Campo romano. Camille Corot.
En esta entrada me ocupo del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que regula el nuevo “expediente de dominio" inmatriculador ante notario, una de las estrellas de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y también ciclópeo en sus dimensiones, como muchos de sus compañeros de reforma.
Comenzaré por transcribirlo, con una advertencia previa para los impresionables:
Comenzaré por transcribirlo, con una advertencia previa para los impresionables:
Artículo 203 Ley Hipotecaria:
«1. El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:
Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:
a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.
b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.
d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:
a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.
b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.
Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.
La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique.
Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el "Boletín Oficial del Estado", que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:
a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.
b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.
c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.
d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.
e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.
Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.
Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.
La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.
Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el "Boletín Oficial del Estado". La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.
Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.
Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.
En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.
Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.
2. El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:
Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción.
Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.
Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el "Boletín Oficial del Estado", contándose los veinte días desde esta inserción.
Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.
Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.
Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.»
Si he de valorar este nuevo procedimiento como notario, y supongo que no me queda más remedio, reconozcamos, empezando por lo bueno, que alguna tarea sí que se nos encomienda, así que, con seguridad, la cosa podría haber sido peor. También es cierto que ni es prudente ni están los tiempos para lamentarse por nuevas competencias, sean de la clase que sean. Pero, con todo lo anterior presente, creo que hasta el mismo Cándido dudaría de que hayamos dado un paso hacia el mejor de mundos posibles.
Porque la reforma no ha consistido en sustituir al juez por el notario, atribuyendo a éste la competencia para tramitar un verdadero expediente de dominio, sino en crear un nuevo y peculiar procedimiento de inmatriculación, en el cual el único órgano con verdaderas funciones jurídicas es el registrador.
Al notario se le confieren funciones de protocolización de documentos y notificaciones varias, siempre bajo la más cercana supervisión del registrador al mando, y, por supuesto, sin llegar a emitir juicio propio alguno, ni para bien ni para mal, sobre el derecho del solicitante, no ya de legalidad, que eso nadie lo esperaba, sino ni siquiera de notoriedad, como hasta ahora sí se hacía en las diversas actas de efectos registrales.
Pero la crítica de la norma debe exceder los intereses particulares, que en cuanto a éstos, además, las opiniones casi nunca coinciden. La mía es que la desconfianza hacia el documento público notarial, que aqueja a los seguros inspiradores de la reforma, ha llevado a una merma de la seguridad jurídica en el sistema de inmatriculación, lo que afecta al bien público, además de al propio.
El expediente se inicia en sede notarial con un escrito del mismo interesado, curiosa previsión procedimental, reflejo del espíritu legal de convertir al notario en un intermediario entre el inmatriculante y el registro. Pero, pese al brillante desconocimiento del legislador de la técnica notarial, parece que será bastante con recoger el requerimiento inicial en el instrumento público, del modo habitual. La forma de este expediente es la de un acta, perteneciente a la clase de las de protocolización y notificación, con sucesivas diligencias. Entiendo lo más lógico tramitar dos actas, con sus propios números de protocolo, recogiendo la primera el requerimiento inicial y la documentación presentada y la segunda la práctica de las notificaciones, la posible oposición y la conclusión del expediente, incorporando esta última al protocolo en el momento del cierre final (en esto existen diversas opiniones en los trabajos que he leído: se muestran favorables al sistema de doble acta, la Circular del Colegio Notarial de Baleares y José Carmelo Llopis, mientras que Francisco Rosales defiende la autorización de tres actas: la inicial de requerimiento, la que recoja las notificaciones y trámites y la final).
El promotor del expediente ha de ser "el titular dominical de la finca". Parece que debe incluirse al nudo propietario y al titular de una cuota indivisa, que lograría la inmatriculación de la finca y la inscripción de su cuota, sin que la inscripción de futuras cuotas indivisas tenga el valor de nueva inmatriculación. En este caso, los copropietarios no promotores deben ser notificados del expediente (artículo 278 Reglamento Hipotecario).
Por el contrario, es dudoso que el expediente sirviera para inmatricular un derecho de usufructo, al margen de lo excepcional que en la práctica pueda resultar la hipótesis. En términos generales, la legislación hipotecaria exige que la primera inscripción de la finca en el registro sea la de dominio (artículo 7 de la Ley Hipotecaria) y, superadas las tesis que ven en el usufructo un caso de dominio dividido, la opinión doctrinal mayoritaria es la de que no cabe inmatricular en el registro de la propiedad un derecho de usufructo. No obstante, sí cabría inmatricular un dominio no pleno, en particular, una nuda propiedad gravada con el usufructo. En tal caso, a la posterior primera inscripción del usufructo podrían serle de aplicación las reglas generales de la primera inscripción, aunque no las especiales que regulan la inmatriculación de la finca. Aún así, es dudoso la posibilidad de tramitar este expediente para lograr la primera inscripción de un usufructo. Parece que el usufructuario entraría en la categoría de titular de un derecho real que puede promover la inscripción del dominio conforme a lo previsto en el último apartado del artículo 203.
En el caso de que la adquisición sea ganancial, entiendo suficiente que lo promueva un cónyuge, aunque en el título de propiedad figuren ambos como adquirentes, ex artículo 1385 Código Civil. Distinto es el caso de cónyuges en régimen de separación de bienes que hayan adquirido en proindiviso, siendo entonces necesario que cada uno lo promueva en relación con su cuota indivisa, aunque podrá tramitarse conjuntamente el expediente.
El Prontuario del Colegio de Registradores indica que entre los datos personales del promotor que deben hacerse constar está su régimen económico matrimonial, que debe ser, dicen, el que existiera al tiempo del título de adquisición de la propiedad y no el del existente al tiempo del requerimiento ante el notario. Al margen de que esto no lo creo necesario si el título de adquisición es gratuito, parece que no suscita duda alguna que un cónyuge casado en gananciales al tiempo del requerimiento pueda, mediante un documento privado (admitiendo que el título de propiedad de este expediente puede tener esa forma, cuestión en la que después me detendré), y como tal, sin fecha fehaciente frente a terceros, establecer la adquisición en un momento anterior a la vigencia de la sociedad de gananciales, con el posible perjuicio de los derechos del otro cónyuge o de los acreedores de la sociedad de gananciales. A mi entender, si el documento privado que es el título de propiedad carece de fecha fehaciente al tiempo de su otorgamiento, y la que tiene lo sitúa en el momento de la vigencia de la sociedad de gananciales, debe estarse a esta fecha fehaciente o exigir el consentimiento de su cónyuge a la inscripción como bien privativo, no siendo posible simplemente tomar a estos efectos la fecha que conste como de otorgamiento en el documento privado.
Entiendo posible que cualquiera de los herederos o causahabientes del adquirente en el título de propiedad presentado, acreditando su condición de tal, pueda promover el expediente para lograr la inmatriculación a nombre de su causante, entendiendo que es una acción que se ejercita en beneficio de la comunidad hereditaria y aplicando la doctrina jurisprudencial al efecto.
En cuanto al representante voluntario, cabe plantearse la suficiencia para promover el expediente inmatriculador de un poder para realizar actuaciones notariales en general, como las que suelen incluirse en los modelos de poder para pleitos. En el ámbito de la declaración de herederos, la conocida Resolución DGRN de 19 de diciembre de 1995 consideró que las aseveraciones del requirente ante el notario eran actos personalísimos que no se podían realizar mediante apoderado, aunque sí recogerse expresamente el el propio poder que se otorgaba para requerir, pero la razón de fondo fue la posible responsabilidad penal del declarante, que ha desaparecido del actual Código Penal. En el concreto caso de este expediente de inmatriculación, la esencia del mismo está en el título escrito de propiedad, sin que su aportación ante el notario, de tener forma privada, implique una elevación a público que requiera un especial consentimiento al respecto. Pero, de un lado, la inmatriculación produce efectos importantes, y la práctica nos dice que no todos se entienden siempre como positivos, y del otro, las manifestaciones del compareciente ante el notario son fundamentales en el aspecto de las notificaciones a practicar, que es básico para el éxito del expediente. A mi juicio, quizás deba distinguirse en el título formalizado en escritura pública y el que está formalizado en documento privado, exigiendo que en el segundo caso el poder contemple específicamente tramitar expedientes inmatriculadores. No obstante, admitir a estos efectos el poder general para realizar actuaciones notariales ni vulnera ninguna norma ni es una interpretación irrazonable.
El poder para adquirir por compra o para formalizar una herencia facultará, a mi entender, para promover la inmatriculación a través de este expediente de la finca adquirida mediante un título de adquisición otorgado en uso del referido poder.
También es de valorar si un poder para vender facultaría al apoderado para instar el procedimiento de inmatriculación del título de su poderdante, pues el comprador puede desear o incluso exigir adquirir una finca ya inmatriculada. El poder para hipotecar plantea la misma duda, pues la hipoteca implica necesariamente la previa inscripción de la finca.
De la competencia territorial, poco tengo que decir, al margen de que creo que lo más coherente hubiera sido, ya puestos, la completa liberalización. Pero suscribo que se haya suprimido lo de "y además los de la capital", que relucía en el anteproyecto, lo cual casi me tomaba como algo personal. Sí resaltar que no se plantearán aquí las dudas que suscitan los expedientes notariales que la Ley de Jurisdicción Voluntaria introduce en la Ley del Notariado, quedando claro que es competente cualquier notario del distrito o del distrito colindante.
El procedimiento se ha de basar en un título de propiedad, el cual, como resulta de los sucesivos párrafos, debe constar en forma escrita (el título se aporta al notario y el registrador debe comprobar que la certificación catastral se correspode con la descripción contenida en el título).
La Resolución DGRN de 28 de junio de 2016 confirma que el expediente inmatriculador debe basarse en un título escrito de dominio. Dice la DGRN:
"Entrando a valorar el segundo de los aspectos de calificación objeto de impugnación, la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios (…)». A raíz de tenor literal transcrito, uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo".
Parece así quedar excluida la posibilidad de alegar como título inmatriculador en este procedimiento notarial la usucapión, lo cual se había admitido por la DGRN en el antiguo expediente de dominio judicial. El que pretenda basar una inmatriculación en la adquisición del dominio por usucapión deberá acudir al procedimiento judicial declarativo, aunque la posibilidad de inmatriculaciones basadas en documentos privados, de la que ahora mismo me ocupo, sin duda facilitará grandemente las cosas a casi todo el mundo que lo precise. Este fue precisamente el caso de la ya citada Resolución de 28 de junio de 2016, en que se alegaba como título de propiedad la prescripción.
La Resolución DGRN de 28 de junio de 2016 confirma que el expediente inmatriculador debe basarse en un título escrito de dominio. Dice la DGRN:
"Entrando a valorar el segundo de los aspectos de calificación objeto de impugnación, la regla segunda del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, regulador del nuevo expediente notarial de dominio, establece: «Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios (…)». A raíz de tenor literal transcrito, uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo".
Parece así quedar excluida la posibilidad de alegar como título inmatriculador en este procedimiento notarial la usucapión, lo cual se había admitido por la DGRN en el antiguo expediente de dominio judicial. El que pretenda basar una inmatriculación en la adquisición del dominio por usucapión deberá acudir al procedimiento judicial declarativo, aunque la posibilidad de inmatriculaciones basadas en documentos privados, de la que ahora mismo me ocupo, sin duda facilitará grandemente las cosas a casi todo el mundo que lo precise. Este fue precisamente el caso de la ya citada Resolución de 28 de junio de 2016, en que se alegaba como título de propiedad la prescripción.
Pues lo esencial en esta nueva regulación es que ese título de propiedad inmatriculador puede estar documentado en forma privada.
Efectivamente, si atendemos a la que la ley no distingue y a la interpretación de la norma que ya ha hecho la corporación registral (en el Prontuario mencionado), el título de propiedad inmatriculador puede ser un documento privado, y, como tal, sin control alguno, ni notarial, ni de nadie en realidad, no ya sobre la voluntad y capacidad de las partes, que daremos todos por supuesta, sino de su misma realidad jurídica, y que, en virtud de las variadas y solapadas notificaciones y anuncios previstos, que poco o nada añadirían a una posible falta de legalidad de fondo, si nadie se opone, excluyendo de este "nadie" al notario, y siempre que el registrador no tenga inconveniente, queda convertido en título inmatriculable, en plena igualdad de condiciones con el documento público, o incluso con eficacia reforzada frente a aquél, pues no queda sujeto al plazo de suspensión de la fe pública registral del artículo 207, que sí afecta a la inmatriculación mediante doble título público .
Por supuesto que el expediente de dominio judicial también podía basarse en un documento privado, pero el juez emitía un juicio propio sobre el derecho del solicitante, en virtud de toda la prueba ante él practicada, y ello al margen de la calificación registral, que podía recaer sobre el fondo de la decisión. Esto en poco, o más bien en nada, se parece al procedimiento introducido en la reforma, en el que el registrador puede decidir inmatricular un título de propiedad privado, sin otra base que su personal juicio y la no oposición de tercero, lo que la gran mayoría de las veces será solo un trámite formal.
Repárese, por ejemplo, en la no exigencia de intervención de testigos que declaren sobre el derecho del interesado, que eran imprescindibles en el acta de notoriedad complementaria de documento público, y también en otras actas en las que el notario declaraba la notoriedad, y podían también concurrir, si el juez, bajo su criterio, lo consideraba necesario, en el antiguo expediente de dominio.
En definitiva, parece haberse consumado en parte la añeja pretensión de algunos de abrir el registro al documento privado, pues la protocolización notarial no modifica su condición de tal, y en el momento esencial del ingreso de la finca en el registro, nada menos. Pronostico que en el pecado llevará quien corresponda la penitencia.
En definitiva, parece haberse consumado en parte la añeja pretensión de algunos de abrir el registro al documento privado, pues la protocolización notarial no modifica su condición de tal, y en el momento esencial del ingreso de la finca en el registro, nada menos. Pronostico que en el pecado llevará quien corresponda la penitencia.
Quizás fuera conveniente recordar la clásica discusión sobre si el nuestro es un registro de títulos o de derechos, y, admitiendo lo segundo, el que en nuestro ordenamiento la adquisición del derecho real por contrato precisa del título y del modo, sin que la inscripción valga como lo segundo, por mucho que algunos se hayan empeñado, lo que se salvaba acudiendo al valor traditorio de la escritura pública, del cual carecen los documentos privados.
La Resolución DGRN de 10 de mayo de 2019 reitera que el expediente de inmatriculación notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria debe estar basado en un documento de adquisición del promovente, pudiendo dicho documento ser público o privado. Fuera de este caso, solo quedaría el recurso a la inmatriculación mediante sentencia declarativa. Dice la resolución:
"... uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. No se trata de mantener una interpretación literal en contra de la realidad social o de su propia finalidad, sino de la exigencia de un requisito expresamente impuesto por la ley de reforma en la tramitación del expediente notarial de inmatriculación, sujeto por la propia norma, además, a calificación registral. La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo, siendo lo esencial que sea se trate de un título apto para fundamentar el dominio del inmueble a favor de persona determinada conforme a nuestras normas de Derecho Civil –artículos 609 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria–, con independencia de la forma pública o privada del mismo ...
De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». ".
También se exige que se justifique la legalidad urbanística de los negocios de adquisición (existía en relación con el caso una sentencia penal por delito urbanístico derivado de una parcelación ilegal) y se considera que no cabe transformar a través del expediente la venta de parcelas en una adquisición por cuotas indivisas, siendo preciso "... que se recoja el correspondiente negocio jurídico en virtud del cual, el inicial acuerdo de compraventa de viviendas unifamiliares sobre porciones de terrenos parcelados, se transforme en un proindiviso sobre la totalidad del terreno".
Partiendo de esta realidad, cabe analizar los requisitos formales y de fondo del título de propiedad a efectos del expediente, los cuales, a mi juicio, podrá controlar el notario para decidir admitir el requerimiento:
La Resolución DGRN de 10 de mayo de 2019 reitera que el expediente de inmatriculación notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria debe estar basado en un documento de adquisición del promovente, pudiendo dicho documento ser público o privado. Fuera de este caso, solo quedaría el recurso a la inmatriculación mediante sentencia declarativa. Dice la resolución:
"... uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho. No se trata de mantener una interpretación literal en contra de la realidad social o de su propia finalidad, sino de la exigencia de un requisito expresamente impuesto por la ley de reforma en la tramitación del expediente notarial de inmatriculación, sujeto por la propia norma, además, a calificación registral. La nueva regulación impone la necesaria aportación al Notario, como elemento probatorio, del documento que pueda justificar un título material de propiedad a juicio del mismo, siendo lo esencial que sea se trate de un título apto para fundamentar el dominio del inmueble a favor de persona determinada conforme a nuestras normas de Derecho Civil –artículos 609 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria–, con independencia de la forma pública o privada del mismo ...
De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». ".
También se exige que se justifique la legalidad urbanística de los negocios de adquisición (existía en relación con el caso una sentencia penal por delito urbanístico derivado de una parcelación ilegal) y se considera que no cabe transformar a través del expediente la venta de parcelas en una adquisición por cuotas indivisas, siendo preciso "... que se recoja el correspondiente negocio jurídico en virtud del cual, el inicial acuerdo de compraventa de viviendas unifamiliares sobre porciones de terrenos parcelados, se transforme en un proindiviso sobre la totalidad del terreno".
En cuanto lo que hace el notario en el expediente es protocolizar un documento, y no elevarlo a público, ni nada de ese género, entiendo necesario que, si es privado, esté previamente liquidado fiscalmente.
Entiendo que solo cabe admitir documentos privados originales y copias auténticas de escrituras públicas (o testimonios notariales de documentos privados).
Respecto a la admisibilidad de una mera fotocopia del documento privado, es de recordar que la posición jurisprudencial parece contraria al valor probatorio de la fotocopia del documento privado, no ya respecto de terceros, sino entre las partes. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2001 declara: "las fotocopias no adveradas, ni cotejadas con sus originales, carecen de fuerza probatoria respecto a su contenido". Sí se ha admitido su valor de indicio probatorio, pero exigiendo que aparezcan corroboradas dichas fotocopias por otras pruebas, lo que excedería el ámbito de este expediente de jurisdicción voluntaria. Sí parece que sería suficiente un testimonio notarial del original documento privado.
En cuanto a la copia simple de una escritura pública, aunque en el ámbito procesal se reconoce valor probatorio a las copias simples mientras no se impugnen (artículo 368 LEC), en el cauce de un procedimiento de jurisdicción voluntaria como este procedimiento inmatriculador, sin partes en contradicción, entiendo que prevalece la regulación notarial que niega a la copia simple valor fehaciente.
Respecto a la admisibilidad de una mera fotocopia del documento privado, es de recordar que la posición jurisprudencial parece contraria al valor probatorio de la fotocopia del documento privado, no ya respecto de terceros, sino entre las partes. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2001 declara: "las fotocopias no adveradas, ni cotejadas con sus originales, carecen de fuerza probatoria respecto a su contenido". Sí se ha admitido su valor de indicio probatorio, pero exigiendo que aparezcan corroboradas dichas fotocopias por otras pruebas, lo que excedería el ámbito de este expediente de jurisdicción voluntaria. Sí parece que sería suficiente un testimonio notarial del original documento privado.
En cuanto a la copia simple de una escritura pública, aunque en el ámbito procesal se reconoce valor probatorio a las copias simples mientras no se impugnen (artículo 368 LEC), en el cauce de un procedimiento de jurisdicción voluntaria como este procedimiento inmatriculador, sin partes en contradicción, entiendo que prevalece la regulación notarial que niega a la copia simple valor fehaciente.
Dicho documento privado deberá estar firmado, por el valor que la firma del documento tiene como demostrativa de asunción por las partes del contenido del mismo, aunque sin desconocer que la cuestión de la esencialidad de la firma como requisito del documento privado fue discutida. En ocasiones sucederá que las partes no firmen el documento privado por no saber o no poder, y que conste en cambio su huella digital. Aunque existen sentencias que han aludido a la necesidad de expresar en el documento privado la razón de no firmar una de las partes, no parece que sea una exigencia de valor general, lo que me lleva a concluir que no es razón bastante por si sola para rechazar el documento privado como título de adquisición el que conste en lugar de la firma de la parte su huella digital. En realidad, al admitir el documento privado, damos por supuesta la falta de garantías sobre la identidad y voluntad del firmante, y a efectos de expresión de la voluntad de asumir el documento, parece equiparable la imposición de la huella digital del que no firma por no poder o no saber, con la firma del que puede y sabe hacerlo.
No veo razón porque se debiera excluir el documento electrónico en su más amplia acepción, pero siempre que estuviera firmado electrónicamente, por lo antes dicho. Sobre si la firma electrónica ha de ser simple, avanzada o reconocida, parece que la primera fuera suficiente, pues la legislación equipara el documento electrónico firmado con firma electrónica de cualquier clase, al documento papel. En cuanto a en qué manera podrá comprobarse la existencia de firma electrónica, mis limitados conocimientos me hacen preferir dejar el tema en manos más expertas en la materia.
También dejo a mentes más perspicaces que la mía cómo conciliar la admisión del documento privado inmatriculador con cuestiones como la acreditación de los medios de pago, o, en su caso, la emisión del juicio de suficiencia sobre las facultades representativas de un posible representante, competencias que el legislador había atribuido en exclusiva al notario y que son requisitos para la inscripción, aunque seguro que la autoridad competente encontrará una solución imaginativa, suponiendo que se llegue a ver algún problema en todo ello, lo que no es de ningún modo seguro.
Incluso cabría cuestionarse la posibilidad de inmatricular un documento privado otorgado por mandatario verbal, pues para otorgar un documento privado ningún precepto exige la forma pública del apoderamiento. Recordemos que la DGRN ya admitió, en su día, que un documento pendiente de ratificación fuera título previo bastante para una inmatriculación mediante doble título. Mi opinión es que el documento pendiente de ratificación no produce efectos y no debe inmatricularse, pero quizás sí entre en la letra de la ley, por discutible que pueda resultar desde el punto de vista de la seguridad jurídica, el documento privado otorgado mediante mandatario verbal.
Las mismas dudas pueden extenderse a otros casos de representación no voluntaria: quien la controla en el acto otorgado por un representante legal o por uno orgánico, ¿nadie o solo el registrador, cuando es el notario el funcionario que legalmente tiene atribuida esta función?
Las mismas dudas pueden extenderse a otros casos de representación no voluntaria: quien la controla en el acto otorgado por un representante legal o por uno orgánico, ¿nadie o solo el registrador, cuando es el notario el funcionario que legalmente tiene atribuida esta función?
Además, aunque se admita con carácter general, habrá de rechazarse el documento privado cuando el negocio documentado exija la escritura pública con valor solemne. Así, por ejemplo, no cabe un documento privado de donación, debiendo el notario rechazar el hipotético requerimiento ab initio, aunque lo cierto es que la falta de control sobre los medios de pago, a la que he aludido, podrá dar fácil acceso registral a donaciones encubiertas, nulas de pleno derecho solo por razón de forma, en un ejemplo más de la disminución de garantías que el nuevo procedimiento inmatriculador implica, por muchas notificaciones que se hagan y muchos edictos que se publiquen.
En el caso de las aportaciones a la sociedad de gananciales, si son gratuitas, deberán regirse por las reglas formales de la donación. Si son onerosas, sin embargo, surge la cuestión de si deben considerarse sujetas a las reglas formales de las capitulaciones matrimoniales y constar en escritura pública, y aunque parece que ha prevalecido la opinión contraria, entiendo que el tema es, cuanto menos, discutible.
Esto me lleva a otra consideración sobre materia no menos manida: la causa y la inscripción. ¿Qué haremos cuando el documento privado que recoja la aportación a gananciales, el exceso de adjudicación, la dación en pago de una deuda u otro negocio jurídico no exprese con la debida claridad la causa? Debe tenerse en cuenta que la falta de una decisión del notario sobre el fondo del asunto determina que lo que el registrador realmente está inscribiendo en este expediente es el título de propiedad del promotor y sobre él y sobre su legalidad de fondo va a decidir. El tiempo lo dirá, aunque estoy por creer que ahora se va a ser mucho más flexible, siempre, por supuesto, que el documento sea privado.
En cuanto a las aportaciones a una sociedad civil, son de recordar los vaivenes de la DGRN sobre la personalidad jurídica de aquellas, apartándose en ocasiones sin aparente rubor, del tenor de las normas. La conocida Resolución DGRN de 25 de junio de 2012 alude a esta falta de personalidad jurídica, como argumento para decidir el carácter circular de un titulo inmatriculador. Pero, aun rechazando esta tesis, de la que la misma DGRN parece recientemente arrepentida, entiendo que la aportación de un inmueble a una sociedad civil solo puede ser título de propiedad a estos efectos si la sociedad se ha constituido en escritura pública y el inmueble se aporta o adquiere también en escritura pública, en aplicación de los artículos 1667 y 1668 del Código Civil, pues si bien es cierto que la jurisprudencia ha despreciado el claro sentido de estos artículos para admitir la existencia de un contrato de sociedad al que se aporten inmuebles formalizado en documento privado, lo ha hecho reconociendo al mismo tiempo el carácter irregular de la sociedad así formada, lo que debe extenderse, a mi entender, no solo al momento constitutivo, sino a la posible aportación o adquisición de un inmueble por la sociedad civil ya constituida, negando que un documento privado de adquisición por estas sociedades tenga valor de transmisión del dominio, al margen de sus efectos contractuales.
Si se tratara de inmatricular edificaciones, la DGRN nos ha recordado que a la inmatriculación de aquellas son de aplicación las reglas de la obra nueva. Eso hace dudoso, a mi entender, la posibilidad de inmatricular una edificación con un simple documento privado, pues la legislación aplicable exige la constancia de la obra nueva en escritura pública (a pesar de que el quizás conscientemente impreciso nuevo artículo 202 LH se olvide de mencionarlo, sigue siendo norma complementaria del mismo el 308 del Reglamento Hipotecario, y lo confirma el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que impone un control de legalidad sobre este acto, tanto al notario como al registrador).
En el caso de las aportaciones a la sociedad de gananciales, si son gratuitas, deberán regirse por las reglas formales de la donación. Si son onerosas, sin embargo, surge la cuestión de si deben considerarse sujetas a las reglas formales de las capitulaciones matrimoniales y constar en escritura pública, y aunque parece que ha prevalecido la opinión contraria, entiendo que el tema es, cuanto menos, discutible.
Esto me lleva a otra consideración sobre materia no menos manida: la causa y la inscripción. ¿Qué haremos cuando el documento privado que recoja la aportación a gananciales, el exceso de adjudicación, la dación en pago de una deuda u otro negocio jurídico no exprese con la debida claridad la causa? Debe tenerse en cuenta que la falta de una decisión del notario sobre el fondo del asunto determina que lo que el registrador realmente está inscribiendo en este expediente es el título de propiedad del promotor y sobre él y sobre su legalidad de fondo va a decidir. El tiempo lo dirá, aunque estoy por creer que ahora se va a ser mucho más flexible, siempre, por supuesto, que el documento sea privado.
En cuanto a las aportaciones a una sociedad civil, son de recordar los vaivenes de la DGRN sobre la personalidad jurídica de aquellas, apartándose en ocasiones sin aparente rubor, del tenor de las normas. La conocida Resolución DGRN de 25 de junio de 2012 alude a esta falta de personalidad jurídica, como argumento para decidir el carácter circular de un titulo inmatriculador. Pero, aun rechazando esta tesis, de la que la misma DGRN parece recientemente arrepentida, entiendo que la aportación de un inmueble a una sociedad civil solo puede ser título de propiedad a estos efectos si la sociedad se ha constituido en escritura pública y el inmueble se aporta o adquiere también en escritura pública, en aplicación de los artículos 1667 y 1668 del Código Civil, pues si bien es cierto que la jurisprudencia ha despreciado el claro sentido de estos artículos para admitir la existencia de un contrato de sociedad al que se aporten inmuebles formalizado en documento privado, lo ha hecho reconociendo al mismo tiempo el carácter irregular de la sociedad así formada, lo que debe extenderse, a mi entender, no solo al momento constitutivo, sino a la posible aportación o adquisición de un inmueble por la sociedad civil ya constituida, negando que un documento privado de adquisición por estas sociedades tenga valor de transmisión del dominio, al margen de sus efectos contractuales.
Si se tratara de inmatricular edificaciones, la DGRN nos ha recordado que a la inmatriculación de aquellas son de aplicación las reglas de la obra nueva. Eso hace dudoso, a mi entender, la posibilidad de inmatricular una edificación con un simple documento privado, pues la legislación aplicable exige la constancia de la obra nueva en escritura pública (a pesar de que el quizás conscientemente impreciso nuevo artículo 202 LH se olvide de mencionarlo, sigue siendo norma complementaria del mismo el 308 del Reglamento Hipotecario, y lo confirma el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que impone un control de legalidad sobre este acto, tanto al notario como al registrador).
La Resolución DGRN de 18 de junio de 1991 admitió el acceso al registro de la obra a través de un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo, afirmando que "uno de los modos por los que la obra nueva puede acceder al Registro es por su descripción en los
títulos referentes al inmueble (cfr. artículos 208 de-la Ley Hipotecaria
y 308 del Reglamento Hipotecario)". No obstante, al margen de la naturaleza del título, deben cumplirse en todo caso los requisitos legales para el acceso de las obras al registro, como señala la Resolución DGRN de 28 de mayo de 2011.
Ya en aplicación de la nueva legislación, la Resolución DGRN de 5 de noviembre de 2019, admite que, en un expediente de rectificación de cabida del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, se refleje una ampliación de obra, siempre que se observen los requisitos materiales y urbanísticos de la declaración de obra, en el caso, acreditando el transcurso de los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
En el caso de que el título sea hereditario, es cuestión debatible si la partición, adjudicación o manifestación de herencia debe hallarse complementada con el testamento o declaración de herederos. Mi opinión es que sí, pues la misma jurisprudencia ha negado a la sola partición sin que esté apoyada en un testamento o declaración de herederos, valor a efectos como la acreditación del dominio en ámbitos como el ejercicio de una acción reivindicatoria o el ser justo título para la usucapión. Si se tratase de un heredero único, el título de propiedad sería el mismo testamento o declaración de herederos, pudiendo quizás completarse este título con la descripción de la finca en el propio requerimiento notarial, aunque sería preferible, a mi juicio, documentar la aceptación de herencia y la manifestación de la adquisición de la finca en escritura independiente.
Cabe apuntar, al respecto, que la Resolución DGRN de 6 de agosto de 2012 admitió la inscripción de un expediente judicial de reanudación de tracto sucesivo instado por quienes habían comprado la finca a los herederos del titular registral, habiendo argumentado el recurrente que no se había tramitado la declaración de herederos a favor de los vendedores (además de hallarse algunos de ellos fallecidos) lo que impedía la inscripción a su favor.
La Resolución DGSJFP de 8 de julio de 2024 confirma la calificación registral negativa en un procedimiento de inmatriculación del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, basada en que el título de propiedad del promotor del expediente era una escritura de adjudicación hereditaria otorgada conforme a los artículos 841 y siguientes del Código Civil, pero sin haberse cumplido los trámites y plazos que dichos artículos exigen y sin constar la conformidad de los demás herederos forzosos o la aprobación de la misma por la autoridad competente. Se argumenta, además, que las disposiciones del testador adjudicando todos sus bienes a uno de sus hijos "conforme a los artículo 1056 y 841 del Código Civil", al tiempo que los instituía herederos a todos, no eran una verdadera partición, sino solo normas para la partición.
Con el escrito inicial el promotor deberá aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte que es el titular catastral de la finca y la identidad de ésta con el título.
La cuestión de la correspondencia es llamativa. Parece que se pensara en un título elaborado a la vista de la certificación catastral, pues en otro caso no será fácil lograrla. Por supuesto que la modificación del título para adaptarla a la situación catastral, aunque se trate de un documento privado, requerirá la intervención de todas las partes. En ningún caso creo suficiente con que unilateralmente por el promotor se adapte la descripción de la finca a la certificación catastral en el propio escrito inicial del procedimiento. De todas formas, atendiendo a la misma interpretación registral, parece que correspondencia no equivale a total coincidencia, admitiéndose diferencias de superficie que no excedan del 10%, en aplicación del artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria. Esto entiendo que significa que la inmatriculación se ajustará a la descripción catastral, que se expresará en el requerimiento (y es la que obligatoriamente figurará en las notificaciones y anuncios a practicar para el notario) pero la descripción de la finca en el título de propiedad se entenderá que puede corresponder con la misma si las diferencias de superficie no exceden del diez por ciento, sin necesidad de rectificar formalmente el título de propiedad.
Sin embargo, con posterioridad la Dirección General ha admitido que la inmatriculación mediante doble título pueda estar basada en una representación gráfica alternativa "cuando exista una inconsistencia catastral, de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de ésta, o los errores en la fijación de linderos o caminos, etcétera" (Resolución DGSJFP de 24 de marzo de 2024 y Resolución DGSJFP de 18 de junio de 2025).
Estas resoluciones, aunque referidas a supuestos de inmatriculación mediante doble título, afirman en términos generales, que permiten defender su aplicación a los expedientes de inmatriculación, que: "la doctrina ha señalado que uno de los defectos de la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, es la de la no admisión de la utilización de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca. Si el legislador ha admitido la posibilidad de utilizar la georreferenciación alternativa respecto de fincas inscritas, consciente de que es posible que la cartografía catastral pueda presentar, excepcionalmente, inconsistencias o inexactitudes, no entiende la doctrina el por qué no se ha admitido esa posibilidad en el momento de inmatriculación de la finca".
Hay autores que proponen como solución a este supuesto que el notario tramite, simultáneamente con el procedimiento de inmatriculación, un expediente de rectificación de discrepancias catastrales del artículo 18.2 del TRLC, a finca de lograr la adaptación de la finca al catastro previa a su inmatriculación, lo que está previsto expresamente en el expediente de rectificación de cabida del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con la ventaja de que las notificaciones a los colindantes catastrales se practicarían en el curso del mismo expediente de inmatriculación (así, Enrique Rojas Martínez de Mármol y José Javier Rojas Martínez de Mármol, en "Expedientes de Dominio y otros procedimientos notariales". Aferre. 2ª Ed. 2025).
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2018 declara que es imprescindible la aportación en este expediente de inmatriculación de certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que sea bastante una representación gráfica alternativa, en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título. Apunta como posible excepción el de que la finca inmatriculada vaya a ser objeto de posterior agrupación con otra y la certificación catastral aportada se refiera a la finca final tras la agrupación.
La Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 recuerda que la coincidencia entre la descripción que la finca que se inmatricula y la certificación catastral descriptiva y gráfica debe valorarse por el registrador al tiempo de la inmatriculación, aludiendo a la posibilidad de alteraciones catastrales durante la tramitación del expediente que desvirtúen la coincidencia inicial, con la precisión de que tal identidad no alcanza a la identidad de los titulares registrales y catastrales de las fincas colindantes (que obviamente también pueden haber variado durante el curso del expediente) y a tal fin podrá el registrador realizar la correspondiente consulta de las bases de datos catastrales al tiempo de inmatricular. No obstante, si aprecia la discordancia ya existente al tiempo de expedir la certificación que se verá, deberá entonces advertir de la misma. Dice la Dirección General:
"Es verdad que este Centro Directivo ha afirmado que con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, y tal y como ya se ha indicado en el fundamento tercero de esta Resolución, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (Resolución de 12 de mayo de 2016). Puede ocurrir, que las delimitaciones geográficas catastrales, para un mismo inmueble y con una misma referencia catastral, hayan variado en el tiempo, de modo que al solicitarse la inmatriculación se haya perdido la identidad descriptiva inicial entre el título inmatriculador y la situación catastral, y ello a causa de una alteración catastral sobrevenida. Aquí ningún reproche cabría hacer a la actuación del registrador. Pero si la divergencia entre la certificación catastral y la representación gráfica se advirtieran en el momento de expedirse la certificación registral, deberán ya ponerse de manifiesto por el registrador desde el principio y no al finalizar el expediente".
También deberá aportar el promotor "Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".
El Prontuario del Colegio de Registradores afirma que "si los datos de que dispone el promotor no son suficientes para lograr esta localización de fincas y parcelas colindantes no podrá prosperar el expediente (archivándolo el notario, o denegando el registrador la anotación inicial)". Mucho más de acuerdo estoy con lo que expresa al respecto la Circular del Colegio de Baleares: "No puede denegarse la tramitación por no poderse identificar las fincas registrales colindantes. De hecho, tratándose de fincas rústicas (y a veces también urbanas), será muy difícil realizar la identificación".
Como veremos después, la Dirección General ha considerado deber del registrador expresar en la certificación que debe expedir en el curso del expediente la identidad de los titulares registrales de las fincas colindantes.
Tras el escrito inicial del interesado, el notario recoge toda la documentación en el acta y remite copia al registrador.
Una vez recibida la documentación, el registrador, si considera que no hay obstáculo que lo impida, expedirá la certificación que después diremos y practicará una anotación preventiva, que se transformará en inscripción cuando termine el procedimiento de inmatriculación. Se ha planteado si esta anotación preventiva es obligatoria. Así lo entiende el Colegio de Registradores, que sostiene que se practique de oficio una vez recibida el acta que recoge el requerimiento inicial y la documentación, aunque el notario no lo solicite expresamente. La anotación tiene un plazo de noventa días, prorrogable hasta ciento ochenta, y lo que confiere es prioridad al expediente. Si el acta que cierra el expediente se presentase en el registro caducada la anotación o su prorroga, entiendo que ello no sería motivo para denegar la inscripción, siempre que no existiese entonces inscrito o anotado un título contradictorio, incluido otro expediente de inmatriculación de la misma finca iniciado ante otro notario.
La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017 declara que la expresión de dudas de identidad no es causa que necesariamente impida la continuación del expediente notarial, pues en el curso del mismo pueden solventarse dichas dudas, y que la práctica de la anotación preventiva no es trámite obligatorio (en el caso se había solicitado expresamente que no se practicase).
El registrador expide en el plazo de quince días una certificación que justifique:
La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017 declara que la expresión de dudas de identidad no es causa que necesariamente impida la continuación del expediente notarial, pues en el curso del mismo pueden solventarse dichas dudas, y que la práctica de la anotación preventiva no es trámite obligatorio (en el caso se había solicitado expresamente que no se practicase).
El registrador expide en el plazo de quince días una certificación que justifique:
a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.
b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Como apunta mi compañero Francisco Rosales, los requisitos de las letras "b" y "c" son, como mínimo, redundantes.
La Resolución DGSJFP de 25 de junio de 2024 declara que, para la expedición de la certificación por el registrador a instancia del notario, es exigible que este haya autorizado el acta inicial de iniciación del expediente y este acta se presente en el registro, sin que sea suficiente con que el notario haya aceptado en la escritura de herencia que es el título inmatriculador el requerimiento de los interesados para tramitar el expediente.
La Dirección General ha declarado que el registrador debe expresar las dudas sobre identidad de la finca al tiempo de expedir esta certificación, de manera que no sería procedente que, de no haber expresado dichas dudas al tiempo de la expedición de la certificación, basase su posterior calificación negativa del expediente en esta circunstancia, siempre que durante el expediente no surja algún nuevo dato que los justifique. Todo ello sin perjuicio de lo ya dicho sobre que, aun expresando dudas de identidad el registrador, el notario decida continuar el expediente a fin de resolverlas.
Así lo recuerda la Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020, que aclara que esto es así solo en relación a la certificación que se expide a instancia del notario y no respecto de la que se haya podido expedir a instancia del interesado. Y, en cuanto a la solicitud de la certificación que se expide a instancia del notario, admite que la presentación de la instancia en el registro se realice por el particular, aunque siempre deberá constar dicha instancia presentada firmada por el notario. Dice la Dirección General:
"... es reiterada la doctrina de este Centro Directivo, incluso anterior a la actual redacción del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, conforme a la cual el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios. Por tanto no sería procedente, si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, pretender plantearlas una vez concluida la tramitación del procedimiento. Asimismo, también ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 27 de junio de 2016 o 20 de junio de 2018) que la manifestación de dudas de identidad no siempre justifica la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. La regla tercera del citado artículo 203.1 recoge que, tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa. En caso de producirse esta coincidencia el mismo artículo 203 exige que el registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. A pesar de esta previsión de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular, la intervención de los afectados (al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público), o, por ejemplo, la aportación de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeración actual de la calle, tal y como indica el registrador en su calificación. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar nuevas dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016) ... No pueden admitirse, por tanto, las alegaciones del recurrente relativas a que en la certificación expedida al comienzo del procedimiento no se advirtió la coincidencia con otra finca inscrita, ya que la certificación a la que se refiere el escrito de recurso es otra distinta, solicitada por el propio interesado y expedida dos meses antes del inicio del expediente notarial, lo que resulta de un simple cotejo de fechas, según se expone en el fundamento primero de esta resolución. El contenido de esta solicitud particular no puede ser objeto del presente recurso (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Como se afirmó en la Resolución de 22 de noviembre de 2017, ningún inconveniente debe existir para admitir que la solicitud de certificación o de anotación preventiva la presente en el Registro el propio interesado (artículo 6 de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, tal solicitud, en cumplimiento de las normas transcritas, debe ser suscrita por el notario autorizante del acta, ante el que se tramita el procedimiento, acompañada del acta en la que se documenta el inicio de dicho procedimiento y formularse en el curso de un expediente que se está tramitando".
La Dirección General ha declarado que el registrador debe expresar las dudas sobre identidad de la finca al tiempo de expedir esta certificación, de manera que no sería procedente que, de no haber expresado dichas dudas al tiempo de la expedición de la certificación, basase su posterior calificación negativa del expediente en esta circunstancia, siempre que durante el expediente no surja algún nuevo dato que los justifique. Todo ello sin perjuicio de lo ya dicho sobre que, aun expresando dudas de identidad el registrador, el notario decida continuar el expediente a fin de resolverlas.
Así lo recuerda la Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020, que aclara que esto es así solo en relación a la certificación que se expide a instancia del notario y no respecto de la que se haya podido expedir a instancia del interesado. Y, en cuanto a la solicitud de la certificación que se expide a instancia del notario, admite que la presentación de la instancia en el registro se realice por el particular, aunque siempre deberá constar dicha instancia presentada firmada por el notario. Dice la Dirección General:
"... es reiterada la doctrina de este Centro Directivo, incluso anterior a la actual redacción del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, conforme a la cual el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios. Por tanto no sería procedente, si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, pretender plantearlas una vez concluida la tramitación del procedimiento. Asimismo, también ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 27 de junio de 2016 o 20 de junio de 2018) que la manifestación de dudas de identidad no siempre justifica la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. La regla tercera del citado artículo 203.1 recoge que, tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa. En caso de producirse esta coincidencia el mismo artículo 203 exige que el registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones. A pesar de esta previsión de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular, la intervención de los afectados (al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público), o, por ejemplo, la aportación de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeración actual de la calle, tal y como indica el registrador en su calificación. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar nuevas dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016) ... No pueden admitirse, por tanto, las alegaciones del recurrente relativas a que en la certificación expedida al comienzo del procedimiento no se advirtió la coincidencia con otra finca inscrita, ya que la certificación a la que se refiere el escrito de recurso es otra distinta, solicitada por el propio interesado y expedida dos meses antes del inicio del expediente notarial, lo que resulta de un simple cotejo de fechas, según se expone en el fundamento primero de esta resolución. El contenido de esta solicitud particular no puede ser objeto del presente recurso (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). Como se afirmó en la Resolución de 22 de noviembre de 2017, ningún inconveniente debe existir para admitir que la solicitud de certificación o de anotación preventiva la presente en el Registro el propio interesado (artículo 6 de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, tal solicitud, en cumplimiento de las normas transcritas, debe ser suscrita por el notario autorizante del acta, ante el que se tramita el procedimiento, acompañada del acta en la que se documenta el inicio de dicho procedimiento y formularse en el curso de un expediente que se está tramitando".
También se asegurará el registrador de la no invasión del dominio público. Se establece aquí un procedimiento en que el registrador, de tener dudas sobre la posible invasión del dominio público, lo comunica a la administración competente, pero, curiosamente, si esta no contesta en el plazo de un mes, se admite que el registrador, si mantiene las dudas (y estas no suelen desaparecer solas, sobre todo si son "fundadas"), niegue la expedición de la certificación, paralizando el expediente (de modo similar a lo previsto en el artículo 205 para la inmatriculación por doble título). Todo ello es contrario el sentido positivo del silencio administrativo, además de apartarse de lo que disponen otras normas de carácter especial, tales como:
- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, que se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales, exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.
- El artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, que se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.
Es dudoso si en los casos mencionados, las normas especiales prevalecen sobre la general del procedimiento inmatriculador, aunque preveo que se va a interpretar justo a la inversa, entendiendo que la norma especial es precisamente la que se contiene en el artículo 203.
También en relación con el contenido de esta certificación registral, la ya citada Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 declara que, si bien la correspondencia entre la descripción de la finca y la certificación catastral debe comprobarse por el registrador al tiempo de la descripción, pero "si la divergencia entre la certificación catastral y la representación gráfica se advirtieran en el momento de expedirse la certificación registral, deberán ya ponerse de manifiesto por el registrador desde el principio y no al finalizar el expediente", La consecuencia parece que será que, si el registrador no advierte las discrepancias existentes al tiempo de la certificación, no podrá posteriormente denegar la inscripción por este motivo.
También ha precisado la Dirección General, en la última resolución citada, la obligación del registrador de expresar en esta certificación la identidad registral de los titulares de fincas registrales colindantes, a fin de que puedan ser notificados por el notario, cuestión de la que después me ocupo.
Una vez recibido el visto bueno del registro, es cuando el notario procederá a practicar las oportunas y variadas notificaciones a colindantes, interesados y al Ayuntamiento y otras administraciones.
- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, que se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales, exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.
- El artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, que se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.
Es dudoso si en los casos mencionados, las normas especiales prevalecen sobre la general del procedimiento inmatriculador, aunque preveo que se va a interpretar justo a la inversa, entendiendo que la norma especial es precisamente la que se contiene en el artículo 203.
También en relación con el contenido de esta certificación registral, la ya citada Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 declara que, si bien la correspondencia entre la descripción de la finca y la certificación catastral debe comprobarse por el registrador al tiempo de la descripción, pero "si la divergencia entre la certificación catastral y la representación gráfica se advirtieran en el momento de expedirse la certificación registral, deberán ya ponerse de manifiesto por el registrador desde el principio y no al finalizar el expediente", La consecuencia parece que será que, si el registrador no advierte las discrepancias existentes al tiempo de la certificación, no podrá posteriormente denegar la inscripción por este motivo.
También ha precisado la Dirección General, en la última resolución citada, la obligación del registrador de expresar en esta certificación la identidad registral de los titulares de fincas registrales colindantes, a fin de que puedan ser notificados por el notario, cuestión de la que después me ocupo.
Una vez recibido el visto bueno del registro, es cuando el notario procederá a practicar las oportunas y variadas notificaciones a colindantes, interesados y al Ayuntamiento y otras administraciones.
Si, por el contrario, el registrador expidiese certificación negativa, el notario, según la norma legal, debería archivar el expediente. Sin embargo, esto ha sido reinterpretado por la DGRN.
La Resolución DGRN de 21 de febrero de 2019 revoca la calificación registral negativa a la expedición de certificación en un expediente de inmatriculación. El título del promotor del expediente era una escritura de donación, pero en el mismo se hacían referencia a varios títulos previos, en particular una herencia a favor del donante (herencia de su esposo) y un primer documento privado de compra de la donante y su esposo. En estos documentos previos no se incluía específicamente la finca (parece que se referían a la transmisión genérica de ciertos derechos), aunque la donante declaraba que debía entenderse incluida en el mismo y en el documento privado de venta constaba sí específicamente una finca registral, con descripción y linderos distintos a la de la donación. La calificación registral se basaba en considerar que la finca cuya inmatriculación se pretendía era la específicamente indicada en dicho título previo, sin otra justificación, y sin considerar la falta de coincidencia con la descripción de aquella cuya inmatriculación se solicitaba. Para la DGRN, esa alegación no tiene base y no puede impedir la expedición de la certificación. Hace, además, la DGRN una serie de matizaciones sobre el expediente relativas a que la posible calificación negativa de la anotación preventiva y solicitud de certificación no impedirían la continuación del expediente notarial, lo que parece quedar a juicio del notario, a expensas siempre de la posible futura calificación negativa del expediente. Si por el contrario el registrador no expresó dudas de identidad al expedir la certificación, no podrá basar su calificación negativa del expediente en dichas dudas, a menos que durante la tramitación del mismo surgieran circunstancias nuevas que las justificasen. Dice la DGRN:
"El artículo 203.1, regla tercera, de la Ley Hipotecaria determina que, iniciado el procedimiento, «el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral; b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna; c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones» ... No obstante esta previsión de archivo del expediente en el caso de albergar dudas el registrador, esta Dirección General ha puesto de relieve (cfr., por todas, las Resoluciones de 27 de junio de 2016 y 20 de junio de 2018) que debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados, al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser calificado ulteriormente por el registrador Esta forma de proceder resulta, además, de la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que «cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes». Entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del mismo precepto, debe incluirse también al promotor del expediente. De entre las posibles alegaciones por realizar, la citada regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria no sólo recoge la eventual oposición de cualquiera de los interesados, sino que ante la ausencia de oposición, el precepto continúa diciendo que «levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada». Esta acta, recogiendo en su caso la documentación aportada por los interesados con el intento de despejar las dudas advertidas por el registrador en el momento de expedición de la certificación, será objeto de calificación, dando lugar a la inscripción o, en su caso, conversión de la anotación en inscripción definitiva, si las dudas se han solventado, o a la suspensión de la inscripción, en caso contrario".
De una lectura literal de la resolución parecería incluso resultar que, expresadas dudas de identidad en la calificación registral relativa a la práctica de anotación preventiva y expedición de certificación, siempre debería continuarse el expediente a fin de que el promotor pudiera realizar las alegaciones pertinentes, lo cual se recogería en acta, además de las alegaciones de cualquier otro interesado, a expensas de la futura calificación registral. Pero, a mi entender, esto siempre dependerá del criterio del notario, pues la norma legal le permite interrumpir el expediente en dicho momento. Y, si decide continuarlo, ello será solo para recoger dichas manifestaciones y remitirlas al registro, sin que el notario tenga que emitir juicio alguno propio sobre la eficacia de dichas alegaciones. La propia resolución hace referencia al contenido del acta como una simple documentación de posibles alegaciones y de recepción de documentación, sin previsión alguna de juicio notarial de eficacia o notoriedad.
La Resolución DGSJFP de 9 de mayo de 2022 se refiere a un a un expediente notarial de inmatriculación. En ella se reitera que las dudas de identidad con otra finca inscrita deben ser expresadas por el registrador al expedir la certificación registral, lo que sucedió en el caso, pero ello no impide al notario continuar el expediente, a fin de poder salvar las referidas dudas. En el caso, los promoventes eran titulares de dos terceras partes indivisas de una finca registral inscrita, pretendiendo inmatricular una parcela catastral con una superficie equivalente, aproximadamente, a unos dos tercios de la superficie de la referida finca registral con la que se planteaban las dudas de identidad, lindando además la parcela a inmatricular con otra parcela catastral que figuraba catastralmente a nombre del titular la restante tercera parte indivisa de la finca registral. La Dirección General considera que las dudas de identidad del registrador eran fundadas, aunque termina por revocar la calificación, argumentando que se había incorporado al expediente, como medio de resolver las dudas, una certificación expedida por el Secretario municipal, con el visto bueno del Alcalde, según la cual al Ayuntamiento no le constaba que la parcela catastral que se pretendía inmatricular se correspondiese con la finca registral en cuestión.
En cuanto a las notificaciones, se ha sostenido la posibilidad de que el notario que tramita el expediente las practique fuera de su ámbito de competencia territorial por correo certificado, sin acudir al auxilio notarial (así lo sostienen, en su trabajo que después enlazaré, mi compañero Francisco Rosales y también la Circular del Colegio Notarial de Baleares; entiendo que en contra, José Carmelo Llopis, también en trabajo después enlazado, que se refiere a la aplicación de las normas reglamentarias). Sin embargo, la posición de la DGRN, siempre que ha tenido ocasión de manifestarse, y recientemente lo ha hecho en varias ocasiones, es restrictiva (sobre esta materia a recaído doctrina de la DGRN específica, a la que después me refiero), por lo que considero más prudente la práctica de las notificaciones fuera del ámbito de competencia territorial del notario que tramita el expediente a través del notario competente en el lugar de la notificación, aunque teniendo en cuenta la flexibilización de las reglas de competencia territorial en este expediente, quizás podría defenderse que el notario autorizante del acta practique notificaciones por correo a cualquier domicilio sito dentro de su distrito o de los colindantes, aunque personalmente lo considero dudoso. A mi juicio, en este caso de notificación mediante auxilio notarial, la oposicion puede formularse ante el notario que ha practicado la notificación, entendiéndose que el plazo de contestación al acta no es general reglamentario de dos días hábiles, sino el especial establecido en la norma de un mes. Producida la oposición o transcurrido el plazo de un mes sin ella, el notario que practicó la notificación lo comunicará al que tramite el acta, remitiéndole la copia autorizada del acta correspondiente, para que este tome las decisiones que procedan sobre el curso del expediente.
Nada indica este apartado sobre los domicilios donde se debe notificar, aunque su sentido general es que se harán las notificaciones en aquéllos que exprese el promotor en el requerimiento inicial, aunque no coincidieran con los datos catastrales, en el supuesto de que en estos conste un domicilio.
Se exige notificar a las personas de que proceda la finca o sus causahabientes, si fueren conocidos.
La precisión de que la notificación a la persona de que proceda la finca o sus causahabientes solo será precisa "si fueren conocidos" introduce cierta flexibilidad, Particularmente, en el caso de los causahabientes del transmitente, si el requirente no los conoce, no será necesaria notificación alguna a los mismos. Podría dudarse si para acreditar el fallecimiento del transmitente basta la manifestación del requirente o debe ser justificado aquél mediante certificado de defunción, lo que siempre será, como mínimo recomendable.
Si el requirente declara quienes son los causahabientes del transmitente, estos deberán ser notificados. Se puede plantear si basta con la manifestación del requirente sobre la condición de los causahabientes de su transmitente o debe acreditarla con el correspondiente título sucesorio. A mi juicio, si para no notificar a un causahabiente del transmitente, basta que el requirente declare no conocerlo, es coherente admitir solo su manifestación sobre qué causahabientes conoce y sobre su condición de tales. En este sentido cabe invocar el artículo 279 del Reglamento Hipotecario, relativo al antiguo expediente de dominio, el cual dispone:
"A los efectos de la regla tercera del artículo 201 de la Ley, se considerarán causahabientes de la persona de quien procedan los bienes sus herederos, los cuales serán designados por el solicitante en el escrito inicial del expediente, si fueren conocidos, expresando en caso contrario que son personas ignoradas.
No será preciso justificar documentalmente la cualidad de herederos o causahabientes...".
La referencia expresa a los herederos hace innecesario notificar el expediente a los legatarios, a menos, a mi entender, que fueran legatarios de los mismos bienes a los que el expediente se refiere. También entiendo prudente notificar al usufructuario universal o al usufructuario del bien a que se refiera el expediente, aunque no tenga la condición de heredero.
A mi juicio, si el título de propiedad es hereditario y existe partición en que la finca se adjudica al promotor del expediente es innecesario notificar a los demás herederos-causahabientes del causante-transmitente que consintieron la adjudicación, al menos si la partición se ha formalizado en escritura pública, aunque la cuestión pueda resulta dudosa en la práctica.
Si el promotor del expediente en virtud de un título hereditario es un heredero único, no parece que exista persona alguna a quien notificar en concepto de causante o causahabiente del causante.
Si el título de propiedad es una disolución de comunidad, dando por supuesto que este se admita como tal, teniendo en cuenta que la DGRN fue favorable a tal tesis en el ámbito de la inmatriculación mediante doble título público, entiendo que la aplicación literal de la norma podría llevar a la necesidad de notificar a los comuneros que consintieron la adjudicación.
Ya he dicho que un solo cónyuge podrá, a mi entender, tramitar el expediente, aunque la adquisición sea para la sociedad de gananciales, y hemos dado por supuesto que las aportaciones a la sociedad de gananciales van a estimarse como título de propiedad bastante a efectos de este procedimiento inmatriculador. Pero, cuando así sucediera, podría plantearse la necesidad de notificar al otro cónyuge, si es que el aportante es precisamente el cónyuge no promotor.
También puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 280 del Reglamento Hipotecario, según el cual:
"En los expedientes de dominio relativos a bienes que inmediatamente procedan del Estado será preciso que conste haberse dado conocimiento al Delegado de Hacienda de la provincia respectiva".
A mi juicio, si el título de propiedad es hereditario y existe partición en que la finca se adjudica al promotor del expediente es innecesario notificar a los demás herederos-causahabientes del causante-transmitente que consintieron la adjudicación, al menos si la partición se ha formalizado en escritura pública, aunque la cuestión pueda resulta dudosa en la práctica.
Si el promotor del expediente en virtud de un título hereditario es un heredero único, no parece que exista persona alguna a quien notificar en concepto de causante o causahabiente del causante.
Si el título de propiedad es una disolución de comunidad, dando por supuesto que este se admita como tal, teniendo en cuenta que la DGRN fue favorable a tal tesis en el ámbito de la inmatriculación mediante doble título público, entiendo que la aplicación literal de la norma podría llevar a la necesidad de notificar a los comuneros que consintieron la adjudicación.
Ya he dicho que un solo cónyuge podrá, a mi entender, tramitar el expediente, aunque la adquisición sea para la sociedad de gananciales, y hemos dado por supuesto que las aportaciones a la sociedad de gananciales van a estimarse como título de propiedad bastante a efectos de este procedimiento inmatriculador. Pero, cuando así sucediera, podría plantearse la necesidad de notificar al otro cónyuge, si es que el aportante es precisamente el cónyuge no promotor.
También puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 280 del Reglamento Hipotecario, según el cual:
"En los expedientes de dominio relativos a bienes que inmediatamente procedan del Estado será preciso que conste haberse dado conocimiento al Delegado de Hacienda de la provincia respectiva".
La Resolución DGSJFP de 29 de diciembre de 2022 declara que la obligación de notificar a las personas de quien proceden los bienes existe tanto el documento de adquisición del promovente sea público o privado, aunque en el concreto caso, en que este documento era una escritura de donación otorgada ante el mismo notario y con número anterior de protocolo, lo considera innecesario, por deber presumirse que los donantes, padres del donatario y promotor del expediente, conocían la intención de este de tramitarlo.
La Resolución DGSJFP de 30 de junio de 2025 confirma la calificación negativa de un expediente de inmatriculación notarial por falta de notificación a la persona de quien procedían sus bienes o a sus causahabientes.
En el caso de esta resolución el título de adquisición del promovente era un documento privado de compra de sesenta y tres años de antigüedad, siendo seis los vendedores, de alguno de los cuales constaba su fallecimiento por certificación incorporada al expediente, alegando el recurrente desconocer el paradero de los vendedores o de sus causahabientes, y haberse practicado la publicación de edictos. Según la Dirección General, esa notificación edictal no es suficiente, por no haber sido nominativa, declarando: "En el presente caso, la notificación/edicto publicada en «Boletín Oficial del Estado»
no constan debidamente notificadas personas de quienes proceden los bienes o sus
herederos. Es doctrina de este Centro Directivo, por ejemplo en su Resolución de 10 de
septiembre de 2021 (3.ª) relativa a las notificaciones en el expediente de inmatriculación
del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que las notificaciones edictales supletorias «deben
estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso
conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la
notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento».
A mi entender, esta exigencia de notificación nominal a las personas de que procedan los bienes o a sus causahabientes no será exigible cuando el promovente declare desconocer quiénes son tales causahabientes.
En cuanto a la notificación a los colindantes, se afirma en el apartado 5 del artículo 203:
"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
La exigencia de notificación a los propietarios de las fincas registrales colindantes, basada inicialmente en los datos aportados por el requirente (al margen de lo que ahora diremos sobre la certificación registral), va a ser de difícil cumplimiento en muchos casos. Se me escapa la razón de por qué no se ha exigido legalmente que en la certificación que expide el registrador se haga constar este dato, lo que podría evitar posteriores sorpresas en la calificación del expediente. El Prontuario del Colegio de Registradores considera que esta "laguna legal" debe salvarse por vía de la interpretación y que la certificación que expida el registrador debe incluir el dato de las fincas registrales colindantes. Es de esperar que los colegiados sigan la recomendación de su Colegio, pero debe tenerse en cuenta que la Ley no prevé, ni para este caso, que no llega a contemplar, ni tampoco para el de la no inmatriculación previa de la finca, que la certificación expedida vincule al registrador en la posterior calificación, al margen de las responsabilidades que procedieran.
Sobre esta materia, la ya citada Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 entiende que es obligatorio para el registrador la expresión de los titulares de las fincas registrales colindantes en la certificación que expida en el curso del expediente, y todo ello en la misma certificación, sin que el notario deba solicitar una segunda certificación que incluya este dato. Dice la Dirección General:
"Y la regla quinta establece que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente» (entre otros) «a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.» En una interpretación meramente literal de las reglas tercera y cuarta, separada o desconectada de la regla quinta, parecería que la certificación que ha de solicitar inicialmente el notario y expedir el registrador cumple la redacción legal si se limita a expresar que la finca que se pretende inmatricular no invade, ni siquiera en parte, ninguna ya previamente inmatriculada ni el dominio público, y pudiera guardar silencio acerca de la existencia de fincas inmatriculadas que no resulten invadidas, pero sí colindar con la que se pretende inmatricular. Y que para que el notario y el promotor del expediente de dominio puedan conocer cuáles sean estas fincas colindantes y sus titulares registrales de derechos habría de pedir el notario una segunda certificación. Pero es evidente que una interpretación teleológica o finalista, y atendiendo al contexto y finalidad de la norma y a la integración armónica entre sus distintos apartados, aconseja, y por razones de sentido común y economía procesal exige, que para no dilatar innecesariamente el procedimiento, toda la información registral relevante sobre las fincas colindantes deba estar ya solicitada, o entenderse solicitad, y por tanto, deber ser incluida en la expedición de la primera, y que debiera ser por razones prácticas, única certificación".
En cuanto a la notificación a los colindantes, se afirma en el apartado 5 del artículo 203:
"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
La exigencia de notificación a los propietarios de las fincas registrales colindantes, basada inicialmente en los datos aportados por el requirente (al margen de lo que ahora diremos sobre la certificación registral), va a ser de difícil cumplimiento en muchos casos. Se me escapa la razón de por qué no se ha exigido legalmente que en la certificación que expide el registrador se haga constar este dato, lo que podría evitar posteriores sorpresas en la calificación del expediente. El Prontuario del Colegio de Registradores considera que esta "laguna legal" debe salvarse por vía de la interpretación y que la certificación que expida el registrador debe incluir el dato de las fincas registrales colindantes. Es de esperar que los colegiados sigan la recomendación de su Colegio, pero debe tenerse en cuenta que la Ley no prevé, ni para este caso, que no llega a contemplar, ni tampoco para el de la no inmatriculación previa de la finca, que la certificación expedida vincule al registrador en la posterior calificación, al margen de las responsabilidades que procedieran.
Sobre esta materia, la ya citada Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 entiende que es obligatorio para el registrador la expresión de los titulares de las fincas registrales colindantes en la certificación que expida en el curso del expediente, y todo ello en la misma certificación, sin que el notario deba solicitar una segunda certificación que incluya este dato. Dice la Dirección General:
"Y la regla quinta establece que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente» (entre otros) «a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.» En una interpretación meramente literal de las reglas tercera y cuarta, separada o desconectada de la regla quinta, parecería que la certificación que ha de solicitar inicialmente el notario y expedir el registrador cumple la redacción legal si se limita a expresar que la finca que se pretende inmatricular no invade, ni siquiera en parte, ninguna ya previamente inmatriculada ni el dominio público, y pudiera guardar silencio acerca de la existencia de fincas inmatriculadas que no resulten invadidas, pero sí colindar con la que se pretende inmatricular. Y que para que el notario y el promotor del expediente de dominio puedan conocer cuáles sean estas fincas colindantes y sus titulares registrales de derechos habría de pedir el notario una segunda certificación. Pero es evidente que una interpretación teleológica o finalista, y atendiendo al contexto y finalidad de la norma y a la integración armónica entre sus distintos apartados, aconseja, y por razones de sentido común y economía procesal exige, que para no dilatar innecesariamente el procedimiento, toda la información registral relevante sobre las fincas colindantes deba estar ya solicitada, o entenderse solicitad, y por tanto, deber ser incluida en la expedición de la primera, y que debiera ser por razones prácticas, única certificación".
Debe decirse que, en el ámbito de los expedientes de rectificación de cabida, la Dirección General ha considerado que por titulares de fincas registrales colindantes que deben ser notificados deben entenderse los que resultan de la descripción literaria de la finca en el registro (Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2021). Esto no parece trasladable a un expediente de inmatriculación, donde por definición no existe una finca inscrita, aunque puede llevar a pensar en la conveniencia de notificar a los colindantes que resulten de la descripción literaria de la finca en el título de adquisición del promovente.
En relación con los domicilios donde se ha de realizar la notificación a los colindantes registrales, interpreto la regla legal, de redacción confusa, en el sentido de que no es imprescindible la notificación en el domicilio que conste en el registro (cuando conste), sino que es posible la notificación en un domicilio distinto que resulte del expediente. Cuestión dudosa es si se considerará suficiente a tal efecto con la simple manifestación del promotor o habrá que justificar ese distinto domicilio de algún modo. Ante la duda, no sería irracional dirigir las notificaciones a ambos domicilios, el registral y el que manifieste el promotor, aunque ello encarecerá el trámite. En cuanto al domicilio del titular catastral de la finca colindante, nada se dice expresamente, aunque el promotor debe haber expresado en el "escrito" inicial (léase requerimiento) el domicilio de estos colindante catastrales, sin exigir expresamente la norma que este domicilio expresado coincida con el que puede recoger la certificación catastral.
Respecto de los titulares catastrales colindantes, su identidad y domicilio resultarán de los datos catastrales, debiendo tenerse en cuenta que las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas indican solo un titular catastral colindante, aunque estos fueran más de uno, debiendo accederse a los datos catastrales de la parcela colindante (así lo señalan, Enrique Rojas Martínez de Mármol y José Javier Rojas Martínez de Mármol, en "Expedientes de Dominio y otros procedimientos notariales". Aferre. 2ª Ed. 2025).
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2019 se plantea el caso de que, en un expediente notarial de rectificación de cabida, una de las fincas colindantes según catastro conste catastralmente como "en investigación". Según la DGRN, el tratamiento que procede es el correspondiente a la obligación de notificar a la administración pública potencialmente afectada por el expediente, considerando que, en tal caso, la administración afectada es a la que corresponden facultades de investigación de los bienes y potencialmente de su adquisición, lo que implica que dicha notificación deba realizarse por el notario a la Dirección General del Patrimonio, como órgano administrativo competente en la materia, sin que se estime bastante a estos efectos con una notificación practicada a la Gerencia Territorial del Catastro.
No obstante, según comunicación de la Delegación de Hacienda sobre esta materia:
– La notificación no hay que hacerla a la Subdirección General de Patrimonio del Estado, sino a la Delegación de Economía y
– No hay que notificarles como interesados porque exista una finca catastral colindante en investigación, (como inicialmente señaló la Resolución de la DGSJFP de 17 de julio de 2019). En ese caso, habrá que notificar por edicto a los titulares ignorados de la parcela catastral * en investigación).
La ley exige que el requirente manifieste quienes son los titulares actuales de las fincas colindantes, distintos de los catastrales, dentro de la relación inicial, y con el propósito declarado de facilitar la búsqueda de fincas registrales colindantes, a fin de evitar la doble inmatriculación. Dice literalmente el precepto:
"En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".
El Prontuario registral, que ya he citado previamente, destaca que no se contiene una previsión similar respecto de los titulares registrales de fincas colindantes, considerando que de ello se extrae que en el caso de los titulares catastrales puede notificarse solo al que se declara como titular actual por el requirente y en el de los titulares registrales de fincas colindantes, debe notificarse a ambos, si se aportare un título de transmisión de la finca registral.
A mi juicio, si el requirente acredita mediante escritura pública la transmisión por el titular registral o catastral al nuevo titular, aunque la escritura no estuviera inscrita, es innecesaria la notificación a los titulares iniciales. Pero dejo apuntado el criterio distinto del informe registral.
Podría pensarse que, por definición, los titulares catastrales o registrales de las fincas colindantes son conocidos para el requirente, pero cabe imaginar hipótesis, más o menos excepcionales, incluso en caso de fincas registrales (piénsese, por ejemplo en fincas procedentes de concentración parcelaria), en que el único dato disponible de ese titular catastral o registral de la finca colindante sea un nombre (a veces, incluso solo un apodo en el caso de las certificaciones catastrales), sin expresión de un domicilio para notificaciones, y que el compareciente no conozca ningún otro dato del colindante, o así lo afirme.
Además, si alguno de los titulares registrales o catastrales de las fincas colindantes hubiese fallecido o hubiera transmitido su derecho, deberán ser notificados sus causahabientes (aunque en el caso de los registrales, la letra de la ley no exija que el promotor exprese el titular actual distinto del registral), como titulares actuales a quienes el promotor debe identificar, pero es factible que el requirente, aunque pueda saber de la muerte del colindante catastral (o registral), no conozca quiénes son sus causahabientes, y ni siquiera tenga la posibilidad real de saberlo, siendo así que han sido esos mismos causahabientes los que no han procurado la inscripción o el alta catastral a su nombre, lo que parece hacer injusto condicionar el procedimiento a una exigencia de personal identificación y notificación.
Por ello, a mi juicio, la interpretación lógica de la norma supone que la falta de notificación personal a estos titulares catastrales (o registrales), formales o reales, cuando no sea posible realizarla por falta de datos suficientes en el expediente, no será causa para suspender el mismo, ni para no inscribirlo, siendo en tal caso suficiente con la notificación que a los mismos se realice por edictos. Téngase en cuenta que la ley indica que la notificación a los propietarios de las fincas colindantes se hará "en la forma prevenida en esta ley", y ello remite al párrafo anterior, que contempla dos formas de notificar por el notario a los interesados: la reglamentaria, entendiendo como tal la prevista en el Reglamento Notarial, y la notificación por edictos, y ello permite concluir que la notificación por edictos es una forma válida de notificación a estos efectos de los colindantes, cuando exista causa que lo justifique.
Sobre esta materia de la notificación a interesados y colindantes, tanto en cuestiones de forma como de a quién debe considerarse como tal, han recaído diversas resoluciones de la DGRN.
Así, en cuanto a la forma de practicar la notificación, y, en particular, si debe ajustarse el notario a las disposiciones del Reglamento Notarial, la la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017, al tratar de la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, no tiene en cuenta lo previsto en el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria (notificación del expediente de inmatriculación a interesados), sino lo que contempla el párrafo 2º de este mismo artículo 203.5 de la Ley Hipotecaria, relativo específicamente a la notificación del expediente inmatriculador a los colindantes, y que dispone:
"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 23 de abril de 2018, para quien, aunque el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria se refiere a la notificación a ciertos interesados en la forma reglamentaria, "además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros", lo que le lleva a considerar que la notificación se practicará, en todo caso, "en la forma prevenida en esta Ley", lo que se interpreta en la manera que se dirá.
Para la DGRN, ello supone que la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria se aparta de las reglas generales de la legislación notarial en cuanto a la forma de practicar la notificación y se debe regir por las disposiciones de la propia Ley Hipotecaria, con cita del artículo 206 del Reglamento Notarial, lo que le lleva a considerar aplicable al expediente notarial lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para el expediente registral, que simplemente exige la notificación personal y, subsidiariamente, la por edictos. Dice la DGRN:
"El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». El artículo 203, al que se remite el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en su regla quinta dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Por tanto, del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación".
Aunque la DGRN no se refiera expresamente a esta cuestión, su argumentación, al situar las notificaciones del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria al margen de las reglas generales de la legislación notarial, apoyaría la tesis de poder realizar dichas notificaciones por correo certificado, aun fuera del distrito notarial notario autorizante.
Pero la cuestión no resulta totalmente clara, pues la previa doctrina de la DGRN parece exigir que, al menos una de las notificaciones personales, se realice presencialmente por el notario, antes de poderse acudir a la notificación por edictos.
Por su parte, la ya citada Resolución DGRN de 23 de abril de 2018 declara:
- Que no obsta a la necesidad de notificación al titular catastral que este sea la persona de quien el promovente del expediente adquirió el dominio.
- Que la notificación por edictos a los interesados, subsidiaria de la notificación personal, debe ser realizada nominalmente a estos, sin que baste la genérica publicación del edicto por el que se anuncia la tramitación del expediente (la cual parece, en todo caso, necesaria). Dice la DGRN, al respecto:
"... el edicto publicado no se trata de un edicto de notificación dirigido a los titulares cuya único intento de notificación resultó fallido, en los términos previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto dirigido, según reza el mismo, «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento".
Por su parte, la ya citada Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 aborda la cuestión de los titulares catastrales desde la perspectiva de quiénes deben ser considerados como tales según los propios datos del catastro. En el caso, la certificación catastral obtenida por el notario incluía un plano (la planimetría) y del mismo resultaba que la finca lindaba por todos sus vientos con vías públicas, considerando el notario como único titular catastral colindante al Ayuntamiento. Sin embargo, consultada por el registrador la "cartografía catastral", también accesible desde la página del catastro, resultaban otros titulares catastrales que no fueron notificados (al parecer, se trataba de una colindancia a nivel del subsuelo), confirmando la Dirección General la calificación registral negativa por falta de notificación a estos titulares catastrales resultantes de la cartografía.
La misma resolución, y como ya he dicho, aborda la cuestión de posibles alteraciones catastrales durante el expediente y recuerda que es al tiempo de la inscripción cuando el registrador deberá comprobar la identidad de la descripción de la finca con la certificación catastral. Pero deja expresamente a salvo del concepto de identidad los cambios de titulares registrales o catastrales, con lo que parece que el notario podrá considerar como tales los que resulten de las certificaciones por él obtenidas en el expediente y no será obstáculo que impida la inscripción la falta de notificación a un titular registral o catastral cuya fecha de titularidad sea posterior. Sin embargo, también de los términos de la misma resolución, parece que si el registrador apreciara una circunstancia como la que se tuvo en cuenta en la resolución, falta de coincidencia del titular catastral entre la planimetría de la certificacion aportada por el notario y lo obtenido por él de la cartografía catastral, deberá poner de relieve esta circunstancia al tiempo de expedir la certificación antes aludida.
Así, en cuanto a la forma de practicar la notificación, y, en particular, si debe ajustarse el notario a las disposiciones del Reglamento Notarial, la la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017, al tratar de la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, no tiene en cuenta lo previsto en el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria (notificación del expediente de inmatriculación a interesados), sino lo que contempla el párrafo 2º de este mismo artículo 203.5 de la Ley Hipotecaria, relativo específicamente a la notificación del expediente inmatriculador a los colindantes, y que dispone:
"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 23 de abril de 2018, para quien, aunque el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria se refiere a la notificación a ciertos interesados en la forma reglamentaria, "además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros", lo que le lleva a considerar que la notificación se practicará, en todo caso, "en la forma prevenida en esta Ley", lo que se interpreta en la manera que se dirá.
Para la DGRN, ello supone que la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria se aparta de las reglas generales de la legislación notarial en cuanto a la forma de practicar la notificación y se debe regir por las disposiciones de la propia Ley Hipotecaria, con cita del artículo 206 del Reglamento Notarial, lo que le lleva a considerar aplicable al expediente notarial lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para el expediente registral, que simplemente exige la notificación personal y, subsidiariamente, la por edictos. Dice la DGRN:
"El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». El artículo 203, al que se remite el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en su regla quinta dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Por tanto, del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley» y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación".
Aunque la DGRN no se refiera expresamente a esta cuestión, su argumentación, al situar las notificaciones del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria al margen de las reglas generales de la legislación notarial, apoyaría la tesis de poder realizar dichas notificaciones por correo certificado, aun fuera del distrito notarial notario autorizante.
Pero la cuestión no resulta totalmente clara, pues la previa doctrina de la DGRN parece exigir que, al menos una de las notificaciones personales, se realice presencialmente por el notario, antes de poderse acudir a la notificación por edictos.
Por su parte, la ya citada Resolución DGRN de 23 de abril de 2018 declara:
- Que no obsta a la necesidad de notificación al titular catastral que este sea la persona de quien el promovente del expediente adquirió el dominio.
- Que la notificación por edictos a los interesados, subsidiaria de la notificación personal, debe ser realizada nominalmente a estos, sin que baste la genérica publicación del edicto por el que se anuncia la tramitación del expediente (la cual parece, en todo caso, necesaria). Dice la DGRN, al respecto:
"... el edicto publicado no se trata de un edicto de notificación dirigido a los titulares cuya único intento de notificación resultó fallido, en los términos previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto dirigido, según reza el mismo, «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento".
Por su parte, la ya citada Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2020 aborda la cuestión de los titulares catastrales desde la perspectiva de quiénes deben ser considerados como tales según los propios datos del catastro. En el caso, la certificación catastral obtenida por el notario incluía un plano (la planimetría) y del mismo resultaba que la finca lindaba por todos sus vientos con vías públicas, considerando el notario como único titular catastral colindante al Ayuntamiento. Sin embargo, consultada por el registrador la "cartografía catastral", también accesible desde la página del catastro, resultaban otros titulares catastrales que no fueron notificados (al parecer, se trataba de una colindancia a nivel del subsuelo), confirmando la Dirección General la calificación registral negativa por falta de notificación a estos titulares catastrales resultantes de la cartografía.
La misma resolución, y como ya he dicho, aborda la cuestión de posibles alteraciones catastrales durante el expediente y recuerda que es al tiempo de la inscripción cuando el registrador deberá comprobar la identidad de la descripción de la finca con la certificación catastral. Pero deja expresamente a salvo del concepto de identidad los cambios de titulares registrales o catastrales, con lo que parece que el notario podrá considerar como tales los que resulten de las certificaciones por él obtenidas en el expediente y no será obstáculo que impida la inscripción la falta de notificación a un titular registral o catastral cuya fecha de titularidad sea posterior. Sin embargo, también de los términos de la misma resolución, parece que si el registrador apreciara una circunstancia como la que se tuvo en cuenta en la resolución, falta de coincidencia del titular catastral entre la planimetría de la certificacion aportada por el notario y lo obtenido por él de la cartografía catastral, deberá poner de relieve esta circunstancia al tiempo de expedir la certificación antes aludida.
La Resolución DGSJFP de 30 de junio de 2025 se refiere a la notificación a un colindante catastral que es un edificio en régimen de propiedad horizontal, declarando: "Ciertamente, cabe aplicar analógicamente al expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria la previsión expresa contemplada para el procedimiento registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria conforme a la cual «cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal». Pero, como se ha dicho, la notificación remitida lo fue a «uno de los propietarios» y no al presidente de la comunidad, sin que del dato que tal propietario pudiera tener una cuota mayoritaria en la comunidad pueda inferirse sin más su condición de presidente de la comunidad".
Por último decir que la necesaria notificación a los colindantes puede conllevar sorpresas para el promotor de la inmatriculación de una finca rústica sujeta al retracto correspondiente, de lo que quizás sea prudente advertir al interesado. Incluso se pueden empezar a plantear dudas razonables sobre desde cuando contar los nueve días para el ejercicio de retracto de colindantes, pues si se les ha notificado la transmisión, bien personalmente o por el edicto publicado por el notario, no parece que puedan ya contarse en este caso desde la inscripción.
Es de advertir que al referirse a la relación de interesados a quienes debe identificar el promotor se menciona al "poseedor de hecho de la finca y al arrendatario, si fuera vivienda". Sin embargo, al prever las notificaciones a realizar por el notario, el precepto solo menciona expresamente a "los poseedores de hecho", lo que parece una incongruencia, aunque suscita la duda razonable sobre si el arrendatario de vivienda debe ser notificado.
Por último decir que la necesaria notificación a los colindantes puede conllevar sorpresas para el promotor de la inmatriculación de una finca rústica sujeta al retracto correspondiente, de lo que quizás sea prudente advertir al interesado. Incluso se pueden empezar a plantear dudas razonables sobre desde cuando contar los nueve días para el ejercicio de retracto de colindantes, pues si se les ha notificado la transmisión, bien personalmente o por el edicto publicado por el notario, no parece que puedan ya contarse en este caso desde la inscripción.
Es de advertir que al referirse a la relación de interesados a quienes debe identificar el promotor se menciona al "poseedor de hecho de la finca y al arrendatario, si fuera vivienda". Sin embargo, al prever las notificaciones a realizar por el notario, el precepto solo menciona expresamente a "los poseedores de hecho", lo que parece una incongruencia, aunque suscita la duda razonable sobre si el arrendatario de vivienda debe ser notificado.
También debe notificarse al titular catastral, de lo que se deduce que no es imprescindible la coincidencia entre el titular catastral y el promotor del expediente, como ya ha declarado la Dirección General. Así:
La Resolución DGRN de 7 de abril de 2017 la inmatriculación de una finca cuya titularidad catastral figuraba en investigación, y expresamente considera tácitamente derogada la exigencia reglamentaria por la reforma legal.
La Resolución DGRN de 25 de septiembre de 2017, relativa a un supuesto de inmatriculación por certificación administrativa, aparte de señalar que la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a hallarse la finca catastrada a nombre de adquirente o transmitente, solo se aplicaría a las inmatriculaciones por título público, reitera que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, dicha norma reglamentaria debe entenderse derogada en ese aspecto. En el caso, la finca constaba catastralmente como en investigación (aunque se apunta la posibilidad de que la finca invadiese dominio público, circunstancia que no fue objeto de calificación y de la que me ocupo a continuación).
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma esta doctrina, en un caso en que las fincas figuraban catastradas a nombre de persona distinta de la que pretendía la inmatriculación.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 admite la inmatriculación por doble título de una finca que catastralmente se hallaba en investigación. La calificación registral alegaba que dicha situación podía suponer una invasión del título público (cabía que la titularidad de la finca o de parte de ella fuera de un ente público). La DGRN, después de ratificar que es hoy inaplicable la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que la finca se halle catastrada a nombre del transmitente o adquirente, contesta este argumento de la posible invasión del dominio público considerando que, en tal caso, debería procederse como prevé la Ley Hipotecaria para estos casos, notificando, con carácter previo a la calificación, a la Administración afectada para que esta pueda pronunciarse. En el caso, la notificación a la Administración se había producido después de la calificación (un día después de presentado el recurso contra la misma), lo que no se considera admisible.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 reitera la no vigencia de la norma reglamentaria que exige que la finca se halle catastrada a nombre de adquirente o transmitente, pero hace referencia al caso particular de que exista un procedimiento de investigación administrativo de la que pueda resultar la condición de finca de dominio público. En el caso, en la escritura se hacía constar que sobre la finca a inmatricular "... está iniciado procedimiento en base al artículo 47 de la Ley 33/2003 que se sigue en el Juzgado de Sepúlveda", recordando que, en tal supuesto, lo procedente sería la notificación al órgano administrativo correspondiente por el procedimiento que prevé el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Distingue este caso de la existencia de un procedimiento judicial que discutiese la titularidad de la finca, el cual solo podría tomarse en cuenta cuando hubiese accedido al registro mediante anotación preventiva.
La Resolución DGRN de 25 de septiembre de 2017, relativa a un supuesto de inmatriculación por certificación administrativa, aparte de señalar que la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a hallarse la finca catastrada a nombre de adquirente o transmitente, solo se aplicaría a las inmatriculaciones por título público, reitera que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, dicha norma reglamentaria debe entenderse derogada en ese aspecto. En el caso, la finca constaba catastralmente como en investigación (aunque se apunta la posibilidad de que la finca invadiese dominio público, circunstancia que no fue objeto de calificación y de la que me ocupo a continuación).
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma esta doctrina, en un caso en que las fincas figuraban catastradas a nombre de persona distinta de la que pretendía la inmatriculación.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 admite la inmatriculación por doble título de una finca que catastralmente se hallaba en investigación. La calificación registral alegaba que dicha situación podía suponer una invasión del título público (cabía que la titularidad de la finca o de parte de ella fuera de un ente público). La DGRN, después de ratificar que es hoy inaplicable la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que la finca se halle catastrada a nombre del transmitente o adquirente, contesta este argumento de la posible invasión del dominio público considerando que, en tal caso, debería procederse como prevé la Ley Hipotecaria para estos casos, notificando, con carácter previo a la calificación, a la Administración afectada para que esta pueda pronunciarse. En el caso, la notificación a la Administración se había producido después de la calificación (un día después de presentado el recurso contra la misma), lo que no se considera admisible.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 reitera la no vigencia de la norma reglamentaria que exige que la finca se halle catastrada a nombre de adquirente o transmitente, pero hace referencia al caso particular de que exista un procedimiento de investigación administrativo de la que pueda resultar la condición de finca de dominio público. En el caso, en la escritura se hacía constar que sobre la finca a inmatricular "... está iniciado procedimiento en base al artículo 47 de la Ley 33/2003 que se sigue en el Juzgado de Sepúlveda", recordando que, en tal supuesto, lo procedente sería la notificación al órgano administrativo correspondiente por el procedimiento que prevé el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Distingue este caso de la existencia de un procedimiento judicial que discutiese la titularidad de la finca, el cual solo podría tomarse en cuenta cuando hubiese accedido al registro mediante anotación preventiva.
La Resolución DGRN de 17 de enero de 2020 se refiere a un expediente de inmatriculación del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en el que la certificación catastral descriptiva y gráfica no indicaba un titular catastral, sino que la finca se hallaba catastralmente "en investigación". La DGRN aclara que en el expediente de inmatriculación no es de aplicación la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que la finca se halle catastrada a nombre del adquirente o del transmitente, norma reglamentaria que solo se refiere a la inmatriculación por doble título y que, además, debe entenderse derogada tácitamente también en su propio ámbito por la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, aunque la calificación no se refería a dichas cuestiones y por ello no pueden justificar la no inscripción, apunta la DGRN dos posibles consecuencias de hallarse la finca en investigación: el que se pudiera considerar que existe una invasión del dominio público, lo que conllevaría la aplicación de las reglas correspondientes, y la posible necesidad de que el notario debiera notificar el expediente a la administración que tramita el expediente, conforme a la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Esto no excluye que el dato de existir un titular catastral distinto al promotor del expediente aconseje tomar precauciones incluso más allá de la notificación al mismo, que no siempre será posible realizar personalmente. Entre estas precauciones podría estar la intervención en el expediente de testigos que declaren sobre su conocimiento acerca de la propiedad de la finca, de modo similar a un acta de notoriedad, aunque esta no sea una exigencia general en el procedimiento.
Según la doctrina de la Dirección General, la posible publicación del expediente en el tablón de edictos del Ayuntamiento no sustituye ni suple la notificación personal al mismo (Resolución DGSJFP de 30 de junio de 2025).
En cuanto a la publicación de edictos, es imperativa la publicación en el BOE y opcional para el notario la publicación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento correspondiente.
Debe tenerse en cuenta que, si alguna de las personas a las que se obliga a notificar personalmente, como colindantes, no ha podido ser notificada por desconocerse su domicilio o ha sido infructuosa la notificación en el domicilio que consta en el expediente, deberá ser notificada por edictos y nominalmente.
Se establece expresamente la gratuidad de la publicación en el BOE. Esto también resulta de la Disposición Adicional 2ª, que lo generaliza, por remisión a la LPA, que prevé la publicación del anuncio sea a través de un portal telemático. La gratuidad también se declara para la potestativa publicación de edictos en el Ayuntamiento.
Se establece expresamente la gratuidad de la publicación en el BOE. Esto también resulta de la Disposición Adicional 2ª, que lo generaliza, por remisión a la LPA, que prevé la publicación del anuncio sea a través de un portal telemático. La gratuidad también se declara para la potestativa publicación de edictos en el Ayuntamiento.
Una cuestión peculiar es el tratamiento que se da a los derechos reales o cargas que puedan recaer sobre la finca. Solo si comparecen y solicitan la constatación de su derecho, previo el requerimiento efectuado efectuado por el notario, este se reflejará registralmente, según las reglas de preferencia que establece la norma.
Según el artículo 278 del Reglamento Hipotecario: "Cuando se pretenda inscribir participaciones o cuotas indivisas de fincas, será obligatoria la citación de los cotitulares de la misma finca, en la forma y términos prevenidos en la regla tercera del artículo 201 de la Ley." La Resolución DGRN de 28 de abril de 2016 considera trámite esencial esta notificación a los copropietarios en el expediente de dominio.
La Resolución DGSJFP de 12 de julio de 2024 admite la inmatriculación mediante un expediente de dominio de una cuota indivisa de una edificación a la que correspondía la primera planta de la edificación, con notificación a los cotitulares, recordando su previa doctrina al respecto y argumentando que:
- Que el copropietario a quien se había notificado el expediente conforme al artículo 278 del Reglamento Hipotecario no se había opuesto, por lo que tampoco cabe hablar de una determinación unilateral de la
cuota.
- Que, aun siendo necesaria para dicha inmatriculación la declaración de obra de la edificación, esta podría realizarla el promovente, ya que la declaración de obra "es una circunstancia de hecho (que esta
Dirección General ha admitido realizar por ejemplo por un cónyuge en gananciales sin
intervención del otro, por no ser un acto dispositivo) de manera que aunque normalmente
exige por razón de tracto sucesivo la intervención de todos los copropietarios, debe
flexibilizarse en los casos excepcionales de inmatriculación parcial de edificios en
propiedad horizontal para facilitar el superior interés del propietario de las viviendas a su acceso al Registro de la propiedad, siempre eso sí que en el expediente se hayan
tomado garantías suficientes para la audiencia de los otros copropietarios, como sucede
en el expediente que motiva este recurso, donde el copropietario ha sido citado y no ha
habido oposición."
Si algún interesado compareciese ante el notario oponiéndose, expresando la causa de la oposición, sin que parezca que el notario pueda valorar su mayor o menor entidad, éste simplemente dará por terminada su actuación. Si no fuere así, pues adelante, que decir que no está feo, se remite el asunto de nuevo al registrador que tomará la decisión de fondo pertinente y, de ser positiva, inmatriculará.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017 ha reinterpretado la norma, considerando que la oposición del colindante solo obliga al notario a interrumpir el expediente si está fundada y resulta acreditada documentalmente. Dice la DGRN:
"La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
En el caso, el colindante que manifestaba su oposición alegaba tener a su favor un derecho real de servidumbre sobre la finca, lo que se considera que podría haber sido fundamento suficiente para la oposición si este derecho se hubiese justificado de forma escrita
La Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018 rectifica esta posición, en el ámbito de un expediente notarial de rectificación de cabida, declarando que la oposición de un interesado en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria impone al notario, de forma reglada, la obligación de archivarlo sin juicio positivo, distinguiendo la regulación propia de este expediente notarial de lo previsto para el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El supuesto era peculiar, pues se trataba de la rectificación de cabida de una finca sobre la que estaba concedida una concesión por estar situada en zona de dominio público marítimo terrestre y quien se opuso fue la administración de costas, pero la nueva doctrina se aplica de modo general (y será trasladable al supuesto del expediente de inmatriculación). Dice la DGRN:
"Por su parte, la regla quinta del artículo 203 incluye entre los interesados destinatarios de las notificaciones que ha de realizar el notario durante la tramitación del expediente (después de recibida la correspondiente certificación del registrador y la comunicación de la extensión, en su caso, de la anotación preventiva de incoación del expediente) a la «Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado», y la regla sexta, tras declarar la facultad de todos los interesados de poder hacer alegaciones ante el notario y de aportar pruebas escritas de su derecho durante un mes, añade que «si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador». Se trata de una actuación reglada por parte del notario que cierra la posibilidad de conferir al citado expediente virtualidad para la inscripción de la rectificación pretendida. El precepto señala las opciones que en tal caso se abren al promotor del expediente indicando que el mismo «podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Sólo en caso de falta de oposición, en los términos indicados, podrá el notario el levantar «acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados», acta de la que remitirá copia al Registrador «para que practique, si procede, la inmatriculación [o rectificación] solicitada». Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. En este nuevo contexto legal este Centro Directivo ha recordado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») en relación con el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas y su coordinación con el Catastro, que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que lo regula, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción», y que la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, pero tampoco en el sentido de que la mera existencia de oposición por parte de alguno de los colindantes lleve necesariamente al cierre del expediente. Ahora bien, lo que sucede es que esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues, como se ha señalado, si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero".).
Pero la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2019, volviendo a cambiar de criterio, declara que la mera oposición de algún interesado no supone necesariamente la conclusión por el notario del expediente. En el caso se pretendía la inmatriculación a través del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria de dos terceras partes indivisas y manifestó su oposición del titular de la tercera parte indivisa restante, la cual se hallaba inmatriculada. Se considera que dicha oposición, en los términos en que se produjo, que no cuestionaba la titularidad del promovente sobre las participaciones indivisas cuya inmatriculación se pretendía, sino el título de adquisición por él alegado y con base en un supuesto acuerdo verbal con el mismo, no era obstáculo suficiente para la conclusión del expediente de dominio y la consiguiente inmatriculación pretendida. Dice la resolución:
"Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues, de otro modo, se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
Transcribo el párrafo correspondiente del artículo 203, evidente en la intención: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador...En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la petición del solicitante...
Sin embargo, la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017 ha reinterpretado la norma, considerando que la oposición del colindante solo obliga al notario a interrumpir el expediente si está fundada y resulta acreditada documentalmente. Dice la DGRN:
"La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
En el caso, el colindante que manifestaba su oposición alegaba tener a su favor un derecho real de servidumbre sobre la finca, lo que se considera que podría haber sido fundamento suficiente para la oposición si este derecho se hubiese justificado de forma escrita
La Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018 rectifica esta posición, en el ámbito de un expediente notarial de rectificación de cabida, declarando que la oposición de un interesado en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria impone al notario, de forma reglada, la obligación de archivarlo sin juicio positivo, distinguiendo la regulación propia de este expediente notarial de lo previsto para el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El supuesto era peculiar, pues se trataba de la rectificación de cabida de una finca sobre la que estaba concedida una concesión por estar situada en zona de dominio público marítimo terrestre y quien se opuso fue la administración de costas, pero la nueva doctrina se aplica de modo general (y será trasladable al supuesto del expediente de inmatriculación). Dice la DGRN:
"Por su parte, la regla quinta del artículo 203 incluye entre los interesados destinatarios de las notificaciones que ha de realizar el notario durante la tramitación del expediente (después de recibida la correspondiente certificación del registrador y la comunicación de la extensión, en su caso, de la anotación preventiva de incoación del expediente) a la «Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado», y la regla sexta, tras declarar la facultad de todos los interesados de poder hacer alegaciones ante el notario y de aportar pruebas escritas de su derecho durante un mes, añade que «si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador». Se trata de una actuación reglada por parte del notario que cierra la posibilidad de conferir al citado expediente virtualidad para la inscripción de la rectificación pretendida. El precepto señala las opciones que en tal caso se abren al promotor del expediente indicando que el mismo «podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Sólo en caso de falta de oposición, en los términos indicados, podrá el notario el levantar «acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados», acta de la que remitirá copia al Registrador «para que practique, si procede, la inmatriculación [o rectificación] solicitada». Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. En este nuevo contexto legal este Centro Directivo ha recordado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») en relación con el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas y su coordinación con el Catastro, que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que lo regula, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción», y que la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, pero tampoco en el sentido de que la mera existencia de oposición por parte de alguno de los colindantes lleve necesariamente al cierre del expediente. Ahora bien, lo que sucede es que esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues, como se ha señalado, si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero".).
Pero la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2019, volviendo a cambiar de criterio, declara que la mera oposición de algún interesado no supone necesariamente la conclusión por el notario del expediente. En el caso se pretendía la inmatriculación a través del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria de dos terceras partes indivisas y manifestó su oposición del titular de la tercera parte indivisa restante, la cual se hallaba inmatriculada. Se considera que dicha oposición, en los términos en que se produjo, que no cuestionaba la titularidad del promovente sobre las participaciones indivisas cuya inmatriculación se pretendía, sino el título de adquisición por él alegado y con base en un supuesto acuerdo verbal con el mismo, no era obstáculo suficiente para la conclusión del expediente de dominio y la consiguiente inmatriculación pretendida. Dice la resolución:
"Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues, de otro modo, se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
Aunque ya me he ocupado de esta cuestión, reitero que el tenor legal es claro en cuanto a que el notario no tiene encomendada la decisión sobre el fondo del derecho del promotor.
Transcribo el párrafo correspondiente del artículo 203, evidente en la intención: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador...En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la petición del solicitante...
Muy a mi pesar, no me queda sino coincidir, en parte al menos y sin que salga de aquí, con la corporación registral, presunto intérprete semiauténtico de la norma, que ya ha dicho: “El notario, en principio, no puede paralizar el expediente por causa distinta a la oposición” (Prontuario sobre la reforma circulado por el Colegio de Registradores, al margen de todo, de gran utilidad).
En contra de esta interpretación, la completa Circular de Colegio Notarial de Baleares se defiende que el notario pueda rechazar la pretensión del requirente cuando estime no justificada la adquisición del dominio. A mi entender, ojalá fuera así, pero desgraciadamente no lo es.
En contra de esta interpretación, la completa Circular de Colegio Notarial de Baleares se defiende que el notario pueda rechazar la pretensión del requirente cuando estime no justificada la adquisición del dominio. A mi entender, ojalá fuera así, pero desgraciadamente no lo es.
Pero, pese a todo lo dicho, sí creo que el notario conserva un margen de decisión sobre el fondo del asunto. A mi juicio, aunque no podrá desestimar el expediente una vez iniciado si no hubiera oposición, sí puede y debe comprobar si se cumplen los requisitos legales para la admisión del requerimiento, en ejercicio de su control genérico de legalidad, y entre estos se encuentra la aportación por el promotor de un título de propiedad suficiente, cuestión a la que después me refiero especialmente.
El que no exista una decisión del notario sobre el fondo del derecho del promotor, a diferencia del antiguo expediente de dominio judicial, traerá la consecuencia de que la calificación registral recaerá no solo sobre los trámites procedimentales, sino sobre la legalidad del título de propiedad que se inmatricula.
El que no exista una decisión del notario sobre el fondo del derecho del promotor, a diferencia del antiguo expediente de dominio judicial, traerá la consecuencia de que la calificación registral recaerá no solo sobre los trámites procedimentales, sino sobre la legalidad del título de propiedad que se inmatricula.
Si el registrador denegase la inmatriculación, deberá hacerlo de forma motivada. Contra la decisión del registrador podrán interponer recursos que prevé la ley hipotecaria frente a las calificaciones, gubernativo o judicial, estando legitimados los interesados, entre los cuales sin duda se encuentra el notario que autorice el acta de protocolización del documento inmatriculable. A mi juicio, también debería poder hacerlo el notario autorizante del título de dominio inmatriculable, cuando éste sea notarial, sobre todo si la calificación negativa se basa en algún defecto del mismo, debiendo ser notificada la calificación negativa del expediente de inmatriculación a aquél.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2019, en un expediente de reanudación del tracto sucesivo, aunque estableciendo una doctrina general para estos expedientes hipotecarios, declara que no han sido configurados legislativamente como actas de notoriedad, no teniendo su fundamento en la apreciación por el notario de la notoriedad de los hechos, sino en el cumplimiento de los requisitos legales del expediente. Dice la DGRN:
"Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un «expediente de dominio» tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas".
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2019, en un expediente de reanudación del tracto sucesivo, aunque estableciendo una doctrina general para estos expedientes hipotecarios, declara que no han sido configurados legislativamente como actas de notoriedad, no teniendo su fundamento en la apreciación por el notario de la notoriedad de los hechos, sino en el cumplimiento de los requisitos legales del expediente. Dice la DGRN:
"Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un «expediente de dominio» tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas".
En el mismo sentido, la Resolución DGSJFP de 30 de junio de 2025, declara:
"como ya se dijo en la Resolución
de 7 de noviembre de 2019, tras la Ley 13/2015, los expedientes de dominio se
documentan en actas notariales, pero no son actas de notoriedad. En efecto, estos
«expedientes de dominio» para inmatricular fincas, rectificar datos descriptivos o
reanudar el tracto interrumpido, no basan su habilidad para provocar la inscripción
registral en la apreciación por el notario de la supuesta notoriedad de unos hechos, sino
en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos. Esta
doctrina ha sido reiterada, entre otras, en las Resoluciones de 11 y 15 de diciembre
de 2020, 15 de febrero y 27 de junio de 2022 y 14 de febrero de 2023".
La misma resolución recuerda que, a diferencia de la inmatriculación mediante doble título o mediante título complementado con acta de notoriedad del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la que se practique a través del expediente de inmatriculación del artículo 203 no está sujeta al plazo de suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Nota Fiscal:
Nota Fiscal:
El artículo 7.2.C Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados considera transmisiones patrimoniales onerosas a efectos del impuesto:
"Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación".
Para que el expediente de dominio con efecto inmatriculador no se considere sujeto al concepto de transmisiones patrimoniales del impuesto se requiera acreditación de "haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión" cuyo título se supla con ellos.
La Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª de 11 de abril de 2023 declara que el título que suple el expediente para la reanudación del tracto es el del promovente y no el de su transmitente o transmisiones anteriores y se estará exclusivamente a ese título del promovente para aplicar la exención por títulos liquidados, no sujetos o exentos. Esto no excluiría su liquidación por el concepto de actos jurídicos documentados.
De conformidad con la doctrina de esta sentencia, aceptada por la DGT, bastará justificar el pago, la exención o no sujeción de la transmisión que constituye el título de propiedad del promovente del expediente, sin que tengan relevancia los títulos de anteriores propietarios.
Dice, así, la Consulta DGT V0799-24, de 30 de mayo de 2024:
"Este Centro Directivo tras la sentencia del Tribunal Supremo 463/2023, de 11 de abril, ha modificado el criterio que venía estableciendo y en la consulta V0390 de 12 de marzo establece que:
“Dada la reciente sentencia del Tribunal Supremo, que ha establecido con toda claridad que el título que se trata de suplir o reemplazar es el de la adquisición del inmueble por el contribuyente, no el de la transmisión anterior a ella, pues el expediente notarial y registral integra el título del contribuyente –en el sentido de que lo habilita para el acceso al Registro de la Propiedad– no la transmisión precedente a ella, esto es, el título del transmitente, ni toda la cadena de transmisiones producida desde el titular registral del inmueble hasta el transmitente de dicho inmueble al contribuyente, este Centro directivo modifica su criterio en los justos términos que determina la sentencia y, por lo tanto, establece que el expediente de dominio para la inmatriculación de un inmueble cuando el promotor del expediente ha liquidado el Impuesto correspondiente a la adquisición del mismo, no está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Ahora bien, al no estar sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, quedará sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura o acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.”.
La exención o no sujeción lo será por el impuesto que grava la correspondiente transmisión. Si es una transmisión hereditaria no basta que esta, por su naturaleza, no quede sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales, sino que habría que acreditar su exención o no sujeción por el impuesto de sucesiones.
No excluye la sujeción al impuesto de transmisiones patrimoniales el que la obligación tributaria de transmisión que se suple se halle prescrita.
Muy interesante la entrada y muy útil en este momento. Con la entrada en vigor de la reforma, se han generado muchísimas dudas con respeto a qué encauzar en este nuevo expediente exclusivamente notarial y qué cosas deben ir aún por la vía del declarativo ordinario.
ResponderEliminarEn mi caso, tengo unos clientes con una clara usucapion contra tabulas. Ellos son titulares registrales de la mayor parte de la finca, pero el registro fija que una parte minoritaria es de dos hermanos fallecidos hace muchas décadas, cuando mis clientes (y sus causantes a los que heredaron) llevan más de 30 años viviendo en la finca (que de hecho hace 40 años demolieron y levantaron un nuevo edificio a sus expensas).
Si no he entendido mal, su posición es que estas pretensiones de que se declare la usucapión extraordinaria contra tabulas (por ese porcentaje que sigue a nombre de terceros) deben seguir sustanciándose judicialmente.
Sí, así lo entiendo. En su caso estaríamos ante una finca inmatriculada, si no le he comprendido mal, y trataría de reanudar el tracto sucesivo de una parte. El expediente notarial sería en ese caso de reanudación del tracto, el del 208, pero también exige título escrito, aunque podrá ser un documento privado(siempre que no sea de donación). Ya no se puede tramitar el expediente de dominio, a mi entender, basado en la usucapión. La solución será judicial, en procedimiento declarativo, lo que supongo que se seguirá admitiendo, aunque la ley no está muy clara cuando se trata de reanudar el tracto, pues solo,contempla expesamente el proxedimiento declarativo en reanudación de tracto como consecuencia de la oposición en el expediente notarial, o bien “crear" algún tipo de título escrito en el que basar el espediente notarial, del tipo de una aportación a gananciales, donación a los hijos o similar, pero tal como está la ley y las dudas que genera todo dependerá en gran medida del criterio del registrador que sea competente, porque tengo la impresión de que no hay criterios uniformes.
ResponderEliminarUn saludo,
En este caso, la persona a la que adquirieron los ascendientes de los clientes, había comprado la finca (lo que entonces era la finca) en los años 40 con la intención declarada en escritura pública por parte de comprador y vendedor, de transmitir la totalidad de la finca. El Registro, sin embargo, sólo inscribió la transmisión de una parte (un 74%), dado que el resto entendía que era de otros dos parientes de la vendedora (la finca tenía su "historia" familiar). Curiosamente, uno de ellos actuó como apoderado de la vendedora en la venta y fue el que manifestó que vendía la totalidad de la finca. Desde los años 40 hasta aquí, ese porcentaje sigue en el registro a nombre de esos parientes que jamás han hecho nada con relación a la propiedad. Como le digo, la familia propietaria mayoritaria ha vivido allí y hecho y deshecho durante décadas, hasta el punto de que hace cuarenta años tiró la casa que había y construyó a sus expensas un nuevo edificio de cinco plantas donde han seguido viviendo toda la familia... pero nunca pudieron inscribir la obra nueva, porque el registro decía que tenían que consentir los propietarios registrales minoritarios.
EliminarAhora quieren vender el edificio... pero no pueden por que obviamente el registro dirá que sólo pueden transmitir una parte.
Para mí es un caso de usucapión de libro. Efectivamente, ya consta la titularidad registral sobre ese 74% de la finca, pero se trata de conseguir la propiedad registral de ese porcentaje minoritario del 26%, que esta a nombre de una persona que hace 75 años manifestó que quería vender la totalidad de la finca y de un hermano suyo, y que desde entonces no han realizado ni un solo acto de propiedad sobre su parte a pesar de las múltiples visicitudes ocurridas.
Tampoco es posible localizar a sus herederos (para "comprarles" ese porcentaje por un precio simbólico) que además después de tantos años pueden ser unos cuántos o encontrarse dispersos por el mundo, que suele pasar.
En principio estudié la posibilidad de realizar un expediente notarial con la nueva normativa, pero creo que tendremos que seguir acudiendo a un juicio declarativo, en el que habrá que demandar a los titulares registrales de ese porcentaje minoritario de la finca.
Luego están los problemas añadidos habituales, ya que con el tiempo la finca registral inscrita en los años 20 se parece como un huevo a una castaña a la actual edificación, pero eso ya es más habitual.
Gracias por su blog y sus consideraciones.
Gracias a usted por interesarse por él.
ResponderEliminarPor lo que me cuenta se trataría de reanudar el tracto de ese 24% que figuraba en la escritura de compra de los ascendientes de sus clientes pero que no se inscribió. No sé si cuando fallecieron esos ascendientes sus clientes hicieron adjudicación de herencia e incluyeron toda la finca, aunque supongo que eso siempre están a tiempo de hacerlo. No sé, quizás sí le encajaría el procedimiento de reanudación de tracto del 208. El hecho de que la inscripción interumpida sea de más de 30 años facilita el expediente. Cuestión distinta es la de la adaptación de la finca a la realidad, que quizás encajara en los expedientes del 199 o 200. Pero, en fin, ya le digo que pocas cosas están claras con la nueva ley y, de momento al menos, me parece que va imperar el criterio del registrador del lugar.
Un saludo,
Efectivamente, esa podría ser una idea. Lo malo es que el 208 prevé que hay que convocar sí o sí al titular registral de esa parte sobre la que se pretende reanudar el tracto perdido. Y si no comparecen (al igual que si se opusiera) entonces se cierra el expediente y se podrá entonces acudir al juicio declarativo... Obviamente, no espero que los titulares registrales de hace 75 años vayan a comparecer, así que la propia Ley convierte el trámite en inútil en ese escenario y no les voy a recomendar a los clientes que tiren su dinero en un trámite que no se va a poder concluir al 99%.
EliminarLo divertido va a ser como me vaya al juzgado y éste me diga que tendría que haber intentado el expediente porque sólo entonces se me habilita la acción judicial. Depende cómo interpretemos la literalidad del 208 es una interpretación posible (absurda, pero posible).
Nuevamente, se constata la pésima técnica legislativa.
Sí, es cierto lo que dice. Tal como lo han regulado el procedimiento es absurdo y raya en el disparate. Y lo que dice al final, por disparatado que pueda ser, no lo descarto como opinión de alguien. En fin, un despropósito cuyos autores son de filiación conocida.
ResponderEliminarUn saludo