Campo romano. Camille Corot.
Dentro de la avalancha normativa que hemos experimentado últimamente, y que tantas y tan serias dudas está generando, me voy a ocupar ahora de dos aspectos concretos: la inmatriculación por doble título, a la que dedico esta entrada, y la declaración de obra nueva, a la que dedicaré la siguiente.
La razón de la premura, que no suele ser buena consejera, es que son temas ambos de los que me he ocupado previamente, y prefiero decir algo ya sobre ellos, por precipitado que pueda ser, aunque solo sea a fin de mantener este blog más o menos actualizado, al margen de que en el futuro pueda seguir ocupándome de estas mismas cuestiones y de otras que plantean estas reformas (Nota.- He ido modificando la versión inicial de estas notas, a medida que la DGRN se ha pronunciado sobre alguna de las cuestiones tratadas).
Las dos materias señaladas han sido reguladas nuevamente por la 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del catastro.
En concreto, en cuanto a la inmatriculacion por doble título, la nueva norma se enmarca dentro de una reforma general de los sistemas de inmatriculación y de coordinación del registro con la realidad y con el catastro, reforma que, a decir verdad, considero muy poco feliz, tanto en lo general como en lo propio.
Esta Ley 13/2015 entrará en vigor el 1 de noviembre de 2015.
El artículo a comentar es el 205 de la Ley Hipotecaria, cuya nueva redacción es la siguiente:
«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»
Lo primero a destacar es que, finalmente, se haya decidido mantener la inmatriculación mediante doble título, que en el curso de los diversos intentos de reforma ha estado a punto desaparecer, aunque se haya hecho restringiendo su régimen.
Las principales novedades legales serían:
- Se expresa que ambos títulos, previo e inmatriculador, han de ser públicos, aunque esto coincide con la doctrina previa de la DGRN.
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma el defecto invocado en la calificación registral relativo a que el título previo al inmatriculable no era público, aclarando que el régimen reformado es de aplicación a los títulos presentados a inmatriculación con posterioridad a la entrada en vigor de la ley de reforma, aunque el título inmatriculable se hubiese otorgado con anterioridad, con la precisión adicional que la exigencia de doble títulación pública, que consagra la nueva ley, coincide con la doctrina de la DGRN respecto del régimen legal previo.
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma el defecto invocado en la calificación registral relativo a que el título previo al inmatriculable no era público, aclarando que el régimen reformado es de aplicación a los títulos presentados a inmatriculación con posterioridad a la entrada en vigor de la ley de reforma, aunque el título inmatriculable se hubiese otorgado con anterioridad, con la precisión adicional que la exigencia de doble títulación pública, que consagra la nueva ley, coincide con la doctrina de la DGRN respecto del régimen legal previo.
No se considerará que existe documento público en los casos de un documento privado que se protocoliza por acta notarial. Así, Resolución DGSJFP de 16 de mayo de 2024 rechaza que exista título previo en documento público en un caso en que el título previo era una adjudicación particional (hijuela), formalizada en documento privado y que constaba protocolizada a los efectos del artículo 1227 del Código Civil en la escritura de herencia cuya inmatriculación se pretendía.
Pero no basta con que el documento sea público, al menos en cuanto al título inmatriculador, sino que es preciso que sea de aquellos que por su naturaleza son los adecuados para reflejar una transmisión inmobiliaria registrable. Así, la Resolución DGRN de 7 de marzo de 2018 rechaza el carácter de título inmatriculador de un convenio alcanzado en procedimiento de conciliación y aprobado judicialmente (en el caso, por auto del Juez de Paz), aunque en argumentación extensible cualquiera que fuera la autoridad pública que aprobase dicha aveniencia en convenio regulador (competencia hoy atribuida, además de a los Jueces de Paz, a Secretarios Judiciales, Notarios y Registradores de la Propiedad), por considerarlo formalmente inadecuado para documentar una transmisión inmobiliaria, aunque se reconozca su carácter de documento público, negando su equiparación a una escritura pública o su carácter de sentencia judicial, salvo los supuestos concretos en que este título formal está expresamente admitido. Dice la DGRN:
"En cuanto al carácter de documento público o privado del auto aprobatorio de la avenencia en acto de conciliación, ya este Centro Directivo en la citada Resolución de 31 de octubre de 2017 se ocupó de esta cuestión, señalando que «consecuencia de la intervención de los citados fedatarios y dado que el acuerdo final de las partes se va a recoger en un acta intervenida por el funcionario correspondiente, a la misma se le va a reconocer el carácter de documento público y con plena fuerza ejecutiva. Así resulta con claridad de lo dispuesto en el artículo 147.1 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria: “A los efectos previstos en el artículo 517.2.9.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el testimonio del acta junto con el del decreto del Secretario judicial o del auto del Juez de Paz haciendo constar la avenencia de las partes en el acto de conciliación, llevará aparejada ejecución. A otros efectos, lo convenido tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne”. En este sentido, existiendo norma específica de ejecución, no es aplicable la norma general del artículo 22 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Ahora bien, el hecho de que el acta de conciliación que recoja el acuerdo alcanzado tenga la condición de documento público, tal y como sucede en el caso del auto que homologa la transacción, no significa que el acta o certificación expedida sean títulos inscribibles de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por cuanto no todo documento público de manera indiscriminada e intercambiable es título formal inscribible en los términos exigidos en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 33 de su Reglamento, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible, así como los exigidos para la inscripción en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, o los referentes, en su caso, a los medios de pago (cfr. artículo 11 de la Ley Hipotecaria)», continuando de esta forma una línea doctrinal reiterada en numerosas Resoluciones. Sin embargo, deja a salvo aquellas «conciliaciones que puedan surgir en expedientes específicamente regulados en la legislación hipotecaria, como pueden ser, a título de ejemplo, los del artículo 199 referente a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie; el del artículo 209 referente a doble o múltiple inmatriculación; 210 relativo al expediente de liberación de cargas o gravámenes; o de rectificación de errores en los asientos en los términos del Título VII de la Ley Hipotecaria, que son plenamente inscribibles por disposición de la propia ley exceptuando por tanto la norma general de su artículo 3». En el caso de este expediente no nos encontramos ante una sentencia dictada en juicio declarativo tal y como prevé el apartado 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria, y tampoco se trata de una conciliación en el curso de los procedimientos específicos extrajudiciales previstos en la Ley Hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015, por lo que, atendiendo a las anteriores consideraciones, el segundo defecto también debe confirmarse".
Esta doctrina recae en relación con la solicitud de inmatriculación de la propia acta de conciliación. Más discutible sería el supuesto de que dicha acta de conciliación se invocase como ante título de un posterior título inmatriculador.
Sí parece que tendrá esta condición el convenio regulador aprobado judicialmente en un procedimiento matrimonial, aunque siempre dentro de los límites derivados de su naturaleza, lo que impedirá incluir en el mismo pactos extraños a la liquidación del régimen económico matrimonial o a la vivienda habitual del matrimonio. Pero deberá exigirse a estos convenios reguladores para su inmatriculación los mismos requisitos que a cualquier otro documento público. Así, Resolución DGRN de 10 de abril de 2018 (sobre la que después volveré), que confirma la calificación negativa de la inmatriculación de un convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento matrimonial con base en que la finca se describía solo mediante indicación de parcela y polígono catastral y el nombre del paraje donde su ubicaba la finca, sin expresión de datos fundamentales, como superficie y linderos, exigiendo su descripción completa, y rechazando la posibilidad de que el registrador supla la omisión con base en los datos catastrales.
La Resolución DGSJFP de 28 de julio de 2021, en un caso de inmatriculación por doble título, entiende que una transacción aprobada judicialmente no es documento público a efectos del registro, aplicando esta consideración al título previo al inmatriculable.
- En la anterior redacción legal (artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento) se utilizaban las expresiones "título público" o "título público de adquisición" para referirse al título del inmatriculante. En la redacción reformada del artículo 205 Ley Hipotecaria se habla de "título traslativo".
La Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016 declara que la exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo no implica una modificación esencial, pues ya estaba implícita en la legislación anterior, y considera inmatriculable un acto de división horizontal con adjudicación de los distintos elementos privativos a los copropietarios del solar que declaran haber construido en el régimen de la llamada "comunidad valenciana" (cada uno costea la construcción del elemento privativo que le es adjudicado, considerando que existe una verdadera mutación jurídico real en dicho régimen, aunque esta tenga lugar ab initio, desde la construcción).
La Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 considera que esta modificación no tiene carácter de esencial respecto de la situación previa, pues esta exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo estaba implícita en la misma, con lo que parece que seguirá vigente la anterior doctrina sobre el carácter inmatriculador de figuras como la aportación a sociedad de gananciales o las disoluciones de condominio. La resolución citada se refiere precisamente a un caso de disolución de condominio, admitiendo su carácter inmatriculador, por la particular naturaleza del mismo, modificativa o determinativa del derecho del adquirente, excluyendo que se trate de un mero título declarativo. En el caso, a la disolución de condominio precedió una adjudicación particional en pro indiviso, anterior en dos años a la disolución, cuestión sobre la que después volveré.
En un sentido similar, la Resolución DGRN de 27 de julio de 2018 admite el carácter inmatriculador, ya vigente la reforma, de una extinción de condominio. En el caso, los condóminos se adjudicaban en el título inmatriculabe el bien por entero a uno de ellos, que compensaba económicamente al otro, siendo el título previo una escritura de donación a los mismos, otorgada más de un año antes al título inmatriculador, en los porcentajes del 25 y 75 por ciento. Dice el Centro Directivo:
"... debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena".
- En la anterior redacción legal (artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento) se utilizaban las expresiones "título público" o "título público de adquisición" para referirse al título del inmatriculante. En la redacción reformada del artículo 205 Ley Hipotecaria se habla de "título traslativo".
La Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016 declara que la exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo no implica una modificación esencial, pues ya estaba implícita en la legislación anterior, y considera inmatriculable un acto de división horizontal con adjudicación de los distintos elementos privativos a los copropietarios del solar que declaran haber construido en el régimen de la llamada "comunidad valenciana" (cada uno costea la construcción del elemento privativo que le es adjudicado, considerando que existe una verdadera mutación jurídico real en dicho régimen, aunque esta tenga lugar ab initio, desde la construcción).
La Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 considera que esta modificación no tiene carácter de esencial respecto de la situación previa, pues esta exigencia de que el título inmatriculador sea traslativo estaba implícita en la misma, con lo que parece que seguirá vigente la anterior doctrina sobre el carácter inmatriculador de figuras como la aportación a sociedad de gananciales o las disoluciones de condominio. La resolución citada se refiere precisamente a un caso de disolución de condominio, admitiendo su carácter inmatriculador, por la particular naturaleza del mismo, modificativa o determinativa del derecho del adquirente, excluyendo que se trate de un mero título declarativo. En el caso, a la disolución de condominio precedió una adjudicación particional en pro indiviso, anterior en dos años a la disolución, cuestión sobre la que después volveré.
En un sentido similar, la Resolución DGRN de 27 de julio de 2018 admite el carácter inmatriculador, ya vigente la reforma, de una extinción de condominio. En el caso, los condóminos se adjudicaban en el título inmatriculabe el bien por entero a uno de ellos, que compensaba económicamente al otro, siendo el título previo una escritura de donación a los mismos, otorgada más de un año antes al título inmatriculador, en los porcentajes del 25 y 75 por ciento. Dice el Centro Directivo:
"... debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena".
La Resolución DGSJFP de 2 de octubre de 2023 declara que no existe doble título traslativo en una primera escritura de compraventa con precio aplazado y en una segunda de carta de pago del precio. Tampoco lo habría si el precio aplazado hubiera sido garantizado con condición resolutoria y se hubiera pagado el precio y cancelado de condición resolutoria. Y tampoco si se hubiera dado la resolución de la compraventa a favor del vendedor.
- Sí constituye una verdadera novedad la exigencia de que el transmitente acredite haber adquirido la propiedad de la finca un año antes mediante título público.
Esto supone retrotraernos, en parte al menos, a la situación anterior a la reforma del Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, en la que la antigua redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario ya contemplaba este requisito de antigüedad en la adquisición del transmitente, aunque ahora se aplica de un modo más general, pues en la versión del Reglamento Hipotecario de 1959 se exceptuaba esta exigencia si el transmitente acreditaba tener la finca catastrada o amillarada a su nombre.
Como se ha visto en una entrada previa (La inmatriculación por doble titulo ... ), la Dirección General ha construido una doctrina contraria a la creación de títulos instrumentales para la inmatriculación. Por discutible que esta tesis ya resultara, lo es más tras la reforma legal, en que, precisamente, la separación del año entre los dos títulos parece orientada a excluir estos supuestos y, por esta razón, debiera hacer revisar la doctrina previa. Sin embargo, no parece ser esta la posición del Centro Directivo, que tras la reforma sigue aludiendo a la no inmatriculación a través de títulos puramente instrumentales, aunque de un modo algo matizado.
La Resolución DGSJFP de 18 de febrero de 2021 se refiere a una inmatriculación por doble título de aportación a gananciales y liquidación de gananciales en procedimiento divorcio, en que la adjudicación se realizaba a favor del cónyuge inicialmente aportante, siendo la aportación trece años anterior al divorcio, revocando la calificación registral negativa, sobre la base de que faltaban en el caso elementos para apreciar creación instrumental de títulos, afirmando: "existe doble
título traslativo público, han pasado trece años entre ambas transmisiones –que es el
criterio fijado legalmente al efecto–; y, aunque termina siendo titular quien inicialmente
realizó el negocio de atribución patrimonial, es indudable que no puede entenderse que
la liquidación de gananciales, como consecuencia del divorcio transcurridos los años
indicados, se haya realizado con la mera finalidad de conseguir la inmatriculación de la
finca. A lo que debe añadirse que la exención fiscal de la aportación a la sociedad de
gananciales tampoco es elemento suficiente para deducir la existencia de creación
instrumental, elusiva y fraudulenta, de documentación «ad hoc» (véase la Resolución
de 5 de septiembre de 2018)".
En esta misma línea nos encontramos con la supresión de la referencia específica a la posibilidad de suplir la falta de título previo de adquisición mediante acta de notoriedad. Aunque francamente me resultó dudoso, en un momento inicial, que esa opción se mantuviese tras la reforma, por la supresión de toda referencia a la misma y por el sentido general de la Ley, a pesar de que cupiese dentro de la letra de la misma, finalmente la DGRN ha admitido esa posibilidad. Así:
La Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 admite completar el título traslativo inmatriculable mediante un acta de notoriedad que declare la notoriedad de la adquisición por el transmitente con un año de antelación al título objeto de inmatriculación. La posterior Resolución DGRN 4 de mayo de 2016 confirma esta doctrina, admitiendo que el título inmatriculador se complete mediante acta de notoriedad en la que el notario "emita formalmente si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso", sin que sea de aplicación a este caso la doctrina sobre "fabricación de títulos". También la Resolución DGRN de 23 de junio 2016 admite que se complete el titulo mediante acta de notoriedad, aunque precisando que "no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso» (se trataba de un título y un acta de notoriedad anteriores a la reforma, que habían sido presentados también antes de la entrada en vigor de nueva ley, pero dicho asiento de presentación caducó, volviendo a presentarse ya tras la entrada en vigor de la nueva norma, a los que se entiende aplicable la vigente redacción legal). La Resolución de la DGRN de 3 de octubre de 2016 también rechaza que sea inmatriculable un título complementado por acta de notoriedad tramitada conforme a la legislación anterior, por no acreditar dicha acta ajustada a la legislación anterior, que se limitaba a declarar que el transmitente era notoriamente tenido por dueño, que se produjo la adquisición antes de un año de la transmisión.
En los casos de transmisión hereditaria, podría argumentarse que el acta de notoriedad que complete un título hereditario a efectos de su inmatriculación debería referirse a haber adquirido el bien la causante un año antes de la fecha de su fallecimiento, tal como exigía la calificación registral que dio lugar a la Resolución DGRN de 11 de junio de 2018. Sin embargo, en el caso de esta Resolución DGRN de 11 de junio de 2018, otorgándose un acta de notoriedad como complementaria para la inmatriculación de una escritura de entrega de legado, se admite como suficiente la declaración por el notario de que la causante era tenida como dueña desde hacía más de un año, revocando la calificación registral que exigía que se precisase que la adquisición era anterior en un año al fallecimiento, declarando el Centro Directivo: "Según resulta también de la doctrina contenida, entre otras, en la Resolución de 1 de febrero de 2017, en el presente caso, podrá lograrse la inmatriculación pretendida bien por el procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien complementado el título inmatriculador con acta de notoriedad autorizada conforme a las Ambos requisitos deben entenderse debidamente cumplidos en el título calificado ya que el notario ahora recurrente, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición, al indicar que «doña M. R. P. era tenida por dueña»; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal al indicar que tal extremo es notorio «desde hace más de un año», sin poder pretender la registradora una mayor determinación en la fecha de adquisición o la expresión concreta del título adquisitivo".
La Resolución DGSJFP de 27 de abril de 2022 ratifica que la falta de título previo para la inmatriculación puede suplirse por acta de notoriedad, considerando suficiente a estos efectos el juicio notarial de notoriedad de que el transmitente era tenido por dueño desde un año antes de la transmisión que realizó.
La Resolución DGSJFP de 28 de julio de 2022 se resuelve sobre la inmatriculación de unas escrituras de adjudicación de herencia complementadas por acta de notoriedad en la que se expresaba ser notorio y quedar acreditado que el causante: "... había adquirido la propiedad de dicha finca al menos un año antes del fallecimiento de dicho causante, ocurrido el día 1 de enero de 1985, en concreto que las había adquirido por herencia de su padre Don J. S. S. fallecido hace más de 50 años, según declara, sin que se conserven título escrito ni inscrito, de tal adquisición, según manifiestan, resultando tales extremos evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso». Aparte de cuestionar en general la doctrina de la Dirección General, que se admitía y conocía, sobre la posibilidad de complementar el título público de adquisición por acta de notoriedad, en la calificación registral se consideraba que el acta del caso no cumplía con la exigencia de dicha doctrina de la Dirección General de dar por acreditado en el acta "la previa adquisición y su fecha". Según la Dirección General, que revoca la calificación, "el notario, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal indicando que tal extremo es notorio desde hace más de un año, por lo que en debe ser suficiente la expresión utilizada".
No es excepcional que la descripción de la finca en el título que complementa el acta de notoriedad sea distinta a la que resulta de la actual situación catastral. Al margen de la posibilidad de completar o rectificar ese título para adaptarlo a la situación catastral actual, se ha planteado la eficacia de que el notario considere justificado en el acta la identidad de la parcela catastral con su descripción actual con la que resulta del título. La Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 admitió la inmatriculación de un supuesto en estas circunstancias, aunque sobre la base de que no había existido una variación del perímetro de las fincas. Sin embargo, la Resolución DGRN de 23 de agosto de 2019 rechaza que el notario pueda de oficio rectificar la descripción de la finca contenida en el título, aun en un supuesto en que no existía variación perímetral, sobre la base de que tal rectificación podría afectar al valor de las fincas adjudicadas y, en consecuencia, alterar los lotes formados, sin que se hubiera justificado en el acta debidamente, por referencia a un informe pericial al que aludió el recurso, que dicha valoración hubiera tenido en cuenta la actual situación catastral.
En relación con la competencia territorial del notario para la tramitación de estas actas, la DGRN había declarado, en relación con las actas complementarias del antiguo artículo 205 de Ley Hipotecaria, que la competencia territorial del notario no era calificable por el registrador, sin que las Circulares del Consejo General del Notariado al respecto (en particular, la Circular 6/1998 del Consejo General del Notariado de 18-19 diciembre 1998, dictada para unificar la práctica notarial en esta materia de actas de notoriedad complementarias, establecía una serie de trámites de obligado cumplimiento para el notario, entre los que destacan la publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, además de establecer la competencia territorial exclusiva del notario competente en el lugar donde radique la finca) constituyesen norma aplicable por el registrador en su calificación. Así, la Resolución DGRN de 19 de enero de 2002 declara que el registrador no puede apreciar como defecto la falta de publicación de edictos en el acta de notoriedad por ser ésta una decisión reservada al notario. La Resolución DGRN de 6 de julio de 2005 rechazó que cupiese apreciar como defecto la incompetencia territorial del notario autorizante del acta de notoriedad que había sido invocada por el Registrador ahora no con base en la Circular del Consejo General del Notariado, sino en la aplicación analógica de otros preceptos de la legislación hipotecaria. Pero la Resolución DGRN de 8 de octubre de 2018 recoge un cambio de criterio, teniendo en cuenta las reformas recientes de la legislación notarial e hipotecaria, y lo hace en relación a un acta de notoriedad complementaria para la inmatriculación tramitada ya conforme a la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, considerando que es notario competente territorialmente el del distrito donde esté radicada la finca o el de un distrito colindante (con una interpretación flexible, en el caso, para el supuesto de las Islas Canarias). Dice la DGRN: " ... El presente supuesto, sin embargo, presenta perfiles diferentes en base a la inclusión de la normativa notarial en la propia Ley Hipotecaria, formando parte de ésta y por tanto de ciertos procedimientos, entre los previstos en el artículo 198 de dicha ley en su actual redacción. La infracción de la regla de competencia territorial supondría a su vez, por ello, un defecto esencial del procedimiento e impediría la inscripción. En este contexto, la competencia territorial notarial resulta de varios preceptos. Así, del artículo 200 de la Ley Hipotecaria sobre el deslinde en que se establece que será notario hábil para actuar, el residente en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, reglas que se repiten en el artículo 203, relativo al expediente de dominio para la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna, al que remite el artículo 201 -expediente para rectificar la descripción- y en el artículo 208 sobre la reanudación del tracto interrumpido ... Por lo tanto, no puede considerarse el acta complementaria del título público, regulado éste último en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una excepción a la exigencia de competencia territorial notarial, en el conjunto de las actas notariales contempladas en el contexto de la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro -facilitando a su vez su coordinación con el Catastro-". La Resolución DGSJFP de 20 de noviembre de 2024 confirma que la incompetencia territorial del notario en estas actas es calificable registralmente.
Debe tenerse en cuenta que el criterio a seguir por analogía para determinar la competencia territorial del notario en estas actas será el mismo que recoge la reforma de la Ley Hipotecaria para los expedientes hipotecarios con intervención de notario. Y este criterio, aunque similar, no es idéntico a los que se recogen para expedientes notariales en la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Conforme al artículo 203.1. primera de la Ley Hipotecaria: "El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro". Esta redacción deja claro una cuestión que resulta dudosa en el ámbito de los expedientes regulados por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, el que el expediente podrá tramitarse ante cualquier notario del distrito notarial donde radique la finca, y ello aunque en esa concreta población haya notaría demarcada, además de los notarios de distritos colindantes.
* Nota Fiscal:
La Consulta de la DGT V0799-24, de 30 de mayo de 2024 declara que estas actas de notoriedad complementarias no tributarán por el concepto de transmisiones patrimoniales cuando el título al que complementan se halla liquidado del impuesto correspondiente, aunque sí lo harán por el concepto de actos jurídicos documentados. Dice la consulta:
“Dada la reciente sentencia del Tribunal Supremo, que ha establecido con toda claridad que el título que se trata de suplir o reemplazar es el de la adquisición del inmueble por el contribuyente, no el de la transmisión anterior a ella, pues el expediente notarial y registral integra el título del contribuyente –en el sentido de que lo habilita para el acceso al Registro de la Propiedad– no la transmisión precedente a ella, esto es, el título del transmitente, ni toda la cadena de transmisiones producida desde el titular registral del inmueble hasta el transmitente de dicho inmueble al contribuyente, este Centro directivo modifica su criterio en los justos términos que determina la sentencia y, por lo tanto, establece que el expediente de dominio para la inmatriculación de un inmueble cuando el promotor del expediente ha liquidado el Impuesto correspondiente a la adquisición del mismo, no está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Ahora bien, al no estar sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, quedará sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura o acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.”.
En la consulta planteada el acta de notoriedad no sustituye al título, ya que existe título de adquisición, la consultante adquirió por herencia la casa de labranza y el terreno en el que se encuentra, por los que tributó en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por lo tanto, al no suplir al título, el acta de notoriedad para inmatricular la casa de labranza no tributará por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pero deberá tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura o acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
Ahora bien, al no estar sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, quedará sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura o acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.”.
En la consulta planteada el acta de notoriedad no sustituye al título, ya que existe título de adquisición, la consultante adquirió por herencia la casa de labranza y el terreno en el que se encuentra, por los que tributó en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por lo tanto, al no suplir al título, el acta de notoriedad para inmatricular la casa de labranza no tributará por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pero deberá tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura o acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
Aunque la norma exija acreditar la "adquisición de la propiedad de la finca ... mediante título público", lo que podría entenderse como un título traslativo, entiendo que cabrán aquí otros no traslativos pero que reflejen dicha titularidad, como una agrupación o división de fincas o una declaración de obra nueva. También caben claramente los títulos determinativos, como la disolución de comunidad, y la aportación a gananciales, cuya virtualidad como título inmatriculable había sido admitida ya por la DGRN.
Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 8 de septiembre de 2023 niega virtualidad de título previo a efectos de inmatriculación a las escrituras de agrupación, segregación u otros actos de modificación hipotecaria, por no tener carácter traslativo.
Igualmente cumpliría el requisito una sentencia declarativa del dominio que declarase la adquisición anterior. Así la Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 declara:
"... cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205...".
Igualmente cumpliría el requisito una sentencia declarativa del dominio que declarase la adquisición anterior. Así la Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 declara:
"... cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205...".
En este punto debe recordarse la eficacia retroactiva de la adquisición por usucapión, que puede entenderse referida a la fecha de inicio de la posesión.
No obstante, en relación con la usucapión la ya citada Resolución DGRN de 7 de marzo de 2018 distingue entre su apreciación por sentencia judicial, a la que reconoce efectos registrales, de la que pudiera tener lugar por escritura pública y como fundamento de un reconocimiento de dominio, a la que niega valor de título inmatriculador (al margen de las cuestiones formales antes señaladas). Dice la DGRN:
"... cuando la usucapión se declara judicialmente, aun habiéndose allanado una de las partes, no estamos ante un negocio abstracto ni un mero reconocimiento de dominio, sino que estamos ante una adquisición con una causa, cual es la prescripción extraordinaria ganada por una de las partes intervinientes ... Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título (consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo (artículo 1462 del Código Civil), aunando los requisitos legales para producir la transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. Resolución de 25 de abril de 1989). No se trata de poner en duda la existencia de los hechos, sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio de quien pretende la inscripción (vid. Resolución de 1 de marzo de 2013). Serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria) o, en un caso como el presente, la inmatriculación".
Esta misma Resolución DGRN de 8 de marzo de 2018 niega valor inmatriculador a un reconocimiento de dominio como acto abstracto, afirmando: "... tampoco puede, por sí sola, servir para rectificar el Registro de la Propiedad por cuanto como ha reiterado este Centro Directivo, el reconocimiento de dominio no tiene en Derecho español encaje ni en el sistema negocial de transmisión del dominio (que es enteramente causalista), ni en el sistema registral (que a falta de negocio traslativo exige resolución judicial). Como ya afirmara la Resolución de 18 de octubre de 1989, la declaración de dominio unilateral y abstracta (como es la que se hace en base a la usucapión extraordinaria), carece en sí misma de virtualidad traslativa (vid. artículo 609 del Código Civil) y, por tanto, no es apta por sí sola para considerar como nuevo titular de los bienes cuestionados a su beneficiario".
No obstante, como ya he dicho, distinta de la consideración de tales actos (reconocimiento de dominio, manifestación de adquisición por usucapión) como no aptos para ser considerados títulos inmatriculadores, por no acomodarse a las exigencias de los títulos traslativos en nuestro derecho, o la inadecuación de sus características a las funciones notarial y registral, de su posible estimación como ante-títulos, en cuanto pudieran justificar la adquisición del dominio por el posterior transmitente o causante en el título verdaderamente inmatriculador. Lo que no parece posible es que una escritura de reconocimiento de dominio basada en la usucapión pudiera tener un valor de determinación de la adquisición del dominio de modo retroactivo, esto es, referida a la fecha de inicio de la posesión, aunque, a mi entender, si dicha escritura de reconocimiento es anterior en más de un año al título inmatriculador sí podría considerarse cumplido el requisito legal (siendo con todo la cuestión debatible). También es dudoso, aunque argumentable, que el acta de notoriedad que complemente el título inmatriculador declarando el notario la adquisición del dominio con un año de anterioridad a su posterior transmisión inmatriculable, admitida por la DGRN, según lo dicho, pudiera estar basada solo en la usucapión del posterior transmitente o causante, pues la DGRN sitúa fuera del ámbito propio de la función notarial la apreciación de la usucapión extraordinaria y la propia legislación notarial sobre actas de notoriedad prevé que el notario declarará formalmente el derecho cuyo reconocimiento se pretenda través del acta de notoriedad "si resultaren evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso" (209 cuarto Reglamento Notarial), lo que resulta de dudosa aplicación a una adquisición por usucapión.
La Resolución DGSJFP de 28 de julio de 2021, en un caso de inmatriculación por doble título, entiende que no es título previo adquisitivo una transacción entre herederos, en un procedimiento de división de herencia y aprobada por auto judicial, en la que aquellos se comprometen a vender una finca, por carecer dicho pacto de alcance real (al margen de que lo pudiera ser la propia herencia).
En cuanto a si este título previo al inmatriculable debe ser presentado en el registro de la propiedad y está sujeto a calificación, también se ha pronunciado la Dirección General.
La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 declara: "esta Dirección considera esencial la presentación del título público previo en el Registro (Resoluciones de 5 de mayo y 30 de noviembre de 2016), pues ha de recordarse que: conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador califica la legalidad de las formas extrínsecas del documento, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en escrituras públicas, por lo que resulten de ellas y de los asientos del Registro; conforme al artículo 205, comprueba que a su juicio existe identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos; y conforme a la doctrina de este Centro, califica la posible instrumentalidad de los títulos, que no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundada".
La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 declara: "esta Dirección considera esencial la presentación del título público previo en el Registro (Resoluciones de 5 de mayo y 30 de noviembre de 2016), pues ha de recordarse que: conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador califica la legalidad de las formas extrínsecas del documento, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en escrituras públicas, por lo que resulten de ellas y de los asientos del Registro; conforme al artículo 205, comprueba que a su juicio existe identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos; y conforme a la doctrina de este Centro, califica la posible instrumentalidad de los títulos, que no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundada".
En la Resolución DGSJFP de 12 de julio de 2022 se confirma el defecto consistente en que, siendo el título previo una escritura pública de segregación y compraventa, otorgada en el año 1964, es necesario aportar, bien licencia o certificación de innecesariedad, bien una declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.
Sin embargo, lo que no podría calificar el registrador es el título previo al previo, pues esto excedería la exigencia legal de un doble título. Esto, que es doctrina consolidada de la Dirección General, aplicable a los títulos de cualquier clase, particularmente hereditarios, como se verá, admite alguna excepción. Así, la Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2021, en un caso de inmatriculación por doble título sucesivo de aportación a gananciales y compraventa, en la que el esposo aportante declaró haber adquirido la finca aportada por herencia de un familiar, admite la posibilidad de calificar el título previo al previo, en el caso la herencia manifestada, cuando se trate de una adquisición conceptual o jurídicamente incongruente o imposible. En el supuesto resuelto, existía constancia en el registro, derivada de otras inscripciones, de que el aportante no era el heredero de la persona que se afirmaba en la aportación a gananciales. Dice la resolución: "En el presente caso, el titulo previo de adquisición lo constituye una escritura de aportación de la finca por el esposo a la sociedad de gananciales con su esposa, alegando el citado esposo que «adquirió la finca por herencia de don Á. C. Á., fallecido hace más de treinta años, careciendo de título escrito e inscrito de tal adquisición». Como regla general, esa previa adquisición ya no precisa ser objeto de calificación registral completa ni minuciosa, dado que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, pero no las anteriores a esta. Ahora bien, si esa supuesta y alegada adquisición previa del transmitente resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación, como por ejemplo ocurriría si se alegara un título de adquisición conceptualmente nulo de pleno derecho o ineficaz, como podría ser una mera usurpación violenta (tipificada en el código penal), o la donación verbal de un inmueble (inválida según el artículo 633 del Código Civil), o la usucapión por posesión de tan solo 2 años (plazo legalmente insuficiente por ser inferior al mínimo exigido por los artículos 1967 y 1959), o la ocupación de un inmueble (no prevista en el artículo 610 del Código Civil y contraria al artículo 17 de la ley conforme al cual los inmuebles que carecieren de dueño pertenecen a la Administración General del Estado). En el presente caso, la imposibilidad de la adquisición alegada no resulta directamente de la redacción de la escritura, pero sí de los antecedentes que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, según los cuales resulta patente la imposibilidad de que don J. F. B. T. haya podido adquirir bienes por herencia de don Á.C.Á., cuando registralmente consta acreditado e inscrito que el único heredero de Á.C.Á. es persona distinta de J.F.B.T".
En el mismo sentido, la Resolución DGSJFP de 12 de septiembre de 2024, en un caso de inmatriculación mediante el doble título de adición de herencia y compraventa, expresándose en el de adición de herencia que el causante había adquirido la finca "por herencia de sus
padres fallecidos hace más de treinta años, careciendo de título inscrito y/o inscrito de
dominio". No es obstáculo a la aplicación de esta doctrina el que el precio de la posterior compraventa se hubiera satisfecho en efectivo, ni que fuese supuestamente muy inferior al de mercado para una finca de tales características.
La exigencia de acreditar la adquisición de la propiedad un año antes entiendo puede cumplirse en ciertos supuestos, aunque la fecha del título público previo no sea anterior en más de un año al título inmatriculador.
Así:
- En los títulos hereditarios, la fecha a tomar en cuenta sería la del fallecimiento del causante, teniendo en cuenta el efecto retroactivo de la aceptación, justificada ésta mediante un documento público, el certificado de defunción.
Así será claramente, a mi juicio, cuando el heredero sea único (de paso decir que en la inmatriculación a favor de heredero único no es de aplicación la excepción que permite la inscripción de los bienes a su favor mediante instancia privada y título sucesorio, pues esta se limita a las fincas que consten inscritas previamente a favor del causante; en este sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 14 de diciembre de 2016).
La cuestión quizás es más discutible cuando estemos ante una pluralidad de herederos y exista partición o adjudicación parcial de herencia.
Según el artículo 1068 del Código Civil, la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados, lo que podría apoyar la opinión de que hasta la misma fecha de la partición no hay adquisición de la propiedad exclusiva y el Código Civil no establece expresamente el efecto retroactivo de la partición, como sí hace con la aceptación de la herencia.
Pero debe tenerse en cuenta que la partición no es un título de adquisición de la propiedad independiente, sino que solo cumple esta función solo como complemento del título hereditario, siendo la sucesión, testada o intestada, es el verdadero modo de adquisición del dominio, como resulta de la mención efectuada en artículo 609 del Código Civil. La función de la partición, según la jurisprudencia, es solo determinativa o especificativa de derechos, lo que es tanto como decir en ésta que no atribuye al heredero un derecho distinto al que ya tenía.
Además, la posesión civilísima de los bienes hereditarios se transmite a los herederos sin interrupción y desde la muerte del causante (artículo 440 Código Civil) y conforme al artículo 450 del mismo Código: “Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión…”.
Por todo ello, entiendo que, incluso existiendo partición, se puede considerar como fecha de adquisición del dominio por sucesión la de la apertura de esta.
En esta línea, cabe mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2007 que expresamente declara que los efectos de la partición, la atribución de la propiedad exclusiva de los bienes a los herederos adjudicatarios, se retrotraen a la fecha de la apertura de la sucesión. Dice el Tribunal Supremo:
"En cuanto a la infracción legal que se denuncia del artículo 1.068 del Código Civil se ha de precisar que si bien dicha norma establece que «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados», es lo cierto que la doctrina de esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código en cuanto establecen que la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante (artículo 440 ), que los efectos de la buena fe del causante aprovechan al heredero desde el momento de su muerte (artículo 442 ) y que los herederos suceden al difunto por el hecho solo del fallecimiento en todos sus derechos y obligaciones (artículo 661 ). Así la norma del artículo 1.068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia, por lo que ninguna infracción del precepto se produce cuando, verificada la partición, se le reconoce un efecto retroactivo referido al momento de la apertura de la sucesión que coincide con el fallecimiento del "de cuius".
Antes de la reforma, la DGRN ya había tomado en cuenta como fecha de la adquisición la de la muerte del causante en cuanto a los títulos previos de adquisición, descartando con esta base el posible carácter instrumental de la operación. Así:
- La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de Protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de las herederas. Destaca la naturaleza de título hereditario de este título previo y la circunstancia de haber fallecido el causante con varios años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación.
- La Resolución DGRN de 31 de enero de 2014, que rechaza la existencia de título instrumental ante una escritura de herencia y posterior aportación a gananciales, siendo la escritura de herencia anterior en 21 días a la de aportación.
Antes de la reforma, la DGRN ya había tomado en cuenta como fecha de la adquisición la de la muerte del causante en cuanto a los títulos previos de adquisición, descartando con esta base el posible carácter instrumental de la operación. Así:
- La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2007 admite la inmatriculación de una escritura de compraventa, siendo el título previo una adjudicación de herencia del vendedor formalizada el mismo día con número anterior de Protocolo ante el mismo notario, con base en una acta de notoriedad de declaración de herederos, resultando el título del causante en dicha adjudicación de herencia de las manifestaciones de las herederas. Destaca la naturaleza de título hereditario de este título previo y la circunstancia de haber fallecido el causante con varios años de antelación y los efectos retroactivos de la aceptación.
- La Resolución DGRN de 31 de enero de 2014, que rechaza la existencia de título instrumental ante una escritura de herencia y posterior aportación a gananciales, siendo la escritura de herencia anterior en 21 días a la de aportación.
La DGRN ha admitido esta tesis. La ya citada Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015 declaró:
"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de titulo público previo y el del titulo público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior".
Esto se confirma en la Resolución DGRN de 1 de julio de 2016. En el caso, el título inmatriculador era una disolución de comunidad, siendo el título previo una adjudicación hereditaria en pro indiviso, formalizándose la escritura de adjudicación dos años antes de la disolución de comunidad. Además de admitir el carácter inmatriculador de las disoluciones de comunidad, la DGRN reitera:
"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. También se cumple este requisito en el supuesto de este expediente".
En el supuesto de esta última resolución, como he dicho, la previa escritura de adjudicación hereditaria había sido otorgada dos años antes de la disolución de comunidad, aludiendo la DGRN a esta cuestión, en relación con su conocida doctrina relativa a los títulos instrumentales. Dice la resolución:
"no puede que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una adquisición hereditaria, una adjudicación pro indiviso del bien y, por último, una posterior segregación y disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación".
Este párrafo hace dudoso que, en el concreto supuesto de adjudicación pro indiviso por vía hereditaria con posterior disolución de comunidad, se hubiera admitido la adjudicación pro indiviso inmediatamente anterior a la disolución. Pero esta consideración está claramente en relación con la peculiar naturaleza de los dos títulos vinculados de adjudicación pro indiviso y disolución, sin que deba extenderse a otros títulos inmatriculadores (cuestión sobre la que después volveré).
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016, en un caso de inmatriculación mediante escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia y posterior compraventa, reitera que el día inicial del plazo de un año es el del fallecimiento del causante. Confirma, además, la calificación que exigía que se acompañasen al título particional el testamento y los certificados de defunción y del RGAUV.
Confirman esta doctrina resoluciones posteriores. Así, la Resolución DGRN de 18 de abril de 2018, relativa a una inmatriculación por compra, siendo el título previo una escritura de adición de herencia otorgada el mismo día que la de compra con número anterior de protocolo. En el caso, resultaba que, en la escritura de herencia, el título del causante se consignaba solo por las manifestaciones del heredero compareciente, con la correspondiente advertencia del notario autorizante, revocando la DGRN la calificación negativa con base en esta circunstancia, afirmando que, en caso contrario, lo que se exigiría sería la acreditación por título público de tres transmisiones sucesivas y no solo de dos, como exige la norma.
Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 25 de julio de 2018, en una inmatriculación por títulos de adjudicación parcial de herencia y compraventa, siendo la escritura de adición de herencia anterior en algo menos de dos meses a la de compraventa, considerando que el plazo de un año debe computarse desde el fallecimiento de los causantes en la herencia, y descartando que el que el título de adquisición reflejado para dichos causantes no fuera acreditado (ni siquiera especificado, siendo dicho título adquisitivo expresado en la escritura pública de herencia: "... por justos y legítimos títulos; poseyéndola en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente; no se exhibe título público alguno"), con el mismo argumento de que, si se valorara dicho título de adquisición de los causantes, se estaría exigiendo la acreditación de tres títulos y no de dos, como contempla la norma (no obstante, en esta resolución la DGRN afirma no entrar en la cuestión de la posible maquinación fraudulenta para la fabricación de títulos por no haber sido planteada en la calificación registral, recordando que "... que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto").
La Resolución DGRN de 16 de julio de 2018 resuelve un caso en que el título previo era una escritura de agrupación y herencia y el inmatriculador, otra de compraventa, otorgadas ambas ante el mismo notario y el mismo día, de modo consecutivo. El causante en la herencia había fallecido más de un año antes de dichas escrituras. En la calificación registral se oponían diversos defectos, entre ellos, la no acreditación de que el bien pertenecía a la herencia, argumentando que solo se aportaba un documento privado de adquisición en que el comprador coincidía parcialmente con el causante y que catastralmente la finca figuraba a nombre del cónyuge de dicho causante (también compareciente en la escritura de herencia), y el posible carácter instrumental de los títulos. La DGRN admite el recurso. En cuanto a la fecha a tomar en cuenta como de adquisición en los títulos hereditarios, reitera que es la del fallecimiento del causante. Y respecto de la no acreditación de la adquisición por el causante en el título previo de herencia, confirma que no es exigible, pues de lo contrario se exigiría la justificación de tres títulos adquisitivos y no de dos. Carecería también de relevancia, a tal efecto, la no coincidencia de la titularidad catastral, pues "el Catastro no es más que una institución administrativa cuyo objeto no es la publicación de titularidades con efectos erga omnes, como ocurre con el Registro de la Propiedad". Y en cuanto a la cuestión de la instrumentalidad de los títulos, aunque se admita que, en general, pueda ser motivo de calificación negativa, afirma que el que los títulos sean correlativos no es indicio suficiente de su carácter instrumental o ad hoc, el cual no puede basarse en simples conjeturas o sospechas, atendiendo, además, al carácter del título inmatriculador (escritura de compraventa), con el argumento de que "... en el caso de este expediente, a diferencia de otras Resoluciones como las de 8 de junio de 2009, 29 de mayo de 2014 o 19 de noviembre de 2015, la transmisión que sirve de base al título inmatriculador no es meramente declarativa ni tiene coste fiscal nulo, ni existe circularidad de la operación, sino que se trata de una compraventa".
Esto se confirma en la Resolución DGRN de 1 de julio de 2016. En el caso, el título inmatriculador era una disolución de comunidad, siendo el título previo una adjudicación hereditaria en pro indiviso, formalizándose la escritura de adjudicación dos años antes de la disolución de comunidad. Además de admitir el carácter inmatriculador de las disoluciones de comunidad, la DGRN reitera:
"Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. También se cumple este requisito en el supuesto de este expediente".
En el supuesto de esta última resolución, como he dicho, la previa escritura de adjudicación hereditaria había sido otorgada dos años antes de la disolución de comunidad, aludiendo la DGRN a esta cuestión, en relación con su conocida doctrina relativa a los títulos instrumentales. Dice la resolución:
"no puede que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una adquisición hereditaria, una adjudicación pro indiviso del bien y, por último, una posterior segregación y disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación".
Este párrafo hace dudoso que, en el concreto supuesto de adjudicación pro indiviso por vía hereditaria con posterior disolución de comunidad, se hubiera admitido la adjudicación pro indiviso inmediatamente anterior a la disolución. Pero esta consideración está claramente en relación con la peculiar naturaleza de los dos títulos vinculados de adjudicación pro indiviso y disolución, sin que deba extenderse a otros títulos inmatriculadores (cuestión sobre la que después volveré).
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016, en un caso de inmatriculación mediante escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia y posterior compraventa, reitera que el día inicial del plazo de un año es el del fallecimiento del causante. Confirma, además, la calificación que exigía que se acompañasen al título particional el testamento y los certificados de defunción y del RGAUV.
Confirman esta doctrina resoluciones posteriores. Así, la Resolución DGRN de 18 de abril de 2018, relativa a una inmatriculación por compra, siendo el título previo una escritura de adición de herencia otorgada el mismo día que la de compra con número anterior de protocolo. En el caso, resultaba que, en la escritura de herencia, el título del causante se consignaba solo por las manifestaciones del heredero compareciente, con la correspondiente advertencia del notario autorizante, revocando la DGRN la calificación negativa con base en esta circunstancia, afirmando que, en caso contrario, lo que se exigiría sería la acreditación por título público de tres transmisiones sucesivas y no solo de dos, como exige la norma.
Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 25 de julio de 2018, en una inmatriculación por títulos de adjudicación parcial de herencia y compraventa, siendo la escritura de adición de herencia anterior en algo menos de dos meses a la de compraventa, considerando que el plazo de un año debe computarse desde el fallecimiento de los causantes en la herencia, y descartando que el que el título de adquisición reflejado para dichos causantes no fuera acreditado (ni siquiera especificado, siendo dicho título adquisitivo expresado en la escritura pública de herencia: "... por justos y legítimos títulos; poseyéndola en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente; no se exhibe título público alguno"), con el mismo argumento de que, si se valorara dicho título de adquisición de los causantes, se estaría exigiendo la acreditación de tres títulos y no de dos, como contempla la norma (no obstante, en esta resolución la DGRN afirma no entrar en la cuestión de la posible maquinación fraudulenta para la fabricación de títulos por no haber sido planteada en la calificación registral, recordando que "... que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas. Para esto, debe estudiarse el caso concreto").
La Resolución DGRN de 16 de julio de 2018 resuelve un caso en que el título previo era una escritura de agrupación y herencia y el inmatriculador, otra de compraventa, otorgadas ambas ante el mismo notario y el mismo día, de modo consecutivo. El causante en la herencia había fallecido más de un año antes de dichas escrituras. En la calificación registral se oponían diversos defectos, entre ellos, la no acreditación de que el bien pertenecía a la herencia, argumentando que solo se aportaba un documento privado de adquisición en que el comprador coincidía parcialmente con el causante y que catastralmente la finca figuraba a nombre del cónyuge de dicho causante (también compareciente en la escritura de herencia), y el posible carácter instrumental de los títulos. La DGRN admite el recurso. En cuanto a la fecha a tomar en cuenta como de adquisición en los títulos hereditarios, reitera que es la del fallecimiento del causante. Y respecto de la no acreditación de la adquisición por el causante en el título previo de herencia, confirma que no es exigible, pues de lo contrario se exigiría la justificación de tres títulos adquisitivos y no de dos. Carecería también de relevancia, a tal efecto, la no coincidencia de la titularidad catastral, pues "el Catastro no es más que una institución administrativa cuyo objeto no es la publicación de titularidades con efectos erga omnes, como ocurre con el Registro de la Propiedad". Y en cuanto a la cuestión de la instrumentalidad de los títulos, aunque se admita que, en general, pueda ser motivo de calificación negativa, afirma que el que los títulos sean correlativos no es indicio suficiente de su carácter instrumental o ad hoc, el cual no puede basarse en simples conjeturas o sospechas, atendiendo, además, al carácter del título inmatriculador (escritura de compraventa), con el argumento de que "... en el caso de este expediente, a diferencia de otras Resoluciones como las de 8 de junio de 2009, 29 de mayo de 2014 o 19 de noviembre de 2015, la transmisión que sirve de base al título inmatriculador no es meramente declarativa ni tiene coste fiscal nulo, ni existe circularidad de la operación, sino que se trata de una compraventa".
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2018 declara que la regla de la computación del año desde el fallecimiento del causante cuando el título previo sea de herencia no se altera porque el titular catastral de la finca sea distinto al causante (en el caso, el cónyuge de este y resultaba de la titulación, además, que la causante era la heredera de su cónyuge). Esta misma resolución considera que no puede el registrador exigir la presentación del título previo al previo alegando unas genéricas dudas sobre posible identidad de la finca con otras inmatriculadas. Respecto de esto último, dice la resolución:
"esta cuestión ya fue resuelta por esta Dirección General en la Resolución de 2 de septiembre de 2013. El defecto, tal y como ha sido planteado, no puede prosperar. Siguiendo la citada resolución, «es cierto que la labor del registrador en la búsqueda de la posible constancia previa de la finca que ahora se pretende inmatricular debe ser exhaustiva y éste ha de extremar el rigor para evitar dobles inmatriculaciones, pero sin que de ello pueda colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador».
"esta cuestión ya fue resuelta por esta Dirección General en la Resolución de 2 de septiembre de 2013. El defecto, tal y como ha sido planteado, no puede prosperar. Siguiendo la citada resolución, «es cierto que la labor del registrador en la búsqueda de la posible constancia previa de la finca que ahora se pretende inmatricular debe ser exhaustiva y éste ha de extremar el rigor para evitar dobles inmatriculaciones, pero sin que de ello pueda colegirse una genérica obligación de los interesados de aportar en el procedimiento de inmatriculación cuanta documentación previa obre en su poder, pues la propia norma ha limitado tal exigencia al título previo al inmatriculador».
Esta doctrina de cómputo del año desde el fallecimiento del causante entiendo que debería ser aplicable incluso si la escritura público que documenta el título hereditario es de fecha posterior a la escritura pública que documenta el título que se pretende inmatricular. Es cierto que la Resolución DGRN de 12 de mayo de 2003 recoge una tesis diversa, considerando que si la fecha fehaciente del título particional, en el caso formalizada en documento privado liquidado fiscalmente, es posterior a la fecha del título inmatriculable, no se cumple el requisito de la acreditación de la previa adquisición. Entiendo que esta doctrina, quizás justificada en su día por las circunstancias documentales del caso, debe ser revisada tras la consagración por la propia Dirección General de la fecha de fallecimiento del causante con la que se debe tomar en cuenta en las adquisiciones hereditarias.
Admitido esto, cabría plantear el supuesto inverso, esto es que sea el título inmatriculador (o segundo título) de naturaleza hereditaria. En este caso, entiendo que la fecha del año podrá contarse desde el título previo hasta la fecha de la escritura de adjudicación hereditaria, aunque entre el título previo de adquisición por el causante y la fecha de fallecimiento de este no hubiera transcurrido el plazo del año. Lo contrario supondría negar la posibilidad de inmatricular a través de esta vía y de modo definitivo a cualquier bien adquirido por el causante en documento público durante el año anterior a su fallecimiento, lo que no parece la intención de la norma. Cabría, incluso, a mi juicio, cuando se trate de dos títulos hereditarios sucesivos, que el previo se computase desde el fallecimiento del primer causante y el segundo o inmatriculador desde la fecha del otorgamiento de la escritura de adjudicación hereditaria del segundo causante, por la que se completa el proceso adquisitivo mortis causa.
La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 se plantea el caso de una inmatriculación mediante títulos de disolución de comunidad y adjudicación hereditaria. Después de rechazar el argumento del recurso que sostenía que a las adquisiciones por título hereditario no les fuera aplicable la exigencia del transcurso del plazo de un año de la nueva legislación, y reiterar que la fecha de adquisición por sucesión mortis causa se puede contar desde el momento de la apertura de la sucesión, señala que, en el caso, este plazo de un año no se cumplía desde el título previo (una disolución de comunidad) ni en relación con la fecha del fallecimiento del causante ni con la del otorgamiento de la adjudicación hereditaria. Pero la Resolución no aclara definitivamente esta cuestión en el sentido que he propuesto de computar hasta la fecha de la adjudicación cuando sea el título inmatriculador (el segundo título) de naturaleza hereditaria, que es la que resulta de la lógica del sistema. Dice la Resolución:
"Como es doctrina reiterada de esta Dirección General, ya antes de esta nueva dicción legal (cfr. Resoluciones de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 de junio de 2009 y 19 de mayo de 2011), no puede olvidarse a efectos de acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación que el artículo 657 del Código Civil dispone que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte», así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, según la cual «los efectos de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda». Asimismo debe tomarse en consideración que conforme al artículo 404 «la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia». Por ello, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. En el caso de este expediente, es indiferente cuál de estas dos fechas se tome como referencia, pues en ningún caso ha transcurrido el repetido plazo de un año. Por tanto, no se cumplen los requisitos exigidos por el citado artículo, lo que exige desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral, sin que puedan desvirtuar tal conclusión las alegaciones del recurrente acerca que debería eludirse el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 en los casos en los que el título inmatriculador es una herencia, por no poder existir duda respecto a que se estén creando artificiosamente los títulos. Y ello porque la dicción literal del precepto no deja lugar a tal interpretación, además de que si el legislador hubiera querido introducir tal excepción en el precepto, constaría así expresamente".
Admitido esto, cabría plantear el supuesto inverso, esto es que sea el título inmatriculador (o segundo título) de naturaleza hereditaria. En este caso, entiendo que la fecha del año podrá contarse desde el título previo hasta la fecha de la escritura de adjudicación hereditaria, aunque entre el título previo de adquisición por el causante y la fecha de fallecimiento de este no hubiera transcurrido el plazo del año. Lo contrario supondría negar la posibilidad de inmatricular a través de esta vía y de modo definitivo a cualquier bien adquirido por el causante en documento público durante el año anterior a su fallecimiento, lo que no parece la intención de la norma. Cabría, incluso, a mi juicio, cuando se trate de dos títulos hereditarios sucesivos, que el previo se computase desde el fallecimiento del primer causante y el segundo o inmatriculador desde la fecha del otorgamiento de la escritura de adjudicación hereditaria del segundo causante, por la que se completa el proceso adquisitivo mortis causa.
La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 se plantea el caso de una inmatriculación mediante títulos de disolución de comunidad y adjudicación hereditaria. Después de rechazar el argumento del recurso que sostenía que a las adquisiciones por título hereditario no les fuera aplicable la exigencia del transcurso del plazo de un año de la nueva legislación, y reiterar que la fecha de adquisición por sucesión mortis causa se puede contar desde el momento de la apertura de la sucesión, señala que, en el caso, este plazo de un año no se cumplía desde el título previo (una disolución de comunidad) ni en relación con la fecha del fallecimiento del causante ni con la del otorgamiento de la adjudicación hereditaria. Pero la Resolución no aclara definitivamente esta cuestión en el sentido que he propuesto de computar hasta la fecha de la adjudicación cuando sea el título inmatriculador (el segundo título) de naturaleza hereditaria, que es la que resulta de la lógica del sistema. Dice la Resolución:
"Como es doctrina reiterada de esta Dirección General, ya antes de esta nueva dicción legal (cfr. Resoluciones de 28 de marzo de 2005, 5 de octubre de 2007, 8 de junio de 2009 y 19 de mayo de 2011), no puede olvidarse a efectos de acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación que el artículo 657 del Código Civil dispone que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte», así como la previsión del artículo 989 del mismo cuerpo legal, según la cual «los efectos de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda». Asimismo debe tomarse en consideración que conforme al artículo 404 «la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia». Por ello, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. En el caso de este expediente, es indiferente cuál de estas dos fechas se tome como referencia, pues en ningún caso ha transcurrido el repetido plazo de un año. Por tanto, no se cumplen los requisitos exigidos por el citado artículo, lo que exige desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral, sin que puedan desvirtuar tal conclusión las alegaciones del recurrente acerca que debería eludirse el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 en los casos en los que el título inmatriculador es una herencia, por no poder existir duda respecto a que se estén creando artificiosamente los títulos. Y ello porque la dicción literal del precepto no deja lugar a tal interpretación, además de que si el legislador hubiera querido introducir tal excepción en el precepto, constaría así expresamente".
- El caso de la previa liquidación de gananciales.
Cabe plantearse el supuesto de que el bien perteneciera con carácter ganancial a dos causantes, uno de los cuales hubiese fallecido antes de un año y el otro no. A mi juicio, es posible que los herederos liquiden la sociedad de gananciales disuelta adjudicando el bien que se pretende inmatricular a la herencia del causante que falleció hace más de un año, realizando el adjudicatario un acto dispositivo, siendo de ese modo posible la inmatriculación.
La Resolución DGSJFP de 18 de junio de 2023 declara que la liquidación de gananciales y la adjudicación hereditaria sucesivas a favor del heredero no implican un doble título.
- El caso del sustituto fideicomisario.
Si se tratara de un sustituto fideicomisario, entiendo que la fecha a tener en cuenta es la del fallecimiento del primer causante y lo la del fiduciario, ex artículo 784 del Código Civil.
- El caso del derecho de transmisión.
Cuando haya herencias sucesivas en las que el segundo de los causantes (transmitente) haya fallecido sin aceptar o repudiar la herencia del primero (primer causante), la fecha a tomar en cuenta respecto a la adquisición por el transmisario será de la de la muerte del primer causante, lo que se apoya en la tesis de la sucesión directa entre transmisario y primer causante que recoge la reciente jurisprudencia y doctrina de la DGRN (y de la que me he ocupado en otra de estas entradas (La naturaleza del derecho de transmisión).
Distinto del supuesto del derecho de transmisión, que exige que el segundo causante (transmitente) fallezca sin aceptar o repudiar la herencia del primer causante, es el de que se produzca una doble sucesión hereditaria pero en la que el segundo causante haya aceptado, aunque sea tácitamente, la herencia del primero. Este es el caso de la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018, en la que los herederos del segundo causante declararon ratificar la aceptación tácita de la herencia del primer causante por dicho segundo causante, considerando la DGRN como indicios que apoyaban la existencia de esta aceptación tácita el largo tiempo transcurrido entre el fallecimiento del primer y segundo causante y que los bienes hubieran sido dados de alta catastralmente a nombre de dicho segundo causante.
Esta misma fue la solución de la Resolución DGRN de 5 de junio de 2012. En el caso se solicita la inmatriculación en base a un doble título sucesorio. Se justifican los títulos sucesorios de un primer causante fallecido y de la hija de éste fallecida con posterioridad a aquél, solicitando la inmatriculación los herederos de dicha hija. No obstante, no llega la DGRN a pronunciarse expresamente sobre la cuestión de la naturaleza del derecho de transmisión, en cuanto en la escritura formalizada por los herederos de la hija, segunda causante o transmitente, se expresa que ésta había en vida aceptado tácitamente la herencia del primer causante, aceptación que es ratificada por sus herederos.
La Resolución DGRN de 15 de noviembre de 2019 se vuelve a plantear esta cuestión de la naturaleza del derecho de transmisión en relación a una inmatriculación por doble título hereditario, separados ambas fechas de apertura de la sucesión en más de un año, aunque sin constar en forma pública la aceptación de la primera herencia por sus herederos y causantes en la segunda. Asumiendo la tesis moderna sobre el derecho de transmisión, de sucesión directa del primer causante por el transmisario, niega la DGRN la posibilidad de inmatriculación, considerando que no existió una doble transmisión entre primer causante y transmisario (en el caso, la diferencia temporal entre la apertura de las dos sucesiones sucesivas era menor de tres años, lo que quizás explica que no se llegase a plantear la DGRN la existencia de una aceptación tácita, aparte de que nada se expresaba sobre esto en la documentación presentada).
La Resolución DGRN de 15 de noviembre de 2019 se vuelve a plantear esta cuestión de la naturaleza del derecho de transmisión en relación a una inmatriculación por doble título hereditario, separados ambas fechas de apertura de la sucesión en más de un año, aunque sin constar en forma pública la aceptación de la primera herencia por sus herederos y causantes en la segunda. Asumiendo la tesis moderna sobre el derecho de transmisión, de sucesión directa del primer causante por el transmisario, niega la DGRN la posibilidad de inmatriculación, considerando que no existió una doble transmisión entre primer causante y transmisario (en el caso, la diferencia temporal entre la apertura de las dos sucesiones sucesivas era menor de tres años, lo que quizás explica que no se llegase a plantear la DGRN la existencia de una aceptación tácita, aparte de que nada se expresaba sobre esto en la documentación presentada).
La Resolución DGSJFP de 8 de febrero de 2023 sigue esta misma posición, negando la existencia de un doble título en un caso de derecho de transmisión, en aplicación de la doctrina moderna del derecho de transmisión. La resolución hace referencia a que la aceptación tácita no tiene efectos registrales, pero, en el caso, la alegación de la aceptación tácita se realiza en el recurso, habiéndose otorgado la escritura aceptando el adjudicatario la sucesión por derecho de transmisión.
- El caso de los legados.
- El caso de los legados.
Es dudoso si la referencia del Prontuario incluiría tanto la adquisición por herencia como por legado. A mi juicio, en el caso de los legados, cabe distinguir:
- Si son de cosa cierta y determinada propia del causante, este adquiere su propiedad desde que aquél muere, siendo esta la fecha de adquisición, con independencia de la de entrega que se formalice en escritura pública.
- Si son de cosa ajena, no parece que la adquisición se produzca hasta que el heredero los adquiera para entregarlos al legatario.
- Si son de cosa ganancial, debe distinguirse si lo legado es la totalidad del bien o la participación o derechos que en él tenía el causante. En el primer caso, creo que, si el bien es adjudicado a la herencia del testador que lega, debe entenderse como fecha de adquisición la de la muerte de éste. Si cada cónyuge lega su participación y derechos en el bien ganancial, modalidad que se admite expresamente en algunas legislaciones forales como la gallega o la aragonesa, pero que podría trasladarse al derecho común, entiendo que la fecha de adquisición será la del fallecimiento del último de los cónyuges testadores, siempre que no haya habido una liquidación de gananciales en que se adjudique a uno de los cónyuges testadores, en cuyo caso la fecha de adquisición sería la de la muerte de este.
- Si son de parte alícuota, los efectos retroactivos que también cabe predicar de la aceptación del legado y de la partición, según lo expuesto previamente, me llevan a considerar como fecha de adquisición la del fallecimiento del causante.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 20 de julio de 2007, aunque asimila al legatario de parte alícuota al heredero, rechaza expresamente que un legatario de parte alícuota reciba la posesión civilísima del bien desde el fallecimiento del causante, considerando que solo es propietario desde la entrega por los herederos. Dice la DGRN:
"Por tanto, no estamos ante un legatario de cosa específica y determinada, sino ante un legatario de parte alícuota y como tal cotitular de los bienes que integran el activo neto partible, cuyo régimen jurídico en lo concerniente a la intervención en la partición de la herencia se asemeja al de un heredero, como reconoce la propia legislación hipotecaria (cfr. artículo 152 del Reglamento Hipotecario) la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. las Sentencias de 11 de febrero de 1903, 16 de octubre de 1940 y 22 de enero de 1963) y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 30 de junio de 1956 y 12 de junio de 1963), de ahí que no le sea atribuida la propiedad de la cosa que el testador ordenó se le adjudicara en pago de su legítima, hasta que tenga lugar su entrega por el heredero o Albacea autorizado por el testador para realizarla (cfr. art. 885 del CC), sin que actúe a favor del legatario parciario, la transmisión posesoria civilísima que se produce en beneficio de los herederos (art. 440 del Código Civil)".
- El caso de la disolución de comunidades.
Entiendo defendible que la fecha de adquisición para el adjudicatario en una disolución de comunidad sea la del título inicial de adquisición de su cuota en la misma. Esta conclusión encuentra apoyo en la naturaleza determinativa de derechos del acto de disolución de comunidad y en el artículo 450 del Código Civil ("Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos").
Pero debe entenderse que, ello será así, si la adquisición previa por la que surge la comunidad pro indiviso que se disuelve cumple los requisitos legales de transcurso del plazo de un año hasta el título inmatriculador y de acreditarse la adquisición por documento público.
- El caso de la disolución de comunidades.
Entiendo defendible que la fecha de adquisición para el adjudicatario en una disolución de comunidad sea la del título inicial de adquisición de su cuota en la misma. Esta conclusión encuentra apoyo en la naturaleza determinativa de derechos del acto de disolución de comunidad y en el artículo 450 del Código Civil ("Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos").
Pero debe entenderse que, ello será así, si la adquisición previa por la que surge la comunidad pro indiviso que se disuelve cumple los requisitos legales de transcurso del plazo de un año hasta el título inmatriculador y de acreditarse la adquisición por documento público.
Esto es, si dos personas adquieren por mitades indivisas en escritura pública una finca y posteriormente disuelven la comunidad adjudicándola a una de ellas que la vende, podrá computarse el plazo legal de un año entre la previa adquisición en pro indiviso en escritura pública y la venta, aunque no hubiera transcurrido dicho plazo entre la adjudicación en la disolución de comunidad y la venta. Pero si la primera adquisición en pro indiviso por venta lo fue en documento privado, no se cumplirían los requisitos legales de la norma (aunque sí si entre la adjudicación en la disolución de comunidad y la venta transcurriera más de un año, pues el título previo puede ser determinativo, según lo antes dicho).
Si existe título público de adquisición solo respecto de una cuota indivisa y no respecto de las restantes cuotas indivisas y posteriormente se disuelve la comunidad adjudicando la totalidad del bien a aquel propietario cuya cuota indivisa había sido adquirida en documento público y este la transmite, entiendo que también se cumplirá el requisito legal, siempre que entre el título de adquisición y el título traslativo inmatriculador transcurra el plazo de un año.
Así, imaginemos el caso un bien pertenece en copropiedad a dos personas, habiendo adquirido una de ellas su cuota indivisa en documento privado y la otra en documento público; posteriormente se extingue el condominio y se adjudica el bien al copropietario que adquirió su cuota indivisa en escritura pública, y este vende la finca. A mi entender, si entre la fecha de la adquisición de la cuota indivisa del copropietario a quien se adjudica y la posterior venta ha transcurrido el plazo de un año, se cumple el requisito legal, aunque no transcurriera un año entre la adjudicación por disolución de la comunidad y la venta, y con independencia de que los otros copropietarios no hubieren adquirido en documento público su correspondiente cuota o respecto de su adquisición no se cumpliese el plazo de un año. Por el contrario, si el bien se adjudicase a un condómino o comunero cuyo título de adquisición no cumpliera los requisitos legales de plazo y forma, la solución sería diversa.
Esta conclusión encuentra apoyo, a mi entender, en el citado artículo 450 del Código Civil, del que resulta que el bien adjudicado a cada condómino o comunero lo es en subrogación de su propia cuota en la comunidad, y, por tanto, son los requisitos de adquisición de dicha cuota, y no los de las demás, los que deben tenerse en cuenta.
Si existe título público de adquisición solo respecto de una cuota indivisa y no respecto de las restantes cuotas indivisas y posteriormente se disuelve la comunidad adjudicando la totalidad del bien a aquel propietario cuya cuota indivisa había sido adquirida en documento público y este la transmite, entiendo que también se cumplirá el requisito legal, siempre que entre el título de adquisición y el título traslativo inmatriculador transcurra el plazo de un año.
Así, imaginemos el caso un bien pertenece en copropiedad a dos personas, habiendo adquirido una de ellas su cuota indivisa en documento privado y la otra en documento público; posteriormente se extingue el condominio y se adjudica el bien al copropietario que adquirió su cuota indivisa en escritura pública, y este vende la finca. A mi entender, si entre la fecha de la adquisición de la cuota indivisa del copropietario a quien se adjudica y la posterior venta ha transcurrido el plazo de un año, se cumple el requisito legal, aunque no transcurriera un año entre la adjudicación por disolución de la comunidad y la venta, y con independencia de que los otros copropietarios no hubieren adquirido en documento público su correspondiente cuota o respecto de su adquisición no se cumpliese el plazo de un año. Por el contrario, si el bien se adjudicase a un condómino o comunero cuyo título de adquisición no cumpliera los requisitos legales de plazo y forma, la solución sería diversa.
Esta conclusión encuentra apoyo, a mi entender, en el citado artículo 450 del Código Civil, del que resulta que el bien adjudicado a cada condómino o comunero lo es en subrogación de su propia cuota en la comunidad, y, por tanto, son los requisitos de adquisición de dicha cuota, y no los de las demás, los que deben tenerse en cuenta.
Particulares dudas plantea el caso de que la adjudicación pro indiviso lo sea en virtud de una adquisición sucesoria. Aunque como regla general en las adquisiciones por título sucesorio el plazo del año debe contarse desde la fecha de la apertura de la sucesión, la muerte del causante, y no desde la adjudicación hereditaria, según se ha dicho, si se realiza una adjudicación pro indiviso por título de adjudicación hereditaria y a continuación, dentro del plazo de un año, se disuelve la comunidad pro indiviso surgida, parece probable que se considerase que no se cumple el requisito legal, aunque la fecha el fallecimiento del causante fuera anterior en más de un año a la fecha de la disolución de comunidad, en aplicación de la doctrina general sobre creación de títulos instrumentales. La ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 alude a esta cuestión, destacando que, en el caso, en que el título previo era una adjudicación en pro indiviso procedente de una adjudicación hereditaria:
"debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron dos años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación".
A mi entender, que la adjudicación de toda la finca se entienda en subrogación de la cuota que ostentaba el comunero en la misma, y ello aunque existan excesos de adjudicación y compensación en metálico, implica que el título público previo relativo a una cuota indivisa de una finca sea suficiente para la inmatriculación de la adjudicación en la disolución de toda ella.
Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 5 de marzo de 2020 se refiere a un supuesto en que se produce una venta en escritura pública de una quinta parte indivisa de una finca y, transcurrido un año, se otorga la escritura pública de extinción del condominio con adjudicación de toda la finca al comprador de dicha quinta parte indivisa. Además de confirmar que la disolución de comunidad es un título con virtualidad inmatriculadora, confirma la calificación registral negativa con dos argumentos: el posible carácter instrumental de los títulos en la operación y la consideración de que la doble titulación pública no alcanzaba a la totalidad del dominio, al ser el título previo de venta de una quinta parte indivisa.
A mi entender, que la adjudicación de toda la finca se entienda en subrogación de la cuota que ostentaba el comunero en la misma, y ello aunque existan excesos de adjudicación y compensación en metálico, implica que el título público previo relativo a una cuota indivisa de una finca sea suficiente para la inmatriculación de la adjudicación en la disolución de toda ella.
Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 5 de marzo de 2020 se refiere a un supuesto en que se produce una venta en escritura pública de una quinta parte indivisa de una finca y, transcurrido un año, se otorga la escritura pública de extinción del condominio con adjudicación de toda la finca al comprador de dicha quinta parte indivisa. Además de confirmar que la disolución de comunidad es un título con virtualidad inmatriculadora, confirma la calificación registral negativa con dos argumentos: el posible carácter instrumental de los títulos en la operación y la consideración de que la doble titulación pública no alcanzaba a la totalidad del dominio, al ser el título previo de venta de una quinta parte indivisa.
Dice la resolución, en cuanto a esto último:
"... además y, sobre todo, y en esto tiene razón el registrador, no se ha acreditado un doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino tan sólo respecto de una quinta parte indivisa, pues el resto de las cuotas se dicen adquiridas por cesión gratuita de sus padres hace más de treinta años, sin acompañarse de la necesaria escritura pública de donación (cfr. artículo 633 del Código Civil)".
"... además y, sobre todo, y en esto tiene razón el registrador, no se ha acreditado un doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino tan sólo respecto de una quinta parte indivisa, pues el resto de las cuotas se dicen adquiridas por cesión gratuita de sus padres hace más de treinta años, sin acompañarse de la necesaria escritura pública de donación (cfr. artículo 633 del Código Civil)".
Caso distinto sería, a mi entender, que lo que se pretendiese inmatricular fuese solo la cuota indivisa del copropietario que tenga titulación pública.
La Resolución DGSJFP de 22 de mayo de 2024 se refiere a la inmatriculación de uno de los elementos privativos de una división horizontal, otorgándose por los dos copropietarios una escritura de división horizontal y disolución de comunidad en que se adjudicaba a cada uno de los copropietarios uno de los dos elementos privativos resultantes. Uno de los copropietarios tenía título público de adquisición y el otro no, siendo esta la causa de la calificación registral negativa. La Dirección General revoca el recurso, sobre la base de la posibilidad de inmatricular elementos privativos de una división horizontal, aunque exigiendo que se aportase certificación catastral descriptiva y gráfica de todo el solar.
- La elevación a público de un documento privado.
En este caso, si el documento privado elevado a público tiene fecha fehaciente ex artículo 1227 Código Civil, entiendo que ésta es la que debe tomarse a los efectos de la adquisición de la propiedad.
Es cierto que el documento privado no tiene por sí valor traditorio, a diferencia de la escritura pública, pero la jurisprudencia ha admitido la eficacia del acuerdo de las partes para transmitir la propiedad incluso en el ámbito inmobiliario y podrá considerarse implícito ese acuerdo en la manifestación de vender y comprar.
En cuanto al caso inverso, que el segundo título o título inmatriculador sea de elevación a público de un documento privado y este documento privado tenga fecha fehaciente, no habiendo transcurrido el plazo de un año con el título previo computado hasta esa fecha fehaciente del documento privado, pero sí si se computa hasta la escritura pública de elevación, entiendo que el supuesto cumpliría el presupuesto legal, teniendo en cuenta el valor de la escritura de elevación a público como renovación del consentimiento y que es el título público el que se toma en cuenta a estos efectos.
La Resolución DGRN de 16 de noviembre de 2017 analiza esta cuestión, considerando que la fecha a tomar en cuenta, cuando el segundo título (título inmatriculador) sea la elevación a público de un documento privado que había sido liquidado fiscalmente, es la de la escritura pública de elevación a público y no la de la liquidación fiscal del documento privado. Dice la DGRN:
"... lo cierto es que a este respecto la redacción legal no ofrece dudas interpretativas. El artículo 205 de la Ley dice literalmente que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». Por lo tanto, el momento final del cómputo de dicho año es el del otorgamiento del título público traslativo. Y en el supuesto que nos ocupa, tal fecha no es ni puede ser otra que la fecha de la escritura pública de compraventa, y no la fecha en la que el documento privado anterior de compraventa adquirió fehaciencia por virtud de su liquidación tributaria y conforme al artículo 1227 del Código Civil, pues esa adquisición de fecha fehaciente no lo convierte en título público, sino que sigue siendo un documento privado ...".
Pero esta doctrina no prejuzga la cuestión inversa, la de la fecha a computar como inicio del plazo de un año cuando el primer título o título previo sea de elevación a público del documento privado, pues respecto de este momento inicial coincide con el de la adquisición de la finca y no con el documento público que la documente, como ha indicado ya la DGRN (casos de adquisiciones hereditarias o de acta de notoriedad complementaria).
Es de destacar, aunque no se refiera a cuestión de fechas, la Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018. En esta resolución se analiza la inmatriculación por los dobles títulos de elevación a público de documento privado (título previo) y adjudicación de herencia (título inmatriculador). La DGRN parte de considerar que la calificación registral se extiende tanto al título previo como al inmatriculador, y desestima el recurso contra una calificación registral basada en que, en el título previo (la elevación a público), no se habían identificado adecuadamente los medios de pago (la escritura de elevación se limitaba a expresar que el precio "fue satisfecho" al vendedor, sin que el documento privado fuese incorporado a la misma), aplicando la legislación vigente al tiempo de la elevación a público (se elevó a público en el año 2018) y no la del documento privado. No obstante, deja apuntada la posibilidad de que, si la fecha fehaciente del documento hubiese sido anterior a la normativa sobre identificación de los medios de pago (lo que no sucedía en el caso, pues el documento privado no fue liquidado y solo desde el fallecimiento de uno de los otorgantes del mismo, producido en el 2017, podía entenderse su fecha fehaciente), la solución podría haber sido diferente.
- ¿Es posible la inscripción de los mediante dos títulos públicos concatenados cuando el primero es anterior en más de un año a la fecha de la inmatriculación solicitada?
En cuanto al caso inverso, que el segundo título o título inmatriculador sea de elevación a público de un documento privado y este documento privado tenga fecha fehaciente, no habiendo transcurrido el plazo de un año con el título previo computado hasta esa fecha fehaciente del documento privado, pero sí si se computa hasta la escritura pública de elevación, entiendo que el supuesto cumpliría el presupuesto legal, teniendo en cuenta el valor de la escritura de elevación a público como renovación del consentimiento y que es el título público el que se toma en cuenta a estos efectos.
La Resolución DGRN de 16 de noviembre de 2017 analiza esta cuestión, considerando que la fecha a tomar en cuenta, cuando el segundo título (título inmatriculador) sea la elevación a público de un documento privado que había sido liquidado fiscalmente, es la de la escritura pública de elevación a público y no la de la liquidación fiscal del documento privado. Dice la DGRN:
"... lo cierto es que a este respecto la redacción legal no ofrece dudas interpretativas. El artículo 205 de la Ley dice literalmente que «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». Por lo tanto, el momento final del cómputo de dicho año es el del otorgamiento del título público traslativo. Y en el supuesto que nos ocupa, tal fecha no es ni puede ser otra que la fecha de la escritura pública de compraventa, y no la fecha en la que el documento privado anterior de compraventa adquirió fehaciencia por virtud de su liquidación tributaria y conforme al artículo 1227 del Código Civil, pues esa adquisición de fecha fehaciente no lo convierte en título público, sino que sigue siendo un documento privado ...".
Pero esta doctrina no prejuzga la cuestión inversa, la de la fecha a computar como inicio del plazo de un año cuando el primer título o título previo sea de elevación a público del documento privado, pues respecto de este momento inicial coincide con el de la adquisición de la finca y no con el documento público que la documente, como ha indicado ya la DGRN (casos de adquisiciones hereditarias o de acta de notoriedad complementaria).
Es de destacar, aunque no se refiera a cuestión de fechas, la Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018. En esta resolución se analiza la inmatriculación por los dobles títulos de elevación a público de documento privado (título previo) y adjudicación de herencia (título inmatriculador). La DGRN parte de considerar que la calificación registral se extiende tanto al título previo como al inmatriculador, y desestima el recurso contra una calificación registral basada en que, en el título previo (la elevación a público), no se habían identificado adecuadamente los medios de pago (la escritura de elevación se limitaba a expresar que el precio "fue satisfecho" al vendedor, sin que el documento privado fuese incorporado a la misma), aplicando la legislación vigente al tiempo de la elevación a público (se elevó a público en el año 2018) y no la del documento privado. No obstante, deja apuntada la posibilidad de que, si la fecha fehaciente del documento hubiese sido anterior a la normativa sobre identificación de los medios de pago (lo que no sucedía en el caso, pues el documento privado no fue liquidado y solo desde el fallecimiento de uno de los otorgantes del mismo, producido en el 2017, podía entenderse su fecha fehaciente), la solución podría haber sido diferente.
- ¿Es posible la inscripción de los mediante dos títulos públicos concatenados cuando el primero es anterior en más de un año a la fecha de la inmatriculación solicitada?
Pudiera suceder que siendo el primer título adquisitivo anterior en menos de un año al segundo, en el momento de la presentación para la inmatriculación ese título tuviese una antigüedad superior al año. El tenor literal de la norma exige que el plazo de un año exista con el otorgamiento del segundo, pero quizás una interpretación finalista lleve a admitir que si el plazo se cumple en el momento de la presentación a inscripción, esta es posible. Esto permitiría, teniendo el doble título traslativo, incluso consecutivo, y esperando el plazo indicado de un año, practicar la inmatriculación.
- El caso en que el plazo de un año no se cumple para el transmitente inmediato sino en relación con anteriores titulares.
Aunque literalmente la nueva norma exige que el título inmatriculable sea otorgado "por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público", entiendo, en una interpretación finalista de la misma, que, aun no cumpliéndose el término de un año entre la adquisición por el posterior transmitente y el otorgamiento del título inmatriculable, cabría la inmatriculación siempre que el plazo se cumpla con una transmitente anterior, de cual traiga causa el transmitente inmediato, siempre que en aquel concurran los requisitos de adquisición del bien mediante título público.
- El caso en que existe una rectificación de los títulos.
La Resolución DGRN de 16 de enero de 2018, además de referirse a la cuestión de la identidad entre la descripción de la finca en el título previo y en el título inmatriculador, señala que, cuando se haya rectificado el título previo para procurar dicha identidad, la fecha a tener en cuenta será la de la propia rectificación. Dice la DGRN:
"... Además, aunque tal rectificación se llevase a efecto, no podría admitirse como título previo a efectos de lograr la inmatriculación, pues se trataría de un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye (cfr. último párrafo del artículo 153 del Reglamento Notarial y Resolución de 4 de mayo de 2016), y al afectar este nuevo otorgamiento a la propia titularidad de la finca, se incumpliría el requisito temporal que establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, al no quedar acreditada la previa adquisición de la propiedad de la finca al menos un año antes al otorgamiento del título inmatriculador ...".
En el caso esta Resolución de 16 de enero de 2018, el título previo era una escritura de donación y el título inmatriculador una escritura de extinción de condominio. Si el título previo formalizara una transmisión por herencia, entiendo que la solución debería ser diferente, pues la fecha a tener en cuenta a estos efectos en las transmisiones mortis causa es siempre la del fallecimiento del causante, tanto para las escrituras iniciales como para su posible rectificación, particularmente si se justificase que esta descripción catastral era la vigente al tiempo de la apertura de la sucesión.
Debe recordarse que la actualización de las descripciones de las fincas conforme a los datos catastrales está legalmente prevista en el artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, conforme al cual:
"2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:
a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.
b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.
Cuando exista un título previo que deba ser rectificado, los nuevos datos se consignarán con los que ya aparecieran en aquél. En los documentos posteriores sólo será preciso consignar la descripción actualizada".
Ello implicará que, cuando se proceda a la actualización conforme a los datos catastrales de la finca en el título previo, la descripción a tomar en cuenta, como descripción de la finca en el mismo, será la actualizada, y no la del título previo al previo, cuya concordancia con el título inmatriculador no deberá ser valorada por el registrador, pues ello implicaría tomar en cuenta un título (el previo al previo) que no forma parte del procedimiento de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Y cuanto el título sea hereditario, la fecha a tener en cuenta será la del fallecimiento del causante, al margen de dicha actualización conforme a los datos catastrales se realice en el título particional. Piénsese que la descripción del título previo del causante es anterior, por definición, al fallecimiento del este, y la descripción conforme al catastro, aunque se documente en el título particional, puede ser la vigente al tiempo de la apertura de la sucesión. Pero incluso aunque no fuera así, ello no debería alterar el valor legal retroactivo de la rectificación y alteración de la descripción de la finca conforme a los datos catastrales, mientras no se justificase debidamente en la calificación que se ha procedido a una alteración perimetral de la finca en el catastro desde el fallecimiento del causante hasta el otorgamiento del título particional.
En el caso de la Resolución DGRN de 27 de febrero de 2018 se rechaza la eficacia de la rectificación del título inmatriculador, una escritura de donación que se completaba con acta de notoriedad, por haber sido otorgada dicha rectificación, en la que se adaptaba la descripción de las fincas donadas a la situación catastral, exclusivamente por el donatario, sin intervención del donante.
La Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 admitió la inmatriculación mediante título público de partición de herencia complementado por acta de notoriedad, siendo distinta la descripción catastral existente al tiempo del título de la que existía al tiempo del acta, declarando el notario la notoriedad de la identidad entre las dos parcelas catastrales, sobre la base de que no había existido una variación del perímetro de las fincas.
En el caso de la Resolución DGRN de 23 de agosto de 2019 se solicitaba la inmatriculación de una finca adjudicada en una partición de herencia, complementada dicha escritura particional con acta de notoriedad para la inmatriculación. Con posterioridad al otorgamiento de ambos documentos, el notario, a través de un acta de subsanación del artículo 153 del Reglamento Notarial, subsana la descripción de las fincas en ambos instrumentos (partición y acta complementaria), modificando el dato de la superficie de las mismas y adaptándola a una rectificación catastral posterior a las escrituras. En los instrumentos rectificados se hacía constar el número de parcela y polígono de la finca. La DGRN analiza los límites del acta de subsanación de oficio del artículo 153 del Reglamento Notarial, considerando que cabría en el caso su utilización, sobre la base de que lo rectificado era un dato alfanumérico (la superficie gráfica de la finca), que no afectaba a su configuración perimetral, resultando de la corrección de un error. Y en cuanto a los efectos negociales que esta rectificación podría tener entre los herederos, el notario aludió en su recurso a que las valoraciones de las fincas en la escritura de partición habían tenido por base un informe pericial de valoración en que la finca se valoraba reflejaba de acuerdo con la cartografía catastral. Aunque la DGRN acepta este argumento, considera que debería haberse reflejado en el acta de subsanación, razón por la cual desestima el recurso. Dice la resolución:
"En este caso concreto, a la vista de la documentación incorporada a la escritura de herencia, en concreto, del certificado catastral telemático y de los datos catastrales que constan en la misma, en los que figura el perímetro de la finca, se infiere que nos encontramos ante una modificación catastral sobrevenida que se limita a la rectificación del dato alfanumérico referido a la superficie de la parcela que consta en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, lo que se debe a un error en Catastro, subsanado por este organismo, según afirma el notario recurrente. En tal supuesto, es claro que el inmueble, entendido como una porción poligonal de suelo, seguiría siendo el mismo y, por lo tanto, la posible divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo –por una parte–, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada –por otra– puede ser fácilmente solventada ... Es cierto que, según hace constar el notario en su escrito de recurso, las valoraciones con base en las cuales se otorga el negocio resultan de un informe técnico, que fue la base para determinar el reparto de los inmuebles de mutuo acuerdo entre todos los coherederos. Y en dicho informe se incorporaba la base gráfica de la finca, coincidente con la que publicaba y publica el Catastro, que por tanto se debió tener en cuenta para realizar la valoración de la finca. De ser así, sería posible la subsanación por el notario con apoyo en el artículo 153 del Reglamento Notarial, puesto que la rectificación del dato alfanumérico de la superficie no alteraría el valor asignado a la finca. Sin embargo, en el acta subsanatoria autorizada con apoyo en el artículo 153 el notario no ha hecho referencia alguna a la existencia y contenido de dicho informe y a su trascendencia a efectos de fundamentar la subsanación de la escritura. Ello determina, por un lado, que la existencia del mismo no pudiera ser tomada en consideración en la nota de calificación, que es lo que se analiza en esta Resolución, y por otra parte, y de forma muy especial, que la subsanación, si bien es posible en principio, no haya quedado clara y suficientemente fundamentada en la última escritura, como se debería haber hecho. Porque si bien es cierto que esa adecuada fundamentación de la subsanación podría siempre acreditarse en un procedimiento judicial en que la misma se discutiera, la escritura, como título legitimador en el tráfico debe cuando menos consignar de forma clara cuáles son los datos o documentos que, en un caso como éste, se han tenido en cuenta por el notario para poder formalizar esa subsanación, al considerar bajo su responsabilidad que la misma no afectaba al valor asignado a la finca en el documento".
- La necesidad de describir la finca de modo completo en el título inmatriculador.
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2018 así lo señala, descartando la inmatriculación de un título en que la finca se describía solo mediante indicación de parcela y polígono catastral y el nombre del paraje donde su ubicaba la finca (se trataba de un convenio regulador aprobado judicialmente), haciendo referencia como título previo a una escritura pública. Dice la DGRN:
"Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 1 de abril de 2013, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (cfr. artículos 9.1.º y 21 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). En suma, como afirmó la Resolución de 7 de enero de 1994, «el principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral». Esta exigencia no puede entenderse cumplida respecto de aquellos títulos en que aparece omitida en la descripción literaria de la finca varios de los datos más determinantes de su concreta identificación (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de junio de 2013), como ocurre en el presente caso en que se omite la superficie de la finca y sus linderos. Tratándose el presente caso de una inmatriculación, difiere del supuesto de la Resolución de esta Dirección General de 3 de abril de 2017, y la omisión no puede suplirse por la expresión de la referencia catastral de la finca como pretende el recurrente; y ello porque no existe aquí descripción registral alguna, por lo que resulta esencial que el título inmatriculador determine cuál es la descripción que debe acceder al Registro, la cual deberá cumplir con las exigencias indicadas en aplicación del principio de especialidad, conforme a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento y, además, con lo prescrito en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. El tenor literal de dicho artículo 205, tras la modificación llevada a cabo por la Ley de 24 de junio de 2015, de reforma de la legislación hipotecaria y del Catastro, viene a exigir que para la inmatriculación por doble título «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador». Por tanto, tal y como señala la registradora en su calificación, la constancia en el título de la descripción completa de la finca es el primer presupuesto para la aplicación de esta previsión legal".
- El caso de las fincas situadas en dos términos municipales distintos.
La Resolución DGRN de 31 de octubre de 2018 se refiere al caso de una inmatriculación de finca situada en dos términos municipales distintos, considerando necesario describir la porción que corresponde a cada término municipal, a fin de determinar el registro competente para la inscripción (donde se halle la mayor parte). Dice la resolución:
"... debe confirmarse el defecto en cuanto se exige que respecto de la finca que está ubicada en dos términos municipales se detalle la descripción correspondiente a cada uno de ellos, pues será imprescindible para determinar el Registro competente conocer la superficie correspondiente a cada término municipal (cfr. la Resolución de este Centro Directivo de 7 de noviembre de 2017, que puso de relieve cómo las nuevas fincas que se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195/2017 sólo podrán serlo en aquel Registro, Ayuntamiento o Sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca)".
- El caso de la inmatriculación de pisos o locales en edificios en régimen de propiedad horizontal.
La Resolución DGRN de 19 de diciembre de 2019 admite la inmatriculación mediante doble título (adjudicación hereditaria y donación) de dos pisos en régimen de propiedad horizontal. En el caso, el título previo era una adjudicación hereditaria (año 2011), en cuya escritura se adjudicaban a una de las herederas dos pisos en un edificio en régimen de propiedad horizontal, formalizándose en dicho momento y en la misma escritura, como acto previo a la adjudicación hereditaria, la constitución de la propiedad horizontal del inmueble al que pertenecían los pisos adjudicados, la cual no se inscribió. Posteriormente, transcurrido más de un año, esa heredera dona los pisos a ella adjudicados a dos de sus hijas, que pretenden la inmatriculación de lo donado a cada una. La DGRN admite la inmatriculación de esos dos pisos, sin que se pueda exigir la inmatriculación del edificio en su conjunto, ni la de los demás pisos o locales del edificio, aunque exigiéndose la delimitación del derecho del propietario del piso o local, lo que en el caso se cumple por referencia al régimen de propiedad horizontal, que habrá que entender que ha de constar en la inscripción de cada piso o local, aunque sin exigencia de inmatriculación del edificio en su conjunto ni de constancia en la inscripción del edificio en su conjunto del régimen de propiedad horizontal.
De ese modo, la resolución no excluye la necesidad de descripción del edificio en su conjunto y de la constancia en el registro del régimen de propiedad horizontal, que en el caso entiende cumplida con la constitución del régimen en el título previo, sino solo el que la inmatriculación deba referirse al propio edificio o a todos los elementos del mismo.
Dice la resolución:
"Atendiendo a su objeto material como elemento esencial, la inmatriculación se configura como una operación de acceso al registro de la finca como la base física del mismo, y sobre la que se reflejarán los actos, contratos o alteraciones jurídico reales a las que nuestro sistema permite la publicidad registral (y sin perjuicio de que desde el punto de vista sustantivo deba ser objeto de toma de razón el negocio adquisitivo de la misma al propio tiempo de la inmatriculación, como después analizaremos). De esta manera, resulta imprescindible una pormenorizada y adecuada descripción de la finca en toda su extensión y configuración material y objetiva. Es por ello razonable que, en caso de una inmatriculación de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, además de la debida identificación e incorporación de la representación gráfica georreferenciada impuesta en el artículo 9 de la ley antes señalado, deberá llevarse a cabo la descripción de la construcción por medio de su declaración de obra nueva y la constitución del régimen de propiedad horizontal, con inclusión de los elementos independientes y comunes, así como de las normas constitutivas, estatutarias o reglamentarias que los interesados consideren de aplicación. De manera específica, y para este último extremo, el artículo 8 de la Ley Hipotecaria establece que «cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: (…) Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados. Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales». Dicha descripción detallada, en el caso que nos ocupa, viene contenida en el título que sirve para justificar la previa adquisición del transmitente, por lo que la exigencia de aportación al procedimiento registral debe tenerse por cumplida ... La posibilidad de inmatricular una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma, e incluso cuando se trate de elementos integrantes de una propiedad horizontal, es perfectamente posible cuando se describen todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma (tal y como se expresa en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria antes analizado). La exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de la propiedad horizontal, puestos que como ya se ha señalado, se solicita únicamente la inscripción de los elementos objeto de donación, y no de los demás pisos o locales del edificio".
Parece de los términos de la resolución, que, en el caso, la exigencia de georreferenciación se referirá al solar y, en su caso, a los vértices de la edificación, y no al piso o local inmatriculado, aunque esta cuestión no queda del todo clara.
La Resolución DGSJFP de 12 de julio de 2024 admite la inmatriculación mediante un expediente de dominio de una cuota indivisa de una edificación a la que correspondía la primera planta de la edificación, con notificación a los cotitulares, recordando su previa doctrina al respecto y argumentando que:
- Que el copropietario a quien se había notificado el expediente conforme al artículo 278 del Reglamento Hipotecario no se había opuesto, por lo que tampoco cabe hablar de una determinación unilateral de la cuota.
- Que, aun siendo necesaria para dicha inmatriculación la declaración de obra de la edificación, esta podría realizarla el promovente, ya que la declaración de obra "es una circunstancia de hecho (que esta Dirección General ha admitido realizar por ejemplo por un cónyuge en gananciales sin intervención del otro, por no ser un acto dispositivo) de manera que aunque normalmente exige por razón de tracto sucesivo la intervención de todos los copropietarios, debe flexibilizarse en los casos excepcionales de inmatriculación parcial de edificios en propiedad horizontal para facilitar el superior interés del propietario de las viviendas a su acceso al Registro de la propiedad, siempre eso sí que en el expediente se hayan tomado garantías suficientes para la audiencia de los otros copropietarios, como sucede en el expediente que motiva este recurso, donde el copropietario ha sido citado y no ha habido oposición."
Esta doctrina es probablemente extensible a la inmatriculación mediante doble título, siempre que se notifique previamente el otorgamiento de la escritura al copropietario y este no se oponga en el plazo que se le dé para ello (que analógicamente puede ser el mismo que se prevé para la oposición en el expediente de inmatriculación - un mes desde la notificación -).
Esto lo confirma la Resolución DGSJFP de 26 de junio de 2024, que se refiere a la inmatriculación mediante doble título de una casa integrada en una propiedad horizontal tumbada. La resolución reproduce los argumentos de la citada y, en cuanto a la notificación a los copropietarios, afirma:
"La tramitación del expediente de dominio notarial para la inmatriculación de la cuota
y atribución del elemento privativo con citación al otro copropietario, sin oposición, es
suficiente para considerar que la cuota no se ha fijado unilateralmente. Pero también es
suficiente con la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con
citación a los copropietarios colindantes, como por otra parte está obligado a proceder el
Registrador con arreglo al último párrafo del artículo 205 de la citada ley en todo
supuesto de inmatriculación. De manera que basta la notificación a los demás
copropietarios de los elementos comunes de la propiedad horizontal de la inmatriculación
de la cuota asignada a la vivienda inmatriculada, para que, si no hay oposición, pueda
aquélla practicarse."
Aunque la resolución se refiera a la notificación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, esta notificación se practica tras la inscripción, pareciendo necesario que la notificación se practique en este caso antes de la inmatriculación, para lo cual se podrá acudir a la aplicación al caso de los trámites del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
- Usufructo e inmatriculación.
La legislación hipotecaria exige que la inmatriculación se refiera al dominio, útil o directo (artículo 377 del Reglamento Hipotecario), pleno o menos pleno, siendo también posible la inmatriculación de una cuota indivisa del mismo (Resolución DGRN de 30 de octubre de 1984, Resolución DGRN de 23 de abril de 1991, Resolución DGRN de 24 de abril de 1998 y artículo 278 del Reglamento Hipotecario).
El artículo 7 de la Ley Hipotecaria dispone: "La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento". Este artículo encuentra su desarrollo reglamentario, entre otros, en el artículo 376 del Reglamento Hipotecario ("Cuando el primer asiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición del inmueble, con arreglo al artículo 205 de la Ley, se harán dos inscripciones: la de dominio de la finca y después la del derecho real. En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva").
Nos dice Amorós Guardiola (Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales. Tomo VII. Vol 3º. Artículos 1 a 17 de la Ley Hipotecaria. Edersa): "hay unanimidad al admitir la posibilidad de inmatricular una finca mediante una primera inscripción de la nuda propiedad y negar la inmatriculación mediante la inscripción del derecho de usufructo, que queda, a estos efectos, equiparado a cualquier otro derecho real. Obviamente, no es obstáculo para la inmatriculación que el dominio que se inscribe esté gravado con el usufructo o con otro derecho real, los cuales, ni pueden abrir folio, ni quedarán inscritos por la sola inscripción del dominio gravado con ellos. Será necesario siempre que se practique su propia inscripción, en el mismo o en otro asiento, mediante el título de su constitución. No se opone a lo que afirmo el hecho de que al inscribir la nuda propiedad pueda quedar consignada registralmente la existencia de un usufructo y la identidad de su titular. Se tratará, sin duda, de una mención, excepcionalmente reflejada en el Registro, pero carente, en todo caso, de efectos en beneficio del usufructuario".
La Resolución DGRN de 24 de mayo de 1983 confirma que es posible la inmatriculación del derecho de nuda propiedad, declarando:
"Considerando que en este recurso ha de resolverse acerca de si cabe la inmatriculación de una finca a favor del adquirente de la nuda-propiedad por la vía del número 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, y en base a la escritura en la que los donantes se reservaron el usufructo y el derecho de disponer sobre el inmueble que se pretende acceda a los libros registrales.
Considerando que el artículo 7 de la Ley Hipotecaria establece que la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad sería de dominio y las dudas que pudieran surgir acerca de si se trata únicamente del dominio pleno de todo el inmueble aparecen desvanecidas en los propios textos legales en cuanto que en el artículo 378 del Reglamento Hipotecario se autoriza la inmatriculación de una finca a favor del titular de una cuota indivisa con independencia de que la soliciten el resto de los comuneros, así como también el artículo 377 del mismo Reglamento que permite la posibilidad de inmatricular al titular de sólo el dominio útil o directo del inmueble e igualmente el párrafo 2º del artículo 7 de la Ley y 312 del Reglamento al facultar al titular de un derecho real sobre una finca ajena el que pueda compeler previamente a la inmatriculación de nuda-propiedad a favor de su dueño para poder hacer constar a continuación el gravamen que sobre ella pesa.
Considerando que la circunstancia de que el derecho real que grava el inmueble en este supuesto un derecho de usufructo al que se le yuxtapone una facultad de disponer no aparezca inscrito en los libro del Registro, si no lo solicita su titular por los medios adecuados para ello, no puede suponer un obstáculo que impida el ingreso de una finca a favor de su legítimo dueño, aún cuando se puede provocar, como ha señalado un sector doctrinal, una excepción al principio general contenido en el artículo 29 de la Ley por aparecer mencionado un derecho susceptible de inscripción separada e independiente, y en donde indudablemente la fe pública no se extenderá a esta mención, ya que no ha de gozar de los beneficios del sistema quién no ha querido acogerse al mismo.
Considerando que con la finalidad de facilitar el acceso de la propiedad inmueble al Registro la reforma del Reglamento Hipotecario de 1959 al desarrollar el artículo 205 de la Ley acerca de la inmatriculación por título público de adquisición estableció una serie de variados medios inmatriculadores en el artículo 298 del Reglamento, entre los que destaca el señalado en su número 1 que permite practicar la inscripción de la finca siempre que el título público sea anterior en más de un año a la fecha en que se solicite la inscripción, aunque el derecho respectivo no conste en ningún otro documento, requisitos que ciertamente reúne la escritura calificada, por lo que puede procederse a inmatricular la finca objeto de la transmisión".
Por tanto, el derecho de usufructo que limita la nuda propiedad sí se mencionaría en la inmatriculación de esta nuda propiedad, aunque dicha mención no produciría los efectos propios de una inscripción.
Por otra parte, esa resolución se refería a una donación con reserva de usufructo y de la facultad de disponer. No entraré ahora en si la configuración de la donación con tales circunstancias puede suponer su consideración como donación mortis causa, nula si no cumple los requisitos de un acto testamentario (puede verse, en tal sentido, la reciente Resolución DGSJFP de 29 de octubre de 2020, sobre donación con reserva de usufructo, facultad de disponer, libre reversión a voluntad del donante y prohibición de disponer para el donatario), sino en la cuestión de si la yustaposición de una facultad de disponer al derecho de usufructo puede implicar su calificación como un derecho de propiedad o al menos una titularidad fiduciaria que sí tuviera acceso al registro de la propiedad, incluso por vía de inmatriculación. Piénsese en el clásico caso del pseudo-usufructo testamentario atribuido en testamento, aunque la posición de la Dirección General y de la jurisprudencia es distinguir este supuesto de las verdaderas sustituciones fideicomisarias.
Admitido por tanto que es posible inmatricular un derecho de nuda propiedad sobre una finca, la cuestión es a qué reglas se debe sujetar la posterior primera inscripción del derecho de usufructo sobre la misma finca registral.
La primera cuestión a tener en cuenta es que no se trataría propiamente de una inmatriculación, concepto que implica el acceso de la finca registral por vez primera al registro de la propiedad, sino de una primera inscripción del derecho de usufructo, con lo que no serían exigibles los requisitos de la inmatriculación relativos a la finca sobre la que recae el derecho, la cual ya constaría en el registro de la propiedad a través de la inmatriculación de la nuda propiedad. Pero sí podría considerarse que son de aplicación a la inscripción del derecho de usufructo las reglas de las primeras inscripciones, entre ellas, la exigencia de doble título público para que acceda al registro de la propiedad dicho derecho.
No obstante, la naturaleza del usufructo, como derecho real limitativo del dominio, cuya extinción por cualquier causa determina el natural efecto de la extensión de la propiedad a todo el bien o la conversión de la nuda propiedad en propiedad plena, plantea algunas peculiaridades.
Imaginemos el caso de que el propietario, con título previo suficiente para la inmatriculación, dispone de la nuda propiedad, reservándose el derecho de usufructo. En principio, al registro de la propiedad accedería, por vía de inmatriculación, solo el derecho de nuda propiedad. La cuestión será si, cuando el derecho de usufructo se extinga, no derivando esta extinción de un acto traslativo, cabría la constancia de la extinción del usufructo y la conversión de la nuda propiedad en propiedad plena o bien serían exigibles para ello los requisitos propios de la primera inscripción del usufructo.
El artículo 192 del Reglamento Hipotecario contempla la mecánica registral de la extinción del usufructo, aunque asumiendo que ambos consten inscritos a favor de personas distintas, lo que sería un supuesto diverso de que solo constase inmatriculada la nuda propiedad (artículo 192 del Reglamento Hipotecario: "Artículo 192. Cuando el usufructo y la nuda propiedad consten inscritos a favor de distintas personas en un solo asiento o en varios, llegado el caso de extinción del usufructo, si no hubiere obstáculo legal, se extenderá una inscripción de cancelación de este derecho y de consolidación del usufructo con la nuda propiedad. Al margen de la inscripción de nuda propiedad se pondrá la oportuna nota de referencia".
A pesar de ello, entiendo argumentable que la nuda propiedad que ha accedido ya al registro llevaba implícita la potencialidad del pleno dominio, que se realizaría a través de justificación de la extinción del derecho de usufructo, al menos cuando el titular del derecho de usufructo tuviera título público suficiente para la inmatriculación de su derecho por doble título si, en vez de reservarse el mismo, lo hubiera transmitido. Se trataría de configurar esa reserva del derecho de usufructo y su posterior extinción como un acto complejo conjunto que equivaldría a la transmisión del derecho de usufructo al nudo propietario y que debería permitir la constancia de la consolidación del dominio. En otro caso, se generaría una dificultad injustificada, y a veces realmente difícil de salvar, para el acceso del pleno dominio al registro de la propiedad. Con todo, la cuestión es dudosa.
La Resolución DGRN de 30 de octubre de 2004 puede ser de interés, pues se refiere a la constancia en el registro de la propiedad de unas fincas en dominio directo, gravadas con enfiteusis no inscrita, que, después de recordar la evolución de la enfiteusis a favor de su consideración como derecho real sobre cosa ajena, que se plasma en la legislación civil catalana, y considerar que el dueño directo puede realizar actos dipositivos sobre su derecho, incluyendo la agrupación de fincas, se refiera a la posible inmatriculación del dominio útil por el enfiteuta, rechazándola por faltar en cuanto a dicho dominio útil el doble título". Pero no cabe equiparar un dominio útil con un derecho, como el usufructo, en principio vitalicio y sujeto a unas causas legales de extinción propias, que pueden no implicar la existencia de una acto traslativo del derecho.
Amorós Guardiola (op. cit) refiriéndose en general al supuesto en que se practique una inmatriculación de un dominio no pleno y posteriormente se pretenda la posterior inscripción de la parte de dominio no inscrito, defiende que se apliquen a estas las reglas de las primeras inscripciones, entre las que se encontraría la exigencia de doble título. Dice el autor: "Por exigencias del sistema (art. 243 L. H.) estas inscripciones posteriores han de extenderse en el folio abierto a la misma finca. Ahora bien, el derecho que por ellas se inscribe no trae causa del dominio previamente inscrito (hipótesis de la que partimos) y, por tanto, no pueden aplicarse las exigencias del tracto sucesivo (art. 20 L. H.). En realidad, se trata de primeras inscripciones en el sentido en que las contempla el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aun cuando este precepto esté pensando especialmente en la primera inscripción que inmatricula la finca. A mi juicio, estas inscripciones posteriores son, respecto del dominio menos pleno o cuota indivisa que constituye su objeto, primeras inscripciones, que habrán de someterse a los procedimientos señalados en el Título VI de la Ley Hipotecaria y que quedarán sometidas también a los efectos que para dichas primeras inscripciones establece la propia Ley. Aun cuando propiamente, y según el sentido habitual, no estemos ante inscripciones de inmatriculación, sí estamos ante el primer acceso al Registro de un determinado dominio o cuota dominical, que debe quedar sujeto a los mismos requisitos y efectos que la Ley establece para las que denomina inscripciones de inmatriculación (S. de 9 octubre 1970)".
La Resolución DGSJFP de 25 de julio de 2023 analiza esta cuestión. Se trataba de una solicitud de inmatriculación por doble título de un derecho de usufructo con base en una primera escritura de donación con reserva del derecho de usufructo y otra posterior escritura de venta por el nudo propietario y el usufructuario, vendiendo cada uno su derecho. Para la Dirección General, cabe en tal caso inmatricular la nuda propiedad, pero no el usufructo, pues no existe en cuanto a este doble título traslativo, al no considerar que la primera reserva de usufructo equivalga a un título traslativo. Sin embargo, al inmatricular la nuda propiedad, debe hacerse referencia al usufructo como circunstancia que delimita el derecho de propiedad inscrito. Si posteriormente se acreditase el fallecimiento del usufructuario, sí sería posible reflejar la extensión del dominio al usufructo, al desaparecer la condición suspensiva que impedía la consolidación de este.
Dice la resolución:
"Por tanto, no sería correcto inmatricular un derecho real de «pleno dominio» mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal. Y no sólo no sería correcto, sino que, caso de haberse hecho tal cosa, tal derecho de usufructo meramente mencionado «será cancelado por el Registrador a instancia de parte interesada», como ordena el artículo 98.
En cambio sí es correcto y posible, y máxime cuando el interesado ha solicitado expresamente la inscripción parcial en tal sentido, inmatricular tan sólo la nuda propiedad, denegando expresamente la inscripción del usufructo, como ha admitido ya de antiguo la doctrina de este Centro Directivo (véase la Resolución de 24 de mayo de 1983 o la de 6 de febrero de 2014) y se ha hecho en el caso que nos ocupa.
Lo que ocurre es que en tal caso, inevitablemente, para evitar imprecisiones e indeterminaciones contrarias al principio de especialidad registral sobre la claridad y precisión de los asientos registrales, habrá de plasmarse en la inscripción formal de la nuda propiedad cuál es, según su título de adquisición, el hecho futuro determinante de que dicha nuda propiedad se consolide y convierta algún día en pleno dominio.
En el presente caso, tal hecho futuro será el fallecimiento de la persona que se dice ostentar extrarregistralmente, sin que conste inscrito, el supuesto derecho de usufructo. Pero, obviamente, ello no supone inscribir tal derecho de usufructo, sino tan sólo inscribir con la debida precisión el derecho de nuda propiedad, pues el artículo 9 de la Ley Hipotecaria ordena que «los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador».
En efecto: quien adquirió por donación la nuda propiedad, la adquirió, y luego la transmitió por venta, con el atributo jurídico de ser un derecho real limitado, pero consolidable en pleno cuando se cumpla la condición suspensiva del fallecimiento de una determinada persona, en este caso la supuesta titular extrarregistral del usufructo no inscrito. Y ese derecho de nuda propiedad, con ese atributo o cualidad jurídica determinante de su contenido presente y futuro, sí que puede ser objeto de inmatriculación por contar con doble título público traslativo conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
De este modo, si en el futuro se presenta en el registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, esto es, la supuesta titular extrarregistral inicial de ese usufructo no inscrito, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación. En cambio, si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria."
Sigue siendo necesaria la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica en este caso de inmatriculación mediante doble título, pues lo exige tanto el apartado b del artículo 9 Ley Hipotecaria, como el mismo nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria.
En este caso no cabrá la aportación de una representación gráfica alternativa, sino que necesariamente se exige la de una certificación catastral descriptiva y gráfica (la norma ha sido objeto de una interpretación correctora por la Dirección General, como diré).
En tal sentido, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017. Pero esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017, en doctrina ya recogida en la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017, admite que, excepcionalmente, en supuestos acreditados de inconsistencia de las bases gráficas catastrales, sea posible la inmatriculación con una representación gráfica alternativa, para no imputar al interesado el perjuicio derivado de una situación anómala de la que no es responsable (aunque en el caso, a pesar de no ser posible la obtención telemática de una certificación catastral descriptiva y gráfica, no se tiene por acreditada dicha situación excepcional de inconsistencia catastral, pareciendo bastante con la posibilidad de obtener directamente una representación gráfica catastral, aunque no sea una certificación catastral descriptiva y gráfica). Dice la DGRN:
"No obstante, en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta. Sin embargo, esta excepcionalidad derivada de la inexistencia de representación gráfica de la finca en la cartografía catastral no queda acreditada en este expediente, ya que en la documentación figura incorporada certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura dicha representación de la finca en tal cartografía y, además, en la Sede Electrónica del Catastro también puede consultarse y obtenerse la representación gráfica catastral de la finca con sus coordenadas georreferenciadas en formato GML".
La Resolución DGSJFP de 4 de noviembre de 2021 se aprecia como defecto en la solicitud de inmatriculación de una finca la existencia de un posible desplazamiento en la cartografía catastral de la finca cuya inmatriculación se pretendía, con posible invasión de una finca de dominio público (un río), sobre la base de la consulta que el registrador hizo de las bases gráficas registrales. Además, notificada la solicitud de inmatriculación a la administración titular del dominio público, esta manifestó su oposición. La Dirección General recuerda su anterior doctrina sobre que: «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral» siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa». También distingue la Dirección General entre las coordenadas de cartografía catastral y las de posicionamiento absoluto, considerando que son estas las que publica el registro. Dice la resolución: "Debe tenerse en cuenta que, a los exclusivos efectos catastrales, el mero desplazamiento de las coordenadas de su cartografía no supone por sí mismo una invasión real de parcelas colindantes, porque si solo se toma en consideración la representación gráfica de los inmuebles no habría invasiones entre unos objetos y otros dibujados en una misma representación gráfica. En cambio, si se toman en consideración las coordenadas de posicionamiento absoluto (desplazadas y por tanto erróneas) de un objeto de esa representación gráfica con las de otro objeto sobre el terreno sí que puede haber esa invasión. Y nadie puede dudar de que, lo que se inscribe formalmente en el Registro de la Propiedad, lo que se incorpora a la aplicación gráfica registral homologada, lo que se publica en el geoportal registral, y lo que es objeto de interoperabilidad y trasvase de información con el Catastro y demás instituciones públicas, no son simples representaciones gráficas o dibujos de la posición relativa de los límites de unas fincas respectos de otras, sino las coordenadas UTM de posicionamiento absoluto de los vértices de tales límites o linderos, aportadas en el formato GML que exige tal resolución conjunta para hacer posible la interoperabilidad exigida por la ley y el trasvase de información y coordinación con Catastro." De ello concluye la Dirección General que: "... cuando las coordenadas UTM aportadas para georreferenciar una finca (como ha de hacerse preceptivamente en el caso de las inmatriculaciones) invadan en posicionamiento absoluto la delimitación jurídica de fincas previamente inmatriculadas o del dominio público, el registrador, para evitar dobles inmatriculaciones o invasiones de domino público, ha de rechazar la inscripción de esas coordenadas aportadas". Ante ello, la primera opción que se plantea es obtener la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica. Pero la Dirección General reconoce que tales procedimiento, que implican el "ajuste masivo de todo el área o sector afectado", "incurren en dilaciones que pueden ser asumibles para la institución catastral dados los fines principalmente tributarios a los que sirve (pues un simple error de desplazamiento en las coordenadas de la cartografía catastral no merma en absoluto la efectividad de la recaudación tributaria), pero que resultan inasumibles para la celeridad y seguridad jurídica que exige el tráfico inmobiliario." Por ello, dice la Dirección General, "... resulta admisible que se pueda inmatricular la finca aportando una georreferenciación alternativa que corrija esa inconsistencia catastral y contenga la georreferenciación correcta de los vértices de ese mismo recinto geométrico catastral. Es decir, que, manteniendo la forma, dimensiones y superficie del inmueble, y su posicionamiento relativo con respecto a los de su entorno, se corrijan los errores de posicionamiento absoluto de las coordenadas de sus vértices respecto de la superficie de la Tierra.
*** La Resolución DGSJFP de 24 de marzo de 2024 realiza una interpretación correctora de la norma, con base en los criterios lógico y teleológico, y con apoyo en el principio constitucional de seguridad jurídica y en la necesidad de no paralizar el tráfico inmobiliario hasta la corrección de las posibles inconsistencias de esta, admitiendo la aportación de una representación gráfica alternativa en todo supuesto de inexactitud catastral, debiendo acompañarse al título dos archivos GML, uno el resultante del levantamiento técnico, que es el que se hará constar en la inscripción, y otro con las coordenadas catastrales, para facilitar la futura concordancia con el catastro.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, después de insistir en la relativa importancia de la expresión de la titularidad de las fincas colindantes, recuerda el deber del registrador de obtener directamente de la sede del catastro la correspondiente certificación, aun cuando no se le aportara esta. Dice la DGRN:"A lo expresado en el fundamento anterior sobre la relativa relevancia de la expresión quiénes sean los titulares de las fincas colindantes, debe añadirse que la ubicación y delimitación gráfica de la finca resultará de su preceptiva georreferenciación, y que incluso en caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador puede (debe) obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro ...".
La Resolución DGRN de 4 de octubre de 2019 hace referencia al plazo de caducidad de la certificación catastral acompañada ("... al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario ...") y a la corrección de la actuación del registrador que, ante dicha caducidad de la certificación catastral presentada, obtiene por sí mismo una certificación del catastro y deniega la inscripción por no coincidir la descripción del título con la situación catastral actual (en el caso de esa resolución, la inmatriculación no se pretendía por doble título público, sino con base en una sentencia judicial firme que la ordenaba, cuya suficiencia como título inmatriculador confirma la DGRN con arreglo a la nueva redacción legal -artículo 204.5 Ley Hipotecaria-). Dice la DGRN: "la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (aunque en el caso la certificación aportada, de más de un año, estaba caducada, parece que también sería posible la misma actuación del registrador -consulta propia a la sede electrónica del catastro- y calificación si la descripción no coincide con la situación catastral actual, aunque la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada estuviera vigente).
- La identidad de los títulos y la certificación catastral.
La norma exige una doble identidad en la descripción de la finca:
- Entre la que conste en los dos títulos públicos.
- Entre la del título público inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Sin embargo, se ha rechazado que quepa invocar la discordancia entre la escritura que es título inmatriculador y otra escritura que rectifica esta, otorgada por los mismos interesados y completada por acta de notoriedad (Resolución DGRN de 4 de mayo de 2016).
En cuanto a los dos títulos públicos, aunque la exigencia es de identidad, parece que esto no implicará coincidencia total entre las descripciones y que variaciones no importantes de superficie o descripción no deben determinar la apreciación de falta de identidad entre los mismos, como ya era doctrina de la DGRN.
En cuanto a la coincidencia entre el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, parece que el criterio es más estricto, pues la norma refuerza la exigencia en ese caso, expresando que esa identidad se exige "en todo caso", mientras que respecto a la identidad entre los títulos se refiere a que exista "a juicio del registrador", lo que concede a éste un cierto margen de decisión.
A mi entender, esta consideración debería ser matizada, atendiendo a lo previsto en el apartado "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también procedente de la reforma (aunque la DGRN no ha seguido esta posición, que expongo a continuación).
En cuanto a la primera de las concordancias descriptivas (entre la descripción de la finca en los dos títulos), la Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 confirma que esta no ha de ser total (a diferencia de lo que se exige por el Centro Directivo en relación con la certificación catastral y el título inmatriculador). La DGRN se limita a exigir una coincidencia razonable, con alusión a los criterios del artículo 9 "b", entre ellos las diferencias de superficie no superiores al 10%, criterio que, no obstante, no es absoluto, pues la propia resolución admite la concordancia descriptiva entre ambos títulos en un caso en que existía una diferencia de superficie entre la descripción de las fincas en el título previo y en el inmatriculador superior un 10%, pero en el que se consideró acreditada la identidad de la finca en ambos títulos, resultando que en ellos se expresaba la referencia catastral y, a pesar de que existía una diferencia entre la referencia catastral que se hizo constar para la finca en una y otra escritura, por certificación municipal se acreditaba que ambas referencias catastrales se correspondían con la misma finca.
La Resolución DGRN de 16 de enero de 2018 aplica la misma doctrina, afirmando que si la identidad exigida entre los dos títulos fuera absoluta carecería de sentido la referencia de la norma al juicio del registrador. En el caso se confirma la calificación registral negativa, basada en la falta de identidad, por existir entre la descripción de la finca en ambos títulos una diferencia superior al diez por ciento de la superficie, además de ser diversas las titularidades de la finca recogidas en ambos (en el título previo se indicaba que un patio de la casa transmitida era mancomunado entre esta y otra casa y en el inmatriculador se decía que dicho patio era de titularidad exclusiva del inmatriculante). Dice, además, la DGRN que, si se rectificase el título previo con intervención de todos los otorgantes del mismo para adaptar su descripción al título inmatriculador, la fecha de dicho título previo a efectos de la inmatriculación sería la de la propia rectificación.
La Resolución DGRN de 1 de marzo de 2018 confirma la calificación registral negativa de la inmatriculación de una finca basada entre la falta de concordancia de la descripción de esta en el ante título y en el título inmatriculador, destacando, al margen de otras divergencias puestas de relieve en la calificación (no coincidencia de linderos, no constancia del número de parcela y polígono en el ante título) una diferencia de superficie de más del diez por ciento (la finca descrita en el título tenía una superficie inferior en un veintisiete por ciento a la descrita en el ante título).
Además, como señala la Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, cuando se emita una calificación negativa con base en la discordancia de la descripción de la finca entre el título previo y el inmatriculador, "la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella".
En cuanto a la primera de las concordancias descriptivas (entre la descripción de la finca en los dos títulos), la Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 confirma que esta no ha de ser total (a diferencia de lo que se exige por el Centro Directivo en relación con la certificación catastral y el título inmatriculador). La DGRN se limita a exigir una coincidencia razonable, con alusión a los criterios del artículo 9 "b", entre ellos las diferencias de superficie no superiores al 10%, criterio que, no obstante, no es absoluto, pues la propia resolución admite la concordancia descriptiva entre ambos títulos en un caso en que existía una diferencia de superficie entre la descripción de las fincas en el título previo y en el inmatriculador superior un 10%, pero en el que se consideró acreditada la identidad de la finca en ambos títulos, resultando que en ellos se expresaba la referencia catastral y, a pesar de que existía una diferencia entre la referencia catastral que se hizo constar para la finca en una y otra escritura, por certificación municipal se acreditaba que ambas referencias catastrales se correspondían con la misma finca.
La Resolución DGRN de 16 de enero de 2018 aplica la misma doctrina, afirmando que si la identidad exigida entre los dos títulos fuera absoluta carecería de sentido la referencia de la norma al juicio del registrador. En el caso se confirma la calificación registral negativa, basada en la falta de identidad, por existir entre la descripción de la finca en ambos títulos una diferencia superior al diez por ciento de la superficie, además de ser diversas las titularidades de la finca recogidas en ambos (en el título previo se indicaba que un patio de la casa transmitida era mancomunado entre esta y otra casa y en el inmatriculador se decía que dicho patio era de titularidad exclusiva del inmatriculante). Dice, además, la DGRN que, si se rectificase el título previo con intervención de todos los otorgantes del mismo para adaptar su descripción al título inmatriculador, la fecha de dicho título previo a efectos de la inmatriculación sería la de la propia rectificación.
La Resolución DGRN de 1 de marzo de 2018 confirma la calificación registral negativa de la inmatriculación de una finca basada entre la falta de concordancia de la descripción de esta en el ante título y en el título inmatriculador, destacando, al margen de otras divergencias puestas de relieve en la calificación (no coincidencia de linderos, no constancia del número de parcela y polígono en el ante título) una diferencia de superficie de más del diez por ciento (la finca descrita en el título tenía una superficie inferior en un veintisiete por ciento a la descrita en el ante título).
Además, como señala la Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, cuando se emita una calificación negativa con base en la discordancia de la descripción de la finca entre el título previo y el inmatriculador, "la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella".
La Resolución DGSJFP de 12 de septiembre de 2022 revoca la calificación registral por falta de coincidencia entre la descripción de la finca en el título previo y en el título inmatriculador, a pesar de que existía una diferencia de superficie superior al diez por ciento entre ambas descripciones, pues se consideró que en el caso existían datos que permitían apreciar esa coincidencia, como son coincidencia de linderos, algunos de ellos fijos (calle), la existencia de un proceso urbanístico de normalización que afectó a la finca y podía justificar la diferencia de superficies y la propia antigüedad del título previo.
Es de interés la Resolución DGRN de 7 de abril de 2009, según la cual las discordancias descriptivas entre el título previo a favor del transmitente y el que debe ser objeto de inmatriculación pueden ser salvadas mediante acta de notoriedad complementaria, la cual puede ser utilizada no sólo cuando no exista el documento fehaciente anterior, sino cuando existiendo no es posible que el mismo sirva como antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre ambos.
Concepto de correspondencia entre la finca y la certificación catastral descriptiva y gráfica.
El nuevo apartado "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se ocupa de regular la aportación de la representación gráfica en diversas operaciones registrales, entre ellas la inmatriculación, representación gráfica que, en dicho caso de inmatriculación, necesariamente es la certificación catastral descriptiva y gráfica, y al regular la incorporación de la representación gráfica al folio de la finca, en consonancia con lo recogido en el artículo 205 Ley Hipotecaria, dispone:
“La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público”.
Y el párrafo siguiente el mismo artículo 9.b de la Ley Hipotecaria se ocupa de determinar cuándo puede apreciarse la correspondencia de la representación gráfica, léase certificación catastral descriptiva y gráfica, con la descripción de la finca, disponiendo:
“Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.
Con base en este párrafo, podría defenderse que existe correspondencia, y como tal identidad para practicar la inmatriculación, cuando las diferencias de superficie entre el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica no superen el 10%, lo que supondría recuperar la inicial posición de la DGRN, de la que las últimas resoluciones se habían apartado exigiendo una coincidencia total.
Además, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015 figura el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, según el cual:
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 admite la inmatriculación de una parcela de terreno en la que existía una construcción subterránea (una cueva), considerando cumplida la coincidencia con la certificación catastral, que indicaba una superficie de parcela y de edificación coincidente con las expresadas en la escritura, y por remisión a la certificación catastral, las coordenadas de georreferenciación.
Aunque no fuera propiamente el supuesto de hecho, pues en el caso se pretendía la inmatriculación no solo de la edificación en el subsuelo sino la del terreno, la DGRN hace diversas consideraciones sobre la posibilidad de inmatricular una cueva o construcción subterránea con independencia del suelo, que admite sobre la base de la posibilidad de separar la propiedad del suelo y del subsuelo, al margen de la concreta configuración jurídica que se le dé (segregación, complejo inmobiliario, etcétera). Considera, además, que, en dicho caso de inmatriculación separada de la construcción subterránea, la delimitación del espacio inmatriculado exigiría "en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical" y "que tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie "de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo".
También la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017 se refiere a la inmatriculación de un terreno con una vivienda-cueva (aquí sí se pretendía que la vivienda-cueva constase inmatriculada, con lo que no sería de aplicación la doctrina que limita la coincidencia al terreno y no a sus elementos constructivos). Se reitera la previa doctrina sobre la precisa delimitación del volumen que ocupa la cueva, a través de la identificación de las coordenadas de sus vértices, y se confirma la calificación registral que apreciaba como defecto invadir dicha cueva parte del subsuelo de la colindante. Pero se apunta la posibilidad de completar la certificación catastral descriptiva y gráfica con una representación gráfica alternativa cuando, por existir una inconsistencia de la de la base gráfica catastral, no resulte posible obtener a través de la certificación catastral la georreferenciación de estos elementos constructivos. Dice la DGRN:
"Lo señalado en las citadas Resoluciones para la segregación es aplicable al caso de pretenderse la inmatriculación de una vivienda cueva como es el caso de este expediente. Para ello será necesario, en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical ... En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales".
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la posición que exige la concordancia exacta entre la descripción de la finca en el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada.
La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 reitera que la coincidencia ha de ser total, pero limitada a la parcela, sin incluir las edificaciones construidas sobre la misma.
Por último, como ya he dicho, antes de la reforma la DGRN había considerado que la falta de coincidencia entre la certificación catastral descriptiva y gráfica y el título inmatriculable en cuanto a un linderos de los denominados personales (identificados por el nombre del titular) no impedía la inmatriculación (se entiende que haciendo constar el lindero personal discrepante del que constaba en la certificación catastral) pues la identificación de la finca resultaría de la constancia de sus coordenadas. Pero en alguna resolución reciente parece cuestionarse que esto sea así tras la reforma, aunque no de una manera directa. Así, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017, para un supuesto de segregación, se invocaba como defecto en la calificación registral la falta de coincidencia entre la descripción literaria de las fincas resultantes de la segregación y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, alegándose en el recurso la previa doctrina de la DGRN sobre la no necesidad de coincidencia de los linderos nominales, a lo que contesta la DGRN:
"Esta Dirección General ha señalado que pese a la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación".
No obstante, esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017 cita la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014 (antes reseñada), considerándola como doctrina cierta, lo que lleva a concluir, aunque con dudas, la vigencia de la tesis en ella sostenida, no siendo exigible para la inmatriculación que los linderos nominales del título inmatriculable coincidan con los de la certificación catastral, sin perjuicio de practicar las notificaciones que procedan a los titulares de las fincas catastrales colindantes.
La Resolución DGRN de 9 de mayo de 2018 resuelve un caso de inmatriculación de varias fincas. No se plantea aquí cuestión alguna relativa a la suficiencia de los títulos (herencia y compraventa) y se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica de cada finca coincidente con su descripción en los títulos. No obstante, el registrador, consultando de oficio los antecedentes catastrales, concluye que las tres fincas cuya inmatriculación se pretende procedían de una misma finca originaria y remite copia de los títulos presentados a los organismos autonómicos competentes ex artículo 80 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, los cuales emiten una resolución administrativa considerando existente una división de una finca originaria, nula por infringir la normativa de las unidades mínimas de cultivo. La DGRN confirma la calificación registral, admitiendo que el registrador consulte de oficio los datos o antecedentes catastrales de las fincas, y afirmando que la operación de transmisión de la propiedad está comprendida dentro del ámbito de la normativa de las unidades mínimas de cultivo.
Además, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015 figura el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, según el cual:
“En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título”.
Este artículo, que ahora desaparece, era el principal fundamento de la exigencia de plena identidad entre la descripción de la finca y la certificación catastral, al exigir total coincidencia de descripciones.
Esta no ha sido, sin embargo, la posición de la DGRN, que ha ratificado la necesidad de coincidencia total de la descripción de la parcela en el título inmatriculador con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como se verá a continuación.
Por último, debe también recordarse que, en cuando al concepto de concordancia y la coincidencia de linderos, la DGRN había distinguido entre los linderos fijos y los simplemente nominales, considerando que una discrepancia en alguno de estos entre el título y la certificación catastral no impedía la inmatriculación. Así, la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014, según la cual:
"Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial–, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión ahora".
Es discutible si esta doctrina se entenderá en vigor tras la reforma, cuestión a la que después me refiero.
Postura de la DGRN sobre la coincidencia de la descripción del título inmatriculador con la certificación catastral tras la reforma.
Sin embargo lo dicho, la DGRN ha mantenido tras la reforma su exigencia de coincidencia total de descripción entre certificación catastral y título inmatriculador, en el sentido que veremos. Así, la ya citada Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, afirma:
"Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador".
Aclara esta misma resolución, con cita de otras anteriores, que la coincidencia se debe valorar solo en relación con el terreno, sin tener en cuenta la existencia de posibles edificaciones, al menos, como en el caso, cuando no se pretende la inmatriculación de estas. Dice la DGRN:
"Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, recientemente reiterada en sus fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su parte, en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre".
Esta Resolución de 23 de junio 2016 cita como antecedentes de su doctrina la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014 y la Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2015. En los casos de todas estas resoluciones, existiendo unas edificaciones en la finca según la certificación catastral, se pretendía solo la inmatriculación del suelo, lo que se considera posible, siempre que la descripción de este coincida con la certificación catastral. Distinto sería el que se pretendiera inmatricular la edificación que existe sobre el suelo, en cuyo caso sí se exigiría la coincidencia con la certificación catastral de aquella. No obstante, entiendo que sería posible solicitar la inmatriculación solo del suelo, aunque en la certificación catastral constase la edificación correspondiente, y posteriormente declarar sobre el suelo inmatriculado una edificación con base en la certificación técnica de antigüedad, pues ni estaríamos ante una propia inmatriculación de la edificación, ni la certificación técnica para declarar la obra nueva, sea o no por antigüedad, debe ajustarse al catastro, siendo un medio independiente de la misma. Este fue precisamente el supuesto resuelto por la citada Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, en donde a la escritura cuya inmatriculación se solicitaba, sin constancia de las edificaciones que catastralmente existían sobre la misma, siguió con número inmediato posterior, una declaración de obra, basada en certificación técnica de antigüedad y con unas superficies distintas y superiores a las que constaban en el catastro, procedimiento que se considera posible. Parece que la misma solución debe ser posible con la legislación vigente, pues aunque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exija hoy, para la declaración de obra nueva, la delimitación geográfica de la porción ocupada por la edificación, no impone que esto se haga a través de la certificación catastral.
En el mismo sentido, la también ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 confirma que la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral debe ser absoluta, aunque, reiterando su anterior tesis, en el caso de fincas objeto de agrupación, admite que la expresada coincidencia se refiera a la finca resultante de la agrupación. Dice la resolución:
"en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral".
Y en cuanto a la cuestión de la agrupación, dice la DGRN:
"según la doctrina de este Centro Directivo, una interpretación teológica del artículo 205 de la ley hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003 y 17 de diciembre de 2013). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral".
Cabría plantearse el caso inverso. El que la finca descrita como única en el título coincida con el conjunto de varias parcelas catastrales. A mi entender, debe entenderse que existe coincidencia en este caso, sin necesidad de promover la correspondiente alteración catastral, sin obligar al interesado a una previa alteración catastral, y mucho menos a segregar o dividir su finca. En el ámbito de los expedientes de rectificación de cabida, la DGRN ya ha admitido que la correspondencia con de la finca registral con las certificaciones catastrales presentadas al efecto se produce aunque una sola finca registral se corresponda con varias parcelas catastrales. Así, Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016.
La Resolución DGSJFP de 4 de junio de 2020, al tiempo que confirma la posibilidad de inmatricular una finca registral coincidente con varias parcelas catastrales, rechaza la posibilidad inversa, inmatricular varias fincas registrales que integren una sola parcela catastral. Planteada la posibilidad de que se tratase de una finca registral discontinua, se rechaza en el caso por falta de justificación de la base objetiva para que las varias parcelas independientes constituyan la misma (además de la necesidad en tal caso de practicar una agrupación). Dice el Centro Directivo:
"En cuanto al primero de los defectos indicados, cabe decir, en primer lugar, que la pretensión de inmatriculación de varias fincas independientes bajo una sola referencia catastral conlleva que no concurra la identidad exigida entre la finca a inmatricular y la parcela catastral (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2004) que exige el actual artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero, norma que es heredera de la exigencia que se contenía en el hoy derogado artículo 53.siete de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre. Asimismo debe recordarse que esta Dirección General ya ha señalado en varias ocasiones la posibilidad de que una finca registral tenga varias representaciones gráficas catastrales, y ello conforme a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Sin embargo, no es posible el supuesto inverso, que se produce en el caso de este recurso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscriben expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 19 de diciembre de 2017). En segundo lugar, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 14 de mayo de 2013 y 11 de noviembre de 2017) la formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de agrupación, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no, por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato ...".
Este artículo, que ahora desaparece, era el principal fundamento de la exigencia de plena identidad entre la descripción de la finca y la certificación catastral, al exigir total coincidencia de descripciones.
Esta no ha sido, sin embargo, la posición de la DGRN, que ha ratificado la necesidad de coincidencia total de la descripción de la parcela en el título inmatriculador con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como se verá a continuación.
Por último, debe también recordarse que, en cuando al concepto de concordancia y la coincidencia de linderos, la DGRN había distinguido entre los linderos fijos y los simplemente nominales, considerando que una discrepancia en alguno de estos entre el título y la certificación catastral no impedía la inmatriculación. Así, la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014, según la cual:
"Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, –tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial–, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que sólo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión ahora".
Es discutible si esta doctrina se entenderá en vigor tras la reforma, cuestión a la que después me refiero.
Postura de la DGRN sobre la coincidencia de la descripción del título inmatriculador con la certificación catastral tras la reforma.
Sin embargo lo dicho, la DGRN ha mantenido tras la reforma su exigencia de coincidencia total de descripción entre certificación catastral y título inmatriculador, en el sentido que veremos. Así, la ya citada Resolución DGRN de 23 de junio de 2016, con cita de otras anteriores, afirma:
"Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la legislación aplicable (tanto con anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador".
Aclara esta misma resolución, con cita de otras anteriores, que la coincidencia se debe valorar solo en relación con el terreno, sin tener en cuenta la existencia de posibles edificaciones, al menos, como en el caso, cuando no se pretende la inmatriculación de estas. Dice la DGRN:
"Este criterio, sin embargo, ha sido matizado en la doctrina más reciente, de tal manera que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. Así se ha considerado en la Resolución de 4 de agosto de 2014, recientemente reiterada en sus fundamentos en la Resolución de 14 de septiembre de 2015: «Por su parte, en cuanto a los elementos físicamente ubicados en el interior de la finca, tales como plantaciones o edificaciones, su indicación y descripción más o menos pormenorizada en el título y en la inscripción es sin duda muy relevante, y a muy diversos efectos, como los económicos, fiscales, urbanísticos, medioambientales, etc. (pues inciden directamente en el valor de la finca y en sus posibilidades de disfrute y explotación conforme a la legalidad aplicable), pero, habiendo sido ya precisada la ubicación y delimitación geográfica de la finca que los contiene, tales detalles descriptivos no son imprescindibles, para la concreta finalidad esencial del Registro de la Propiedad de identificar y delimitar una finca con respecto a sus colindantes, y evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro para conseguir que ambas instituciones se refieran a un mismo inmueble, esto es, en el caso que nos ocupa, a una misma porción de la superficie terrestre".
Esta Resolución de 23 de junio 2016 cita como antecedentes de su doctrina la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014 y la Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2015. En los casos de todas estas resoluciones, existiendo unas edificaciones en la finca según la certificación catastral, se pretendía solo la inmatriculación del suelo, lo que se considera posible, siempre que la descripción de este coincida con la certificación catastral. Distinto sería el que se pretendiera inmatricular la edificación que existe sobre el suelo, en cuyo caso sí se exigiría la coincidencia con la certificación catastral de aquella. No obstante, entiendo que sería posible solicitar la inmatriculación solo del suelo, aunque en la certificación catastral constase la edificación correspondiente, y posteriormente declarar sobre el suelo inmatriculado una edificación con base en la certificación técnica de antigüedad, pues ni estaríamos ante una propia inmatriculación de la edificación, ni la certificación técnica para declarar la obra nueva, sea o no por antigüedad, debe ajustarse al catastro, siendo un medio independiente de la misma. Este fue precisamente el supuesto resuelto por la citada Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, en donde a la escritura cuya inmatriculación se solicitaba, sin constancia de las edificaciones que catastralmente existían sobre la misma, siguió con número inmediato posterior, una declaración de obra, basada en certificación técnica de antigüedad y con unas superficies distintas y superiores a las que constaban en el catastro, procedimiento que se considera posible. Parece que la misma solución debe ser posible con la legislación vigente, pues aunque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exija hoy, para la declaración de obra nueva, la delimitación geográfica de la porción ocupada por la edificación, no impone que esto se haga a través de la certificación catastral.
En el mismo sentido, la también ya citada Resolución DGRN de 1 de julio de 2016 confirma que la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral debe ser absoluta, aunque, reiterando su anterior tesis, en el caso de fincas objeto de agrupación, admite que la expresada coincidencia se refiera a la finca resultante de la agrupación. Dice la resolución:
"en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título», y responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral".
Y en cuanto a la cuestión de la agrupación, dice la DGRN:
"según la doctrina de este Centro Directivo, una interpretación teológica del artículo 205 de la ley hipotecaria, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (Resoluciones 26 de junio de 2003 y 17 de diciembre de 2013). De igual modo, como ha señalado la Resolución de 8 de junio de 2016, es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral".
Cabría plantearse el caso inverso. El que la finca descrita como única en el título coincida con el conjunto de varias parcelas catastrales. A mi entender, debe entenderse que existe coincidencia en este caso, sin necesidad de promover la correspondiente alteración catastral, sin obligar al interesado a una previa alteración catastral, y mucho menos a segregar o dividir su finca. En el ámbito de los expedientes de rectificación de cabida, la DGRN ya ha admitido que la correspondencia con de la finca registral con las certificaciones catastrales presentadas al efecto se produce aunque una sola finca registral se corresponda con varias parcelas catastrales. Así, Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016.
La Resolución DGSJFP de 4 de junio de 2020, al tiempo que confirma la posibilidad de inmatricular una finca registral coincidente con varias parcelas catastrales, rechaza la posibilidad inversa, inmatricular varias fincas registrales que integren una sola parcela catastral. Planteada la posibilidad de que se tratase de una finca registral discontinua, se rechaza en el caso por falta de justificación de la base objetiva para que las varias parcelas independientes constituyan la misma (además de la necesidad en tal caso de practicar una agrupación). Dice el Centro Directivo:
"En cuanto al primero de los defectos indicados, cabe decir, en primer lugar, que la pretensión de inmatriculación de varias fincas independientes bajo una sola referencia catastral conlleva que no concurra la identidad exigida entre la finca a inmatricular y la parcela catastral (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2004) que exige el actual artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero, norma que es heredera de la exigencia que se contenía en el hoy derogado artículo 53.siete de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre. Asimismo debe recordarse que esta Dirección General ya ha señalado en varias ocasiones la posibilidad de que una finca registral tenga varias representaciones gráficas catastrales, y ello conforme a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 que establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Sin embargo, no es posible el supuesto inverso, que se produce en el caso de este recurso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscriben expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 19 de diciembre de 2017). En segundo lugar, como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 14 de mayo de 2013 y 11 de noviembre de 2017) la formación de una finca registral discontinua exige, además del otorgamiento de agrupación, otros requisitos, no siendo suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Al propio tiempo, para la formación de finca registral discontinua se exige que exista una relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad y no, por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. O caso de no poderse hablar de porción principal y dependiente, que las dos porciones se encuentren en situación objetiva de mutua dependencia o servicio común de fincas resultantes de la titularidad de la propiedad y no de un mero arrendamiento u otro contrato ...".
Caso diverso, a mi entender, sería que en el título previo existiesen varias fincas las cuales integran una sola parcela catastral que se describe en el título inmatriculador. En tal caso, la apreciación de la coincidencia entre los dos títulos previo e inmatriculador no debe depender de que se practique una agrupación formal de las diversas fincas extrarregistrales que constan en el título previo, siendo bastante con indicar que las fincas del título previo forman en la actualidad la parcela catastral que se describe en el título inmatriculador.
La Resolución DGSJFP de 11 de abril de 2024, en un caso de inmatriculación de finca que formaba con otra ya inmatriculada una parcela catastral, admite tanto que se inmatricule y se proceda a la inmediata agrupación de las dos fincas, coincidiendo la resultante con la certificación catastral, como que se inmatricule la finca no inmatriculada, sin necesidad de agrupación, aportando respecto de esta finca no inmatriculada una representación gráfica alternativa.
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 admite la inmatriculación de una parcela de terreno en la que existía una construcción subterránea (una cueva), considerando cumplida la coincidencia con la certificación catastral, que indicaba una superficie de parcela y de edificación coincidente con las expresadas en la escritura, y por remisión a la certificación catastral, las coordenadas de georreferenciación.
Aunque no fuera propiamente el supuesto de hecho, pues en el caso se pretendía la inmatriculación no solo de la edificación en el subsuelo sino la del terreno, la DGRN hace diversas consideraciones sobre la posibilidad de inmatricular una cueva o construcción subterránea con independencia del suelo, que admite sobre la base de la posibilidad de separar la propiedad del suelo y del subsuelo, al margen de la concreta configuración jurídica que se le dé (segregación, complejo inmobiliario, etcétera). Considera, además, que, en dicho caso de inmatriculación separada de la construcción subterránea, la delimitación del espacio inmatriculado exigiría "en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical" y "que tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie "de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo".
También la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2017 se refiere a la inmatriculación de un terreno con una vivienda-cueva (aquí sí se pretendía que la vivienda-cueva constase inmatriculada, con lo que no sería de aplicación la doctrina que limita la coincidencia al terreno y no a sus elementos constructivos). Se reitera la previa doctrina sobre la precisa delimitación del volumen que ocupa la cueva, a través de la identificación de las coordenadas de sus vértices, y se confirma la calificación registral que apreciaba como defecto invadir dicha cueva parte del subsuelo de la colindante. Pero se apunta la posibilidad de completar la certificación catastral descriptiva y gráfica con una representación gráfica alternativa cuando, por existir una inconsistencia de la de la base gráfica catastral, no resulte posible obtener a través de la certificación catastral la georreferenciación de estos elementos constructivos. Dice la DGRN:
"Lo señalado en las citadas Resoluciones para la segregación es aplicable al caso de pretenderse la inmatriculación de una vivienda cueva como es el caso de este expediente. Para ello será necesario, en respeto del principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical ... En los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales".
La Resolución DGSJFP de 29 de mayo de 2024, relativa a una declaración de obra de una bodega cueva que se extendía como una unidad en el subsuelo de dos fincas registrales diversas, rechaza que esta delimitación pueda realizarla el propietario de una sola de las fincas.
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la posición que exige la concordancia exacta entre la descripción de la finca en el título inmatriculable y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada.
La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 reitera que la coincidencia ha de ser total, pero limitada a la parcela, sin incluir las edificaciones construidas sobre la misma.
Por último, como ya he dicho, antes de la reforma la DGRN había considerado que la falta de coincidencia entre la certificación catastral descriptiva y gráfica y el título inmatriculable en cuanto a un linderos de los denominados personales (identificados por el nombre del titular) no impedía la inmatriculación (se entiende que haciendo constar el lindero personal discrepante del que constaba en la certificación catastral) pues la identificación de la finca resultaría de la constancia de sus coordenadas. Pero en alguna resolución reciente parece cuestionarse que esto sea así tras la reforma, aunque no de una manera directa. Así, la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017, para un supuesto de segregación, se invocaba como defecto en la calificación registral la falta de coincidencia entre la descripción literaria de las fincas resultantes de la segregación y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, alegándose en el recurso la previa doctrina de la DGRN sobre la no necesidad de coincidencia de los linderos nominales, a lo que contesta la DGRN:
"Esta Dirección General ha señalado que pese a la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2.b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación".
No obstante, esta misma Resolución de 29 de septiembre de 2017 cita la Resolución DGRN de 5 de agosto de 2014 (antes reseñada), considerándola como doctrina cierta, lo que lleva a concluir, aunque con dudas, la vigencia de la tesis en ella sostenida, no siendo exigible para la inmatriculación que los linderos nominales del título inmatriculable coincidan con los de la certificación catastral, sin perjuicio de practicar las notificaciones que procedan a los titulares de las fincas catastrales colindantes.
La Resolución DGSJFP de 16 de mayo de 2024 confirma la calificación negativa basada en la discordancia de la descripción de la finca con la certificación catastral en cuanto a un lindero fijo (un camino).
La ya citada Resolución DGRN de 27 de febrero de 2018 analiza el supuesto de que se otorgue una escritura de rectificación para adaptar el título cuya inmatriculación se pretende a la situación catastral. En el caso, el referido título inmatriculable, que se completaba con acta de notoriedad, era una escritura de donación y la rectificación la otorgaba exclusivamente el donatario. Por esta razón, no se considera eficaz la rectificación descriptiva, considerando que debería haberse otorgado por todas las partes, donante y donatario, lo que conlleva que el título originario, sin tener en cuenta la rectificación ineficaz, no coincidiera con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas ni con el objeto del acta de notoriedad.
En el caso resuelto por la Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, se otorga una escritura de rectificación para adaptar la descripción de la finca en el título inmatriculador y en el previo a la nueva situación catastral, modificada tras los mismos. Esto se admite cuando la rectificación catastral no implique una alteración de la delimitación perimetral georreferenciada del inmueble. Dice la DGRN:
"En el caso de este expediente, la calificación no puede mantenerse. Respecto a la diferencia de superficie en la parcela 5.260 del polígono 8, resulta acreditado en el presente expediente que ha existido una modificación catastral posterior al otorgamiento de los títulos, por lo que debe recordarse la doctrina sentada por esta Dirección General en la resolución de 12 de mayo de 2016 (reiterada en la de 26 de octubre de 2017), relativa a que tales alteraciones no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Y tal es el supuesto que nos ocupa, en el que resulta evidente que la modificación catastral sobrevenida se limita a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, supuesto que viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica".
En el caso, una finca identificada en los títulos previo e inmatriculador con una referencia catastral pasa, por una modificación catastral, a tener una referencia catastral distinta, con modificaciones en la superficie (diez metros cuadrados menos) y en algunos de los linderos. Se sostiene por la DGRN que esto no ha implicado una variación en la configuración física de la finca ("... el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, es el mismo"), lo que es comprobable de oficio por el propio registrador ("siendo todo ello fácilmente comprobable por el registrador en la Sede Electrónica del Catastro"), aunque en el caso se incorporaba a la escritura una certificación municipal justificativa de la identidad de la finca que fue objeto de rectificación en el catastro.
Se afirma, con carácter general, que "No sólo es evidente que la finca es la misma en ambos títulos y en el Catastro, sino que, además, la rectificación descriptiva efectuada es plenamente correcta ya que la descripción que debe acceder al Registro es la correspondiente a la representación gráfica catastral actualizada".
Se invoca en esta resolución la doctrina de previas resoluciones. En particular, la Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016, en donde se planteaba la discordancia entre la descripción de las fincas en el título previo e inmatriculador y la que figuraba en el certificado catastral actualizado aportado al registro. En el caso, habían transcurrido cinco años desde el otorgamiento del título inmatriculador (una dación en pago) y la solicitud de inscripción. La descripción de la finca en el título inmatriculador coincidía con la certificación catastral incorporada al mismo. Pero con posterioridad, se produjo una modificación catastral, que implicaba que la coincidencia no fuera total con la certificación vigente obtenida por la registradora calificante. En el caso, existían diferencias entre la anterior descripción catastral y la nueva, tanto en superficie como en colindantes, y aun recordando la importancia relativa de la identificación de los colindantes, sí se estimó que se había producido una alteración en la delimitación geográfica perimetral del inmueble, lo que impedía la inmatriculación del título y debía subsanarse "... bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la rectificación del Catastro". Pero apunta la DGRN, en doctrina que ahora se confirma y aplica, que "Distinta hubiera sido la conclusión si la modificación catastral sobrevenida se hubiera limitado, por ejemplo, a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica".
En la misma línea, la Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 se refiere a una calificación negativa fundada en la discordancia de la descripción de la finca entre la que figuraba en el título inmatriculador (escritura de herencia otorgada en el año 2006), ajustada a la situación catastral existente en esa fecha (finca de 2332 metros cuadrados con una superficie construida de 326), y la que se hacía constar en el acta de notoriedad complementaria, ajustada a la actual situación catastral (finca de 2346 metros cuadrados con una superficie construida de 373). Para la DGRN, la situación está justificada, pues de los datos obrantes en el expediente resultaba que no se había producido alteración alguna de la perimetría catastral, sino una adaptación de la superficie, sustituyendo la que resultaba del dato alfanumérico incorporado a la resultante de la superficie gráfica. Dice la resolución: "... en este caso concreto resulta evidente que nos encontramos ante una modificación catastral sobrevenida que se limita a la rectificación del dato alfanumérico referido a la superficie de la parcela que consta en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, lo que ha venido ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresaba en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica". En tal caso, para la rectificación de la superficie bastaría "una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral, o, como ocurre en el caso de este expediente, cuando en la propia acta complementaria se adecúa la descripción de la finca para adaptarla a la nueva superficie que resulta de la certificación catastral descripción y gráfica pero con mantenimiento pleno de la perimetría de la finca".
Caso distinto es el resuelto por la Resolución DGSJFP de 14 de febrero de 2020. En ella, el título inmatriculador es una escritura de elevación a público de documento privado en que se describe la finca con una superficie (1800 metros cuadrados) y se aclara que es parte de dos parcelas catastrales, las cuales suman una superficie mayor (3.607 metros cuadrados). Por otra escritura posterior, otorgada solo por el comprador en dicho documento privado, se rectifica la escritura, afirmando que la finca vendida tenía en realidad la superficie que expresaban las certificaciones catastrales (3.607 metros cuadrados). La Dirección General rechaza que esta modificación contractual pueda hacerla por sí mismo una de las partes, pues implicaría una alteración unilateral de la voluntad negocial expresada en la primera escritura.
Otra cuestión a tener en cuenta en la rectificación de los títulos previo e inmatriculador es la de que, a mi entender, si las partes en el título inmatriculador rectifican de común acuerdo la descripción de la finca en el título inmatriculador, y la parte transmitente en el título inmatriculador está integrada por la totalidad de los otorgantes de dicho título previo al inmatriculador, debe entenderse que con la rectificación del título inmatriculador se está rectificando igualmente la descripción de la finca en el título previo, aun sin referencia expresa al respecto, sobre todo en títulos previos inmediatamente anteriores al título inmatriculador o donde no haya dudas de que la finca no ha sufrido alteración física alguna entre el otorgamiento de ambos títulos.
La ya citada Resolución DGRN de 27 de febrero de 2018 analiza el supuesto de que se otorgue una escritura de rectificación para adaptar el título cuya inmatriculación se pretende a la situación catastral. En el caso, el referido título inmatriculable, que se completaba con acta de notoriedad, era una escritura de donación y la rectificación la otorgaba exclusivamente el donatario. Por esta razón, no se considera eficaz la rectificación descriptiva, considerando que debería haberse otorgado por todas las partes, donante y donatario, lo que conlleva que el título originario, sin tener en cuenta la rectificación ineficaz, no coincidiera con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas ni con el objeto del acta de notoriedad.
En el caso resuelto por la Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, se otorga una escritura de rectificación para adaptar la descripción de la finca en el título inmatriculador y en el previo a la nueva situación catastral, modificada tras los mismos. Esto se admite cuando la rectificación catastral no implique una alteración de la delimitación perimetral georreferenciada del inmueble. Dice la DGRN:
"En el caso de este expediente, la calificación no puede mantenerse. Respecto a la diferencia de superficie en la parcela 5.260 del polígono 8, resulta acreditado en el presente expediente que ha existido una modificación catastral posterior al otorgamiento de los títulos, por lo que debe recordarse la doctrina sentada por esta Dirección General en la resolución de 12 de mayo de 2016 (reiterada en la de 26 de octubre de 2017), relativa a que tales alteraciones no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Y tal es el supuesto que nos ocupa, en el que resulta evidente que la modificación catastral sobrevenida se limita a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, supuesto que viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica".
En el caso, una finca identificada en los títulos previo e inmatriculador con una referencia catastral pasa, por una modificación catastral, a tener una referencia catastral distinta, con modificaciones en la superficie (diez metros cuadrados menos) y en algunos de los linderos. Se sostiene por la DGRN que esto no ha implicado una variación en la configuración física de la finca ("... el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, es el mismo"), lo que es comprobable de oficio por el propio registrador ("siendo todo ello fácilmente comprobable por el registrador en la Sede Electrónica del Catastro"), aunque en el caso se incorporaba a la escritura una certificación municipal justificativa de la identidad de la finca que fue objeto de rectificación en el catastro.
Se afirma, con carácter general, que "No sólo es evidente que la finca es la misma en ambos títulos y en el Catastro, sino que, además, la rectificación descriptiva efectuada es plenamente correcta ya que la descripción que debe acceder al Registro es la correspondiente a la representación gráfica catastral actualizada".
Se invoca en esta resolución la doctrina de previas resoluciones. En particular, la Resolución DGRN de 12 de mayo de 2016, en donde se planteaba la discordancia entre la descripción de las fincas en el título previo e inmatriculador y la que figuraba en el certificado catastral actualizado aportado al registro. En el caso, habían transcurrido cinco años desde el otorgamiento del título inmatriculador (una dación en pago) y la solicitud de inscripción. La descripción de la finca en el título inmatriculador coincidía con la certificación catastral incorporada al mismo. Pero con posterioridad, se produjo una modificación catastral, que implicaba que la coincidencia no fuera total con la certificación vigente obtenida por la registradora calificante. En el caso, existían diferencias entre la anterior descripción catastral y la nueva, tanto en superficie como en colindantes, y aun recordando la importancia relativa de la identificación de los colindantes, sí se estimó que se había producido una alteración en la delimitación geográfica perimetral del inmueble, lo que impedía la inmatriculación del título y debía subsanarse "... bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la rectificación del Catastro". Pero apunta la DGRN, en doctrina que ahora se confirma y aplica, que "Distinta hubiera sido la conclusión si la modificación catastral sobrevenida se hubiera limitado, por ejemplo, a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica".
En la misma línea, la Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 se refiere a una calificación negativa fundada en la discordancia de la descripción de la finca entre la que figuraba en el título inmatriculador (escritura de herencia otorgada en el año 2006), ajustada a la situación catastral existente en esa fecha (finca de 2332 metros cuadrados con una superficie construida de 326), y la que se hacía constar en el acta de notoriedad complementaria, ajustada a la actual situación catastral (finca de 2346 metros cuadrados con una superficie construida de 373). Para la DGRN, la situación está justificada, pues de los datos obrantes en el expediente resultaba que no se había producido alteración alguna de la perimetría catastral, sino una adaptación de la superficie, sustituyendo la que resultaba del dato alfanumérico incorporado a la resultante de la superficie gráfica. Dice la resolución: "... en este caso concreto resulta evidente que nos encontramos ante una modificación catastral sobrevenida que se limita a la rectificación del dato alfanumérico referido a la superficie de la parcela que consta en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, lo que ha venido ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresaba en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica". En tal caso, para la rectificación de la superficie bastaría "una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral, o, como ocurre en el caso de este expediente, cuando en la propia acta complementaria se adecúa la descripción de la finca para adaptarla a la nueva superficie que resulta de la certificación catastral descripción y gráfica pero con mantenimiento pleno de la perimetría de la finca".
Caso distinto es el resuelto por la Resolución DGSJFP de 14 de febrero de 2020. En ella, el título inmatriculador es una escritura de elevación a público de documento privado en que se describe la finca con una superficie (1800 metros cuadrados) y se aclara que es parte de dos parcelas catastrales, las cuales suman una superficie mayor (3.607 metros cuadrados). Por otra escritura posterior, otorgada solo por el comprador en dicho documento privado, se rectifica la escritura, afirmando que la finca vendida tenía en realidad la superficie que expresaban las certificaciones catastrales (3.607 metros cuadrados). La Dirección General rechaza que esta modificación contractual pueda hacerla por sí mismo una de las partes, pues implicaría una alteración unilateral de la voluntad negocial expresada en la primera escritura.
Otra cuestión a tener en cuenta en la rectificación de los títulos previo e inmatriculador es la de que, a mi entender, si las partes en el título inmatriculador rectifican de común acuerdo la descripción de la finca en el título inmatriculador, y la parte transmitente en el título inmatriculador está integrada por la totalidad de los otorgantes de dicho título previo al inmatriculador, debe entenderse que con la rectificación del título inmatriculador se está rectificando igualmente la descripción de la finca en el título previo, aun sin referencia expresa al respecto, sobre todo en títulos previos inmediatamente anteriores al título inmatriculador o donde no haya dudas de que la finca no ha sufrido alteración física alguna entre el otorgamiento de ambos títulos.
Rechaza la DGRN, en la citada Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018, que el que algunos de los linderos sean parcelas catastrales en investigación implique indeterminación o riesgo de invasión del dominio público que impida la inmatriculación. Dice la DGRN:
"Como ya señaló esta Dirección General en la resolución de 29 de marzo de 2017, la mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, no determina por sí la existencia de duda de invasión del dominio público, más aún cuando de este procedimiento resulta controvertida la titularidad e incluso la naturaleza pública de dicha finca investigada (cfr. artículos 45 a 47 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre). Por tanto, la circunstancia de encontrarse algún lindero de la finca que se pretende inmatricular en investigación no puede impedir por sí la inmatriculación pretendida cuando en la calificación no existen dudas manifestadas de que pueda invadirse el dominio público, supuesto en el que, además, debería procederse conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, efectuando comunicación previa a la administración perjudicada".
En el caso de la Resolución DGRN de 21 de enero de 2020, la descripción de las fincas en la escritura presentada a inmatriculación no coincidía con las de las certificaciones catastrales incorporadas a la misma, aunque parece que había existido una modificación del catastro posterior a las certificaciones incorporadas y se incorporaba a la escritura un certificado del Ayuntamiento en tal sentido. La DGRN confirma la calificación registral, considerando que, aunque el registrador podría consultar el catastro actual para comprobar el ajuste de la descripción de la escritura al catastro modificado, para ello debe contar con una solicitud del interesado mediante instancia. Dice la DGRN:
"Pese a que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta y coincidente con el título, ello no puede llevar a suplir la voluntad del interesado en cuanto a la descripción gráfica contenida en dicho título. En consecuencia, el defecto ha de ser confirmado, siendo necesario para proceder a la inmatriculación la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la aportación por el interesado de la certificación catastral correcta o consintiendo mediante instancia en la obtención de la misma por el registrador".
"Como ya señaló esta Dirección General en la resolución de 29 de marzo de 2017, la mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, no determina por sí la existencia de duda de invasión del dominio público, más aún cuando de este procedimiento resulta controvertida la titularidad e incluso la naturaleza pública de dicha finca investigada (cfr. artículos 45 a 47 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre). Por tanto, la circunstancia de encontrarse algún lindero de la finca que se pretende inmatricular en investigación no puede impedir por sí la inmatriculación pretendida cuando en la calificación no existen dudas manifestadas de que pueda invadirse el dominio público, supuesto en el que, además, debería procederse conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, efectuando comunicación previa a la administración perjudicada".
En el caso de la Resolución DGRN de 21 de enero de 2020, la descripción de las fincas en la escritura presentada a inmatriculación no coincidía con las de las certificaciones catastrales incorporadas a la misma, aunque parece que había existido una modificación del catastro posterior a las certificaciones incorporadas y se incorporaba a la escritura un certificado del Ayuntamiento en tal sentido. La DGRN confirma la calificación registral, considerando que, aunque el registrador podría consultar el catastro actual para comprobar el ajuste de la descripción de la escritura al catastro modificado, para ello debe contar con una solicitud del interesado mediante instancia. Dice la DGRN:
"Pese a que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta y coincidente con el título, ello no puede llevar a suplir la voluntad del interesado en cuanto a la descripción gráfica contenida en dicho título. En consecuencia, el defecto ha de ser confirmado, siendo necesario para proceder a la inmatriculación la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la aportación por el interesado de la certificación catastral correcta o consintiendo mediante instancia en la obtención de la misma por el registrador".
La Resolución de la DGSJFP de 20 de noviembre de 2020 confirma la calificación registral por falta de coincidencia de la descripción de la finca en el título inmatriculable y previo y la que resultaba de la certificación catastral, no coincidiendo la superficie (8000 metros cuadrados en el título inmatriculable y previo) y la que resultaba de la certificación catastral (436.029 metros cuadrados), no coincidiendo tampoco las titularidades de los colindantes catastrales con las del título previo e inmatriculable, recordando que, si bien la reciente doctrina de la Dirección General ha flexibilizado la exigencia de coincidencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculable y en la certificación catastral es aspectos como la existencia de edificaciones en el suelo, dicha exigencia de coincidencia exacta debe mantenerse en cuanto a "... la extensión superficial, la descripción perimetral y la identificación de los linderos del inmueble". En el caso de los linderos, la diferencia estaba en que el título inmatriculable señalaba dos colindantes por un viento, mientras que de la calificación catastral resultaban 13 colindantes por dicho viento. Pero esta cuestión es diversa a la titularidad de los colindantes catastrales. Podría pensarse que, siempre que se identifique la parcela catastral colindante debidamente (por ejemplo, con sus datos de parcela y polígono o con su completa referencia catastral), el que la escritura declare como titular de la misma a persona distinta de la que el catastro indica, no debiera esto, por sí mismo, ser obstáculo a la inscripción, pues ni siquiera el que la finca que se pretende inmatricular no figure catastratada a nombre del adquirente o transmitente es ya obstáculo a la inmatriculación, aunque ciertamente la titularidad de las finca colindante produce ciertos aspectos sustantivos, por ejemplo, a efectos de notificaciones en expedientes de rectificación de cabida o de inmatriculación, con lo que quizás la solución a seguir debería ser respetar la titularidad catastral de la parcela colindante en la descripción de la escritura e inmatriculación, sin perjuicio de que en la escritura se recojan manifestaciones o aclaraciones de las partes acerca de la actual titularidad, que no tendrían alcance registral. Debe señalarse que, en la resolución analizada, en el título inmatriculable se señalaba que la finca que se pretendía inmatricular era una parte de la catastral y posteriormente se rectifica ese título inmatriculable (no el previo) para decir que la finca era toda la catastral, con lo que la discrepancia más que con la certificación catastral existía entre los títulos previo (una compraventa) e inmatriculable (una extinción de condominio).
- Posibilidad de que la inmatriculación encubra una operación de segregación o división con base en antecedentes catastrales.
La Resolución DGRN de 9 de mayo de 2018 resuelve un caso de inmatriculación de varias fincas. No se plantea aquí cuestión alguna relativa a la suficiencia de los títulos (herencia y compraventa) y se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica de cada finca coincidente con su descripción en los títulos. No obstante, el registrador, consultando de oficio los antecedentes catastrales, concluye que las tres fincas cuya inmatriculación se pretende procedían de una misma finca originaria y remite copia de los títulos presentados a los organismos autonómicos competentes ex artículo 80 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, los cuales emiten una resolución administrativa considerando existente una división de una finca originaria, nula por infringir la normativa de las unidades mínimas de cultivo. La DGRN confirma la calificación registral, admitiendo que el registrador consulte de oficio los datos o antecedentes catastrales de las fincas, y afirmando que la operación de transmisión de la propiedad está comprendida dentro del ámbito de la normativa de las unidades mínimas de cultivo.
- El caso en que se pretenda inscribir una cuota indivisa estando inmatriculadas otras cuotas indivisas de la misma finca.
En este caso no estamos ante una verdadera inmatriculación, pues la finca ya consta inmatriculada, sino ante la primera inscripción de una cuota indivisa. Si bien es cierto que a estas primeras inscripciones se le aplican por analogía las reglas de las inmatriculaciones por doble título, esto es con la excepción de las reglas que se refieren a la propia finca, que ya consta inmatriculada.
La Resolución DGSJFP de 11 de julio de 2024 revoca la calificación registral basada en la falta de coincidencia de la descripción de la finca en la escritura, que se ajustaba a la descripción registral, y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, en un caso de primera inscripción de una cuota indivisa (una sexta parte) de finca de que ya constaban inmatriculadas las restantes cinco sextas partes indivisas (desde el año 1995), declarando:
"El único
defecto que alega la registradora es la falta de coincidencia de la descripción de la finca
contenida en el título con la que resulte de la certificación catastral que es legalmente
exigible en los casos de inmatriculación ordinaria, o incluso de inmatriculación de la
primera parte indivisa de finca o lo que es lo mismo, su primer acceso al Registro como
finca «ex novo», supuesto diferente al del presente expediente en el que la finca ya está
inmatriculada.
También es comprensible la exigencia para aquellos casos en que cualquier
alteración de las mencionadas, u otras de acceso al Registro, motivasen una
modificación de la cabida o linderos descriptivos de la finca en cuestión, pero tampoco
en este caso es aplicable dicha exigencia, ya que como se ha expresado en los hechos,
no existe modificación alguna de la finca registral respecto de la descripción que se
realiza en el título inmatriculador.
En definitiva, la necesidad de la certificación catastral, que es de gran utilidad y
control para la adaptación del Registro a la realidad física extrarregistral, tiene su sentido
en las inmatriculaciones, pero no en el supuesto de hecho de este expediente, que más
que un acceso por primera vez de una finca al Registro –inmatriculación– supone una
primera inscripción en el Registro de un nuevo titular con respecto a esa finca, que ya
está inscrita."
- No aplicación del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria a los excesos de cabida.
La Resolución DGRN de 19 de noviembre de 2018 declara que el procedimiento de inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no es de aplicación para la constancia de excesos de cabida, considerando derogado tácitamente el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en este aspecto, desde la reforma legal.
- Utilización en la calificación de la correspondencia de bases gráficas auxiliares.
- No aplicación del procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria a los excesos de cabida.
La Resolución DGRN de 19 de noviembre de 2018 declara que el procedimiento de inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no es de aplicación para la constancia de excesos de cabida, considerando derogado tácitamente el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en este aspecto, desde la reforma legal.
Apuntar que el mismo artículo 9 letra b proporciona cierta cobertura, aunque limitada, a la utilización, para apreciar la correspondencia entre las descripciones, de bases gráficas alternativas, lo que se refiere a las que desde hace tiempo ha venido elaborando la misma corporación registral (proyecto geobase y sus sucesores). Señala al respecto el artículo citado:
“A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación”.
Esta posibilidad de utilizar bases gráficas alternativas en la calificación se halla doblemente limitada, pues la norma exige:
- Que se empleen con carácter “meramente auxiliar”.
- Que exista falta o insuficiencia en los documentos presentados.
No cabría, por lo tanto, una utilización indiscriminada de dichas bases gráficas auxiliares para cuestionar la correspondencia de la certificación catastral con la descripción de la finca.
¿Sigue siendo necesario que la finca se encuentre catastrada a nombre del transmitente o adquirente para la inmatriculación mediante documento público?
El artículo 205 Ley Hipotecaria nada dice al respecto y, como ya he dicho, entre los artículos derogados por la Ley 13/2015, se encuentra el apartado 7 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que exigía la coincidencia total entre la descripción de la finca en el título y la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Quedaría únicamente como apoyo de esta exigencia el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que prevé:
“En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente”.
Ya antes de la reforma era dudosa la base legal de esa norma reglamentaria y tras la reforma lo sigue siendo, con algún argumento adicional, como el nuevo artículo 203 Ley Hipotecaria, que regula el procedimiento inmatriculador que sustituye al expediente de dominio, y del que parece desprenderse que la titularidad catastral no debe coincidir con la del inmatriculante, pues es titular catastral de la finca figura entre los que han de ser notificados. Aunque es cierto que entre a quienes de debe notificar conforme al nuevo 205 de la Ley Hipotecaria no se encuentra el titular catastral.
Debe tenerse en cuenta que la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 confirmó la legalidad de este artículo reglamentario, con base en la anterior regulación, a pesar de que, según lo dicho, ya entonces carecía de un apoyo legal claro. Pero el argumento de la referida Sentencia fue precisamente la redacción del artículo 53.7 de la Ley 30/1996, que resultaría derogado por la reforma.
Dijo la mencionada sentencia:
"No cabe estimar discrepancia entre la dicción de la Ley y el texto del precepto impugnado dado que la Ley 13/1996, al establecer en el artículo 53.7 que no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculado certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de esta en dicho título, implícitamente exige que figure catastrada o amillarada a nombre del transmitente o del adquirente, ya que aquella identidad descriptiva ha de alcanzar no solo a los aspectos físicos sino también a los jurídicos de la finca en cuestión".
La DGRN había considerado que el fundamento de esta exigencia reglamentaria era:
"las mayores garantías que exige el ordenamiento cuando la vía para conseguir el primer acceso de una finca al Registro es un documento público, vía que está muy facilitada por nuestra legislación pero que se acompaña de especiales requisitos; de aquí que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación alcanza no sólo a la descripción de la finca sino también a la titularidad proclamada a favor del transmitente o adquirente" (Resolución DGRN de 16 de diciembre de 2010).
Debe tenerse en cuenta que la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 confirmó la legalidad de este artículo reglamentario, con base en la anterior regulación, a pesar de que, según lo dicho, ya entonces carecía de un apoyo legal claro. Pero el argumento de la referida Sentencia fue precisamente la redacción del artículo 53.7 de la Ley 30/1996, que resultaría derogado por la reforma.
Dijo la mencionada sentencia:
"No cabe estimar discrepancia entre la dicción de la Ley y el texto del precepto impugnado dado que la Ley 13/1996, al establecer en el artículo 53.7 que no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculado certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de esta en dicho título, implícitamente exige que figure catastrada o amillarada a nombre del transmitente o del adquirente, ya que aquella identidad descriptiva ha de alcanzar no solo a los aspectos físicos sino también a los jurídicos de la finca en cuestión".
La DGRN había considerado que el fundamento de esta exigencia reglamentaria era:
"las mayores garantías que exige el ordenamiento cuando la vía para conseguir el primer acceso de una finca al Registro es un documento público, vía que está muy facilitada por nuestra legislación pero que se acompaña de especiales requisitos; de aquí que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación alcanza no sólo a la descripción de la finca sino también a la titularidad proclamada a favor del transmitente o adquirente" (Resolución DGRN de 16 de diciembre de 2010).
Sin embargo, la nueva redacción del artículo 205 Ley Hipotecaria ya restringe esta vía inmatriculadora en un aspecto fundamental, al exigir la antigüedad de la adquisición previa en más de un año. Como ya he recordado, con anterioridad a la reforma del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, precisamente, la exigencia era alternativa: bien la adquisición era anterior en más de un año, bien la finca estaba catastrada a nombre del transmitente.
Por todo ello, a mi juicio, esta exigencia del Reglamento Hipotecario carece, tras la reforma, de apoyo legal.
La Resolución DGRN de 5 de mayo de 2016, confirmando, tras la reforma, su anterior doctrina recogida en la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, declara, en cuanto al requisito de la identidad con la certificación catastral: "Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, pues «desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio, en su ubicación y delimitación geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos». Pero que «en cambio, y con evidente buen criterio, no se pretende legalmente, ni por tanto se impone o fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles, (artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) como sería, por ejemplo, que quien sea previamente titular catastral y sólo él hubiera de ser necesariamente el titular registral, o que las edificaciones que aparezcan en la descripción catastral hubieran de ser necesariamente inscritas en el Registro de la Propiedad".
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 7 de abril de 2017, que admite la inmatriculación de una finca cuya titularidad catastral figuraba en investigación, y expresamente considera tácitamente derogada la exigencia reglamentaria por la reforma legal.
La Resolución DGRN de 25 de septiembre de 2017, relativa a un supuesto de inmatriculación por certificación administrativa, aparte de señalar que la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a hallarse la finca catastrada a nombre de adquirente o transmitente, solo se aplicaría a las inmatriculaciones por título público, reitera que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, dicha norma reglamentaria debe entenderse derogada en ese aspecto. En el caso, la finca constaba catastralmente como en investigación (aunque se apunta la posibilidad de que la finca invadiese dominio público, circunstancia que no fue objeto de calificación y de la que me ocupo a continuación).
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma esta doctrina, en un caso en que las fincas figuraban catastradas a nombre de persona distinta de la que pretendía la inmatriculación.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 admite la inmatriculación por doble título de una finca que catastralmente se hallaba en investigación. La calificación registral alegaba que dicha situación podía suponer una invasión del título público (cabía que la titularidad de la finca o de parte de ella fuera de un ente público). La DGRN, después de ratificar que es hoy inaplicable la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que la finca se halle catastrada a nombre del transmitente o adquirente, contesta este argumento de la posible invasión del dominio público considerando que, en tal caso, debería procederse como prevé la Ley Hipotecaria para estos casos, notificando, con carácter previo a la calificación, a la Administración afectada para que esta pueda pronunciarse. En el caso, la notificación a la Administración se había producido después de la calificación (un día después de presentado el recurso contra la misma), lo que no se considera admisible.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 reitera la no vigencia de la norma reglamentaria que exige que la finca se halle catastrada a nombre de adquirente o transmitente, pero hace referencia al caso particular de que exista un procedimiento de investigación administrativo de la que pueda resultar la condición de finca de dominio público. En el caso, en la escritura se hacía constar que sobre la finca a inmatricular "... está iniciado procedimiento en base al artículo 47 de la Ley 33/2003 que se sigue en el Juzgado de Sepúlveda", recordando que, en tal supuesto, lo procedente sería la notificación al órgano administrativo correspondiente por el procedimiento que prevé el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Distingue este caso de la existencia de un procedimiento judicial que discutiese la titularidad de la finca, el cual solo podría tomarse en cuenta cuando hubiese accedido al registro mediante anotación preventiva. Dice la DGRN:
"... tal y como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 7 de abril de 2017, cuestión distinta es que la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, pudiera determinar la existencia de duda de invasión del dominio público. En tal caso se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada y que se procediese conforme a lo prescrito en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria ... y notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remitiese el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación ... En cuanto a la existencia de un litigio pendiente, no puede confirmarse la calificación, ya que no consta en el registro asiento alguno que publique este procedimiento (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). A tal efecto debe recordarse que para que la pendencia del procedimiento judicial pueda tener efectos respecto a terceros es preciso que haya accedido al registro mediante la oportuna anotación preventiva ...".
Control de coincidencia con otras fincas inmatriculadas y de invasión del dominio público.
La Resolución DGRN de 5 de mayo de 2016, confirmando, tras la reforma, su anterior doctrina recogida en la Resolución DGRN de 4 de agosto de 2014, declara, en cuanto al requisito de la identidad con la certificación catastral: "Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral, pues «desde la Ley 13/1996, se ha decidido claramente evitar que surjan nuevas fincas registrales por inmatriculación que no sean coincidentes ab initio, en su ubicación y delimitación geográfica, con uno a varios inmuebles catastrales concretos». Pero que «en cambio, y con evidente buen criterio, no se pretende legalmente, ni por tanto se impone o fuerza la coordinación en cuanto a otros extremos de entre los incluidos en la descripción catastral de los inmuebles, (artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) como sería, por ejemplo, que quien sea previamente titular catastral y sólo él hubiera de ser necesariamente el titular registral, o que las edificaciones que aparezcan en la descripción catastral hubieran de ser necesariamente inscritas en el Registro de la Propiedad".
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 7 de abril de 2017, que admite la inmatriculación de una finca cuya titularidad catastral figuraba en investigación, y expresamente considera tácitamente derogada la exigencia reglamentaria por la reforma legal.
La Resolución DGRN de 25 de septiembre de 2017, relativa a un supuesto de inmatriculación por certificación administrativa, aparte de señalar que la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a hallarse la finca catastrada a nombre de adquirente o transmitente, solo se aplicaría a las inmatriculaciones por título público, reitera que, tras la reforma de la Ley Hipotecaria, dicha norma reglamentaria debe entenderse derogada en ese aspecto. En el caso, la finca constaba catastralmente como en investigación (aunque se apunta la posibilidad de que la finca invadiese dominio público, circunstancia que no fue objeto de calificación y de la que me ocupo a continuación).
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma esta doctrina, en un caso en que las fincas figuraban catastradas a nombre de persona distinta de la que pretendía la inmatriculación.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 admite la inmatriculación por doble título de una finca que catastralmente se hallaba en investigación. La calificación registral alegaba que dicha situación podía suponer una invasión del título público (cabía que la titularidad de la finca o de parte de ella fuera de un ente público). La DGRN, después de ratificar que es hoy inaplicable la exigencia del artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que la finca se halle catastrada a nombre del transmitente o adquirente, contesta este argumento de la posible invasión del dominio público considerando que, en tal caso, debería procederse como prevé la Ley Hipotecaria para estos casos, notificando, con carácter previo a la calificación, a la Administración afectada para que esta pueda pronunciarse. En el caso, la notificación a la Administración se había producido después de la calificación (un día después de presentado el recurso contra la misma), lo que no se considera admisible.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 reitera la no vigencia de la norma reglamentaria que exige que la finca se halle catastrada a nombre de adquirente o transmitente, pero hace referencia al caso particular de que exista un procedimiento de investigación administrativo de la que pueda resultar la condición de finca de dominio público. En el caso, en la escritura se hacía constar que sobre la finca a inmatricular "... está iniciado procedimiento en base al artículo 47 de la Ley 33/2003 que se sigue en el Juzgado de Sepúlveda", recordando que, en tal supuesto, lo procedente sería la notificación al órgano administrativo correspondiente por el procedimiento que prevé el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Distingue este caso de la existencia de un procedimiento judicial que discutiese la titularidad de la finca, el cual solo podría tomarse en cuenta cuando hubiese accedido al registro mediante anotación preventiva. Dice la DGRN:
"... tal y como se indicó en la Resolución de esta Dirección General de 7 de abril de 2017, cuestión distinta es que la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, pudiera determinar la existencia de duda de invasión del dominio público. En tal caso se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada y que se procediese conforme a lo prescrito en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria ... y notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remitiese el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación ... En cuanto a la existencia de un litigio pendiente, no puede confirmarse la calificación, ya que no consta en el registro asiento alguno que publique este procedimiento (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). A tal efecto debe recordarse que para que la pendencia del procedimiento judicial pueda tener efectos respecto a terceros es preciso que haya accedido al registro mediante la oportuna anotación preventiva ...".
Control de coincidencia con otras fincas inmatriculadas y de invasión del dominio público.
Antes de proceder a la inmatriculación, el registrador practicará un doble control, con el que se pretende evitar, de un lado, la doble inmatriculación total o parcial de las fincas, y del otro, la invasión del dominio público aunque éste no se halle inmatriculado. La norma exige:
- Que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca con otra previamente inmatriculada.
Era doctrina reiterada de la DGRN que las dudas expresadas por el Registrador sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra previamente inscritas no pueden resolverse a través de la interposición de un recurso gubernativo, sino que la reclamación debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a éste juez a quien incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado (Resolución DGRN de 17 de octubre de 2006).
Entiendo dudoso el mantenimiento de esta doctrina. Es de tener en cuenta que el nuevo artículo 209 Ley Hipotecaria atribuye al registrador la competencia en el expediente para resolver la doble inmatriculación y permite la interposición de recurso gubernativo contra la no apreciación de dicha doble inmatriculación por el registrador.
Con todo, sin duda será tarea ardua cuestionar en el ámbito del recurso gubernativo las dudas registrales, aunque la norma exige que sean "fundadas".
La Resolución DGRN de 31 de mayo de 2017 resuelve un caso de apreciación de dudas fundadas la calificación por la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra finca ya inmatriculada, por coincidir ambas en calle de situación y número de policía. No obstante, en la inscripción de la finca inmatriculada constaba la referencia catastral, aunque como mero dato identificativo, sin que se hubiera solicitado la inscripción de la representación gráfica de la finca ni promovido su coordinación catastral, y esta referencia catastral era distinta de aquella señalada para la finca que se pretendía inmatricular. Esta circunstancia se entiende suficiente para probar que no existe coincidencia entre ambas fincas. Dice la Resolución:
"La finca con la que el registrador plantea la duda de coincidencia, registral 26.259 de Alcalà de Xivert, consta en Registro con referencia catastral 4453153BE6645S0001TW. La finca que se pretende inmatricular consta descrita en la misma calle y número de Policía, si bien tiene la referencia catastral 4453152BE6645S0001LW. Ello determina que está suficientemente acreditada la diferente localización de ambas fincas, considerando que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Por ello, las dudas del registrador basadas en la coincidencia en la situación de las fincas no pueden mantenerse, debiendo, en consecuencia, revocarse el defecto".
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la calificación registral que entendía coincidente la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra previamente inmatriculada, considerando justificadas las dudas expresadas por el registrador, basadas en las coincidencias descriptivas (linderos, números de parcela).
Confirma también esta Resolución de 29 de septiembre de 2017 que, tras la reforma, debe entenderse derogado el procedimiento especial previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (procedimiento judicial especial para resolver las dudas de coincidencia con una finca previamente inmatriculada), sin perjuicio de poder acudirse para la inmatriculación al procedimiento declarativo correspondiente o al expediente notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 31 de enero de 2018, después de considerar fundadas las dudas del registrador sobre hallarse la finca ya parcialmente inscrita, reitera que el procedimiento de los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario debe entenderse tácitamente derogado desde la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015.
Esta misma doctrina sobre la no aplicación del procedimiento de los artículos 300 y 306 de la Ley Hipotecaria tras la reforma se reitera en la Resolución DGRN de 21 de junio de 2018. En el caso de esta resolución se estiman fundadas las dudas de identidad expresadas por el registrador en relación con una finca previamente inmatriculada, habiendo sido objeto la que se pretendía inmatricular de diversas transmisiones previas al título inmatriculable, formalizada la primera de ellas en documento privado, resultando que constaba inmatriculada una finca mayor a favor del vendedor en ese documento privado, con una nota marginal en la descripción de esta que se refería a la existencia de una segregación no inscrita y la imposibilidad de expresar los linderos actuales de la misma, habiendo justificado el registrador sus dudas en la calificación, las cuales se estiman fundadas por el Centro Directivo, razonando que se daba "la misma localización, la procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie".
La Resolución DGRN de 11 de octubre de 2019 revoca la calificación registral negativa de una inmatriculación basada exclusivamente en la coincidencia de la referencia catastral de la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra previamente inscrita, sin ninguna referencia adicional en la calificación a otras circunstancias descriptivas de las que pudiera resultar la identidad de las fincas. Dice la resolución:
"En tal sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas. Así lo ha dicho la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 2019 al indicar que «ciertamente el registrador se limita a expresar la coincidencia en cuanto al número de parcela y parcialmente del polígono, ya que en el Registro se atribuye a una finca inscrita el mismo número de parcela que aquella cuya inmatriculación se pretende si bien se sitúa en el polígono 20-21. Y, no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». En el presente expediente no se aporta justificación alguna más allá de la simple mención de la coincidencia de la referencia catastral en los términos anteriormente referidos, debiendo por tanto concluirse que el defecto recurrido debe ser revocado en los términos en que ha sido emitido por el registrador".
Esta resolución reitera la doctrina de la previa Resolución DGRN de 24 de abril de 2019, en que las dudas de identidad resultaban solo de la coincidencia de número de parcela y polígono entre la finca cuya inmatriculación se pretendía y la ya inscrita.
La Resolución DGSJFP de 20 de marzo de 2020 revoca la calificación registral que denegaba la inmatriculación por coincidencia con otra finca inscrita, siendo la única fundamentación que la calificación expresaba la de que "Consultados los libros del Registro de mi cargo y realizadas las buscas oportunas, resulta que dicha finca forma parte de la inscrita con el número ...". La Dirección General considera insuficientemente justificadas las dudas que motivan la calificación negativa, afirmando: "En el presente caso, la nota de calificación no expresa las razones concretas por las que se deniega la inmatriculación, limitándose a señalar que tras «consultar los libros del Registro y realizar las buscas oportunas» resulta que la finca forma parte de la inscrita con el número 3.937 de Villafranca ... Por ello, ha reiterado este Centro Directivo, que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas. Así lo ha dicho la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 2019 al indicar que «ciertamente el registrador se limita a expresar la coincidencia en cuanto al número de parcela y parcialmente del polígono, ya que en el Registro se atribuye a una finca inscrita el mismo número de parcela que aquella cuya inmatriculación se pretende si bien se sitúa en el polígono 20-21. Y, no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». Recuerda, además, la Dirección General que dichas dudas deben expresarse y justificarse debidamente en la calificación, sin que sea suficiente con su justificación en el informe emitido en el ámbito del recurso.
La Resolución DGSJFP de 11 de marzo de 2020, después de considerar fundadas en el caso las dudas del registrador, confirma la no aplicabilidad de los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario tras la reforma y considera que el único medio para resolver dichas dudas será el juicio declarativo ordinario o el expediente notarial de inmatriculación del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, aparte de la posibilidad de recurrir judicialmente la propia calificación. Dice la Dirección General:
"ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria -si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral-; o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198, que, tras enunciar los diferentes procedimientos -y entre ellos, el de inmatriculación- para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél». Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Por tanto, en el presente caso además del procedimiento judicial declarativo, podría acudirse previamente al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora".
La Resolución DGRN de 31 de mayo de 2017 resuelve un caso de apreciación de dudas fundadas la calificación por la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra finca ya inmatriculada, por coincidir ambas en calle de situación y número de policía. No obstante, en la inscripción de la finca inmatriculada constaba la referencia catastral, aunque como mero dato identificativo, sin que se hubiera solicitado la inscripción de la representación gráfica de la finca ni promovido su coordinación catastral, y esta referencia catastral era distinta de aquella señalada para la finca que se pretendía inmatricular. Esta circunstancia se entiende suficiente para probar que no existe coincidencia entre ambas fincas. Dice la Resolución:
"La finca con la que el registrador plantea la duda de coincidencia, registral 26.259 de Alcalà de Xivert, consta en Registro con referencia catastral 4453153BE6645S0001TW. La finca que se pretende inmatricular consta descrita en la misma calle y número de Policía, si bien tiene la referencia catastral 4453152BE6645S0001LW. Ello determina que está suficientemente acreditada la diferente localización de ambas fincas, considerando que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario). Por ello, las dudas del registrador basadas en la coincidencia en la situación de las fincas no pueden mantenerse, debiendo, en consecuencia, revocarse el defecto".
La Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017 confirma la calificación registral que entendía coincidente la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra previamente inmatriculada, considerando justificadas las dudas expresadas por el registrador, basadas en las coincidencias descriptivas (linderos, números de parcela).
Confirma también esta Resolución de 29 de septiembre de 2017 que, tras la reforma, debe entenderse derogado el procedimiento especial previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (procedimiento judicial especial para resolver las dudas de coincidencia con una finca previamente inmatriculada), sin perjuicio de poder acudirse para la inmatriculación al procedimiento declarativo correspondiente o al expediente notarial del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
En el mismo sentido, la Resolución DGRN de 31 de enero de 2018, después de considerar fundadas las dudas del registrador sobre hallarse la finca ya parcialmente inscrita, reitera que el procedimiento de los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario debe entenderse tácitamente derogado desde la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015.
Esta misma doctrina sobre la no aplicación del procedimiento de los artículos 300 y 306 de la Ley Hipotecaria tras la reforma se reitera en la Resolución DGRN de 21 de junio de 2018. En el caso de esta resolución se estiman fundadas las dudas de identidad expresadas por el registrador en relación con una finca previamente inmatriculada, habiendo sido objeto la que se pretendía inmatricular de diversas transmisiones previas al título inmatriculable, formalizada la primera de ellas en documento privado, resultando que constaba inmatriculada una finca mayor a favor del vendedor en ese documento privado, con una nota marginal en la descripción de esta que se refería a la existencia de una segregación no inscrita y la imposibilidad de expresar los linderos actuales de la misma, habiendo justificado el registrador sus dudas en la calificación, las cuales se estiman fundadas por el Centro Directivo, razonando que se daba "la misma localización, la procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie".
La Resolución DGRN de 11 de octubre de 2019 revoca la calificación registral negativa de una inmatriculación basada exclusivamente en la coincidencia de la referencia catastral de la finca cuya inmatriculación se pretendía con otra previamente inscrita, sin ninguna referencia adicional en la calificación a otras circunstancias descriptivas de las que pudiera resultar la identidad de las fincas. Dice la resolución:
"En tal sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas. Así lo ha dicho la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 2019 al indicar que «ciertamente el registrador se limita a expresar la coincidencia en cuanto al número de parcela y parcialmente del polígono, ya que en el Registro se atribuye a una finca inscrita el mismo número de parcela que aquella cuya inmatriculación se pretende si bien se sitúa en el polígono 20-21. Y, no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». En el presente expediente no se aporta justificación alguna más allá de la simple mención de la coincidencia de la referencia catastral en los términos anteriormente referidos, debiendo por tanto concluirse que el defecto recurrido debe ser revocado en los términos en que ha sido emitido por el registrador".
Esta resolución reitera la doctrina de la previa Resolución DGRN de 24 de abril de 2019, en que las dudas de identidad resultaban solo de la coincidencia de número de parcela y polígono entre la finca cuya inmatriculación se pretendía y la ya inscrita.
La Resolución DGSJFP de 20 de marzo de 2020 revoca la calificación registral que denegaba la inmatriculación por coincidencia con otra finca inscrita, siendo la única fundamentación que la calificación expresaba la de que "Consultados los libros del Registro de mi cargo y realizadas las buscas oportunas, resulta que dicha finca forma parte de la inscrita con el número ...". La Dirección General considera insuficientemente justificadas las dudas que motivan la calificación negativa, afirmando: "En el presente caso, la nota de calificación no expresa las razones concretas por las que se deniega la inmatriculación, limitándose a señalar que tras «consultar los libros del Registro y realizar las buscas oportunas» resulta que la finca forma parte de la inscrita con el número 3.937 de Villafranca ... Por ello, ha reiterado este Centro Directivo, que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Las dudas respecto de tal extremo deberán estar justificadas mediante la aportación de datos fácticos que permitan deducir la identidad de las mismas. Así lo ha dicho la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de abril de 2019 al indicar que «ciertamente el registrador se limita a expresar la coincidencia en cuanto al número de parcela y parcialmente del polígono, ya que en el Registro se atribuye a una finca inscrita el mismo número de parcela que aquella cuya inmatriculación se pretende si bien se sitúa en el polígono 20-21. Y, no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. Tampoco se incluyen más datos que pudieran apoyar razonablemente su negativa a la inmatriculación, careciendo de la más mínima mención a los linderos de ambas fincas que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente, o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. Asimismo, no consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». Recuerda, además, la Dirección General que dichas dudas deben expresarse y justificarse debidamente en la calificación, sin que sea suficiente con su justificación en el informe emitido en el ámbito del recurso.
La Resolución DGSJFP de 11 de marzo de 2020, después de considerar fundadas en el caso las dudas del registrador, confirma la no aplicabilidad de los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario tras la reforma y considera que el único medio para resolver dichas dudas será el juicio declarativo ordinario o el expediente notarial de inmatriculación del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, aparte de la posibilidad de recurrir judicialmente la propia calificación. Dice la Dirección General:
"ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria -si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral-; o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198, que, tras enunciar los diferentes procedimientos -y entre ellos, el de inmatriculación- para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél». Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Por tanto, en el presente caso además del procedimiento judicial declarativo, podría acudirse previamente al específico procedimiento notarial de inmatriculación previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación, con las garantías y con audiencia de los interesados que señala tal precepto (en especial los titulares de fincas colindantes), podrían disiparse las dudas alegadas por la registradora".
La Resolución DGSJFP de 22 de octubre de 2020 confirma la calificación negativa con base en la coincidencia de la finca que se pretendía inmatricular con otra ya inmatriculada, resultante de la coincidencia de la referencia catastral de ambas, combinada con otras circunstancias, como la coincidencia de personas en los respectivos títulos (donante y causante) y la calle de situación de la finca. Dice la resolución: "... aunque esta Dirección General ha afirmado que no es suficiente para denegar la mera expresión de que existe coincidencia con la referencia catastral de un inmueble inscrito, pues la constancia de la referencia catastral de una finca es un dato descriptivo de la misma, que no supone por si sola la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio registral (cfr. Resoluciones de 24 de abril de 2019 y 11 de octubre de 2019) en este caso las dudas de la registradora proceden no sólo de estar la misma referencia catastral reflejada en el folio de otra finca registral, sino de ser la misma persona la donante en la escritura de la finca ya inmatriculada y la causante en la herencia ahora presentada a inscripción, así como de la coincidencia de la situación de la finca en la misma calle. No cabe por tanto inmatriculación de una finca cuando ya existe una misma finca inscrita con la misma referencia catastral a nombre de otra persona, que aparece inscrita a nombre de persona distinta de quien ahora solicita la inmatriculación, practicada como consecuencia de una donación efectuada por la misma causante de la herencia que se presenta ahora a inscripción. Son razonables las dudas de que si se accede a ello se produciría una doble inmatriculación".
La Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2021 confirma la calificación negativa basada en la existencia de dudas fundadas de doble inmatriculación, con la siguiente argumentación:
"– Que hay coincidencia plena en el nombre de la calle y número de situación de la finca que se pretende inmatricular y la ya inmatriculada [ambas sitas en calle (…) de Villacañas].
– Que las superficies de ambas fincas son parecidas, a razón de 100 m2 cuadrados la inmatriculada y 166 m2 la que se pretende inmatricular.
– Que la finca inmatriculada estuvo inscrita a favor de la misma persona de la que dice haberla adquirido el ahora vendedor.
Por tanto, los indicios sobre la posible e incluso probable coincidencia, siquiera parcial, son más que razonables y fundamentados ...".
La Resolución DGSJFP de 8 de junio de 2022 resuelve sobre una calificación negativa de una inmatriculación, solicitada al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por existir dudas de que la finca que se pretendía inmatricular se hallaba comprendida en el perímetro de otra ya inmatriculada. En la calificación se invocaban como fundamento de las dudas varias circunstancias, como la coincidencia del paraje de situación de las fincas, la coincidencia entre ellas de dos linderos fijos (unos caminos), la configuración y extensión de la finca ya inmatriculada, y que, aunque la finca ya inmatriculada carecía de referencia catastral, con ocasión de segregaciones practicadas de la misma se habían aportado unos planos de los que resultaría que la coincidencia. Ni en el título previo ni en el inmatriculador se expresaba la referencia catastral de la finca, ni se incorporaba certificación catastral descriptiva y gráfica, por ser la fecha del título inmatriculador el año 1996. Al presentarse el título a inmatriculación, se aportó una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretendía inmatricular, que no coincidía con la descripción de la finca en el título inmatriculador, lo que, según señala la Dirección General, por sí mismo debería haber impedido la inmatriculación solicitada, señalando que: "Tras la Ley 13/2015, es inexcusable la aportación de certificación catastral que describa la finca en términos idénticos a los del título inmatriculador, siendo la descripción catastral que ha de tenerse en cuenta para apreciar identidad entre la finca descrita en el título inmatriculador y la parcela catastral es la referida a la que esté vigente en el momento de solicitarse la inmatriculación, no a la que lo estaba en el momento en que se otorgó el título inmatriculador, como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 12 de mayo de 2016 y 11 de mayo de 2018.". Además, confirma la resolución el carácter fundado de las dudas expresadas en la calificación, afirmando que el que la finca ya inmatriculada no esté georreferenciada no puede ser obstáculo a que se aprecie la coincidencia de la misma con la que se pretende inmatricular y que en el caso esto queda suficientemente justificado por "la coincidencia de los dos linderos fijos y la gran dimensión superficial de la finca 2.103 de La Oliva" .
La Resolución DGSJFP de 12 de julio de 2022, en un procedimiento de inmatriculación por doble título, confirma los dos defectos alegados en la calificación:
- Las dudas de identidad de la finca con otra ya inmatriculada, fundadas en estar inmatriculada a nombre de la persona que vendió la finca en el título previo otra finca registral de la que se habían practicado varias segregaciones, procediendo esta a su vez de otra también inmatriculada sobre la que se habían practicado a su vez varias segregaciones.
- Que siendo el título previo una escritura pública de segregación y compraventa, otorgada en el año 1964, es necesario aportar, bien licencia o certificación de innecesariedad, bien una declaración administrativa del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.
La Resolución DGSJFP de 12 de agosto de 2022 confirma la calificación negativa de una inmatriculación por doble título basada en dudas fundadas de coincidencia con otras fincas inmatriculadas, dudas que se originaban por no estar las parcelas catastrales que se pretendía inmatricular a nombre de persona alguna relacionada con las que intervenían en lo títulos y existir fincas inmatriculadas a favor de los verdaderos titulares catastrales. La Dirección General confirma la calificación negativa, argumentando que el propio recurrente admitía que esas otras inmatriculaciones se habían practicado por medios fraudulentos, lo que traslucía un conflicto de titularidades que impedía acceder a la inmatriculación.
- El caso de la concentración parcelaria.
La norma exige que la finca que se pretende inmatricular no conste ya inmatriculada. Plantea algunas dudas el caso de las fincas sujetas a procedimiento de concentración parcelaria. Las situaciones pueden ser diversas:
- Si está inmatriculada una finca de reemplazo y se pretende inmatricular otra que coincide con ella, la situación es la normal y no será posible la inmatriculación.
- Si lo que sucede es que, estando inmatriculadas las fincas originarias que se aportaron a la concentración parcelaria se inmatricula la finca de reemplazo, surgirá una situación de doble inmatriculación, pues la normativa de concentración parcelaria, a diferencia de la urbanística, no ha previsto la cancelación de los posibles asientos registrales de las fincas originarias. Esta situación encontraría hoy encaje en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.
Al respecto es destacable la Resolución DGRN de 22 de abril de 2019, que hace referencia a la situación resultante de la inscripción de la concentración parcelaria cuando las fincas de origen se hallasen inmatriculadas. En una escritura pública se declara que una determinada finca registral pasó a constituir una finca de reemplazo en una concentración parcelaria, solicitándose el traslado de la inscripción de la edificación existente sobre la finca de origen a la finca de reemplazo, en la inscripción de cual figuraba que en dicha finca de reemplazo se hallaban enclavadas unas edificaciones.
La DGRN aborda dos cuestiones:
- La situación de doble inmatriculación resultante de que la inscripción de las fincas de reemplazo en una concentración parcelaria no supone la cancelación de las inscripciones de las fincas de origen, a diferencia de lo previsto para la inscripción de los proyectos de equidistribución urbanística. Según la DGRN, para solucionar esta situación de doble inmatriculación cabrá acudir hoy al expediente registral del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, con la peculiaridad de que del mismo debe subsistir la finca de reemplazo y cancelarse la antigua.
En el caso, la cancelación de la finca será parcial, pudiendo dejarse subsistente la inscripción de la edificación que quedó excluida del procedimiento de concentración parcelaria y proceder conforme a la misma conforme se indica a continuación.
- Que el suelo que ocupan las edificaciones que figuran como enclavadas en la inscripción de la finca de reemplazo no se comprende en la superficie de esta finca de reemplazo. En consecuencia, no procede trasladar las referidas edificaciones a la finca de reemplazo, aunque sí se podrá proceder a agrupar dicha edificación con el suelo que ocupa con la finca de reemplazo, sin que sea obstáculo que la finca resultante tenga dos referencias catastrales, una de rústica y otra de urbana.
Para llegar a esta conclusión de que el suelo de las edificaciones enclavadas no forma parte de la superficie de la finca de reemplazo, la DGRN dice atender, más que al significado gramatical de la expresión enclavada, al análisis del historial registral y situación catastral de las fincas, dando especial relevancia a esta última, considerando que del mismo resultaba dicha circunstancia de no haber sido comprendida dicho suelo de las edificaciones en la superficie de la finca de reemplazo.
Con todo, no siempre será fácil llegar a esta conclusión de la comparación de la situación catastral con la registral. Pero la regla general parece que será la misma, dada la exclusión legal de las edificaciones de los procedimientos de concentración parcelaria.
- Pero la situación a la que me referiré particularmente es la de que, hallándose una zona sujeta a procedimiento de concentración parcelaria, pero sin haberse inscrito los títulos de las fincas de reemplazo (las correspondientes copias autorizadas del acta de reorganización de la propiedad), se pretendiese inmatricular una de las fincas originarias aportadas a la concentración parcelaria. En principio, no debería existir obstáculo a ello, pues la normativa de concentración parcelaria no ha previsto el cierre del registro durante el procedimiento de concentración, ni existiría entonces contradicción con una finca ya inmatriculada. La LRDA dispone en su artículo 207.2 que: "Los Registradores de la Propiedad, en las notas de despacho que extiendan sobre los títulos relativos a fincas rústicas situadas en términos municipales afectadas por la concentración y en las certificaciones relativas a las mismas, indicarán, en su caso, la existencia de la concentración, salvo que les conste que están excluidas de ella, o que sean ya fincas de reemplazo resultantes de dicha concentración". Pero ni prohíbe la transmisión de las fincas aportadas a una concentración parcelaria, sino que, en algunas de sus normas la presupone, como en aquellas que excluyen los retractos legales o hacen potestativa la toma de razón de los cambios de titularidad de fincas una vez publicadas las bases, ni cierra el registro a las mismas. Pero dicho esto, cabe plantearse si en algún momento del procedimiento de concentración parcelaria, anterior a la inscripción de los títulos relativos a las fincas de reemplazo, la finca originaria deja de tener entidad jurídica como tal finca y esto fuera determinante de la imposibilidad de su tráfico jurídico y de su acceso al registro de la propiedad. Es argumentable que una vez firme el acuerdo de reorganización de la propiedad e, incluso, una vez otorgada por la administración la correspondiente acta de reorganización de la propiedad, incluso no protocolizada notarialmente, las fincas originarias han dejado de existir como entidades jurídicas susceptibles de tráfico e inscripción. El artículo 230 del LRDA señala como uno de los efectos del acuerdo de concentración "El dominio y Ios demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley". De conformidad con esta norma, es defendible que, una vez firme el acuerdo de concentración, el dominio sobre la finca originaria se extingue y pasa a recaer sobre la finca de reemplazo, y si no existe dominio sobre la finca originaria, tampoco podrá haber inmatriculación de la misma. Es cierto, por otra parte, que la Dirección General ha admitido el tráfico de fincas originarias ya inmatriculadas incluso tras haberse inscrito las de reemplazo, aunque quizás esto sea una consecuencia especial derivada del principio de legitimación registral. La Resolución DGRN de 22 de noviembre de 2001, que admite la inscripción derivada de un auto adjudicación judicial sobre unas fincas originarias, una vez ya inmatriculadas las de reemplazo, alude al "principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 Ley Hipotecaria) y la presunción a todos los efectos desde la existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que resulten de los respectivos asientos (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria)". Sin embargo, estos principios no serían de aplicación si lo que se pretende es la inmatriculación de una finca originaria durante la fase del procedimiento de concentración, al menos si es firme el acuerdo de reorganización de la propiedad.
La Resolución DGSJFP de 16 de junio de 2020, aunque no resuelve directamente esta materia, sí contempla un supuesto en que una finca originaria se transmitió e inmatriculó durante el procedimiento de concentración parcelaria, y afirma: "Está claro que se ha producido una doble inmatriculación, como consecuencia de haberse vendido la finca (finca de origen) durante el proceso de concentración parcelaria. Proceso que, al no haberse tomado en consideración la venta efectuada con anterioridad, dio lugar a la adjudicación a favor de los aportantes de esa finca (como finca de reemplazo), que por subrogación real legal sustituía a la que había sido vendida con anterioridad y que aparece descrita con distinto número de parcela como consecuencia de la actualización de la numeración catastral y de haberse utilizado (según se acredita con certificación Gerencia Territorial del Catastro) una numeración provisional, empleada por la Junta de Castilla y León en los trabajos previos a la aprobación de la Concentración Parcelaria. No se puede entrar en el ámbito del recurso gubernativo a determinar si procedía o no la venta de una finca en procedimiento de concentración parcelaria. Pero lo cierto es que en virtud de la venta se inmatriculó a favor de quien había comprado la finca originaria de quienes luego resultaron adjudicatarios de la finca de reemplazo 3.134".
No obstante, la solución no es segura y sería argumentable que hasta la inscripción de la finca de reemplazo la finca originaria existe jurídicamente. De hecho, como se ha dicho, la Dirección General ha admitido la inscripción de fincas originarias ya inmatriculadas en virtud de títulos de transmisión posteriores a la inscripción de la finca de reemplazo, sin plantearse cuestión alguna sobre la existencia jurídica de la finca. Así, Resolución DGRN de 22 de noviembre de 2001. La Resolución DGRN de 4 de noviembre de 2013 admite la inscripción de la venta de unas fincas registrales de origen sujetas a un procedimiento de reparcelación urbanística, habiendo sido ya aprobado el proyecto, aunque no inscrito, considerando que hasta la inscripción de dicho proyecto no desaparecían las fincas registrales originarias ni se producía el cierre registral respecto de las mismas y que era posible cumplir respecto de las mismas la traditio instrumental.
- La coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas.
Aquí entra en juego un nuevo instrumento calificador: “la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”.
Sería deseable que la misma información que se proporciona al registrador por dichas Administraciones Públicas estuviese a disposición del notario que autoriza el título, pero nada hace prever que vaya a ser así.
El registrador, ante las dudas, siempre con el matiz de fundadas, que le surjan sobre una posible invasión del dominio público, lo comunicará a la Administración competente, y si ésta no contesta en el plazo de un mes, y el registrador mantiene las dudas, que será lo normal, pues las dudas, y menos las fundadas, no suelen desaparecer solas, denegará la inmatriculación.
La ya citada Resolución DGRN de 20 de junio de 2017 aplica esta disposición a la alegación en la calificación de una posible invasión de caminos públicos, admitiendo la alegación del recurrente de que, al no haber procedido el registrador en la forma expresada en la norma, procedía la admisión del recurso en este punto.
En la misma línea, la Resolución DGRN de 24 de abril de 2018 declara que la invasión del dominio público cuya invasión se trata de evitar es tanto el previamente inscrito como el no inscrito, en una finca colindante con caminos, existiendo un informe del Ayuntamiento que expresaba la invasión de los mismos.
La solución recogida en la reforma se aparta de lo que era normal en nuestra legislación, que solía dar a la falta de contestación de la Administración en este ámbito valor de silencio administrativo positivo, aunque esta figura, que es una garantía del administrado frente a la omnipotente administración, es verdad que está en franco retroceso legislativo.
Cabe tener en cuenta, en este sentido:
- El artículo 22 de la Ley de Montes estatal 43/2003, de 21 de noviembre, se ocupa de toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales exigiendo el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma, disponiendo que tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación.
Aquí el silencio de la administración es positivo, a diferencia de lo que sucede en el nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria.
A mi juicio, cuando la duda se refiera a montes públicos, debe prevalecer la solución de la Ley de Montes, como norma especial, sobre la nueva regulación del artículo 205 Ley Hipotecaria.
- En sentido similar, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, se refiere a la inmatriculación de fincas situadas en la zona de protección, contempla que el registrador, si tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, constando en la escritura la declaración de que la finca no linda con el dominio público marítimo terrestre o no expresándose nada al respecto, “pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable” y “Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción”.
También esta regla, que prevé en materia de invasión del dominio público marítimo terrestre en el ámbito de la inmatriculación de una finca, un silencio positivo, apartándose de la solución del nuevo artículo 205 Ley Hipotecaria, entiendo que debe ser aplicable con preferencia a dicho nuevo artículo 205, por su carácter de norma especial.
Debe tenerse en cuenta aquí el nuevo Reglamento de la Ley de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), que impone al Registrador una actuación activa de comprobación, en relación con los nuevos medios de calificación registral y la prevista incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Según dice la Resolución DGRN de 18 de abril de 2017:
"con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración".
La Resolución DGRN de 27 de junio de 2017, después de reproducir la misma doctrina general transcrita en el párrafo previo, confirma la calificación registral que denegó la inscripción de una compra de una finca con edificación por invasión parcial del dominio público marítimo terrestre. Presentado el título a inscripción, el Registrador, en uso de la información suministrada por los servicios de costas y de las aplicaciones cartográficas de las que dispone el Registro, aprecia la posible invasión parcial de la zona de dominio público, ante lo cual solicita del organismo público competente la correspondiente resolución, que se le remite en plazo confirmando esta invasión parcial y que el inmueble estaba, además, afectado por las servidumbres de protección y tránsito. El deslinde no se hallaba inscrito, pero en el momento de la presentación de la escritura en el registro constaba una nota marginal expresiva de la posible invasión del dominio público marítimo terrestre (nota practicada con posterioridad al otorgamiento de la propia escritura, y que, por tanto, no figuraba en la nota simple informativa incorporada a la misma). La DGRN confirma la calificación registral, rechazando las alegaciones del recurrente relativas a no hallarse inscrito el deslinde administrativo y no haberse publicado en el BOE la correspondiente orden. En cuanto a la primera, confirma que acreditada la invasión del dominio público por la certificación administrativa solicitada por el registrador, no procede la inscripción, aunque el deslinde no esté inscrito. Y, en cuanto a la segunda, aunque considera que la Orden aprobatoria del deslinde sí estaba publicada, afirma que, aun de no estarlo, ello no implicaría la admisión del recurso, declarando "aun siendo cierto que tal publicación es preceptiva, también lo es que habiendo indicios más que fundados de que la finca invade en parte el dominio público, y constando un asiento registral e incluso una certificación administrativa que así lo aseveran, el registrador no debe acceder a la inscripción pretendida".
La Resolución DGRN de 11 de octubre de 2018 plantea el sentido del silencio regulado en los artículos 205 y 203 de la Ley Hipotecaria, descartando que pueda considerarse silencio positivo, de conformidad con las normas generales en materia de procedimiento administrativo. De la resolución podría desprenderse que este sentido negativo del silencio es general en cualquier inmatriculación en relación con la posible invasión de un bien de dominio público, aunque en realidad resuelve sobre un caso de invasión de carretera. Dice la DGRN:
"la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. La misma técnica ha seguido más recientemente la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, cuyo artículo 30.7 establece que «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general ... Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso y no sólo en los respectivos ámbitos sectoriales a que se refieren las leyes especiales antes citadas (costas, montes, suelo, etc.), el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas, o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas, cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público ... dicha técnica del silencio administrativo no rige en materia de nulidad o validez civil de los actos o contratos sujetos al Derecho privado (vid. Resolución de 27 de junio de 2018) -y en el presente caso, la pretensión deducida se refiere a la inscripción de un derecho de propiedad privada inmobiliaria sujeta a la legislación civil e hipotecaria, dentro de cuyo procedimiento de inscripción la intervención requerida de la Administración es de mero informe y no de resolución de ningún procedimiento administrativo-, sino también porque el artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas excluye el sentido favorable del silencio en este caso por dos motivos: a) primero, porque excepciona de la regla general del silencio positivo los casos exceptuados por una norma de rango legal, norma que en el presente supuesto está integrada por el párrafo tercero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que, como hemos visto, establece que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida», lo que excluye claramente la posibilidad de interpretar que la falta de emisión del informe de la Administración en plazo genere un efecto equivalente al de una resolución presunta de carácter favorable que obligue a la estimación de la pretensión del interesado, y b) segundo, porque el mismo artículo 24 de la Ley 39/2015 excluye de forma directa, sin remisión normativa interpuesta alguna, el carácter favorable o positivo del silencio, antes al contrario establece expresamente su carácter desestimatorio, en los casos de solicitudes «cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público».
En el caso, Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 se indicaba en el título que la finca lindaba con una carretera. La DGRN considera que, en tal caso, debiera haberse procedido por el registrador conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, solicitando de oficio informe a la administración competente sobre la posible invasión del dominio público, y al no haberse procedido así por el registrador, no podrá fundar su calificación negativa en la posible invasión del dominio público.
En el caso, la carretera era de titularidad autonómica y por eso no resultaba de aplicación la legislación estatal de carreteras (Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre), conforme a cuyo artículo 30.7: «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». Parece que esta es una norma especial, que sí posibilitaría al registrador exigir al inmatriculante la aportación por el mismo de la certificación de no invasión del dominio público.
La Resolución DGRN de 23 de enero de 2019 confirma la calificación negativa en una inmatriculación por doble título de una finca en cuya descripción se hacía constar que lindaba por tres de sus vientos con un río, circunstancia que, por sí misma, según la DGRN, justifica las dudas del registrador sobre la posible invasión del dominio público hidráulico y la solicitud de informe a la administración pública competente. El informe emitido por esta (Confederación Hidrográfica) se refería a una posible invasión del dominio público hidráulico, con base en los planos realizados en el marco del Real Decreto 903/2010, de 9 de julio, de evaluación y gestión de los riesgos de inundación, conforme al cual, la administración hidráulica "ha realizado mapas de peligrosidad por inundación para los principales cauces implicados en potenciales procesos de inundación. Estos mapas incluyen una estimación sobre los límites del dominio público hidráulico", a pesar de no existir deslinde. La DGRN considera que, ante dicho informe negativo, el 205 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con otros artículos de la misma norma (9, 199, 203) impone y justifica la calificación negativa.
La Resolución DGRN de 18 de septiembre de 2019, después de recordar su doctrina sobre la protección del dominio público, aun no inmatriculado, la forma de proceder por el registrador y la no existencia de silencio administrativo positivo en el caso, rechaza que quepa su aplicación a la potencial invasión de zonas destinadas a viales por el planeamiento, con el argumento de que la delimitación como zona destinada a viales de un terreno en el planeamiento no supone la automática transferencia de su dominio a la administración en tanto no se produzca la efectiva cesión por el propietario con el acta de cesión y entrega.
Debe tenerse en cuenta aquí el nuevo Reglamento de la Ley de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), que impone al Registrador una actuación activa de comprobación, en relación con los nuevos medios de calificación registral y la prevista incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado (apartado 2 del artículo 33). Según dice la Resolución DGRN de 18 de abril de 2017:
"con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en el que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. Para complementar la interpretación de estos preceptos, las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de agosto y 14 de septiembre de 2016 consideraron que, en los casos en los que las aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas no dispongan de la información correspondiente a la representación gráfica georreferenciada de la línea de dominio público marítimo-terrestre y de las servidumbres de tránsito y protección, podría determinarse la colindancia o intersección así como si la finca invade o no el dominio público marítimo-terrestre y su situación en relación con dichas servidumbres, mediante la previa aportación de certificación del Servicio Periférico de Costas comprensiva de tales extremos y referida a la representación gráfica que obre en tal Administración".
La Resolución DGRN de 27 de junio de 2017, después de reproducir la misma doctrina general transcrita en el párrafo previo, confirma la calificación registral que denegó la inscripción de una compra de una finca con edificación por invasión parcial del dominio público marítimo terrestre. Presentado el título a inscripción, el Registrador, en uso de la información suministrada por los servicios de costas y de las aplicaciones cartográficas de las que dispone el Registro, aprecia la posible invasión parcial de la zona de dominio público, ante lo cual solicita del organismo público competente la correspondiente resolución, que se le remite en plazo confirmando esta invasión parcial y que el inmueble estaba, además, afectado por las servidumbres de protección y tránsito. El deslinde no se hallaba inscrito, pero en el momento de la presentación de la escritura en el registro constaba una nota marginal expresiva de la posible invasión del dominio público marítimo terrestre (nota practicada con posterioridad al otorgamiento de la propia escritura, y que, por tanto, no figuraba en la nota simple informativa incorporada a la misma). La DGRN confirma la calificación registral, rechazando las alegaciones del recurrente relativas a no hallarse inscrito el deslinde administrativo y no haberse publicado en el BOE la correspondiente orden. En cuanto a la primera, confirma que acreditada la invasión del dominio público por la certificación administrativa solicitada por el registrador, no procede la inscripción, aunque el deslinde no esté inscrito. Y, en cuanto a la segunda, aunque considera que la Orden aprobatoria del deslinde sí estaba publicada, afirma que, aun de no estarlo, ello no implicaría la admisión del recurso, declarando "aun siendo cierto que tal publicación es preceptiva, también lo es que habiendo indicios más que fundados de que la finca invade en parte el dominio público, y constando un asiento registral e incluso una certificación administrativa que así lo aseveran, el registrador no debe acceder a la inscripción pretendida".
La Resolución DGRN de 11 de octubre de 2018 plantea el sentido del silencio regulado en los artículos 205 y 203 de la Ley Hipotecaria, descartando que pueda considerarse silencio positivo, de conformidad con las normas generales en materia de procedimiento administrativo. De la resolución podría desprenderse que este sentido negativo del silencio es general en cualquier inmatriculación en relación con la posible invasión de un bien de dominio público, aunque en realidad resuelve sobre un caso de invasión de carretera. Dice la DGRN:
"la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. La misma técnica ha seguido más recientemente la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, cuyo artículo 30.7 establece que «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general ... Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso y no sólo en los respectivos ámbitos sectoriales a que se refieren las leyes especiales antes citadas (costas, montes, suelo, etc.), el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas, o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas, cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público ... dicha técnica del silencio administrativo no rige en materia de nulidad o validez civil de los actos o contratos sujetos al Derecho privado (vid. Resolución de 27 de junio de 2018) -y en el presente caso, la pretensión deducida se refiere a la inscripción de un derecho de propiedad privada inmobiliaria sujeta a la legislación civil e hipotecaria, dentro de cuyo procedimiento de inscripción la intervención requerida de la Administración es de mero informe y no de resolución de ningún procedimiento administrativo-, sino también porque el artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas excluye el sentido favorable del silencio en este caso por dos motivos: a) primero, porque excepciona de la regla general del silencio positivo los casos exceptuados por una norma de rango legal, norma que en el presente supuesto está integrada por el párrafo tercero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que, como hemos visto, establece que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida», lo que excluye claramente la posibilidad de interpretar que la falta de emisión del informe de la Administración en plazo genere un efecto equivalente al de una resolución presunta de carácter favorable que obligue a la estimación de la pretensión del interesado, y b) segundo, porque el mismo artículo 24 de la Ley 39/2015 excluye de forma directa, sin remisión normativa interpuesta alguna, el carácter favorable o positivo del silencio, antes al contrario establece expresamente su carácter desestimatorio, en los casos de solicitudes «cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público».
En el caso, Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2018 se indicaba en el título que la finca lindaba con una carretera. La DGRN considera que, en tal caso, debiera haberse procedido por el registrador conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, solicitando de oficio informe a la administración competente sobre la posible invasión del dominio público, y al no haberse procedido así por el registrador, no podrá fundar su calificación negativa en la posible invasión del dominio público.
En el caso, la carretera era de titularidad autonómica y por eso no resultaba de aplicación la legislación estatal de carreteras (Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre), conforme a cuyo artículo 30.7: «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». Parece que esta es una norma especial, que sí posibilitaría al registrador exigir al inmatriculante la aportación por el mismo de la certificación de no invasión del dominio público.
La Resolución DGRN de 23 de enero de 2019 confirma la calificación negativa en una inmatriculación por doble título de una finca en cuya descripción se hacía constar que lindaba por tres de sus vientos con un río, circunstancia que, por sí misma, según la DGRN, justifica las dudas del registrador sobre la posible invasión del dominio público hidráulico y la solicitud de informe a la administración pública competente. El informe emitido por esta (Confederación Hidrográfica) se refería a una posible invasión del dominio público hidráulico, con base en los planos realizados en el marco del Real Decreto 903/2010, de 9 de julio, de evaluación y gestión de los riesgos de inundación, conforme al cual, la administración hidráulica "ha realizado mapas de peligrosidad por inundación para los principales cauces implicados en potenciales procesos de inundación. Estos mapas incluyen una estimación sobre los límites del dominio público hidráulico", a pesar de no existir deslinde. La DGRN considera que, ante dicho informe negativo, el 205 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con otros artículos de la misma norma (9, 199, 203) impone y justifica la calificación negativa.
La Resolución DGRN de 18 de septiembre de 2019, después de recordar su doctrina sobre la protección del dominio público, aun no inmatriculado, la forma de proceder por el registrador y la no existencia de silencio administrativo positivo en el caso, rechaza que quepa su aplicación a la potencial invasión de zonas destinadas a viales por el planeamiento, con el argumento de que la delimitación como zona destinada a viales de un terreno en el planeamiento no supone la automática transferencia de su dominio a la administración en tanto no se produzca la efectiva cesión por el propietario con el acta de cesión y entrega.
- Por último se introducen una serie de notificaciones, al margen de la publicación de edictos, las cuales debe realizar el mismo registrador.
Entre los necesariamente notificados destacan "los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes".
La referencia a las fincas registrales colindantes queda limitada a las que se hallen inmatriculadas.
- Cuanto se trate de fincas colindantes con otras de Administraciones Públicas, debe tenerse en cuenta el artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme al cual:
"1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.
2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.
3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda".
Entre los necesariamente notificados destacan "los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes".
La referencia a las fincas registrales colindantes queda limitada a las que se hallen inmatriculadas.
- Cuanto se trate de fincas colindantes con otras de Administraciones Públicas, debe tenerse en cuenta el artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme al cual:
"1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.
2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.
3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda".
Debe tenerse en cuenta que la publicación del edicto tenía precisamente la función de notificación a los interesados, lo que ahora, claramente, se considera publicidad insuficiente.
Si la inmatriculación se refiere a una cuota indivisa, la norma no prevé que se notifique a los copropietarios. El artículo 278 del Reglamento Hipotecario sí lo prevé, pero en el ámbito particular de los expedientes de dominio.
En cuanto al edicto, la norma no se refiere a los efectos de la falta de publicación, ni prevé el tiempo en que ha de estar publicado, ni dónde ha de estarlo.
El apartado 4 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que regulaba a la publicación del edicto, fue considerado nulo por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001. La solución que había propuesto la doctrina es estar a la redacción previa del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que contemplaba la publicación del edicto durante un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Quizás debería el legislador haber aprovechado la reforma para resolver esta materia.
En cuanto a qué eficacia tendrá sobre la inmatriculación la publicación del edicto, a lo que hace referencia el apartado 2 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, considerando condicionada la eficacia de aquélla a dicha publicación, entiendo que esta norma reglamentaria carece hoy de apoyo legal.
Sí parece que queda definitivamente claro que el edicto es posterior a la inmatriculación.
La Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020, en un caso en que se había cancelado la inmatriculación por falta de publicación del edicto conforme a la legislación entonces vigente, se vuelve a pretender la inmatriculación de la misma escritura, resultando que la finca se halla ahora inmatriculada a favor de quienes eran los herederos del transmitente en el título inmatriculador, confirmándose la calificación registral negativa en virtud de contravención del principio de tracto sucesivo.
La Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020, en un caso en que se había cancelado la inmatriculación por falta de publicación del edicto conforme a la legislación entonces vigente, se vuelve a pretender la inmatriculación de la misma escritura, resultando que la finca se halla ahora inmatriculada a favor de quienes eran los herederos del transmitente en el título inmatriculador, confirmándose la calificación registral negativa en virtud de contravención del principio de tracto sucesivo.
La Resolución DGSJFP de 20 de julio de 2022 se refiere a una inmatriculación practicada en 1985, respecto de la cual, al presentar un título de herencia que incluía dicha finca, se cancela de oficio la inmatriculación por el registrador, al no haber sido presentado en el registro en el plazo de tres meses el edicto publicado en el Ayuntamiento, conforme a la redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario vigente al tiempo de la inmatriculación. La Dirección General rechaza el recurso con el argumento de que no se puede revisar mediante el recurso gubernativo una inscripción ya realizada.
Tampoco se prevén las consecuencias de que no se pueda practicar alguna de las notificaciones indicadas o de que alguno de los notificados se oponga a la inmatriculación. En cuanto a esta última posibilidad, parece que no cabría ni interponer recurso gubernativo contra la inmatriculación, lo que ha sido doctrina tradicional, pues el recurso gubernativo solo cabe contra calificaciones negativas, ni tampoco la oposición del interesado supondrá la cancelación de ésta. En realidad, el único recurso que quedará al notificado que esté disconforme es el de acudir a los Tribunales, al margen de lo previsto para los supuestos de doble inmatriculación.
Y, en cuanto a los efectos de esta inmatriculación por título público, debe tenerse en cuenta el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, según el cual: "los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación".
Debe recordarse que la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª de 31 de enero de 2001 anula parcialmente el número 4º del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme a uno de cuyos párrafos anulados: "Hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos no se iniciará el cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley". Aunque algún autor sostuvo que, aun tras la anulación de dicho párrafo del artículo 298.4 del Reglamento Hipotecario, seguía vigente la suspensión de efectos desde la constancia del edicto en el registro con base en el número 2 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que la sigue mencionando ("La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales, las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria. Además expresará que el asiento se practica conforme al artículo 205 de la Ley, con la limitación del artículo 207 de la misma Ley, y quedando supeditada su eficacia a la constancia registral de la publicación del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Iguales extremos se harán constar en la nota de despacho al pie del título"), parece que tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 no existe base para esta tesis (si es que alguna había antes), pues expresamente se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria al cómputo del plazo de suspensión desde la fecha de la inscripción, sin ninguna matización (la previsión de que la falta de presentación del edicto en el registro en el plazo de tres meses desde la inscripción suponía la cancelación de oficio de esta ya desapareció con la reforma del Reglamento Hipotecario de 4 de septiembre de 1998).
La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2008 declara que el tercero hipotecario que inscribe su derecho durante el plazo de suspensión de la fe pública registral del artículo 207 de la Ley Hipotecaria consolida su posición una vez transcurrido dicho plazo.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010 rechaza que tenga la consideración de carga o gravamen la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, al efecto de considerar que no justifica el incumplimiento por el optante del plazo de la opción cuando se pactó que este se ejercitaría desde la inscripción de la finca en el registro de la propiedad libre de cargas.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010 rechaza que tenga la consideración de carga o gravamen la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, al efecto de considerar que no justifica el incumplimiento por el optante del plazo de la opción cuando se pactó que este se ejercitaría desde la inscripción de la finca en el registro de la propiedad libre de cargas.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2024 declara que el plazo de nueve días para el ejercicio del retracto de colindantes se cuenta desde la inscripción sin que pueda prolongarse con base en la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria ni en la publicación del edicto.
Se ha discutido la aplicación de la suspensión a otros efectos de la inscripción, como la legitimación registral, y su consecuencia en procedimiento de tutela hipotecaria de la posesión que prevé el artículo 250.7º de la LEC (antiguo artículo 41 de la Ley Hipotecaria), siendo la opinión mayoritaria la favorable a la posibilidad de acudir a este procedimiento durante el plazo de suspensión (aunque no es una tesis unánime).
También se ha discutido el efecto de este artículo 207 de la Ley Hipotecaria en relación con las reglas de la doble venta y la preferencia que en estas se da al que inscribe su derecho frente al que no lo inscribe (artículo 1473 del Código Civil). El artículo 207 de la Ley Hipotecaria está situado en sede de inmatriculación de fincas, con lo que su ámbito va más allá del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, alcanzando al tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Frente a esto, las reglas de la doble venta protegen sin excepción al adquirente que inscribe su título antes que el otro adquirente de la misma persona, aunque el título o la posesión de este sea anterior, siempre que exista buena fe en quien inscribe, y quien inmatricula el título lo está inscribiendo. Se trataría de una regla civil basada en la prioridad de la inscripción para resolver un caso de doble venta que no debe entenderse suspendida por el artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
Dice, en tal sentido, José Manuel García García (Comentarios al Código Civil. Tomo VII, Vol 4º: Artículos 18 a 41 de la Ley Hipotecaria. Edersa): "Por lo que se refiere a la suspensión de efectos respecto a terceros del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, si se trata de un conflicto de títulos o derechos procedentes del mismo causante, que es uno de los supuestos del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, no es aplicable la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, durante dos años desde la inmatriculación, pues la ratio del artículo 1.473 del Código civil es conceder prioridad o preferencia al adquirente o titular que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad en base al principio de prioridad en el acceso al Registro por la publicidad registral del propio título del adquirente que inscribe, sin consideración alguna a la confianza en ninguna inscripción del transmitente. Por tanto, a efectos del artículo 1.473 del Código civil y demás supuestos de conflicto de títulos por procedencia de un mismo auctor, es indiferente la suspensión de efectos de la inscripción de inmatriculación, por la razón indicada de que lo que cuenta es la prioridad de la inscripción y no la confianza en el título inscrito del transmitente. En cambio, cuando se trata de un conflicto entre un titular inscrito y otro no inscrito, que tienen distintas procedencias, debe jugar la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues el citado artículo 207 de la Ley Hipotecaria emplea una frase lo suficientemente amplia, al decir «respecto a terceros», sin referirse a «en contra de tercero», amplitud que permite la aplicación de tal supuesto de suspensión al caso indicado del artículo 32 de la Ley Hipotecaria y no sólo al del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1973, «la virtualidad otorgada por el párrafo segundo del citado artículo 1473 a la inscripción en el Registro no queda enervada por el hecho de que la misma se haya hecho al amparo del artículo 205 LH, por lo que goza de prioridad el adquirente que antes haya inscrito».
Las reglas de la doble venta se pueden aplicar analógicamente a otros contratos onerosos, como la permuta.
Pero situada la eficacia de la inmatriculación en el ámbito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, cabe recordar que, según la opinión dominante, este artículo exige la buena fe, pero no que la adquisición sea a título oneroso. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1982, que declaró: "si bien es cierto, y en éste el parecer de la doctrina es mayoritaria, que el tercero -que lo es el que ha inscrito ex artículo 32 Ley Hipotecaria - no precisa haber adquirido onerosamente para ser merecedor de la protección que le dispensa dicho artículo, si precisa, por contra, haber adquirido de buena fe, entendiéndose por tal no la confianza en el Registro, sino la creencia y conciencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer de la cosa, es decir, buena fe extrarregistral que equivale al desconocimiento del vicio que pueda invalidar el derecho del transferente (sentencia de 29 de mayo de 1970)" (aunque el caso resuelto por esta sentencia no era de una donación, sino de una cesión en virtud de un convenio transaccional).
Esto nos lleva a considerar los efectos de la inmatriculación y la suspensión de los mismos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria cuando el título a inmatricular sea gratuito, como una donación.
La jurisprudencia ha considerado que el artículo 1473 del Código Civil no es aplicable cuando uno de los títulos procedentes de la misma persona sea una donación.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1996 (Rec. 3582/1992) consideró no aplicable el artículo 1473 del Código Civil a un caso en que el conflicto se planteaba entre el donatario en escritura pública de un inmueble que no inscribe su derecho y el posterior comprador también en escritura pública del mismo inmueble al mismo transmitente que sí inscribe su derecho y toma posesión del inmueble. La sentencia descarta aplicar al caso las reglas del artículo 1473 del Código Civil, que darían preferencia al que primero inscribiese su derecho y, en su defecto, al que primero tomase posesión del bien vendido. En el caso, no se trataba de un supuesto de inmatriculación, y la sentencia descartó que fuera de aplicación al comprador el artículo 34 de la Ley Hipotecaria por considerar que su título de adquisición no era válido, al haber transmitido previamente su dominio al donatario en virtud de la escritura de donación.
Si estuviéramos ante una inmatriculación, entiendo que, admitida la aplicación del artículo 32 de la Ley Hipotecaria a los actos a título gratuito, podrían plantearse estas posibilidades:
- La de una doble donación del mismo bien por la misma persona a distintos donatarios. Descartada la aplicación al caso del artículo 1473 del Código Civil, parece que sí sería aplicable el artículo 32 de la Ley Hipotecaria a favor del donatario que primero inscribiese su derecho, aunque con la suspensión de efectos del artículo 207 durante los dos primeros años desde su inmatriculación.
- La de una primera donación y una posterior venta, inscribiendo el comprador su derecho. Si aplicamos la doctrina de la sentencia citada, habría que concluir que el segundo título no es válido y el comprador que inscribe no podría invocar la protección del registro. Sí podría hacerlo el subadquirente a título oneroso y de buena fe del mismo, al que se aplicaría el plazo de suspensión de dos años desde la fecha de la inscripción inicial.
Sin embargo, una más reciente jurisprudencia sí admite la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria a casos en que el titular registral transmitente ya no era el propietario del bien por haberlo transmitido extraregistralmente a un tercero, sobre la base de no considerarse nula la venta de cosa ajena.
- La de una primera venta y una posterior donación, inscribiendo el donatario su derecho. Aquí debe recordarse que es nula la donación de cosa ajena (artículo 635 del Código Civil: "La donación no podrá comprender los bienes futuros. Por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación.), y por tanto, si en la primera venta se transmitió el dominio al comprador, lo que, en principio, derivará del otorgamiento de la escritura pública, con valor traditorio, la donación sería nula y el donatario no podría invocar la protección del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Sí podría invocarla el subadquirente de buena fe y a título oneroso, que inscriba su derecho, al que sí afectaría el plazo de suspensión del artículo 207 de la Ley Hipotecaria.
La norma prevé que la limitación de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria se haga constar en toda la publicidad registral "durante la vigencia de la misma". A sensu contrario, transcurrido el plazo de vigencia de la limitación, no debería constar esta en ninguna clase de publicidad registral, certificación o nota simple.
Régimen transitorio.
Conforme a la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 13/2015:
Hasta aquí por hoy,
Régimen transitorio.
Conforme a la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 13/2015:
"Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la propiedad".
Por tanto, aunque el título previo y el inmatriculador sean ambos de fecha anterior a la reforma de la Ley 13/2015, si se presentaran en el registro con posterioridad a la entrada en vigor de la norma referida, se les aplicarían sus requisitos, incluyendo el del transcurso de un año entre ambos, en la forma vista.
Hasta aquí por hoy,
Aquí dejo un enlace a otra entrada de este blog sobre el procedimiento de inmatriculación del artículo 203 LH:
Idea general sobre el nuevo expediente inmatriculador del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Gran comentario sobre el nuevo art. 205 LH. Totalmente de acuerdo sobre el cómputo del plazo de un año, referido a la adquisición de la propiedad y no a la fecha del título público. Quería apuntar, según me comentaste en tu anterior entrada (http://bit.ly/1CEKvUO), que la exigencia de que el inmatriculante acredite "haber adquirido la propiedad de la finca" en rigor no se refiere a la aportación de una prueba plena de titularidad sino a la presentación ante el registrador de un título que demuestre la aptitud y validez de la titularidad dominical de su transmitente, a saber: el título público adquisitivo.
ResponderEliminarAprovecho este comentario para expresar otra idea, y así conocer tu opinión, que parece que ha pasado algo desapercibida y que está íntimamente relacionada con este tema. Me refiero a la suspensión de efectos del art. 207 LH que, como bien se sabe, afecta a la inmatriculación vía 205 LH. Con la nueva redacción, además de ampliarse el supuesto de hecho normativo a otros medios inmatriculadores, se zanja la polémica de quién es el tercero a que se refiere el art. 207 LH dado que se señala expresamente que se suspenden "los efectos protectores dispensados por el art. 34". Esto implica, a mi juicio, que, (i) en el plano doctrinal, la tesis de cierto sector dualista (v. García García), en este tema, ya no parece asumible; en el plano jurisprudencial, resulta del todo inaplicable la insólita doctrina sentada por el Pleno de la Sala 1 del TS (S. 7/9/2007 FD 2 C.7); y, por último, hay que destacar que en el plano legal parece que se produce un claro descuido. Una lectura poco apresurada del art. 37.3 LPAP con el nuevo art. 207 LH no da lugar a dudas. El legislador creo que comete un grave error pues modifica el art. 37.3 LPAP (DF 1 Ley 13/2015) sin suprimir el último inciso y, en consecuencia, la nueva Ley lo abroga (expresamente en forma indeterminada, art. 2.2 CC) dado que se opone al nuevo art. 207 LH.
Jaime Navarro (@soloiuris)
Hola,
ResponderEliminarAntes de nada, decirte que para mí es una satisfacción volver a contar con tus comentarios.
Lo que planteas es interesante. Efectivamente el artículo 207 da un nuevo sentido a la suspensión de efectos de la fe pública de ciertos procedimientos inmatriculadores.
Como apuntas, de un lado aclara que solo se suspende la fe pública registral, lo que deja a salvo el principio de legitimación, lo que sin duda es una postura pro-registral, con la que no estoy necesariamente en desacuerdo, pero que está en consonancia con el tenor general de la reforma y creo que esa ha sido la intención del legislador al mencionar expresamente el artículo 34, en vez de referirse en general a la suspensión de efectos de la inmatriculación.
De entrada te diré que dudo de que una reforma que tiene la orientación ideológica de ésta haya buscado intencionadamente contradecir la tesis dualista, sostenida por hipotecaristas-registradores que no me extrañaría que hayan estado muy cerca de la elaboración de la nueva ley.
Si, según dicha tesis dualista, el tercero del artículo 32 LH es distinto al del articulo 34 LH, eso extendería la protección del registro al tercero inscrito contra el titular de derechos no inscritos, aun cuando aquéllos fueran terceros que no reuniesen los requisitos de ese artículo 34 LH, fuera de la propia inscripción, lo que es particularmente aplicable al inmatriculante, que no entraría dentro del concepto de tercero del artículo 34, simplemente por no adquirir de un titular inscrito, y olvidándonos ahora de que el artículo 32 LH no mencione la buena fe, ya que algún destacado autor-registrador incluso había pretendido que el registro protegiese al inmatriculante de mala fe frente al titular no inscrito, y aunque, curiosamente, la verdad es que el artículo 1473 del Código Civil tampoco la menciona cuando habla de la protección del adquirente inscrito en la doble venta, parece que en eso, al menos, ha prevalecido la cordura.
En todo caso, no sé si en consonancia con lo que dices, sí aprecio cierta contradicción con la tesis dualista, seguramente no buscada, en que al prever el efecto suspensivo de la inmatriculación se mencione solo el artículo 34 y no el artículo 32, lo que, si admitiéramos la tesis dualista, nos llevaría a quien adquiere del inmatriculante no tiene protección de la fe pública durante dos años contra el titular de un derecho no inscrito, mientras el propio inmatriculante sí la tendría frente al mismo y desde la misma fecha de la inmatriculación, y efectivamente, desde esa perspectiva, la norma quizás es contradictoria con la tesis dualista, pues no es lógico que el inmatriculante tenga mayor protección que quien adquiere de él, aunque dudo de que haya sido buscada.
Pienso en un caso concreto. Imagino a quien compra e inmatricula en relación con un previo comprador del mismo vendedor que no ha inscrito su derecho, o incluso quien ha adquirido de otro transmitente y no ha inscrito, o el titular de un derecho real o personal no inscrito, para no situarnos necesariamente en el supuesto de la doble venta. Parece que si ese inmatriculante no es el tercero del artículo 34 y tuviera una protección autónoma conforme al artículo 32, su protección frente al titular no inscrito podría no estar sujeta al plazo de suspensión de dos años. Sin embargo, si ese mismo inmatriculante transmite su derecho dentro de los dos años desde su inmatriculación a un tercero que reúna los requisitos del artículo 34 LH, este último no podría invocar la protección del artículo 34 frente al mismo titular no inscrito, lo que sin duda no tiene mucha lógica.
Dudo de que la real intención legislativa haya sido distinguir entre los terceros del artículo 34 y 32, sino dejar a salvo de la suspensión el principio de legitimación del artículo 38, que algunos, con la anterior redacción legal, defendieron que también estaba en suspenso, pero efectivamente, al mencionar solo al artículo 34 y no al 32 al prever la suspensión de efectos, plantea dudas, y podría ser argumentable que para el legislador la fe pública registral exige el cumplimiento de todos los requisitos del artículo 34, quizás dejando al margen el caso específico dela doble venta.
ResponderEliminarEn cuanto a los efectos derogatorios que mencionas, yo te apunto uno. El del plazo de 90 días de la suspensión de la fe pública registral que establecía la legislación de concentración parcelaria, que ahora pasaría a ser de dos años, pues el artículo 207 expresamente menciona este caso de la concentración parcelaria entre los sujetos a su régimen suspensivo.
En cuanto a la Sentencia del Pleno del Supremo que me dices, esta seguía la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, que fijó como doctrina jurisprudencial que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria es aplicable a la venta de cosa ajena, sin excepciones relativas a la consumación de la primera venta, al pago total o parcial del precio de la misma, o al tiempo transcurrido entre ambas ventas. Esta sentencia fue todo un triunfo registral y salvó en cierta medida la cara a una institución –el registro-, que además de no extender su protección a datos de hecho, lo en esta reforma se vuelve a intentar paliar, su principal efecto jurídico –la fe pública-, la mayor parte de las veces, se quedaba en nada ante los Tribunales.
Pero lo cierto es que el Tribunal Supremo no ha sido después de esas sentencias de 2007 muy fiel a sí mismo. Te apunto la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013, que vuelve a distinguir entre venta de cosa ajena y doble venta.
Ahora, el hecho de que se suspenda el efecto de la fe pública registral durante dos años, no desvirtuaría en sí mismo la aplicación general de esa doctrina jurisprudencial, al menos fuera del plazo legal de suspensión.
En cuanto a lo que apuntas sobre la certificación administrativa, según yo lo entiendo, el artículo 207 somete a la suspensión de efectos de la fe pública registral durante 2 años, cuando la certificación haya servido de medio inmatriculación. Y el 37.3 LPAP extendería ese régimen al caso de que la certificación haya servido para reanudar el tracto. En el primer caso, el plazo de suspensión se contaría desde la inmatriculación, y en el segundo, desde la inscripción por la que se reanuda el tracto, aunque coincido que la redacción no es del todo clara.
Hasta ahora, lo que peor llevaba en relación con el nuevo artículo 207 era que no se aplique a los casos del artículo 203, pues el nuevo expediente inmatriculador que este artículo 203 prevé tiene muy poco que ver con el expediente de dominio judicial al que sustituye, y va a permitir que un documento privado, después de ciertas notificaciones y publicaciones, que la mayor parte de las veces a nada conducen, sea perfectamente inmatriculable, y con plenitud de efectos, lo que por cierto coincide con la ideología corporativa inspiradora de la reforma.
A decir verdad, lo que me has planteado me ha llevado a nuevas consideraciones sobre esta reforma, que, en general, me gusta poco. Pero, aunque te haya contestado sobre la marcha, ya me disculpo de antemano si por la rapidez he cometido alguna imprecisión, lo que no sería de extrañar, pues creo que casi todo en esta nueva ley va a exigir más tiempo de reflexión para llegar a alguna conclusión mínimamente segura.
Un abrazo.
Esa impresión me daba a la vista de la redacción que contenía inicialmente la norma pues extendía la suspensión, expresamente, al tercero del artículo 32 LH.
ResponderEliminarCoincido contigo en que ahora resulta muy favorecido la vigencia de todos los efectos derivados de la legitimación registral.
En relación con el ejemplo que propones mostrando la desigualdad de protección no te sigo. En mi opinión no hay mayor protección al inmatriculante, por no extender la suspensión de dos años al tercero del artículo 32, en comparación con el tercero germánico porque, sin perjuicio de que se beneficie de las ventajas que la inscripción de su título le proporciona, el verus dominus podrá reivindicar vía artículo 298 in fine RH (art. 1 III LH) salvo que sea aplicable el art. 35 LH.
La STS que apuntas, en mi opinión, es jurídicamente maravillosa, pero la de 7 de septiembre de 2007 va más allá y tras resolver el caso dice, en pocas líneas, algo sobre la relación de los artículos 32 y 34 con el 1.473 II CC y la aplicación del 207, que es discutible.
En el 37.3 LPAP, como dices, la redacción no es muy clara. Está claro que literalmente sucede lo que yo apuntaba pues el reanudante del tracto no gozará jamás de protección del 34 y por tanto será inaplicable el 207. Ahora bien sistemáticamente, puede tener sentido si el medio de reanudación del tracto causa una inexactitud que consagre una adquisición a non domino (art. 34). No obstante, me cuesta trasladar al 37.3 LPAP todos los presupuestos aplicativos que activan el 207 LH [(i) una determinada inscripción que sea inexacta ab initio y se declare judicialmente (artículos 38 y 40 apartados I a) tercero, c) y d) y VI) y (ii) la producción de una situación protegida (artículo 34 LH)] pues la diferencia es que aquí el impugnante (verus dominus), normalmente, va traer causa, al ser uno de esos adquirentes intermedios, del sujeto sometido a protección (34 LH) a diferencia de lo que ocurre en aquel precepto en que los títulos en conflicto traen causa, a mi juicio, de líneas adquisitivas separadas.
Sobre la extensión de supuestos del 207 y la exclusión del 203 creo que debería atenderse, de acuerdo con lo que siempre se ha dicho, a la debilidad o falta de garantías del medio inmatriculador evitando así una aplicación masiva y ordinaria del artículo 34.
Si te interesa el análisis del 207 te invito a leer mi exégesis aquí: http://bit.ly/1ArLRBk
Gracias por el comentario y por analizar a estas alturas la nueva norma.
Hola
ResponderEliminarLo que he querido decir con el ejemplo, no sé si bien expresado y si coincidirás conmigo, es que precisamente la tesis dualista tiene su principal campo de aplicación en el inmatriculante, al menos tal y como yo la he entendido.
Si buscamos un tercero que no esté protegido por el artículo 34, al margen de la redacción literal de éste, el principal caso que encontramos es el de quien inmatricula, pues no cumple el requisito del artículo 34 de adquisición de un titular inscrito. Y si sostenemos la tesis dualista, consideraremos a quien inmatricula protegido por el artículo 32 frente a quien no tiene su titulo contradictorio inscrito, sin suspensión de plazo, en principio, y sin necesidad de prescripción secundum tabulas, siempre que su título sea válido.
Por ejemplo, el caso de la doble venta, cuando el comprador que inscribe su compra es un inmatriculante, y discute su derecho frente al comprador del mismo vendedor que no ha inmatriculado la suya, este es un tercero protegido sin los requisitos del artículo 34 y que entraría dentro del articulo 32, aunque en este supuesto, al margen del sentido que tenga el artículo 32, encuentra la protección específica del artículo 1473.
Pero la protección al inmatriculante puede serlo no solo frente a un comprador de su vendedor que no inmatricule, sino frente a otro título no inscrito, que perjudique su derecho y no encaje en la doble venta, y estaría ahí uno de los principales campos de aplicación del tercero del artículo 32 como distinto del tercero del artículo 34.
Pero el que adquiere del inmatriculante sí es un tercero del artículo 34 y sí tendría la protección de la fe pública suspendida durante dos años según el 207. Por eso entiendo que la redacción del artículo 207 de la ley sí es un argumento a favor de la tesis monista, pues no tiene sentido a mi juicio, que el inmatriculante goce de protección frente un tercero con título contradictorio no inscrito superior a la que tendría el que ha adquirido e inscrito del propio inmatriculante.
Por su parte, la prescripción secundum tabulas serviría para sanar defectos que afectaran al título del inmatriculante, más allá de la existencia de un título contradictorio. Al margen de que la inscripción presuma o suponga todos los requisitos del la prescripción adquisitiva ordinaria, beneficiaría al titular registral para sanar defectos que afecten a la eficacia de su título, pues tanto el tercero del artículo 32 como el del 34, aun de ser distintos, deben contar con un título válido.
En cuanto a lo del tracto, yo lo que creo es que, al margen de que el que reanuda el tracto no sea un inmatriculante, lo que se ha pretendido, en el caso de la certificación administrativa para reanudar el tracto, es considerarlo como tal y suspender la eficacia de esa inscripción de reanudación del tracto frente a tercero durante dos años desde la misma inscripción.
ResponderEliminarEn fin, no sé si coincidirás conmigo. En todo caso, ya te digo, para mí el principal campo de discusión de la reforma está en el 203, y yo voy a opinar, seguramente con muy poco éxito, que el título de propiedad al que se refiere ese artículo tiene que ser público, pues en este nuevo procedimiento inmatriculador que se prevé, el notario, a diferencia de lo que hacía el juez en el expediente de dominio, no emite un juicio de fondo, ni siquiera de notoriedad, sobre el derecho del que pretende la inmatriculación, con lo que creo que no se puede desvirtuar la regla general de titulación pública del artículo 3.
Te apunto otra incongruencia, a mi juicio de esta nueva regulación, a ver qué te parece. La LJV ha modificado el 20 ter de la LPAP, y prevé como uno de los efectos de la declaración de herederos administrativa a favor del Estado u otros entes públicos, el que sea título inmatriculador, por sí solo, cuando describa el bien, o en unión de la declaración administrativa de inclusión en el inventario. Aquí tenemos otro título inmatriculador a favor de la administración, al que no sería de aplicación el 207, pues no se trata de una certificación administrativa, y dudo de que le sea de aplicación el 28 LH, que por otra parte es de aplicación discutida
Gracias por el enlace que leeré.
Un abrazo,
Así es, interpreté mal tu comentario. Efectivamente, en contra de la tesis dualista, parece inasumible la desigualdad protectora que mencionas entre el inmatriculante y quien adquiere de él, pero, en mi opinión, no por dejar de extender la suspensión al 3 latino sino por pretender otorgarle protección cuando los títulos en conflicto proceden de líneas separadas. No obstante, como decías, la voluntas legislatoris, a pesar del 207 LH, no parece que haya pretendido desbancar al dualismo (vid. la formula normativa del art. 208 V LH).
ResponderEliminarEn relación con la usucapión secundum tabulas, si te he entendido bien, crees que el 35 LH es una excepción al 33 LH y al 1953 CC. Yo creo que la inscripción cumple función ad probationem excepcionando el art. 1954 CC (38 LH), aunque esta es una discusión doctrinal clásica.
Sobre el 203 está claro lo que tu dices. Sin juicio de fondo ni suspensión de efectos se carece de las garantías necesarias para que luego el inmatriculante y su adquirente gocen de los beneficios del Registro. Además, es paradójico que el inmatriculante, mediante documento privado, pueda acceder al Registro al margen del principio de titulación pública y, lógicamente, quien adquiera de él no.
En cuanto al 20 ter LPAP a qué te refieres. El procedimiento parece más riguroso que el que prevé el 206 LH, sin perjuicio de la falta de referencia a la documentación relativa a la representación física de la finca que, mutatis mutandi, debería exigirse. En cualquier caso la LH podría haber incluído el medio inmatriculador en la enumeración del 204, al igual que se sucedió con el 37.3 LPAP en el 206 LH.
Pero el supuesto de hecho normativo del 28 LH es similar al del 207 y, yo creo, que si tras la inmatriculación aparece un heredero de mejor derecho o se descubre la voluntad del causante debería entrar en juego el plazo de suspensión en favor del versus dominus evitando así que la enajenación del bien, por ejemplo, a otra Administración, impida la reivindicación. Todo esto al margen de que las formalidades del procedimiento administrativo y la publicidad del mismo deberían evitar dicho suceso. ¿Por qué crees que sería inaplicable el 28?
Ya me dirás qué te parece la lectura. Un abrazo
Hola,
ResponderEliminarNo es que no crea que no sea aplicable el 28, entiendo que posiblemente sí lo sea. El argumento en contra podría ser la especialidad de la inmatriculación, considerando, a sensu contrario, que los casos de inmatriculación no mencionados en el 207 no tienen suspensión de efectos y que el artículo 28 no se aplica a los casos de inmatriculación a favor del heredero sino a la inscripción a favor del heredero. Por ejemplo, un expediente de dominio judicial de inmatriculación a favor de quien adquiere por herencia no estaría sujeto al 28, precisamente por su especialidad, y, quizás tampoco el malhadado expediente del artículo 203, aunque el título de propiedad fuese hereditario, lo estaría. Realmente yo no lo creo, al menos en el caso del 20 ter, pero sí que pienso que es otra de las cosas dudosas que plantea la reforma, resultante de introducir un nuevo procedimiento de inmatriculación a favor de la administración un poco de tapadillo, previendo un efecto inmatriculador que, por ejemplo, las actas de declaración de herederos notariales no tienen.
Lo de la prescripción secundum tábulas ha hecho correr ríos de tinta y la contra tábulas no digamos nada. Para mí tiene sentido presuntivo, y creo que esa es la tesis jurisprudencial, aunque hablo un poco de memoria, aunque la otra tesis ha tenido sus apoyos, sobre todo entre los registradores.
Coincido plenamente en lo del artículo 203, aunque mucho me temo que los derroteros en la práctica van a ir por otra vía.
Leeré el artículo y te diré, porque leer tus comentarios siempre es enriquecedor para mí y ésa fue una de razones por las que empecé con todo esto.
Un abrazo
Muchas gracias por el artículo y el ulterior debate que me han parecido muy interesantes, y sobre todo, muy útiles! También coincido plenamente con vosotros en cuanto a las fechas de los títulos y su contenido (siempre he pensado que sigue cabiendo un acta de notoriedad como 1er título...). Y en cuanto a las fechas, creo que también cabe que formalmente, las de los 2 títulos sean cronológicamente inversas: p.ej. que en Nov. 2015 se otorgue Escritura de elevación a público de una venta privada (hecha 3 meses antes o 3 años antes, dá igual), en la que el vendedor alegue en el documento privado que le pertenece por herencia de su padre; y que la 2ª escritura, la de herencia, se formalice en 2016 o 2017... Pero "mi" Registrador, de momento no me lo admite, con el inconveniente de que ahora, el vendedor aún está vivo para reconocer como propia la firma... y en 2017 ya veremos!
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