martes, 23 de febrero de 2021

La interpretación del artículo 671 LEC (adjudicación en subasta sin postor) en las recientes resoluciones de la DGRN.



Campesino pagando su deuda. Adriaen van Ostade, 1644



En los últimos tiempos, la DGRN ha dictado múltiples resoluciones sobre la interpretación del artículo 671 de la LEC, relativo a las reglas de adjudicación en la ejecución hipotecaria sobre bienes inmuebles cuando no existan postores en la subasta, pretendiendo una interpretación favorable al deudor y conforme a la realidad social de una norma de redacción mejorable, y con referencia analógica a las soluciones del artículo 670.4 de la misma LEC para la subasta con postores. 

Comenzaré por transcribir los artículos 670 y 671 de la Ley de enjuiciamiento civil.

Artículo 670 (cuando existen postores en la subasta).

1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Letrado de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.

3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.

4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

671 LEC (cuando no existen postores en la subasta).

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

El caso de que no se trate de la vivienda habitual del deudor.

El precepto transcrito -artículo 671 de la LEC- admite  dos interpretaciones antitéticas, una favorable al acreedor y otra al deudor.

Interpretación favorable al acreedor:

Este tiene la facultad de elegir:

- Si lo que se le debe por todos los conceptos excede del 50% del valor de subasta, podrá pedir la adjudicación por este 50%, dejando subsistente el resto de la deuda.

- Si lo que se le debe por todos los conceptos es inferior al 50% del valor de subasta, podrá pedir la adjudicación por dicha cantidad debida, aunque esta sea inferior al límite señalado.

- Interpretación favorable al deudor:

- Si lo que se debe al acreedor por todos los conceptos excede del 50% del valor de subasta, el acreedor solo podrá pedir la adjudicación por lo que se le debe por todos los conceptos, cancelando la deuda.

- Si es inferior, debe pedir la adjudicación por el 50% del valor de subasta, compensando al deudor del exceso.

La Dirección General ha realizado una intepretación de la norma en general favorable al deudor, integrando la laguna del caso de que lo que se deba por todos los conceptos sea inferior al 50% y se pretenda la adjudicación por esta, se aplique analógicamente el artículo 670.4 de la LEC

La Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2017 rechaza que el acreedor pueda pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, en un caso de subasta sin postor de un bien que no es vivienda habitual, si dicha cantidad es inferior al 50% del valor de tasación, salvo que se cumplan las garantías establecidas en el artículo 670.4 LEC.

En similar sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 23 de marzo de 2018.

Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 20 de abril de 2018.

Dice, así, la Resolución DGRN de 20 de abril de 2018:

"El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su primer inciso, aplicable al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, dispone: «Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien». En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que «las normas se interpretaran según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas» parece que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado. En efecto, admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). 

La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra. El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí se establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación»). Ello no implica que deba hacerse una interpretación puramente literal del artículo 671. Más bien al contrario, el contenido del artículo 651 permite entender cuál es el verdadero espíritu y finalidad de las normas que regulan la adjudicación de una finca en el procedimiento de apremio cuando la subasta ha quedado desierta. 

Otra muestra de que el legislador ha querido respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar en lo establecido en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta. En su apartado cuarto se ocupa de aquellos casos en los que las posturas presentadas sean inferiores al 70% del valor de subasta. 

Ofrece al ejecutado en primer término la posibilidad de presentar un tercero que presente una postura superior a ese límite. En su defecto, atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el setenta por ciento, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura. 

El último párrafo del citado artículo 670.4 prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, al disponer: «Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente».

Por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. 

Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo 4.1 del Código Civil)".

Rechaza la DGRN el argumento de la posible variación a la baja del valor de tasación para subasta fijado en la escritura de hipoteca, recordando la posibilidad del acreedor de acudir al procedimiento de ejecución ordinaria, donde se realizará una nueva tasación del bien.

La misma doctrina se recoge en la Resolución DGRN de 11 de octubre de 2018, que dice:

"... en los casos en los que, habiendo quedado desierta la subasta, el bien ejecutado no sea la vivienda habitual del deudor, el acreedor ejecutante tiene dos posibilidades: a) solicitar la adjudicación por el 50% del valor de tasación de la finca, en cuyo caso, si la deuda es superior, podrá pedirse que se despache ejecución sobre otros bienes en los términos que prevé el artículo 579 de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, y b) pedir que se le adjudique por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, aunque, según ha interpretado este Centro Directivo a partir de la Resolución de 20 de septiembre de 2017, esa cifra habrá de representar al menos el 50 por cien del valor de tasación de la finca".

Esta resolución analiza, además, qué debe entenderse por cantidad que se deba por todos los conceptos, en particular, si es la total debida o la que no exceda de los límites de la responsabilidad hipotecaria, optando por la primera opción, pues la responsabilidad hipotecaria solo juega en relación con terceros, de manera que, de no optar el acreedor porque se le adjudique por el 50% del valor de la finca, la deuda del ejecutado quede totalmente extinguida. Esto influye, además, en el tratamiento que debe darse a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, pues si lo que se debe por todos los conceptos excede de la responsabilidad hipotecaria y el acreedor opta por esta adjudicación por lo debido por todos los conceptos, deberá poner a disposición de los mismos el exceso sobre la responsabilidad hipotecaria. Dice la DGRN:

"la expresión «la cantidad que se le deba por todos los conceptos» utilizada por este artículo 671 está referida a la total cantidad adeudada al ejecutante. De esta forma, si el acreedor opta por esta alternativa, el deudor ejecutado perderá la propiedad de la finca, pero su deuda quedará totalmente extinguida. Naturalmente, si existen terceros con derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca, habrá que analizar si lo reclamado por el acreedor por los diferentes conceptos de deuda excede o no de los respectivos límites de responsabilidad hipotecaria. Si se sobrepasa ese límite, el exceso deberá el acreedor depositarlo a disposición de los titulares de esos derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado, en los términos que prevé el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".

En similar sentido en relación con el tratamiento de los terceros cuando se solicite la adjudicación por lo debido por todos los conceptos y esta cantidad exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria se pronuncia la Resolución DGRN de 1 de junio de 2016), que aclara que: "la cantidad del importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores podrá ser reclamada por el acreedor ejecutante, prosiguiendo la ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y ello porque respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda «por todos los conceptos» el crédito sigue subsistente".

La Resolución DGRN de 22 de febrero de 2019 reitera esta doctrina sobre que la adjudicación ha de ser como mínimo por el cincuenta por ciento del valor de tasación. En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 22 de marzo de 2019, en una ejecución hipotecaria contra una entidad mercantil en que la adjudicación se realizaba a la entidad prestamista por la cantidad debida por todos los conceptos, siendo esta inferior al 50% del valor de tasación para subasta.

Igualmente, la Resolución DGRN de 25 de abril de 2019. La DGRN en estas resoluciones aclara que la misma doctrina es aplicable a la ejecución por procedimiento ordinario que en procedimiento de ejecución directa, sin que sea atendible el argumento de que, en este último, la tasación para subasta se realiza al constituir la hipoteca y puede no corresponderse con el valor real dado la potencial depreciación del bien, pues nada impide al acreedor acudir al procedimiento de ejecución ordinario, donde se practicaría una nueva tasación.

Debe decirse, no obstante:

- Que la referencia a los requisitos del artículo 670.4 de la LEC no es del todo clara. Piénsese que este artículo admite la postura cuando " la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas". Solo si la postura incumple ambas condiciones, se prevé la intervención del Secretario Judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia). Pero la doctrina de la DGRN para el artículo 671 de la LEC parece pensar en la necesaria intervención del Letrado de la Administración de Justicia en casos en que el acreedor solicita la adjudicación por lo que se le debe por todos los conceptos, siendo inferior este importe al 50% por ciento del valor de tasación.

- No se refieren estas resoluciones al caso de que lo que se deba por todos los conceptos sea superior al 50% del valor de tasación, aunque parece que, en tal supuesto, el acreedor podrá pedir la adjudicación por dicho 50% del valor de tasación, aunque con ello no se cubra la cantidad total debida.

La Resolución DGRN de 22 de julio de 2019, referida a la adjudicación de un bien que no es la vivienda habitual por la cantidad que se debe al acreedor por todos los conceptos, inferior esta cantidad al 50% del valor de tasación para subasta, aunque reproduce y mantiene su expuesta doctrina, reiterando el alcance de la calificación registral en estas materias, introduce una importante corrección en la misma, que le lleva a admitir el recurso y la inscripción, sobre la base del no recurso del deudor al decreto de adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia. Dice la resolución:

"Ya en la Resolución de este Centro directivo de 20 de septiembre de 2017, primera Resolución en la que se planteó esta cuestión, se dijo que «por lo tanto, existiendo postores cabe la posibilidad de que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Y en este caso, como garantía complementaria la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en caso de que se realice el remate en esos términos, existirá la posibilidad de presentar recurso de revisión frente al decreto de adjudicación. Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, parece que debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4 (cfr. artículo. 4.1 del Código Civil)». En el presente caso, la nota de calificación recurrida, si bien fundamentada en diversas resoluciones de este Centro Directivo que transcribe parcialmente, señala como defecto simple y llanamente el de que «no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta», omitiendo toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de los preceptos citados conforme se ha expuesto anteriormente".

En esta misma línea, la Resolución DGRN de 26 de julio de 2019, que reproduce el argumento transcrito en el párrafo anterior.

Con todo, estas resoluciones, si bien implican una matización de la doctrina de la DGRN, no son claras, ni en cuanto al contenido que la nota de calificación debe tener, más allá de la conclusión general de que en ella debe hacerse una referencia específica a la intervención del Letrado de la Administración de Justicia en el procedimiento de adjudicación, particularmente en la aprobación de la adjudicación del bien por un valor inferior al cincuenta por ciento del de tasación, ni tampoco en cuanto a qué debe expresar el testimonio del Decreto de adjudicación al respecto, pues es razonable asumir que, en cualquier adjudicación por valor inferior al cincuenta por ciento del valor de tasación, el Letrado de la Administración de Justicia ha tenido en cuenta las circunstancias del caso. Quizás se esté queriendo decir que debe hacerse un referencia expresa al contenido del último párrafo del artículo 670.4 de la LEC, lo que, por otra parte, ofrecerá ciertas dificultades en la práctica.

Pero con todo ello no se cuestiona por la DGRN, sino que expresamente se reafirma, el que la calificación registral pueda extenderse a estos aspectos de la ejecución, lo que, en sí mismo, es cuestionable, como se dirá después.

La Resolución DGSJFP de 12 de marzo de 2020 vuelve a analizar una adjudicación de un bien inmueble que no es la vivienda habitual, por lo que se debe por todos los conceptos, siendo esta cantidad inferior al cincuenta por ciento del tipo de subasta, recordando su doctrina sobre la aplicación al caso del artículo 670.4 de la LEC.

Sin embargo, en el ámbito de la doctrina de las Audiencias Provinciales se ha cuestionado que, en este caso de adjudicación por debajo del cincuenta por ciento del valor de tasación, la calificación registral pueda alcanzar a este extremo. Así, Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 10 de junio de 2020, en un caso de adjudicación de un bien que no era la vivienda habitual por debajo del cincuenta por ciento del tipo de subasta (aparte de considerar que la tesis conforme a la cual no cabe la adjudicación por debajo del cincuenta por ciento del tipo de subasta es "contraria a la literalidad del precepto que ha resistido sendas reformas legislativas de hondo calado y muy recientes, que no conlleva a considerar que estemos ante una laguna del legislador que deba ser completada acudiendo a la aplicación de otras normas, siendo la norma en cuestión muy clara que no necesita de interpretación alguna ( Art. 3.1 del CC)").  En sentido similar, en un caso de adjudicación por debajo del cincuenta por ciento del tipo de subasta, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 14 de mayo de 2019.

Y, al margen de la cuestión formal, existen resoluciones que, al margen de los límites de la calificación registral, consideran que el legislador ha permitido al ejecutante solicitar la adjudicación por lo debido por todos los conceptos, aun cuando esta cantidad sea inferior al cincuenta por ciento del tipo de subasta. Así, aparte de la antes citada, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 29 de julio de 2020, en un recurso judicial contra una calificación registral, la cual declara: "... en el supuesto enjuiciado de subasta sin postores en caso de inmuebles que no son vivienda habitual, el artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil, permite al ejecutante acreedor pedirla adjudicación del bien " por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos." Ello así y como señala el auto de la Audiencia Provincial de la Rioja antes citado,"la conjunción disyuntiva "o" - que hemos enfatizado mediante subrayado y letra negrita-, a nuestro juicio deja bien claro en el precepto que el Legislador, en caso de vivienda no habitual, permite al acreedor en caso de subasta sin postores optar por cualquiera de estas dos alternativas: a) pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o bien b) pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. La decisión de optar por una u otra es del ejecutante" Y ni el Juzgado ni el Registrador de la Propiedad puede imponer ninguna de estas dos soluciones al acreedor hoy apelante que optó expresamente por pedir la adjudicación del bien subastado por la cantidad que se le debía por todos los conceptos y por el ello el letrado de Administración de justicia con fecha 11 de octubre del 2017 y de forma correcta, a nuestro entender, adjudicó legalmente la finca registral NUM000 de Gáldar a favor de la ejecutante por la cantidad de 33,926 27 euros pese a que esta última cantidad no llegaba al 50 % del valor de tasación de dicha finca".


El caso de la vivienda habitual.

Caso general: adjudicación por el 70% del valor del bien.

- Si lo que se debe por todos los conceptos es superior a ese 70%, podrá pedir la adjudicación por el 70% del valor de subasta.

- Si lo que se debe  por todos los conceptos es inferior al 70% del valor de subasta, se abre la posibilidad de pedir la adjudicación por esta cantidad inferior, pero con el límite del 60% del valor de subasta.

- Si la cantidad debida por todos los conceptos fuera inferior al 60% deberá pedir la adjudicación por 60%

- Si la cantidad debida estuviera entre el 60% y el 70%, puede pedir la adjudicación por el sesenta por ciento del valor de tasación (aunque la postura de la Dirección General es la de que, en tal caso, debe pedirla por lo que se le deba por todos los conceptos).

Para que sea una alternativa real, el acreedor solo podrá pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos cuando esta sea superior al 60% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. Si la cantidad debida por todos los conceptos fuera inferior a ese 60%, deberá pedir la adjudicación por dicho 60%. En otro caso, el 60% no sería un limite mínimo, que es la voluntad del legislador. Sin embargo, para que no se convierta el precepto en una dación en pago implícita, cuando se le deba al acreedor una cantidad que exceda del 60% del valor de subasta, este podrá optar por adjudicársela por el 60%. No obstante, no ha sido esta la interpretación de la DGRN, en una postura favorable al deudor y invocando la realidad social, como veremos a continuación.

La Resolución DGRN de 21 de septiembre de 2016 se refiere a un supuesto de adjudicación al acreedor de la vivienda habitual del deudor por el 60% del valor de tasación, en una subasta sin postores (artículo 671 LEC), siendo la cantidad debida por todos los conceptos superior al 60% del valor de tasación (e inferior al 70%). La calificación registral entendía que la adjudicación debía pedirse por la cantidad debida por todos los conceptos y no por el 60% del valor de tasación. La DGRN confirma la calificación, con cita del artículo 670.4 de la LEC («cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura»), afirmando que "la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".

Esta misma doctrina fue recogida en la previa Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016.

Debe decirse, no obstante, que esta última Resolución de 12 de mayo de 2016 ha sido objeto de impugnación judicial, siendo anulada, en apelación, por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de octubre de 2018. El argumento fundamental, que sería trasladable a los otros casos de interpretación, es que la calificación registral no puede revisar el fondo de la decisión sobre la adjudicación del Letrado de la Administración de Justicia, siempre que se respete el requisito de dar audiencia a todos los interesados (aunque al tiempo califica la interpretación de la DGRN sobre los artículos 670 y 671 de la LEC de "muy razonable"). Dice la sentencia:

"... la competencia para el dictado del decreto de aprobación del remate y adjudicación corresponde al Letrado de la Administración de Justicia y de que la competencia para revisar su conformidad a Derecho (que obviamente puede instar cualquier titular de derechos que puedan verse afectados por una posible vulneración de normas o interpretación errónea en que pueda incurrir el LAJ) se atribuye por la ley al Juzgado que tramita el procedimiento -o a la Audiencia Provincial al recurrir en apelación la resolución judicial dictada por el Juzgado que tramita el procedimiento de ejecución hipotecaria, que pueda confirmar la resolución del LAJ-. No al Registrador de la Propiedad y, en consecuencia, tampoco a la DGRN ni al Juzgado que pueda conocer de la revisión de la calificación registral emitida. Ello comporta que, incluso si compartiéramos la muy razonable interpretación de los artículos 670 y 671 de la LEC que hace la DGRN respecto a cuál ha de ser el precio mínimo de adjudicación al acreedor en la subasta de una vivienda habitual (doctrina sostenida también por cierto por varias Audiencias Provinciales al conocer no de recursos contra las sentencias dictadas en juicios verbales de revisión de la calificación sino de recursos contra los Decretos de aprobación del remate y adjudicación confirmados o no por el Juzgado que conoce del proceso de ejecución), no podría esta Sala -como no podía el Juzgado, ni la DGRN, ni el Registrador- variar el Decreto firme dictado en un procedimiento seguido ante un Juzgado en el que se haya dado audiencia a todos los interesados conforme a lo dispuesto en la legislación de aplicación (se hayan personado o no dichos interesados en el procedimiento, puesto que tuvieron la posibilidad de hacerlo), se hayan cumplido las formas extrínsecas para el dictado del título objeto de inscripción y no existan obstáculos nacidos del propio Registro para la inscripción. Que es lo que sucede en el presente caso, en el que la calificación negativa se funda en una pretendida infracción de las normas materiales reguladoras del precio mínimo de remate por interpretación errónea de los artículos 670 y 671 de la LEC en el supuesto de adjudicación al acreedor en subasta declarada desierta de una vivienda habitual subastada por el 60% del valor de tasación en el caso de que lo debido por todos los conceptos sea superior al 60% del valor de tasación e inferior al 70%. Ya pueda resultar perjudicado por esa interpretación el titular de la vivienda habitual subastada (lo sea el deudor o el hipotecante no deudor),ya lo puedan resultar titulares de otros derechos inscritos sobre ese inmueble (lo que resulta cuando menos difícil puesto que la interpretación defendida por la DGRN comportaría que el precio de adjudicación lo sería la deuda por todos los conceptos, superior al 60% pero inferior al 70% -sin que quedara por tanto deuda pendiente de cobro pero tampoco existiera sobrante del remate sobre el que pudieran tener derecho terceros titulares de derechos inscritos en el Registro-), habrán de ser los interesados los que se personen en el procedimiento de ejecución que se sigue ante el Juzgado e impugnen el Decreto de aprobación del remate y adjudicación por los trámites legalmente previstos en el seno de ese mismo procedimiento. El registrador podría objetar la inscripción (como podría haberlo hecho también en el caso de que se tratara de un auto de aprobación del remate y adjudicación emitido por la autoridad judicial y no un decreto) si no resultare del título que se haya oído a los titulares de derechos inscritos en el procedimiento conforme a lo establecido en la ley (procesal y/o hipotecaria). Pero no es lo que ha hecho en este procedimiento en el que no objeta que se pueda ocasionar indefensión alguna a los titulares de derechos sobre la vivienda subastada ...".


Por otro lado, existen resoluciones judiciales que, ya desde la perspectiva del fondo, defienden que si la cantidad debida por todos los conceptos es superior al sesenta por ciento del tipo de subasta e inferior al setenta por ciento, la adjudicación puede hacerse por el sesenta por ciento del tipo de subasta y no por lo debido por todos los conceptos. Así, Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 31 de julio de 2020, que, apartándose expresamente de la expuesta doctrina de la Dirección General y con cita de otras resoluciones judiciales, opta por lo que considera interpretación literal de la norma, declarando:

"Apuntado lo que antecede y ya en lo que se refiere al tema interpretativo que subyace en la presente contienda hayque partir de las pautas del código civil,que aboga en primer lugar por la interpretación literal,que si es clara, no requiere la referencia a otros criterios. Es evidente, y de ahí las interpretaciones que pudiéramos llamar "creativas" y que tratan de salvar las posibles consecuencias que rayan el absurdo como es que una deuda en tramo superior al 70% se va a saldar con la adjudicación por ese porcentaje adeudando únicamente esa diferencia mínima, mientras que si es inferior al 70% la adjudicación tiene lugar por el 60% siendo superior el restante adeudado. La referencia a la adjudicación por el 60% del valor de tasación cuando el importe adeudado sea inferior al 70% del valor de tasación no parece tenga duda, pues si, efectivamente, hubiera querido decir que en el caso de adeudarse cantidad inferior al 70% la adjudicación se hará por la cantidad que se deba por todos los conceptos, con el límite inferior del 60%, lo hubiera dicho con claridad el legislador y no lo ha hecho ... Decíamos que el legislador no ha querido sin más establecer con carácter general esa consecuencia que equivaldría a una dación en pago pudiendo citarse las últimas modificaciones y así la Ley 1/2013, de 14 de mayo, no ha introducido más modificación relevante en el proceso de ejecución hipotecaria, en lo que aquí interesa, que la exigencia de que el valor que haya de servir de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación practicada con arreglo a la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, y que la adjudicación al acreedor de la vivienda habitual del deudor (SIC) ha de hacerse por un importe igual al 70% del valor por el que el bien salió a subasta. Recoge un supuesto en el que se planteaba un problema similar al de autos la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, Auto 205/2015 de 28 Sep. 2015, Rec. 350/2015 y recoge: "Dispone en su primer párrafo el artículo 671 de la ley procesal civil que " Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".

Sin embargo, esta postura no es unánime en la doctrina jurisprudencial menor, existiendo sentencias que siguen una posición similar a la de la Dirección General, considerando que si la cantidad debida está entre el sesenta y el setenta por ciento del tipo de subasta, la adjudicación debe ser por todo lo debido, para evitar el perjuicio del deudor. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 de mayo de 2020, que. además de admitir que el registrador pueda calificar este extremo, declara: 

"Sentado pues que puede y debe calificar el registrador si el efectivo importe de adjudicación de la finca en el procedimiento se acomoda al previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede ahora evaluar si en el presente caso, y puesto que la subasta quedó desierta por falta de licitadores y se trata de vivienda habitual, la adjudicación debió realizarse por el 60% del valor de tasación, como sostiene el recurrente, o por la cantidad que se ha liquidado como debida al ejecutante por todos los conceptos, que en el presente caso es inferior al 70% pero superior al 60% del valor de subasta. En concreto, dicha cantidad debida equivale al 68,53% del valor de subasta de la finca. El sistema español de ejecución hipotecaria ha sido objeto de una profunda revisión legislativa materializada a través de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. La referida ley procede a modificar la Ley Hipotecaria, así como la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de potenciar los derechos y garantías de los deudores hipotecarios ... En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas" parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado, cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. Por ello, debe también atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671 citados, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".

En sentido similar, tanto en cuanto al fondo de la decisión como a la competencia del registrador para calificar el valor de adjudicación, se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 11 de octubre de 2018.

La cuestión del enriquecimiento injusto.

 En principio, si el acreedor hipotecario se ha ajustado en su adjudicación al procedimiento legalmente establecido, ello, por sí mismo, excluye la posibilidad de considerar que existe un enriquecimiento injusto para el mismo. No obstante, sí se han admitido casos excepcionales de este enriquecimiento puesto de manifiesto por una inmediata o próxima enajenación del bien por la entidad acreedora, con un gran margen de ganancia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 expone la doctrina jurisprudencial al respecto, declarando:

"El enriquecimiento injusto no puede radicar, pues, única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado sea muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley (por tanto, tampoco en el presente caso en que la adjudicación se produjo por una cantidad - 30.000 euros - que superaba dicho porcentaje). A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto. Ahora bien, como señalamos en la reiterada sentencia 261/2015, de 13 de mayo: "El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma". En este hipotético caso, añadíamos en la citada sentencia, "la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014)], que pretende reforzar la justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada".

Debe decirse, no obstante, que esta doctrina recae en supuestos de ejecución anteriores a la reforma de la Ley 1/2013. En esta norma ya se introducen legalmente correcciones a favor del deudor, que hacen dudosa la aplicación de la doctrina general expuesta, en el caso de la vivienda habitual. Particularmente el artículo 579.2 de la LEC, que recoge supuestos de quita parcial de la deuda, disponiendo:

"2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.

b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

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