.
Campo romano. Camille Corot.
Índice:
1.- Introducción. Transcripción artículos 9, 199 y 201 Ley Hipotecaria.
2.- La rectificación de la cabida. Ámbito y diferencias entre los expedientes de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.
- Ámbito de los respectivos expedientes.
- La rogación inicial.
- La coordinación con el catastro.
- La oposición de los colindantes.
- Las notificaciones a realizar en el expediente.
- El caso de los elementos privativos de la división horizontal.
3.- La doctrina de la DGRN sobre rectificación de la cabida tras la reforma hipotecaria.
4.- Las dudas fundadas: los motivos de calificación negativa.
5.- El expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
a.- La calificación negativa no puede basarse solo en la magnitud de la rectificación pretendida.
b.- Posibilidad de utilizar una representación gráfica alternativa en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Coordinación a posteriori con el catastro.
c.- Los efectos de la oposición de los colindantes en el ámbito del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.
d.- ¿Debe emitir el notario un juicio de notoriedad sobre la rectificación pretendida en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria?
f.- Momento en que se deben expresar las dudas. Expedición de certificación registral. Práctica de la anotación preventiva.
g.- Liquidación fiscal del acta del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
h.- No es exigible en el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria la coincidencia de la descripción de la finca en el título inscrito con la certificación catastral descriptiva y gráfica en cuya virtud se pretende rectificar la cabida inscrita.
6.- Otras resoluciones sobre dudas fundadas.
Adenda.- El caso de la rectificación de la cabida de fincas inmatriculadas con aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica.
Adenda.- El caso de la rectificación de la cabida de fincas inmatriculadas con aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica.
1.- Introducción. Transcripción artículos 9, 199 y 201 Ley Hipotecaria.
Entre las abundantes dudas que ha suscitado la reciente reforma hipotecaria (Ley 13/2015, de 24 de junio), no es el aspecto que menos ha contribuido a su número la nueva regulación de la rectificación de la cabida de las fincas. Es por ello que esta materia, en unión de otras también reformadas, como las declaraciones de obra nueva, las inmatriculaciones o la preceptiva representación georreferenciada de las modificaciones hipotecarias, ha generado, en muy breve tiempo, un cuerpo de doctrina de la DGRN de cierto volumen, en un flujo de resoluciones que ha ido cogiendo ritmo progresivo y que no es de prever que vaya a interrumpirse a corto plazo, en lo que ya se asemeja bastante a la contrarreforma administrativa de un texto legal manifiestamente mejorable.
Así que he pensado que podía ser útil, al menos para mí, dedicar una entrada a las resoluciones ya dictadas sobre esta cuestión, con el propósito de mantenerla actualizada en el futuro, a medida que las nuevas resoluciones lleguen, esto siempre dentro de mis capacidades, que a prestaciones imposibles no se debe obligar uno.
La reforma instaura un régimen claramente más restrictivo que el anterior, en donde se admitía, por ejemplo, la rectificación de la cabida hasta el 5% sin trámite alguno, ni anterior ni posterior; la certificación catastral descriptiva y gráfica permitía modificar cabidas sin expediente previo y sin limitación de extensión (a salvo siempre las dudas fundadas del registrador); y era posible la rectificación de la cabida que no excediese del 20%, justificada mediante un informe técnico, de lo que nunca más se supo. Con el reforzamiento del régimen legal parece que se pretendiera dotar, de una vez y por todas, de la ansiada relevancia jurídica a la cabida registral, "dato físico" cuya desdichada suerte judicial es de todos conocida hasta la fecha, aunque ello haya sido a costa de ver convertido el catastro en la auténtica oficina inmobiliaria primaria, en un camino sin aparente retorno y cuyo final no se adivina todavía.
Para facilitar el mejor seguimiento de la entrada, comenzaré por transcribir los largos artículos 9.b, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, que son los esenciales en esta materia, por si se quisiera consultarlos (quien no se los sepa de memoria):
Artículo 9.b:
"Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de
parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división,
agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una
reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca
que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente
acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al
tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral
específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.
Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá
aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica
de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra
representación gráfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la
delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas
que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa
afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las
partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la
delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro
una vez practicada la operación registral.
La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.
A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada,
en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el
Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones
gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la
finca y su línea poligonal de delimitación.
Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real".
Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real".
Artículo 199:
"1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.
"1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el "Boletín Oficial del Estado", sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.
La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro".
Artículo 201:
«1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes haciendo constar que ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.»
2.- Ámbito y diferencias entre los expedientes de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes haciendo constar que ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.»
2.- Ámbito y diferencias entre los expedientes de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, son varios los expedientes previstos para la rectificación de la descripción de una finca registral.
Existe, así, un procedimiento específico, de tramitación notarial, regulado en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que viene a suplir, aunque con un distinto alcance, al antiguo expediente judicial de dominio. Pero servirá para este mismo propósito, según la doctrina de la DGRN que después expondremos, el expediente previsto en el artículo 199 Ley Hipotecaria, cuyo objeto propio era la delimitación gráfica de la finca y, en su caso, su coordinación catastral, y que tiene una tramitación fundamentalmente registral. Por último, las rectificaciones de cabida que sean inferiores al 10% o al 5% están sujetas a un régimen especial, que las permite sin expediente previo, y con aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica o sin ella, respectivamente, al margen de las notificaciones posteriores a titulares registrales de las fincas colindantes (201.3 de la Ley Hipotecaria).
Partiendo de esta realidad legislativa, es particularmente destacable la interpretación amplia que se ha realizado por la DGRN del ámbito del expediente registral del artículo 199 Ley Hipotecaria. Este procedimiento esta previsto como un medio específico de delimitación gráfica de la finca, a través de la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica o de una representación gráfica alternativa, en unión de aquella, cuando "el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca".
El precepto citado (artículo 199 Ley Hipotecaria) prevé que la representación gráfica de- la finca "será objeto de calificación conforme al artículo 9 de la LH". Y en este artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también reformado, se dice: "... La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes...". Y aunque de esto podría parecer, a sensu contrario, que las diferencias de cabida superiores al 10% implicarían por sí solas la falta de correspondencia de la representación gráfica de la finca y abocan al expediente notarial del artículo 201 Ley Hipotecaria, no ha sido esta, como veremos, la posición de la DGRN.
Para demostrar que las dudas sobre esta interpretación de la DGRN no son solo mías, ni tienen un sesgo corporativo, qué mejor que citar a un acreditado hipotecarista y miembro del cuerpo registral, José Manuel García García (La finca registral y el catastro. Aranzadi. 2016), quien al analizar el ámbito propio del artículo 199 Ley Hipotecaria y su relación con el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, nos dice: "Por tanto, el procedimiento del artículo 199 LH puede implicar «rectificación de cabida», que debe realizar el Registrador como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada porque lo establece directamente la Ley en el artículo 9.b LH, al menos en los casos en que después de calificar la identidad y correspondencia de la finca y de los recintos y de las colindantes, se trate de una diferencia de superficie que no exceda del diez por ciento de la cabida inscrita, ya que el párrafo sexto de la letra b) del artículo 9 LH da una definición de lo que se entiende por «correspondencia» a efectos de la incorporación de la representación gráfica al folio real, haciendo referencia al supuesto de «diferencias de cabida, si las hubiera, que no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». En los demás casos, es decir, cuando las diferencias de cabida exceden del diez por ciento de la cabida inscrita, parecería que es necesario en todo caso el expediente de rectificación de descripción del artículo 201.1 LH con todos sus requisitos".
A mi entender, es precisamente el que se haya admitido la utilización del procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria para rectificar cabidas sin límite, en contra de lo que parece su probable sentido, lo que da trascendencia a las discordancias que apuntaremos entre ambos expedientes, al mismo tiempo que las explica, si se asume que la inicial voluntad legislativa era otra.
A esto se une la posición flexible de la DGRN sobre el principio de rogación en relación con el referido expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria, de manera que el simple hecho de recoger en el título notarial una descripción catastral diversa de la previa registral, dando por exacta dicha descripción catastral, se considera como rogación implícita. A ello habrá que prestar especial atención cuando se redacte la escritura, pues si la intención de las partes fuera la de mantener la cabida registral precedente, a pesar de reconocer la exactitud de la descripción catastral (lo que no es descartable), se haría precisa una manifestación expresa en tal sentido (es verdaderamente revelador de este criterio "flexible" el caso, que después veremos, de admisión de una rogación "por silencio" para la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en una rectificación de cabida inferior al 10%).
Existe, así, un procedimiento específico, de tramitación notarial, regulado en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que viene a suplir, aunque con un distinto alcance, al antiguo expediente judicial de dominio. Pero servirá para este mismo propósito, según la doctrina de la DGRN que después expondremos, el expediente previsto en el artículo 199 Ley Hipotecaria, cuyo objeto propio era la delimitación gráfica de la finca y, en su caso, su coordinación catastral, y que tiene una tramitación fundamentalmente registral. Por último, las rectificaciones de cabida que sean inferiores al 10% o al 5% están sujetas a un régimen especial, que las permite sin expediente previo, y con aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica o sin ella, respectivamente, al margen de las notificaciones posteriores a titulares registrales de las fincas colindantes (201.3 de la Ley Hipotecaria).
Partiendo de esta realidad legislativa, es particularmente destacable la interpretación amplia que se ha realizado por la DGRN del ámbito del expediente registral del artículo 199 Ley Hipotecaria. Este procedimiento esta previsto como un medio específico de delimitación gráfica de la finca, a través de la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica o de una representación gráfica alternativa, en unión de aquella, cuando "el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca".
El precepto citado (artículo 199 Ley Hipotecaria) prevé que la representación gráfica de- la finca "será objeto de calificación conforme al artículo 9 de la LH". Y en este artículo 9 de la Ley Hipotecaria, también reformado, se dice: "... La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes...". Y aunque de esto podría parecer, a sensu contrario, que las diferencias de cabida superiores al 10% implicarían por sí solas la falta de correspondencia de la representación gráfica de la finca y abocan al expediente notarial del artículo 201 Ley Hipotecaria, no ha sido esta, como veremos, la posición de la DGRN.
Para demostrar que las dudas sobre esta interpretación de la DGRN no son solo mías, ni tienen un sesgo corporativo, qué mejor que citar a un acreditado hipotecarista y miembro del cuerpo registral, José Manuel García García (La finca registral y el catastro. Aranzadi. 2016), quien al analizar el ámbito propio del artículo 199 Ley Hipotecaria y su relación con el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, nos dice: "Por tanto, el procedimiento del artículo 199 LH puede implicar «rectificación de cabida», que debe realizar el Registrador como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada porque lo establece directamente la Ley en el artículo 9.b LH, al menos en los casos en que después de calificar la identidad y correspondencia de la finca y de los recintos y de las colindantes, se trate de una diferencia de superficie que no exceda del diez por ciento de la cabida inscrita, ya que el párrafo sexto de la letra b) del artículo 9 LH da una definición de lo que se entiende por «correspondencia» a efectos de la incorporación de la representación gráfica al folio real, haciendo referencia al supuesto de «diferencias de cabida, si las hubiera, que no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». En los demás casos, es decir, cuando las diferencias de cabida exceden del diez por ciento de la cabida inscrita, parecería que es necesario en todo caso el expediente de rectificación de descripción del artículo 201.1 LH con todos sus requisitos".
A mi entender, es precisamente el que se haya admitido la utilización del procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria para rectificar cabidas sin límite, en contra de lo que parece su probable sentido, lo que da trascendencia a las discordancias que apuntaremos entre ambos expedientes, al mismo tiempo que las explica, si se asume que la inicial voluntad legislativa era otra.
A esto se une la posición flexible de la DGRN sobre el principio de rogación en relación con el referido expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria, de manera que el simple hecho de recoger en el título notarial una descripción catastral diversa de la previa registral, dando por exacta dicha descripción catastral, se considera como rogación implícita. A ello habrá que prestar especial atención cuando se redacte la escritura, pues si la intención de las partes fuera la de mantener la cabida registral precedente, a pesar de reconocer la exactitud de la descripción catastral (lo que no es descartable), se haría precisa una manifestación expresa en tal sentido (es verdaderamente revelador de este criterio "flexible" el caso, que después veremos, de admisión de una rogación "por silencio" para la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en una rectificación de cabida inferior al 10%).
La Resolución DGSJFP de 12 de mayo de 2022 consideró que la coordinación gráfica de la finca registral con el catastro no estaba sujeta al principio de rogación, poniendo esta cuestión en relación con las manifestaciones que el título debe recoger sobre coincidencia de la realidad física con la descripción catastral, concluyendo que:
"Si coincide, se describirá el inmueble en términos coincidentes con los de la
certificación catastral, lo que implica una rogación tácita de rectificación de la descripción
y de incorporación de la representación gráfica georreferenciada, como ha declarado la
Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de
noviembre de 2015, siempre que la calificación del registrador sea positiva.
Si no coincide, se procederá a subsanar las discrepancias conforme al procedimiento
previsto en el artículo 18.3, que no puede producir ninguna repercusión registral, pues la
incorporación de esa georreferenciación requiere la aportación de una
georreferenciación alternativa a la catastral y la incoación de un expediente del
artículo 199 ante el registrador o del artículo 201.1 ante el notario.
Y si se declara que no se puede afirmar tal circunstancia, se mantendrá la
descripción del título anterior o la que figure en el Registro, sin que ello pueda excluir la
calificación registral gráfica y la incorporación de la georreferenciación de la finca al
asiento, cuando el registrador no tenga ninguna sobre la correspondencia de la
georreferenciación aportada con la descripción registral de la finca, conforme al
artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, pues precisamente uno de los objetivos de la
Ley 13/2015 es la mejora en la descripción y representación gráfica de los bienes inmuebles, cuya consecución y cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de los
particulares.
Desde el punto de vista del registrador, todas las declaraciones han de someterse al
tamiz de su calificación".
La Resolución DGSJFP de 6 de septiembre de 2023 reitera esta doctrina, aunque afirma que el que el título, que solo reproducía la descripción registral de las fincas, no contenga manifestación alguna sobre la coincidencia de la realidad física de estas con la descripción catastral, no coincidiendo realmente la descripción registral con la catastral resultante de las certificaciones catastrales incorporadas, no justifica la calificación negativa de la inscripción, afirmando: "En el supuesto de este expediente, no constando en el titulo otra descripción que la
registral ni manifestación alguna del interesado respecto a la correspondencia con la descripción obrante en la certificación catastral y existiendo discrepancias entre ambas,
no cabe entender solicitada tácitamente la georreferenciación, por lo tanto deberá
mantenerse la descripción que figura en el Registro, sin perjuicio de que, previa
calificación del registrador, pueda incorporarse la referencia catastral o denegarse
motivadamente la incorporación de la misma, con expresión en todo caso del
procedimiento que, en su caso, pueda seguirse para subsanar dichas discrepancias."
Como excepción o matización a esta doctrina sobre la iniciación de oficio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cabe citar la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017, que confirma el defecto consistente en ser la superficie de la planta baja (en una ampliación de obra) superior a la de la parcela sobre la que se levanta la edificación, siendo por ello preciso la tramitación del correspondiente expediente de rectificación de cabida, sin que pueda entenderse este solicitado de oficio por la simple descripción de la obra cuando se ha mantenido inalterada la de la misma finca.
También es reseñable la Resolución DGRN de 10 de abril de 2018. En el caso, en un acta de fin de obra se incorpora un plano (representación gráfica) del que resultaba una superficie de la parcela sobre la que se levantaba la obra distinta de la que constaba en los asientos registrales. La DGRN se plantea si ha existido una verdadera rogación para la inscripción de la representación georreferenciada de la finca que pudiera dar lugar a una rectificación de cabida, contestando negativamente, sobre la base de que en la escritura, a pesar de incorporarse dicho plano o representación gráfica, no se había realizado una descripción literaria de la finca distinta de la registral, lo que se considera presupuesto para que dicha rogación se produzca.
Resulta así que el expediente del artículo 199 LH, una vez ampliado su ámbito objetivo, goza de un especial tratamiento favorable frente al notarial del artículo 201 en diversos aspectos básicos, lo que unido a razones de economía procedimental (y las de la otra economía), lo harán el probable triunfador en la práctica.
Con todo, y como veremos, la posterior doctrina de la DGRN, aun confirmando que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es utilizable con independencia de la magnitud de la rectificación, ha acotado su ámbito en relación con el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, admitiendo que este último expediente notarial podrá tramitarse para resolver las dudas fundadas surgidas al registrador en la tramitación del primero, o que procede el expediente notarial en casos en los que no cabría acudir al expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (fincas procedentes de modificaciones hipotecarias u objeto de previas rectificaciones de cabida), llegando a afirmar que "tratándose de superficies superiores al 10% este Centro Directivo ha considerado que es más adecuado el procedimiento notarial previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria" (Resolución DGRN de 26 de julio de 2017).
Pero también debe señalarse que, en alguna de sus resoluciones más recientes, el Centro Directivo ha dejado de mencionar expresamente el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria como cauce adecuado para superar las dudas fundadas que llevaron a la denegación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que puede ser significativo, comparado con la situación previa. Así, entre otras, la Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018, que afirma: "Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria)", omitiendo toda referencia al expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, al que sí se aludía en la fórmula de Resoluciones anteriores, tal como después diré.
Al margen de estos dos procedimientos (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria) quedarían ciertos casos de rectificación de cabida, posibles sin expediente previo, caracterizados por sus límites cuantitativos (como máximo el 10% de la cabida inscrita). Serían, según la doctrina de la DGRN que después veremos, los de las letras "a" y "b" del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria y el del artículo 9.b párrafos III a IV de la Ley Hipotecaria. La DGRN los trata como dos supuestos diferentes, caracterizados por pretender o no la inscripción de la representación gráfica de la finca: en los casos de las letras "a" y "b" del artículo 201 de la Ley Hipotecaria no se pretendería dicha inscripción y en el del artículo 9."b" de la Ley Hipotecaria sí se pretendería. El procedimiento del artículo 9."b" debe estar basado en una certificación catastral descriptiva y gráfica, no siendo uno de los supuestos exceptuados de la misma, por lo que existirían dos procedimientos alternativos de constatar diferencias de cabida no superiores al 10% de la inscrita, basados en una certificación catastral descriptiva y gráfica: el del artículo 9."b" y el del artículo 201.3."a" de la Ley Hipotecaria, con la importante diferencia de que solo en el segundo de ellos, cuando no se pretenda la inscripción de la representación gráfica de la finca registral, está prevista legalmente la necesaria notificación posterior a los titulares registrales de las fincas colindantes, previendo el artículo 9. "b" la notificación solo a "los titulares de derechos inscritos", lo que deberá entenderse como derechos inscritos sobre la misma finca (sin perjuicio de lo que después diré y de alguna resolución que parece apartarse de esta consideración, exigiendo en todos los casos de incorporación voluntaria de la representación gráfica el cumplimiento de los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria - Resolución DGSJFP de 30 de septiembre de 2020, que después cito-). Otra posible diferencia a destacar es que el caso del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, cuando se pretenda rectificar cabidas que no excedan de un 10% pero sí del 5%, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica y sin pretender la inscripción de la representación gráfica de la finca, se exige en la norma "la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita" (salvo en cuanto a la cabida se entiende), mientras que en el ámbito del procedimiento del 9 "b" de la Ley Hipotecaria bastaría que "ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio". Esto lleva a la duda de si en el caso del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria la coincidencia se extenderá a cuestiones como linderos, lo que dificultaría su utilización práctica.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 parece referirse a una rectificación de cabida (reducción de cabida) inferior al 10%, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica al amparo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, en cuanto se afirma que el caso es de los que no requiere expediente previo, bastando la posterior notificación a los colindantes, en la que se modificaban los linderos y, además, se alteraban al número de parcela y polígono catastrales que recogía la previa inscripción, revocando la calificación y entendiendo que sí procedía la rectificación de la cabida solicitada.
Como he dicho, el artículo 9.b.VII de la Ley Hipotecaria se refiere a la notificación a los titulares de "derechos inscritos". Pero a la vez, en este párrafo, así como en el párrafo II de la misma letra "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, encontramos una remisión al artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGSJFP de 30 de septiembre de 2020, si bien decide en un expediente de rectificación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en donde la rectificación superaba el diez por ciento y se justificaba con representación gráfica alternativa, introduce un fundamento en que parece considerar que todos los casos de rectificación de cabida contemplados en el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, sin distinguir según sean superiores o inferiores al diez por ciento, obligatorios o facultativos o se justifiquen mediante representación gráfica catastral o alternativa, están sujetos a los requisitos del artículo 199 de la Ley, entre ellos la notificación a los colindantes. Dice la resolución: "El artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» [párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria]. Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199. Dicho precepto dispone que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. En la misma disposición se regula el procedimiento para la incorporación de la representación gráfica que en esencia consiste en permitir la intervención de los titulares de fincas colindantes".
De todas formas, ha sido doctrina reiterada de la Dirección General, en múltiples resoluciones, de las que después me ocupo, al exponer los distintos supuestos de rectificación de cabida, que el que busca una rectificación de cabida inferior al diez por ciento, se basa en una certificación descriptiva y gráfica y pretende la inscripción de la representación gráfica de la finca, "... tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b". No parece que esta doctrina reiterada pueda entenderse modificada por el párrafo de la resolución que he citado previamente, que no es sino una manifestación obiter dicta.
En todo caso, y siguiendo la doctrina de la DGRN, en esta letra "b" del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, existen dos casos de inscripción de la representación gráfica: aquellos en los que es obligatoria, los de su párrafo I (inmatriculación, modificaciones hipotecarias de fincas, etcétera), y otros en que es voluntaria, sea esta solicitada con ocasión de otro acto inscribible (por ejemplo, en una compraventa) o como operación específica (9.b. II). Según la doctrina de la DGRN, solo a los segundos (inscripción voluntaria de la representación gráfica) serían de aplicación los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Conforme a esto, cuando la inscripción o incorporación de la representación gráfica georreferenciada sea obligatoria (y fuera de lo específicamente regulado para la inmatriculación), no serían de aplicación los requisitos de ese artículo 199 de la Ley Hipotecaria (entre los que se encuentra la notificación a los colindantes, registrales y catastrales, estos segundos, cuando se base en una representación gráfica alternativa). Así, en una agrupación, no sería necesaria esta notificación, ni siquiera cuando se realice con base en una representación gráfica alternativa. Pero ello solo será así cuando no se produzca con ocasión de la modificación hipotecaria una rectificación de cabida superior al diez por ciento o una alteración del perímetro catastral de la finca que pueda afectar a los colindantes.
Dice así la Resolución DGRN de 8 de junio de 2016: "Como señaló la Resolución de 12 de febrero de 2016, no siempre será necesario tramitar este procedimiento para la inscripción de la representación gráfica en los casos en que tal inscripción es preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo. La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados".
La Resolución DGRN de 22 de mayo de 2019 reitera su doctrina sobre no aplicación de los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a los casos de inscripción de la representación gráfica obligatoria, entre los que se comprenden los de agrupación de fincas, "sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesario realizar las citadas actuaciones para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados".
En cuanto a estas cuestiones me remito a la siguiente entrada del blog: "La descripción registral de las fincas ...".
Con todo, debe decirse que la interpretación de que los titulares de "derechos inscritos" a los que se refiere el artículo 9.b.VII no incluya a los colindantes, no es la seguida, hasta donde se me alcanza, por la práctica registral, que sí procede a notificar a colindantes en estos supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, como sucede, por ejemplo, en una agrupación de fincas.
Dice así la Resolución DGRN de 8 de junio de 2016: "Como señaló la Resolución de 12 de febrero de 2016, no siempre será necesario tramitar este procedimiento para la inscripción de la representación gráfica en los casos en que tal inscripción es preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b, primer párrafo. La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados".
La Resolución DGRN de 22 de mayo de 2019 reitera su doctrina sobre no aplicación de los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a los casos de inscripción de la representación gráfica obligatoria, entre los que se comprenden los de agrupación de fincas, "sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesario realizar las citadas actuaciones para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados".
En cuanto a estas cuestiones me remito a la siguiente entrada del blog: "La descripción registral de las fincas ...".
Con todo, debe decirse que la interpretación de que los titulares de "derechos inscritos" a los que se refiere el artículo 9.b.VII no incluya a los colindantes, no es la seguida, hasta donde se me alcanza, por la práctica registral, que sí procede a notificar a colindantes en estos supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, como sucede, por ejemplo, en una agrupación de fincas.
Además, debe tenerse en cuenta que, aunque la georreferenciación de las fincas en las modificaciones hipotecarias podría practicarse con base en una representación gráfica alternativa, si esas operaciones implican rectificación de la cabida previa, con independencia de su magnitud, ello exigirá la presentación de certificación catastral descriptiva y gráfica, pues la rectificación de la cabida, salvo que sea practicada a través de un procedimiento de los previstos en la Ley (199, 201), no está exceptuada de este requisito, no siendo uno de los supuestos que el artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria contempla como de admisión de representación gráfica alternativa (aunque reconociendo que esto es argumentable, la doctrina de la DGRN sobre procedimientos de rectificación de cabida que después se verá insiste en que existen dos procedimientos para la rectificación de cabidas inferiores al 10%, con y sin incorporación de la representación gráfica de la finca, pero ambos basados en una certificación catastral descriptiva y gráfica). Y, por otro lado, la DGRN, en posteriores resoluciones, como veremos a continuación, ha considerado que el registrador puede tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en cualquier caso en que albergue dudas sobre posibles invasiones de fincas colindantes, aun cuando la rectificación de cabida solicitada no supere el 10% o incluso coincida la cabida catastral con la registral.
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 se refiere a un supuesto en que, ante la notificación por el registrador de la inscripción de la representación gráfica en una agrupación a un colindante, este presenta un escrito oponiéndose a la misma. Se confirma la calificación registral negativa de dar presentación a dicho escrito, aunque se alegan motivos formales, por tratarse de un documento meramente privado. La calificación registral ratificada invocaba, además de tratare de un documento privado, el que "... tratándose de un supuesto de notificación a posteriori a los colindantes de una determinada finca cuya representación gráfica georreferenciada ha quedado inscrita, en virtud de uno de los supuestos de inscripción obligatoria regulados en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la norma no contempla ulteriores trámites que pudieran conllevar una rectificación de la inscripción practicada, la cual queda bajo la salvaguardia de los tribunales y cuya rectificación exigirá bien el consentimiento del titular registral o bien la oportuna resolución judicial".
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 se refiere a un supuesto en que, ante la notificación por el registrador de la inscripción de la representación gráfica en una agrupación a un colindante, este presenta un escrito oponiéndose a la misma. Se confirma la calificación registral negativa de dar presentación a dicho escrito, aunque se alegan motivos formales, por tratarse de un documento meramente privado. La calificación registral ratificada invocaba, además de tratare de un documento privado, el que "... tratándose de un supuesto de notificación a posteriori a los colindantes de una determinada finca cuya representación gráfica georreferenciada ha quedado inscrita, en virtud de uno de los supuestos de inscripción obligatoria regulados en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la norma no contempla ulteriores trámites que pudieran conllevar una rectificación de la inscripción practicada, la cual queda bajo la salvaguardia de los tribunales y cuya rectificación exigirá bien el consentimiento del titular registral o bien la oportuna resolución judicial".
Es de aclarar que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable según la doctrina de la DGRN, para la inscripción de rectificaciones de cabida tanto superiores como inferiores al 10%. Y en su relación con el del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, en cuanto en ambos se pretende la inscripción de la representación gráfica de la finca, la DGRN parece ceñir el supuesto de hecho del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria a los casos en que no haya potencial riesgo para los colindantes, lo que deja al juicio del propio registrador. En este sentido, la Resolución DGRN de 7 de febrero de 2018 considera adecuada la actuación de un registrador, que ante la solicitud de inscripción de la representación gráfica georreferenciada con modificación de cabida inferior al diez por ciento, decide tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (para acabar desestimándolo). Dice la DGRN:
"... es correcta la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que se ha solicitado expresamente la inscripción de la representación gráfica y es éste el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad tal y como resulta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria ... como interpreta la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ... existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción".
La Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018 aplica la misma doctrina, considerando correcta la actuación del registrador que, ante la solicitud de inscripción de una representación gráfica georreferenciada catastral, tramita el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (que termina resolviendo negativamente), por albergar dudas de un posible perjuicio a los colindantes, aun cuando la superficie catastral coincidía con la previa superficie registral.
Por último, debe precisarse que, según se ha dicho (así, Carlos Jiménez Gallego -"La nueva coordinación catastro registro". Tirant lo Blanch. 2016-), hay que distinguir en la nueva regulación, como realidades independientes, en cuanto operan en momentos y planos distintos: la inscripción de la rectificación de la cabida, la incorporación al folio real de la representación gráfica y la coordinación de la finca registral con el catastro.
Centrándonos ya en los procedimientos de los artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria, y sin pretender un análisis detallado de los mismos, cabe apuntar las siguientes diferencias de regulación:
El expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede basarse en una certificación catastral descriptiva y gráfica, a la cual se pretende adaptar la descripción registral de la finca, o en una representación gráfica alternativa, "cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca". En este segundo caso, el registrador, después de calificar favorablemente la representación gráfica alternativa y su correspondencia con la finca registral, incorporará la representación gráfica al folio real, y, con posterioridad, lo comunicará al catastro, para que este practique la correspondiente alteración catastral (artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria). La fase final sería la expresión de la coordinación de la finca registral con el catastro.
En el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria también se admite que pueda tener por base tanto una certificación catastral descriptiva y gráfica como una representación gráfica alternativa. Según las letras "a" y "d" del número 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el promotor del expediente aportará al mismo "en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma ... En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario".
El párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dispone:
"El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción".
Cabría plantearse si, en el procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, es imprescindible para la rectificación de la descripción registral de la finca que previamente se haya tramitado la alteración catastral y conste así en el expediente notarial mediante la oportuna comunicación del catastro, o bien cabe acceder a la constancia registral rectificación objeto del expediente notarial, al margen de que el catastro haya procedido o no a la alteración catastral solicitada. Esta segunda ha sido la posición seguida por la DGRN, como veremos (Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015), con lo que se hace equivalente el régimen de ambos expedientes a estos efectos.
Respecto de esta cuestión, cabe citar la opinión de Pablo Puyal Sanz ("El nuevo régimen de coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad". Tirant lo Blanch. 2016). Este autor admite, como regla general, que la ley ha conservado la independencia entre los procedimientos registral y catastral, lo que lleva a admitir la práctica registral de la operación basada en una representación gráfica alternativa, cuando esta sea posible por no existir motivos para la calificación negativa, con carácter previo y al margen de que dé lugar o no a la coordinación catastral de la finca registral, lo que resultaría de los artículos 9 "b" 10º, 10.3 y 199.2 Ley Hipotecaria. Sin embargo, al referirse al expediente notarial de rectificación de la descripción registral de la finca y la obligación del notario de observar lo dispuesto en el artículo 18.2."c" TRLC, cuando se base dicho expediente notarial en una representación gráfica alternativa, afirma: "en la fase de tramitación de los procedimientos previstos en los arts. 200 y 201.1 LH citados, el Notario debe remitir la representación gráfica alternativa al Catastro conforme al art. 18.2.c LCI, antes de la inscripción, para que éste actualice la cartografía catastral previamente a la finalización del procedimiento y remita al Notario la certificación catastral descriptiva y gráfica que refleje las modificaciones realizadas, que la incorporará a la escritura, por lo que en el Registro se solicitará la inscripción de la representación gráfica catastral actualizada y no la representación gráfica alternativa".
Carlos Jiménez Gallego (op. cit.) apunta que esta notificación por el notario al catastro debe realizarse cuando se haya terminado la fase de alegaciones en el expediente notarial, para evitar suministrar al catastro una información derivada de un posible expediente fallido, y entiende necesaria para la terminación del expediente la validación por el catastro de la nueva descripción. Afirma este autor: "Si la base del expediente ha sido una representación gráfica alternativa a la catastral, el notario debe comunicar la nueva descripción de la inca al Catastro una vez finalizada la fase de alegaciones, pero antes de extender la diligencia de cierre, pues el expediente no se puede cerrar hasta que no finalice este trámite. El artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro (LCI) dice que el plazo para enviar la información es de cinco días desde “la formalización del documento público”. Hay que entender que en este caso lo será desde el día en que proceda extenderse la diligencia de cierre, que es el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones, siempre que el notario considere justificada la pretensión del promotor". No obstante, el propio autor considera que si el catastro no contesta en el plazo de cinco días hábiles el notario podrá cerrar el acta (apuntando la inexistencia de canales operativos en funcionamiento) y si el registrador, que tiene también la obligación de comunicar la alteración al catastro, no recibiera contestación del mismo, lo que no se haría constar sería la coordinación con el catastro, pero eso no impediría la inscripción de la rectificación, que es previa a dicha comunicación.
Vuelve a tratar específicamente de esta materia la Resolución DGRN de 6 de abril de 2017, que en el ámbito específico del procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, habiéndose planteado como defecto en la calificación registral la falta de adaptación del catastro a la cabida final que se pretendía reflejar con el expediente notarial, considera la DGRN que cuando se aporte una representación gráfica alternativa como base del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al margen de la obligación del notario de notificar a los titulares catastrales colindantes, no es preciso lograr la rectificación catastral y coordinación registro catastro con carácter previo a la inscripción de la rectificación de la cabida. Dice la resolución:
"Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. En el caso concreto del expediente del artículo 201, la letra d) de su apartado 1 prevé expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral. Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento".
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2017 reitera esta doctrina. La Resolución se refiere a un auto judicial en expediente de dominio para rectificación de cabida tramitado conforme a la legislación anterior a la reforma, en el que existía una diferencia entre la superficie resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la cabida que resultaba del auto judicial. La DGRN reconoce que conforme su anterior doctrina, recaída en el ámbito del expediente judicial de dominio para los excesos de cabida, en excesos superiores a una quinta parte, era de aplicación, por analogía a la inmatriculación, la obligación de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la superficie de la finca que se pretendía hacer constar. Pero aclara que, tras la reforma legal, esta doctrina debe variarse, al no equipararse en la legislación reformada la rectificación de la descripción con la inmatriculación, permitiéndose para el primer caso la aportación de una representación gráfica alternativa. Dice la DGRN:
"En lo que respecta a las modificaciones descriptivas, a partir de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, cobra una especial relevancia la representación gráfica georreferenciada de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente notarial regulado en el artículo 201. Por otra parte como ya ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General, cuando la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Por tanto, la regulación del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario relativa a los excesos de cabida, en la que se incluía la asimilación a los supuestos de inmatriculación en la que se basaba la doctrina antes expuesta, resultará actualmente inaplicable a los nuevos procedimientos antes citados. Especialmente debe considerarse que, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y se alcance así la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente, de manera que puede aportarse una representación gráfica alternativa (cfr. artículos 9.b) y 10 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 6 de abril de 2017), excepto los citados supuestos de inmatriculación de fincas al amparo de los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria".
En la misma línea, la Resolución DGRN de 22 de febrero de 2018 revoca la calificación registral negativa basada basada en la falta de coincidencia de la rectificación que se pretendía con la certificación catastral, recordando que el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria puede basarse en una representación gráfica alternativa. Esta resolución precisa los deberes del notario conforme al párrafo 2º de la letra "c" del número 2 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, aunque en realidad se apoya en el párrafo 1º de dicho artículo 18.2."c", que transcribe y que dice:
"... Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior".
Según la referida Resolución de 22 de febrero de 2018, los deberes que se imponen al notario, cuando el expediente por él tramitado se base en una representación gráfica alternativa, son "la notificación a los colindantes catastrales y la comunicación al Catastro de la rectificación de la descripción consignada en el documento", aunque la notificación a los colindantes catastrales (este, como veremos es un trámite impuesto por los propios artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, en todo caso, aunque se tramite el expediente con base en una certificación catastral), y el cumplimiento de estos requisitos debe constar en el acta que se tramite. Pero distinta es la cuestión de la rectificación catastral, pues esta, aunque sea aconsejable, no es requisito necesario para la rectificación de la descripción registral de la finca, reiterando la doctrina ya establecida al respecto.
"... es correcta la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que se ha solicitado expresamente la inscripción de la representación gráfica y es éste el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad tal y como resulta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria ... como interpreta la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ... existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción".
La Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018 aplica la misma doctrina, considerando correcta la actuación del registrador que, ante la solicitud de inscripción de una representación gráfica georreferenciada catastral, tramita el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (que termina resolviendo negativamente), por albergar dudas de un posible perjuicio a los colindantes, aun cuando la superficie catastral coincidía con la previa superficie registral.
Centrándonos ya en los procedimientos de los artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria, y sin pretender un análisis detallado de los mismos, cabe apuntar las siguientes diferencias de regulación:
El expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede basarse en una certificación catastral descriptiva y gráfica, a la cual se pretende adaptar la descripción registral de la finca, o en una representación gráfica alternativa, "cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca". En este segundo caso, el registrador, después de calificar favorablemente la representación gráfica alternativa y su correspondencia con la finca registral, incorporará la representación gráfica al folio real, y, con posterioridad, lo comunicará al catastro, para que este practique la correspondiente alteración catastral (artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria). La fase final sería la expresión de la coordinación de la finca registral con el catastro.
En el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria también se admite que pueda tener por base tanto una certificación catastral descriptiva y gráfica como una representación gráfica alternativa. Según las letras "a" y "d" del número 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el promotor del expediente aportará al mismo "en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma ... En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario".
El párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario dispone:
"El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción".
Cabría plantearse si, en el procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, es imprescindible para la rectificación de la descripción registral de la finca que previamente se haya tramitado la alteración catastral y conste así en el expediente notarial mediante la oportuna comunicación del catastro, o bien cabe acceder a la constancia registral rectificación objeto del expediente notarial, al margen de que el catastro haya procedido o no a la alteración catastral solicitada. Esta segunda ha sido la posición seguida por la DGRN, como veremos (Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015), con lo que se hace equivalente el régimen de ambos expedientes a estos efectos.
Respecto de esta cuestión, cabe citar la opinión de Pablo Puyal Sanz ("El nuevo régimen de coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad". Tirant lo Blanch. 2016). Este autor admite, como regla general, que la ley ha conservado la independencia entre los procedimientos registral y catastral, lo que lleva a admitir la práctica registral de la operación basada en una representación gráfica alternativa, cuando esta sea posible por no existir motivos para la calificación negativa, con carácter previo y al margen de que dé lugar o no a la coordinación catastral de la finca registral, lo que resultaría de los artículos 9 "b" 10º, 10.3 y 199.2 Ley Hipotecaria. Sin embargo, al referirse al expediente notarial de rectificación de la descripción registral de la finca y la obligación del notario de observar lo dispuesto en el artículo 18.2."c" TRLC, cuando se base dicho expediente notarial en una representación gráfica alternativa, afirma: "en la fase de tramitación de los procedimientos previstos en los arts. 200 y 201.1 LH citados, el Notario debe remitir la representación gráfica alternativa al Catastro conforme al art. 18.2.c LCI, antes de la inscripción, para que éste actualice la cartografía catastral previamente a la finalización del procedimiento y remita al Notario la certificación catastral descriptiva y gráfica que refleje las modificaciones realizadas, que la incorporará a la escritura, por lo que en el Registro se solicitará la inscripción de la representación gráfica catastral actualizada y no la representación gráfica alternativa".
Carlos Jiménez Gallego (op. cit.) apunta que esta notificación por el notario al catastro debe realizarse cuando se haya terminado la fase de alegaciones en el expediente notarial, para evitar suministrar al catastro una información derivada de un posible expediente fallido, y entiende necesaria para la terminación del expediente la validación por el catastro de la nueva descripción. Afirma este autor: "Si la base del expediente ha sido una representación gráfica alternativa a la catastral, el notario debe comunicar la nueva descripción de la inca al Catastro una vez finalizada la fase de alegaciones, pero antes de extender la diligencia de cierre, pues el expediente no se puede cerrar hasta que no finalice este trámite. El artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro (LCI) dice que el plazo para enviar la información es de cinco días desde “la formalización del documento público”. Hay que entender que en este caso lo será desde el día en que proceda extenderse la diligencia de cierre, que es el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones, siempre que el notario considere justificada la pretensión del promotor". No obstante, el propio autor considera que si el catastro no contesta en el plazo de cinco días hábiles el notario podrá cerrar el acta (apuntando la inexistencia de canales operativos en funcionamiento) y si el registrador, que tiene también la obligación de comunicar la alteración al catastro, no recibiera contestación del mismo, lo que no se haría constar sería la coordinación con el catastro, pero eso no impediría la inscripción de la rectificación, que es previa a dicha comunicación.
Vuelve a tratar específicamente de esta materia la Resolución DGRN de 6 de abril de 2017, que en el ámbito específico del procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, habiéndose planteado como defecto en la calificación registral la falta de adaptación del catastro a la cabida final que se pretendía reflejar con el expediente notarial, considera la DGRN que cuando se aporte una representación gráfica alternativa como base del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al margen de la obligación del notario de notificar a los titulares catastrales colindantes, no es preciso lograr la rectificación catastral y coordinación registro catastro con carácter previo a la inscripción de la rectificación de la cabida. Dice la resolución:
"Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. En el caso concreto del expediente del artículo 201, la letra d) de su apartado 1 prevé expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral. Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento".
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2017 reitera esta doctrina. La Resolución se refiere a un auto judicial en expediente de dominio para rectificación de cabida tramitado conforme a la legislación anterior a la reforma, en el que existía una diferencia entre la superficie resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la cabida que resultaba del auto judicial. La DGRN reconoce que conforme su anterior doctrina, recaída en el ámbito del expediente judicial de dominio para los excesos de cabida, en excesos superiores a una quinta parte, era de aplicación, por analogía a la inmatriculación, la obligación de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la superficie de la finca que se pretendía hacer constar. Pero aclara que, tras la reforma legal, esta doctrina debe variarse, al no equipararse en la legislación reformada la rectificación de la descripción con la inmatriculación, permitiéndose para el primer caso la aportación de una representación gráfica alternativa. Dice la DGRN:
"En lo que respecta a las modificaciones descriptivas, a partir de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, cobra una especial relevancia la representación gráfica georreferenciada de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente notarial regulado en el artículo 201. Por otra parte como ya ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General, cuando la Disposición Derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Por tanto, la regulación del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario relativa a los excesos de cabida, en la que se incluía la asimilación a los supuestos de inmatriculación en la que se basaba la doctrina antes expuesta, resultará actualmente inaplicable a los nuevos procedimientos antes citados. Especialmente debe considerarse que, aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y se alcance así la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente, de manera que puede aportarse una representación gráfica alternativa (cfr. artículos 9.b) y 10 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 6 de abril de 2017), excepto los citados supuestos de inmatriculación de fincas al amparo de los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria".
En la misma línea, la Resolución DGRN de 22 de febrero de 2018 revoca la calificación registral negativa basada basada en la falta de coincidencia de la rectificación que se pretendía con la certificación catastral, recordando que el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria puede basarse en una representación gráfica alternativa. Esta resolución precisa los deberes del notario conforme al párrafo 2º de la letra "c" del número 2 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, aunque en realidad se apoya en el párrafo 1º de dicho artículo 18.2."c", que transcribe y que dice:
"... Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares que resulten de lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 9 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en la letra b) anterior".
Según la referida Resolución de 22 de febrero de 2018, los deberes que se imponen al notario, cuando el expediente por él tramitado se base en una representación gráfica alternativa, son "la notificación a los colindantes catastrales y la comunicación al Catastro de la rectificación de la descripción consignada en el documento", aunque la notificación a los colindantes catastrales (este, como veremos es un trámite impuesto por los propios artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, en todo caso, aunque se tramite el expediente con base en una certificación catastral), y el cumplimiento de estos requisitos debe constar en el acta que se tramite. Pero distinta es la cuestión de la rectificación catastral, pues esta, aunque sea aconsejable, no es requisito necesario para la rectificación de la descripción registral de la finca, reiterando la doctrina ya establecida al respecto.
En el caso de la Resolución DGSJFP de 10 de diciembre de 2020 se pretendía declarar una obra nueva sobre una finca procedente de una segregación, aportándose representación gráfica alternativa de la misma, con informe de validación catastral positivo, así como las coordenadas de la porción ocupada por la edificación, solicitándose la iniciación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La calificación registral deniega la iniciación de ese expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, argumentando que la parcela a la que correspondía la representación gráfica alternativa no tenía referencia catastral propia, sino que estaba comprendida en la referencia catastral de la finca matriz de la que procedía por segregación. La calificación se revoca por la Dirección General, recordando los limitados efectos que la referencia catastral tiene en la identificación de la finca y la posibilidad de identificar gráficamente las fincas procedentes de segregación por medio de una representación gráfica alternativa, sin que se hallen, por tanto, justificadas las dudas del registrador que impidan el inicio del expediente. Se revoca, además, el defecto que impedía la inscripción de la obra nueva, recordando que la delimitación gráfica de la finca solo es precisa para la inscripción de la obra nueva cuando se existan dudas fundadas de situación de la obra sobre la finca. En el caso, se consideran que no existen dichas dudas fundadas, pues "En el caso de este expediente, consta en la escritura el CSV del informe catastral de ubicación de construcciones que, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación también aportado evidencian la indudable ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita".
Lo que no cabe es aportar al expediente una certificación catastral y un informe técnico y no precisar sobre la base de cuál de los dos se pretende rectificar la cabida (en este sentido, Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016, para un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
Desde el punto de vista del procedimiento registral del artículo 199 Ley Hipotecaria, cuando este esté basado en una representación gráfica alternativa, debe tenerse en cuenta que dicha representación debe cumplir, además de los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro, lo previsto en el artículo 9 "b" 4º de la Ley Hipotecaria ("En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral"). A efectos de comprobar que dicha representación gráfica alternativa cumple estos requisitos, la Resolución Conjunta DGC-DGRN de 29 de octubre de 2015 prevé un informe de validación catastral de la representación gráfica alternativa, en el que los órganos catastrales se pronunciarán con carácter previo sobre estos aspectos. No obstante, se contempla en dicha resolución conjunta que la solicitud por el registrador del informe de validación con carácter previo a la inscripción sea solo potestativa para este (aunque es de prever que se exigirá en la práctica). Diversas Resoluciones de la DGRN, que se citarán, contemplan como base de las dudas fundadas del registrador la invasión de las fincas colindantes o la alteración del perímetro catastral (así, Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 o Resolución DGRN de 15 de junio de 2017).
Lo que no cabe es aportar al expediente una certificación catastral y un informe técnico y no precisar sobre la base de cuál de los dos se pretende rectificar la cabida (en este sentido, Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016, para un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
Desde el punto de vista del procedimiento registral del artículo 199 Ley Hipotecaria, cuando este esté basado en una representación gráfica alternativa, debe tenerse en cuenta que dicha representación debe cumplir, además de los requisitos técnicos que permitan su incorporación al catastro, lo previsto en el artículo 9 "b" 4º de la Ley Hipotecaria ("En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral"). A efectos de comprobar que dicha representación gráfica alternativa cumple estos requisitos, la Resolución Conjunta DGC-DGRN de 29 de octubre de 2015 prevé un informe de validación catastral de la representación gráfica alternativa, en el que los órganos catastrales se pronunciarán con carácter previo sobre estos aspectos. No obstante, se contempla en dicha resolución conjunta que la solicitud por el registrador del informe de validación con carácter previo a la inscripción sea solo potestativa para este (aunque es de prever que se exigirá en la práctica). Diversas Resoluciones de la DGRN, que se citarán, contemplan como base de las dudas fundadas del registrador la invasión de las fincas colindantes o la alteración del perímetro catastral (así, Resolución DGRN de 1 de junio de 2017 o Resolución DGRN de 15 de junio de 2017).
En el caso de la Resolución DGRN de 21 de febrero de 2019 se deniega por la calificación registral la rectificación de cabida de la finca, a pesar de su escasa entidad (3 metros en 112), siendo presupuesto esta rectificación de cabida de la inscripción de una ampliación de declaración de obra que ocupaba el suelo cuya ampliación de cabida se pretendía. Existía una representación gráfica alternativa y un informe de validación de la misma y de ello resultaba una alteración del perímetro catastral de las fincas, lo que se considera suficiente para justificar la calificación negativa. Dice la resolución:
"En este caso concurre la circunstancia de existir un incremento de superficie de la finca y de la porción de suelo ocupada por la edificación unido a una afección a la parcela colindante según resulta del informe de validación. Por ello, aun siendo de escasa entidad la modificación de superficie, en este caso la misma se acompaña de una alteración de la perimetría catastral que necesariamente requiere la intervención de los colindantes afectados en las actuaciones correspondientes".
La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma la calificación registral negativa de una declaración de obra nueva con base en la posible invasión de una parcela catastral colindante, argumentando que la edificación ocupaba toda la finca registral, y que se pretendía simultáneamente a la declaración de obra una rectificación de cabida, presentando una representación gráfica con un informe de validación catastral de la que resultaba una modificación de la perimetría catastral, aunque fuera esta de escasa importancia cuantitativa.
La Resolución DGRN de 22 de mayo de 2019 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante que alegaba "... la ocupación de un «patinillo» que supuestamente pertenece a la finca colindante, invocando al efecto la situación catastral de la misma", argumentando que la rectificación de la cabida se pretendía con base precisamente a una inscripción de una representación gráfica catastral y respetando esta.
Distinto sería el caso en que se ha practicado una previa inscripción con base en una certificación catastral que se pretende rectificar posteriormente aportando una representación gráfica alternativa.
La Dirección General no ha descartado absolutamente esta posibilidad, aunque la admite de forma restringida.
La Resolución DGSJFP de 8 de septiembre de 2021 confirma la calificación negativa con base en existencia de dudas fundadas sobre alteración de la realidad física de las fincas, con el argumento de que se pretendía alterar la superficie y el perímetro de una previa representación gráfica catastral inscrita y coordinada la finca registral con el catastro, en una finca formada por agrupación, pareciendo admitirse en este caso solo una rectificación de superficie dentro de los límites en que se admite la para precisión métrica de la representación gráfica catastral.
Otra cuestión a plantearse, cuando se aporta una representación gráfica alternativa como base de estos expedientes, es la necesidad de su validación a efectos del catastro.
La Resolución DGRN de 16 de julio de 2018 diferencia la eficacia del informe de validación catastral, cuya finalidad es la posibilidad de incorporación de la representación gráfica al catastro de forma directa, de la cuestión de la inscripción de la rectificación de la cabida, sujeta a la calificación registral. En el caso, se presentaba una representación gráfica alternativa que comprendía las fincas objeto de la rectificación y las colindantes, y en conjunto se respetaba el perímetro de las parcelas catastrales, pero modificando la configuración de las fincas comprendidas, tanto aquellas a las que se refería la escritura como las colindantes, habiendo obtenido informe catastral de validación positivo, lo que no excluye que el registrador pueda calificar negativamente la rectificación de la cabida siempre que tenga causa para ello o pueda, por el contrario, acceder a la rectificación de cabida, aun con informe de validación negativo, si tramitados los correspondientes expedientes entiende que cumple los requisitos legales. Dice la resolución:
"... debe antes advertirse que la delimitación gráfica propuesta afecta a las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral. Si bien el conjunto de todas las fincas representadas respeta el perímetro catastral, ello se hace a costa de atribuir una representación gráfica a las fincas colindantes sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), debiendo limitarse la representación alternativa a la finca o fincas objeto del expediente y cuya inscripción de representación gráfica se pretende. La aportación de una representación gráfica alternativa de la finca sobre la que se tramite el correspondiente procedimiento no implica que deba aportarse también la de las colindantes que pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca así representada, pues como ya se afirmó en Resolución de 6 de febrero de 2018, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b)".
La Instrucción conjunta de la DGC y de la DGSJFP de 10 de octubre de 2020 se refiere al informe de validación catastral, afirmando que:
"Para posibilitar la coordinación de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, podrá utilizarse el informe de validación gráfica alternativa que se obtiene a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
Dicho informe se configura como un elemento indispensable para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar una representación gráfica georreferenciada alternativa a la cartografía catastral, dándose cumplimiento a lo establecido, en tal sentido, en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
La falta de aportación del informe o la aportación de este cuando sea negativo impedirán la coordinación de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas".
La Resolución DGSJFP de 8 de septiembre de 2021 confirma la existencia de un informe negativo de validación catastral no justificaría por sí solo la negativa a la rectificación de la cabida con base en una representación gráfica alternativa, impidiendo solo su incorporación directa al catastro, aclarando en tal sentido la Resolución Conjunta de 23 de septiembre de 2020. Dice la resolución:
"Como ya se afirmó en la Resolución de 6 de febrero de 2018, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar, en todo caso, con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe conllevar, por este sólo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro ... El apartado 2 del punto primero de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 señala que «para posibilitar la coordinación de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, podrá utilizarse el informe de validación gráfica alternativa que se obtiene a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro. Dicho informe se configura como un elemento indispensable para acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos que permiten incorporar una representación gráfica georreferenciada alternativa a la cartografía catastral, dándose cumplimiento a lo establecido, en tal sentido, en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. La falta de aportación del informe o la aportación de este cuando sea negativo impedirán la coordinación de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas». Por tanto, debe aclararse que esta afirmación que se realiza en la Resolución conjunta de 2020 y que consta en la calificación recurrida no cabe entenderla como un defecto que impida la inscripción, sino como una mera advertencia de que, aunque la representación gráfica resultante de un informe de validación catastral negativo sea inscribible, no podrá lograrse con la misma la coordinación gráfica con Catastro".
En cuanto a la legitimación para instar este expediente del artículo 199 han recaído varías resoluciones de la Dirección General.
La Resolución DGRN de 30 de junio de 2016 admite que un expediente para la rectificación de la cabida sobre una finca ganancial se inste por un cónyuge sin intervención del otro.
La Resolución DGSJFP de 30 de enero de 2024 admite que pueda instar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria un cotitular registral de la finca, aun no contando con acuerdo de la mayoría de copropietarios (superando una posición anterior), pero exigiendo que se notifique el expediente a los demás cotitulares registrales.
En materia de oposición de los colindantes, aspecto básico en la utilidad del procedimiento, en el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresamente se nos señala que el registrador "decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción". Sin embargo, en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por remisión al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, resulta que, además de que el notario, dentro del espíritu de la reforma, no llegue a formular juicio alguno de notoriedad o legalidad favorable o desfavorable (en lo que después insistiré), y mucho menos vincular con su decisión la posterior calificación registral (que es por descontado libérrima respecto a la actuación notarial), resulta obligado a interrumpir el expediente ante cualquier oposición: "Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador..."
No obstante lo dicho, la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017, reinterpretando, a mi entender, la letra y el espíritu legal, considera que la "esencia" de este expediente notarial de jurisdicción voluntaria, así como la referencia a que deba expresar el colindante la causa en que funde la oposición y aportar prueba escrita de la misma, determinan que no toda oposición de un colindante supone la necesaria suspensión del expediente por el notario en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, alegando como fundamento de su decisión la previsión al respecto del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que parece que implica dar a ambos expedientes el mismo tratamiento . Pero la Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018 rectifica esta posición, declarando que la oposición de un interesado en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria impone al notario, de forma reglada, la obligación de archivarlo sin juicio positivo, distinguiendo la regulación propia de este expediente notarial de lo previsto para el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Aunque debe decirse que la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2019, en un expediente de inmatriculación, vuelve considerar que la mera oposición de algún interesado no supone necesariamente la conclusión por el notario del expediente, sino que debe ser valorada por este (sobre esta cuestión volveré después).
Volviendo al ámbito del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la norma literalmente se refiere a que "la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción". A sensu contrario, parecería que la oposición de quien sí acredite ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes implicaría la necesidad de denegar la rectificación. Sin embargo, no parece ser esta la posición de la DGRN, quien concede al registrador la facultad de valorar la oposición, e incluso le impone la obligación de dicha valoración, como se dirá a continuación.
Esto no implica que el registrador no pueda fundar su calificación negativa del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en la oposición de un colindante.
En este sentido, la Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016, en la que un colindante se opuso a la inscripción de la concordancia con base en una supuesta invasión de su finca, considerando la DGRN bien fundamentada la calificación negativa con base en dicha oposición, al existir "dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales y las representaciones
gráficas de las fincas, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertida, la invasión
del colindante, que igualmente conlleva dudas de que pudiera afectarse a los derechos de
terceros cuyo derecho de servidumbre de paso se encuentra inscrito gravando la finca
colindante". La resolución hace otras precisiones sobre el expediente, como la admisión que la concordancia se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales y la de que no es obligación del registrador dar al requirente una copia de las alegaciones presentadas por el colindante.
Pero parece que el caso de que se observe invasión de finca colindante es particular, pues en tal supuesto se exigiría de forma necesaria el consentimiento expreso de los titulares afectados, bien en documento público, bien por comparecencia ante el propio registrador, sin que bastara su no oposición ante la notificación del registrador (así, Pablo Puyal Díaz -op. cit.-).
La Resolución DGRN de 28 de noviembre de 2016 justifica la denegación del registrador a la constancia de un exceso de cabida en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición de unos titulares registrales de fincas colindantes, alegando la delimitación gráfica catastral de la finca registral colindante, la presentación por los titulares registrales colindantes de informes técnicos contradictorios con la petición del interesado y que la representación gráfica alternativa no respetaba el perímetro de las parcelas catastrales colindantes, en contra de lo exigido en el artículo 9.b 4º de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 confirma la calificación registral que denegó la inscripción de la representación gráfica alternativa tramitada por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, admitiendo la alegación de dudas fundadas por el Registrador, que, entre otras razones, como la oposición manifestada por los colindantes, se basaban en no respetar la representación gráfica alternativa el perímetro de las parcelas catastrales (resultante del informe de validación catastral), con posible lesión para los colindantes, aportando como posibles soluciones instar el deslinde (artículo 200 Ley Hipotecaria), la prestación por los colindantes de consentimiento en documento público, la tramitación del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, o acudir a un juicio declarativo.
Matiza el Centro Directivo su doctrina al respecto de los efectos de la oposición de los colindantes en la Resolución DGRN de 26 de julio de 2017, pues si bien admite genéricamente la posibilidad de que el registrador funde su calificación negativa en la oposición de un colindante, exige que se exprese en la calificación la razón por la cual se estima fundada dicha oposición. Dice la Resolución:
"En el caso de este expediente, consta la oposición de quien resulta acreditado que es
titular registral de una finca colindante, pero en la calificación se omite cualquier valoración
al respecto por la registradora, sin que conste siquiera el motivo de la misma o si dicha
oposición está o no debidamente fundamentada. Tampoco se expresa o motiva duda
alguna de identidad o la forma en la que la inscripción de la representación gráfica pudiera
afectar al titular registral que formula la oposición. Por ello, en cuanto a esta finca, la
calificación no puede mantenerse".
Debe observarse que, en este caso, a diferencia de los de otras Resoluciones citadas, el único motivo a la denegación invocado en la calificación registral era la oposición del colindante, y que se trataba del titular registral de una finca colindante, lo cual no lleva por sí solo a la eficacia de la oposición.
Esto se ha convertido en doctrina general, señalando la DGRN que: "El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante" (Resolución DGRN de 20 de marzo de 2019, recogiendo doctrina previa; particular es el caso de oposición por una entidad pública por posible invasión del dominio público, como se verá).
En la misma línea, la Resolución DGRN de 5 de junio de 2019 revoca la calificación registral negativa basada exclusivamente en la oposición de un colindante en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, declarando: "... no es razonable entender que la mera oposición que no esté
debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula
tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa".
La Resolución DGRN de 9 de octubre de 2019, en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, plantea la cuestión de la eficacia de la oposición de un colindante desde la perspectiva de la suficiente motivación de la calificación registral negativa, considerando insuficientemente motivada dicha calificación registral negativa, cuando esta se funda solamente en la oposición de los colindantes, sin que en la calificación registral "ya que la registradora deniega la inscripción afirmando
únicamente que se estiman las alegaciones formuladas, sin que las mismas se
extracten, se reproduzcan o ni siquiera se anexen a la calificación para que el interesado
pueda tener conocimiento de ellas para ejercer su derecho a la defensa". (Esta misma resolución reitera como principio de la jurisdicción voluntaria, aplicable a los expedientes notariales y registrales, que "salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición
por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que
continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición
de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3"; esto deja abierta la ya tratada cuestión de si, en el caso de los expedientes notariales la ley expresamente lo prevé o no).
La Resolución DGRN de 30 de octubre de 2019 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de unos colindantes, argumentando que la rectificación se pretendía conforme a la certificación catastral y que la oposición de estos colindantes no estaba justificada, dado que la superficie catastral de sus fincas excedía de la que constaba en el registro para las mismas, lo que ponía en duda el perjuicio potencial para ellos, y que la alegación por los mismos de la existencia de un pleito con el solicitante carecía de relevancia en cuando en dicho procedimiento no se había discutido de la delimitación de las fincas.
La Resolución DGRN de 27 de septiembre de 2017 entiende fundadas las dudas del registrador en un expediente de rectificación de cabida de un resto de finca matriz en el que se opuso el titular de una finca registral, con la circunstancia de que este titular registral que manifestó su oposición era también el titular catastral de una de las parcelas que se indicaba en la escritura que se correspondían con dicho resto de finca matriz (y sin que ello fuera obstáculo para la inscripción de la segregación, resultando que la parcela segregada coincidía exactamente con otra parcela catastral).
La Resolución DGRN de 10 de octubre de 2017 considera justificada la calificación negativa del registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición de un colindante, destacando el carácter de entidad pública del colindante que se opuso (el Ayuntamiento), quien, además, resultaba ser el titular de todas las fincas colindantes. En un sentido similar, la Resolución DGRN de 8 de marzo de 2018, en una rectificación de cabida inferior al 10%, da especial relevancia como justificación de las dudas fundadas a la presentación de un Informe del Alcalde del correspondiente Ayuntamiento sobre la posible invasión de una vía pública municipal, recordando la especial protección que la legislación hipotecaria otorga a las potenciales invasiones de dominio público, tanto esté este inscrito como no.
En el caso de la Resolución DGRN de 13 de abril de 2018 también se confirma la calificación registral negativa de un exceso de cabida que se pretendía hacer constar a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con base en la oposición de un colindante, que era un Ayuntamiento, el cual invocaba una supuesta invasión del dominio público. El caso presentaba la peculiaridad de que en el registro constaba la existencia de una edificación (un corral anejo a una casa) sin expresión de su superficie registral, alegándose por el interesado que se pretendía subsanar este dato omitido. La DGRN, confirmando anterior doctrina, considera que la expresión de la superficie de una finca registral que conste inscrita sin dicho dato (lo que es relativamente frecuente en inscripciones antiguas) exige la adopción de cautelas, remitiéndose a las mismas que se exigen para la rectificación de cabida, lo que se traduce en la tramitación de algún expediente en tal sentido, entendiendo como tal los del artículo 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria, con la posibilidad de su calificación negativa (siendo de destacar que se vuelve a referir la DGRN al procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria como el más idóneo en supuestos de rectificaciones de superficie de gran entidad). Sin embargo, se descarta expresamente el uso de los expedientes del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria a estos efectos. Dice el Centro Directivo al respecto:
"La recurrente alega que la nueva superficie que pretende consignarse se
corresponde con un corral que figura en la descripción registral sin superficie; sin embargo, tal como ha dicho este Centro Directivo (Resoluciones de 13 de diciembre de
2016 y 13 de diciembre de 2017), la inscripción de la superficie de una finca que hasta
ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico
una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado
de las debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación
registral de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la
ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las
debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente
afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley
Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en
el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo
201.1 del mismo texto legal, siendo este último, habida cuenta de la grave desproporción
en la superficie, el procedimiento más idóneo. En cambio, no sería posible acudir a la vía
excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la
superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida
que conste inscrita»".
La Resolución DGRN de 14 de enero de 2019 entiende aplicable a la inscripción de la representación gráfica, con ampliación de la cabida respecto de la inscrita en la descripción literaria, de una finca destinada a pastos y monte el artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, cuyo apartado 1 dispone que «toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma». Eso convertiría ese informe favorable en requisito necesario para la inscripción de la rerpresentación gráfica de estas fincas o montes, al menos cuando implicase aumento de cabida, y daría un especial valor a la oposición de la entidad pública titular en el curso del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, justificando la calificación denegatoria del registrador, y sin que sea obstáculo para ello que el monte público afectado no se haya consignado en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública, que es un registro de carácter administrativo que no desvirtúa la propiedad.
En el caso de la Resolución DGRN de 19 de octubre de 2017, se admite el carácter fundado de las dudas del registrador basado en la oposición de titulares registrales de fincas colindantes, con la particularidad de que se aportaban sentencias justificativas de la existencia de una controversia judicial relativa a la posible invasión de fincas colindantes.
La Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018 confirma la calificación negativa del registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante, aun cuando la cabida catastral era coincidente con la registral, aludiendo a la "existencia de un litigio motivado por
alteraciones en la cartografía catastral".
La Resolución DGRN de 7 de febrero de 2018, después de reiterar su doctrina relativa a la eficacia de la oposición de un colindante, en el sentido de que no obliga a denegar la rectificación de cabida aunque puede ser valorada por el registrador para su decisión negativa, analiza la alegación del recurrente de que el colindante que se opuso, quien se dice que era el titular registral de una finca colindante, no justificó adecuadamente su titularidad en el expediente. Pero la condición de titular registral de una finca colindante resulta del propio registro. La alegación más bien se refería a una posible falta de acreditación auténtica de la representación del colindante de quien presentó la alegación (decía el recurrente "... no indica si las alegaciones se presentaron
por comparecencia personal de don P. G. L. o fueron presentadas por otra persona, y en tal
caso si se adjuntaron con firma de aquél legitimada ante Notario". La DGRN resuelve la alegación afirmando que la apreciación de la legitimación del oponente queda a juicio del registrador, sin que pueda ser objeto esta cuestión de discusión en el recurso. Dice la Resolución:
"En cuanto a la alegación del recurrente relativa a la falta de acreditación ante la
registradora de la condición de titular quien se opone, corresponde al registrador valorar la
legitimación del mismo para intervenir en el procedimiento ... corresponde al registrador valorar su legitimación para intervenir en el procedimiento, sin
que el recurso pueda extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión
de suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. artículos 199
y 326 de la Ley Hipotecaria)".
Esta de por sí cuestionable doctrina no debe interpretarse en el sentido de que el registrador pueda admitir oposición por quien no está contemplado que la interponga en la normativa reguladora, que, como veremos, en el ámbito del expediente del articulo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando este se base en una certificación catastral, solo prevé la citación a los titulares registrales de las fincas colindantes y no a los simples titulares catastrales, por lo que parece que, en dicho caso de expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria basado en certificación catastral, estos titulares catastrales, que no han de ser notificados, no podrían interponer oposición si no son titulares de fincas registrales colindantes.
La Resolución DGSJFP de 21 de septiembre de 2022, reiterando otra previa, distingue entre la oposición de un mero titular catastral, sin título inscrito de dominio, de la que realice un titular de finca inmatriculada, declarando que a esta última debe otorgarse mayor consideración.
En sentido similar, la Resolución DGRN de 16 de noviembre de 2022 declara que la oposición de un mero titular catastral, cuya finca no está inmatriculada, no es causa bastante para impedir la rectificación de la cabida en un expediente del artículo 199. En el caso, concurría la circunstancia adicional de que quien manifestaba la oposición había transmitido su parcela catastral.
La Resolución de la DGSJFP de 30 de enero de 2024, en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en una representación gráfica alternativa, confirma la calificación registral negativa basada en la oposición de un cotitular de la parcela catastral colindante que aportó un informe técnico contradictorio con la representación gráfica.
La Resolución DGSJFP de 29 de mayo de 2024, después de recordar que se ha admitido la denegación de la rectificación de la cabida en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición fundada de un colindante catastral, considera que la oposición en el caso no estaba fundada, pues se basaba en la misma documentación que había sido aportada a un anterior expediente, cuando en el expediente actual se presentaba por el promoverte una nueva representación gráfica alternativa en que la finca de ese colindante se mantenía con la superficie que había alegado él mismo que tenía.
La Resolución DGRN de 5 de julio de 2018 confirma la calificación negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, planteada por quien resultaba titular de una finca inscrita con una referencia catastral idéntica a la que constaba en la certificación catastral aportada por el promovente del expediente para rectificar la cabida, desestimando el motivo de recurso de no ser el que manifestó oposición colindante de la finca cuya cabida se pretendía rectificar, con la siguiente argumentación (que no es, con todo, la ratio decidendi):
"En cuanto a la alegación del recurrente relativa a que alguno de los que formulan la
oposición no es colindante, no puede tenerse en consideración, ya que ello resulta
irrelevante a la vista de las circunstancias fácticas que justifican por sí las dudas
expuestas por el registrador, además de que también consta en el expediente la
oposición de otro titular que resulta ser el de la finca registral colindante afectada, 36.483
de Motril ...".
La ya citada Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018 vuelve a examinar la alegación en el recurso en contra de la calificación negativa del registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de que el que compareció en nombre del colindante que manifestó la oposición no había justificado debidamente la representación de aquel (dicho colindante era una sociedad mercantil), reiterando la DGRN que la calificación de la representación del compareciente a fin de manifestar oposición queda reservada al registrador, declarando "corresponde al registrador valorar su
legitimación para intervenir en el procedimiento, sin que el recurso gubernativo pueda
extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o
denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. artículos 199 y 326 de la
Ley Hipotecaria). A mayor abundamiento, en el presente caso la registradora aclara en
su informe que quien formuló las alegaciones aportó escritura de poder acreditativa de
su condición de apoderado de la sociedad titular colindante".
Parece que la misma doctrina habrá que aplicar al expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y ni la calificación del registrador ni el recurso gubernativo podrán entrar a cuestionar la legitimación o representación de los comparecientes ante el notario para realizar alegaciones.
La Resolución DGRN de 24 de abril de 2018 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición manifestada por un interesado. En un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se presenta oposición por quien dice ser titular de una parcela catastral colindante, invocando que el dibujo resultante de la cartografía catastral de la finca cuya rectificación de cabida se pretendía no era correcto y que suponía el perjuicio de un supuesto derecho de paso. Se rechaza la calificación negativa, argumentando que ni de la documentación presentada resultaba la existencia de ese derecho de paso cuyo perjuicio se alegaba, ni la rectificación de cabida supone necesariamente el perjuicio de un derecho de paso preexistente, de existir este.
La Resolución DGRN de 21 de febrero de 2019 resuelve un caso en que, en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, previo a la inscripción de una declaración de obra nueva, comparece un colindante a efectos de oponerse, siendo la colindancia de las fincas una pared medianera y consistiendo la oposición en la manifestación de que el promotor del expediente había construido sobre la pared medianera utilizando todo el grosor de la misma, y con pérdida de visibilidad y luz para su finca e infracción de la legalidad urbanística. La DGRN revoca la calificación, considerando que dichas alegaciones son ajenas a la naturaleza del expediente y a la posible invasión o perjuicio de la finca colindante en cuanto a su cabida. También se consideran ajenas a este expediente posibles consideraciones sobre infracción de una servidumbre de medianería. En el caso, lo que se pretendía era una disminución de la cabida, lo que también es destacado por la DGRN, como circunstancia que evidencia la falta de perjuicio potencial para el colindante.
La Resolución DGRN de 22 de mayo de 2019 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante que había justificado documentalmente la existencia de una controversia judicial sobre una servidumbre de luces y vistas, dado que "no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente".
La Resolución DGRN de 11 de mayo de 2018 revoca la calificación registral que había desestimado la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una porción segregada de finca, respecto de la que se aportaba certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la porción segregada, para lo que se había tramitado con arreglo al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, calificación registral negativa basada en la oposición de quien alegaba ser titular de una parcela catastral colindante, alegando una posible invasión de su finca sobre la base de la información contenida en el geoportal del Colegio de Registradores. La razón básica parece ser la coincidencia entre la porción segregada y la certificación catastral, sin que se hubiera cuestionado la exactitud de los planos catastrales, y en que no se justificaba la posible invasión de una finca registral colindante, en cuanto el que se oponía alegaba ser titular solo de una parcela catastral. Dice la DGRN:
"... en el presente caso no resultan
justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de
la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las
manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre la posible
invasión de una parcela catastral según el contraste que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de ésta y del enlace notificado que conduce al geoportal
del Colegio de Registradores ... Tales afirmaciones determinan que toda la argumentación
del Registrador se fundamenta en la presunta invasión de una finca colindante como
consecuencia de la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada, sin
identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la pretendida inscripción
de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad
que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica georreferenciada de la finca
(cfr. Resoluciones de 13 de septiembre de 2017 y 10 de abril de 2018).
Siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017
(que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es
extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que
no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien
formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa ...".
Esta Resolución DGRN de 11 de mayo de 2018 plantea otra cuestión adicional: la aplicación de los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada en supuestos en que esta es obligatoria (los del primer apartado del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria), entre los que se encuentra la segregación. La DGRN declara que, en dichos supuestos en la la presentación de la representación georreferenciada (certificación catastral descriptiva y gráfica) no es potestativa sino obligatoria, no son de aplicación los requisitos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, salvo que concurran circunstancias adicionales. Dice la DGRN:
"En los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente
potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9,
letra b, primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199
supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este
procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra
b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan
aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de
las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación
del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra
b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar
eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados".
La Resolución DGRN de 16 de mayo de 2018 confirma la calificación registral negativa en una rectificación de cabida tramitada a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, calificación que se basaba en la oposición de un colindante. En el caso, el que formula la oposición era el titular de una finca registral colindante y en la inscripción de la finca de este interesado que formula oposición se había hecho constar la referencia catastral de unas parcelas catastrales, aunque no constaba inscrita su delimitación gráfica, resultando que, dichas parcelas, coincidían en parte con las que se reflejaban en el informe técnico aportado para la tramitación del expediente de rectificación de cabida.
Esta misma Resolución DGRN de 16 de mayo de 2018 analiza otra cuestión. La oposición la plantearon, en realidad, quienes alegaron ser los herederos del titular registral de la finca inmatriculada colindante, planteándose en el recurso la adecuada acreditación de la condición de herederos, lo que se rechaza argumentando que corresponde al registrador calificar la legitimación de los interesados.
La Resolución DGRN de 5 de julio de 2018 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante particular, quien alegaba la posible invasión de un camino público, argumentando que el Ayuntamiento, a quien se había citado, no se había opuesto, y que el promovente del expediente aportó una sentencia judicial en que se le reconocía la titularidad de dicho camino.
La Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2018 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de dos colindantes, argumentando que:
- Uno de ellos alegaba la existencia de un litigio y presentaba un informe técnico, considerando la DGRN que, de la documentación presentada, no resultaba la existencia de litigio alguno y que el informe técnico presentado se refería solo a la antigüedad de una edificación.
- El otro alegaba la no expresión en el título de una servidumbre de paso, lo que se desestima por la DGRN, con el argumento de que una servidumbre de paso, como gravamen sobre la finca, no afecta a su cabida, declarando: "No es defecto para inscripción de la
representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre,
dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente
al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho
predio sirviente".
La Resolución DGRN de 27 de noviembre de 2018 confirma las dudas fundadas del registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición de un colindante, dado que "su oposición está sustentada por un informe técnico del que resulta que no es pacífica la línea de delimitación de las dos propiedades, identificando los pares de coordenadas afectados".
En cuanto a la posible necesidad de georreferenciación de la servidumbre de paso, la DGRN parece considerarlo conveniente, pero no obligatorio, declarando: "Y ello sin perjuicio de la conveniencia de delimitar georreferenciadamente una
servidumbre a la hora de efectuar la descripción de la misma en el título y en la
inscripción registral, para que quede indudablemente determinada su delimitación y
ubicación".
En cuanto a la alegación del recurrente de que no se le había dado traslado por el registrador, como promotor del expediente, de las alegaciones de los colindantes, la DGRN no lo considera obligatorio, declarando: "En cuanto a la alegación del recurrente de acceder al contenido de las
alegaciones de los colindantes, la Ley Hipotecaria no se pronuncia al respecto al regular
el procedimiento en el artículo 199, que no contiene ninguna previsión sobre la
necesidad de dar traslado de las mismas al promotor del expediente" (aunque después aclara que no constaba ninguna solicitud del promovente en tal sentido).
La Resolución DGRN de 5 de marzo de 2019 declara que la posible invasión de terrenos de cesión obligatoria para viales (u otras finalidades públicas que determinan esta cesión obligatoria) no justifica la calificación negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La DGRN distingue esta hipótesis del de invasión del dominio público, argumentando que la imposición de la obligación de cesión gratuita de ciertos terrenos por las normas urbanísticas no implica su automática conversión en bien de dominio público, pues esta condición no se adquiere hasta que se formalice con la correspondiente entidad pública el acta de entrega y recepción, de acuerdo con la jurisprudencia contenciosa que se cita. Además, en el caso, si bien existió oposición de un colindante, el Ayuntamiento titular de la vía pública potencialmente afectada no se opuso.
La Resolución DGRN de 20 de marzo de 2019, después de ratificar esta misma doctrina, y de señalar que, de conformidad con la legislación urbanística aplicable (andaluza) se precisa la aprobación del instrumento de equidistribución para el traspaso de los suelos de cesión obligatoria al dominio público, confirma la calificación negativa con el argumento de haber sido el Ayuntamiento el que manifestó su oposición (quien alegaba que la rectificación pretendida "ocuparía suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana de Estepona"), afirmando que "resultan justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica. Oposición que, no obstante la parquedad de los términos en que se pronuncia, es terminante, poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, según ha quedado expuesto en los fundamentos anteriores. Y sin que se pueda compartir el argumento del recurrente de que el registrador, a través de los medios de que dispone, debería comprobar la efectiva aprobación administrativa del proyecto de equidistribución, pues puede darse la circunstancia de concurrir ésta y no haber tenido el correspondiente reflejo registral.
La Resolución DGSJFP de 19 de junio de 2020 confirma el que, dedo que hasta que los viales objeto de cesión obligatoria no son aceptados por el Ayuntamiento no se integran en el dominio público, no puede basarse la calificación negativa en la expresión de que una parte de la finca cuya cabida se pretende rectificar está destinada a viales. Esta misma resolución considera que la oposición de un colindante que invoca una posible invasión de una finca por un viento distinto de aquel en que su finca linda no sería motivo bastante para la calificación negativa, aunque sí lo es la magnitud de la modificación solicitada en unión a la existencia de alteraciones perimetrales de la finca.
En el caso de la Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 se revoca la calificación registral negativa en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la invasión de un camino, considerando que no se había acreditado la condición de camino público, pues este camino no resultaba de la cartografía catastral, sino solo del programa de bases gráficas del Colegio de Registradores, y que, además, el Ayuntamiento afectado no se opuso.
La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 entiende fundada la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición de un colindante, pues ello puso de manifiesto ".. la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, toda vez que la oposición formulada se fundamenta en documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio, relativo a un camino que se incardina dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En suma, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que se pretende inscribir, y que, por lo tanto, el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no es arbitrario ni discrecional".
La Resolución DGRN de 19 de junio de 2019 considera fundada la calificación negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante, considerando que había existido un previo expediente judicial de dominio para dicha rectificación con resultado negativo, lo que determina que la forma de resolver el conflicto sea la vía judicial declarativa, como había expresado el auto judicial.
La Resolución DGRN de 10 de julio de 2019 confirma la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en que de la representación gráfica alternativa presentada resultaba una modificación del perímetro catastral, con invasión de un camino y otra finca, en unión a la oposición de la Administración afectada con base en la invasión de ese camino público.
La Resolución DGRN de 27 de noviembre de 2019 confirma la calificación registral negativa en un expediente de rectificación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en el informe negativo de la administración pública competente ante la posible invasión de una vía pecuaria.
La Resolución DGRN de 29 de noviembre de 2019, en una segregación con aportación de representación gráfica alternativa de esta, se confirma la calificación negativa con base en la oposición del Ayuntamiento, resultante de un informe del Alcalde, aun contando la segregación con licencia municipal, por la posible invasión de un camino público, declarando que "la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa dada la finalidad explícita de la ley de que el registrador tome medidas preventivas en orden a la protección del terreno de dominio público".
La Resolución DGSJFP de 19 de junio de 2020 confirma el que, dedo que hasta que los viales objeto de cesión obligatoria no son aceptados por el Ayuntamiento no se integran en el dominio público, no puede basarse la calificación negativa en la expresión de que una parte de la finca cuya cabida se pretende rectificar está destinada a viales. Esta misma resolución considera que la oposición de un colindante que invoca una posible invasión de una finca por un viento distinto de aquel en que su finca linda no sería motivo bastante para la calificación negativa, aunque sí lo es la magnitud de la modificación solicitada en unión a la existencia de alteraciones perimetrales de la finca.
En el caso de la Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 se revoca la calificación registral negativa en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la invasión de un camino, considerando que no se había acreditado la condición de camino público, pues este camino no resultaba de la cartografía catastral, sino solo del programa de bases gráficas del Colegio de Registradores, y que, además, el Ayuntamiento afectado no se opuso.
La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 entiende fundada la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en la oposición de un colindante, pues ello puso de manifiesto ".. la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, toda vez que la oposición formulada se fundamenta en documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio, relativo a un camino que se incardina dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende. En suma, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que se pretende inscribir, y que, por lo tanto, el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no es arbitrario ni discrecional".
La Resolución DGRN de 19 de junio de 2019 considera fundada la calificación negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante, considerando que había existido un previo expediente judicial de dominio para dicha rectificación con resultado negativo, lo que determina que la forma de resolver el conflicto sea la vía judicial declarativa, como había expresado el auto judicial.
La Resolución DGRN de 10 de julio de 2019 confirma la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en que de la representación gráfica alternativa presentada resultaba una modificación del perímetro catastral, con invasión de un camino y otra finca, en unión a la oposición de la Administración afectada con base en la invasión de ese camino público.
La Resolución DGRN de 27 de noviembre de 2019 confirma la calificación registral negativa en un expediente de rectificación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en el informe negativo de la administración pública competente ante la posible invasión de una vía pecuaria.
La Resolución DGRN de 29 de noviembre de 2019, en una segregación con aportación de representación gráfica alternativa de esta, se confirma la calificación negativa con base en la oposición del Ayuntamiento, resultante de un informe del Alcalde, aun contando la segregación con licencia municipal, por la posible invasión de un camino público, declarando que "la oposición de la Administración no requiere una certeza total sobre la condición de dominio público, ni la acreditación de una resolución definitiva de deslinde o pronunciamiento judicial alguno, sino que es suficiente el informe suscrito por el legítimo representante del Ayuntamiento en el que funde su oposición y cuya eficacia jurídica es necesariamente limitada pero suficiente para motivar la calificación registral negativa dada la finalidad explícita de la ley de que el registrador tome medidas preventivas en orden a la protección del terreno de dominio público".
Otra diferencia relevante es que, mientras en el expediente notarial del artículo 201 Ley Hipotecaria se prevé la notificación no solo a los propietarios de las fincas registrales colindantes sino a los titulares de derechos reales sobre las mismas, en el caso del expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria parece restringirse la notificación a los titulares registrales del dominio de las fincas colindantes ("El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas...).
Además, mientras en el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria los colindantes citados deberán ser los titulares tanto registrales como catastrales, en el del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, la regla general es la notificación solo a los titulares registrales. Únicamente en el caso de que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se base en una representación gráfica alternativa, por no ser exacta la descripción catastral, contempla la norma la notificación a los titulares catastrales colindantes (artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria). Según García García (op. cit.), esto se explica porque los titulares catastrales no se ven afectados por el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que la situación catastral no se modifica por el mismo. Sin embargo, lo cierto es que, en el caso del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, la circunstancia de que se tramite con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica y no dé lugar a alteración catastral alguna no parece que dispense de la obligación de notificar a los titulares catastrales, al menos en una interpretación literal de la norma.
Hay que precisar que la notificación no lo es a quienes figuren como colindantes en la propia inscripción registral de la finca cuya descripción se pretende modificar, sino a los titulares registrales del dominio de las fincas colindantes (artículo 199 Ley Hipotecaria) o a los propietarios de las fincas registrales colindantes (artículo 201-203 de la Ley Hipotecaria), lo que implica el que esa finca colindante esté inmatriculada. Si no lo estuviera, no existirá propiamente un titular registral de la finca colindante a quien notificar, aunque en la descripción de la propia finca cuya rectificación se proceda se haya hecho constar el nombre de los propietarios colindantes, dato que la propia DGRN había considerado de valor relativo al interpretar la anterior regulación, que exigía de modo genérico la notificación a los colindantes, como veremos. Además, como precisa el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la notificación solo será necesaria a los titulares de las fincas registrales afectadas, lo cual supone que si consta claramente que la rectificación que se pretende deja inalterados determinados linderos, los titulares registrales de fincas colindantes no afectados no precisarán ser notificados.
Esto salvará muchas de las dificultades que podría plantear la notificación a los colindantes expresados en la inscripción de la finca registral modificada, pues, en la gran mayoría de los supuestos, dichos colindantes estarán determinados solo por referencia a un nombre, y a veces incluso por un apodo, sin mayor expresión de otros datos identificativos. Por contra, si se entiende que la notificación será necesaria solo a los titulares registrales de fincas colindantes inmatriculadas, en la inscripción de las mismas constarán normalmente los datos completos de los mismos.
La DGRN había declarado, en relación con el expediente judicial de dominio regulado por la previa legislación hipotecaria, que el juez podía estimar que el colindante real que debía ser notificado era distinto del que constaba en la certificación catastral o en la descripción registral de la finca (en un sistema en que se exigía genéricamente la notificación a los propietarios colindantes).
Parece que la misma idea rige en la nueva regulación, al menos en cuanto a los titulares catastrales. El artículo 203.1."b" exige que el promotor del expediente notarial indique una "relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas".
No obstante, teniendo en cuenta que la actual regulación prevé la notificación a los titulares registrales, debe tenerse en cuenta el valor del principio registral de legitimación y la preferencia, en cuanto a acreditación de la titularidad, de los datos registrales sobre los meramente catastrales. Por ello, es dudoso que cupiera entender que, si se manifiesta por el requirente que el propietario actual coincide con el expresado en la certificación catastral, se diera por acreditado el cambio de titularidad en relación con el titular registral. Pero aunque así no se entendiera así como regla general, sí bastaría, a mi entender, con notificar al titular actual distinto del registral cuando se justificase que aquél es su causahabiente inter vivos o mortis causa (por ejemplo, se presenta una escritura pública que acredite al titular catastral como causahabiente del registral), aunque dicho cambio de titularidad no hubiese accedido al Registro.
La Resolución DGRN de 30 de agosto de 2017 reiterando anterior doctrina, considera que, en el expediente de dominio (en el caso, un expediente judicial tramitado conforme a la anterior redacción del artículo 201 de la Ley Hipotecaria), el juez podía decidir notificar a los colindantes reales cuando estimara que estos son distintos de los catastrales (o de los que resultaban de la descripción registral de la finca). Pero, a su vez, la DGRN indica que, en todo caso, deberá notificarse a los colindantes identificados como tales en el título inmatriculador. Se afirma, además, que esta doctrina es la que resulta también de la nueva regulación (debe tenerse en cuenta que, en el caso de esta Resolución, los titulares no citados eran entes públicos, pues la colindancia en cuestión lo era con vías públicas). Dice la DGRN:
"Esta Dirección General viene considerando la citación de los colindantes uno de los trámites esenciales del expediente de dominio para la inmatriculación, por lo que debe resultar de tal auto que todos los titulares catastrales de las fincas colindantes han sido citados en el expediente (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2012). Ahora bien, según matiza la Resolución de 22 de septiembre de 2015, hemos de tener en cuenta que mientras que el titular catastral del inmueble cuya cabida se pretende rectificar ha de ser citado en todo caso, en cambio, en relación a los colindantes, lo que exige el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es que se cite «a los titulares de los predios colindantes», que no tienen necesariamente por qué ser exactamente los expresados en la certificación catastral, ni la ley exige que sean ellos exactamente los citados, pudiendo en este punto el juez citar a los que haya tenido por colindantes reales, incluso si fueran diferentes de los catastrales ...
Pues bien, de la misma forma que, como se ha señalado anteriormente, es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación catastral, por las razones señaladas, es evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debe resultar del propio auto, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución), especialmente importante si se tiene en cuenta la no suspensión de efectos respecto de terceros, a diferencia de otros medios inmatriculadores». Por ello, es preciso que se exprese en el documento judicial que se ha procedido a la notificación a dichos colindantes, que en el caso de este expediente resultan, además, tanto del título como de la certificación catastral que se acompaña. Actualmente este requisito viene expresamente impuesto en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Efectivamente, el nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en relación con la inmatriculación por expediente de dominio, determina que el notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente», y el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en relación con la inmatriculación por título traslativo determina que «en caso de calificación positiva por el Registrador, este procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo, ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203".
Por su parte, la Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015, también en relación a un expediente de dominio para la rectificación de cabida tramitado conforme a la anterior legislación, considera que ni la mención de colindantes en la descripción registral de una finca por sus nombres hace fe de que sean los reales, ni tampoco debe excluirse que los titulares reales sean distintos de los catastrales, debiendo admitirse la notificación a los que el juez considere como titulares reales, aunque sean diversos de aquellos. Dice la DGRN:
"Si con tal expresión lo que el registrador está en realidad exigiendo es que consten citados los colindantes mencionados en la descripción registral, hay que señalar que en relación con el trámite previsto por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, resulta del auto la citación a los que han sido tenidos por el juez como titulares de los predios colindantes, aunque no fueran coincidentes con los meramente mencionados como colindantes en la descripción registral, pues tal mención registral no hace fe de su contenido.
Si lo que el registrador está exigiendo es que consten citados los colindantes catastrales que figuraban en la certificación catastral del año 2007 aportada al expediente de dominio, hemos de tener en cuenta que mientras que el titular catastral del inmueble cuya cabida se pretende rectificar ha de ser citado en todo caso, en cambio, en relación a los colindantes, lo que exige el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es que se cite «a los titulares de los predios colindantes», que no tienen necesariamente por qué ser exactamente los expresados en la certificación catastral, ni la ley exige que sean ellos exactamente los citados, pudiendo en este punto el juez citar a los que haya tenido por colindantes reales, incluso si fueran diferentes de los catastrales".
Pero, en la aplicación de esta doctrina a la nueva normativa, debe tenerse en cuenta que, mientras en anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria exigía la notificación de modo genérico a "los titulares de predios colindantes" (en los casos de expedientes de dominio para la inmatriculación y rectificación de cabida), la actual regulación prevé la notificación a los titulares de las fincas registrales o catastrales colindantes, con lo que entiendo que, si el título inmatriculador se refiere a titulares de fincas no inmatriculadas, no será precisa la notificación a los mismos, a menos que expresamente se indique que estos son los titulares reales actuales y se les notifique en sustitución de los titulares catastrales colindantes.
Con todo, la Resolución DGRN de 23 de abril de 2018, analizando específicamente quienes son los colindantes registrales que deben ser notificados, parece considerar que son los que resultan de la descripción literaria de la finca. Dice la DGRN:
"En la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria (al que se
remite el artículo 201.1) se prevé como trámite del procedimiento la notificación a los
propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de
derechos reales constituidos sobre ellas, en los domicilios que consten en el Registro y,
caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.
Se plantea específicamente en este recurso qué deba entenderse por colindante
registral a estos efectos. Sobre esta cuestión debe partirse de la realidad de que
actualmente conviven en el Registro fincas cuya representación gráfica se encuentra
inscrita con otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la
normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley
Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso un
tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica alguna.
Por tanto, atendiendo a esta situación, y en respuesta a la cuestión planteada por el
recurrente, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser
notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las
bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la
descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, tal y como indica
el recurrente, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas
registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los
índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de
segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá
figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento,
tal y como prescribe la letra c) del artículo 201.1, relacionado con el artículo 203, de
modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación
gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación,
limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se
solicita. En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador
deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas
existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los
índices u otros asientos".
Parece, según lo resaltado, que se exige notificar a todos los posibles colindantes que resulten del registro: los que resulten de la descripción literaria de la finca, sean o no actuales, los que resulten de la inscripción de una base gráfica en el registro, y los que puedan resultar de otros datos que consten registralmente. Así, si en la descripción literaria de una finca aparece un titular antiguo y consta dicha finca registral colindante inmatriculada con un nuevo titular, parecería que debe notificarse tanto al antiguo como al nuevo, lo que parece contradictorio con el principio de legitimación registral. Por otra parte, no se distingue, al referirse a los colindantes que resulten de la descripción literaria de la finca, los que tengan su finca inmatriculada de los que no la tengan (aunque en algún punto del argumento se refiera a fincas registrales colindantes). No comparto esta tesis, pues, según lo dicho, no se acomoda al tenor legal, en cuanto el colindante mencionado en la descripción literaria de una finca solo será titular registral de la finca colindante cuando su finca se halle inmatriculada, lo que no siempre sucede.
La Resolución DGRN de 5 de julio de 2018 también parece considerar necesario notificar a los colindantes que resultan simplemente de la descripción literaria de la finca en el registro, afirmando el Centro Directivo: "para determinar
los colindantes afectados el registrador debe atender a otras circunstancias, como la
situación y linderos que resultan de la descripción literaria y las titularidades de las
fincas".
** La Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2021 declara que debe notificarse a los colindantes que resultan de la descripción literaria de la finca en el registro. Después de recordar que el registrador debe expresar en la certificación que expide la titularidad de los titulares registrales de fincas colindantes, lo que en el caso se hizo refiriéndose a los resultantes de la descripción literaria de la finca, confirmando el defecto consistente en la falta de notificación a los colindantes que resultan de la descripción literaria de la finca en el registro. Dice la resolución: "Será labor del registrador determinar de forma precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, tal y como prescribe la letra c) del artículo 201.1, relacionado con el artículo 203, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita. En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos. En el caso de este expediente se omite toda notificación a los colindantes registrales, siendo los únicos que figuran en la certificación los resultantes de la descripción literaria, que debieron ser notificados. Por tanto, este defecto debe confirmarse, sin que pueda acogerse la alegación del recurrente sobre la innecesariedad de efectuar las notificaciones a los que figuran como colindantes en la descripción literaria de la finca, según ha quedado expuesto, pues la cita a la Resolución de 4 de abril de 2013 no puede aplicarse a este supuesto, por ser anterior a la nueva regulación del expediente de rectificación de descripción de fincas regulada en la Ley 13/2015".
En cuanto a la notificación a otros interesados distintos de los colindantes, como los titulares de derechos reales sobre la propia finca, en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la notificación solo se prevé al titular registral del dominio de la finca, si no hubiera instado este el procedimiento. Esto suscita dudas sobre la necesidad o no de intervención en el expediente de, por ejemplo, un usufructuario o el acreedor hipotecario sobre la misma finca, ante una rectificación de cabida, especialmente a menos. Para García García (op. cit), la no notificación a estos titulares de derechos reales sobre la finca, aunque pudiera parecer contradictoria con la legitimación que se les confiere para instar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la solución que resulta del texto legal. Sin embargo, en el ámbito del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el interesado deberá "expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca", y el notario notificará a unos y a otros (artículo 203.5, por remisión del 201: "... el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular ...). Sin embargo, como veremos, la DGRN ha asimilado las reglas del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria a las del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en cuanto a las notificaciones a practicar (aunque la solución prudente será notificar a estos titulares de derechos reales sobre la finca).
La Resolución DGSJFP de 30 de enero de 2024 admite que pueda instar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria un cotitular registral de la finca, aún no contando con acuerdo de la mayoría de copropietarios, pero exigiendo que se notifique el expediente a los demás cotitulares registrales.
No obstante, esta notificación no implica que el titular del derecho real sobre la finca deba promover o consentir el expediente de rectificación de cabida, y ello aunque se trate de reflejar un defecto de cabida. Así, la Resolución DGRN de 21 de noviembre de 2017 rechaza que sea necesario el consentimiento del consentimiento del acreedor hipotecario para promover un expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria por el que se pretendía la constancia de un defecto de cabida. Todo ello al margen de que los titulares de esos derechos sean notificados, puedan intervenir en el expediente, y del valor que quepa dar a su intervención o a su posible oposición.
Por último, en el ámbito del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, por aplicación supletoria del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, debe tenerse en cuenta que, conforme al artículo 203.5 I de la Ley Hipotecaria:
"Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita ... ".
La Resolución DGRN de 23 de abril de 2018 analiza diversos aspectos de la aplicación de esta norma, en el ámbito de un expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, declarando:
- Que no obsta a la necesidad de notificación al titular catastral que este sea la persona de quien el promovente del expediente adquirió el dominio.
- Que la notificación por edictos a los interesados, subsidiaria de la notificación personal (siendo necesarios dos intentos de notificación personal, como veremos), debe ser realizada personalmente a estos, sin que baste la genérica publicación del edicto por el que se anuncia la tramitación del expediente.
Respecto de la forma de la notificación, esta deberá ser personal o, subsidiariamente, por edictos.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria prevé que la notificación será "personal" y se refiere a la notificación subsidiaria por edictos "tras dos intentos". La Resolución Circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 afirma que estas notificaciones personales del registrador se ajustarán a lo previsto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, relativo a la forma de notificación de la calificación, el cual se remite, a su vez, a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y
del Procedimiento Administrativo Común. Para García García (op. cit), debe admitirse la notificación por correo certificado con acuse de recibo, sin que sea precisa la actuación personal del registrador practicando la notificación. No obstante, hoy parece que habría que estar al nuevo artículo 41 de la Ley 39/2015 (que deroga la Ley 30/1992), y aunque esta norma prevé la notificación prioritariamente por medios electrónicos, de conformidad con el artículo 322 citado, esa notificación telemática exigiría la previa conformidad del interesado, lo que difícilmente se producirá. Esto nos remite a lo dispuesto en el párrafo 2º de ese artículo 41, que contempla dos alternativas: la recogida por el interesado de la notificación en las oficinas del registro; y la entrega personal por un empleado del registro. No obstante, el párrafo 3º de ese artículo 41 establece que la notificación será válida por cualquier medio "siempre que permitan tener constancia de su envío o puesta a disposición, de la recepción o acceso por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma. La acreditación de la notificación efectuada se incorporará al expediente". Esto podría llevarnos a pensar en la validez de la notificación por correo certificado con acuse de recibo, pero la norma exige que el medio empleado acredite el "contenido íntegro" de dicha notificación, lo que no cumpliría el envío por correo (aunque esta es la fórmula que impera en la práctica).
En el ámbito del expediente notarial, el artículo 203.5 I de la Ley Hipotecaria, aplicable supletoriamente por remisión del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, se refiere a la notificación por el notario a los interesados en el expediente de inmatriculación "en la forma reglamentaria". Parece que esta referencia se debería entender hecha a los requisitos de las actas de notificación del reglamento notarial, y, en consecuencia, habría que acudir al auxilio notarial para practicarla fuera del distrito del notario que tramite el expediente. Cumpliendo este requisito, el reglamento notarial sí da valor de notificación a la que se realice por correo certificado con acuse de recibo.
No obstante, debe apuntarse una opinión, bastante generalizada entre la doctrina notarial que se ha ocupado de este procedimiento, favorable a simplificar y abaratar los requisitos del expediente en este extremo, admitiendo la notificación por correo certificado con acuse de recibo incluso fuera del distrito notarial.
A este respecto, la Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017, al tratar de la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, no tiene en cuenta lo previsto en el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria (notificación del expediente de inmatriculación a interesados), sino lo que contempla el párrafo 2º de este mismo artículo 203.5 de la Ley Hipotecaria, relativo específicamente a la notificación del expediente inmatriculador a los colindantes, y que dispone:
"Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente".
Confirma esta tesis la Resolución DGRN de 23 de abril de 2018, para quien, aunque el artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria se refiere a la notificación a ciertos interesados en la forma reglamentaria, "además de no existir desarrollo reglamentario del
precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas
transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de
notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría
de peor condición a unos frente a otros", lo que le lleva a considerar que la notificación se practicará, en todo caso, "en la forma prevenida en esta Ley", lo que se interpreta en la manera que se dirá.
Para la DGRN, ello supone que la notificación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria se aparta de las reglas generales de la legislación notarial en cuanto a la forma de practicar la notificación y se debe regir por las disposiciones de la propia Ley Hipotecaria, con cita del artículo 206 del Reglamento Notarial, lo que le lleva a considerar aplicable al expediente notarial lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para el expediente registral, que simplemente exige la notificación personal y, subsidiariamente, la por edictos. Dice la DGRN:
"El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las
notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes
o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que
determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una
regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar,
personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a
lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del
artículo 202 y concordantes de este Reglamento».
El artículo 203, al que se remite el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en su regla
quinta dispone en cuanto a la forma en la que han de hacerse las notificaciones que el
notario «notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras
a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y
catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los
domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que
resulten del expediente».
Por tanto, del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse «en la
forma prevenida en esta Ley» y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de
ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente».
La remisión a «la forma prevenida en esta Ley» debe entenderse realizada a la prevista
en el Título VI de la Ley Hipotecaria en el que se regulan los procedimientos para la
concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral,
según la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. En este sentido, el artículo 199
de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso
de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación
o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en
el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas
previsto en la regla séptima del artículo 203».
Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se
refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el
«Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los
que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el
lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación
personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la
Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común».
De las normas citadas resulta que, previamente a la notificación edictal, es preceptivo
intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se
ignore el lugar de la notificación".
Aunque la DGRN no se refiera expresamente a esta cuestión, su argumentación, al situar las notificaciones del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria al margen de las reglas generales de la legislación notarial, apoyaría la tesis de poder realizar dichas notificaciones por correo certificado, aun fuera del distrito notarial notario autorizante.
La previa doctrina de la DGRN había exigido que, al menos una de las notificaciones personales, se realice presencialmente por el notario, antes de poderse acudir a la notificación por edictos. Así:
- La Resolución DGRN de 5 de marzo de 2012 se refirió a la práctica de la notificación a los colindantes en un acta notarial de notoriedad para constancia de exceso de cabida, tramitada conforme a la legislación previa a la reforma, estableciendo doctrina sobre el alcance de la notificación por correo certificado con acuse de recibo. Según dicha resolución, para que la notificación se entienda correctamente realizada, en supuestos en que esta no se practique materialmente por no llegarse a entregar la cédula por el servicio de correos a persona idónea para recibirla, deben realizarse dos intentos infructuosos de notificación, el primero personalmente por el notario, en cuyo caso se tendría por practicada y sería innecesaria la publicación edictal. Dice la resolución citada: "El Reglamento Notarial establece, en el último párrafo del artículo 202, que «la
notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por
hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo».
A la vista de esta norma, y de las consideraciones que preceden, habría de concluirse
que siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el precepto, ya se haga
la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del
servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción, o en su caso (si en el
domicilio que corresponda no hay persona idónea para recibirla) se lleven a cabo los dos
intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario
de forma personal), ha de tenerse por efectuada la notificación. Es decir, con carácter
general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse
y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el
resultado de que tenga un conocimiento efectivo. En los casos de negativa a la recepción
del documento por persona idónea, la falta de entrega del mismo es imputable al
destinatario, por lo que esta circunstancia no debe impedir la eficacia de la actuación
objeto de comunicación".
- La Resolución DGRN de 6 de marzo de 2017 recoge esta misma doctrina en un supuesto de expediente notarial para declaración de exceso de cabida al que se entiende aplicable la nueva legislación.
Y aunque la citada Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 excluya estas notificaciones del procedimiento del artículo 201.1 del ámbito de legislación general notarial, no parece que necesariamente se aparte de la previa posición sobre la forma de practicar las notificaciones personales por el notario (expresamente se cita en uno de sus apartados la Resolución de 5 de marzo de 2002). En el caso por ella resuelto se admite como notificación personal el que los presidentes de las respectivas comunidades de propietarios de los edificios colindantes recogieran personalmente la notificación en la notaría, lo que es distinto de admitir que la notificación personal pueda siempre practicarse por correo. En todo caso, si la notificación por correo llegase al destinatario, se debería entender adecuadamente realizada, y entiendo que ello es así también cuando el receptor sea persona vinculada con el mismo y que resida en el lugar de la notificación.
La Resolución DGRN de 12 de junio de 2018, relativa a la notificación a unos colindantes catastrales, figurando como tal "Herederos de ...", herederos que fueron identificados por el requirente en el expediente notarial, después de reiterar su doctrina sobre que estas notificaciones se ajustan a los requisitos de la Ley Hipotecaria y no a los de la legislación notarial, lo que remite al artículo 199 Ley Hipotecaria («la notificación se hará de
forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se
ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se
hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado»), admite como forma de notificación personal la remisión por correo certificado con acuse de recibo. En cuanto a si es necesaria acreditar de algún modo la condición de herederos del titular catastral de los notificados, afirma la DGRN no entrar en la cuestión por no haber sido planteada en dichos términos por la calificación registral.
La Resolución de 16 de enero de 2019 se plantea la corrección de la notificación a un colindante en un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, practicada por correo certificado con acuse de recibo, y en que constaba como "no retirada. Después de reiterar la aplicación al caso de las reglas especiales de la legislación hipotecaria, que exigen, de ser conocido el interesado y su domicilio, dos intentos de notificación personal antes de acudir a la edictal, no entra a determinar si la notificación por correo certificado en las condiciones expresadas ha cumplido los requisitos de ser la notificación personal, argumentando que, en todo, caso la notificación edictal subsidiaria no fue correcta por ser realizada en términos genéricos. Dice la resolución:
"De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación. En el caso de este expediente, sin necesidad de entrar a analizar la corrección de los dos intentos de notificación por remisión de la cédula por correo certificado con aviso de recibo, no cabe aceptar la tesis impugnativa de la recurrente pues en cuanto al edicto publicado hay que señalar que no se trata de un edicto de notificación dirigido a la colindante cuyos intentos de notificación resultaron fallidos, en los términos previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto dirigido con carácter genérico a cualquier interesado. Sin embargo, este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, como ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 7 de noviembre de 2017 y 23 de abril de 2018), deben estar nominalmente dirigidas a los interesados ...".
La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019, que, aunque dictada en un expediente relativo al ejercicio de una opción de compra, parece sentar una doctrina general sobre la forma de practicar las notificaciones por el notario, se manifiesta en contra del valor de una notificación por correo certificado con acuse de recibo cuando conste no recibido el mismo, aludiendo a la necesidad, en tal caso, de acudir a un intento de notificación presencial por el notario. Dice la resolución:
""A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 1992). En casos en los cuales el documento no ha podido ser entregado por la indicada vía postal, este Centro Directivo ha puesto de relieve (vid. Resoluciones de 30 de enero de 2012 y 16 de diciembre de 2013) que el acta autorizada conforme al artículo 201 del Reglamento Notarial acredita únicamente el simple hecho del envío de la carta por correo, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el Notario del aviso de recibo y la devolución del envío por no haber podido realizarse la entrega, pero no cambia los efectos de la notificación, que serán los establecidos con carácter general para las cartas certificadas con acuse de recibo por el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, que en su artículo 32, párrafo final señala que «el envío se considerará entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento», sin que de este Reglamento resulte que la devolución de un correo certificado con acuse de recibo produzca los efectos de una notificación. Según las citadas Resoluciones (relativas a casos en que se había hecho constar en acta un simple envío postal ex artículo 201 del Reglamento Notarial), es cierto que hay Sentencias (cfr. las citadas en los «Vistos»), como también pone de relieve el recurrente en este caso, que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere. Pero -añaden- son Sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones -no al previsto en el Reglamento Notarial- y a los efectos de no entender caducado el procedimiento. Y termina esta Dirección General en esas dos Resoluciones afirmando que en el ámbito del Reglamento Notarial existe otra forma más ajustada: el principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura, en el mayor grado posible, la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase, por todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 158/2007, de 2 de julio); y que esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal, el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo".
Por tanto, a mi entender, sigue siendo dudoso que quepa acudir a la notificación por edictos si la notificación por correo certificado es infructuosa y no existe un intento de notificación presencial por el notario.
** Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 10 de septiembre de 2021, en un expediente notarial de inmatriculación, declara que la notificación personal se cumplió los tres intentos infructuosos de notificación por correo certificado realizados. En realidad, bastarían dos intentos, ex artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues se entiende la remisión que el artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria realizada a la "forma prevenida en esta ley", implica la aplicación supletoria de dicha norma. Lo esencial sería que ninguno de ellos fue presencial. Despúes volveré sobre esta resolución, al analizar la subsidiaria notificación edictal.
Cuestión distinta es si, después de resultar infructuosos los dos intentos de notificación personal (con la posible exigencia de que, al menos uno de los dos intentos infructuosos sea de notificación presencial por el notario, lo que supondrá, en su caso, acudir al auxilio notarial), es posible prescindir de la notificación subsidiaria por edictos. Aunque así lo parece afirmar alguna de las resoluciones citadas, no es una doctrina clara, y la solución contraria parece resultar de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 13/2015 (que, por otra parte, dispone la gratuidad de estas publicaciones edictales, siendo su coste quizás su principal inconveniente práctico), la cual dispone:
"Los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el «Boletín Oficial del Estado» con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común".
La citada Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 considera aplicable analógicamente al procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria la regla recogida en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, según la cual, cuando las fincas colindantes sean edificios en régimen de propiedad horizontal, será bastante la notificación al presidente de la comunidad.
En cuanto a la notificación por edictos, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria prevé que "La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, cuando se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203".
Según la doctrina de la citada Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017, este es el mismo sistema aplicable al expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.
Además, la misma Resolución aclara que la norma integradora de este expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria es el párrafo 2º del artículo 203.V de la Ley Hipotecaria y no su párrafo 1º, que es el que contemplaría la notificación, en la forma reglamentaria, a "todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita ... Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.".
Aunque algunas de las notificaciones que esta norma contempla pueda ser prudente realizarlas (titulares de derechos reales sobre la finca e, incluso, entidades públicas), parece difícilmente justificable que, en todo caso, haya que notificar para un expediente de rectificación de cabida tramitado notarialmente a "aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes" o que siempre deba publicarse un edicto, aunque sea conocida la identidad y domicilio de los colindantes que puedan resultar afectados.
No obstante, la ya citada Resolución DGRN de 23 de abril de 2018 claramente parte de la aplicación supletoria del artículo 203.5.I de la Ley Hipotecaria al expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, declarando:
- Que no obsta a la necesidad de notificación al titular catastral que este sea la persona de quien el promovente del expediente adquirió el dominio.
- Que la notificación por edictos a los interesados, subsidiaria de la notificación personal, debe ser realizada personalmente a estos, sin que baste la genérica publicación del edicto por el que se anuncia la tramitación del expediente (la cual parece, en todo caso, necesaria). Dice la DGRN, al respecto:
"... el edicto publicado no se trata de un edicto de notificación
dirigido a los titulares cuya único intento de notificación resultó fallido, en los términos
previstos en los preceptos citados, sino que se trata de un edicto dirigido, según reza el
mismo, «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan
con carácter supletorio deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la
notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar
el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento".
La Resolución DGRN de 7 de febrero de 2019 declara que la publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento no cumple con el requisito de notificación del expediente a dicha entidad pública.
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2019 se plantea el caso de que, en un expediente notarial de rectificación de cabida, una de las fincas colindantes según catastro conste catastralmente como "en investigación". Según la DGRN, el tratamiento que procede es el correspondiente a la obligación de notificar a la administración pública potencialmente afectada por el expediente, considerando que, en tal caso, la administración afectada es a la que corresponden facultades de investigación de los bienes y potencialmente de su adquisición, lo que implica que dicha notificación deba realizarse por el notario a la Dirección General del Patrimonio, como órgano administrativo competente en la materia, sin que se estime bastante a estos efectos con una notificación practicada a la Gerencia Territorial del Catastro.
** La Resolución DGSJFP de 10 de septiembre de 2021, en un expediente notarial de inmatriculación, declara que la notificación personal se cumplió los tres intentos infructuosos de notificación por correo certificado realizados. En realidad, bastarían dos intentos, ex artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues se entiende la remisión que el artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria realizada a la "forma prevenida en esta ley", implica la aplicación supletoria de dicha norma. Lo esencial sería que ninguno de ellos fue presencial. En cuanto a la notificación subsidiaria edictal en el BOE a los colindantes, declara la Dirección General que debe ser nominal, sin baste con que el nombre de los colindantes interesados figure en la descripción de la finca que reproduce el edicto. Dice la resolución:
"En el caso de este expediente, se han efectuado los preceptivos dos intentos de notificación de forma personal a los titulares colindantes señalados en el acta de inicio del expediente, según resulta del contenido de las actas presentadas. En concreto se han realizado tres intentos, figurando todos ellos devueltos por el Servicio de Correos. Por lo tanto, lo procedente es intentar la notificación edictal dirigida a dichos titulares. Este tipo de notificaciones edictales, que se realizan con carácter supletorio, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso conllevará una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento. A diferencia de la publicación genérica en el «Boletín Oficial del Estado», que impone el apartado quinto del párrafo primero del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, la notificación a los colindantes debe ser personal, y no pudiendo ser personal, debe ser edictal pero nominal. Así, no puede compartirse la tesis del recurrente que alega que basta con que conste el nombre del notificado en la descripción de la finca contenida en el edicto, puesto que ello no es equiparable a una notificación dirigida al mismo. Considérese, en este sentido, la existencia de sistemas de búsquedas y alertas en el Suplemento de Notificaciones del «Boletín Oficial del Estado», en los que la identificación de la persona notificada, a la que se dirige el edicto, será indispensable para que ésta pueda acceder o conocer dicha notificación. Y así, en concreto, la identificación del notificado es uno de los campos que deben constar en la información estructurada que se envía a dicho Boletín, según resulta del Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado».
Y existe una última diferencia entre ambos expedientes que merece la pena poner de relieve, por más que su sentido no sea del todo claro. En el expediente notarial del artículo 201 LH expresamente se dispone: "No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores
para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de
cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente
administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales
casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del
procedimiento administrativo correspondiente". El artículo plantea, en sí algunos problemas de delimitación: por ejemplo, si es o no aplicable a elementos de un complejo inmobiliario o de un propiedad horizontal tumbada, o a los elementos comunes de la propiedad horizontal, especialmente el solar donde se levante el edificio, pareciendo la respuesta negativa en este último caso, aunque la redacción legal se haya referido genéricamente a elementos, sin distinguir los privativos de los comunes.
Pero la cuestión dudosa es si esta regla limitativa es también aplicable a los excesos de cabida que se tramiten por la vía del artículo 199 Ley Hipotecaria, pues en el contenido de este último artículo no aparece expresamente este límite. Así que, ni en el caso de expedientes de reorganización de la propiedad (concentración parcelaria, expedientes de ejecución urbanística, expropiación o deslinde), ni en el de los elementos privativos de la propiedad horizontal, existe un límite expreso a la utilización de este artículo 199. Y en cuanto a estos últimos incluso parece existir un reconocimiento expreso de la posibilidad de su delimitación gráfica, teniendo en cuenta la redacción legal que dice: "Cuando las fincas colindantes estén
divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al
representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los
titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u
otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal". El inciso resaltado, pese a no ser de sentido completamente claro, bien podría ser interpretado en el sentido de contemplar la coordinación gráfica de un elemento privativo en la propiedad horizontal, con la ventaja adicional de no ser necesaria notificación alguna a los colindantes.
Antes de la reforma la DGRN había admitido la posibilidad de hacer constar el exceso de cabida de un elemento privativo de la propiedad horizontal, si bien de modo matizado. Así:
- La Resolución DGRN de 30 de enero de 2013 se refirió a la rectificación de la cabida, aumentando los metros inscritos, de dos elementos privativos de una división horizontal, consentida por los titulares registrales de los elementos modificados (uno de los cuales era la empresa promotora del edificio; también concurría el consentimiento de la entidad acreedora titular de la hipoteca sobre los locales; se daba la particularidad de que el técnico certificante era, además, el representante de la entidad promotora), pero sin acuerdo de los propietarios de los demás elementos privativos del edificio. con base en una certificación técnica expedida por el director de la obra, en la que se hacía constar la real superficie y que esta se correspondía con el proyecto para el que se había obtenido la licencia de obra. Se trataba de una vivienda protegida, y existía una certificación del organismo autonómico de vivienda relativa a la superficie de las que se pretendía rectificar. La DGRN, después de sentar que, como regla general, la modificación de la superficie de un elemento privativo afecta al título constitutivo, excepciona el caso de que resulte justificado que se trata de la rectificación de un mero error descriptivo, sin afectar a los elementos comunes ni a los derechos de otros propietarios.
Dice la resolución:
"en principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una
modificación –quizá por error– del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se
cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta; a) que
tal diferencia puede deberse a una errónea medición de los elementos privativos; b) que
se acredita la exacta cabida construida y útil de los pisos o elementos independientes –con
certificación del técnico competente–, c) que no se modifica la superficie construida ni
útil de los restantes elementos privativos; d) que presta su consentimiento la propiedad
de los elementos cuyas cabidas se corrigen; e) que la medición real que ahora se
aclara, corresponde y coincide plenamente con el proyecto en base al cual se concedió la
licencia para edificación, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la
inscripción pretendida".
- La Resolución de 14 de junio de 2013 sigue la doctrina de la anteriormente citada. En el caso se presentaba un acta notarial de presencia con fotografías del elemento que se pretendía rectificar, una certificación técnica y una certificación catastral descriptiva y gráfica. Se trataba de un local comercial en planta baja, con una superficie registral de 288 metros cuadrados, en cuya descripción se hacía constar que poseía una entreplanta, sin indicación de la superficie de esta, pretendiéndose el aumento de la superficie registral que constaba para el local de la planta baja (a 322 metros cuadrados) y la constancia de los metros cuadrados de la entreplanta (366 metros cuadrados). La calificación registral exigía el cumplimiento de los requisitos de declaración de obra nueva (entre otros extremos, su otorgamiento en escritura y no en acta) y los de modificación del título constitutivo de la división horizontal, esto es, el consentimiento unánime de los propietarios. La DGRN revoca la calificación registral, argumentando, después de reproducir la doctrina de la de 30 de enero de 2013:
"Desde este punto de vista, el problema se centra en averiguar si dada la
descripción recogida en el título de «local de planta baja, con altura de entreplanta» y
reconocido que no se afecta ni a elementos comunes, ni a otras unidades privativas del
inmueble, se está ante una mera corrección del dato equivocado de cabida o si se está
pretendiendo algo más, como sostiene el registrador para quien, dada la gran diferencia
en la cabida, realmente se está intentando dar de alta una ampliación de obra, que sí
exigiría el consentimiento unánime de todos los copropietarios del edificio.
Así, aunque es cierto, que la expresión «con altura de entreplanta» puede dar lugar a
distintas interpretaciones, ello en ningún caso puede conllevar a que se deba sostener
necesariamente la más desfavorable para su titular, puesto que no sólo no existe norma
alguna que imponga la especificación separada de la superficie en planta baja y en la
entreplanta cuando ambas constituyen un único local, sino que, además, en este supuesto
se demuestra, de forma indubitada a través del óptimo modo del acta notarial de presencia
(Resolución de 5 de mayo de 2011), con las fotos, la certificación catastral descriptiva y
gráfica y su fecha y la certificación del técnico competente, que es una interpretación
errónea, que perpetúa la falta de correlación entre la realidad y el Registro".
- La Resolución DGRN de 19 de diciembre de 2016, ya tras la reforma, confirma que no cabe rectificar la cabida de un elemento privativo de una división horizontal prescindiendo de los requisitos para la rectificación del título constitutivo (acuerdo de los propietarios por unanimidad, aunque admite el adoptado en junta, con el voto favorable de los que no se hubiesen opuesto en plazo), doctrina que refuerza con la cita del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
- La Resolución DGRN de 19 de julio de 2018 resuelve un caso de solicitud de rectificación de descripción de una plaza de garaje en un edificio en régimen de propiedad horizontal e inscripción de su representación gráfica georreferenciada, confirmando la calificación negativa, argumentando que no procede la inscripción de la representación gráfica georreferenciada en cuanto a un elemento individual de un edificio en propiedad horizontal y que la rectificación de la descripción de dicha plaza implica una modificación del título constitutivo que exige el consentimiento unánime de los propietarios.
- Distinto es el caso de rectificación de cabida de una edificación no constituida en régimen de propiedad horizontal, cuando ello implique también la del suelo que ocupa la referida edificación. La Resolución DGRN de 29 de noviembre de 2017 se refiere a la rectificación de la cabida (aumento) de una edificación que ocupaba la totalidad del suelo sobre el que se levantaba, a través del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, considerando que ningún obstáculo existe para rectificar a través de ese expediente notarial (o a través del registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria) la cabida de un suelo sobre el que se levanta la edificación, lo cual en el caso era además imprescindible para poder rectificar la superficie construida de la propia edificación en cuanto esta ocupaba la totalidad del suelo, pero a la rectificación de la cabida de la propia edificación (los metros cuadrados construidos) siempre exigirá el cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación urbanística e hipotecaria para las obras nuevas o ampliaciones de las mismas.
Incluso cabría que, en el propio curso del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, se rectificase una declaración de obra (sin modificación de ningún título de propiedad horizontal), siempre que se respetasen los requisitos de la legislación urbanística. Así, Resolución DGRN de 5 de noviembre de 2019, admitiendo que, en un expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, se reflejase una ampliación de obra, acreditando el transcurso de los plazos de prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística.
- Como he dicho, el expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria es de tramitación registral, al margen de cuestiones de rogación. Pero en él está expresamente previsto el otorgamiento del consentimiento de los colindantes a la rectificación en instrumento público. Así, el párrafo IV del número 1 del articulo 199 prevé:
"Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente".
Por ello, a mi entender, y siempre al margen de otras posibles cuestiones que puedan llevar a una calificación negativa sobre la correspondencia de la representación gráfica con la finca, o de posibles invasiones de dominio público, si los colindantes afectados comparecen ante notario prestando su consentimiento a la coordinación gráfica de la finca con la correspondiente rectificación de cabida, podrá practicarse la rectificación en base al procedimiento del artículo 199 LH, sin necesidad de cumplir con el trámite de notificación por el registrador.
La Resolución de la DGRN de 2 de junio de 2012 resolvió un caso en que se pretendía hacer constar un exceso de cabida (de 252 metros cuadrados a 450 metros cuadrados), justificado mediante certificación catastral, y en la que comparecían para prestar su consentimiento 3 de los 4 titulares registrales de fincas colindantes. La DGRN estima justificadas las dudas de identidad de la finca que motivaron la calificación registral, aludiendo a lo razonable de estas dudas cuando los excesos pretendidos "son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la
descripción registral y la catastral". Y en cuanto a la intervención de los colindantes, no la considera bastante para permitir la inscripción, afirmando:
"Respecto al consentimiento de dos de los tres colindantes de la finca, no es
suficiente para la inscripción del exceso de cabida, pues aparte de que faltaría el del
colindante del fondo, la citación a los colindantes en los excesos de cabida sólo está
prevista en procedimientos de acreditación como el expediente de dominio o el acta de
notoriedad, porque su consentimiento no es determinante por sí mismo, sino que pueden
dar lugar a que en la resolución del procedimiento correspondiente de acreditación, ya
sea por el juez en el caso del expediente de dominio o por el notario en el procedimiento
de acta de notoriedad o de acta notarial de presencia y notoriedad se tenga en cuenta
dicha circunstancia. No es suficiente, en cambio, cuando se trata de la pretensión de inscripción de excesos de cabida por medios ajenos al consentimiento de los colindantes,
dada la finalidad de evitar agregaciones o inmatriculaciones de porciones de terreno por
el simple mecanismo de solicitar un exceso de cabida, sobre todo cuando éste, como
aquí sucede es de la desproporción que implica respecto a la superficie inscrita. Por otra
parte, la mera coincidencia del lindero de fondo tampoco es suficiente en estos supuestos
de excesos de cabida desproporcionados, pues no se trata de lindero fijo, como tampoco
se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté
delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998
respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba".
3.- La doctrina de la DGRN sobre rectificación de la cabida tras la reforma hipotecaria.
Pasando ya a las resoluciones de la DGRN recaídas tras la reforma, cabe señalar lo siguiente:
La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2015, en pronunciamiento obiter dicta, anuncia su doctrina, posteriormente confirmada, sobre los medios de rectificación de la cabida tras la reforma de 2015, destacando que la rectificación de la cabida que no exceda del 5% o del 10% no exige notificación previa alguna a los colindantes, aunque sí la posterior, y la que excede del límite del 10% puede tramitarse alternativamente a través del expediente notarial del 201 o del expediente registral del 199.
"es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa".
Esta resolución recoge la doctrina general de la DGRN sobre medios para rectificar la cabida tras la entrada en vigor de la reforma de 2015 (aunque es anterior a la misma), doctrina que va a confirmar en las posteriores resoluciones que analizaremos, en los siguientes términos:
"En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos".
La DGRN omite toda referencia a la posibilidad de rectificar la cabida mediante una sentencia declarativa. El artículo 198 de la Ley Hipotecaria, dedicado a los medios de concordancia entre el registro y la realidad, y que enumera los distintos procedimientos registrales de rectificación o concordancia con la realidad, aunque no menciona entre ellos el procedimiento judicial declarativo, afirma: "La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél". Aunque la norma solo parezca contemplar el proceso jurisdiccional como remedio tras el fracaso de uno de los expedientes específicamente previstos en la legislación registral, no parece que esto deba ser un requisito esencial. La DGRN se había mostrado favorable a esta posibilidad, aunque exigiendo que en el proceso declarativo se diese audiencia a los propietarios colindantes. La citada Resolución DGRN de 15 de junio de 2017, después de confirmar la calificación registral negativa en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, menciona como una de las soluciones posible el procedimiento declarativo con cita del artículo 198 de la Ley Hipotecaria. La Resolución DGSJFP de 6 de marzo de 2020 declara que mediante juicio declarativo ordinario puede rectificarse la cabida (además de lograrse la inmatriculación y reanudar el tracto sucesivo), pero en este procedimiento deberán observarse las formalidades y garantías previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (con cita del artículo 204.5 de la misma).
- La Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015 defiende la suficiencia de una representación gráfica alternativa, sin necesidad de que el exceso de cabida resulte necesariamente de una certificación catastral, aunque en el marco del expediente notarial de rectificación de la cabida del artículo 201 LH, posibilitando la coordinación a posteriori de la finca con el catastro. Dice la resolución:
"Distinta será la conclusión a la que habrá de llegarse cuando resulte de aplicación la reforma operada por la Ley 13/2015, pues en ella, además de la desjudicialización de los expedientes de exceso de cabida para encomendarlos a los notarios, se prevé expresamente en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria que «en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma». En tales supuestos, cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales y los que han de señalarse por resolución conjunta de este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la deseada coordinación entre el Registro y el Catastro".
- La Resolución DGRN de 22 de abril de 2016, ya vigente la reforma, confirma la doctrina de la resolución de 17 de noviembre de 2015 sobre los medios para rectificar la cabida tras la nueva redacción legal. Reitera la resolución la posibilidad de acudir al expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria para la constancia de excesos de cabida superiores al 10 por ciento.
- La Resolución DGRN de 22 de abril de 2016, ya vigente la reforma, confirma la doctrina de la resolución de 17 de noviembre de 2015 sobre los medios para rectificar la cabida tras la nueva redacción legal. Reitera la resolución la posibilidad de acudir al expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria para la constancia de excesos de cabida superiores al 10 por ciento.
- La Resolución DGRN de 19 de julio de 2016 recoge la misma doctrina general sobre los excesos de cabida tras la reforma de la LH ya expuesta. Esta resolución ratifica la actuación del registrador que, ante sus dudas sobre la cabida de la finca, pues la superficie que se pretendía hacer constar coincidía con la que originariamente figuraba en el registro y posteriormente se había solicitado una reducción de la misma, pretendiéndose ahora volverse a aumentar, tramita el expediente del artículo 199 LH, a pesar de que la rectificación de la cabida solicitada era, en el caso, inferior al 10%, considerando, de modo muy flexible, que la rogación para el expediente se producía al haber sido notificado y no oponerse al mismo, lo que debe ser tomado en cuenta como criterio que puede aplicarse en otros supuestos. Dice la DGRN:
"En el presente caso se pretende hacer constar en el Registro de la Propiedad 966 metros cuadrados, es decir, un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. Como se ha señalado anteriormente en estos casos, se pretenda o no inscribir la representación gráfica, no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». A pesar de ello, la registradora procedió a iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley, con buen criterio, ya que, como manifiesta en su informe, existen dudas fundadas respecto a la verdadera superficie, debido a que, como resulta del historial registral que se aporta al expediente y reconoce el recurrente, en el año 2008 se hizo constar una reducción de la cabida inscrita de los 961 metros cuadrados a 893 metros cuadrados. Por ello, ante la insuficiencia de otros procedimientos para acceder a inscribir la rectificación de superficie pretendida, el registrador actúa correctamente acudiendo a dicho procedimiento que, como se ha visto, permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca que este caso se aporta. A tal efecto, y para respetar el principio de rogación, el interesado fue notificado del inicio de dicho procedimiento, según consta en el expediente, por lo que tuvo oportunidad de oponerse a su tramitación".
También trata la DGRN de la cuestión de la oposición de los colindantes. Ya he apuntado que en el expediente registral del artículo 199 LH la oposición de un interesado no supone necesariamente el fracaso del expediente y la diferencia de trato que ello supone con el expediente notarial del artículo 201 LH (aunque esto último, como he dicho y se verá después en detalle, ha resultado matizado por la reciente doctrina de la DGRN).
En el caso de esta resolución, se estima justificada la actuación registral negando la inscripción del exceso de cabida en virtud de la oposición de dos interesados. Se tienen en cuenta las circunstancias del caso. Los interesados que se opusieron fueron una Administración Pública (Confederación Hidrográfica del Duero), lo que lleva a la DGRN a valorar la especial protección que se concede al dominio público en la ley, y uno de los herederos del titular registral, considerando la DGRN que es posible que uno solo de los herederos se oponga y valorando la existencia de un procedimiento judicial sobre un cierre de la finca.
Por último señala la DGRN, como alternativas para obtener la inscripción de la cabida, aparte del consentimiento de los afectados, el expediente de deslinde del artículo 200 LH, lo cual se traduce también en la necesidad de consentimiento de los interesados, lo que deja de ser una alternativa real en el caso de oposición.
- La Resolución DGRN de 12 de septiembre de 2016 es de interés por su trascendencia fiscal. En ella se revoca la calificación registral que exigía la presentación en la oficina liquidadora de una instancia privada para la tramitación del procedimiento de rectificación de cabida a través del artículo 199 Ley Hipotecaria, sobre la base de la no sujeción a tributación de la rectificación de cabida de una finca. Sin embargo, la Resolución DGRN de 13 de marzo de 2019 declara que el registrador puede exigir para su despacho la previa presentación a liquidación fiscal de un acta notarial de rectificación de cabida tramitada conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, distinguiendo este supuesto del anterior (después volveré sobre esta cuestión).
- La Resolución DGRN de 4 de abril de 2017 confirma esta doctrina sobre el ámbito del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en un caso de reducción de cabida superior al 10% y actualización de linderos, revocando la calificación registral que exigía acudir al expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
- Como ya he dicho, la Resolución DGRN de 7 de febrero de 2018 considera correcta la actuación del registrador que, ante una solicitud de inscripción de representación gráfica georreferenciada de la finca con rectificación de la cabida inferior al 10%, decide acudir al expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y no al del artículo 9.b de la misma Ley, considerando que la opción entre uno y otro dependerá de la potencial riesgo para los colindantes, cuestión, que, en primera instancia al menos, queda al arbitrio registral. Dice la DGRN: "existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción".
- La Resolución DGRN de 19 de noviembre de 2018 declara que el procedimiento de inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no es de aplicación para la constancia de excesos de cabida, considerando derogado tácitamente el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en este aspecto, desde la reforma legal.
4.- La doctrina de la DGRN sobre las dudas fundadas.
* (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016 y Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016 (enlace BOE).
En dos resoluciones de la DGRN del mismo día, 3 de octubre de 2016, además de reproducirse la doctrina general sobre medios de rectificación de la cabida ya expuesta, se analiza el fundamento de la calificación registral negativa de una rectificación de cabida, en un caso una reducción y en otra un incremento, en el ámbito del procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria.
- La Resolución DGRN de 12 de septiembre de 2016 es de interés por su trascendencia fiscal. En ella se revoca la calificación registral que exigía la presentación en la oficina liquidadora de una instancia privada para la tramitación del procedimiento de rectificación de cabida a través del artículo 199 Ley Hipotecaria, sobre la base de la no sujeción a tributación de la rectificación de cabida de una finca. Sin embargo, la Resolución DGRN de 13 de marzo de 2019 declara que el registrador puede exigir para su despacho la previa presentación a liquidación fiscal de un acta notarial de rectificación de cabida tramitada conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, distinguiendo este supuesto del anterior (después volveré sobre esta cuestión).
- La Resolución DGRN de 4 de abril de 2017 confirma esta doctrina sobre el ámbito del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en un caso de reducción de cabida superior al 10% y actualización de linderos, revocando la calificación registral que exigía acudir al expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
- Como ya he dicho, la Resolución DGRN de 7 de febrero de 2018 considera correcta la actuación del registrador que, ante una solicitud de inscripción de representación gráfica georreferenciada de la finca con rectificación de la cabida inferior al 10%, decide acudir al expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y no al del artículo 9.b de la misma Ley, considerando que la opción entre uno y otro dependerá de la potencial riesgo para los colindantes, cuestión, que, en primera instancia al menos, queda al arbitrio registral. Dice la DGRN: "existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción".
- La Resolución DGRN de 19 de noviembre de 2018 declara que el procedimiento de inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no es de aplicación para la constancia de excesos de cabida, considerando derogado tácitamente el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en este aspecto, desde la reforma legal.
* (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016 y Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016 (enlace BOE).
En dos resoluciones de la DGRN del mismo día, 3 de octubre de 2016, además de reproducirse la doctrina general sobre medios de rectificación de la cabida ya expuesta, se analiza el fundamento de la calificación registral negativa de una rectificación de cabida, en un caso una reducción y en otra un incremento, en el ámbito del procedimiento del artículo 199 Ley Hipotecaria.
Como doctrina común de ambas resoluciones sobre la calificación registral de las rectificaciones de cabida, en primer término, la DGRN recuerda la que ha sido su posición tradicional sobre la naturaleza de los excesos de cabida (también aplicable a las reducciones) como la simple rectificación de un dato físico de la finca, que en ningún caso puede encubrir operaciones traslativas o modificaciones hipotecarias. Dice la resolución:
"a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
En consecuencia, la calificación negativa de la rectificación de cabida puede basarse en no ser la operación presentada a registración una auténtica rectificación de la cabida, al margen de que esta calificación deba estar adecuadamente motivada.
Desarrollando esta tesis tradicional, expone la DGRN:
"en todo caso es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria)".
Este fundamento confirma la aplicación, tras la reforma de 2015, de lo que señala el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en cuyo párrafo V del número 2 se recoge, al regular la inscripción de los excesos de cabida: "En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie".
No obstante, aquí debe distinguirse entre el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y el notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues la DGRN ha dado al segundo un alcance mayor que el primero, permitiendo tramitarlo en supuestos en que aquel no cabría.
Sobre el concreto caso de las fincas procedentes de modificaciones hipotecarias, la Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016 considera que, en el ámbito del procedimiento notarial del artículo 201.1 Ley Hipotecaria, no cabría basar la calificación registral negativa exclusivamente en esta circunstancia.
La Resolución DGRN de 6 de marzo de 2017 confirma las dudas fundadas del registrador con base en proceder la finca respecto de la que se pretende la constancia del exceso de cabida de una segregación, afirmando que los casos en que se ha admitido las declaraciones de exceso de cabida en fincas procedentes de segregaciones son aquellos en que "los linderos que constan en el título y en la inscripción son fijos, de tal forma que indudablemente contienen una determinada superficie sin riesgo alguno de invadir otras fincas". Esta Resolución recae ante un acta notarial complementaria de título público tramitada conforme a la legislación derogada, y respecto de los medios para superar estas dudas menciona la DGRN la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, lo que supone asumir que podrá tramitarse dicho expediente notarial aunque la finca proceda de operaciones de modificación hipotecaria. Dice la DGRN:
"Por tanto, la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la intervención de los colindantes cuya notificación no ha podido cumplimentarse. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados".
Caso particular es el resuelto por la Resolución DGRN de 29 de septiembre de 2017, en la que se pretendía la rectificación de una previa segregación, con modificación de la descripción de la parcela segregada y del resto de finca matriz, en el que se entendió que, dada la naturaleza de la rectificación pretendida, se estaba procediendo a una reordenación de la propiedad que requería nueva licencia administrativa.
La Resolución DGRN de 16 de julio de 2018 recoge esta doctrina sobre posibilidad de rectificación de cabida de finca procedente de segregación, estimando que, en el caso, al no haberse justificado en la calificación registral la posible existencia de una reordenación de la propiedad, no es motivo suficiente para la negativa a la rectificación.
En el caso de la Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020 se confirma la calificación negativa del registrador, en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en la que existió oposición de colindantes, siendo la finca registral cuya cabida se pretendía rectificar un resto de finca matriz tras segregación, basada la confirmación de la calificación y lo fundado de las dudas de identidad en la magnitud de la rectificación pretendida y en que esta diferencia se pretendió justificar por el recurrente aludiendo a "que la diferencia de superficie se corresponde con una porción de terreno cuya titularidad justifica en otros negocios jurídicos que no han tenido acceso al registro, en particular una permuta de terrenos con el Ayuntamiento", lo que sin duda fue una alegación contraproducente, afirmando el Centro Directivo, después de recordar la finalidad del expediente de rectificación de cabida es "... la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral", que "... las dudas expuestas por el registrador son corroboradas por el propio recurrente, quien reconoce en su escrito de recurso la existencia de negocios jurídicos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro".
La Resolución DGSJFP de 17 de junio de 2020 se refiere a la calificación de un expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el cual se incorporaba certificación catastral descriptiva y gráfica ajustada a la rectificación de superficie que se pretendía y en el que ningún colindante se había opuesto. Sin embargo, la calificación registral basaba sus dudas de que se pudiera con la rectificación encubrir una operación de modificación hipotecaria en la consulta de la cartografía catastral histórica, de la que resultaban haberse producido cambios en la perimetría catastral, lo que es confirmado por la Dirección General, que alude a que la misma consulta de la cartografía catastral histórica pudo realizarse por el notario a fin de practicar alguna diligencia o prueba destinada a superar dichas dudas.
La Resolución DGSJFP de 18 de febrero de 2021 admite que puede rectificarse la cabida de una finca procedente de una división de finca, aunque con ello se dé lugar a una superficie distinta de aquella que se contempló al otorgar la licencia de división, aunque con la matización de que con ello no debe procederse a una reordenación de los terrenos distinta de la autorizada por la licencia, afirmando: "debe recordarse que este Centro Directivo ha reconocido que aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre o 26 de octubre de 2017)" (en el caso se trataba de un exceso de cabida, inferior al diez por ciento, y sobre una de las dos fincas resultantes de una división).
La Resolución DGSJFP de 18 de febrero de 2021 analiza la negativa inicial a tramitar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que se basaba por el registrador en la magnitud de la rectificación solicitada (de 4804 metros cuadrados a 16.199 metros cuadrados), así como en tener por objeto un resto de finca, después de haberse practicado en la misma dos segregaciones. La Dirección General, después de recordar su doctrina general al respecto, y entre esta, la posibilidad de rectificar la cabida de fincas procedentes de modificaciones hipotecarias, así como que la magnitud de la cabida por sí sola no impide la rectificación a través del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dejando a salvo la posibilidad de que se aleguen dudas fundadas en la futura resolución del expediente, entiende que las razones alegadas no bastan para negarse a iniciar su tramitación.
La Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2021 considera que el proceder la finca de segregación, junto con la magnitud del cambio y modificación de linderos (se sustituye el anterior lindero personal por el linde con una vía pública) justifican las dudas de identidad. Para ello se basa en las circunstancias del caso, después de recordar que ni la rectificación de la magnitud, ni que la finca proceda de segregación, por sí solas impedirían la rectificación de la cabida a través del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Dice la resolución, como fundamento de su decisión confirmatoria de la calificación negativa: "la finca matriz tiene asignada en Catastro una cabida notablemente inferior a la consignada en su descripción registral, y se constituye como predio sirviente de una servidumbre de paso constituida a favor de la finca sobre la que se tramita el expediente de rectificación; esta finca, ha pasado de lindar al norte con el resto de finca matriz a hacerlo ahora con un camino. Ello plantea la posibilidad de que el exceso de cabida declarado se haga a costa o en detrimento de la finca colindante, incorporando la porción de terreno ocupada por la servidumbre de paso a la configuración perimetral de la finca". En cuanto a la segregación, se dice en la resolución: "Este Centro Directivo ha reconocido que aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017, entre otras)". Sin embargo, en la Resolución DGSJFP 28 de julio de 2021 se descarta que el proceder la finca de segregación, la magnitud de la rectificación pretendida (más del 110 por cien de la inscrita) o el cambio de linderos, pasando a lindar por uno de sus vientos con vía pública, justifiquen las dudas de identidad. Se atiende como el valor general del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que la vía pública se abrió con posterioridad a la inscripción de la finca, como consecuencia de un desarrollo urbanístico, lo que justificó debidamente en el expediente notarial, existiendo además un informe del ayuntamiento de que no se producía invasión de terrenos municipales. Se apunta que la comparación de las superficies registrales de las fincas cuya cabida se pretende rectificar y de las colindantes con las cabidas catastrales de las mismas podría justificar las dudas de identidad si en el catastro existiera, frente al registro, aumento de la cabida de una finca frente a la disminución de las otras, pues esto puede suponer un indicio de transmisiones encubiertas o de invasión de fincas colindantes pero no si todas las fincas concernadas aumentan o disminuyen en la cabida catastral frente a la registral. Dice la resolución, al respecto: "Se señala también como circunstancia que contribuye a generar dudas en el registrador en cuanto a la identidad de la finca el hecho de existir discrepancia en las superficies registral y catastral de la finca objeto del expediente y sus colindantes, que pudiera encubrir la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente. Este razonamiento podría justificar las dudas manifestadas por el registrador si el incremento superficial de una finca fuera aparejado de una correlativa disminución superficial de su colindante, pero aquí se observa que las tres fincas tienen asignada en Catastro una superficie mayor que la que consta inscrita". También se da relevancia, como medio de salvar las dudas, a la comparecencia de colindantes ante el notario, tras la autorización del acta final, para reconocer la no invasión de sus fincas.
Respecto a la existencia de anteriores modificaciones de cabida como posible fundamento de las dudas para una nueva rectificación, debe tenerse en cuenta que esta circunstancia viene recogida en la nueva Ley solo al referirse al caso particular del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, que permite la rectificación de cabidas no superiores al 10% de la inscrita sin expediente previo. Ello por sí solo permite dudar de que sea una causa de inadmisión o duda fundada razonada en el ámbito de los expedientes del artículo 199 o 201.1 de la Ley Hipotecaria. Además, mientras el artículo 298 del Reglamento Hipotecario se refería a "aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca", el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria contempla la "reiteración de rectificaciones", lo que parece implicar más de una rectificación previa.
En la Resolución DGRN de 9 de junio de 2017 se confirma la calificación registral, ante un defecto de cabida del 18% que se pretendía reflejar a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando justificadas las dudas de identidad basadas entre otras circunstancias en haber sido objeto la finca de varias rectificaciones de superficie previas.
La Resolución DGRN de 26 de septiembre de 2019 confirma las dudas fundadas del registrador en relación con un exceso de cabida de una finca procedente de una segregación, argumentando que se había procedido a segregar 72 parcelas de una finca matriz, cada parcela con su vivienda, y una participación de cada una en un terreno común, que rodeaba las edificaciones.
No obstante, y en línea con lo antes señalado para fincas procedentes de modificaciones hipotecarias, la citada Resolución DGRN de 9 de junio de 2017, además de señalar que las dudas fundadas en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede manifestarlas el registrador al inicio del mismo, basadas en el caso en la existencia reiteradas rectificaciones de cabida sobre la misma finca (dos rectificaciones previas), apunta como solución la tramitación del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, lo que implica podrá tramitarse dicho expediente notarial aun respecto de fincas que hayan sido objeto de previas rectificaciones de cabida. Dice la DGRN:
"Toda vez que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria".
Conforme a esta doctrina de la DGRN, no parece que si el notario tramita el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria respecto de fincas que hubieran sido objeto de previas rectificaciones de cabida o resultantes de modificaciones hipotecarias pueda el registrador fundar una calificación negativa de dicha rectificación con base en dichas razones.
Cabe citar también la Resolución DGRN de 29 de junio de 2017, la cual confirma la calificación registral de un acta de fin de obra por la discordancia entre la superficie que constaba en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al acta, a la que esta se remitía para la identificación de las coordenadas de la porción ocupada por la edificación, y la superficie de la finca según el registro, afirmándose que la edificación ocupaba la totalidad del solar. Dicha superficie registral había sido resultado de una anterior rectificación de cabida con base en una certificación catastral previa, en la que se expresaba una superficie para la finca mayor de la que recogía la certificación catastral incorporada al acta de fin de obra. Lo trascendente a nuestros efectos es que la DGRN propone como posible solución, además de la rectificación del acta de fin de obra para aclarar, en su caso, que la obra no ocupaba toda la superficie del solar, la nueva rectificación de la cabida, "bastando incluso la mera solicitud del interesado para la rectificación de la superficie conforme a la certificación catastral, en base al artículo 201.3.a) de la Ley Hipotecaria, que permite tal rectificación «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita»".
En el caso de la Resolución DGRN de 30 de abril de 2019 se presenta un acta notarial, rectificando la cabida de una finca e incorporando una representación gráfica, a fin de tramitar dicha incorporación al registro por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador expresa dudas fundadas con base en tres circunstancias: haber sido la finca formada por segregación de otra, haber sido objeto de un anterior exceso de cabida y la magnitud de la rectificación solicitada (de 25 áreas a 21.350 metros cuadrados). La DGRN confirma la calificación registral, aunque dando especial relevancia a la magnitud de la rectificación y "dada la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro".
Respecto al supuesto de previa comprobación con exactitud de la cabida inscrita, tomado también del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, solo por ello ya sería dudoso su extensión al ámbito de los expedientes del 199 y 201 de la Ley Hipotecaria. Al margen de esto, podría pensarse en su aplicación a casos de previa tramitación de un expediente judicial o notarial que implicase una exacta medición de la finca, con intervención de técnicos. También podría comprender el caso de que por sentencia judicial declarativa se halla precisado la superficie exacta de la finca. En ningún caso lo entiendo aplicable a haberse practicado previamente una inmatriculación de finca con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica que, en el momento de la inmatriculación, expresase una superficie distinta a aquella que se pretende hacer constar en la rectificación (ver adenda final).
La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 declara que, el haberse inscrito previamente la representación gráfica georreferenciada de una finca, no excluye la posibilidad de rectificar su cabida, pero ello debe hacerse a través de procedimientos que supongan la inscripción de otra representación gráfica georreferenciada, lo que excluye el del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. En el caso, la finca procedía de una agrupación y se había inscrito una representación gráfica alternativa, pretendiéndose ahora su rectificación conforme a la superficie catastral y aportando la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. En la escritura se solicitaba la rectificación de la cabida con base en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, lo que se rechaza por no implicar ese procedimiento la inscripción de la representación gráfica. Aunque se entiende que sí cabría el del artículo 9."b" de la Ley Hipotecaria, entendiendo implícita la rogación para el mismo en el contenido de la escritura. Dice la resolución: "De la redacción de los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria no puede deducirse, como sostiene la registradora, que una vez inscrita una representación gráfica la misma devenga en inalterable. La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria). En este caso, además, se trata de una variación de escasa entidad, sin que queden justificadas en la calificación dudas de identidad de la finca".
Aunque el caso de esta última resolución se refería a una agrupación en la que la representación gráfica inscrita era la alternativa, parece que su doctrina será trasladable a los casos de inmatriculación sujetos a la Ley 13/2015, en que la inscripción de la representación gráfica catastral es obligatoria. Es cierto que esta resolución alude expresamente a la circunstancia de ser un caso de agrupación inscrito con representación gráfica alternativa y sin expresión de coordinación catastral ex artículo 10 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de las inmatriculaciones la representación gráfica, por imperativo legal, ha de ser la catastral y se hará constar la coordinación catastral con el registro. Sin embargo, la doctrina de la posibilidad de rectificar la cabida de fincas sobre las que se ha inscrito una representación gráfica se enuncia en términos generales. Parece que lo decisivo en el caso fue la escasa entidad de la rectificación y la inexistencia de dudas sobre la identidad de la finca, concurriendo " la circunstancia de coincidir prácticamente en su totalidad el perímetro catastral con la representación gráfica alternativa inscrita".
Respecto a la existencia de anteriores modificaciones de cabida como posible fundamento de las dudas para una nueva rectificación, debe tenerse en cuenta que esta circunstancia viene recogida en la nueva Ley solo al referirse al caso particular del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, que permite la rectificación de cabidas no superiores al 10% de la inscrita sin expediente previo. Ello por sí solo permite dudar de que sea una causa de inadmisión o duda fundada razonada en el ámbito de los expedientes del artículo 199 o 201.1 de la Ley Hipotecaria. Además, mientras el artículo 298 del Reglamento Hipotecario se refería a "aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca", el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria contempla la "reiteración de rectificaciones", lo que parece implicar más de una rectificación previa.
En la Resolución DGRN de 9 de junio de 2017 se confirma la calificación registral, ante un defecto de cabida del 18% que se pretendía reflejar a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando justificadas las dudas de identidad basadas entre otras circunstancias en haber sido objeto la finca de varias rectificaciones de superficie previas.
La Resolución DGRN de 26 de septiembre de 2019 confirma las dudas fundadas del registrador en relación con un exceso de cabida de una finca procedente de una segregación, argumentando que se había procedido a segregar 72 parcelas de una finca matriz, cada parcela con su vivienda, y una participación de cada una en un terreno común, que rodeaba las edificaciones.
No obstante, y en línea con lo antes señalado para fincas procedentes de modificaciones hipotecarias, la citada Resolución DGRN de 9 de junio de 2017, además de señalar que las dudas fundadas en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puede manifestarlas el registrador al inicio del mismo, basadas en el caso en la existencia reiteradas rectificaciones de cabida sobre la misma finca (dos rectificaciones previas), apunta como solución la tramitación del expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, lo que implica podrá tramitarse dicho expediente notarial aun respecto de fincas que hayan sido objeto de previas rectificaciones de cabida. Dice la DGRN:
"Toda vez que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria".
Conforme a esta doctrina de la DGRN, no parece que si el notario tramita el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria respecto de fincas que hubieran sido objeto de previas rectificaciones de cabida o resultantes de modificaciones hipotecarias pueda el registrador fundar una calificación negativa de dicha rectificación con base en dichas razones.
Cabe citar también la Resolución DGRN de 29 de junio de 2017, la cual confirma la calificación registral de un acta de fin de obra por la discordancia entre la superficie que constaba en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al acta, a la que esta se remitía para la identificación de las coordenadas de la porción ocupada por la edificación, y la superficie de la finca según el registro, afirmándose que la edificación ocupaba la totalidad del solar. Dicha superficie registral había sido resultado de una anterior rectificación de cabida con base en una certificación catastral previa, en la que se expresaba una superficie para la finca mayor de la que recogía la certificación catastral incorporada al acta de fin de obra. Lo trascendente a nuestros efectos es que la DGRN propone como posible solución, además de la rectificación del acta de fin de obra para aclarar, en su caso, que la obra no ocupaba toda la superficie del solar, la nueva rectificación de la cabida, "bastando incluso la mera solicitud del interesado para la rectificación de la superficie conforme a la certificación catastral, en base al artículo 201.3.a) de la Ley Hipotecaria, que permite tal rectificación «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita»".
En el caso de la Resolución DGRN de 30 de abril de 2019 se presenta un acta notarial, rectificando la cabida de una finca e incorporando una representación gráfica, a fin de tramitar dicha incorporación al registro por el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El registrador expresa dudas fundadas con base en tres circunstancias: haber sido la finca formada por segregación de otra, haber sido objeto de un anterior exceso de cabida y la magnitud de la rectificación solicitada (de 25 áreas a 21.350 metros cuadrados). La DGRN confirma la calificación registral, aunque dando especial relevancia a la magnitud de la rectificación y "dada la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro".
Respecto al supuesto de previa comprobación con exactitud de la cabida inscrita, tomado también del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, solo por ello ya sería dudoso su extensión al ámbito de los expedientes del 199 y 201 de la Ley Hipotecaria. Al margen de esto, podría pensarse en su aplicación a casos de previa tramitación de un expediente judicial o notarial que implicase una exacta medición de la finca, con intervención de técnicos. También podría comprender el caso de que por sentencia judicial declarativa se halla precisado la superficie exacta de la finca. En ningún caso lo entiendo aplicable a haberse practicado previamente una inmatriculación de finca con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica que, en el momento de la inmatriculación, expresase una superficie distinta a aquella que se pretende hacer constar en la rectificación (ver adenda final).
La Resolución DGRN de 7 de junio de 2019 declara que, el haberse inscrito previamente la representación gráfica georreferenciada de una finca, no excluye la posibilidad de rectificar su cabida, pero ello debe hacerse a través de procedimientos que supongan la inscripción de otra representación gráfica georreferenciada, lo que excluye el del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. En el caso, la finca procedía de una agrupación y se había inscrito una representación gráfica alternativa, pretendiéndose ahora su rectificación conforme a la superficie catastral y aportando la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. En la escritura se solicitaba la rectificación de la cabida con base en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, lo que se rechaza por no implicar ese procedimiento la inscripción de la representación gráfica. Aunque se entiende que sí cabría el del artículo 9."b" de la Ley Hipotecaria, entendiendo implícita la rogación para el mismo en el contenido de la escritura. Dice la resolución: "De la redacción de los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria no puede deducirse, como sostiene la registradora, que una vez inscrita una representación gráfica la misma devenga en inalterable. La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria). En este caso, además, se trata de una variación de escasa entidad, sin que queden justificadas en la calificación dudas de identidad de la finca".
Aunque el caso de esta última resolución se refería a una agrupación en la que la representación gráfica inscrita era la alternativa, parece que su doctrina será trasladable a los casos de inmatriculación sujetos a la Ley 13/2015, en que la inscripción de la representación gráfica catastral es obligatoria. Es cierto que esta resolución alude expresamente a la circunstancia de ser un caso de agrupación inscrito con representación gráfica alternativa y sin expresión de coordinación catastral ex artículo 10 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de las inmatriculaciones la representación gráfica, por imperativo legal, ha de ser la catastral y se hará constar la coordinación catastral con el registro. Sin embargo, la doctrina de la posibilidad de rectificar la cabida de fincas sobre las que se ha inscrito una representación gráfica se enuncia en términos generales. Parece que lo decisivo en el caso fue la escasa entidad de la rectificación y la inexistencia de dudas sobre la identidad de la finca, concurriendo " la circunstancia de coincidir prácticamente en su totalidad el perímetro catastral con la representación gráfica alternativa inscrita".
** La Resolución DGSJFP de 8 de septiembre de 2021 confirma la calificación negativa con base en existencia de dudas fundadas sobre alteración de la realidad física de las fincas, con el argumento de que se pretendía alterar la superficie y el perímetro de una previa representación gráfica catastral inscrita y coordinada la finca registral con el catastro, en una finca formada por agrupación, pareciendo admitirse en este caso solo una rectificación de superficie dentro de los límites en que se admite la para precisión métrica de la representación gráfica catastral. Dice la resolución:
"... del análisis de las circunstancias concurrentes en la finca se observa que tiene inscrita la representación gráfica catastral y consta la coordinación gráfica tanto en el Registro como en el Catastro. Tal y como se expone en la calificación, se incrementa la superficie de 181 a 232 metros cuadrados, observándose la alteración de la geometría de la representación que consta inscrita y coordinada con el Catastro. Por ello concurre en este caso la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita. En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria".
Debe tenerse en cuenta que el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria prevé expresamente que el expediente notarial de rectificación de cabida, y lo mismo debe extenderse al expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no se podrá utilizar respecto de "fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde". Nada se dice de expedientes de inmatriculación o de rectificación de cabida.
Entre los expedientes administrativos de reorganización de la propiedad el principal es el de concentración parcelaria, con lo que parece que estos expedientes del artículo 201.1 y 199 de la Ley Hipotecaria no serán aplicables a fincas de reemplazo, aunque sí, probablemente, los de los artículos 9.4 y 201.3 de la Ley Hipotecaria, con los límites superficiales de los mismos. En este sentido se pronuncia la Resolución DGRN de 10 de noviembre de 2017 que admite la constancia de un exceso de cabida en una finca de reemplazo no superior al diez por ciento con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica al amparo del 201.3 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGRN de 27 de noviembre de 2018 estima fundadas las dudas del registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con base en afectar la rectificación de cabida a una finca de concentración parcelaria y estar basada la misma en una representación gráfica alternativa, pudiendo implicar la representación gráfica alternativa una modificación del perímetro de la finca según los planos de concentración. Dice la DGRN:
"... la registradora pone de manifiesto en su calificación otras circunstancias que fundamentan las dudas como es la procedencia de las fincas de un procedimiento de concentración parcelaria y la alteración de la perimetría de las fincas resultante del plano de concentración. En este punto debe recordarse la doctrina de esta Dirección General que admite la rectificación descriptiva de una finca de reemplazo cuando, no existe duda alguna de identidad de la finca. Sin embargo en el presente caso, al tratarse de una representación gráfica alternativa, y a diferencia de otros supuestos resueltos anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 y 21 de noviembre de 2017), no existe identidad de la finca inscrita con la parcela catastral, por lo que no se respeta la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales (cfr. artículo 237 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y Resolución de 20 de abril de 2017). Además de que la consideración a la perimetría y medición resultante de los planos de concentración, según se expresa en la calificación, justifican sobradamente las dudas de la registradora".
La Resolución DGRN de 30 de octubre de 2019 admite expresamente la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, afirmando que la misma solución sería de aplicación en el expediente notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, a una finca de reemplazo en procedimiento de concentración parcelaria, considerando que la rectificación se pretendía con base en la certificación catastral descriptiva y gráfica y afirmando que ello sería posible cuando "no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación".
Podría entenderse que literalmente esta norma se refiera al expediente "administrativo" de deslinde, pero parece que su espíritu se extenderá a los deslindes judiciales. Más dudoso sería el caso de deslindes voluntarios entre colindantes.
La Resolución DGRN de 5 de diciembre de 2018 admite como fundadas las dudas del registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria basadas en diversas circunstancias (la magnitud de la rectificación superior al triple de la cabida inscrita, haberse practicado diversas segregaciones previas, modificarse los linderos), con especial mención de la de proceder la finca de un expediente administrativo de desafectación en el que se habría realizado una medición exacta de la misma, y todo ello a pesar de no haber existido oposición.
En cuanto a la cuestión específica de la calificación registral de la incorporación de la representación gráfica de la finca y las dudas fundadas que puede expresar el registrador, dicen las dos resoluciones analizadas:
"Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras). Además, como señaló este Centro Directivo en la Resolución 22 de abril de 2016, según el artículo 199, la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto, o las ya existentes anteriormente (cfr. punto Cuarto de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015). Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita".
Esta doctrina es confirmada por Resoluciones posteriores. Así, la Resolución DGRN de 30 de junio de 2017 declara, con cita de otras previas, "Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016)".
La Resolución DGRN de 22 de febrero de 2018, reiterando esta doctrina, niega que sea fundamento suficiente de la duda de identidad que en la inscripción de la finca cuya rectificación de cabida se pretende con base en una representación gráfica alternativa en un expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, constase su referencia catastral sin que se hubiera practicado ni solicitado previamente la inscripción de su representación gráfica. Sin embargo, la Resolución DGRN de 5 de julio de 2018 declara fundamento bastante de la duda razonable del registrador la coincidencia de la referencia catastral resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada al expediente de rectificación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con la referencia catastral que constaba reflejada en otra finca previamente inscrita, declarando:
"Finalmente, en cuanto a la alegación relativa a que la constancia de la referencia catastral no es equiparable a la inscripción de representación gráfica, es cierto que esta afirmación del recurrente se ajusta a la doctrina de este Centro Directivo sobre los limitados efectos de dicha constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, ni supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Sin embargo, ello no puede hacer olvidar que la referencia catastral es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, cuestión que es precisamente la que motiva la duda que es objeto de debate en este expediente. Por ello, constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca y, menos aún, la inscripción de la representación gráfica tal y como se pretende en el caso que nos ocupa".
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2018, después de reproducir la misma doctrina, rechaza que sean fundadas las dudas expresadas por el registrador para denegar la rectificación de la cabida, declarando: "En el presente caso, no resultan fundadas las dudas de la registradora, pues las mismas se limitan a la inexistencia de ajustes con el lindero izquierdo y a la posible invasión de la finca colindante por el lindero derecho, sin que señale la concreta finca registral o siquiera parcela catastral presumiblemente invadida ni si la misma tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada, supuesto que serviría de base para la denegación de la incorporación de la representación gráfica alternativa, como ha quedado expuesto".
En el caso, en un acta de fin de obra se incorpora una representación gráfica de la finca con una diferencia de superficie respecto de la inscrita, lo que encajaría en el caso de tramitación de una rectificación de cabida por inscripción de la representación gráfica alternativa (aunque la propia DGRN niega, como antes dije, que existiera una verdadera rogación a tal efecto), rechazando, en cualquier caso, la DGRN el fundamento de las dudas. Pero es interesante la referencia a la invasión de las parcelas catastrales colindantes, que lleva a la posibilidad de apreciar esta circunstancia cuando la rectificación de la cabida tenga su base en una representación gráfica alternativa, lo que se vincula a que estas representaciones alternativas respeten en perímetro de las parcelas catastrales, como ya se ha dicho.
A la inversa, el que en la inscripción conste la referencia catastral de la finca registral no excluye la posibilidad de apreciar dudas fundadas de identidad, basadas, fundamentalmente, en la magnitud de la cabida que se pretende rectificar con base en certificaciones catastrales, según declara la Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020.
La Resolución DGRN de 16 de julio de 2018 rechaza que sea motivo bastante para la expresión de dudas fundadas el que una de las parcelas catastrales correspondientes a la finca cuya rectificación de cabida se solicitaba constase catastralmente en investigación.
También se rechaza la existencia de dudas fundadas en la Resolución DGRN de 24 de abril de 2018. En un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se presenta oposición por quien dice ser titular de una parcela catastral colindante, invocando que el dibujo resultante de la cartografía catastral de la finca cuya rectificación de cabida se pretendía no era correcto y que suponía el perjuicio de un supuesto derecho de paso. Se rechaza la calificación negativa del expediente basada en dicha oposición, argumentando que ni de la documentación presentada resultaba la existencia de ese derecho de paso cuyo perjuicio se alegaba, ni la rectificación de cabida supone necesariamente el perjuicio de un derecho de paso preexistente, de existir este.
La Resolución DGRN de 14 de mayo de 2019 confirma la calificación negativa en un expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, argumentando que " ... las dudas del registrador en la nota de calificación ponen de manifiesto una controversia sobre una servidumbre por la existencia de una acequia y paso entre las fincas. De la relación de hechos que constan en los antecedentes, no queda claro si la acequia y el posible paso constituyen una servidumbre en la que el titular del predio sirviente es el promotor del expediente del artículo 199 de la ley Hipotecaria, o bien dicha zona, denominada con poca precisión como «servidumbre», no forma parte de la finca del promotor del expediente, lo que justifica la duda del registrador sobre el lindero.
La Resolución DGRN de 22 de mayo de 2019 revoca la calificación registral negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basada en la oposición de un colindante que había justificado documentalmente la existencia de una controversia judicial sobre una servidumbre de luces y vistas, dado que "no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente".
La Resolución DGRN de 5 de marzo de 2019 declara que la posible invasión de terrenos de cesión obligatoria para viales (u otras finalidades públicas que determinan esta cesión obligatoria) no justifica la calificación negativa en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La DGRN distingue esta hipótesis del de invasión del dominio público, argumentando que la imposición de la obligación de cesión gratuita de ciertos terrenos por las normas urbanísticas no implica su automática conversión en bien de dominio público, pues esta condición no se adquiere hasta que se formalice con la correspondiente entidad pública el acta de entrega y recepción, de acuerdo con la jurisprudencia contenciosa que se cita. Además, en el caso, si bien existió oposición de un colindante, el Ayuntamiento titular de la vía pública potencialmente afectada no se opuso.
La Resolución DGRN de 20 de marzo de 2019, después de ratificar esta misma doctrina, y de señalar que, de conformidad con la legislación urbanística aplicable (andaluza) se precisa la aprobación del instrumento de equidistribución para el traspaso de los suelos de cesión obligatoria al dominio público, confirma la calificación negativa con el argumento de haber sido el Ayuntamiento el que manifestó su oposición (quien alegaba que la rectificación pretendida "ocuparía suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana de Estepona"), afirmando que "resultan justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica. Oposición que, no obstante la parquedad de los términos en que se pronuncia, es terminante, poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, según ha quedado expuesto en los fundamentos anteriores. Y sin que se pueda compartir el argumento del recurrente de que el registrador, a través de los medios de que dispone, debería comprobar la efectiva aprobación administrativa del proyecto de equidistribución, pues puede darse la circunstancia de concurrir ésta y no haber tenido el correspondiente reflejo registral.
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 revoca la calificación registral que se había basado en la posible invasión de un camino público. La existencia del camino alegado en la calificación resultaba solo del programa de bases gráficas del Colegio de Registradores, pero no de la cartografía catastral, ni de la descripción registral. La DGRN revoca la calificación, destacando el Ayuntamiento afectado no se opuso a la rectificación en el expediente. Se señala, además, que no constaba prueba alguna de que el camino en cuestión fuera público, lo que supone que no sean aplicables las reglas de la legislación administrativa sobre silencio administrativo negativo en relación a la adquisición de facultades sobre bienes de dominio público.
Según el 9.b IV y V Ley Hipotecaria:
"La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes".
Y el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se remite a este artículo 9 a la hora de calificar la representación gráfica ("La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9").
Particularmente, en cuanto a la diferencia de linderos, parece que tiene especial relevancia el caso de los linderos fijos. Así, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, afirmaba: "La rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca".
La nueva regulación no hace referencia específica a esta cuestión de los linderos fijos, aunque el apartado 2 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria dispone:
"Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente".
A sensu contrario, parece que cualquier modificación de linderos está sujeta a expediente, aunque no se trate de linderos fijos, y simplemente se altere el nombre del titular de la finca colindante, que es la forma habitual en que se identificaban los linderos, al menos antiguamente. Pero esto no significa que cualquier alteración en un lindero pueda justificar las dudas fundadas del registrador ante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, la alteración de un lindero fijo sí parece que podría justificar dichas dudas sobre la naturaleza de la rectificación pretendida, tal y como veremos que considera alguna de las resoluciones recaídas sobre la cuestión.
En cuanto a qué debe entenderse por lindero fijo, por ejemplo, la Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2012, aunque confirma la calificación negativa basada en dudas de identidad, en relación con la existencia de un muro que rodeaba la finca según la descripción registral, afirma: "no se puede aplicar el concepto de linderos fijos por el mero hecho de que la finca esté delimitada por un muro, conforme ya señaló la Resolución de 19 de noviembre de 1998 respecto a la existencia de dos paredes de la finca de que se trataba (cfr. También Resolución de 2 de junio de 2012)" -la cuestión, en este punto, era si la existencia del muro excluía la necesidad de certificación administrativa de no invasión de un monte público colindante). La Resolución DGRN de 3 de septiembre de 2009 entiende lindero fijo un elemento físico o geográfico (arroyo, en el registro, y camino, en el catastro). Una de las resoluciones de 3 de octubre de 2016, que analizamos, considera cambio de lindero fijo el que tiene lugar de "casa" a "camino". En la Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 se considera lindero fijo la línea de delimitación de municipios que constaba en el plano catastral.
La Resolución DGRN de 10 de abril de 2019 se refiere a la existencia de discrepancias entre los linderos resultantes de la descripción literaria de la finca y los de la representación gráfica catastral. La DGRN que dicha discrepancia, sin perjuicio de la conveniencia de rectificar en su caso el título, y dejando a salvo los supuestos de inmatriculación, no justifica por sí misma las dudas fundadas alegadas por el registrador en un expediente de rectificación de cabida del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues, en tal caso, de la normativa resulta que deben prevalecer los linderos de la representación gráfica sobre los de la descripción literaria.
En el caso de la Resolución DGSJFP de 29 de mayo de 2024 se consideran fundadas las dudas de identidad basadas en la magnitud de la rectificación solicitada y en la variación de un lindero fijo (un camino).
Un caso que puede ser frecuente y que planteará dudas de correspondencia es el de que la finca registral cuya cabida se pretende rectificar se corresponda con más de una parcela catastral.
La ya citada Resolución de la DGRN de 14 de noviembre de 2016 admite que la correspondencia se establezca entre una finca registral y varias parcelas catastrales.
La Resolución DGRN de 26 de julio de 2017 analiza una calificación negativa de un expediente de rectificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria basada, entre otros motivos, en establecerse la correspondencia con un número de parcelas catastrales superior a las que expresaba inicialmente la inscripción, aunque existían circunstancias adicionales que reforzaban las dudas fundadas. Esta circunstancia afectaba a dos fincas. En cuando a una de ellas, "la superficie que consta en Registro se corresponde con una parcela catastral y ahora se añaden cuatro más, una de las cuales radica en término municipal distinto y parcialmente otra parcela, aportando representación gráfica alternativa. Se formulan alegaciones por la Administración municipal relativas a la invasión de caminos de uso público pertenecientes". En cuanto a la otra, se dice "considerando que la superficie que consta en Registro se corresponde con tres parcelas catastrales y ahora se añaden dos más y parcialmente otras dos parcelas más, que los cultivos no se corresponden con los de las parcelas catastrales que se pretenden añadir, que se aportan planos en los que se incluyen caminos de uso público pertenecientes al Ayuntamiento de Tielmes. Y que una de las parcelas catastrales que se dice corresponder con la finca registral no es colindante con ninguna de las demás parcelas que se pretenden incluir dicha finca registral en cuestión. Además se afirma que según certificación del Ayuntamiento la parcela 6 del polígono 3 de Tielmes es propiedad de persona distinta". En ambos casos se confirma la calificación registral negativa.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2017 confirma la calificación registral en un caso de rectificación de cabida superior al 10% tramitado al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, hallándose basadas las dudas en comprender la finca varias parcelas catastrales no colindantes, cuando en la inscripción previa no se hacía referencia alguna a tratarse de una finca discontinua.
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2018 entiende fundadas las dudas del registrador motivo de la calificación negativa de una rectificación de cabida (de una finca inscrita con 26.000 metros cuadrados que se pretende que refleje una nueva superficie de 50.000 metros cuadrados), consistentes en la sustitución de un lindero personal por otro fijo, un arroyo que además dividía la finca en tres porciones, todo ello en unión a la importancia cuantitativa de la rectificación solicitada.
La Resolución DGRN de 9 de octubre de 2019 declara que no es fundamento suficiente de la calificación negativa el que la finca registral esté formada por varias parcelas catastrales, aunque sí el que la finca aparezca como discontinua en la cartografía catastral (al estar separada físicamente, cruzada por un "torrente", según el recurrente, o por una "carretera", según la calificación), sin expresarse esta circunstancia en la descripción registral (en unión a la magnitud de la rectificación pretendida, diez veces la registral).
Otra cuestión a tener en cuenta es la de si las dudas de identidad puedan estar basadas sobre la falta de coincidencia entre el titular registral de la finca que insta la rectificación y quien figura como titular catastral en las certificaciones aportadas. Antes de la reforma se había pronunciado en tal sentido la Resolución DGRN de 30 de agosto de 2013. En el caso se compraban dos fincas, que se agrupaban, afirmando que la agrupada coincidía con una parcela catastral, existiendo una importante diferencia entre las cabidas registrales y la catastral (a menos). Dice la resolución:
"En cuanto al primer defecto observado, considera el registrador que existen dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, debido a que de la certificación catastral aportada al efecto resulta titular catastral distinto. Siendo esta la única causa de duda que expresa el registrador, no cabe contemplar otras diferencias entre la descripción de las fincas agrupadas y la resultante de la agrupación y la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que podrían haber suscitado dificultades en cuanto a la identidad de la finca. El defecto debe ser confirmado por cuanto la dicción literal del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario no deja lugar a dudas sobre la necesidad de que la finca se encuentre catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente".
Esta solución se basó en el artículo 298.3.I del Reglamento Hipotecario, que dispone: "Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente". Sin embargo, una exigencia alguna en tal sentido no consta en ninguna de las nuevas normas, lo que hace dudar del mantenimiento de esta tesis.
La ya citada Resolución DGRN de 26 de julio de 2017 recoge la circunstancia de estar una de las parcelas catastrales con las que teóricamente se correspondería la finca registral a nombre de persona distinta del titular registral de la finca que insta la rectificación como uno de los motivos de duda fundada, pero eso no significa que se haya admitido que este pueda ser el único motivo de duda, y más aun si en el ámbito de las inmatriculaciones la DGRN ya ha declarado que la nueva normativa no impone el requisito de la coincidencia entre el titular catastral y el registral.
La también ya mencionada Resolución DGRN de 27 de septiembre de 2017 entiende fundadas las dudas del registrador en un expediente de rectificación de cabida de un resto de finca matriz en el que se opuso el titular de una finca registral, con la circunstancia de que este titular registral que manifestó su oposición era también el titular catastral de una de las parcelas que se indicaba en la escritura que se correspondían con dicho resto de finca matriz (y sin que ello fuera obstáculo para la inscripción de la segregación, resultando que la parcela segregada coincidía exactamente con otra parcela catastral).
Y por último, y como veremos a continuación en detalle, la DGRN, en las resoluciones analizadas, después de admitir este expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, teóricamente, como medio de rectificación de la cabida con independencia de la magnitud de la rectificación solicitada, alude a este mismo parámetro -la magnitud o cuantía de la rectificación-, casi de modo único en algún caso, para justificar la duda fundada del registrador sobre que la operación de rectificación de cabida encubra otra de distinta naturaleza, como la futura transmisión de una superficie "liberada" o una inmatriculación o modificación hipotecaria encubierta.
En un sentido similar, la ya citada Resolución DGRN de 26 de julio de 2017 confirma la calificación negativa de un expediente de rectificación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria basada en la "ampliación desproporcionada de la superficie que hace dudar de la identidad de la finca registral" (de 772 metros cuadrados a 8.294 metros cuadrados). La DGRN considera fundada la calificación registral y alude a que para estos supuestos el trámite adecuado es el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, afirmando: "tratándose de superficies superiores al 10% este Centro Directivo ha considerado que es más adecuado el procedimiento notarial previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria".
La Resolución DGRN de 9 de octubre de 2019 considera fundamento bastante para las dudas fundadas de identidad en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria la magnitud de la rectificación solicitada (aunque existían otros indicios, este parece ser el fundamental). Dice la DGRN: "la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral".
La Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020, en un supuesto de segregación de finca discontinua, en que las fincas segregadas discontinuas y el resto de finca matriz se correspondían con diversas parcelas catastrales, confirma la calificación registral negativa por dudas de identidad, fundadas en que en tres de las parcelas catastrales en cuestión existía una gran diferencia de magnitud entre la superficie catastral a que se pretendía adaptar la descripción registral y la que constaba previamente en el registro. Debe destacarse que en la suma total de las parcelas catastrales la diferencia respecto a la cabida registral total no era superior al cinco por ciento, pese a lo cual se tiene en cuenta la valoración particular de cada parcela catastral que integra la finca discontinua. Por otra parte, tampoco es obstáculo a esta apreciación de dudas fundadas el que en la inscripción registral previa constase la referencia catastral de las fincas que integraban cada parcela.
La Resolución DGSJFP de 3 de junio de 2020, en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, declara que la sola magnitud de la rectificación solicitada (de 44 metros cuadrados a 184 metros cuadrados) no justifica la calificación negativa, afirmando que: "En el caso de este expediente, el registrador suspende el inicio de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada, pero no expresa además de tal diferencia superficial ningún motivo (como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc.) que justifique las dudas de identidad o dicha falta de correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias o negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro". La misma doctrina se reitera por la Resolución DGSJFP de 3 de junio de 2020 (en el caso se solicitaba la rectificación de una cabida de 17 metros cuadrados a 85 metros cuadrados) y por la Resolución DGSJFP de 3 de junio de 2020 (en el caso se solicitaba la rectificación de una cabida de 80 metros cuadrados a 243 metros cuadrados). Sin embargo, otra resolución del mismo día, Resolución DGSJFP de 3 de junio de 2020, vuelve aludir a la magnitud de la rectificación como fundamento de las dudas fundadas, aunque en el caso existió oposición de los colindantes, que aportaron documentación al respecto. Dice esta última resolución: "En el caso que nos ocupa, la calificación se fundamenta en los elementos de prueba aportados por los colindantes que se oponen estimando que la representación gráfica facilitada por el interesado puede ser errónea. En efecto, la oposición de los colindantes se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, que pone de manifiesto el conflicto sobre la concreta ubicación y perímetro de la finca. No procede tomar en consideración el informe técnico aportado por el recurrente en sede de recurso, ya que no se tuvo a la vista por la registradora al tiempo de emitir su calificación (cfr. Artículo 326 Ley Hipotecaria). A lo que cabe añadir la existencia de una importante desproporción entre la finca registral y la superficie de la representación gráfica catastral aportada, al pasar de 1 hectárea 4 áreas 72 centiáreas 50 decímetros cuadrados a 78 áreas 66 centiáreas. Ya ha señalado este Centro Directivo que es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir, correspondencia que no se aprecia en el caso que nos ocupa. Las circunstancias concurrentes denotan la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro".
En el caso de la Resolución DGSJFP de 29 de mayo de 2024 se consideran fundadas las dudas de identidad basadas en la magnitud de la rectificación solicitada y en la variación de un lindero fijo (un camino).
Por último, insistir en que en sus resoluciones más recientes, el Centro Directivo ha dejado de mencionar expresamente el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria como cauce adecuado para superar las dudas fundadas que llevaron a la denegación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que puede ser significativo, comparada con la situación previa. Así, entre otras, la Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018, que afirma: "Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria)" . Con todo, resoluciones más recientes vuelven aludir a este expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria como cauce de resolución de las dudas fundadas. Así, Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020.
- Doctrina particular de las Resoluciones de 3 de octubre de 2016.
En cuanto a la doctrina particular de cada una de ellas, en la primera que aparece relacionada en el BOE (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016), se analiza el caso de una compraventa de dos fincas en que se rectificaba la descripción registral de las fincas para adaptarla al catastro. El registrador deniega la rectificación por considerar que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En cuanto a una de las fincas, la rectificación consistía en reducir su superficie (de 220 metros cuadrados a 208 metros cuadrados), además de modificar un lindero (de una casa a una calle). En la segunda de las fincas, se pretendía también reducir la cabida (de 1000 metros cuadrados a 225). Además, se expresaba que la finca registral se correspondía con dos parcelas catastrales que no lindaban entre sí.
En este caso, se consideran fundadas las dudas de identidad del registrador, pues en la primera finca se alteraba un lindero fijo (de casa a calle), y en la segunda existía una gran desproporción entre la cabida originaria y la que se pretendía rectificar. Dice la DGRN:
"Como ya señaló la Resolución de 3 de enero de 2005, las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita".
Aparte de la cuestión del lindero fijo, introduce aquí la DGRN el argumento de la extensión de la rectificación solicitada como justificativo de una calificación registral negativa, que es casi el único fundamento en cuanto a una de las fincas objeto de la escritura.
Debe tenerse en cuenta, por último, que el recurso del notario autorizante no versaba sobre la procedencia o no de hacer constar la coordinación gráfica de las fincas o la rectificación de la cabida, sino sobre la inscripción de la escritura de compraventa, afirmando que la coordinación quedaría para un momento posterior, al no haberse solicitado en la escritura. La DGRN considera que la rogación para la inscripción de la representación gráfica de la finca, con la tramitación de los correspondientes expedientes, está implícita en su descripción conforme a los datos catastrales diversos de la finca registral. Dice la resolución:
"En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a señala que «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore".
Pero, por último, aclara la DGRN que en estos supuestos de coordinación gráfica no preceptiva, la calificación negativa de la misma no debe impedir la inscripción del título presentado (la compraventa) con la cabida registral previamente inscrita. Dice la resolución:
"No obstante, y pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no es óbice para proceder a la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. En este sentido la citada Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 en su apartado segundo, letra c), señala que «cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas». Como ya señaló la Resolución de 3 de enero de 2005, las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita".
En la segunda de las que se relacionan en el BOE del mismo día (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016) se resuelve sobre una escritura de compraventa y agregación de fincas. En ella se pretendía la rectificación de la descripción de dos fincas registrales, manifestándose que, en ambos casos, cada finca se correspondía con dos parcelas catastrales, siendo la suma de la superficie de dichas parcelas catastrales superior a la de la finca registral (en un caso se pasaba de 3.400 metros cuadrados a 8.406,87 metros cuadrados, y en el otro, de 900 metros cuadrados a 1.346,68 metros cuadrados). En ambos casos, se rectificaban, además, los linderos de las fincas. En la escritura se solicitaba expresamente la tramitación del expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria.
Nuevamente es sorprendente la referencia a que las dudas fundadas pueden estar basadas en la "magnitud de la rectificación", después de decirnos la misma DGRN que el expediente del artículo 199 es apto para rectificar cabidas sin límite de superficie.
Además, se señala en esta resolución que la cédula parcelaria que se aportaba para tramitar el expediente no es un documento adecuado a tal fin, pues, a diferencia de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, no permite la georreferenciación de la finca. Dice la resolución:
"Las cédulas parcelarias que constan en este expediente, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela. Por ello, las cédulas parcelarias aportadas no son hábiles para proceder conforme a los citados artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos".
5.- El expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
* La Resolución DGRN de 17 de octubre de 2016 (enlace BOE)
a.- La calificación negativa no puede basarse solo en la magnitud de la rectificación pretendida.
Esta resolución resuelve sobre una rectificación de descripción, con un importante incremento de cabida y rectificación de linderos, pero tramitada a través del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
En ella, se pretendía rectificar la cabida, que se aumentaba en más del doble (de 475 metros cuadrados, cabida registral inicial, a 1283,88 metros cuadrados, resultantes de medición topográfica; catastralmente parece que estaba formada por dos parcelas, rústica y urbana, que sumaban una superficie de 1252 metros cuadrados). Además, en la descripción registral originaria la finca lindaba por norte y sur, por donde tiene su entrada, con caminos, y en la descripción rectificada se indican como linderos por frente, por donde tiene su entrada, una carretera, y por sur, una parcela catastral titularidad del Ayuntamiento del lugar.
En su calificación, el registrador entendió que no se trataba de una verdadera rectificación de descripción, sino de la adición de una nueva finca, que exigiría un procedimiento de inmatriculación, argumentando que la superficie cuya constancia se solicitaba era casi tres veces la originaria, y que, incluso, se pretendía hacer constar una superficie superior a la catastral.
La DGRN revoca la calificación registral. Después de recordar su doctrina sobre la naturaleza del exceso de cabida, considera que, en el caso, no está suficientemente motivada la calificación registral, pues esta se basa en exclusiva en la cuantía del incremento, debiendo tenerse en cuenta que el expediente utilizado (artículo 201 Ley Hipotecaria) está legalmente previsto para la rectificación de superficies sin límite alguno. Dice la resolución:
"En el presente caso, la duda del registrador únicamente se fundamenta en la magnitud del exceso, sin que de la nota de calificación resulte ninguna otra circunstancia adicional que justifique tales dudas de identidad. Las dudas que pudieran surgir de las modificaciones en los linderos de la finca tampoco son concretadas en la calificación, y, además, tales alteraciones no son relevantes según los datos que resultan del expediente, pues no concurren en ellas circunstancias (como cambio de linderos fijos a móviles o viceversa) que puedan fundar dudas de identidad. Además, hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación".
Resulta, por tanto, que en este expediente del 201 Ley Hipotecaria (y teóricamente tampoco en el del artículo 199 Ley Hipotecaria) la duda que justifique la denegación de la inscripción no puede estar basada solo en la magnitud de la rectificación, aunque sí parece que este, en unión de otros, es uno de los elementos que pueden formar el juicio del registrador.
En cuanto a la posible variación de linderos, en el caso se considera, además de no justificado, sin trascendencia relevante. Debe tenerse en cuenta que no hay una auténtica contradicción entre los linderos originarios (caminos) y los nuevos cuya constancia se pretende (carretera y parcela catastral del Ayuntamiento, que bien puede ser un camino público). No se da relevancia alguna al cambio de linderos inicialmente identificados por el nombre del titular.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 8 de noviembre de 2018 considera justificadas las dudas de identidad del registrador con base en la magnitud de la rectificación solicitada (250 metros cuadrados inscritos y 879 los que se pretendía hacer constar), aunque no los resultantes de discrepancias respecto de los linderos personales que constaban en el registro de la propiedad.
La Resolución de 16 de enero de 2019, si bien afirma la posibilidad de utilizar el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria "cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015 y 8 de noviembre de 2018)", sostiene que "... la magnitud del exceso ... en cualquier caso debe tomarse en consideración por su importancia como elemento coadyuvante en la formación de dicha duda". En el caso se planteaba que la operación de rectificación de cabida encubriese la adquisición de un terreno, previamente destinado a vía pecuaria, que habría sido previamente desafectado, argumentado que se procedía al cambio de uno de los linderos de la inscripción registral (vía pecuaria, que se sustituía por una finca determinada). Se consideran fundadas las dudas con base en "... la grave desproporción de la diferencia de superficie, la desaparición de un lindero fijo de la descripción de la finca, la procedencia de la finca de una parcelación previa de otra mayor, el cotejo con la descripción de los linderos de las demás fincas colindantes procedentes de la misma parcelación, y el análisis sobre el historial administrativo y registral de la finca (dominio público parcialmente desafectado, deslindado y enajenado, posterior parcelación y venta de las parcelas) hecho tanto por el registrador como por la Comunidad Autónoma de Madrid".
Por último, insistir en que en sus resoluciones más recientes, el Centro Directivo ha dejado de mencionar expresamente el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria como cauce adecuado para superar las dudas fundadas que llevaron a la denegación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que puede ser significativo, comparada con la situación previa. Así, entre otras, la Resolución DGRN de 21 de marzo de 2018, que afirma: "Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria)" . Con todo, resoluciones más recientes vuelven aludir a este expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria como cauce de resolución de las dudas fundadas. Así, Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020.
- Doctrina particular de las Resoluciones de 3 de octubre de 2016.
En cuanto a la doctrina particular de cada una de ellas, en la primera que aparece relacionada en el BOE (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016), se analiza el caso de una compraventa de dos fincas en que se rectificaba la descripción registral de las fincas para adaptarla al catastro. El registrador deniega la rectificación por considerar que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En cuanto a una de las fincas, la rectificación consistía en reducir su superficie (de 220 metros cuadrados a 208 metros cuadrados), además de modificar un lindero (de una casa a una calle). En la segunda de las fincas, se pretendía también reducir la cabida (de 1000 metros cuadrados a 225). Además, se expresaba que la finca registral se correspondía con dos parcelas catastrales que no lindaban entre sí.
En este caso, se consideran fundadas las dudas de identidad del registrador, pues en la primera finca se alteraba un lindero fijo (de casa a calle), y en la segunda existía una gran desproporción entre la cabida originaria y la que se pretendía rectificar. Dice la DGRN:
"Como ya señaló la Resolución de 3 de enero de 2005, las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita".
Aparte de la cuestión del lindero fijo, introduce aquí la DGRN el argumento de la extensión de la rectificación solicitada como justificativo de una calificación registral negativa, que es casi el único fundamento en cuanto a una de las fincas objeto de la escritura.
Debe tenerse en cuenta, por último, que el recurso del notario autorizante no versaba sobre la procedencia o no de hacer constar la coordinación gráfica de las fincas o la rectificación de la cabida, sino sobre la inscripción de la escritura de compraventa, afirmando que la coordinación quedaría para un momento posterior, al no haberse solicitado en la escritura. La DGRN considera que la rogación para la inscripción de la representación gráfica de la finca, con la tramitación de los correspondientes expedientes, está implícita en su descripción conforme a los datos catastrales diversos de la finca registral. Dice la resolución:
"En relación al inicio de este procedimiento, la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015 en su apartado segundo letra a señala que «para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore".
Pero, por último, aclara la DGRN que en estos supuestos de coordinación gráfica no preceptiva, la calificación negativa de la misma no debe impedir la inscripción del título presentado (la compraventa) con la cabida registral previamente inscrita. Dice la resolución:
"No obstante, y pese a la suspensión de inscripción de la descripción de las fincas registrales, ello no es óbice para proceder a la práctica de inscripción de la compraventa con precio aplazado. En este sentido la citada Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 en su apartado segundo, letra c), señala que «cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas». Como ya señaló la Resolución de 3 de enero de 2005, las dudas de identidad no han de entenderse en el sentido de que pongan en cuestión que la finca objeto del documento sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del transmitente, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la alteración de linderos fijos en un caso o la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida inferior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador, y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita".
En la segunda de las que se relacionan en el BOE del mismo día (Resolución DGRN de 3 de octubre de 2016) se resuelve sobre una escritura de compraventa y agregación de fincas. En ella se pretendía la rectificación de la descripción de dos fincas registrales, manifestándose que, en ambos casos, cada finca se correspondía con dos parcelas catastrales, siendo la suma de la superficie de dichas parcelas catastrales superior a la de la finca registral (en un caso se pasaba de 3.400 metros cuadrados a 8.406,87 metros cuadrados, y en el otro, de 900 metros cuadrados a 1.346,68 metros cuadrados). En ambos casos, se rectificaban, además, los linderos de las fincas. En la escritura se solicitaba expresamente la tramitación del expediente del artículo 199 Ley Hipotecaria.
En el caso, considera adecuada la calificación registral negativa, con base en: "la magnitud de la rectificación, la alteración de los linderos (en particular, desaparición de los linderos «explanación de la
vía»), las modificaciones en los números de polígono y parcela catastral y la dudosa
correspondencia de la finca registral con las parcelas catastrales, con posibilidad de
encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria".
Nuevamente es sorprendente la referencia a que las dudas fundadas pueden estar basadas en la "magnitud de la rectificación", después de decirnos la misma DGRN que el expediente del artículo 199 es apto para rectificar cabidas sin límite de superficie.
Además, se señala en esta resolución que la cédula parcelaria que se aportaba para tramitar el expediente no es un documento adecuado a tal fin, pues, a diferencia de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, no permite la georreferenciación de la finca. Dice la resolución:
"Las cédulas parcelarias que constan en este expediente, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela. Por ello, las cédulas parcelarias aportadas no son hábiles para proceder conforme a los citados artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos".
5.- El expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
* La Resolución DGRN de 17 de octubre de 2016 (enlace BOE)
a.- La calificación negativa no puede basarse solo en la magnitud de la rectificación pretendida.
Esta resolución resuelve sobre una rectificación de descripción, con un importante incremento de cabida y rectificación de linderos, pero tramitada a través del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
En ella, se pretendía rectificar la cabida, que se aumentaba en más del doble (de 475 metros cuadrados, cabida registral inicial, a 1283,88 metros cuadrados, resultantes de medición topográfica; catastralmente parece que estaba formada por dos parcelas, rústica y urbana, que sumaban una superficie de 1252 metros cuadrados). Además, en la descripción registral originaria la finca lindaba por norte y sur, por donde tiene su entrada, con caminos, y en la descripción rectificada se indican como linderos por frente, por donde tiene su entrada, una carretera, y por sur, una parcela catastral titularidad del Ayuntamiento del lugar.
En su calificación, el registrador entendió que no se trataba de una verdadera rectificación de descripción, sino de la adición de una nueva finca, que exigiría un procedimiento de inmatriculación, argumentando que la superficie cuya constancia se solicitaba era casi tres veces la originaria, y que, incluso, se pretendía hacer constar una superficie superior a la catastral.
La DGRN revoca la calificación registral. Después de recordar su doctrina sobre la naturaleza del exceso de cabida, considera que, en el caso, no está suficientemente motivada la calificación registral, pues esta se basa en exclusiva en la cuantía del incremento, debiendo tenerse en cuenta que el expediente utilizado (artículo 201 Ley Hipotecaria) está legalmente previsto para la rectificación de superficies sin límite alguno. Dice la resolución:
"En el presente caso, la duda del registrador únicamente se fundamenta en la magnitud del exceso, sin que de la nota de calificación resulte ninguna otra circunstancia adicional que justifique tales dudas de identidad. Las dudas que pudieran surgir de las modificaciones en los linderos de la finca tampoco son concretadas en la calificación, y, además, tales alteraciones no son relevantes según los datos que resultan del expediente, pues no concurren en ellas circunstancias (como cambio de linderos fijos a móviles o viceversa) que puedan fundar dudas de identidad. Además, hay que recordar que la Resolución de 17 de noviembre de 2015 ya destacó el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción sin más justificación".
Resulta, por tanto, que en este expediente del 201 Ley Hipotecaria (y teóricamente tampoco en el del artículo 199 Ley Hipotecaria) la duda que justifique la denegación de la inscripción no puede estar basada solo en la magnitud de la rectificación, aunque sí parece que este, en unión de otros, es uno de los elementos que pueden formar el juicio del registrador.
En cuanto a la posible variación de linderos, en el caso se considera, además de no justificado, sin trascendencia relevante. Debe tenerse en cuenta que no hay una auténtica contradicción entre los linderos originarios (caminos) y los nuevos cuya constancia se pretende (carretera y parcela catastral del Ayuntamiento, que bien puede ser un camino público). No se da relevancia alguna al cambio de linderos inicialmente identificados por el nombre del titular.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 8 de noviembre de 2018 considera justificadas las dudas de identidad del registrador con base en la magnitud de la rectificación solicitada (250 metros cuadrados inscritos y 879 los que se pretendía hacer constar), aunque no los resultantes de discrepancias respecto de los linderos personales que constaban en el registro de la propiedad.
La Resolución de 16 de enero de 2019, si bien afirma la posibilidad de utilizar el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria "cualesquiera que sean las discrepancias superficiales con la cabida inscrita o los linderos que pretendan modificarse, incluso fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015 y 8 de noviembre de 2018)", sostiene que "... la magnitud del exceso ... en cualquier caso debe tomarse en consideración por su importancia como elemento coadyuvante en la formación de dicha duda". En el caso se planteaba que la operación de rectificación de cabida encubriese la adquisición de un terreno, previamente destinado a vía pecuaria, que habría sido previamente desafectado, argumentado que se procedía al cambio de uno de los linderos de la inscripción registral (vía pecuaria, que se sustituía por una finca determinada). Se consideran fundadas las dudas con base en "... la grave desproporción de la diferencia de superficie, la desaparición de un lindero fijo de la descripción de la finca, la procedencia de la finca de una parcelación previa de otra mayor, el cotejo con la descripción de los linderos de las demás fincas colindantes procedentes de la misma parcelación, y el análisis sobre el historial administrativo y registral de la finca (dominio público parcialmente desafectado, deslindado y enajenado, posterior parcelación y venta de las parcelas) hecho tanto por el registrador como por la Comunidad Autónoma de Madrid".
En la Resolución DGSJFP 28 de julio de 2021 se descarta que el proceder la finca de segregación, la magnitud de la rectificación pretendida (más del 110 por cien de la inscrita) o el cambio de linderos, pasando a lindar por uno de sus vientos con vía pública, justifiquen las dudas de identidad. Se atiende como el valor general del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que la vía pública se abrió con posterioridad a la inscripción de la finca, como consecuencia de un desarrollo urbanístico, lo que justificó debidamente en el expediente notarial, existiendo además un informe del ayuntamiento de que no se producía invasión de terrenos municipales. Se apunta que la comparación de las superficies registrales de las fincas cuya cabida se pretende rectificar y de las colindantes con las cabidas catastrales de las mismas podría justificar las dudas de identidad si en el catastro existiera, frente al registro, aumento de la cabida de una finca frente a la disminución de las otras, pues esto puede suponer un indicio de transmisiones encubiertas o de invasión de fincas colindantes pero no si todas las fincas concernadas aumentan o disminuyen en la cabida catastral frente a la registral. Dice la resolución, al respecto: "Se señala también como circunstancia que contribuye a generar dudas en el registrador en cuanto a la identidad de la finca el hecho de existir discrepancia en las superficies registral y catastral de la finca objeto del expediente y sus colindantes, que pudiera encubrir la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente. Este razonamiento podría justificar las dudas manifestadas por el registrador si el incremento superficial de una finca fuera aparejado de una correlativa disminución superficial de su colindante, pero aquí se observa que las tres fincas tienen asignada en Catastro una superficie mayor que la que consta inscrita". También se da relevancia, como medio de salvar las dudas, a la comparecencia de colindantes ante el notario, tras la autorización del acta final, para reconocer la no invasión de sus fincas.
En esta misma resolución, aclara la DGRN que, en el expediente del artículo 201 Ley Hipotecaria, es posible solicitar una rectificación que no se ajuste a los datos catastrales, mediante la aportación de una representación gráfica alternativa. Esto está expresamente previsto en la ley, conforme a la cual: "en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma".
No obstante, la DGRN sí indica que esta representación gráfica alternativa debería haberse ajustado a los requisitos exigidos por la Resolución Conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, aunque no entra en esta cuestión, por no haber sido planteada en la calificación registral.
Por otra parte, en dicho caso, se dispone en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria que el notario "procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario".
Obsérvese que, en el expediente registral del artículo 199 Ley Hipotecaria, se prevé que sea el propio registrador el que, después incorporar la representación gráfica alternativa al folio real, lo comunique al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y el Catastro, una vez practicada la alteración que corresponda, lo comunicará al registrador, para que este haga constar la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación catastral de la finca.
Sin embargo, en el caso del expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, se parte de que sea el notario que tramite el expediente el que promueva la coordinación catastral. Conforme al artículo 18.2 "c" párrafo 2º del Texto Refundido de la Ley del Catastro;
"2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:
...
...
c) ...
El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción".
El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción".
Parecería resultar de este artículo 18.2 "c" del TRLC la necesidad de que el notario, en el curso del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, promueva la alteración catastral y que su terminación favorable esto fuera un requisito necesario para la constancia registral de la rectificación de cabida. Sin embargo, en el caso de la resolución analizada nada se dice de que se haya promovido tal alteración catastral previa por el notario, y se asume que la cabida que se hace constar en el registro no sea la resultante de las certificaciones catastrales. Quizás quepa deducir que, si no se ha tramitado la alteración catastral previa por el notario conforme al artículo 18.2 "c" del Texto Refundido de la Ley del Catastro, se proceda por el registrador conforme a lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y 18.3 del TRLC, y sea este el que notifique al catastro la alteración, para lograr la posterior coordinación, sin perjuicio de hacer constar previamente la rectificación de la descripción de la finca.
En este sentido, aunque en pronunciamiento obiter dicta, la ya citada Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015 defiende la suficiencia de una representación gráfica alternativa, sin necesidad de que el exceso de cabida resulte necesariamente de una certificación catastral, en el marco del expediente notarial de rectificación de la cabida del artículo 201 LH, posibilitando la coordinación a posteriori de la finca con el catastro.
Vuelve a tratar específicamente de esta materia la Resolución DGRN de 6 de abril de 2017, que en el ámbito específico del procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, habiéndose planteado como defecto en la calificación registral la falta de adaptación del catastro a la cabida final que se pretendía reflejar con el expediente notarial, considera la DGRN que cuando se aporte una representación gráfica alternativa como base del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al margen de la obligación del notario de notificar a los titulares catastrales colindantes, no es preciso lograr la rectificación catastral y coordinación registro catastro con carácter previo a la inscripción de la rectificación de la cabida. Dice la resolución:
"Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. En el caso concreto del expediente del artículo 201, la letra d) de su apartado 1 prevé expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral. Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento".
Lo que no cabe es aportar al expediente una certificación catastral y un informe técnico, y no precisar sobre la base de cuál de los dos se pretende rectificar la cabida (en este sentido, Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016, para un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
Debe también apuntarse que en el expediente del caso el notario formuló juicio de notoriedad sobre la rectificación de cabida. Sin embargo, ni el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ni el artículo 203 (expediente de dominio para la inmatriculación), al que aquel se remite, exigen la emisión de tal juicio de notoriedad. El artículo 203 de la Ley Hipotecaria dice (regla 6 párrafos I y II):En este sentido, aunque en pronunciamiento obiter dicta, la ya citada Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2015 defiende la suficiencia de una representación gráfica alternativa, sin necesidad de que el exceso de cabida resulte necesariamente de una certificación catastral, en el marco del expediente notarial de rectificación de la cabida del artículo 201 LH, posibilitando la coordinación a posteriori de la finca con el catastro.
Vuelve a tratar específicamente de esta materia la Resolución DGRN de 6 de abril de 2017, que en el ámbito específico del procedimiento notarial del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, habiéndose planteado como defecto en la calificación registral la falta de adaptación del catastro a la cabida final que se pretendía reflejar con el expediente notarial, considera la DGRN que cuando se aporte una representación gráfica alternativa como base del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al margen de la obligación del notario de notificar a los titulares catastrales colindantes, no es preciso lograr la rectificación catastral y coordinación registro catastro con carácter previo a la inscripción de la rectificación de la cabida. Dice la resolución:
"Aunque no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral. En el caso concreto del expediente del artículo 201, la letra d) de su apartado 1 prevé expresamente como particularidad la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral. Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento".
Lo que no cabe es aportar al expediente una certificación catastral y un informe técnico, y no precisar sobre la base de cuál de los dos se pretende rectificar la cabida (en este sentido, Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016, para un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria).
c.- Los efectos de la oposición de los colindantes en el ámbito del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.
En una primera versión de estas notas daba por supuesto que tanto la intención del legislador (o de su inspirador material) y la letra del artículo 203 determinaban la obligación del notario de suspender el expediente siempre que se le plantease oposición por un colindante invocando la causa. La regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, prevista para el expediente notarial de inmatriculación, y aplicable por remisión al de rectificación de cabida del artículo 201.1, dispone:
"Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante ...".
A mi entender, y me guste esto más o menos como notario, la norma permite efectivamente hacer alegaciones y aportar pruebas escritas a cualquier interesado, y, en párrafo independiente, regula los efectos de la oposición, exigiendo para que esta tenga efecto, y sea vinculante para el notario, que se invoque una causa. Pero ni prevé que el notario valore el fundamento de la oposición del interesado, ni exige propiamente que la oposición se funde en prueba escrita, pues esto es una opción para el interesado y no una obligación para este.
Pero esta no ha sido la posición del Centro Directivo, recogida en la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017. En el caso, se trataba de un expediente notarial de inmatriculación tramitado conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero su doctrina resulta claramente trasladable al expediente notarial de rectificación de cabida del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, llegando la DGRN a invocar como fundamento de su decisión lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria sobre efectos de la oposición de los colindantes notificados.
En dicho expediente de inmatriculación, uno de los colindantes notificados se opone, alegando ser titular de una servidumbre sobre la finca cuya inmatriculación se pretende. Al margen de la razón de fondo de la oposición (que, por cierto, la DGRN parece considerar suficiente en el caso de inmatriculaciones, lo que es, en sí, debatible), la cuestión se plantea porque el notario autorizante no interrumpe el procedimiento y termina emitiendo un juicio de notoriedad favorable a la inmatriculación. La calificación registral opone que el notario tenía la obligación de suspender el expediente ante dicha oposición. La DGRN estima el recurso del interesado, considerando que tanto la naturaleza de este expediente de jurisdicción voluntaria, destinado a evitar en lo posible la controversia judicial, como la propia letra de la norma transcrita (artículo 203.6 Ley Hipotecaria) determinan que la oposición solo obligará a interrumpir el expediente cuando el notario la estime fundada y esté justificada por escrito. En el caso, aunque se considera que la oposición podía estar fundada de fondo, la falta de aportación de toda prueba escrita por el interesado supone la corrección de la actuación notarial continuando el expediente.
Dice la DGRN:
"La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
En virtud de esta doctrina, se convierte la mera alegación formal de una causa de oposición, en la obligación y responsabilidad para el notario de valorar el fondo de la oposición o la razonabilidad de la misma (lo cual ya veremos en qué medida condiciona la posterior inscripción, aunque me temo lo peor), y exige que la oposición se funde en prueba escrita (aunque no pública), lo que implicará la obligación del notario de entrar a determinar la suficiencia o no de la prueba escrita que se pueda presentar.
El Centro Directivo alega también como fundamento de su decisión el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, de lo que parece deducirse la equiparación de ambos expedientes a estos efectos. Dice la DGRN:
"En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Alega, por último, la propia naturaleza de este expediente de jurisdicción voluntaria, afirmando:
"Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.",
Carecería de sentido que si reconoce la competencia del notario para emitir un juicio sobre el fundamento de la oposición del interesado, como hace esta Resolución, este juicio de fondo quede sujeto a la revisión también de fondo y casi inmediata de otro funcionario, que pude tener un criterio distinto a aquel, aunque lo cierto es que la DGRN no se pronuncia claramente en esta Resolución sobre la posibilidad de revisión registral del juicio notarial. Pues si bien el Centro Directivo revoca la calificación registral, lo hace por considerar que el notario no estaba obligado inexcusablemente a suspender el expediente, no por negar que el Registrador pueda revisar el juicio notarial, aunque esta debería ser la conclusión lógica de su doctrina.
Así, la Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018 rectifica esta posición, en el ámbito de un expediente notarial de rectificación de cabida, declarando que la oposición de un interesado en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria impone al notario, de forma reglada, la obligación de archivarlo sin juicio positivo, distinguiendo la regulación propia de este expediente notarial de lo previsto para el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El supuesto era peculiar, pues se trataba de la rectificación de cabida de una finca sobre la que estaba concedida una concesión por estar situada en zona de dominio público marítimo terrestre y quien se opuso fue la administración de costas, pero la nueva doctrina se aplica de modo general (y será trasladable al supuesto del expediente de inmatriculación). Dice la DGRN:
"Por su parte, la regla quinta del artículo 203 incluye entre los interesados destinatarios de las notificaciones que ha de realizar el notario durante la tramitación del expediente (después de recibida la correspondiente certificación del registrador y la comunicación de la extensión, en su caso, de la anotación preventiva de incoación del expediente) a la «Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado», y la regla sexta, tras declarar la facultad de todos los interesados de poder hacer alegaciones ante el notario y de aportar pruebas escritas de su derecho durante un mes, añade que «si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador». Se trata de una actuación reglada por parte del notario que cierra la posibilidad de conferir al citado expediente virtualidad para la inscripción de la rectificación pretendida. El precepto señala las opciones que en tal caso se abren al promotor del expediente indicando que el mismo «podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Sólo en caso de falta de oposición, en los términos indicados, podrá el notario el levantar «acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados», acta de la que remitirá copia al Registrador «para que practique, si procede, la inmatriculación [o rectificación] solicitada». Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. En este nuevo contexto legal este Centro Directivo ha recordado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») en relación con el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas y su coordinación con el Catastro, que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que lo regula, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción», y que la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, pero tampoco en el sentido de que la mera existencia de oposición por parte de alguno de los colindantes lleve necesariamente al cierre del expediente. Ahora bien, lo que sucede es que esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues, como se ha señalado, si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero".
Sin embargo, la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2019 declara que la mera oposición de algún interesado no supone necesariamente la conclusión por el notario del expediente. En el caso se pretendía la inmatriculación a través del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria de dos terceras partes indivisas y manifestó su oposición del titular de la tercera parte indivisa restante, la cual se hallaba inmatriculada. Se considera que dicha oposición, en los términos en que se produjo, que no cuestionaba la titularidad del promovente sobre las participaciones indivisas cuya inmatriculación se pretendía, sino el título de adquisición por él alegado y con base en un supuesto acuerdo verbal con el mismo, no era obstáculo suficiente para la conclusión del expediente de dominio y la consiguiente inmatriculación pretendida. Aunque esta resolución está dictada en el ámbito de un expediente de inmatriculación, enuncia su doctrina sobre la eficacia de la oposición en estos expedientes notariales shipotecarios de jurisdicción voluntaria en términos generales.
d.- ¿Debe emitir el notario un juicio de notoriedad sobre la rectificación pretendida en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria?
En una primera versión de estas notas daba por supuesto que tanto la intención del legislador (o de su inspirador material) y la letra del artículo 203 determinaban la obligación del notario de suspender el expediente siempre que se le plantease oposición por un colindante invocando la causa. La regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, prevista para el expediente notarial de inmatriculación, y aplicable por remisión al de rectificación de cabida del artículo 201.1, dispone:
"Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante ...".
A mi entender, y me guste esto más o menos como notario, la norma permite efectivamente hacer alegaciones y aportar pruebas escritas a cualquier interesado, y, en párrafo independiente, regula los efectos de la oposición, exigiendo para que esta tenga efecto, y sea vinculante para el notario, que se invoque una causa. Pero ni prevé que el notario valore el fundamento de la oposición del interesado, ni exige propiamente que la oposición se funde en prueba escrita, pues esto es una opción para el interesado y no una obligación para este.
Pero esta no ha sido la posición del Centro Directivo, recogida en la Resolución DGRN de 13 de julio de 2017. En el caso, se trataba de un expediente notarial de inmatriculación tramitado conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, pero su doctrina resulta claramente trasladable al expediente notarial de rectificación de cabida del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, llegando la DGRN a invocar como fundamento de su decisión lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria sobre efectos de la oposición de los colindantes notificados.
En dicho expediente de inmatriculación, uno de los colindantes notificados se opone, alegando ser titular de una servidumbre sobre la finca cuya inmatriculación se pretende. Al margen de la razón de fondo de la oposición (que, por cierto, la DGRN parece considerar suficiente en el caso de inmatriculaciones, lo que es, en sí, debatible), la cuestión se plantea porque el notario autorizante no interrumpe el procedimiento y termina emitiendo un juicio de notoriedad favorable a la inmatriculación. La calificación registral opone que el notario tenía la obligación de suspender el expediente ante dicha oposición. La DGRN estima el recurso del interesado, considerando que tanto la naturaleza de este expediente de jurisdicción voluntaria, destinado a evitar en lo posible la controversia judicial, como la propia letra de la norma transcrita (artículo 203.6 Ley Hipotecaria) determinan que la oposición solo obligará a interrumpir el expediente cuando el notario la estime fundada y esté justificada por escrito. En el caso, aunque se considera que la oposición podía estar fundada de fondo, la falta de aportación de toda prueba escrita por el interesado supone la corrección de la actuación notarial continuando el expediente.
Dice la DGRN:
"La cuestión de la oposición se contempla en la regla sexta del artículo 203 que permite de forma clara la posibilidad de intervención en el procedimiento de los interesados así como el modo de proceder en caso de oposición: «Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Debe destacarse que si bien la norma transcrita permite efectuar alegaciones, no pueden obviarse los incisos que se refieren explícitamente a «aportar pruebas escritas de su derecho» así como a la oposición «con expresión de la causa en que se funde». Por tanto, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria, tal y como se ha expuesto en el fundamento anterior".
En virtud de esta doctrina, se convierte la mera alegación formal de una causa de oposición, en la obligación y responsabilidad para el notario de valorar el fondo de la oposición o la razonabilidad de la misma (lo cual ya veremos en qué medida condiciona la posterior inscripción, aunque me temo lo peor), y exige que la oposición se funde en prueba escrita (aunque no pública), lo que implicará la obligación del notario de entrar a determinar la suficiencia o no de la prueba escrita que se pueda presentar.
El Centro Directivo alega también como fundamento de su decisión el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, de lo que parece deducirse la equiparación de ambos expedientes a estos efectos. Dice la DGRN:
"En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».
Alega, por último, la propia naturaleza de este expediente de jurisdicción voluntaria, afirmando:
"Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.",
Carecería de sentido que si reconoce la competencia del notario para emitir un juicio sobre el fundamento de la oposición del interesado, como hace esta Resolución, este juicio de fondo quede sujeto a la revisión también de fondo y casi inmediata de otro funcionario, que pude tener un criterio distinto a aquel, aunque lo cierto es que la DGRN no se pronuncia claramente en esta Resolución sobre la posibilidad de revisión registral del juicio notarial. Pues si bien el Centro Directivo revoca la calificación registral, lo hace por considerar que el notario no estaba obligado inexcusablemente a suspender el expediente, no por negar que el Registrador pueda revisar el juicio notarial, aunque esta debería ser la conclusión lógica de su doctrina.
Así, la Resolución DGRN de 4 de octubre de 2018 rectifica esta posición, en el ámbito de un expediente notarial de rectificación de cabida, declarando que la oposición de un interesado en el expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria impone al notario, de forma reglada, la obligación de archivarlo sin juicio positivo, distinguiendo la regulación propia de este expediente notarial de lo previsto para el expediente registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El supuesto era peculiar, pues se trataba de la rectificación de cabida de una finca sobre la que estaba concedida una concesión por estar situada en zona de dominio público marítimo terrestre y quien se opuso fue la administración de costas, pero la nueva doctrina se aplica de modo general (y será trasladable al supuesto del expediente de inmatriculación). Dice la DGRN:
"Por su parte, la regla quinta del artículo 203 incluye entre los interesados destinatarios de las notificaciones que ha de realizar el notario durante la tramitación del expediente (después de recibida la correspondiente certificación del registrador y la comunicación de la extensión, en su caso, de la anotación preventiva de incoación del expediente) a la «Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado», y la regla sexta, tras declarar la facultad de todos los interesados de poder hacer alegaciones ante el notario y de aportar pruebas escritas de su derecho durante un mes, añade que «si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador». Se trata de una actuación reglada por parte del notario que cierra la posibilidad de conferir al citado expediente virtualidad para la inscripción de la rectificación pretendida. El precepto señala las opciones que en tal caso se abren al promotor del expediente indicando que el mismo «podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca». Sólo en caso de falta de oposición, en los términos indicados, podrá el notario el levantar «acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados», acta de la que remitirá copia al Registrador «para que practique, si procede, la inmatriculación [o rectificación] solicitada». Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. En este nuevo contexto legal este Centro Directivo ha recordado (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos») en relación con el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas y su coordinación con el Catastro, que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que lo regula, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción», y que la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, pero tampoco en el sentido de que la mera existencia de oposición por parte de alguno de los colindantes lleve necesariamente al cierre del expediente. Ahora bien, lo que sucede es que esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues, como se ha señalado, si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero".
Sin embargo, la Resolución DGRN de 15 de febrero de 2019 declara que la mera oposición de algún interesado no supone necesariamente la conclusión por el notario del expediente. En el caso se pretendía la inmatriculación a través del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria de dos terceras partes indivisas y manifestó su oposición del titular de la tercera parte indivisa restante, la cual se hallaba inmatriculada. Se considera que dicha oposición, en los términos en que se produjo, que no cuestionaba la titularidad del promovente sobre las participaciones indivisas cuya inmatriculación se pretendía, sino el título de adquisición por él alegado y con base en un supuesto acuerdo verbal con el mismo, no era obstáculo suficiente para la conclusión del expediente de dominio y la consiguiente inmatriculación pretendida. Aunque esta resolución está dictada en el ámbito de un expediente de inmatriculación, enuncia su doctrina sobre la eficacia de la oposición en estos expedientes notariales shipotecarios de jurisdicción voluntaria en términos generales.
d.- ¿Debe emitir el notario un juicio de notoriedad sobre la rectificación pretendida en el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria?
"Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada ...".
En ningún momento se exige en dicha norma que el notario emita juicio propio alguno de notoriedad sobre la veracidad o corrección de fondo de la rectificación de la cabida, sino que, más bien, se le impone que, de no existir oposición, acceda a la petición del requirente, a salvo siempre de la posterior calificación registral, Y la expresión "acceder a la petición" no debe tener ese alcance de notoriedad, que implicaría necesariamente la asunción por el notario de la veracidad de las manifestaciones del requirente sobre que "las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita", manifestaciones que se recogerán en el acta obligatoriamente pero bajo la exclusiva responsabilidad del requirente, entre otras razones, porque no se permite al notario negarse por estimar que no se trata de una verdadera rectificación de cabida, y esto resulta no solo de los términos literales de la norma ("en otro caso, levantará el notario acta accediendo a la pretensión del solicitante), sino de que no se prevé recurso o actuación alguno del requirente ante una posible negativa del notario a emitir un juicio de notoriedad por razones de fondo, como sí se prevé cuando el cierre negativo del acta por el notario se deba a la oposición de los interesados (lo que, por cierto, también parece que se concibe como obligatorio para este), y, siendo esto así, no debe asumir el notario la responsabilidad por un juicio favorable que se le impone, siendo el alcance de "acceder a la pretensión" meramente formal. Esto podrá gustarnos más o menos, pero es el sentido de la norma, en letra y en espíritu, sin que se deban asumir juicios (y responsabilidades) que la ley, para bien o para mal, no ha querido atribuirnos. Desde luego, a mi entender, la fórmula de la "aceptación" notarial debe ajustarse a los estrictos términos legales (y casi digo que "por imperativo legal"), esto es, "de conformidad con los términos del artículo 203.6.III), y al no haberse formulado oposición, accedo a la pretensión del requirente, quedando advertido de que esta acta queda sujeta a calificación registral en especial en cuanto a la veracidad del exceso de cabida, en cuanto esta encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria", o cosa parecida.
La Resolución DGRN de 7 de noviembre de 2019, en un expediente de reanudación del tracto sucesivo, aunque estableciendo una doctrina general para estos expedientes hipotecarios, declara que no han sido configurados legislativamente como actas de notoriedad, no teniendo su fundamento en la apreciación por el notario de la notoriedad de los hechos, sino en el cumplimiento de los requisitos legales del expediente. Dice la DGRN:
"Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral. Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un «expediente de dominio» tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas".
e.- Las dudas fundadas en proceder la finca de previas modificaciones hipotecarias en el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria (Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016).
La Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2016 analiza la inscripción de un expediente notarial tramitado conforme al artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, en el que las dudas expresadas por el registrador se basaban en proceder la finca objeto del mismo de actos de modificación hipotecaria (agregaciones y segregaciones). La DGRN rechaza que pueda fundarse la calificación negativa exclusivamente en esta circunstancia, destacando que la referencia a "proceder la finca de actos de modificación hipotecaria", como fundamento de la calificación negativa se contiene en el apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (relativo a modificaciones de cabida practicadas sin expediente previo por no superar el 10% de la superficie), sin referencia alguna a dicha cuestión en el apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Dice la resolución:
"En el presente caso, la duda del registrador consiste en que «se albergan dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de la modificación solicitada, al proceder el inmueble de actos de modificación de entidades hipotecarias reiteradas (…) y su posible coincidencia con otras ya inscritas en este Registro, pudiéndose plantear un supuesto de doble inmatriculación». Por tanto, la única justificación de la existencia de dudas reside en la existencia de operaciones previas de modificación de entidades hipotecarias, que, aunque pueda servir de indicio concurriendo otras circunstancias, ni siquiera es un supuesto recogido en el apartado 1 del artículo 201 (a diferencia de lo que sucede con el párrafo 3). En cuanto a la posible coincidencia con otras fincas ya inscritas y la amenaza de doble inmatriculación, lo cierto es que la calificación del registrador carece de motivación alguna sobre tal extremo, ya que no se hace referencia a cuáles puedan ser tales fincas afectadas, en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión".
La ya citada Resolución DGSJFP de 17 de junio de 2020 se refiere a la calificación de un expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el cual se incorporaba certificación catastral descriptiva y gráfica ajustada a la rectificación de superficie que se pretendía y en el que ningún colindante se había opuesto. Sin embargo, la calificación registral basaba sus dudas de que se pudiera con la rectificación encubrir una operación de modificación hipotecaria en la consulta de la cartografía catastral histórica, de la que resultaban cambios en la perimetría catastral, lo que es confirmado por la Dirección General, que alude a que la misma consulta de la cartografía catastral histórica pudo realizarse por el notario a fin de practicar alguna diligencia o prueba destinada a superar dichas dudas.
La Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2021 considera que el proceder la finca de segregación, junto con la magnitud del cambio y modificación de linderos (se sustituye el anterior lindero personal por el linde con una vía pública) justifican las dudas de identidad. Para ello se basa en las circunstancias del caso, después de recordar que ni la rectificación de la magnitud, ni que la finca proceda de segregación, por sí solas impedirían la rectificación de la cabida a través del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Dice la resolución, como fundamento de su decisión confirmatoria de la calificación negativa: "la finca matriz tiene asignada en Catastro una cabida notablemente inferior a la consignada en su descripción registral, y se constituye como predio sirviente de una servidumbre de paso constituida a favor de la finca sobre la que se tramita el expediente de rectificación; esta finca, ha pasado de lindar al norte con el resto de finca matriz a hacerlo ahora con un camino. Ello plantea la posibilidad de que el exceso de cabida declarado se haga a costa o en detrimento de la finca colindante, incorporando la porción de terreno ocupada por la servidumbre de paso a la configuración perimetral de la finca". En cuanto a la segregación, se dice en la resolución: "Este Centro Directivo ha reconocido que aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017, entre otras)". Sin embargo, en la Resolución DGSJFP 28 de julio de 2021 se descarta que el proceder la finca de segregación, la magnitud de la rectificación pretendida (más del 110 por cien de la inscrita) o el cambio de linderos, pasando a lindar por uno de sus vientos con vía pública, justifiquen las dudas de identidad. Se atiende como el valor general del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, que la vía pública se abrió con posterioridad a la inscripción de la finca, como consecuencia de un desarrollo urbanístico, lo que justificó debidamente en el expediente notarial, existiendo además un informe del ayuntamiento de que no se producía invasión de terrenos municipales. Se apunta que la comparación de las superficies registrales de las fincas cuya cabida se pretende rectificar y de las colindantes con las cabidas catastrales de las mismas podría justificar las dudas de identidad si en el catastro existiera, frente al registro, aumento de la cabida de una finca frente a la disminución de las otras, pues esto puede suponer un indicio de transmisiones encubiertas o de invasión de fincas colindantes pero no si todas las fincas concernadas aumentan o disminuyen en la cabida catastral frente a la registral. Dice la resolución, al respecto: "Se señala también como circunstancia que contribuye a generar dudas en el registrador en cuanto a la identidad de la finca el hecho de existir discrepancia en las superficies registral y catastral de la finca objeto del expediente y sus colindantes, que pudiera encubrir la existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente. Este razonamiento podría justificar las dudas manifestadas por el registrador si el incremento superficial de una finca fuera aparejado de una correlativa disminución superficial de su colindante, pero aquí se observa que las tres fincas tienen asignada en Catastro una superficie mayor que la que consta inscrita". También se da relevancia, como medio de salvar las dudas, a la comparecencia de colindantes ante el notario, tras la autorización del acta final, para reconocer la no invasión de sus fincas.
f.- Momento en que se deben expresar las dudas. Expedición de certificación registral. Práctica de la anotación preventiva.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016.
* Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016 (enlace BOE).
Esta resolución resuelve sobre un caso de agrupación de dos fincas registrales, existiendo un defecto de cabida entre la suma de las superficies registrales (506,17 metros cuadrados, constando. tanto en el Registro como en el título la mención de que, de la superficie expresada, cincuenta y cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados serán cedidos para viales), y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada ( 438 metros cuadrados).
La resolución entiende que la correspondencia no puede apreciarse por exceder la diferencia de superficie del 10%. Particular interés tiene la cuestión de la reserva de superficie para la cesión de viales. Para la DGRN "la manifestación relativa a la cesión de superficie para viales, tal y como figura en la inscripción y en el título, no es más que una mención (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 de su Reglamento y Resolución de 26 de julio de 2007), toda vez que no está documentada ni consignada registralmente dicha cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión". Sin embargo, sí sería posible si el acto se hubiera configurado como relativo al resto de finca tras una segregación que no hubiera accedido al registro, por la vía del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en cuyo caso la georreferenciación podría limitarse a esta porción de finca matriz.
- La Resolución de 28 de noviembre de 2016.
* Resolución DGRN de 28 de noviembre de 2016 (enlace BOE).
Esta resolución, que ya he citado, estima justificada las dudas del registrador con base en la oposición de los colindantes en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aludiendo la posible invasión de las fincas registrales colindantes, que la representación gráfica alternativa no respetaba el perímetro de las mismas (aunque esto parece que debería ser motivo por sí solo bastante para no admitir dicha representación gráfica alternativa, ex artículo 9. "b" 4º) y la aportación por dichos colindantes de informes técnicos que contradecían la petición del interesado en la constancia del exceso de cabida. Dice la resolución:
"En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, considerando especialmente las siguientes circunstancias: a) Según el historial registral de la finca colindante 14.752 de Castrillón, esta finca se encuentra identificada catastralmente, constando además la descripción registral coincidente con la catastral de la parcela 104 del polígono 64 de Castrillón. Ello permite la localización indubitada de esta finca registral en la cartografía catastral. b) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral. Si bien el conjunto de todas las fincas representadas respeta el perímetro catastral, ello se hace a costa de atribuir una representación gráfica a las fincas colindantes sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria): la representación gráfica alternativa aportada comprende no sólo la finca objeto del documento sino también las colindantes. c) La existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones de los titulares colindantes, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas propuesta por el recurrente. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en informe técnico".
- La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017.
En el caso de esta Resolución se confirma la calificación con base en las dudas fundadas del Registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por los siguientes motivos:
"a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral.
b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente.
c) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción.
d) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10% y alteración de linderos).
- La Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 confirma las dudas de la calificación registral, en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se pretendía la rectificación de la cabida de una finca que se decía la suma de dos parcelas, en cuanto a una de ellas, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica, y en cuanto a la otra, en una representación alternativa, afirmándose que la superficie real era superior a la que constaba en el catastro. Las dudas expresadas en la calificación eran:
"la posible invasión de determinadas fincas colindantes inmatriculadas, pues la georreferenciación aportada reconoce expresamente invadir las fincas colindantes al norte y al este, como así resulta también de la validación negativa del Catastro y del programa auxiliar de bases gráficas del registro, y de las alegaciones recibidas de los colindantes". Se indicaba, además, que uno de los linderos por los cuales se producía la invasión era fijo, la línea de separación de dos municipios. También se toma en cuenta la oposición de los colindantes.
- La Resolución DGRN de 30 de junio de 2017 estima fundadas las dudas del registrador, en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sobre el que la rectificación de la cabida encubriese un negocio dispositivo o una operación de modificación hipotecaria, con base en la magnitud de la rectificación solicitada (180% de la superficie inscrita) y que el solicitante era el titular registral de una finca colindante, lo que la DGRN refuerza con las manifestaciones de este en el propio recurso solicitando que se hiciese constar una superficie menor a la de la certificación catastral (la ocupada por una edificación existente en la finca). Dice la Resolución:
"En el presente caso, resultan debidamente justificadas las dudas del registrador, aunque no con el detalle que sería deseable, tal y como se aprecia en el informe. De este modo la calificación pone de manifiesto la magnitud del exceso y la sospecha de la existencia de posibles negocios no documentados por pertenecer al mismo titular una finca colindante, circunstancia esta última expresamente proscrita en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Dudas que se ven corroboradas con las manifestaciones del propio interesado en el escrito de recurso al reconocer que la modificación de superficie de la finca, consistente en incrementar de 137 metros cuadrados a 385 metros cuadrados, según consta en Catastro, se debe a que la nueva superficie es «la superficie urbana total del solar en que está enclavada la vivienda como consecuencia de las modificaciones en el PGOU del municipio de Arucas». Tal manifestación supone el reconocimiento de que no se trata de una mera rectificación de la superficie inicial erróneamente consignada en el Registro, sino que se debe a posteriores modificaciones en el planeamiento, por lo que efectivamente, como señala el registrador en su calificación, denota la existencia de posibles negocios no documentados, en particular, la agregación de superficie de la finca colindante de su misma titularidad".
Adenda:
¿Puede ser fundamento de las dudas fundadas del registrador el que se solicite la rectificación de cabida con base en una certificación catastral sobre una finca previamente inmatriculada con una superficie menor, coincidente con la que en el momento de la inmatriculación expresaba la certificación catastral entonces aportada?
En conversación reciente con un compañero, me informó de que en la calificación de una escritura autorizada por él con solicitud de rectificación de cabida a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y con base en una certificación catastral descriptiva o gráfica, la negativa o dudas fundadas registrales se basaban en haber sido inmatriculada previamente la finca con otra superficie y con incorporación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica que en dicho momento de la inmatriculación expresaba dicha superficie menor a la que se pretendía rectificar. Ambos concluimos que esta circunstancia no está prevista ni en la letra de la Ley ni en su espíritu como fundamento bastante de dudas razonables en un expediente de rectificación de cabida, pues por definición toda rectificación de cabida se referirá a una finca previamente inmatriculada, y toda inmatriculación, ya en la legislación anterior a la reforma, exige la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica, pudiéndose haber tramitado desde la inmatriculación expedientes de rectificación catastral para adaptar la finca a su realidad física, siempre que ello afecte exclusivamente a la cabida, lo que puede dar lugar, a su vez, a la correspondiente rectificación de la descripción registral. La Ley asume que la certificación catastral pueda expresar una cabida errónea, no ya en un momento anterior al que se solicite la rectificación de la misma, sino al propio tiempo en que se tramite el correspondiente expediente de rectificación, por lo que prevé que el expediente de rectificación pueda basarse en una representación gráfica alternativa y no en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, tanto el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria como el del artículo 201 de la misma Ley, añaden garantías adicionales a la presentación de una certificación catastral o representación alternativa, especialmente, la citación a colindantes.
Parece, como ya he dicho, que puede aplicarse a las inmatriculaciones practicadas con arreglo a la Ley 13/2015, en que será obligatoria la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral, la doctrina de la Resolución DGRN de 7 de junio de 2019, que no excluye que ello implique la posibilidad de rectificar la cabida inscrita, aunque debe hacerse a través de procedimientos que impliquen la inscripción de una representación gráfica (lo que excluye el del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria). Es cierto que esta resolución alude a la circunstancia de ser un caso de agrupación inscrito con representación gráfica alternativa y sin expresión de coordinación catastral ex artículo 10 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de las inmatriculaciones la representación gráfica, por imperativo legal, ha de ser la catastral y se hará constar la coordinación catastral con el registro. Sin embargo, la doctrina de la posibilidad de rectificar la cabida de fincas sobre las que se ha inscrito una representación gráfica se enuncia en términos generales. Parece que lo decisivo en el caso fue la escasa entidad de la rectificación y la inexistencia de dudas sobre la identidad de la finca, concurriendo " la circunstancia de coincidir prácticamente en su totalidad el perímetro catastral con la representación gráfica alternativa inscrita".
No obstante, debe tenerse en cuenta la distinción entre cabida, cuya relatividad como dato catastral de superficie nos ha recordado recientemente la propia DGRN (Resolución DGRN de 23 de agosto de 2019, que califica la superficie registral de simple datos alfanúmérico susceptible de rectificación incluso de oficio por el notario en la escritura tras una rectificación catastral del mismo) y la geometría de la finca, entendida como su delimitación poligonal o forma.
Esta distinción es la que subyace en el caso resuelto por la Resolución DGRN de 19 de septiembre de 2019, en el que, inmatriculada una finca en el año 2007, con aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, se pretende la rectificación de su cabida a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, confirmando la DGRN la calificación negativa del registrador con base en dudas fundadas sobre la identidad de la finca. Con todo, lo esencial en el caso es que se pretendía alterar la geometría de la finca, lo que reconoció el propio recurrente, quien además se refirió en sus alegaciones a haber comprado con posterioridad a la inmatriculación "el terreno que linda con el camino vecinal". Dice la resolución:
"En lo que se refiere a las dudas de identidad, en el presente caso el registrador fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de haberse inmatriculado la finca con una determinada superficie (262 metros cuadrados) que resultaba del perímetro catastral de la parcela con referencia 002003300UF96G01AD. Por ello expresa no dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita. En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente. Y sin que altere esta conclusión las consideraciones del recurrente relativas a que ya en el título se expresó una mayor superficie, ya que la misma se expresó como una mera mención o manifestación, sin sustento documental gráfico alguno (según exigían y exigen las normas que regulan la inmatriculación de fincas, que imponen la total coincidencia descriptiva con Catastro) y ni siquiera resulta coincidente con la que ahora se pretende hacer constar".
En similar sentido, la Resolución DGRN de 15 de octubre de 2019, en relación con una rectificación de cabida de una finca inmatriculada en 2007, con aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se pretendía modificar de 69 metros cuadrados a 527 metros cuadrados, a través de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando que solo será una verdadera rectificación de cabida cuando no se altere la perimetría con la que la finca accedió inicialmente al registro. Dice la DGRN:
"En efecto, la finca 2.895 consta inmatriculada con una determinada ubicación, delimitación y superficie catastral de 69 metros cuadrados, y el hecho de que posteriormente, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el Catastro haya modificado la delimitación y superficie catastral de un determinado inmueble catastral para aumentarla hasta llegar a los 527 metros cuadrados actuales, lo que pone de manifiesto es que se han incorporado a un determinado inmueble catastral con una determinada referencia catastral, porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos en dicho inmueble catastral. Pero ello no permite rectificar la delimitación y superficie de la finca registral que fue inmatriculada, porque existe, no solo duda fundada, sino certeza plena, de que, como señalada la doctrina de este Centro Directivo antes citada, «la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente»".
f.- Momento en que se deben expresar las dudas. Expedición de certificación registral. Práctica de la anotación preventiva.
La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017 analiza el momento de alegación de las dudas fundadas del registrador en relación con la expedición de la certificación registral a la que se refiere el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, por remisión del artículo 201.1 de la misma Ley. Levantada por el notario un acta en que se recoge el requerimiento inicial y la documentación necesaria, remitirá copia de la misma al registrador de la propiedad
"solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:
a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.
b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.
c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones ...".
Aunque esta norma se refiera como origen de las dudas que justificarían la falta de expedición de la certificación solo la de la coincidencia de la finca con otras previamente inmatriculadas, la DGRN considera que el registrador debe, en dicho momento, expresar todas las dudas de identidad que pueden condicionar la inscripción de la rectificación de la cabida, de manera que, si no las opone en dicha fase, no podría fundar su futura calificación en dudas distintas de las entonces reflejadas, siempre que durante la tramitación del expediente no surjan otras circunstancias que justificasen las mismas. Dice la DGRN:
"En cuanto al momento en el que han de manifestarse las dudas de identidad de la finca, el artículo 201 dispone que «el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita» y el artículo 203, al que remite el anterior, señala que «el Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones». Como ya afirmó este Centro Directivo en la Resolución de 20 de diciembre de 2016, se hace preciso cohonestar el contenido de ambas normas para determinar el contenido y alcance de la certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria y la extensión, en su caso, de la correspondiente anotación preventiva. De los mismos resulta que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resolución de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016)".
En el caso las dudas del registrador se fundaban no solo en la posible invasión de fincas colindantes, sino en otras circunstancias como la magnitud de la rectificación o la existencia de una previo exceso de cabida sobre el resto de finca matriz (la operación se refería a una parcela segregada).
La DGRN aclara que, en el ámbito del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, las dudas de identidad del registrador no podrán referirse a la magnitud de la rectificación solicitada. Dice la DGRN que dichas dudas de identidad:
"... han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria [cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria], sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita ...".
No obstante, el que el registrador exprese en ese momento dudas que le impidan la expedición de la certificación no obstaría a que se continuase el expediente notarial y que en su tramitación se despejasen las dudas expresadas por el registrador.`Dice la DGRN:
"Como ya señaló esta Dirección General en la Resolución de 27 de junio de 2016, la expresión de dudas de identidad al comienzo del procedimiento, no impide continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los posibles afectados, al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser calificado ulteriormente por el registrador. Así resulta de la regla sexta del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que «cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes». Entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del mismo precepto, debemos incluir también al promotor del expediente. De entre las posibles alegaciones a realizar, la citada regla sexta del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria no sólo recoge la eventual oposición de cualquiera de los interesados, sino que ante la ausencia de oposición, el precepto continúa diciendo que «levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación –o rectificación, en el caso del artículo 201– solicitada». Esta acta, recogiendo en su caso la documentación aportada por los interesados con el intento de despejar las dudas advertidas por el registrador en el momento de expedición de la certificación, será objeto de calificación, dando lugar a la inscripción de dominio o, en su caso, conversión de la anotación en inscripción definitiva, si las dudas se han solventado, o a la suspensión de la inscripción, en caso contrario. Así resulta del último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria al decir que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
Se pronuncia, además, la DGRN sobre que la práctica de la anotación preventiva a la que se refiere la norma no es un trámite obligatorio. En el caso, las partes habían solicitado expresamente que no se tomara la misma.
En el caso, se había omitido involuntariamente la solicitud de certificación y esta se solicita posteriormente por el notario a fin de salvar esa omisión, alegando la calificación registral que, no habiéndose practicado la anotación preventiva, no era posible la expedición de la certificación (lo que convertiría la omisión en insubsanable), lo que se rechaza por la DGRN.
Dice la DGRN:
"La regla tercera del artículo 203.1 prevé que «el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación». Esta anotación se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. Ahora bien, la conveniencia de practicar esta anotación no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Este carácter voluntario, además, era el que tenía este tipo de anotación preventiva de los expedientes de dominio antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, según el artículo 274 del Reglamento Hipotecario. El carácter potestativo, aunque no de forma expresa, también puede inferirse de las expresiones utilizadas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. De este modo, como ya hemos señalado la regla tercera se refiere a que «en su caso» practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación –o de rectificación de descripción–, de modo diferenciado a la expedición de certificación cuya solicitud y aportación al procedimiento es preceptiva, como resulta, además, de todos los trámites en los que se contempla que debe partirse de la situación registral. Por otra parte, la regla sexta dispone que «en caso de calificación positiva por el Registrador, este procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva». Por tanto de esta regla se observa que el propio precepto prevé que el procedimiento continúe hasta su finalización con inscripción del derecho de dominio, aunque no se haya tomado dicha anotación. Debe destacarse la norma no contempla la conversión de la anotación en inscripción en todo caso, sino que expresamente se prevé la conversión sólo «si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento», de lo que resulta de forma evidente que nos encontramos ante asiento de carácter voluntario, cuya omisión no impide la expedición de la certificación y la tramitación del procedimiento. En la misma línea, en la regla octava se hace referencia alternativamente a la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva, para indicar que no procederá tramitarse otro procedimiento durante dicha vigencia; de donde también resulta que se contempla la posibilidad de que dicha anotación no se haya practicado. Por todo lo expuesto, lo procedente en el presente caso es la expedición de la certificación y la continuación del procedimiento, en los términos indicados en los anteriores fundamentos, debiendo en consecuencia revocarse la nota de calificación".
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2018 tiene su origen en el mismo expediente que dio lugar a la comentada Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017. Tras dicha Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017, un registrador accidental , distinto de aquel que había dictado la calificación revocada, procede a expedir la certificación (y parece que no a practicar la anotación preventiva), sin expresar duda alguna de identidad. Terminado el expediente, el registrador que había dictado la calificación inicial revocada vuelve a calificar negativamente por dudas de identidad. La DGRN revoca esta calificación, considerando que no pueden oponerse en la calificación del acta final dudas de identidad no expresadas al tiempo de expedir la certificación, y aunque apunta como posible excepción el que el registrador que califica al acta final no sea el mismo que expidió la certificación, salvo que se hubiera tomado anotación preventiva, pues esta está bajo la salvaguarda de los Tribunales, en el caso, aplica esta doctrina y revoca la calificación. Dice la DGRN:
"Si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, no puede pretender plantearlas al presentarse a inscripción el acta de conclusión del expediente (cfr. Resolución de 4 de febrero de 2012). Se ha señalado como salvedad a tal regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. Resoluciones de 3 de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Esto último debe entenderse siempre y cuando no conste que se haya practicado y esté vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguarda de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada (cfr. Resolución de 1 de junio de 2017). En el caso de este expediente se manifestaron por la registradora las dudas al comienzo del procedimiento, pero suspendió por este motivo la expedición, revocándose este último criterio por Resolución de esta Dirección General a los efectos de poderse continuar el procedimiento practicando las diligencias oportunas. Sin embargo, la certificación fue expedida por un registrador accidental designado por la Dirección General de los Registros y del Notariado. El mismo, aun a la vista de la calificación de la registradora, no manifestó en la certificación duda alguna de identidad, revocando, por tanto, el criterio de la registradora. Por ello, en aras a la certidumbre y seguridad jurídica del propio procedimiento, no puede ahora pretenderse volver a entrar en el fondo de la cuestión sobre la justificación de las dudas de identidad. Lo contrario supondría reiterar un trámite procedimental que ya se ha cumplimentado".
La Resolución DGRN de 22 de noviembre de 2017 declara que la solicitud de certificación y de anotación preventiva deben proceder del notario que tramita el expediente y no del propio interesado. En el caso, el notario que tramitaba el expediente presentó el acta inicial y solicitó la certificación, la cual fue emitida por el registrador expresando la existencia de dudas de identidad, ante lo cual el notario cerró el expediente. Posteriormente, el interesado-requirente solicita una nueva certificación y la práctica de la anotación preventiva, lo que no cabe, según la calificación confirmada por la DGRN.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 8 de noviembre de 2018 sí considera justificadas las dudas de identidad expresadas por el registrador al expedir la certificación en un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria con base en la magnitud de la rectificación solicitada (250 metros cuadrados inscritos y 879 los que se pretendía hacer constar), aunque no los resultantes de discrepancias respecto de los linderos personales que constaban en el registro de la propiedad.declara que, manifestadas por el registrador dudas de identidad al expedir la certificación, queda a juicio del notario proseguir el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, a fin de lograr salvar dichas dudas, o bien proceder a su archivo. Dice la DGRN:
"En definitiva, las dudas manifestadas, dada la grave desproporción de la diferencia de superficie, están plenamente justificadas, si bien en principio no impedirían por sí solas la continuación del procedimiento, porque siempre pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Sin embargo, corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas decidir si procede la continuación del procedimiento, si a su juicio existe la posibilidad de disipar tales dudas practicando las diligencias oportunas o bien concluir el expediente si entiende que su continuación es estéril y supone trámites y costes innecesarios, tal y como sucede en el presente caso. Y ello al amparo de lo previsto en la regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria".
La Resolución de 16 de enero de 2019 considera adecuada la calificación negativa en un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por ser fundadas las dudas del registrador basadas en la magnitud de la rectificación, con otras circunstancias, y considera que estas dudas fueron ya expresadas por el registrador al expedir la certificación.
La Resolución DGRN de 20 de junio de 2018 tiene su origen en el mismo expediente que dio lugar a la comentada Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017. Tras dicha Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2017, un registrador accidental , distinto de aquel que había dictado la calificación revocada, procede a expedir la certificación (y parece que no a practicar la anotación preventiva), sin expresar duda alguna de identidad. Terminado el expediente, el registrador que había dictado la calificación inicial revocada vuelve a calificar negativamente por dudas de identidad. La DGRN revoca esta calificación, considerando que no pueden oponerse en la calificación del acta final dudas de identidad no expresadas al tiempo de expedir la certificación, y aunque apunta como posible excepción el que el registrador que califica al acta final no sea el mismo que expidió la certificación, salvo que se hubiera tomado anotación preventiva, pues esta está bajo la salvaguarda de los Tribunales, en el caso, aplica esta doctrina y revoca la calificación. Dice la DGRN:
"Si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, no puede pretender plantearlas al presentarse a inscripción el acta de conclusión del expediente (cfr. Resolución de 4 de febrero de 2012). Se ha señalado como salvedad a tal regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. Resoluciones de 3 de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Esto último debe entenderse siempre y cuando no conste que se haya practicado y esté vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguarda de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada (cfr. Resolución de 1 de junio de 2017). En el caso de este expediente se manifestaron por la registradora las dudas al comienzo del procedimiento, pero suspendió por este motivo la expedición, revocándose este último criterio por Resolución de esta Dirección General a los efectos de poderse continuar el procedimiento practicando las diligencias oportunas. Sin embargo, la certificación fue expedida por un registrador accidental designado por la Dirección General de los Registros y del Notariado. El mismo, aun a la vista de la calificación de la registradora, no manifestó en la certificación duda alguna de identidad, revocando, por tanto, el criterio de la registradora. Por ello, en aras a la certidumbre y seguridad jurídica del propio procedimiento, no puede ahora pretenderse volver a entrar en el fondo de la cuestión sobre la justificación de las dudas de identidad. Lo contrario supondría reiterar un trámite procedimental que ya se ha cumplimentado".
La Resolución DGRN de 22 de noviembre de 2017 declara que la solicitud de certificación y de anotación preventiva deben proceder del notario que tramita el expediente y no del propio interesado. En el caso, el notario que tramitaba el expediente presentó el acta inicial y solicitó la certificación, la cual fue emitida por el registrador expresando la existencia de dudas de identidad, ante lo cual el notario cerró el expediente. Posteriormente, el interesado-requirente solicita una nueva certificación y la práctica de la anotación preventiva, lo que no cabe, según la calificación confirmada por la DGRN.
Sin embargo, la Resolución DGRN de 8 de noviembre de 2018 sí considera justificadas las dudas de identidad expresadas por el registrador al expedir la certificación en un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria con base en la magnitud de la rectificación solicitada (250 metros cuadrados inscritos y 879 los que se pretendía hacer constar), aunque no los resultantes de discrepancias respecto de los linderos personales que constaban en el registro de la propiedad.declara que, manifestadas por el registrador dudas de identidad al expedir la certificación, queda a juicio del notario proseguir el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, a fin de lograr salvar dichas dudas, o bien proceder a su archivo. Dice la DGRN:
"En definitiva, las dudas manifestadas, dada la grave desproporción de la diferencia de superficie, están plenamente justificadas, si bien en principio no impedirían por sí solas la continuación del procedimiento, porque siempre pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas. Sin embargo, corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas decidir si procede la continuación del procedimiento, si a su juicio existe la posibilidad de disipar tales dudas practicando las diligencias oportunas o bien concluir el expediente si entiende que su continuación es estéril y supone trámites y costes innecesarios, tal y como sucede en el presente caso. Y ello al amparo de lo previsto en la regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria".
La Resolución de 16 de enero de 2019 considera adecuada la calificación negativa en un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por ser fundadas las dudas del registrador basadas en la magnitud de la rectificación, con otras circunstancias, y considera que estas dudas fueron ya expresadas por el registrador al expedir la certificación.
La Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2021, en un caso en que eran diferentes el registrador que expidió la certificación y el que calificó el acta final, recuerda que: "... en las Resoluciones de 1 de junio de 2017 y 30 de abril de 2019, que estimaron como salvedad a la regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular".
g.- Liquidación fiscal del acta del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGRN de 13 de marzo de 2019 declara que el registrador puede exigir para su despacho la previa presentación a liquidación fiscal de un acta notarial de rectificación de cabida tramitada conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Argumenta la DGRN que, no tratándose de supuestos de "expresa e indubitada no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo".
Con esto no se prejuzga la sujeción a impuesto de dichas actas, recordando la DGRN que "esta Dirección General en contestación a la consulta formulada por el Subdirector General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos formulada el 15 de febrero de 2018 emitió Informe en fecha 17 de mayo por el que sostuvo en su considerando primero que los expedientes notariales para la rectificación de la descripción (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) «fiscalmente deben mantenerse sometidos al mismo régimen tributario por no verse afectado el hecho imponible». Con esto parece asumirse que no estarían sujetas a impuesto las actas de rectificación de cabida, al menos en opinión de la DGRN.
Por último, aclara la DGRN que: "El supuesto contemplado en el presente expediente es diferente al que motivó la Resolución de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 2016, pues en esta última Resolución, la cuestión hacía referencia a la exigencia de presentación en la oficina de liquidación competente de una instancia de solicitud de inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, mientras que en el presente caso se trata de un acta notarial que pone fin al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria".
h.- No es exigible en el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria la coincidencia de la descripción de la finca en el título inscrito con la certificación catastral descriptiva y gráfica en cuya virtud se pretende rectificar la cabida inscrita.
Así lo declara la Resolución DGSJFP de 25 de febrero de 2020, rechazando la aplicación integradora en tal punto del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, sobre expediente de inmatriculación, resaltando las diferencias entre uno y otro y que tal exigencia sería contraria a la propia finalidad del expediente.
6.- Otras resoluciones.
g.- Liquidación fiscal del acta del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución DGRN de 13 de marzo de 2019 declara que el registrador puede exigir para su despacho la previa presentación a liquidación fiscal de un acta notarial de rectificación de cabida tramitada conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Argumenta la DGRN que, no tratándose de supuestos de "expresa e indubitada no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo".
Con esto no se prejuzga la sujeción a impuesto de dichas actas, recordando la DGRN que "esta Dirección General en contestación a la consulta formulada por el Subdirector General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos formulada el 15 de febrero de 2018 emitió Informe en fecha 17 de mayo por el que sostuvo en su considerando primero que los expedientes notariales para la rectificación de la descripción (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) «fiscalmente deben mantenerse sometidos al mismo régimen tributario por no verse afectado el hecho imponible». Con esto parece asumirse que no estarían sujetas a impuesto las actas de rectificación de cabida, al menos en opinión de la DGRN.
Por último, aclara la DGRN que: "El supuesto contemplado en el presente expediente es diferente al que motivó la Resolución de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 2016, pues en esta última Resolución, la cuestión hacía referencia a la exigencia de presentación en la oficina de liquidación competente de una instancia de solicitud de inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, mientras que en el presente caso se trata de un acta notarial que pone fin al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria".
h.- No es exigible en el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria la coincidencia de la descripción de la finca en el título inscrito con la certificación catastral descriptiva y gráfica en cuya virtud se pretende rectificar la cabida inscrita.
Así lo declara la Resolución DGSJFP de 25 de febrero de 2020, rechazando la aplicación integradora en tal punto del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, sobre expediente de inmatriculación, resaltando las diferencias entre uno y otro y que tal exigencia sería contraria a la propia finalidad del expediente.
6.- Otras resoluciones.
La Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016.
* Resolución DGRN de 14 de noviembre de 2016 (enlace BOE).
Esta resolución resuelve sobre un caso de agrupación de dos fincas registrales, existiendo un defecto de cabida entre la suma de las superficies registrales (506,17 metros cuadrados, constando. tanto en el Registro como en el título la mención de que, de la superficie expresada, cincuenta y cinco metros con noventa y cinco decímetros cuadrados serán cedidos para viales), y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada ( 438 metros cuadrados).
La resolución entiende que la correspondencia no puede apreciarse por exceder la diferencia de superficie del 10%. Particular interés tiene la cuestión de la reserva de superficie para la cesión de viales. Para la DGRN "la manifestación relativa a la cesión de superficie para viales, tal y como figura en la inscripción y en el título, no es más que una mención (cfr. artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 de su Reglamento y Resolución de 26 de julio de 2007), toda vez que no está documentada ni consignada registralmente dicha cesión de viales, que además requeriría la correspondiente modificación hipotecaria para lograr la disminución de la cabida por tal cesión". Sin embargo, sí sería posible si el acto se hubiera configurado como relativo al resto de finca tras una segregación que no hubiera accedido al registro, por la vía del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en cuyo caso la georreferenciación podría limitarse a esta porción de finca matriz.
- La Resolución de 28 de noviembre de 2016.
* Resolución DGRN de 28 de noviembre de 2016 (enlace BOE).
Esta resolución, que ya he citado, estima justificada las dudas del registrador con base en la oposición de los colindantes en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aludiendo la posible invasión de las fincas registrales colindantes, que la representación gráfica alternativa no respetaba el perímetro de las mismas (aunque esto parece que debería ser motivo por sí solo bastante para no admitir dicha representación gráfica alternativa, ex artículo 9. "b" 4º) y la aportación por dichos colindantes de informes técnicos que contradecían la petición del interesado en la constancia del exceso de cabida. Dice la resolución:
"En el presente caso resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, considerando especialmente las siguientes circunstancias: a) Según el historial registral de la finca colindante 14.752 de Castrillón, esta finca se encuentra identificada catastralmente, constando además la descripción registral coincidente con la catastral de la parcela 104 del polígono 64 de Castrillón. Ello permite la localización indubitada de esta finca registral en la cartografía catastral. b) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral. Si bien el conjunto de todas las fincas representadas respeta el perímetro catastral, ello se hace a costa de atribuir una representación gráfica a las fincas colindantes sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria): la representación gráfica alternativa aportada comprende no sólo la finca objeto del documento sino también las colindantes. c) La existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones de los titulares colindantes, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas propuesta por el recurrente. Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en informe técnico".
- La Resolución DGRN de 1 de junio de 2017.
En el caso de esta Resolución se confirma la calificación con base en las dudas fundadas del Registrador en un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por los siguientes motivos:
"a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral.
b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente.
c) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción.
d) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10% y alteración de linderos).
- La Resolución DGRN de 15 de junio de 2017 confirma las dudas de la calificación registral, en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se pretendía la rectificación de la cabida de una finca que se decía la suma de dos parcelas, en cuanto a una de ellas, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica, y en cuanto a la otra, en una representación alternativa, afirmándose que la superficie real era superior a la que constaba en el catastro. Las dudas expresadas en la calificación eran:
"la posible invasión de determinadas fincas colindantes inmatriculadas, pues la georreferenciación aportada reconoce expresamente invadir las fincas colindantes al norte y al este, como así resulta también de la validación negativa del Catastro y del programa auxiliar de bases gráficas del registro, y de las alegaciones recibidas de los colindantes". Se indicaba, además, que uno de los linderos por los cuales se producía la invasión era fijo, la línea de separación de dos municipios. También se toma en cuenta la oposición de los colindantes.
- La Resolución DGRN de 30 de junio de 2017 estima fundadas las dudas del registrador, en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sobre el que la rectificación de la cabida encubriese un negocio dispositivo o una operación de modificación hipotecaria, con base en la magnitud de la rectificación solicitada (180% de la superficie inscrita) y que el solicitante era el titular registral de una finca colindante, lo que la DGRN refuerza con las manifestaciones de este en el propio recurso solicitando que se hiciese constar una superficie menor a la de la certificación catastral (la ocupada por una edificación existente en la finca). Dice la Resolución:
"En el presente caso, resultan debidamente justificadas las dudas del registrador, aunque no con el detalle que sería deseable, tal y como se aprecia en el informe. De este modo la calificación pone de manifiesto la magnitud del exceso y la sospecha de la existencia de posibles negocios no documentados por pertenecer al mismo titular una finca colindante, circunstancia esta última expresamente proscrita en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Dudas que se ven corroboradas con las manifestaciones del propio interesado en el escrito de recurso al reconocer que la modificación de superficie de la finca, consistente en incrementar de 137 metros cuadrados a 385 metros cuadrados, según consta en Catastro, se debe a que la nueva superficie es «la superficie urbana total del solar en que está enclavada la vivienda como consecuencia de las modificaciones en el PGOU del municipio de Arucas». Tal manifestación supone el reconocimiento de que no se trata de una mera rectificación de la superficie inicial erróneamente consignada en el Registro, sino que se debe a posteriores modificaciones en el planeamiento, por lo que efectivamente, como señala el registrador en su calificación, denota la existencia de posibles negocios no documentados, en particular, la agregación de superficie de la finca colindante de su misma titularidad".
Adenda:
¿Puede ser fundamento de las dudas fundadas del registrador el que se solicite la rectificación de cabida con base en una certificación catastral sobre una finca previamente inmatriculada con una superficie menor, coincidente con la que en el momento de la inmatriculación expresaba la certificación catastral entonces aportada?
En conversación reciente con un compañero, me informó de que en la calificación de una escritura autorizada por él con solicitud de rectificación de cabida a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y con base en una certificación catastral descriptiva o gráfica, la negativa o dudas fundadas registrales se basaban en haber sido inmatriculada previamente la finca con otra superficie y con incorporación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica que en dicho momento de la inmatriculación expresaba dicha superficie menor a la que se pretendía rectificar. Ambos concluimos que esta circunstancia no está prevista ni en la letra de la Ley ni en su espíritu como fundamento bastante de dudas razonables en un expediente de rectificación de cabida, pues por definición toda rectificación de cabida se referirá a una finca previamente inmatriculada, y toda inmatriculación, ya en la legislación anterior a la reforma, exige la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica, pudiéndose haber tramitado desde la inmatriculación expedientes de rectificación catastral para adaptar la finca a su realidad física, siempre que ello afecte exclusivamente a la cabida, lo que puede dar lugar, a su vez, a la correspondiente rectificación de la descripción registral. La Ley asume que la certificación catastral pueda expresar una cabida errónea, no ya en un momento anterior al que se solicite la rectificación de la misma, sino al propio tiempo en que se tramite el correspondiente expediente de rectificación, por lo que prevé que el expediente de rectificación pueda basarse en una representación gráfica alternativa y no en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, tanto el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria como el del artículo 201 de la misma Ley, añaden garantías adicionales a la presentación de una certificación catastral o representación alternativa, especialmente, la citación a colindantes.
Parece, como ya he dicho, que puede aplicarse a las inmatriculaciones practicadas con arreglo a la Ley 13/2015, en que será obligatoria la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral, la doctrina de la Resolución DGRN de 7 de junio de 2019, que no excluye que ello implique la posibilidad de rectificar la cabida inscrita, aunque debe hacerse a través de procedimientos que impliquen la inscripción de una representación gráfica (lo que excluye el del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria). Es cierto que esta resolución alude a la circunstancia de ser un caso de agrupación inscrito con representación gráfica alternativa y sin expresión de coordinación catastral ex artículo 10 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de las inmatriculaciones la representación gráfica, por imperativo legal, ha de ser la catastral y se hará constar la coordinación catastral con el registro. Sin embargo, la doctrina de la posibilidad de rectificar la cabida de fincas sobre las que se ha inscrito una representación gráfica se enuncia en términos generales. Parece que lo decisivo en el caso fue la escasa entidad de la rectificación y la inexistencia de dudas sobre la identidad de la finca, concurriendo " la circunstancia de coincidir prácticamente en su totalidad el perímetro catastral con la representación gráfica alternativa inscrita".
No obstante, debe tenerse en cuenta la distinción entre cabida, cuya relatividad como dato catastral de superficie nos ha recordado recientemente la propia DGRN (Resolución DGRN de 23 de agosto de 2019, que califica la superficie registral de simple datos alfanúmérico susceptible de rectificación incluso de oficio por el notario en la escritura tras una rectificación catastral del mismo) y la geometría de la finca, entendida como su delimitación poligonal o forma.
Esta distinción es la que subyace en el caso resuelto por la Resolución DGRN de 19 de septiembre de 2019, en el que, inmatriculada una finca en el año 2007, con aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, se pretende la rectificación de su cabida a través del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, confirmando la DGRN la calificación negativa del registrador con base en dudas fundadas sobre la identidad de la finca. Con todo, lo esencial en el caso es que se pretendía alterar la geometría de la finca, lo que reconoció el propio recurrente, quien además se refirió en sus alegaciones a haber comprado con posterioridad a la inmatriculación "el terreno que linda con el camino vecinal". Dice la resolución:
"En lo que se refiere a las dudas de identidad, en el presente caso el registrador fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de haberse inmatriculado la finca con una determinada superficie (262 metros cuadrados) que resultaba del perímetro catastral de la parcela con referencia 002003300UF96G01AD. Por ello expresa no dudas, sino la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita. En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente. Y sin que altere esta conclusión las consideraciones del recurrente relativas a que ya en el título se expresó una mayor superficie, ya que la misma se expresó como una mera mención o manifestación, sin sustento documental gráfico alguno (según exigían y exigen las normas que regulan la inmatriculación de fincas, que imponen la total coincidencia descriptiva con Catastro) y ni siquiera resulta coincidente con la que ahora se pretende hacer constar".
En similar sentido, la Resolución DGRN de 15 de octubre de 2019, en relación con una rectificación de cabida de una finca inmatriculada en 2007, con aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que se pretendía modificar de 69 metros cuadrados a 527 metros cuadrados, a través de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando que solo será una verdadera rectificación de cabida cuando no se altere la perimetría con la que la finca accedió inicialmente al registro. Dice la DGRN:
"En efecto, la finca 2.895 consta inmatriculada con una determinada ubicación, delimitación y superficie catastral de 69 metros cuadrados, y el hecho de que posteriormente, por las razones que fueran y conforme a la normativa catastral, el Catastro haya modificado la delimitación y superficie catastral de un determinado inmueble catastral para aumentarla hasta llegar a los 527 metros cuadrados actuales, lo que pone de manifiesto es que se han incorporado a un determinado inmueble catastral con una determinada referencia catastral, porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos en dicho inmueble catastral. Pero ello no permite rectificar la delimitación y superficie de la finca registral que fue inmatriculada, porque existe, no solo duda fundada, sino certeza plena, de que, como señalada la doctrina de este Centro Directivo antes citada, «la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente»".
La Resolución DGSJFP de 8 de septiembre de 2021 confirma la calificación negativa con base en existencia de dudas fundadas sobre alteración de la realidad física de las fincas, con el argumento de que se pretendía alterar la superficie y el perímetro de una previa representación gráfica catastral inscrita y coordinada la finca registral con el catastro, en una finca formada por agrupación, pareciendo admitirse en este caso solo una rectificación de superficie dentro de los límites en que se admite la para precisión métrica de la representación gráfica catastral. Dice la resolución:
"... del análisis de las circunstancias concurrentes en la finca se observa que tiene inscrita la representación gráfica catastral y consta la coordinación gráfica tanto en el Registro como en el Catastro. Tal y como se expone en la calificación, se incrementa la superficie de 181 a 232 metros cuadrados, observándose la alteración de la geometría de la representación que consta inscrita y coordinada con el Catastro. Por ello concurre en este caso la certeza de que con la representación gráfica alternativa ahora aportada se altera la geometría de la finca registral inscrita. En efecto, en el supuesto que nos ocupa resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria".
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Nota: solo los miembros de este blog pueden publicar comentarios.