martes, 11 de febrero de 2014

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y la división de locales 2

Tras la reforma de la Ley 8/2013, los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que fundamentalmente se ocupan de esta cuestión, a mi juicio, de confusa redacción y difícil interpretación,  son los siguientes:

Artículo 10.1.e:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.

Artículo 10.3.b:

“3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio“.

Este apartado 3 fue modificado por el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre, que lo deja con la siguiente redacción:

"b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.!

El artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, dispone:

“6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”.

La cuestión es como coordinar la interpretación de estas tres normas.

Caso en el que la división, segregación, agrupación o agregación, no precisa acuerdo de la comunidad de propietarios.

La primera de las normas citadas, el artículo 10.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal,  indica que no será preciso el acuerdo de la comunidad de propietarios para realizar los actos división material, segregación o agregación de otros colindantes del mismo edificio, siempre que sean “consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana”.

Se trata de una medida que responde al declarado propósito de la Ley de fomentar el mercado de rehabilitación y renovación de viviendas, con una finalidad económica.

Esta norma constituye una excepción al régimen general de estos actos que, como veremos, sigue exigiendo autorización de la comunidad de propietarios, aunque ya no por acuerdo unánime.

Como tal excepción a la regla general debería interpretarse restrictivamente y por ello cabe considerar que:

1.- Teniendo en cuenta la expresa referencia a la “agregación de otros locales colindantes del mismo edificio”, parece que no se aplicará este régimen cuando la agregación lo sea con otro de un edificio colindante.

Por cierto que el legislador sigue omitiendo referirse a la agrupación, que técnicamente es un acto registralmente distinto de la agregación, aunque no parece que esta insistencia en no mencionar la agrupación deba tener un alcance sustantivo.

2.- Entiendo que no podrá considerarse agregación la unión de locales de plantas distintas, del mismo modo que no es segregación la división de un local en dos superpuestos de modo horizontal. Sin embargo, la Resolución DGRN de 19 de junio de 2012 considera que la agrupación de locales colindantes incluye tanto la de los que están en la misma planta como en plantas superpuestas.

3.- Si atendemos a la distinción que la DGRN ha hecho entre segregación de un local y desvinculación de un anejo, concluiríamos que el régimen excepcional previsto por esta norma no será de aplicación a la desvinculación de un anejo del local principal.

4.- Deberá acreditarse que la causa del acto es la inclusión en un ámbito de actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana”. No obstante, parece suficiente con que la inclusión en uno de estos ámbitos permita la actuación, en cuanto esté contemplada o contribuya a la finalidad del mismo, aunque no sea una actuación directamente impuesta por la administración.

En cuanto a la forma de acreditar esta circunstancia, entiendo que debe ser suficiente tanto la certificación administrativa como la certificación de un técnico competente.

La Resolución DGRN de 13 de febrero de 2015 considera que la aplicación de esta excepción a la necesidad de acuerdo de la junta de propietarios requiere "un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes, y que esta circunstancia no puede suplirse o entenderse implícita por la concesión de licencia de obras".

5.- En este caso del artículo 10.1.e,, es discutible si se exige la autorización administrativa a la que se refiere el 10.3. A mi juicio, de una interpretación sistemática y lógica de la norma, resulta que este supuesto está exceptuado de la necesidad de licencia administrativa.

Sujeción a autorización administrativa de los actos de división, segregación, agrupación o agregación de pisos o locales en la propiedad horizontal.

El artículo 10.3 LPH establece la necesidad de autorización administrativa para estos actos de división, segregación o agregación (habrá que añadir agrupación) de pisos o locales en una propiedad horizontal.

Hasta ahora la DGRN venía sosteniendo que dicho requisito no era preciso, a menos que lo impusiera expresamente la legislación urbanística autonómica, en cuyo caso sí sería exigible para la inscripción conforme al artículo 53 a del Real Decreto 1093/1997, como ya hemos visto.

Resulta discutible la coherencia legislativa al introducir la exigencia de una nueva licencia administrativa en una norma que tiene por finalidad declarada flexibilizar el régimen de estas modificaciones.

Como ya he apuntado, entiendo que el supuesto exceptuado del acuerdo de la comunidad de propietarios, contemplado en el artículo 10.1.e, está también exceptuado de la autorización administrativa. El artículo 10.3.b LPH, expresamente incluye como acto sujeto a autorización administrativa los se división, segregación, agregación o agrupación, sujetos a autorización de la comunidad de propietarios.

Coordinación de la norma con las competencias autonómicas.

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 sobre competencias en materia de urbanismo, resulta que toda la materia relativa a la disciplina urbanística está reservada en exclusiva al legislador autonómico, careciendo el legislador estatal de competencia legislativa alguna, ni siquiera para establecer una legislación básica o supletoria.

Por ello, son las comunidades autónomas las que han determinado en sus normas urbanísticas qué actos quedan sujetos a licencia y el régimen de éstas.

Esta fue precisamente una de las razones por las que la Resolución DGRN de 15 de octubre de 2002 consideró que el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997 no implicaba por sí solo la necesidad de licencia urbanística para la inscripción de la división de un local en una propiedad horizontal.

Pero la distribución de competencias en materia urbanística entre el Estado central y las Comunidades Autónomas presenta áreas de difícil delimitación. Así el legislador estatal conserva competencias sobre cuestiones como la regulación de actuación notarial y registral, el procedimiento administrativo común, así como la de establecer la regulación básica del derecho de propiedad.

Lo cierto es que tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 entre los artículos que se salvan de la declaración de inconstitucionalidad en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, se encontraba el 259.3, según el cual “Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento”, por tratarse de materia relativa a la actuación notarial y registral.

Este artículo fue alegado por la DGRN para estimar que el notario y el registrador, en todo caso deberían exigir, bien la licencia, bien la declaración municipal de innecesariedad en las escrituras que formalizasen la división de terrenos rústicos o urbanos. Esta segunda opción parecería ser la consecuente con aquéllas legislaciones autonómicas que no impusiesen la exigencia de licencia para la división de terrenos.

Pero la consideración básica es que el legislador estatal debe respetar la competencia exclusiva del legislador autonómico para someter a licencia determinados actos.

Podemos citar, por ejemplo, la Resolución DGRN de 22 de abril de 2005, que recoge la siguiente doctrina (reproducidas en las recientes Resoluciones de 3 de abril de 2012 y 15 de octubre de 2012, sobre propiedad horizontal tumbada):

“Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Castilla y León) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo”.

En este sentido, la actual ley estatal del suelo aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, al ocuparse de esta cuestión de la división de fincas y la formalización notarial e inscripción de estos actos, dispone:

“En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción”.

El legislador estatal se aparta de la redacción del antiguo artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, expresamente derogado por el nuevo Texto Refundido de 2008, e impone al notario y al registrador la acreditación de la aprobación o autorización administrativa para la autorización de la escritura o su inscripción, pero siempre “en el caso” de que esté sujeta a licencia “conforme a la legislación que le sea aplicable”.

No existe tampoco en la nueva Ley ninguna referencia a la declaración de innecesariedad.

Ante todo ello, la duda que plantea el artículo 10.3 LPH es si puede el legislador estatal imponer una licencia administrativa para un acto de naturaleza urbanística, por mucho que se incluya la regla en una norma civil, como la división de un local en una propiedad horizontal, prescindiendo de si el legislador autonómico ha impuesto o no esa exigencia o, por el contrario, respetando las competencias del legislador autonómico en la materia, debe entenderse que el artículo 10.3 LPH es una norma puramente adjetiva, destinada a la regulación de la función notarial y registral (aunque la norma no menciona expresamente a los notarios y registradores, sino que se formula en términos generales), de manera que solo si la legislación autonómica impusiese esa licencia sería exigible, al modo que entendió la Resolución DGRN de 15 de octubre de 2002 para el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997.

Además, debe tenerse en cuenta que la posible exigencia genérica de la legislación urbanística autonómica de licencia para la división de terrenos no sería de aplicación al caso de división de un local en propiedad horizontal, pues este no implica fraccionamiento del terreno (Resolución DGRN de 17 de diciembre de 2012).

La posición que expresa la sección de Casos Prácticos de los Registradores de Madrid, consultable en internet opta por resucitar la figura de la certificación de innecesariedad, de manera que cuando la legislación autonómica no exija la licencia para estos actos deberá presentarse ante el registrador el referido certificado.

Discrepo de esta opinión y suscribo la tesis de que el respeto a las competencias del legislador autonómico en la materia determina que solo cuando la legislación urbanística competente exija la licencia para los actos de división de locales será ésta necesaria para la autorización o inscripción de la escritura. Sin embargo, la DGRN ha sostenido (en resoluciones de 20 de marzo de 2014 y 28 de mayo de 2014) que el artículo 10.3 LPH es una norma básica, de carácter civil, aplicable con independencia de la legislación urbanística, atendiendo a su finalidad y al título habilitante de la norma.

Posición de la DGRN sobre esta cuestión.

Con posterioridad a la versión inicial de esta entrada, la DGRN ha dictado su Resolución de 20 de marzo de 2014, en la que considera que la exigencia de autorización administrativa para la división de locales conforme al artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal es exigible en virtud de la propia norma estatal que tiene carácter de legislación básica.

A mi juicio, esta doctrina supone un cambio de criterio frente a la anterior posición de la misma DGRN que hacía depender en último término la necesidad de licencia de la normativa urbanística autonómica, cambio de criterio que no considero adecuadamente justificado en la Resolución.

La Resolución DGRN de 28 de mayo de 2014 confirma la doctrina sobre la necesidad de licencia administrativa, aunque señala como uno de los casos exceptuados el de la segregación para posterior agrupación a un local colindante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley del suelo, coincidiendo en cuanto a esto último con la  tesis he sostenido en estas notas.

La Resolución DGRN de 23 de marzo de 2015 reitera esta doctrina a la división de una vivienda en dos independientes en el marco de una partición hereditaria. A mayor abundamiento, considera que la normativa urbanística autonómica (en el caso, la canaria) apoyaría también esta exigencia al requerirse en la misma licencia para "Las obras que modifiquen la disposición interior de las edificaciones, cualquiera que sea su uso. Asimismo, la modificación del número de sus unidades funcionales susceptibles de uso independiente".

No entra esta resolución, por motivos procedimentales, en la alegación realizada por el notario recurrente de que la división material de las viviendas se había producido ocho años antes y que estarían prescritas las posibles infracciones administrativas. No obstante, entiendo que si se puede probar la división material con anterioridad al plazo de prescripción de la posible sanción administrativa debería procederse a la inscripción de la división y a tal efecto podría ser admisible la certificación técnica.

Sin embargo, la Resolución DGRN de 15 de abril de 2015 exige la licencia administrativa en un caso en que se segregaban de dos parcelas integrantes de un complejo inmobiliario una porción para agregarla a la colindante. Parece que la diferencia con los otros casos radica en que se trataba de segregar porciones de terreno y no locales de un edificio, aunque los terrenos se hallasen en régimen de complejo inmobiliario. Como fundamento de la solución se invoca la legislación urbanística autonómica (País Vasco) que exige licencia para las parcelaciones y divisiones de terrenos.

La Resolución DGRN de 15 de febrero de 2016, después de confirmar la necesidad de licencia administrativa para la segregación de un local en una división horizontal, rechazando que esta exigencia esté limitada a los complejos inmobiliarios, a salvo los casos del artículo 26.6 (antiguo 17.6 de la Ley del Suelo) y que la autorización de la comunidad puede ser anticipada mediante cláusula estatutaria o concedida para el acto por acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, considera que puede prescindirse de dicha autorización administrativa cuando se acredite mediante informe técnico que la división material del local se produjo con anterioridad a los plazos de prescripción de la posible infracción administrativa.

Se reitera esta tesis en resoluciones posteriores, como la Resolución DGRN de 3 de junio de 2019, en la que se precisa que la "Sentencia del Tribunal Constitucional número 75/2018 se ha pronunciado específicamente sobre el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de suelo (hoy 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2015), Sentencia que ha declarado constitucional la previsión estatal de la exigencia de una autorización administrativa para los casos que contempla".

¿Qué licencia es necesario obtener para la división del local?

La concreta naturaleza del acto autorizativo dependerá, en primer término, de la legislación urbanística aplicable, que será la autonómica.


"la determinación del concreto título administrativo habilitante exigido para los actos de división o segregación de locales, y demás previstos en el citado artículo 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, corresponderá a la correspondiente legislación autonómica competente en materia de ordenación territorial y urbanística, según la doctrina reiterada de este Centro Directivo, acorde con los pronunciamientos del Tribunal Constitucional – vid. Resoluciones citadas en «Vistos»–. Es por tanto la respectiva legislación urbanística autonómica la que determinará, en última instancia, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso la división de locales integrados en una propiedad horizontal –cfr., por ejemplo, el artículo 187 bis del texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, introducido por Ley 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica–, pues ciertamente se trata de un ámbito, el de la actividad comercial, donde se han introducido importantes medidas de simplificación administrativa, afectando, incluso, a la normativa urbanística. En caso de no concretar dicha normativa el tipo de título administrativo habilitante, y a los efectos de cumplir la exigencia de autorización administrativa requerida «en todo caso» por el citado artículo 10, debe estimarse suficiente, a efectos de inscripción, que se acredite la resolución administrativa de la que resulte autorizado el acto de división de locales, en su caso, de obra para segregación de local, independiente del uso final del mismo, todo ello de modo conforme a la ley urbanística autonómica y por remisión de ésta, a las ordenanzas locales respectivas. De otro modo se estaría regulando actos sujetos a licencia urbanística al margen de la legislación autonómica y normativa local competente, circunstancia no perseguida, desde luego, por el legislador estatal ... como dijera la citada Resolución de 26 de octubre de 2017, en principio deberá acreditarse la licencia administrativa de la que resulte autorizada la segregación del local, bien de forma específica, bien por resultar autorizada la obra para la segregación en los términos expuestos anteriormente, debiendo acreditar, en otro caso, mediante certificado municipal, la procedencia de otro tipo de intervención administrativa, para el acto de segregación de local que se pretende inscribir.". 

En recientes resoluciones la Dirección General analiza la posibilidad de que la legislación autonómica aplicable sujete estos actos división o segregación a declaración responsable, considerando siempre preciso un acto de conformidad de la administración a la declaración responsable presentada (Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2024).

Se destaca, en tal sentido, que el artículo 10.3 de la LPH fue modificado por el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre, por la que se sustituye la anterior expresión "Requerirán autorización administrativa en todo caso ...", por la vigente de "Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: ...".

¿Es posible la inscripción de divisiones o segregaciones antiguas sin licencia?

La Resolución DGSJFP de 16 de septiembre de 2020 admite la práctica de la segregación de un local comercial en una división horizontal por "antigüedad" justificada por los mismos medios por los que se justifica la antigüedad de una obra, incluido el certificado técnico, sin perjuicio de la obligación del registrador de comunicar la segregación realizada al ayuntamiento. No obstante, esta doctrina queda restringida al ámbito de los locales en edificios, sin extenderse al suelo. Dice la resolución: "En el presente caso, sin embargo, el notario autorizante, para sostener la inexigibilidad de licencia a efectos registrales, invoca la doctrina de este Centro Directivo en materia de segregaciones ya materializadas en elementos constructivos, supuesto diferenciable del caso en que dichos actos afecten al suelo -cfr. Resolución de 14 de julio del 2020- pues a diferencia de éstos, respecto a aquellos esta Dirección General ha admitido la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de suelo estatal dada la realidad consolidada de la edificación existente siempre que resulte debidamente acreditada por los medios previstos en el citado precepto básico. Es cierto que este Centro Directivo (vid. Resolución de 15 de febrero de 2016), siguiendo la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil. Pero también es verdad que, a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes ... En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por certificado técnico que «el local comercial objeto de la segregación coincidente con la división existente ya realizada sobre el mismo ya existe construido y dividido desde el año 2001 y está documentado con detalle en los planos acotados y descripciones escritas de la memoria del proyecto redactado en el año 2000 para la ejecución de su reforma por el arquitecto L. P. (…) exp. municipal 52306/2000 y con certificado final de obra a 30 de mayo de 2001.Además en dicho expediente ya estaba prevista la existencia de dicho local (…)». Por lo que se utiliza uno de los medios previstos en el art.28.4 para acreditar la antigüedad de la segregación tal y como se describe y no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística. Resulta por tanto de aplicación la doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la estimación del recurso en cuanto a este defecto".

En similar sentido, la Resolución DGSJFP de 7 de febrero de 2022 admite la inscripción de una división de vivienda en una división horizontal, previo cambio de uso de local a vivienda, supliéndose la falta de licencia administrativa con una certificación técnica que justificaba la antigüedad de la división.

Actos exceptuados de autorización administrativa.

Los actos de división o comunicación puramente material no parece que queden incluidos en la norma, que solo contemplaría los de modificación jurídica.

Literalmente interpretado la exigencia de autorización administrativa comprende tanto los de división y segregación, como los de agrupación y agregación. Sin embargo, estos últimos, como veremos a continuación, es dudoso que estén sujetos a autorización.

Entiendo que puede argumentarse que los actos de desvinculación de anejos, dado que la DGRN los ha considerado de naturaleza distinta a los de segregación o división, no queden sujetos a la autorización administrativa.

La Resolución DGRN de 5 de julio de 2016 resuelve sobre la desvinculación de un local y su vinculación a otro de un anexo consistente en el derecho de uso exclusivo de una terraza a nivel, considerando que dicho acto no estaba comprendido dentro de la autorización estatutaria para "realizar toda clase de operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, distribuyendo o reuniendo según los casos la correspondiente cuota". Esta resolución, aunque alude al nuevo régimen legal, no llega a pronunciarse de modo expreso sobre la necesidad de licencia administrativa, cuestión que no había sido planteada por la calificación registral.

La Resolución DGSJFP de 22 de marzo de 2022 declara que la desvinculación de unos trasteros de su local principal no exige autorización administrativa, salvo que la vinculación de los mismos haya sido una condición de la concesión de la licencia de obra.

También entiendo que queda exceptuado de la autorización administrativa el supuesto de constitución de una subcomunidad en un local de un edificio en propiedad horizontal, analizado por la Resolución DGRN de 26 de enero de 2002. 

Por último, por mucho que la Ley del suelo considere acto de división de fincas la venta de cuotas indivisas con asignación de uso exclusivo, en este ámbito no parece lógico que se exija licencia administrativa para la venta de cuotas indivisas con asignación de uso exclusivo de zonas de plaza de garaje y trastero, prevista en el artículo 53.b del Real Decreto 1093/1997. Sin embargo, la Resolución DGRN de 26 de junio de 2018 considera un acto de división del local, encuadrable en el artículo 10.3 LPH, y de modificación de su uso, la previsión de que un determinado local en régimen de propiedad horizontal fuera objeto de transmisión por cuotas indivisas con el derecho al uso en exclusiva de unas zonas determinadas destinadas a trasteros.

La Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2018 se refiere a la venta de una cuota indivisa de finca destinada a garaje, sin que se expresara la asignación de una porción de uso exclusivo, considerando que dicho acto no precisa licencia de conformidad con el artículo 10.3 LPH. Pero señala, además, la DGRN que, constando inscrita en el registro la total finca como destinada a dieciséis plazas de garaje, tampoco la precisaría la asignación de zonas de uso exclusivo (plazas de garaje) a las participaciones vendidas, siempre que se respete dicho número de plazas. El argumento es, en cuanto a la sola venta de cuota indivisa, que no se trata de un verdadero acto de división (y ello parece que aunque se indicara el número de plaza), y en cuanto a la venta con asignación de uso exclusivo de plaza de garaje, la no necesidad de licencia cuando el acto de división no implique aumento del número de elementos privativos, considerando como tales el número de plazas que se reflejaba en la inscripción del local. Dice la DGRN:

"Al respecto, procede traer a colación la doctrina sentada por esta Dirección General en la Resolución de 8 de mayo de 1995, y confirmada por otras de fecha posterior (cfr. Resoluciones de 26, 29 y 30 de abril de 1996 y 5 y 7 de enero de 1998), según la cual la fijación de determinadas cuotas indivisas como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte como finca independiente de una propiedad horizontal (en el presente supuesto se fijan quince cuotas), no da lugar a que las cuotas indivisas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subcomunidad en la propiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios y entre ellos, el de tracto sucesivo; de conformidad con los artículos 396 y 401 del Código Civil, 3 de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria, para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal, no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concreta esa participación abstracta. Faltando esa delimitación espacial, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, sin que, en consecuencia, exista verdadera división del local. Pero es que además, de acuerdo con la inscripción registral, la finca destinada a garaje está constituida por dieciséis plazas de garaje, de modo tal que no habría obstáculo alguno para inscribir la eventual concreción de la cuota sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con asignación incluso de una cuota y número identificativo (cfr. artículo 68 del Reglamento Hipotecario)".

La Resolución DGRN de 3 de junio de 2019: la aplicación del artículo 10.3 de la LPH a la división horizontal ordinaria .

La Resolución DGRN de 3 de junio de 2019 se refiere a la división horizontal ordinaria de una edificación en dos viviendas (una por planta). Se encuadra el supuesto en los que exigen licencia administrativa, de conformidad con el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997, de  4 de julio, 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, sobre exigencia de autorización administrativa para los actos de división y segregación de fincas, en donde considera incluida la división horizontal, y el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se reitera que la exigencia de licencia para estos actos proviene de una normativa de competencia estatal, dirigida a la actuación de notarios y registradores.

Los únicos casos en que no sería exigible licencia son aquellos en que la licencia de obra ya previese la existencia de diversas viviendas en la edificación, o bien se pudiese acreditar la antigüedad, no ya de la edificación, sino la de las respectivas viviendas como elementos independientes. Pero, aunque la cuestión no se plantea directamente, la referencia a las matices en la aplicación del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de división plantea si será aplicable aquí la misma doctrina señalada para estos, esto es, la necesidad de un documento administrativo que justifique la prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística, no siendo bastante su acreditación mediante certificación técnica (respecto de la que me remito en detalle a la siguiente entrada del blog: "¿Es la segregación un acto estrictamente urbanístico? ...").

Dice la resolución:

"Desde la perspectiva del artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, aplicable por ser legislación del Estado, debe entenderse, que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: «Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número…». 

El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables). 

En definitiva: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones (Resolución de 13 de julio de 2015); b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes".

Es también de interés sobre esta materia la Resolución DGSJFP de 5 de marzo de 2020, que considera aplicable analógicamente a la división horizontal el régimen del artículo 28.4 del TRLS. En el caso, se declara una ampliación de obra y se divide horizontalmente la edificación en cuatro viviendas. A la escritura se incorporan cuatro certificaciones técnicas, una por vivienda, justificativas de su antigüedad superior al plazo de cuatro años, que era el fijado por la legislación autonómica competente para la prescripción de la acción de reposición de la legalidad urbanística. Ello implica, según la Dirección General, la inexigibilidad de la licencia municipal que ampare la división horizontal. Pero, a la inversa, y fuera de este supuesto de declaración por antigüedad y que esta antigüedad se justifique respecto a cada vivienda de las resultantes de la división horizontal, parece que dicha licencia municipal sí sería exigible por el notario y registrador para el otorgamiento de la escritura de división horizontal, al amparo de la legislación estatal del suelo y normativa registral, siempre que la legislación sustantiva autonómica exija dicha licencia, lo que en el caso se entiende que sucedía, dado que la legislación urbanística autonómica madrileña exige licencia para "cualesquiera otros actos de división de fincas o predios", así como para la modificación de edificios preexistentes (artículos 26 y 28 del TRLS y el artículo 53 "a" del Real Decreto 1093/1097, en relación con el artículo 151 TRLS de Madrid).

La Resolución DGSJFP de 12 de junio de 2024 sigue esta misma posición. Se trataba de una división horizontal ordinaria de un edificio destinado a usos empresariales en varios locales comerciales y plazas de aparcamiento, confirmando la resolución la calificación registral que exigía autorización administrativa ex artículo 10.3 de la LPH, siempre que no se acreditase que dicha división horizontal se correspondía con las condiciones de la licencia de obras, lo que se podría realizar mediante certificación técnica.

Casos exceptuados conforme al artículo 17.6 de la Ley del suelo.

El apartado final del artículo 10.3.b incluye una referencia al artículo 17.6 de la Ley del Suelo, según la cual autorización administrativa será necesaria “cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”. Hoy se aplicaría el artículo 26.6 del nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015.

En primer lugar podríamos plantear si este inciso se refiere al caso de la división, segregación o agrupación de locales, previsto en el primer inciso de la norma, o bien al de “la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes”, contemplado en el segundo inciso. Ambos supuestos, el de la modificación de locales y el de construcción de nuevas plantas y otras obras, están separadas en el artículo por punto y coma, lo que parece considerarlos dos supuestos autónomos recogidos en una norma única, y la cláusula que remite al artículo 17.6 se haya separada del segundo de los casos solo por una coma.

Pero lo cierto es que la referencia al 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que se ocupa de los casos de los complejos inmobiliarios, si algún sentido tiene, debe estar en relación con los actos de modificación hipotecaria de locales en la división horizontal.

Este artículo 17.6 de la Ley del Suelo, también ha sido modificado por la Ley 8/2013.

La modificación ha consistido, básicamente, en exceptuar de la exigencia general de licencia administrativa para la constitución de un complejo inmobiliario, que había sido introducida por el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, dos supuestos:

“a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.”

El sentido de la remisión al 17.6 de la Ley del Suelo podría ser no considerar necesaria la licencia administrativa del artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal en los mismos casos que no se exige para la constitución de un complejo inmobiliario.

Así podríamos entender que no es necesaria autorización administrativa en supuestos como:

- La agrupación o agregación, en cuanto no suponen aumento de los elementos privativos.

La Resolución DGRN de 26 de septiembre de 2017 declara innecesaria la licencia administrativa para la agrupación de dos elementos privativos en una propiedad horizontal en aplicación de la excepción del artículo 17.6 de la Ley del Suelo, siempre que no exista norma autonómica que así lo establezca.

- Supuestos de división o segregación seguidos de simultánea agrupación o agregación, en los que no se aumente tampoco el número de elementos privativos.

La Resolución DGRN de 28 de mayo de 2014 confirma la doctrina sobre la necesidad de licencia administrativa, aunque señala como uno de los casos exceptuados el de la segregación para posterior agrupación a un local colindante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley del suelo.

- Los casos de segregación o división. cuando exista ya una licencia de obras que contemple la creación de varios locales independientes.

Posibilidad de otorgamiento de la autorización por silencio positivo.

El sentido del silencio, salvo que otra cosa disponga la normativa autonómica, será positivo, lo que abrirá paso a la posibilidad de otorgar la escritura si han transcurrido los plazos de resolución de la solicitud sin que la administración haya contestado a la misma.

Régimen del acuerdo de la Junta General.

Conforme a lo previsto en el artículo 10.3.b, el acuerdo de la junta de la comunidad de propietarios que autorice estos actos ya no es preciso que sea unánime, sino que bastará que se adopte por los 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

La reforma realizada por el Real Decreto Ley 8/2023 modificó este artículo 10.3.b de la LPH, sustituyendo la referencia a la mayoría de tres quintos por la genérica de "la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley".

La Resolución DGSJFP de 23 de julio de 2024 analiza el alcance de esta modificación, concluyendo que la mayoría exigible para la autorización de estas operaciones es la de tres quintos, con apoyo en la redacción vigente del artículo 17.4 de la Ley sobre propiedad horizontal –también modificado por el citado Real Decreto-ley 8/2023–, según el cual «estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes».

Parece la opinión mayoritaria, tras la reforma del artículo 17.8 LPH por la Ley 8/2013, que para estos casos de autorización de modificaciones hipotecarias (así como para otros como el cerramiento de terrazas) no cabe computar como favorable el voto del ausente que no se oponga en el plazo de un mes, pues encajaría dentro de la excepción de acuerdos "para aprovechamiento privativo" (este es el criterio de la Encuesta jurídica Editorial Sepin sobre la materia).

Esto no excluye la eficacia de las cláusulas estatutarias que autoricen la realización de estos actos sin acuerdo comunitario, como expresamente declara, tras la reforma, la Resolución DGRN de 7 de mayo de 2014.

La Resolución DGSJFP de 7 de febrero de 2022, admitiendo en general la eficacia de estas cláusulas estatutarias, analiza los límites de una concreta cláusula, que establecía: “Los pisos o locales podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y también podrán ser aumentados por agregación de otros colindantes. Si la división o agrupación no trasciende al exterior podrá ser libremente ejecutada por su respectivo propietario, siempre que los coeficientes asignados a los nuevos locales correspondan con los que tuviesen asignados los antiguos. Si la agrupación o segregación trascendiese al exterior exigirá ser previamente autorizada por la comunidad.” La calificación registral exigía una aclaración sobre si la división trascendía o no al exterior. La Dirección General, interpretando sistemáticamente la cláusula con otras de los mismos estatutos, considera que la limitación que impone la misma estaba relacionada con afectar a elementos comunes exteriores, no especificando, además, la calificación que posible trascendencia exterior tendría la división, lo que lleva a la revocación de la calificación.

La Resolución DGSJFP de 23 de julio de 2024 interpreta que la autorización estatutaria para dividir o segregar que se recoge nominativamente a favor del promotor no se puede extender a terceros que hayan adquirido un local de dicho promotor.

La Resolución DGSJFP de 23 de julio de 2024 declara que una modificación estatutaria por la que se suprimía la autorización a los propietarios de un local para dividirlo o segregarlo afecta esencialmente a su derecho de propiedad, exigiendo su consentimiento individual expresado en escritura pública, sin que sea suficiente su no oposición al acuerdo en el plazo de treinta días.

Hasta aquí por hoy.


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