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que su importe fuera superior al 60% del valor de tasación ... Pero aun dando por correcta esta interpretación, el problema radica en que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez. Aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia, en las sentencias 58/2016, de 17 de marzo; 72/2018, de 21 de junio; 34/2019, de 14 de marzo; y 151/2020, de de octubre. Es decir, es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que, conforme a la literalidad del art. 671 LEC, permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito."

La cuestión del enriquecimiento injusto.

 En principio, si el acreedor hipotecario se ha ajustado en su adjudicación al procedimiento legalmente establecido, ello, por sí mismo, excluye la posibilidad de considerar que existe un enriquecimiento injusto para el mismo. No obstante, sí se han admitido casos excepcionales de este enriquecimiento puesto de manifiesto por una inmediata o próxima enajenación del bien por la entidad acreedora, con un gran margen de ganancia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 expone la doctrina jurisprudencial al respecto, declarando:

"El enriquecimiento injusto no puede radicar, pues, única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado sea muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley (por tanto, tampoco en el presente caso en que la adjudicación se produjo por una cantidad - 30.000 euros - que superaba dicho porcentaje). A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto. Ahora bien, como señalamos en la reiterada sentencia 261/2015, de 13 de mayo: "El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma". En este hipotético caso, añadíamos en la citada sentencia, "la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014)], que pretende reforzar la justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada".

Debe decirse, no obstante, que esta doctrina recae en supuestos de ejecución anteriores a la reforma de la Ley 1/2013. En esta norma ya se introducen legalmente correcciones a favor del deudor, que hacen dudosa la aplicación de la doctrina general expuesta, en el caso de la vivienda habitual. Particularmente el artículo 579.2 de la LEC, que recoge supuestos de quita parcial de la deuda, disponiendo:

"2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

Las cargas de la compraventa 6. Caducidad de las cargas. Cancelación de derecho por resolución judicial de carácter limitado y con respeto a las cargas posteriores inscritas.

Sísifo. Ticiano. 1549.

- La cancelación por caducidad de las hipotecas, condiciones resolutorias y otras cargas reales.

Hoy debe tenerse en cuenta el artículo 82 párrafo 5º de la Ley Hipotecaria, según el cual: “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

Del artículo resulta la posibilidad de establecer plazos convencionales de caducidad para estas cargas reales.

La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2019 se refiere a la fijación de un plazo de duración del derecho de hipoteca, lo que considera posible (en el caso se había pactado el de seis años desde la constitución de la hipoteca), y permitiría la cancelación del derecho, siempre que no se hubiera iniciado la ejecución de la misma, y lo distingue del régimen de caducidad legal del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria. Con todo afirma que: "Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél –vid. la Resolución de 17 octubre 1994–)". Pero, aun en el caso de que la caducidad convencional pactada lo sea del propio derecho, y se encuadre dentro del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, ello no permitiría prescindir de  lo pactado sobre la forma de constancia registral de la caducidad del derecho.

La Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020 resuelve un caso en que se constituía una hipoteca en contragarantía de un aval, prestado por una entidad de garantía recíproca, avalando un préstamo hipotecario, no coincidiendo la fecha de vencimiento del préstamo avalado con la fijada para la duración de la hipoteca. En el caso, lo impreciso de la redacción de la hipoteca lleva a la DGSJFP a rechazar la inscripción. Pero, además de resolver el caso concreto, el Centro Directivo analiza diversos supuestos de fijación del plazo en las hipotecas:

- Como regla general, el plazo de duración de la obligación garantizada con la hipoteca, a que se refiere el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, no es un plazo de caducidad de la hipoteca, sino que, a partir del vencimiento de la obligación, será cuando surja la acción real derivada de la hipoteca. Dice la resolución:

"... la duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la garantía hipotecaria. Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria (artículo 128 LH), produciéndose la caducidad del citado asiento en los términos y plazos recogidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria".

- El caso de la hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito del artículo 153 de la Ley Hipotecaria. En este supuesto, el plazo que se exige fijar es el de duración o vencimiento de la cuenta de crédito que garantiza la hipoteca, que no es un plazo de caducidad convencional de la propia hipoteca. Dice la resolución:

"En ciertos tipos de obligaciones garantizadas, como los saldos de las cuentas corrientes de crédito, es práctica mercantil habitual el establecer un plazo de duración de la cuenta y la posibilidad de prorrogarlo sucesivamente con periodicidad anual o de otro tipo, y para tal eventualidad el artículo 153 de la Ley Hipotecaria impone la exigencia de determinar el plazo de duración de la cuenta y la indicación de si es o no prorrogable para, finalmente, por exigencias del principio de determinación, imponer, en su caso, la fijación de una duración máxima a la cuenta. A pesar de su defectuosa redacción, el plazo a que se refiere el artículo 153 de la Ley Hipotecaria y sus posibles prórrogas, es un plazo para la determinación del saldo exigible, y no un plazo de duración del mismo derecho real de hipoteca a efectos de su cancelación por caducidad (resolución de 18 de mayo de 1992). Es por ello que el párrafo segundo del citado artículo 153 establece que si al vencimiento del término inicial fijado por los otorgantes o, en su caso, el de la prórroga o prórrogas pactadas, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca, como ocurre en las hipotecas de tráfico".

- El caso de las hipotecas en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición suspensiva, en que habrá de fijarse el plazo en que la obligación ha de nacer o la condición cumplirse. Tampoco se trata, en este caso, de un plazo de caducidad convencional (aunque después se insiste en que, en ocasiones, puede no ser fácil distinguir este tipo de plazos de los de caducidad convencional, como veremos). Dice la resolución:

"no se precisa, que la obligación por asegurar tenga ya, en el momento de la constitución de la hipoteca, existencia jurídica ni que ésta sea definitiva; y puede constituirse también en garantía de una obligación futura o sujeta a condición (arts. 142 y 143 LH y 238 RH), aunque también en esta hipótesis será preciso identificar, al tiempo de su constitución, la relación jurídica básica de la que derive la obligación que se pretende asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento y autónoma exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria (resolución de 8 de febrero de 2011). En tales supuestos igualmente será necesario determinar el plazo máximo en que la obligación habrá de nacer o la condición habrá de cumplirse".

- El caso de la hipoteca flotante (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria), en que el plazo que se fijará sí será el de caducidad de la hipoteca, por lo que suele ser superior al de vencimiento de las obligaciones que se garantizan. Dice la resolución:

"en el caso de las hipotecas flotantes reguladas por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, la indeterminación relativa de las obligaciones, presentes y/o futuras, garantizadas aparece compensada, en cuanto al plazo, por la exigencia de que en la escritura de constitución de la garantía se haga constar «el plazo de duración de la hipoteca». En este tipo de hipotecas la existencia de una pluralidad de obligaciones individualmente garantizadas y la inexistencia de un único plazo de inicio del cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria, impiden que el plazo de duración de la hipoteca se pueda relacionar con los plazos de vencimiento de las obligaciones garantizadas, por lo que el citado «plazo de duración de la hipoteca» se erige como un requisitos estructural de la hipoteca flotante, que opera como un plazo de caducidad del asiento, solo dentro de cuya vigencia se puede ejercitar la acción hipotecaria (resolución de 22 de septiembre de 2016, y 24 de octubre de 2017). Por esta razón, se suele fijar un margen temporal superior al derecho real de hipoteca que el de la obligación garantizada más longeva, para posibilitar el ejercicio de la acción ejecutiva, vigente la hipoteca, en caso de impago de alguno de los últimos vencimientos de las obligaciones garantizadas".

- En el caso de las hipotecas ordinarias o de tráfico, se admite que se pueda fijar convencionalmente un plazo de caducidad de la hipoteca, cuyo transcurso dará lugar a su posible cancelación registral, siempre que no constase iniciada la ejecución hipotecaria. En estos casos, sería posible que el plazo de caducidad fuera coincidente con el de la obligación garantizada, como incluso menor, aunque ello afectaría a las posibilidades de normal desenvolvimiento de la hipoteca como instrumento de garantía, salvo hipótesis de vencimiento anticipado.

Tampoco plantearía mayor problema que, en una hipoteca de tráfico, el plazo de caducidad convencional de la hipoteca sea superior al de vencimiento de la obligación garantizada, lo que sería no solo posible sino la hipótesis normal, para posibilitar que, una vez vencida la obligación y dentro del plazo de vigencia de la hipoteca, pueda ejercitarse la correspondiente acción hipotecaria (aunque en el caso concreto que se resuelve se descarta que esta sea la intención, al constar en uno de los pactos de la escritura que el transcurso del plazo supondría el inicio del plazo de prescripción de la acción hipotecaria).

Pero aquí recuerda la resolución que debe distinguirse el caso en que el plazo es de verdadera caducidad convencional de la hipoteca, de aquellos supuestos en que la duración se prevé en la escritura como plazo de surgimiento de la obligación garantizada con la hipoteca (se entiende que el obligaciones cuyo nacimiento o efectividad depende de alguna circunstancia futura). Y esto también se aplicaría al caso en que lo que se pretenda sea cubrir con la hipoteca futuras prórrogas o novaciones de ampliación de plazo de la obligación garantizada inicial, con el sentido de que dichas prórrogas o novaciones se produzcan necesariamente dentro del plazo máximo pactado en la escritura (lo que se entiende como posible solución en el caso resuelto, aunque debería resultar con claridad de los términos de la escritura). Sería una especie de caducidad convencional fijada en relación a futuras prórrogas o novaciones con ampliación de plazo.

Dice la resolución:

"Lógicamente la accesoriedad del derecho real de la hipoteca respecto del crédito garantizado (arts. 1875 del Código Civil y 134 de la Ley Hipotecaria), supondrá, en principio, que en estos supuestos de constitución de la hipoteca por un plazo determinado, el vencimiento de ésta sea posterior al de la obligación asegurada y que esta regla se traduzca en que el día inicial del plazo de ejercicio de la hipoteca sea el del vencimiento de la obligación garantizada. Si por hipótesis la fecha de vencimiento de la obligación garantizada fuera posterior a la fecha en que quedara extinguido el derecho real de garantía por haber expirado su plazo de vigencia, lo único que ocurrirá es que la hipoteca no llegaría respecto a tales créditos a cumplir ordinariamente con plenitud (salvo vencimiento anticipado de la obligación) su específica finalidad de garantía, pero de ahí no puede inferirse, para evitar ese resultado, que en tales casos la duración de la garantía no genera la extinción del asiento registral. Admitida tal hipótesis negocial, tampoco cabrá rechazar aquella otra en que las respectivas fechas de vencimiento de la obligación y de la garantía, ésta con efecto de caducidad, coincidan. No obstante lo anterior, no siempre es fácil decidir si en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si, aunque se utilice esa denominación, se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que la misma quede garantizada con la hipoteca, en cuyo caso, una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquella (resoluciones de 17 de octubre de 1994, 22 de junio de 1995y 29 de septiembre de 2009), para lo cual habrá de estarse, en cada caso concreto, a los términos en los que estuvieran redactadas las respectivas cláusulas. Este criterio interpretativo también será aplicable a aquellos supuestos en que habiéndose garantizado una obligación de presente con su correspondiente plazo de vencimiento, se pacten posibles prórrogas de ese vencimiento, a semejanza de lo que ocurre en las cuentas corrientes de crédito, o se trate de prever una posible refinanciación con «plazo de espera» de la misma, en cuyos casos el plazo de duración superior de la hipoteca respecto del plazo de vencimiento inicial de la obligación, representa el margen temporal en el que debe pactarse el aplazamiento del pago para que el mismo quede garantizado con la hipoteca. En otras palabras, frente a la posibilidad legal de novar modificativamente la obligación garantizada (incluso su plazo) mientras se encuentre vigente la inscripción de hipoteca, sin pérdida de rango registral aunque existan terceros, prevista en el artículo 4.2.º de la Ley 2/1994 de subrogaciones y modificaciones hipotecarias (con la salvedad recogida en el párrafo 3.º de ese art. 4), y reconocida en varias resoluciones (resoluciones de 14 de mayo de 2015, 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017); las partes pueden acordar limitar esos efectos novatorios a aquellos pactos que tengan lugar dentro del plazo determinado desde el vencimiento inicial de la obligación, en cuyo caso no podrá pactarse el aplazamiento del pago una vez transcurrido el mismo, y de pactarse será suspendido el acceso registral a tales novaciones y restringida la posibilidad de que afecten a terceros. A este respecto debe recordarse que, incluso vencida y no satisfecha la obligación garantizada, es posible la citada novación modificativa de su plazo (resoluciones de 24 de noviembre de 2011, 6 de mayo de 2010, 22 de noviembre de 2012, 4 de febrero de 2013)".

A su vez, parece que debe distinguirse el plazo de caducidad convencional de la hipoteca (o condición resolutoria), lo que se encuadraría dentro del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, de que se fije un plazo más breve que el legal de prescripción para la aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

La Resolución DGRN de 2 de octubre de 2019 se refiere a una hipoteca de máximo en que se fijaba un plazo máximo durante el cual el acreedor podría notificar al deudor facturas cubiertas con la hipoteca, pactándose que solo durante dicho plazo máximo podría procederse a la ejecución de la hipoteca. La DGRN considera el supuesto no encuadrable en el 82.2 de la Ley Hipotecaria, aunque sí en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, interpretando que se estableció un plazo para la ejecución de la hipoteca, lo que parece equivaler al plazo convencional de prescripción al que se refiere dicho artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, lo que conduce a entender aplicable dicho artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria y no el 82.2 de la misma Ley. La diferencia parece estar en que, en el caso del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, debe esperarse un año más desde el transcurso del plazo convencional de prescripción, mientras en el del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, la caducidad convencional de la propia inscripción de hipoteca, cabría la cancelación una vez transcurrido dicho plazo.

La Resolución DGSJFP de 13 de septiembre de 2021 reitera que debe distinguirse el plazo de caducidad convencional del plazo para el surgimiento de la obligación, señalando que en la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito el plazo será de surgimiento de la obligación, por lo que su caducidad exigirá el transcurso de veintiún años desde el plazo de cierre de la cuenta, mientras en las hipotecas flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria sí será un plazo de caducidad convencional.

La Resolución DGSJFP de 26 de julio de 2024 analiza los requisitos para la eficacia registral del pacto de caducidad convencional de las hipotecas u otras cargas, declarando:

"Con carácter general, como requisitos para que opere la caducidad convencional automática de las hipotecas, se han señalado por esta Dirección General los siguientes: 

a) sólo procede la caducidad pactada cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el pacto se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca, o a cualquier otra circunstancia. 

b) la cancelación por caducidad convenida de la hipoteca ha de sujetarse estrictamente a lo que, además del transcurso del plazo señalado, hubieran eventualmente convenido las partes en la constitución (vid. Resolución de 10 de septiembre de 2019). 

c) en caso de tener que hacerse notificaciones por parte del dueño de la finca al acreedor hipotecario, por haberse pactado así, éstas han de remitirse al titular registral actual de la hipoteca (cesionario), no siendo admisible la notificación hecha al titular inicial (ver resolución de 27 de julio de 2020). 

d) que el pacto de caducidad de la hipoteca no se hubiere novado, y que en el momento de solicitar la cancelación de la misma no estuviera ya en trámite la ejecución hipotecaria, y constaré esta circunstancia en el Registro por medio de la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas."

Esta Resolución DGSJFP de 26 de julio de 2024 admite la eficacia del pacto de caducidad convencional en una hipoteca cambiaria, revocando la calificación registral que exigía la acreditación de la inutilización de las letras.

El artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria es aplicable solo a las hipotecas y condiciones resolutorias explícitas en garantía de obligaciones dinerarias (préstamo dinerario, pago del precio). No resultaría de aplicación a condiciones resolutorias explícitas en garantía de obligaciones de dar con objeto distinto del dinero o de hacer. Así, no es de aplicación en al caso de la condición resolutoria explícita pactada de una permuta de suelo por vuelo o en un contrato de vitalicio. En tal sentido, la Resolución DGRN de 25 de marzo de 2014 rechaza la aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria a una condición resolutoria en garantía de cumplimiento de la obligación de entrega derivada de un contrato de permuta de suelo por vuelo.

Sí podría caber en estas condiciones resolutorias en garantía de obligaciones no dinerarias la aplicación de otras normas hipotecarias a las que después aludo y también la caducidad convencional, cuando se fija un plazo en el contrato, transcurrido el cual, el titular registral podrá solicitar la cancelación. Pero el pacto de caducidad convencional debe ser claro, esto es, debe específicamente referirse a la posibilidad de cancelar registralmente la condición resolutoria transcurrido un determinado plazo. La Resolución DGRN de 9 de enero de 2015 se refirió a la solicitud de cancelación por caducidad de una condición resolutoria en un contrato de vitalicio. En dicho contrato de vitalicio se había pactado que «La condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del fallecimiento de la alimentista o cedente». Según la DGRN, "Del tenor literal de la misma, no puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento, sino que la intención de las partes fue simplemente la de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato, el cual corresponderá en vida a la cedente y dentro de los tres meses posteriores a su fallecimiento a sus herederos. La doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria".

La aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria debe ponerse en relación con el instituto de la prescripción, asumiendo la existencia de distintas legislaciones civiles territorialmente vigentes dentro del Estado español, con posibilidad de que establezcan plazos propios de prescripción.

Debe distinguirse el caso de las condiciones resolutorias del de la hipoteca: para las condiciones resolutorias explícitas el plazo a tener en cuenta es el de prescripción general de las obligaciones personales (al que después me refiero); para las hipotecas, el plazo especial de prescripción de la acción hipotecaria de veinte años (Resolución DGRN de 27 de junio de 2012, entre otras).

La Resolución DGRN de 15 de octubre de 2019, en una hipoteca en garantía de honorarios por servicios profesionales de un abogado, declara que, para la aplicación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, debe tenerse en cuenta el plazo de prescripción de veinte años de la acción hipotecaria y no el de tres años de prescripción de las acciones para pago de servicios profesionales.

Respecto a la relación entre el plazo de prescripción de la acción cambiaria (tres años desde el vencimiento) y el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2006 rechaza la alegación del recurrente en tal sentido, considerando que el plazo a tener en cuenta es el de veinte años de prescripción de la acción hipotecaria.

A dichos plazos deberá añadirse uno más para poder solicitar la cancelación por caducidad con base en este artículo. Así, entre otras, Resolución DGRN de 14 de julio de 2010. Durante dicho año adicional podrá impedirse la caducidad en caso de constancia registral de cualquier hecho o acto jurídico que acredite que la garantía ha sido renovada, ejecutada o interrumpida la prescripción.

Para las condiciones resolutorias, en el ámbito del derecho común, debe estarse al artículo 1964 del Código Civil, que actualmente establece el plazo general de prescripción de las acciones personales en cinco años.

Es relevante la modificación del artículo 1964.2 del Código Civil por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, sustituyendo el plazo general de prescripción de las acciones personales en el derecho civil, que pasa de quince años a cinco.  Las cuestiones transitorias que plantea esta reforma se contemplan en la Disposición Transitoria Quinta de la misma Ley 42/2015, conforme a la cual: "El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil". Según el artículo 1939 del Código Civil, al que se remite dicha Disposición Transitoria Quinta: "La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo". Por tanto, transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, siempre que el plazo de quince años de la legislación previa no se cumpliese con anterioridad a esos cinco años, se producirá la prescripción de dichas obligaciones, entrando en juego la posibilidad de aplicar el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

En este sentido, la Resolución DGRN de 21 de abril de 2016 declara:

"la aplicación de los artículos 1964 del Código Civil en la redacción anterior a la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el artículo 1964 vigente y la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015 citada harían que la prescripción de la acción resolutoria, iniciada el 26 de julio de 2010, es decir, antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015 sólo tuviera lugar cinco años después de la vigencia de la misma, es decir el 7 de octubre de 2020 y no cinco años desde el momento en que pudo ejercitarse. Efectivamente, de conformidad con la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el nuevo plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil debe computarse desde la entrada en vigor de la nueva Ley (7 de octubre de 2015), sin perjuicio de que de acuerdo con los plazos establecidos en la legislación reformada, la prescripción se produzca con anterioridad".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2020 confirma esta interpretación sobre la Disposición Transitoria 5ª de la Ley 42/2020, aclarando que:

"... Como la Ley 42/2015 entró en vigor el 7 de octubre de 2015, si conjugamos lo previsto en su Disposición transitoria quinta con el art. 1939 CC, al que se remite, tendríamos las siguientes posibles situaciones (sobre la base de que no hubiera actos interruptivos de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años: 

(i) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley. 

(ii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC. 

(iii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020. 

(iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC".

El transcrito fundamento de derecho de la sentencia se refiere a la fecha de nacimiento de la relación jurídica como determinante del régimen transitorio de la misma. Sin embargo, es argumentable que la fecha a tener en cuenta no es la del nacimiento de la obligación, sino la de su exigibilidad, que en obligaciones aplazadas será al tiempo de cumplirse el plazo. Por otro lado, si se interrumpiera la prescripción por una reclamación extrajudicial, el nuevo plazo de prescripción, a contar desde la interrupción, vendría determinado por la norma vigente al tiempo de su reinicio.

A mi entender, cuando en aplicación de esta disposición transitoria, contemplemos una prescripción por el transcurso de cinco años desde la reforma del artículo 1964 del Código Civil (obligaciopnes surgigas entre el 7 de octubre de 2005 y 7 de octubre de 2015), también deberá añadirse un año más, desde esos cinco, para poder acudir al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, pues esta norma lo que exige es un año más desde que se complete el plazo de prescripción, sin que se deban tener los años anteriores a la reforma legal.

La Resolución DGRN de 4 de junio de 2005 declara que cabe cancelar conforme al artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria una hipoteca en la que constase haberse expedido certificación de dominio y cargas en la ejecución, contando los plazos desde la fecha en que dicha nota se extendió.

La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 entiende que deben diferenciarse dos hipótesis, en este supuesto de cancelación por caducidad de hipoteca en la que figure nota de expedición de la certificación de cargas:

"– Primera, que la nota marginal se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, circunstancia que de modo más común se producirá por el transcurso del plazo por el que se constituyó el préstamo o la obligación garantizada. En este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas interrumpe la prescripción de la acción ya nacida de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (Resoluciones de este Centro Directivo de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) sin que medie otro asiento que otra circunstancia acredite, no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal. 

– Segunda, que no habiendo llegado el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza deba ser satisfecha en su totalidad según el Registro, esto es, básicamente, durante el período contractual de amortización, se extienda en virtud del correspondiente mandamiento la nota al margen de la inscripción de hipoteca acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente –al menos desde la perspectiva registral–, y, no determinando la extensión de la nota marginal según lo expuesto ninguna fecha especial en relación con el plazo de prescripción, no podrá cancelarse por caducidad conforme al artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria la inscripción de hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo". 

Esta cancelación por caducidad, esta podrá hacerse constar en el registro a instancia del titular registral, a través de una instancia privada, aunque la instancia debe ser ratificada ante el registrador o su firma hallarse legitimada notarialmente. Esta misma doctrina es aplicable a la extinción de derechos por ministerio de la Ley, como el de usufructo, también sujeta al principio de rogación que debe ejercitarse, en defecto de documento público, mediante instancia privada ratificada o con firma legitimada notarialmente, tal como declara la Resolución DGRN de 20 de julio de 2006.

Con todo, siempre prevalecerá lo convenido por las partes en la escritura de hipoteca. Así, la Resolución DGRN de 10 de septiembre de 2019 niega la posibilidad de cancelación por instancia al amparo del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, por haber pactado las partes que la cancelación exigiría un previo requerimiento notarial al acreedor, el transcurso de un plazo sin oposición y la solicitud mediante acta notarial.

La Resolución DGSJFP de 21 de febrero de 2020 se refiere a la solicitud de cancelación por caducidad convencional (un año desde el vencimiento de la obligación) de una condición resolutoria explícita en garantía de precio aplazado, la cual debería solicitarse, según lo pactado, a "instancia del comprador o propietario", rechazando que pudiera solicitar dicha cancelación por caducidad el anotante de un embargo. La misma resolución considera que el anotante de un embargo no podría tampoco acudir a la caducidad legal del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, por no considerarlo comprendido dentro de la expresión legal "titular registral de cualquier derecho".

La Resolución DGRN de 24 de mayo de 2017 declara que no cabe exigir la presentación a liquidación fiscal de la instancia privada por la que se solicita a cancelación de una condición resolutoria por caducidad.

En cuanto a través de qué clase de asiento debe hacerse constar en el registro dicha cancelación por caducidad de la condición resolutoria, parece que debe hacerse constar a través de un asiento de cancelación y no de una simple nota marginal. A estos efectos, señalaba La Rica (La cancelación registral. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario): "Es regla, casi general, que la cancelación por caducidad del asiento se practique por medio de nota marginal, sin la solemnidad de un asiento principal cancelatorio; en cambio, la caducidad del derecho objeto del asiento, que provoca la cancelación de éste, aunque en algunos supuestos pueda hacerse por medio de la nota marginal, es más correcto utilizar el asiento formal de cancelación. Se puede exponer, sin ánimo exhaustivo, que se cancelan por caducidad del derecho, las inscripciones de derechos reales temporales, como el usufructo, uso y habitación, los foros temporales, las concesiones administrativas, el arrendamiento inscrito 26 y otros derechos subordinados a plazo cierto o incierto como el de opción o el de superficie, regulados en los artículos 14 y 16, respectivamente, del Reglamento. Se cancelan por caducidad del asiento las inscripciones practicadas al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, cuando no consta en el Registro la publicación del edicto en el plazo reglamentario; también caducan por disposiciones transitorias de la ley, cumpliendo determinados requisitos de plazo, las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, las de legítimas, las anotaciones preventivas de cualquier clase y las inscripciones de hipoteca".

Esta cuestión puede ponerse en relación con la posible aplicación a la condición resolutoria explícita o hipoteca cuya cancelación se solicite por caducidad legal o convencional del sistema del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario. Tanto el autor citado como el referido artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario aluden a la cancelación de hipotecas por caducidad, lo que se refería a ciertas normas históricas que así lo previeron, siendo discutible en qué medida ello puede aplicarse a las hipotecas y condiciones resolutorias que se entiendan caducadas conforme a la actual normativa.

Pero el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria debe completarse con otras dos normas de la ley hipotecaria relativas a caducidad de asientos:

- El artículo 177 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual:

"Los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a derechos que se rijan por una normativa específica, se sujetarán a lo dispuesto en ella.

La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos".

La citada Resolución DGRN de 21 de abril de 2016 considera que este artículo 177.1 del Reglamento Hipotecario es de aplicación solo a los llamados derechos de configuración jurídica, como el retracto convencional o la opción, pero no a condiciones resolutorias explícitas en garantía de obligaciones de dar o de hacer. Dice la resolución:

"Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y cancelación de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) de la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero: para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 20 de la Constitución Española y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria). Consecuencia de todo ello es que, ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio".

Con todo y después de considerar que el artículo 177 del Reglamento Hipotecario no es de aplicación a condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de dar no dinerarias o de hacer, entra a determinar cómo se computaría el plazo previsto en dicho artículo 177 del Reglamento Hipotecario en relación a una condición resolutoria en garantía de obligaciones de tal clase (de hacer y de dar no dinerarias), concluyendo, de acuerdo con la calificación registral, que los cinco años del artículo 177 del Reglamento Hipotecario no se computarían desde el plazo previsto para el cumplimiento de la obligación, sino desde que transcurriese el posible para ejercitar la acción resolutoria (el general del artículo 1964 del Código Civil), contado este desde que termina el previsto para el cumplimiento de la obligación.

Hoy el artículo 177.1 del Reglamento Hipotecario ha quedado subsumido en el nuevo artículo 201.1.8ª de la Ley Hipotecaria, que analizamos a continuación.

- El artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, conforme al cual:

"No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos".

El primer párrafo del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria se dedica a los derechos de configuración jurídica, absorbiendo y dando rango legal al contenido del artículo 177 del Reglamento Hipotecario antes visto.

Su párrafo II comprende la cancelación de "hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales". Por ello está en relación con el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, pero en relación alternativa, tanto desde la perspectiva de sus presupuestos de hecho, como de su ámbito, ya que comprendería condiciones resolutorias en garantía de cualquier clase de obligación, aun las de hacer o de entrega no dineraria, lo que incluiría casos como los citados de permuta de suelo por vuelo o contrato de vitalicio o alimentos.

La citada Resolución DGRN de 21 de abril de 2016 analiza la relación entre ambas normas hipotecarias, declarando:

"Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de diciembre de 2015, respecto a la situación que se produce tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se producido el pasado día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en concreto, en su regla octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». 

Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación. 

En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado». 

Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. 

En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». 

Además el artículo 82, párrafo quinto, se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que el artículo 210.8 tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse otras condiciones resolutorias. 

También existen diferencias entre el referido artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria y el 210.8 de la misma Ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dice «…contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro…», mientras que el artículo 210.8 presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada…».

Así, sin pretender ser exhaustivos el artículo 82, párrafo quinto, se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. 

Por el contrario, el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía".

La Resolución DGRN de 26 de abril de 2019 hace referencia a la posible aplicación de este artículo 210.1.8ª a un derecho de tanteo convencional, rechazando que, de constar inscrito sin fijación de plazo para su ejercicio (inscripción en cuya corrección no entra por estar el asiento practicado bajo la salvaguardia de los Tribunales) no cabe aplicarle analógicamente el plazo de diez años de duración de retracto convencional fijado en el artículo 1510 del Código Civil.

La Resolución DGSJFP de 9 de junio de 2022 confirma la calificación registral negativa de la solicitud de cancelación de un derecho de vuelo, inscrito en el año 1961, sin plazo para su ejercicio, y que se solicitaba alegando su prescripción, considerando el Centro Directivo que la apreciación de la prescripción, extintiva o adquisitiva, queda reservada al ámbito judicial y que no era de aplicación el artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, al no haberse señalado plazo al ejercicio del derecho.

La Resolución DGRN de 2 de septiembre de 2019 aclara que este procedimiento del artículo 210-1-8ª de la Ley Hipotecaria, en relación con una hipoteca, es aplicable solo cuando en el registro no consta la fecha en que debió producirse el pago íntegro. Constando esa fecha de pago, lo que procede es acudir al expediente del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, ya expuesto. Sin embargo, esta doctrina convierte la norma en excepcional, en cuanto lo será el caso de una hipoteca o de una condición resolutoria respecto de la que no conste en el registro el plazo para el pago de la obligación garantizada. Quizás deba pensarse en algún caso de condiciones resolutorias o hipotecas en garantía de obligaciones no dinerarias.

La Resolución DGRN de 22 de noviembre de 2019, después de confirmar su doctrina anterior sobre que las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la LEC no están sujetas a la caducidad general de las anotaciones preventivas, sí admite la aplicación a estas anotaciones prorrogadas antes de la LEC del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, afirmando: "... en última instancia será aplicable el artículo 210 de la Ley Hipotecaria cuando dice: «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía». Al tratarse el embargo de una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, le podría ser de aplicación este precepto, aunque no se ha justificado que sea aplicable en el supuesto de hecho de este expediente".

** La DGSJFP de 30 de septiembre de 2021 admite la cancelación de una anotación preventiva de embargo prorrogada conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria (esto es, cuya prórroga accede al registro con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC - 8 de enero de 2001 -), por caducidad y a instancia del dueño de la finca en virtud del artículo 210.1 octava 2º de la Ley Hipotecaria ("Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía"), contándose el plazo de veinte años desde la práctica de la anotación preventiva de prórroga. Además, de la argumentación empleada parece que el plazo de veinte años sería en general de aplicación a las anotaciones preventivas de embargo, aunque la doctrina se va a aplicar en la práctica solo a las prorrogadas conforme al 199 del Reglamento Hipotecario, pues en otro caso prevalecería el plazo general de caducidad del artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Dice la resolución:

"es de aplicación, en el presente caso, el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, procediéndose a la cancelación de las anotaciones de embargo por caducidad, computándose el plazo de veinte años desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda (en este caso, la prórroga de la anotación de embargo), ya que como afirma el recurrente, dicha constancia de reclamación viene inserta en el asiento de anotación de embargo con constancia de las actuaciones judiciales (o administrativa) del que deriva y las cuantías por las que se asegura dicha traba y en segundo lugar, es el asiento de anotación preventiva de embargo en el que se refleja y hace constar la reclamación de la obligación garantizada y a partir del cual debe entenderse iniciado el cómputo del plazo de 20 años previsto en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria."

Este artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria introduciría una regla especial frente a la general de las cargas prescritas, respecto de las cuales cabría utilizar el procedimiento general de liberación de cargas regulado en el propio artículo 210 de la Ley Hipotecaria y cuya tramitación corresponde al registrador de la propiedad.

La Resolución DGSJFP de 7 de junio de 2022 se refiere a una anotación preventiva de embargo prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria dada por la LEC, y sometida, por tanto, a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, respecto de la que se solicitaba la cancelación por caducidad del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria. Admitiendo la Dirección General la aplicación de este artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria a las anotaciones preventivas de embargo, confirma la calificación registral negativa, pues el plazo de caducidad de veinte años se debía computar, en el caso, desde la nota de expedición de la certificación de dominio y cargas, no habiendo transcurrido desde la fecha de la misma (2006).

La Resolución DGSJFP de 24 de noviembre de 2022 se refiere a una cancelación una anotación preventiva de embargo solicitada con base en el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria. Se admite esta solicitud, declarando que debe aplicarse al caso el plazo de veinte años desde el último asiento en que conste la reclamación de la deuda, y ello aunque no conste practicada nota de expedición de certificación de cargas como sostenía la calificación, y no del de cuarenta años desde el asiento del mismo número. En el caso el plazo de veinte años se considera computable desde que se anotó la última prórroga de la anotación preventiva, siendo esto de aplicación a anotaciones de embargo prorrogadas con anterioridad a la entrada en vigor de la LEC (prórroga que sería, en principio, indefinida ex artículo 199 del Reglamento Hipotecario).

La Resolución DGSJFP de 28 de junio de 2024, que admite la inscripción a favor de los herederos del comprador de un bien adquirido con pacto de reserva de dominio, quedando sujeta la adquisición a la condición suspensiva que supone este pacto, aunque debiendo solicitarse expresamente la inscripción en tales términos, rechaza que se equipare el pacto de reserva de dominio a la condición resolutoria a efectos de exigir su cancelación por caducidad. 

En relación con las cargas caducadas es también de citar el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, que considera solicitada la constancia de la caducidad con la solicitud de certificación registral o de cualquier asiento relativo a la finca. Dice esta norma:

"3. Las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación.

A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo  ...".

Con todo, el ámbito de aplicación de este artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario se ha discutido. Así, es dudoso que pueda ser de aplicación cuando la cancelación exija asiento de cancelación y no sea posible practicarla por nota marginal. Sí se ha considerado aplicable a supuestos como la caducidad de afecciones urbanísticas y fiscales y también a las anotaciones preventivas caducadas. Pero es más dudosa su aplicación a casos como el artículo 82.5 o 208.1.8ª de la Ley Hipotecaria. Ambas normas parecen exigir una expresa instancia del interesado o del titular registral. Según la Resolución DGRN de 27 de noviembre de 1986, no es aplicable este artículo 353 del Reglamento Hipotecario a la expresión del aplazamiento del precio no garantizado a que se refiere el artículo 10 de la Ley. Según Resolución DGRN de 27 demarzo de 2000, no es aplicable este precepto a la cancelación del derecho de opción por transcurso del plazo establecido para su ejercicio (pero esto se declaró sobre la base de que el derecho de opción no estaba comprendido en la redacción entonces vigente del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, no estando sujeta su inscripción a plazo de caducidad, distinguiendo este plazo de caducidad registral del de cuatro años para el ejercicio de la opción inscrita).

La posibilidad de cancelar por caducidad cargas inscritas o caducadas plantea si el solo transcurso de los plazos de prescripción o caducidad las deja sin efecto frente a terceros (como sucede, por ejemplo y como veremos, con las anotaciones de embargo), o bien surten efectos mientras no sean canceladas registralmente. Piénsese en el caso de un comprador que adquiere un inmueble sujeto a una carga susceptible de cancelación por caducidad, pero no cancelada registralmente. ¿Podría afectar a este comprador el ejercicio del derecho de garantía en el que se dieran los presupuestos para su cancelación por caducidad si este no se ha cancelado registralmente? 

Debe observarse que la cuestión se solucionaría, en gran medida, si se considerase que la propia práctica del asiento de inscripción a favor del adquirente supone la solicitud de cancelación de cualquier carga caducada, ex artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, pero, como ya se ha dicho, la aplicación de esta norma a verdaderas cargas reales, como las condiciones resolutorias o las hipotecas, es al menos discutible. Además, pudiera suceder que los plazos de caducidad, legal o convencional, no se hubieran cumplido al tiempo en que el comprador inscriba su derecho, sino que se cumplan con posterioridad, ya siendo el comprador titular registral.

De un lado, es claro que la prescripción o caducidad de los derechos tienen efectos civiles y el comprador puede beneficiarse de ellos y oponer dicha caducidad o prescripción al titular del derecho. Pero podrían existir circunstancias que impidiesen civilmente la oposición de la caducidad o prescripción, que no hayan tenido acceso al registro. Por ejemplo, reclamaciones judiciales o extrajudiciales del derecho sin reflejo registral.

Podría pensarse en que, desde la perspectiva registral, fuera aplicable la regla general del artículo 76.1 de la Ley Hipotecaria, conforma a la cual "Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona". Según ella, mientras el asiento no esté cancelado, puede afectar al tercero, entendiendo por tal el que ha adquirido algún derecho sobre el inmueble gravado y lo ha inscrito.

No obstante, la DGRN ha sostenido que la caducidad produce efectos registrales de modo automático y al margen de que el correspondiente asiento haya sido o no cancelado. La Resolución DGRN de 2 de marzo de 2017, respecto de una nota de iniciación de un expediente de reparcelación en relación a la inscripción de una declaración de obra nueva (se alegaba en la calificación, como una de las causas de duda de la identidad de la finca sobre la que se declaraba la obra la posible existencia de un título de reparcelación no inscrito), declara: "Del artículo 18 de la Ley Hipotecaria resulta que función calificadora de los registradores debe ejercerse en base a lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro, ahora bien, la caducidad de un asiento, cuando tiene un plazo de vigencia fijado, como ocurre con la nota marginal de inicio de expediente reparcelatorio, opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de su vigencia, haya sido cancelado o no, si no ha sido prorrogado previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. Esta doctrina ha sido reiterada por esta Dirección General (vid., por todas, Resolución de 29 de mayo de 2015) en cuanto a las anotaciones preventivas y es extrapolable a aquellos asientos que tienen un plazo específico de vigencia".

Quizás debería matizarse esta conclusión y distinguir el caso del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, basado en el instituto civil de la prescripción, y el del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, que habría generado un verdadero supuesto de caducidad registral, aunque la cuestión es dudosa.

No obstante, la Resolución DGRN de 12 de abril de 2003, relativa a una condición resolutoria por falta de pago del precio a la que se había fijado un término convencional de caducidad, consideró que, transcurrido este término, aun cuando la condición resolutoria no hubiese sido formalmente cancelada, la privaba de eficacia contra el comprador. En el caso, se pactaba un plazo de caducidad para la condición resolutoria de "seis meses a contar del último vencimiento de pago (que tendría lugar el 2 de abril de 1995), sin que conste en el Registro de la Propiedad, la reclamación del débito por parte de la Entidad vendedora", transcurrido cuyo plazo los vendedores presentan en el registro un acta notarial de manifestaciones, declarando que el comprador no había pagado el precio y que tenían la voluntad de solicitar la resolución de la venta. Dijo la DGRN, confirmando la calificación negativa en cuanto a la solicitud de inscripción de la reclamación: "interpretando lo inscrito, que es lo que compete al Registrador, lo único que resulta de manera inequívoca de la cláusula, tal y como está inscrita, es que el plazo en que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar de la compradora era el de seis meses a contar desde el último vencimiento, plazo que ha transcurrido con exceso".

En esta materia también debe tenerse en cuenta la posibilidad de aparición de un tercero hipotecario que adquiera el derecho protegido por la carga inscrita y que pueda alegar frente a ciertos hechos la aplicación de la fe pública registral, ex artículo 144 de la Ley Hipotecaria ("Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos").

Cancelación de derecho por resolución judicial de carácter limitado y con respeto a las cargas posteriores inscritas.

La Resolución DGRN de 29 de abril de 2019, recogiendo previa doctrina de misma DGRN, admite la cancelación de un derecho por resolución judicial, aunque, si el derecho a cancelar se hallaba gravado con cargas (en el caso anotaciones de embargo), sin que los titulares de estas cargas hubieran comparecido en el procedimiento, la extinción que se practique afectará solo al titular del derecho cancelado, impidiendo que pueda disponer registralmente del mismo, pero dejará a salvo los derechos de terceros.