miércoles, 8 de julio de 2020

Las cargas de la compraventa 4. El tercer adquirente de los bienes hipotecados. Subrogación en la deuda hipotecaria. El caso del tercer adquirente en procedimiento de ejecución.


Sísifo. Ticiano.



El caso del adquirente que se subroga en la responsabilidad personal por la deuda.

Si el adquirente se hubiera subrogado en la responsabilidad personal por la deuda garantizada por la hipoteca, además de en la propia responsabilidad hipotecaria, no estaríamos ante un verdadero tercer poseedor, y responderá de la deuda que garantiza la hipoteca sin limitación.

Debe tenerse en cuenta que, una vez que el acreedor consienta expresa o tácitamente la subrogación personal del tercero, este se convierte en deudor. Y como tal debe la demanda dirigirse contra el mismo ex artículo 685.1 de la LEC.

Si esa subrogación personal consentida en la deuda garantizada con la hipoteca se produjera una vez iniciada la demanda de ejecución, parece que serán de aplicación las reglas de la sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso, de las que resulta que es el adquirente quien podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente. No parece que sea exigible al acreedor actuación alguna dirigida a extender la demanda contra el mismo. Con todo, si resultara su derecho de la certificación de dominio y cargas, como titular de la última inscripción de dominio, parece que deberá ser notificado o comunicado del procedimiento, según lo visto.

La Resolución DGRN de 23 de julio de 2011 declaró que el adquirente que se hubiera subrogado en la responsabilidad personal por la deuda garantizada con la hipoteca con consentimiento expreso o tácito del acreedor debería ser demandado y requerido de pago, sin hacer distinción alguna (y cometiendo, de paso, el error de considerar a este adquirente subrogado un tercer poseedor, lo que no es, según lo dicho).

Es conocido que en la doctrina se ha planteado la distinción entre el pacto de asunción de deuda y el de descuento o retención de una parte del precio para atender a la deuda, en cuanto el simple pacto de retención o descuento no implica asunción personal de la deuda, pudiendo tener otras funciones, como la de actuar como gestor o mandatario del deudor-vendedor en el pago o una función de garantía. Así resultaría del artículo 118.1 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual:

"En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado".

Un sector doctrinal distingue la subrogación de deuda, como pacto entre vendedor y comprador por el que este asume la deuda de aquel con un tercero, tenga o no efectos frente a este tercero, de los pactos de descuento o retención de parte del precio por el comprador, que en ningún caso y al margen de sus efectos entre las partes implicarían esa voluntad de asunción de la deuda como subrogación personal.

Otros autores han distinguido los efectos del pacto de retención de los del pacto de descuento, argumentando que, el que retiene, se implica en el pago de la deuda, aunque sea como mandatario del deudor-vendedor, con lo que no tendrá la condición de tercer poseedor.

Pero también es cuestionable la propia distinción entre la retención y descuento y la asunción personal de deuda, en el sentido que se pudiera interpretar que la segunda implica un pacto tácito de asumir personalmente la deuda. 

Es conocido que que Roca Sastre mantuvo que, tanto en el caso de la retención como el de el descuento, no debe verse una asunción tácita de la deuda por el comprador, que en el primer caso se implicaría solo en el pago y en el segundo no se implicaría, pero que en ningún caso estaría asumiendo una responsabilidad propia por el débito hipotecario. Por contra, Sanz Fernández defendió la existencia, salvo que otra cosa se infiera claramente de los términos del contrato, de una asunción tácita en ambos supuestos. 

A favor de la tesis de la asunción tácita en el caso de retención se suele invocar la Sentencia del Tribunal Supremo 22 de noviembre de 1943. En cambio, a favor de la simple asunción de cumplimiento o mandato para pago se pronunció la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1945.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2007 analiza un caso de compraventa en que los compradores en escritura pública retienen una parte del precio y se estipula que "los compradores se subrogan solidariamente en el cumplimiento de la obligación real garantizada por el inmueble, esto es, el pago único de las dos obligaciones hipotecarias, de 16.000.000 ptas. y 250.000 ptas. respectivamente, sus intereses de un año y la cantidad de 4.062.500 ptas. para gastos". Para el Tribunal Supremo, atendiendo a los términos literales del pacto de subrogación (en la obligación real), no cabe sostener que ha existido una subrogación en la obligación personal garantizada con la hipoteca.

La posición más reciente de los Tribunales ha admitido la posibilidad de un pacto tácito de subrogación en la responsabilidad personal por la hipoteca que gravaba la vivienda. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona de 4 de octubre de 2016 deduce la existencia de tal pacto en una venta de inmueble gravado con hipoteca, a pesar de la que escritura no hacía referencia a la subrogación del comprador en la responsabilidad personal por la hipoteca, de las circunstancias del caso, destacando la fijación como precio de una cantidad inferior a la que había sido precio de adquisición para los vendedores poco tiempo antes de la nueva venta.

Todo ello no obsta a los efectos propios de esos pactos de descuento o retención de una parte del precio entre las partes (vendedor y comprador). Así, se ha considerado por algún autor que este pacto de retención o descuento implica naturalmente la obligación del comprador que retiene o descuenta la de pagar la deuda pendiente con el acreedor hipotecario, lo que es distinto de una asunción personal de deuda. Si existe esta obligación de pago, su incumplimiento por el comprador podría dar lugar a la resolución del contrato a instancia del vendedor. Pero, a mi entender, y al margen de lo que se haya pactado expresamente en la escritura, de un simple pacto de retención o descuento no resulta, no ya la asunción personal de la deuda, sino la obligación de pagar el préstamo que grava el objeto de la venta con el importe retenido. Es posible que la función de la retención o descuento sea de simple garantía de pago por el vendedor. Y aunque se estimase que existe un mandato para el pago al comprador y este se incumple por el mismo, es discutible si eso implica impago del precio de la venta, al margen de las relaciones que se susciten entre vendedor-mandante y comprador-mandatario en el marco del contrato de mandato incumplido.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2000 se refiere a un caso de resolución de venta a instancia del vendedor ante el impago por el comprador del préstamo hipotecario que gravaba el objeto de la venta, pero en el caso existía un pacto de subrogación personal en la deuda hipotecaria entre comprador y vendedor, subrogación que no fue consentida por el acreedor hipotecario, y una previsión expresa de que el impago por el comprador sería causa de resolución de la venta.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2020 declara que la entidad de crédito que no interviene en una escritura de compraventa con subrogación no es parte en dicho contrato, aunque con posterioridad consintiese en la subrogación del comprador pactada. En consecuencia, la entidad de crédito no está legitimada pasivamente frente al comprador en la impugnación por este de la cláusula de gastos incluida en dicha escritura de compraventa con subrogación (se imponían todos los gastos de la escritura al comprador, incluidos los de subgogación en el préstamo hipotecario y los de cancelación). Distinto sería el caso en que la entidad de crédito sí hubiera comparecido en la escritura de compraventa con subrogación y se hubiese pactado la novación del préstamo hipotecario con el comprador, en cuyo supuesto sí sería de aplicación la legislación sobre cláusulas abusivas a la posible cláusula de gastos de la novación.

En relación con un pacto de retención, es de interés la Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019. En el caso, se trataba de una compraventa otorgada como resultado del ejercicio de un derecho de opción unilateral. Como una de las formas del pago del precio se había pactado "la retención del «importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios que pudiere haber suscrito". Pero, según la DGRN, lo que no cabe es que el optante determine por sí mismo el importe de dichos préstamos pendientes, "sino que ha de acreditarse por algún medio indubitado, ya sea por comparecencia de un representante de la entidad acreedora o mediante un certificado del saldo deudor expedido por persona facultada para hacerlo, con firma debidamente legitimada".

Si existiera retención o descuento y la deuda fuera pagada por el vendedor, se daría la subrogación de este en los derechos del acreedor. Así lo prevé el artículo 118.2 de la Ley Hipotecaria, desarrollado por el artículo 231 del Reglamento Hipotecario, para el caso particular de adquisición en subasta o remate, al que después me refiero.

En todo caso, para que el pacto de subrogación o asunción de deuda suponga la liberación del deudor inicial ha de ser consentido por el acreedor. El artículo 118.1 de la Ley Hipotecaria prevé que dicho consentimiento podrá ser "expreso o tácito". Sin embargo, no siempre será fácil apreciar en el ámbito notarial y registral la existencia de un consentimiento tácito del acreedor, lo que en el ámbito Tribunal se ha estimado que resulta de datos como el girar las cuotas del préstamo hipotecario a cuenta a nombre del comprador-subrogado.

Es de interés la Resolución DGRN de 25 de abril de 2019, que admite que un negocio de disolución de comunidad con adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios, subrogándose este en la total responsabilidad personal por la deuda garantizada con la hipoteca que gravaba el inmueble adjudicado, se sujete a la condición suspensiva de que el acreedor consienta la adjudicación.

Hoy debe tenerse en cuenta la posible aplicación a una subrogación pasiva en la hipoteca de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (de lo que me he ocupado en la siguiente entrada del blog: "Algo sobre la nueva Ley de créditos inmobiliarios ...").

Otra cuestión destacable que se ha planteado en relación al pacto de subrogación en el préstamo hipotecario otorgado al vendedor, cuando esta se prevé en el contrato privado de venta como forma de pago del precio, es si la falta de consentimiento del acreedor a la subrogación del comprador, con la consiguiente liberación del vendedor, es causa de resolución de la venta a instancia del propio comprador. Debe tenerse en cuenta, conforme a lo usual en la práctica contractual, la subrogación del comprador solo se admite como pago del precio si la consiente el acreedor liberando al vendedor. La jurisprudencia ha mostrado un criterio negativo, considerando que el comprador solo puede invocar esta falta de subrogación como causa de resolución cuando en el contrato privado el vendedor se obligó a facilitarle dicha subrogación (o la correspondiente financiación alternativa). Así, entre otras, Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2019.

Un caso particular de subrogación en préstamo hipotecario sin consentimiento del acreedor es el que se plantea en la Resolución DGRN de 28 de enero de 2020. Se trata en ella de la venta un inmueble, pactándose como pago del precio, en parte una subrogación en un previo préstamo hipotecario, en el que eran deudores el vendedor y un tercero (dicho préstamo no gravaba el bien transmitido) y en parte se dejaba aplazado dicho precio. En garantía de que el comprador cumpliese su obligación de atender al préstamo en que se había subrogado se emiten unos pagarés y se constituye una sola hipoteca para garantizar el precio aplazado y los pagarés emitidos. La DGRN confirma que, dada la relación causal existente entre las obligaciones garantizadas, es posible constituir una sola hipoteca en garantía de las mismas.

El caso del tercer adquirente en procedimiento judicial: alcance de la subrogación en las cargas anteriores (o preferentes) del artículo 670.5 de la LEC.

Ha planteado alguna duda el caso de los adquirentes en procedimiento de ejecución de una finca hipotecada, cuya carga subsista tras la ejecución (normalmente por ser previa a la hipoteca o anotación de embargo que da lugar a la ejecución).

El artículo 670.5 de la LEC dispone: "Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos".

Por otra parte, ha sido discutido en la doctrina si el valor de las cargas anteriores debe o no deducirse del tipo de subasta. La norma general en materia de subasta de inmuebles prevé dicha deducción (artículo 666.1 de la LEC: "Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación se realizará por el Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657). Sin embargo, un sector doctrinal entiende que la ejecución hipotecaria es especial en este punto, siendo el tipo de subasta el determinado en la escritura de hipoteca sin descuento alguno. La cuestión de la deducción o no de las cargas anteriores en la adjudicación puede ser determinante de la posible responsabilidad del tercer adquirente frente al deudor o tercer poseedor que pague la deuda tras la adjudicación, como veremos.

Respecto de esta cuestión de la deducción o no del valor de las cargas del tipo de subasta en la ejecucion hipotecaria, la jurisprudencia menor no es uniforme. Así, se pronuncia a favor de deducir necesariamente del tipo de subasta fijado en la escritura de hipoteca el valor de las cargas anteriores que quedarán subsistentes el Auto de la Audiencia Provincial de Burgos de 27 de octubre de 2003.

En contra, aunque en pronunciamiento obiter dicta, se pronuncia la Resolución DGRN de 18 de febrero de 2015, que declara:

"Alega el recurrente que la fijación del importe de la subasta corresponde al juez conforme al artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; este artículo determina el descuento de las cargas o gravámenes anteriores cuya preferencia resulte de la certificación registral. En el procedimiento especial de ejecución de hipoteca, aunque el artículo 691.4 de la citada ley se remite a la realización de subasta conforme a lo dispuesto en sus artículos 655 y siguientes, el artículo 682 supone una especialidad propia de dicho procedimiento que como se ha dicho impone la necesaria constancia del valor del tipo de subasta, sin necesidad de descuento alguno y con la subrogación por parte del adjudicatario en las cargas y gravámenes anteriores".

Se ha discutido el alcance de esta subrogación en la responsabilidad por las cargas anteriores, en particular, si supone una subrogación en la responsabilidad personal por la deuda, que operaría de modo automático, sin consentimiento del acreedor.

En el caso de una asunción personal de deuda en escritura, el deudor subrogado asume la misma posición que el deudor inicial, lo que implica la posibilidad de reclamar contra él la totalidad de la deuda, sin que jueguen materialmente los límites de responsabilidad hipotecaria, teniendo en cuenta que, de existir cantidades debidas no comprendidas dentro del límite, se podrá ejercitar contra el deudor la acción personal. Dice así el artículo 692.1 de la LEC: "1. El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria ; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra".

Esta norma es claramente aplicable al que se subroga personalmente en virtud de pacto en la responsabilidad personal derivada de la deuda hipotecaria. Pero no es tan clara su aplicación a la subrogación legal en la carga hipotecaria del adjudicatario en un procedimiento ejecutivo.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1999 resolvió el caso siguiente: una entidad bancaria constituye una primera hipoteca sobre una finca. Esta finca se segrega posteriormente, sin distribuirse entre el resto de finca matriz y la porción segregada la responsabilidad hipotecaria. Se constituye sobre el resto de finca matriz una segunda hipoteca a favor de la misma entidad bancaria. Esta entidad ejecuta el segundo crédito hipotecario sobre el resto de la finca matriz, resultando la propia entidad acreedora adjudicataria de dicho resto de finca. Más tarde, la entidad bancaria acreedora pretende ejecutar la primera hipoteca, dirigiéndose contra la porción segregada (a la que afectaba solidariamente la hipoteca por no haberse efectuado la distribución). El Tribunal Supremo desestima esta pretensión, manteniendo como argumento que la adjudicación había implicado la asunción por el adjudicatario del débito garantizado con la primera hipoteca y, al coincidir en una persona las posiciones de acreedor y deudor, la consiguiente extinción por confusión de derechos.

Esta sentencia parece claramente determinada por las circunstancias del caso. Su solución ha sido criticada por un sector doctrina. Así, Carrasco Perera, Cordero Lobato y Marín López (Tratado de los derechos de garantía. Tomo I. Pag. 1110. Aranzadi), quienes consideran que no existe subrogación del adjudicatario en la subasta en la responsabilidad personal por la deuda, lo que, a su entender, conduce a un resultado injusto y contrario a lo previsto en la ley, negando los mismos autores al adjudicatario que satisfaga la deuda el derecho a subrogarse en los derechos del acreedor contra el deudor o terceros ex artículo 1210.3 del Código Civil, y ello aunque en la adjudicación se hubiera descontado del tipo de subasta el valor de las cargas anteriores.

Estos autores citan, en apoyo de su tesis, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1997. No obstante, si bien es cierto que esta sentencia niega el derecho de un adjudicatario en subasta que satisfizo la deuda cubierta por una carga anterior a repetir lo por él pagado al deudor, lo hizo sobre la base de que se descontó del tipo de subasta el valor de las cargas anteriores, lo que entiende que supuso la subrogación de dicho adjudicatario en dichas deudas garantizadas con las cargas cuyo valor se descontó. Dice la sentencia:

"... los demandantes adjudicatarios de la finca subastada conocían que ésta estaba gravada con cargas anteriores, no obstante lo cual, procedieron a que se consumase la adjudicación, subrogándose en las mismas; que el valor de dichos gravámenes ascendió justamente a la cantidad de 16.565.239 pesetas, según consta en el Acta de subasta -al F. 70- en donde figura que si bien el valor de la tasación de pesetas 43.618. 421 al tipo de subasta, una vez minoradas las cargas fue de pesetas 27.053.182, con lo que se observa que la diferencia o cantidad citada que viene a equivaler casi a la suma objeto de la presente pretensión, se tuvo en cuanta a la hora de minorar el precio de tasación inicialmente fijada; con lo cual, es obvio dentro de la jurisprudencia de intereses, no sólo está justificado -por una especie de vía de compensación-, el abono de dichas deudas, sino, que es absolutamente irrelevante la actitud del deudor respecto a no manifestar su voluntad a favor o en contra, antes y después del pago de dicha deuda, porque, -como se dice- ha sido un proceso de respeto a la legalidad hipotecaria la que ha determinado aquella subrogación y el pago de las deudas comentadas por parte de los hoy recurrentes, y por lo tanto la imposibilidad de su acción de repetición ... por imposición legal, en el caso de adjudicación de bienes en el presente procedimiento, el adjudicatario conocedor de las cargas anteriores y preferentes, deberá subrogarse en las mismas, que es tanto como decir asumirá la responsabilidad de su completa satisfacción previa computación de su monto económico con el debido efecto compensado en la adjudicación; y sin que se de recibo a estos efectos la insinuada distinción que se trata de introducir en el motivo entre cargas y deudas, lo cierto es, que acreditado, que por parte del ejecutante se satisfizo el importe de las deudas, en cantidad incluso superior a la reclamación que hoy presenta los actores cesionarios del remate, y sobre todo, que dicho importe se tomó en cuenta para reducir o minorar el precio de tasación inicialmente fijado, es evidente pues, no es posible viabilizar la presente acción de repetición contra el deudor ejecutado ...".

Puede decirse que la doctrina jurisprudencial posterior ha sido consistente en negar la subrogación personal en la deuda del adquirente en procedimiento de ejecución.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 2006 declaró que el tercero adjudicatario en subasta se beneficia de los límites en la reclamación de intereses del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Dice la sentencia:

"el "tercero" adquirente en subasta pública no es el "tercero hipotecario" al que se refiere el art. 34 L.H ., sino que es el de buena fe que participa en élla, del art. 114 L.H . como traducción del principio de publicidad, y de "no oponibilidad", del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2012  afirmó, en cuanto al alcance del artículo 670.5 de la LEC: "... el del Art. 670.5 LEC , que impone al adjudicatario la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad. No se infringe, por tanto, el Art. 1205 CC , que regula la novación por cambio del deudor de una obligación, puesto que en el supuesto actual, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición, al contrario de lo que insinúa el recurrente".

Parece descartarse aquí claramente que resulte del artículo 670.5 de la LEC una verdadera asunción personal en la deuda gravada con la hipoteca.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016 también considera que la subrogación prevista por el artículo 670.5 de la LEC lo es en la "carga" y no en la responsabilidad personal que la carga (en el caso, una hipoteca) podía garantizar.

En el caso de esta sentencia la acción contra el adquirente en subasta judicial la ejercitaban los fiadores del préstamo hipotecario anterior que habían atendido al pago del mismo. Después de descartar que la adquisición en subasta suponga una subrogación en la responsabilidad personal, hace una consideración sobre el posible enriquecimiento a favor del adjudicatario, vinculándolo a que en el valor de adjudicación se haya descontado o no el importe de las cargas anteriores (en el caso sí se había descontado dicho importe). Dice la Sentencia:

"hay que precisar que la limitación del efecto de la subrogación legalmente prevista tiene su lógico entendimiento o fundamento, tanto en la legislación anterior, como en la actual, en que el importe de las cargas y gravámenes anteriores se hayan deducido del valor de tasación el inmueble ( artículo 666 LEC ), pues en caso contrario, si el deudor en la obligación que estaba garantizada con la carga real que no fue deducida para fijar el tipo de la subasta, o un fiador satisface dicha obligación, caso que nos ocupa, no es que la subrogación legalmente prevista modifique el alcance que ha quedado expuesto, sino más bien que la adjudicación así realizada supone una atribución económica injustificada para el adjudicatario. De forma que, en contra del criterio sostenido por la Audiencia, sí que concurren los presupuestos para que resulte de aplicación el instituto del enriquecimiento injustificado".

El párrafo anterior a mi entender está mal redactado. Parece decir que, si del valor de adjudicación no se ha deducido la carga previa, es cuando puede existir un enriquecimiento para el adjudicatario. Pero la situación es la inversa, esto es, si el valor de la carga ha sido deducido del de adjudicación es cuando lógicamente puede existir ese enriquecimiento, en cuanto el adjudicatario habrá pagado un importe inferior en el valor de la carga al valor de tasación para subasta (o a las cantidades mínimas por las que se puede adjudicar el bien), causando un beneficio al adjudicatario, y ello permitiría tanto al deudor del préstamo hipotecario como a un fiador personal que hubiera atendido el pago del crédito hacer la reclamación correspondiente contra el adjudicatario en virtud de ese enriquecimiento sin causa.

Si por el contrario, el importe de la carga no se hubiese deducido del de adjudicación, el adjudicatario habría pagado o imputado a su crédito una cantidad superior, lo que no le habría causado beneficio alguno.

De hecho, en el caso de la sentencia, que estima la pretensión de enriquecimiento injusto del adjudicatario, el valor de la carga sí se había deducido del de adjudicación (nos explica la sentencia: "En el juicio ejecutivo 757/1998, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Valladolid a instancia de Banque PSA Finance Holding Sucursal en España, contra Servitec Castilla S.A. y el padre del actor, en el que, entre otras, se embargó la misma finca objeto de la garantía hipotecaria, se dictó sentencia de remate por importe de 12.418,03 euros intereses y costas y en la vía de apremio se subastaron las fincas embargadas. El valor de licitación de dichas fincas era de 6.200.000 pesetas (37.262,75 euros) y se hizo la prevención de que todo licitador aceptaba como bastante la titulación existente y que las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del actor continuarían subsistentes y que el rematante los aceptaba y quedaba subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate. Las dos primeras subastas quedaron desiertas y la entidad ejecutante, Banque PSA Finance Holding Sucursal en España, ofreció postura por 1.000 pesetas (6 euros) por cada lote, aprobándose el remate a su favor, mediante auto de 28 de junio de 2000 , por el citado precio por lote, con las cargas anteriores, y se ordenó la cancelación de las posteriores a la ejecutada".

En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016. En el caso de esta sentencia la reclamación frente al adquirente en un procedimiento de ejecución judicial (consecuencia de un embargo, existiendo una hipoteca anterior) la presenta el propio deudor que pagó la hipoteca anterior al embargo. Se desestima su pretensión. De un lado, como deudor, no tiene la condición de tercero. En cuanto a la petición subsidiaria de enriquecimiento sin causa, podría tener sentido si se considerase que el adjudicatario en el procedimiento de ejecución derivado del embargo adquiere el bien en la subasta con subsistencia de la hipoteca, derecho que después se extingue al abonar el préstamo hipotecario el deudor. Pero, en el caso, el valor de la adjudicación en el procedimiento de ejecución derivado del embargo se fijó sin descontar la carga hipotecaria previa que subsistiría tras la adjudicación, con lo que dicho enriquecimiento no existirá (pues la adjudicación con su valor sin descontar la hipoteca previa ha servido para extinguir el crédito ejecutado en una cantidad equivalente al valor de adjudicación, todo ello de acuerdo con lo que decidió el Auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 18 de diciembre de 2009, para el cual en una adjudicación al acreedor por no existir postores en la subasta, en aplicación del artículo 671 de la LEC, solicitando el acreedor la adjudicación por el 50% del valor de tasación, no debe descontarse del valor de adjudicación el importe de las cargas anteriores que quedan subsistentes).

Si consideramos que no existe subrogación del adjudicatario o rematante en la deuda personal por las cargas anteriores y a la vez que el valor de estas no debe descontarse del valor de adjudicación, lo que sí puede suceder es que, si el adjudicatario o rematante se ve afectado por la ejecución de estas cargas precedentes, podríamos plantear si existe responsabilidad del deudor inicial ejecutado a favor del adjudicatario o rematante. Esta responsabilidad no cabe establecerla sobre la base de los vicios o cargas ocultas, ex 1483 del Código Civil, porque no son ocultas y porque el adquirente expresamente las debe haber aceptado. Cuestión distinta es que, si el adquirente en subasta judicial atiende al pago de la carga, puede reclamar lo pagado del deudor ejecutado e incluso subrogarse en sus derechos, como pago efectuado por cuenta y a nombre de otro, por quien tiene interés en el cumplimiento de la obligación (1158 y 1159 del Código Civil). Todo ello siempre que el valor de dichas cargas no se hubiera descontado del tipo de subasta par la adjudicación. Sin embargo, si lo que sucede es que las cargas preferentes se ejecutan y el adquirente en subasta judicial pierde la propiedad de la cosa, a mi entender, siendo el artículo que resolvería la cuestión el 1483 del Código Civil, no existe cauce jurídico para que el referido adquirente reclame contra el deudor ejecutado, ni por evicción, ni por vicio oculto.

Este derecho de repetición del tercer poseedor que paga contra el deudor de que se sostenga la subrogación en la deuda personal y estará siempre condicionado a que el valor de las cargas anteriores se haya descontado del tipo de subasta en la adjudicación. Así lo sostiene, por ejemplo, María José Achón Bruñén (Revista Sepin. Diciembre 2018), quien dice: 


"El que adquiera en pública subasta un bien con la carga de una hipoteca anterior se convertirá en tercer poseedor, que responderá con el inmueble y podrá ser demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, aunque no ostentará la condición de deudor, no respondiendo con el resto de su patrimonio aun cuando la cuantía del crédito subsistente garantizada con la hipoteca se le haya descontado del precio del bien. De todos modos, si el acreedor dirige contra el deudor un procedimiento hipote-cario o una ejecución ordinaria y el mismo satisface lo debido, podrá ejercer su derecho de repetición contra el tercer poseedor, en aras de evitar su enriquecimiento injusto, dado que al mismo se le ha descontado del precio del bien el importe subsistente del crédito hipotecario".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2019 parece asumir que el adjudicatario en un procedimiento de ejecución responde de los intereses de la carga hipotecaria previa en la que se subroga legalmente hasta el límite pactado de responsabilidad hipotecaria, y no solo hasta el límite legal en favor de tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, pero no más allá de este límite de responsabilidad hipotecaria, subrogándose en la responsabilidad hipotecaria "conforme a su inscripción". Dijo la sentencia: 

"... La responsabilidad hipotecaria tiene efectos tanto inter partes como erga omnes, en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria. El máximo de cobertura hipotecaria, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales,favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito ...  Debe tenerse en cuenta, además, que Costasuel se adjudicó en subasta el bien hipotecado, por lo que tiene que atenerse a la previsión del art. 670.5 LEC , cuando dice: "Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos". Es decir, Costasuel se subrogó en la responsabilidad derivada de la hipoteca anterior, conforme a su inscripción (sentencia 77/2012, de 22 de febrero), que garantizaba cuatro años de intereses, dentro de los márgenes permitidos por el art. 114 LH  ...".

En esta materia también debe tenerse en cuenta el artículo 231 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual:

"Subrogado el rematante o adjudicatario en la responsabilidad de cargas o gravámenes anteriores o preferentes al crédito del actor, si el importe de alguna de dichas cargas o gravámenes hubiese sido satisfecho por el deudor o el tercer poseedor, sin haber sido cancelada en el Registro la garantía real, se entenderán estos últimos subrogados, según el artículo 118 de la Ley, en los derechos del titular de unos u otros, para exigir su importe al rematante o adjudicatario.

La subrogación se hará constar en el Registro por nota al margen de la inscripción de la carga o gravamen mediante la escritura o acta notarial acreditativa del pago, de las que aparezca claramente que éste se hizo por el deudor o tercer poseedor, y si en estos documentos no se expresare que se hace uso de la subrogación, se acompañará instancia al efecto del deudor o tercero poseedor".

La Resolución DGRN de 2 de diciembre de 1999 rechaza la existencia de subrogación en un caso en que, con anterioridad al remate resultante de un procedimiento de ejecución ordinario, las cargas hipotecarias anteriores a la anotación preventiva de embargo practicada en el procedimiento que da lugar al remate, habían sido extinguidas por el propietario-ejecutado, otorgándose la escritura de cancelación, aunque esta cancelación no había sido objeto de asiento registral. Según la DGRN, es presupuesto del artículo 231 del Reglamento Hipotecario que la carga subsista al tiempo del remate. 

Dice la resolución:

"En el caso ahora planteado no procede la subrogación prevista en el artículo 118.11 de la Ley Hipotecaria, porque la deuda y, consiguientemente, la hipoteca habían dejado de existir antes de producirse el remate, y ya hemos visto que constituyen presupuestos legales de esta subrogación la preexistencia y la persistencia de la deuda y de la hipoteca. Desde que se produjo la extinción de la deuda por el pago hecho por el deudor y propietario de la finca hipotecada, se produjo, automáticamente, la extinción de la hipoteca. Y se produjo la extinción de la hipoteca aunque aún no se hubiera practicado en el Registro la correspondiente cancelación, pues la extinción del derecho inscrito es presupuesto y no efecto de tal asiento (cfr. artículo 79 de la Ley Hipotecaria), regla aplicable también al derecho de hipoteca (cfr. artículo 136 de la Ley Hipotecaria). Otra cosa es que el hecho extintivo de la hipoteca no pueda «perjudicar a tercero como no se haga constar en el Registro por medio» del asiento procedente, en este caso la cancelación (cfr. artículos 76 y 144 de la Ley Hipotecaria); pero es evidente que el deudor y propietario de la finca hipotecada que pagó, no es un tercero en el acto extintivo, el pago, que provoca la extinción de la hipoteca ... Ciertamente, la discordancia del Registro con la realidad, en relación a las hipotecas extinguidas, plantea diversas cuestiones: Sobre la regularidad del procedimiento de ejecución si se anuncian subastas de las fincas con gravámenes que realmente no existían. Sobre si el rematante, al estimar que había que responder de cargas que realmente no existían, ha dado por las fincas un precio inferior al que habría correspondido; o si, por el contrario, por haber conocido antes el rematante la realidad de haberse extinguido las hipotecas, ofreció el precio que correspondía a una finca libre de esas cargas. Sobre la significación que haya de tener en las posibles irregularidades el que la discordancia sea debida precisamente a la desidia o, quizás, a la intención fraudulenta de quien ahora pretende, en su favor, la resurrección de las hipotecas. Son, todas éstas cuestiones distintas de las que resuelve el artículo 118.11 de la Ley Hipotecaria y las soluciones procedentes quedan fuera del automatismo de la vía registral".


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