(Nota.- Después de escrita la entrada, se ha dictado la Resolución DGRN de 4 de abril de 2016, admitiendo la posibilidad de disolución parcial de la comunidad cuando dé lugar a la reducción del número de copropietarios. Ciertamente, la coincidencia literal de la resolución con lo aquí escrito implica que no puedo sino estar de acuerdo con la DGRN en su reciente postura. Esta tesis se confirma por la Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2018. También coincido con la Resolución DGSJFP de 20 de diciembre de 2022, que, como excepción, rechaza la inscripción del cuarto caso de los por mí propuestos, una disolución de comunidad en la que participan solo algunos de los copropietarios).
***
Nuestro Código Civil regula la comunidad de bienes en los artículos 392 y siguientes. Esta regulación, que se aplicará en defecto de pacto, recoge como modelo legal la comunidad romana o por cuotas indivisas.
La comunidad puede recaer sobre una cosa o
derecho y también sobre una pluralidad de cosas o derechos.
Una comunidad ordinaria o por cuotas que
recaiga sobre varias fincas puede disolverse mediante un solo acto, adjudicando
a los partícipes en la comunidad bienes en proporción a su originaria
participación en los bienes comunes.
La disolución de comunidad tiene una naturaleza
jurídica similar a la partición hereditaria . El Código Civil así lo considera,
al declarar supletoriamente aplicables a la disolución de la comunidad de
bienes las normas reguladoras de la
partición (artículo 406).
Por lo tanto, el efecto del acto de
disolución de la comunidad será, conforme al artículo 1068 del Código Civil, la
atribución a los partícipes de la propiedad exclusiva de los bienes que les
fueran adjudicados.
La naturaleza del acto de disolución de la
comunidad es especificativa o determinativa de derechos, según la opinión
mayoritaria, y no traslativa, ni tampoco meramente declarativa. La no naturaleza traslativa del acto supone
que no le sean de aplicación los requisitos previstos para los actos de
transmisión o enajenación de bienes, por ejemplo en cuanto a autorizaciones exigibles
a los representantes legales (Resolución DGRN de 2 de enero de 2004). En contra
Díez Picazo sostiene que se trata de un acto dispositivo y queda sujeto a estos
requisitos (en Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Tomo III).
Incluso es posible que mediante un solo acto
se disuelvan comunidades entre los mismos partícipes, pero de distinta
naturaleza, como la hereditaria y la ordinaria, sin necesidad de acudir al
expediente de formalizar una masa común de bienes o a la previa adjudicación en
pro indiviso los bienes que integrasen la comunidad hereditaria (así Resolución DGRN de 24 de septiembre de 2003, sin
perjuicio de las posibles consecuencias fiscales que pueda tener la disolución
de comunidades de bienes de distinto origen, a lo que me referiré en la entrada
siguiente).
Después de exponer estas ideas generales, la
cuestión que pretendo abordar en esta entrada es la de si es posible conforme a
nuestro derecho civil la disolución parcial de una comunidad de bienes.
Entiendo por disolución parcial aquel acto
que, modificando la estructura personal de la comunidad mediante adjudicaciones
de bienes, no da lugar a que desaparezca totalmente la situación de comunidad, pero
que sí implicará la reducción del número de comuneros sobre todas o alguna de
las fincas originarias.
Entiendo que no bastaría para considerar el
acto de disolución con la modificación de la estructura real de la comunidad,
si no afecta a su base personal. Por ejemplo, en una comunidad de dos
copropietarios a quienes pertenezca un bien por mitades indivisas, no podrá
considerarse, según creo, acto de disolución aquél que solo tenga por objeto
modificar la participación de los copropietarios en la cosa común, manteniendo
el número de copropietarios, como si dijeran disolvemos la comunidad
adjudicando a un copropietario el 75% de la cosa y al otro el 25%, compensando
aquél a éste por el exceso de adjudicación.
Según entiendo, si el acto no produce la
disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las
cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no
existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de
cuotas. Sin embargo, todo acto que implique reducción de los miembros de la
comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de
la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el
acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución.
Entre los supuestos de disolución parcial,
podemos considerar los siguientes, sin ánimo exhaustivo:
1.- En una comunidad que comprende varios
bienes, los partícipes adjudican uno o varios bienes a alguno de ellos, en
propiedad exclusiva, en pago de sus derechos
en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes
no adjudicatarios sobre el resto de los bienes no adjudicados, con reajuste de
las cuotas entre estos últimos. Sería un caso similar al que en el ámbito de la
partición hereditaria recoge el 80.1.c del Reglamento Hipotecario.
2.- En una comunidad de bienes integrada por
varias fincas, se forman lotes que se adjudican a grupos de partícipes
diferenciados, recibiendo dichos grupos de adjudicatarios los lotes en
comunidad pro indiviso.
3.- En una comunidad sobre un bien
indivisible, material o económicamente, los copropietarios acuerdan adjudicarlo
en pro indiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no
adjudicatarios.
4.- En una comunidad sobre un solo bien, los
titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, entre ellos se adjudican
las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que
compensan en metálico a los demás.
Entiendo que de los casos citados, solo el
que se refiere a algunos de los cotitulares de una finca que se distribuyen cuotas indivisas
entre ellos, sin que dichas cuotas redistribuidas sean las que integran el
total dominio, es rechazable desde el punto de vista civil.
A mi juicio, la diferencia esencial de este
supuesto con los demás planteados, y lo que impide considerarlo auténtico acto
de disolución, es que no se otorgue por todos los copropietarios de la cosa
común, sino solo por algunos de ellos. Esto es contradictorio con la propia
naturaleza del acto de disolución voluntario que, del mismo modo que la
partición, tiene como característica esencial realizarse por unanimidad. Pero
incluso aun cuando el copropietario no afectado prestase su consentimiento a
dicho acto, dicho consentimiento carecería de objeto propio, en cuanto no
afectaría a su cuota indivisa. El que el acto se refiera solo a algunas de las
cuotas indivisas de la misma implica una diferencia de naturaleza con aquellos
actos que afecten a la estructura de la comunidad total, aunque de ellos
resulten nuevas situaciones de comunidad.
(*** Nota.- La Resolución DGRN de 4 de abril de 2016 ha admitido la posibilidad de disolución parcial de la comunidad cuando dé lugar a la reducción del número de copropietarios, reproduciendo los casos transcritos. Esta tesis se confirma por la Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2018.
La Resolución DGSFFP de 20 de diciembre de 2022, después de recordar su doctrina general favorable a la extinción parcial del condominio, considera que el acuerdo de cinco de los siete copropietarios para adjudicar sus cuotas a cuatro de ellos que compensan al otro no es inscribible por no adoptarse por acuerdo de todos los copropietarios. Tal negocio debe articularse como una venta de cuota con la consecuencia de ser ganancial la cuota adquirida a título oneroso.)
El Código Civil, a mi juicio, no resuelve
expresamente la cuestión de si es o no posible la disolución parcial de una
comunidad.
Es cierto que el artículo 404 Código Civil,
al regular el supuesto de disolución de comunidad de un bien indivisible,
dispone que, si los condueños no convinieren en adjudicarlo a uno
indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá su precio. Por su parte el
1068 Código Civil, relativo a la partición hereditaria, nos indica que el
efecto de la partición es la atribución a los herederos de la “propiedad
exclusiva” de los bienes que le fueron adjudicados.
No obstante, a mi juicio, ninguno de los
referidos artículos, como argumentos literales, es decisivo, ya que también
debe considerarse lo siguiente:
- En el ámbito de la comunidad hereditaria
expresamente se admite la partición parcial.
- La
DGRN ha considerado verdadero acto particional aquél en que
se disuelve la comunidad hereditaria mediante adjudicaciones en pro indiviso a
los mismos herederos, a efectos, por ejemplo, de exigir la aprobación judicial
del acto cuando intervenga un tutor ex artículo 272 Código Civil (Resolución DGRN
6 de noviembre de 2002).
- La propia LEC al regular la partición
judicial, aunque fija como regla que el contador debe evitar que de la
partición resulten nuevas situaciones de cotitularidad, lo establece como
recomendación y partiendo de la base de su admisibilidad legal. Así el 786.1 in fine de la LEC nos dice que el contador,
al realizar las operaciones divisorias: “Procurará, en todo caso, evitar la
indivisión, así como la excesiva división de las fincas”.
- Expresamente recoge un caso de partición
parcial el artículo 80 del Reglamento Hipotecario, cuya letra c del apartado 1,
dispone:
1. Para obtener la inscripción de
adjudicación de bienes hereditarios o cuotas indivisas de los mismos se deberán
presentar, según los casos:
…
c) Escritura pública, a la cual hayan
prestado su consentimiento todos los interesados, si se adjudicare solamente
una parte del caudal y éste fuera de su libre disposición”.
Respecto de todas estas referencias a la
partición de la comunidad hereditaria, hay que recordar nuevamente que el
Código Civil prevé la aplicación supletoria a la disolución de la comunidad de
las normas de la partición.
En la doctrina encontramos algunas
referencias a la cuestión que hemos planteado, en general todas ellas
favorables a la posibilidad del acto de
disolución parcial, lo que contrasta con la posición de nuestros órganos
administrativos, registrales y tributarios.
Así Miquel González (en el Tomo V Volumen 2º
de los “Comentarios al Código Civil” dirigidos por Albaladejo, de la editorial
Edersa, comentario al artículo 402) al tratar de la disolución voluntaria o por
contrato entre los comuneros, afirma:
“También plantea algún problema la
determinación del concepto de división en función de si basta un cambio en la
estructura del derecho común o, por el contrario, ese necesario en todo caso
que el resultado final sea la atribución a un solo condómino de la propiedad
exclusiva o es también división la que mantenga la indivisión, aunque entre
otros sujetos distintos de los comuneros actuales, es decir, entre sólo algunos
de los actuales. Hay que entender que tal negocio es también división. Así, por
ejemplo, lo entendió la sentencia de 7 junio 1968, admitiendo el retracto del
inquilino conforme al artículo 47, 3.°, de la Ley de Arrendamientos Urbanos”.
Por su parte, Laura Zumaquero Gil (en su
artículo “División de la comunidad para crear una nueva situación de
condominio”, publicado en la
Revista de Derecho Patrimonial de Aranzadi, número 25/2010),
al comentar la doctrina de la
Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2009 (a la
que después nos referiremos), el que el Tribunal Supremo niegue que el objeto
de la acción de división pueda ser crear nuevas situaciones de comunidad, y que
se refiera a que esto no es posible sin el acuerdo de todos los interesados, “supone,
a sensu contrario, que si existe acuerdo de los comuneros podría dividirse la
cosa común creándose nuevas situaciones de comunidad sobre las partes
resultantes de la división”.
También se manifiesta a favor de una
“división material meramente parcial por la concurrente voluntad de los
comuneros”, Carmen Pérez Conesa (en la obra colectiva “Comentarios al Código
Civil”, de la editoria Tirant Lo Blanch, dirigidos por Rodrigo Bercovitz Cano,
Tomo III, comentario al artículo 402), citando a favor de su tesis las
sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2009 y 30 de noviembre de
2010.
También es favorable la opinión de Isabel
Arana de la Fuente
(en la obra colectiva “Código Civil comentado”, Volumen I, comentario al
artículo 402, publicada por la editorial Civitas-Thomson), quien dice “pueden, igualmente, los comuneros
en uso de la autonomía de la voluntad, realizar divisiones sólo parciales,
manteniéndose la situación de condominio sobre la porción indivisa de la cosa
común”, citando esta autora la
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2002.
A mi juicio, hay dos argumentos que apoyan la
posibilidad de la disolución parcial de la comunidad.
El primero es la propia
naturaleza de la comunidad como “propiedad plúrima total”, según la expresión
de Scialoja, en la que el derecho de cada cotitular recae sobre el todo, aunque
limitado por el de los demás cotitulares, lo que determina que el acto de
disolución no implique transmisión de cuotas entre los cotitulares, sino
desaparición de la limitación de un derecho que ya originariamente recaía sobre
toda la cosa, tesis que entiendo aplicable tanto a la disolución total como a
la llamada disolución parcial.
El segundo es que, aunque admitiéramos como
cierto que la finalidad última del acto de disolución debe ser la extinción
total de la comunidad, no hay razón para impedir a los comuneros que alcancen
dicho resultado final a través de varios actos de finalidad concurrente a este
fin, en cuanto cada uno de ellos suponga la reducción del número de comuneros
subsistente. Sería una aplicación del principio general de que quien puede lo más,
puede lo menos.
En cuanto a la jurisprudencia citada por la doctrina, es básicamente la siguiente:
- La Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de
2009 declara que no es posible la creación de nuevas situaciones de comunidad
sobre las porciones resultantes de la división, salvo que medie el acuerdo de
todos los interesados. Se trataba de un procedimiento judicial de división en
el que se solicitaba la división de unas fincas y su adjudicación por grupos familiaries
de comuneros. La Sentencia
de la Audiencia Provincial
- La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de
2009 reproduce esta doctrina. En el caso se desestima la pretensión de realizar
la división material de una parte del bien,y mantener en conjunto otra parte
que se considerar indivisible, pretensión que es rechazada por el Tribunal
Supremo que afirma "el Código Civil, el cual únicamente contempla
expresamente un supuesto en que la división puede ser parcial dejando
subsistentes determinadas partes en comunidad, cual es el previsto en el
párrafo segundo del artículo 401 aplicable a la división de un edificio que,
por sus características, permita la adjudicación de pisos o locales
independientes "con sus elementos comunes anejos" en la forma
prevista por el artículo 396 del Código Civil . Fuera de tal supuesto, que no
es el de autos, cualquier división material de carácter parcial que no
comprenda la totalidad del bien, sino sólo una parte mayor o menor del mismo
con subsistencia de partes en comunidad, podrá acordarse por la concurrente
voluntad de los partícipes pero no podrá ser impuesto por unos contra la
voluntad de los otros mediante el ejercicio de la acción divisoria".
- La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre
de 2010 recoge la misma doctirna sobre la naturaleza de la actio conmuni
dividundo, afirmando "De ahí que la facultad concedida por dicha norma se
dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y
asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes y no
contempla la creación de nuevas situaciones de comunidad sobre las porciones resultantes
de la división, que únicamente resultaría posible si media el acuerdo de todos
los interesados (artículo 402 del Código Civil (sentencia de esta Sala de 1
abril 2009, que cita en igual sentido las de 16 febrero 1991 y 30 julio 1999)".
En definitiva, estas sentencias, aunque
consideran que no cabe solicitar judicialmente la división de una cosa común de
manera que se creen nuevas situaciones de comunidad, dejan siempre a salvo la
posibilidad de que así se acuerde por todos los interesados.
Dice la DGRN “lo cierto que en el supuesto de hecho del
presente recurso no existe en el momento previo a la celebración del negocio
jurídico documentado una situación de comunidad (subcomunidad) sobre la cuota
indivisa perteneciente al comunero que la transmite a los otros tres comuneros
adquirentes, por lo que difícilmente el título atributivo de dicha cuota a
favor de estos últimos puede ser calificado como de disolución de comunidad, ni
aun parcial, toda vez que aquéllos no eran partícipes en el derecho de cuota
objeto del negocio”.
Es de resaltar que el negocio de disolución se
refirió a una sola quinta parte indivisa, sobre la que efectivamente no existe
ninguna comunidad, pero aunque se hubiera referido a las cuatro quintas partes
indivisas, a fin de adjudicarlas a tres de los copropietarios, no hubiera
podido ser considerado tampoco verdadero acto de disolución, pues este implica
la unanimidad de los copropietarios de toda la cosa. La DGRN parece apuntar a esto
cuando dice: “Tampoco hay en el presente caso división de cosa común, pues ésta
siempre constituye un acto comunitario de alteración necesitado de la
unanimidad de todos los partícipes, que se diferencia tanto en sus requisitos
como en sus efectos del acto individual de enajenación del derecho de cuota
perteneciente a uno de los comuneros”.
Para la DGRN nuestro Código Civil “sólo regula en rigor
la extinción total de la comunidad”. Afirma
la DGRN “en este
sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. En el
presente caso no se produce ninguna de ambas situaciones. La reducción del
número de comuneros no constituye un supuesto de extinción o disolución de
comunidad, sino de mera alteración de su configuración subjetiva, en tanto
ésta siga siendo plural por la concurrencia de varios cotitulares.”.
Esta afirmación es discutible pues el Código
Civil no delimita expresamente el acto de disolución que está regulando, y la
propia jurisprudencia citada deja a salvo la posibilidad de disolución parcial
por acuerdo unánime de los interesados.
Afirma también la DGRN “la extinción o
disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien
por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en
una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes
desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo
la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción
del cotitular beneficiario (cfr. Resolución de 2 de febrero de 1960)”.
La tesis contraria, que equipararía la venta
o permuta de cuota con la disolución de la comunidad, llevaría a considerar que
si, en el mismo acto, dos copropietarios venden al tercero su cuota, el régimen
sería el de la disolución de comunidad, lo que influye en cuestiones como la
capacidad del enajenante o la naturaleza ganancial o privativa de lo adquirido,
pero si, por el contrario, primero vende uno de ellos y en escritura
inmediatamente posterior, vende el
segundo, al no ser simultáneas las ventas, la primera venta no implicaría
extinción de la comunidad y la segunda sí, con lo que el primer acto de venta
quedaría sujeto a un régimen jurídico distinto del segundo.
La propia DGRN reconoce la diferencia entre
compraventa de cuota y acto de disolución en otro de disolución de comunidad,
en uno de los párrafos de la resolución citada, al analizar la alegación de que
el negocio documentado debería haberse considerado por el registrador como una
compraventa de cuota, negando esta posibilidad.
Esta última consideración también merece cierto
análisis separado, en cuanto no existe un precepto legal que la imponga
expresamente, pues los citados por la
DGRN se limitan a recoger los efectos expresados, sin
contemplar el supuesto de que la cuota originaria se haya sustituido por la
adjudicación del bien. En realidad, en nuestro derecho, solo un precepto
contempla este caso y lo hace desde la óptica del titular de la cuota indivisa,
concediendo a éste la opción de obligar al tercero a adquirir la total cosa.
Así el artículo 1513 del Código Civil “El comprador con pacto de retroventa de una
parte de finca indivisa que adquiera la totalidad de la misma en el caso del
artículo 404, podrá obligar al vendedor a redimir el todo, si éste quiere hacer
uso del retracto.”
En pronunciamiento óbiter dicta, considera la DGRN , con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo
de 27 de febrero de 1995, que constituye un límite implícito a las facultades
del copropietario de disponer de su cuota, el que la enajenación de la cuota se
haga a tantas personas que suponga una alteración de la estructura de la
comunidad, convirtiendo una cosa que era divisible, por el número de comuneros,
en indivisible. En un sentido similar Peña y Bernaldo de Quirós sostuvo que un
copropietario no podía enajenar a un tercero una cuota de su propia cuota
indivisa, pues, a su juicio, ello determinaría un cambio en la estructura de la
comunidad y podría tener el efecto de dificultar la división de la cosa
La calificación registral rechazó que se
pudiera tratar de un acto de disolución de comunidad, considerando que en
realidad lo que otorgaba era una compraventa de la nuda propiedad de una mitad
indivisa, por el copropietario que era titular del pleno dominio de esa mitad
indivisa, a favor del otro, reservándose el vendedor el usufructo.
Se alegaba también que si existía disolución
de comunidad, ésta debería ser necesariamente de la totalidad de la cosa, no
siendo posible que una de las anteriores comuneras recibiera el usufructo de
una mitad indivisa y la otra el resto, y la imposibilidad de que una
adjudicación tuviese por objeto un derecho de usufructo.
La notaria autorizante de la escritura
recurre. Entre otras alegaciones, afirma en el recurso que no puede mantenerse que
tras la adjudicación siga existiendo una situación de comunidad, en cuanto no
existe comunidad entre el usufructuario y el propietario, y que la posibilidad
de disolver la comunidad adjudicando a uno o varios comuneros el derecho de
usufructo y a otro u otros, la nuda propiedad, está contemplada expresamente en
el Código Civil de Cataluña (artículo 552.11).
En cuanto a la naturaleza del acto, admite la DGRN que estamos ante una
verdadera disolución de comunidad, considerando que: “las antiguas
copropietarias han cambiado su estado jurídico con respecto al objeto del
contrato: antes estaban en plano de igualdad y comunidad de derechos,
aplicándose en sus relaciones jurídicas los artículos 392 y siguientes del
Código Civil y tras la disolución de la comunidad, sus relaciones jurídicas se
regirán por los artículos 467 y siguientes del Código Civil, que recogen las
normas reguladoras del contenido del usufructo y la nuda propiedad” y que “es
doctrina de este Centro directivo, que caben las extinciones de comunidad
reduciendo el número de comuneros, que continúan en comunidad con mayor cuota y
compensan con abono en metálico a los que cesan en la misma –Resolución de 16
de junio de 2003–“.
Expresamente afirma que el acto de disolución
de comunidad puede consistir en la reducción del número de comuneros, no
obstante, parece entender que en realidad en la situación resultante de la
escritura calificada no puede hablarse de disolución parcial, al no dar lugar a
una nueva situación de comunidad, pues no considera tal la resultante de la
coexistencia de propiedad y usufructo.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 12 de marzo de 2010 había afirmado que "En nuestro derecho nada impide que pueda existir una disolución parcial de comunidad, sin perjuicio de que sea complementada posteriormente respecto de los bienes no incluidos en ella, adicionando los bienes omitidos (cfr. artículo 1079 del Código Civil).
Esta misma tesis de la imposibilidad de
disolución parcial de la comunidad es la que ha seguido la Dirección General
de Tributos, a lo que me referiré en la entrada siguiente.
Hasta aquí por hoy,
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