domingo, 12 de enero de 2025

Doble venta. Preferencia entre el primer comprador en documento privado que adquiere la finca por usucapión extraordinaria sobre el segundo comprador que la compra en escritura e inscribe. Preferencia del primer comprador que compra e inscribe una finca sobre el segundo comprador que compra es inscribe otra finca en cuya superficie, registrada por vía de exceso de cabida, se comprende la primera. Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2024.

 

Faro de Burela.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2024 resuelve un supuesto de aplicación de las reglas de la doble venta (artículo 1473 del Código Civil) en materia de inmuebles, así como de la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En el caso, un vendedor vende dos fincas distintas a una misma persona, aunque ambas fincas formasen materialmente una unidad, hallándose cerradas conjuntamente. La primera venta la realiza en documento privado con pacto de reserva de dominio, aunque el comprador la posee a título de dueño y de modo pacífico, público e ininterrumpido durante más de treinta años, produciéndose una usucapión extraordinaria a su favor. La segunda finca la vende en escritura pública que se inscribe y es poseída durante un tiempo por el comprador, aunque con posterioridad cesa en su uso. Después de esto, el mismo vendedor vende la primera de las fincas vendidas (la que había vendido en documento privado y fue objeto de usucapión) a una sociedad mercantil, quien a su vez la vende a un tercero, describiéndose en la escritura de venta al tercero dicha finca conforme a los datos catastrales, comprendiéndose en la nueva descripción la segunda de las fincas vendidas y ya inscrita, y haciéndose constar registralmente la nueva descripción ajustada a los datos catastrales como un exceso de cabida (conforme a la legislación entonces vigente, año 2003). 

La sentencia va a declarar la preferencia del segundo comprador, la sociedad mercantil, con base en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (sin considerar aplicable al caso el artículo 36 de la Ley Hipotecaria por tratarse de un subadquirente), pero esa preferencia no se extiende a la segunda de las fincas, respecto de la cual la preferencia es del primer comprador que inscribió su derecho con anterioridad.

En cuanto a esa primera finca, el segundo comprador (la sociedad mercantil), asumida su buena fe, estaría protegido tanto por el artículo 1473 del Código Civil como por la aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, en el momento en que se produce la segunda venta, el primer comprador, que la había adquirido en documento privado en el año 1941, había consumado la usucapión extraordinaria a su favor.

Por ello, la sentencia va a analizar la aplicación al caso del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que exige al tercero que pretenda la protección del registro frente al que previamente ha usucapido (o está en curso de usucapirla) la finca requisitos mayores que los que, en principio, exigiría el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Antes de entrar en estos requisitos del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, podemos precisar varios aspectos que inicialmente plantea el supuesto. Así:

- El que se nos hable de usucapión del primer comprador en documento privado, no debe hacer olvidar que una venta en documento privado, en unión de la tradición de la finca, tradición que puede consistir en su entrega material (poner al comprador en "poder y posesión de la finca" dice artículo 1462 del Código Civil), lo que parece que sí se produjo pues se nos dice que ese primer comprador había poseído la finca durante unos años, habría consumado la transmisión del dominio a su favor, aun sin inscripción, y sin necesidad de plazo de usucapión alguno. Lo que sucede es que la venta se realizó con pacto de reserva de dominio, pacto que difiere la transmisión del dominio a un momento posterior, aun existiendo entrega de la finca. No consta en la sentencia qué momento fue este, aunque suele coincidir con el pago total del precio, siendo el pacto de reserva de dominio un condición suspensiva de la consumación de la compraventa pactada en garantía de ese pago aplazado.

Con todo, aunque la primera venta en documento privado se hubiera consumado, ello no excluye ni la protección del registro al segundo comprador, ni la aplicación de las reglas de la doble venta del artículo 1473 del Código Civil, según la más reciente posición jurisprudencial.

- También debe recordarse que, conforme a la construcción jurisprudencial, el pacto de reserva de dominio implica que el vendedor carezca de poder de disposición sobre el bien mientras el comprador no incumpla su obligación de pagar el precio. Dice así la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1993: "el vendedor,  pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero, por lo que se concedió a los compradores "pendente conditione" el ejercicio de tercena de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conservación de su Derecho (art. 1.121), la equidad (art. 3º 2). los principios generales de la contratación ("pacta sunt servanda") y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1.256)".

Esto podría llevar a cuestionar la validez de la segunda venta de la primera de las fincas, aunque el demandado en el caso era un segundo adquirente, que se vería protegido por el registro aunque el título de su transmitente no fuera válido.

- También es discutible que una compra con pacto de reserva de dominio pueda conferir al comprador una posesión en concepto de dueño, pero así se estima, siendo un supuesto de usucapión extraordinaria, que no está condicionada por el título de adquisición. 

Respecto de los requisitos de la usucapión contratabulas, el artículo 36 de la Ley Hipotecaria dispone lo siguiente:

"Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero."

En cuanto a la interpretación de este artículo me remito a la siguiente entrada del blog: "La prescripción adquisitiva y el registro".

Las sentencias de instancia, confirmadas por la de casación, dan por acreditado que dicha usucapión se produjo en favor del causante del actor, afirmando el Tribunal Supremo: "La Audiencia confirma la valoración del juzgado que, tras analizar pormenorizadamente las pruebas practicadas, concluye que desde la compra en 1941 por el padre del actor y tras su fallecimiento en 1974 por sus herederos, se han realizado actos de posesión a título de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente según dice «habiendo transcurrido sobradamente el tiempo de adquisición por prescripción adquisitiva extraordinaria» ( arts. 1941, 1959 y 1960 CC), sin que durante todos estos años la vendedora realizara ningún acto interruptivo de la posesión ni reclamación del pago del precio que quedó aplazado. Literalmente, el juzgado, cuyo pronunciamiento confirma la Audiencia, afirma que «De todo lo expuesto, puede concluirse que no existe ninguna duda de que D. Dimas y sus herederos han poseído la finca sita en la DIRECCION000 de forma ininterrumpida pues, aunque no hayan vivido en ella durante todo el tiempo desde que se celebró el contrato de compraventa, han realizado actos reveladores del dominio sobre ella sin que a lo largo de los años, desde 1941, se haya realizado por parte de la sociedad vendedora ningún acto interruptivo de la posesión ni conste que se haya formulado ninguna reclamación del pago del precio que resultó aplazado. A pesar de la reserva de dominio a favor de la sociedad vendedora hasta el pago del precio, el abandono que esta hizo de sus derechos dominicales, reconociendo implícitamente el dominio en D. Dimas , constituye título bastante para adquirir la propiedad del inmueble por parte del comprado".

Obsérvese que no plantea cuestión alguna a los Tribunales que una compra con pacto de reserva de dominio habilite una posesión en concepto de dueño que permita la usucapión del bien, si bien en su modalidad de extraordinaria.

También debe precisarse que la finca fue vendida en documento privado al padre del ahora actor y reivindicante. Parece que, al abrirse la sucesión, ya se habría consumado la usucapión (la finca se vende en 1941 y el comprador muere en 1974, es decir, más de treinta años después). En otro caso, el actor podría haber continuado esta usucapión como heredero, conforme al artículo 1960.1 del Código Civil ("El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante") y 442 del Código Civil ("El que suceda por título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se demuestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de buena fe no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del causante").

Por tanto, la usucapión consumada prevalece frente al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria cuando este no tiene la buena fe reforzada que la letra "a" de este artículo 36 le exige, bastando para privarle de la protección hipotecaria que tuviera medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente, aunque no conociera efectivamente la primera transmisión o la posesión de un tercero. Algunos autores se han referido a este tercero del artículo 36 "a" de la Ley Hipotecaria como un tercero pluscuamperfecto, aunque es cierto que la valoración del requisito de la buena fe en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no es unívoca, sosteniendo algunos posición que no basta el mero desconocimiento, sino que se exige en el que pretenda la protección del registro cierta actuación diligente para poder invocar tal protección. 

Respecto de esta cuestión de la buena fe registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2015, según la cual es exigible al que invoca la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria un cierto grado de diligencia, que va más allá de la situación psicológica de desconocimiento de la situación que contradice su derecho, aunque tal diligencia debe apreciarse según las circunstancias del caso, considerando: "aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro ... la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos ... ". Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015, sobre la que después volveré, expresamente rechaza que la situación de doble inmatriculación de una finca pueda excluir la buena fe del que adquiere con base en una de las inscripciones. 

También le perjudicaría la usucapión, consumada o en curso, aun concurriendo en él esta buena fe reforzada, si la consintiere expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

En la decisión del Tribunal se toma en cuenta que la sociedad mercantil que adquirió inicialmente la finca en la segunda venta la transmitió a una tercera persona, que la inscribió a su favor, reconociendo a favor de esta la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria frente al que la adquirió en primer lugar en documento privado no inscrito y que la adquirió para usucapión.

Según la sentencia, ese tercero actuó de buena fe, sin que desvirtúen tal buena fe circunstancias como la rectificación de la superficie de la finca conforme a los datos catastrales o que la escritura de compraventa fuera redactada por un notario de su elección. Se tiene en cuenta que al tiempo de la transmisión de la finca no estaba siendo ya poseída por el actor, causahabiente de quien la adquirió por usucapión.

En cuanto a la alegación del recurrente de que la referida persona no reunía los requisitos del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, el Tribunal considera que, siendo esa persona un subadquirente, que adquiere de quien la adquirió en primera venta, no le sería de aplicación ese artículo 36 de la Ley Hipotecaria, sino el artículo 34 de la misma. Dice la sentencia:

"En este caso, la usucapión del actor y su causante no se ha desenvuelto contra la Sra. Sabina , sino contra el anterior titular inscrito, la Sociedad General de Edificación Urbana S.A. La Sra. Sabina , es una nueva adquirente que queda protegida por el art. 34 LH. Contra lo que dice el recurrente, a la vista de los hechos probados acreditados en la instancia, la finca se encontraba en situación de abandono cuando fue adquirida por la Sra. Sabina en diciembre de 2003, e incluso antes, ya que fue el abandono lo que propició que, en virtud de denuncia de septiembre de 2001, se tramitara el expediente de investigación patrimonial por la delegación especial de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid con el fin de averiguar si la finca podía pertenecer al Estado, expediente que dio lugar a la publicación de anuncios en los correspondientes boletines oficiales en marzo de 2003 y que, a la postre, propició que el anuncio fuera visto por un intermediario que se puso en contacto con la hija de Belarmino y que se acabara promoviendo la venta de la finca. En definitiva, la Sra. Sabina no pudo apreciar que la finca estuviera poseída a título de dueño por persona diferente de su transmitente, porque no se daba esa situación, ni tampoco pudo conocer que la titular registral de la finca (la Sociedad General de Edificación Urbana S.A.) que se la vendía había perdido la propiedad como consecuencia de la usucapión del actor (y su causante). Tampoco puede aceptarse el argumento del recurrente acerca de que la Sra. Sabina consintiera durante el año siguiente a su adquisición (que tuvo lugar que el 5 de diciembre de 2003) la posesión de hecho del actor por la circunstancia de que el actor lograra una nueva titularidad catastral el 25 de octubre de 2005 (según expuso en su demanda con apoyo en la escritura de protocolización de operaciones particionales al fallecimiento de sus padres, otorgada en fecha 3 de noviembre de 2003). Tal dato no revela en modo alguno la existencia de una posesión de hecho a título de dueño del actor ni en consecuencia pone de relieve la necesidad de que la Sra. Sabina manifestara la voluntad de no tolerar una posesión que no se daba".

Aquí se destaca que, al tiempo en que el subadquirente adquiere la finca, esta no estaba siendo poseída por el actor (el heredero de quien la habría usucapido), no pudiendo entonces sostenerse que "conocía" dicha posesión, o que no se opuso a ella durante el plazo de un año tras la adquisición.

De esta argumentación también cabe destacar que se niegue que la titularidad catastral del usucapiente implique la mala fe del tercero. Aunque, en realidad, parece que esa titularidad catastral no existía al tiempo de la compra, ni tampoco durante el año siguiente a la misma.

La sentencia también rechaza que el título del subadquirente fuera nulo por incumplimiento de la legislación mercantil. Se invocaba la nulidad por haber adquirido de una sociedad en liquidación sin subasta, como exigía el antiguo artículo 272 de la LSA. Para la sentencia, la aprobación por la junta en acuerdo de todos los socios excluye esta nulidad, que dice:

"En la sentencia del juzgado, que ciertamente de manera conjunta se refiere a la buena fe y a las invocadas irregularidades de la venta que según el recurrente la harían nula, se asume lo expresado por la sentencia del primera instancia, que sobre este particular afirma que «la Sociedad General de Edificación Urbana S.A. que se encontraba disuelta por ministerio de la ley y sin funcionamiento desde el fallecimiento de D. Belarmino en el año 1979, el día 6 de junio de 2003 celebra una junta general extraordinaria de accionistas con carácter universal estando presentes D.ª Cecilia en calidad de liquidadora de la sociedad, y las accionistas que representaban el 100% del capital social, D.ª (sic) Adoracion y D.ª Leocadia . En dicha junta, se acuerda la ratificación de la disolución de pleno derecho de la sociedad, se procede al nombramiento de liquidador de la sociedad en la persona de D.ª Cecilia y se autoriza para la venta de los bienes de la sociedad y ejercicio de los derechos y acciones para la gestión y recuperación del patrimonio social, dispensando por acuerdo unánime de todos los accionistas a la liquidadora de la necesidad de acudir a subasta pública para proceder a la venta de los bienes de la sociedad, acuerdo válido según reiterada jurisprudencia. Los acuerdos sociales fueron protocolizados mediante escritura pública de 17 de junio de 2003 ante el notario de Madrid D. Ángel Sanz Iglesias con el número 1822 (documento 128 de la demanda)». Sobre estos hechos razona la Audiencia que la exigencia de pública subasta persigue la protección de los socios, que pueden ratificar la actuación del apoderado, conformando la validez del negocio. No tiene razón el recurrente en sus alegaciones de que se trataba de una exigencia de orden público, imperativa, en beneficio de los terceros. La exigencia de que la enajenación de inmuebles de la sociedad anónima en liquidación se hiciera en pública subasta, que se mantuvo hasta la reforma por la Ley 25/2011, de 1 de agosto, fecha en la que se suprimió por no responder a la realidad social ni a los beneficios que pretendidamente se derivaban de la venta en pública subasta, estaba prevista por el legislador en beneficio de los socios, en la creencia propia de una época anterior, reflejada en otros sectores, de que de esa forma se obtendría el precio más alto de los inmuebles. Por eso no se ve que constituya causa de nulidad que la venta no se haga en pública subasta cuando la junta universal a la que se refiere el juzgado, y cuya existencia, contra lo que sugiere el recurrente, no ha sido desmentida por la Audiencia, así lo autorizó expresamente."

Esta argumentación tiene hoy solo un interés transitorio, pues el nuevo artículo 387 del TRLSC, desde su reforma de 2011, no exige la subasta para la venta de bienes por los liquidadores. Cuestión más dudosa es si pueden realizar enajenaciones distintas de la venta, aun con autorización de la junta general. Según la Resolución DGRN de 29 de noviembre de 2017 no es exigible en fase de liquidación social la autorización de la junta general para la disposición de un activo esencial (me remito en cuanto a estas cuestiones a la siguiente entrada del blog: "La liquidación de la sociedad mercantil").

Y aunque sea una cuestión colateral en el caso, la sentencia recuerda su última jurisprudencia sobre la posibilidad de poderes generales con contenido dispositivo, afirmando:

"Tampoco se puede considerar que la autorización comportara un poder insuficiente ni que se haya infringido el art. 1713 CC, respecto del cual, la sentencia 642/2019, de 27 de noviembre, estableció como doctrina que la interpretación más adecuada es que en un poder general en el que se especifican actos de riguroso dominio no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas."

Sobre esta materia de los poderes generales me remito a la siguiente entrada del blog: ¿Ha ilegalizado el Tribunal Supremo los poderes generales?

En cuanto a la segunda de las fincas vendidas (que había sido inicialmente vendida a una persona que inscribió su derecho), lo que sucede es que, mediante un procedimiento de exceso de cabida, se comprende en la superficie de la finca vendida por la sociedad mercantil al subadquirente. Estaríamos ante un supuesto de doble inmatriculación parcial, que debería resolverse conforme a las reglas hipotecarias y, subsidiariamente, a las civiles. 

Hay que precisar que, en sentido propio, no se trata de una doble inmatriculación, pues hacer constar un exceso de cabida no implica inmatricular una finca, ni tampoco en sentido propio "adquirirla". Pero sin duda esa finca o porción de finca se encuentra doblemente inscrita a favor de personas distintas.

La sentencia declara que la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no puede extenderse a lo inscrito mediante exceso de cabida. Alude a que las presunciones registrales no se extienden a los datos de hecho como la cabida de la finca, teniendo en cuenta la legislación vigente, aunque alude a la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 5/2015, que permite la extensión de las presunciones registrales a la cabida cuando la finca registral se halle coordinada catastralmente.

Dice la sentencia:

"Las reformas legales de los últimos años se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones posteriores. La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que, al decir del preámbulo, define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia. Esta reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca. En particular, la Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al art. 10.5 LH, que tras dicha reforma establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica». La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunción de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad ( art. 199 LH). Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie de una finca (el tradicionalmente llamado "exceso de cabida") si la descripción que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripción actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la inmatriculación ( art. 203 LH) salvo, «a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita; b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes». La presunción de exactitud del art. 38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una presunción que invierte la carga de la prueba, pero que cede ante otros medios de prueba. En este caso que juzgamos, con anterioridad a las reformas de la legislación hipotecaria llevadas a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la denominada "inscripción de la cabida" tuvo lugar como si se tratara de una rectificación de un dato erróneo referido a la descripción de la finca registral NUM000 conforme al art. 53 de la anteriormente citada Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social y la consiguiente reforma del art. 298 LH. Producida la inscripción, la presunción de consistencia derivada conforme a esa normativa de la coordinación catastral podría hacerla valer la Sra. Sabina frente a quien no poseyera en concepto de dueño ( art. 448 CC) ni tampoco estuviera inscrito (dada la presunción que tendría a su favor del art. 38 LH), pero siempre como un elemento probatorio más de los que pueden servirse las partes. En el caso, aunque se considerara que no se trata de un mero dato de hecho referido a la descripción de la finca (que, de acuerdo con la jurisprudencia queda fuera de la protección registral, que no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción, por todas sentencia 580/2020, de 5 de junio), sino de una parte de una finca inscrita (como se entendió en el caso de la sentencia 132/2015, de 9 de marzo), frente a la presunción que deriva de la inscripción a favor de la Sra. Sabina , en este procedimiento, ha quedado debidamente acreditado en la instancia que el exceso de cabida se corresponde con la superficie de la finca registral NUM002 , de la que el actor es titular registral."

Es de interés la alusión a la nueva regulación, en particular al nuevo artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, según el cual: 

"Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica."

Pero, según reconoce la sentencia, aunque el caso estuviese sujeto a esta nueva regulación, la coordinación gráfica con el catastro no implicaría que el segundo comprador que hace constar el exceso de cabida estuviera protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que solo tendría a su favor la presunción de titularidad y legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que es una mera presunción iuris tantum, susceptible de prueba en contrario. Este carácter iuris tantum sin duda va a relativizar la eficacia de la reforma en este punto. Después volveré sobre esta cuestión.

En el caso, concurría la circunstancia de que el primer comprador inscribió la finca a su favor, lo que determina la existencia de una doble inmatriculación, aunque no en sentido propio, según diré. Según la sentencia:

"En el litigio entre los dos titulares inscritos, la jurisprudencia de la sala ha reiterado que, en los supuestos de doble inmatriculación, los efectos de la fe pública registral no despliegan efectos, y el conflicto debe resolverse conforme a las reglas ordinarias de Derecho civil, si bien con matices diferentes en los criterios que se adoptan en cada caso, puesto que las acciones ejercitadas no dejan de ser relativas a las personas que litigan (por todas, con cita de otras anteriores, sentencias 17/2012, de 25 de enero, 299/2012, de 18 de mayo, 377/2013, de 31 de mayo, o 144/2015, de 19 de mayo). Para los supuestos de doble venta de inmuebles, el art. 1473 CC otorga preferencia a la primera inscripción. Hay doble venta, con independencia de que hubiera habido tradición al primer comprador, pues desde la sentencia de 5 de marzo de 2007 (rc. 5299/1999), corrigiendo las discrepancias anteriores, no se excluye la aplicación del art. 1473 CC aunque hubiera habido adquisición por el primer comprador y aunque las ventas estuvieran separadas por un considerable espacio de tiempo. En el caso que juzgamos, de los hechos acreditados en la instancia resulta que los dos compradores (el padre del actor y la compradora demandada) adquirieron de la misma sociedad la superficie de la finca destinada a jardín, correspondiente a la finca registral NUM002 . El padre del actor adquirió la finca mediante escritura pública de compraventa de fecha 29 de abril de 1949, siendo vendedora la otra codemandada, y la adquisición fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad en fecha 20 de julio de 1949 (y luego inscrita a favor del actor recurrente por herencia de su padre), sin que se haya discutido en ningún momento que la sociedad vendedora no fuera entonces la propietaria. Además, la finca registral NUM002 (aunque en el momento en que se realizó la adquisición por la Sra. Sabina estuviera abandonada) fue ocupada y poseída durante años por el primer adquirente y titular registral junto con la finca registral NUM000 que, esta sí, continuó en el Registro a nombre de la sociedad vendedora, lo que permitió que la venta a la Sra. Sabina pudiera a su vez ser inscrita. En consecuencia, de acuerdo con lo dicho, la propiedad de la finca registral NUM002 pertenece al actor, sin que frente a tal conclusión pueda oponerse, contra lo que dice la sentencia recurrida, que la segunda compradora comprara como un cuerpo cierto las dos fincas, pues respecto de la finca registral NUM002 no juega, como hemos explicado, la eficacia del art. 34 LH. Nada cambia aunque se entienda que en este caso no estamos ante un supuesto de doble inmatriculación ni siquiera parcial, lo que resultaría, además de que no se siguió un expediente de inmatriculación, de que con la modificación de la superficie en la descripción de la finca se trataba de rectificar la descripción que se consideraba errónea de una finca ya inscrita con el fin de poner de acuerdo en este punto el Registro de la Propiedad con la realidad. Aunque no hubiera propiamente doble inmatriculación seguiría habiendo doble venta y procede acudir al criterio de la prioridad de la inscripción que, como hemos dicho, conduce a declarar que la propiedad de la finca registral NUM002 pertenece al actor, de acuerdo con el principio de seguridad de los derechos inscritos que resulta de la presunción de exactitud y legitimación del art. 38 LH." 

Aunque no se trata de propiamente de un supuesto de doble inmatriculación, en cuanto la constancia del exceso de cabida no es un procedimiento inmatriculador, la solución se busca en las reglas de la doble venta, que dan preferencia al comprador que inscribe en primer lugar (artículo 1473 del Código Civil), sin que obste a ello que, al tiempo de la segunda venta, la finca vendida se hallase abandonada y formara materialmente una unidad con la otra finca vendida.

Hay que apuntar que el primer comprador de esta segunda finca era un inmatriculante y la subadquirente del segundo comprador era un tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 estableció como doctrina jurisprudencial que el principio de neutralización de los principios registrales en casos de doble inmatriculación admite excepciones, entre ellas, el que solo una de las partes cumpla los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (adquirir a título oneroso y de buena fe de quien en el registro aparezca con facultades para transmitirlo). Ese podría ser el caso, pues solo el subadquirente del primer comprador había adquirido de un titular registral. Sin embargo, frente a esto prevalece el que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no ampara la adquisición mediante un exceso de cabida.

Esto sería, así, a mi entender, incluso en la situación actual y con aplicación a la cabida de la nueva presunción del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, que es una mera presunción iuris tantum que no excluye el que el exceso de cabida no sea propiamente una adquisición que pueda ampararse en el artículo 34 de la Ley.

Aquí hay que tener en cuenta que, según doctrina reiterada de la Dirección General, los expedientes para la rectificación de cabida no tiene por finalidad propia el acceso al registro de superficies o fincas no inmatriculadas, sino la rectificación de de un dato descriptivo de las ya inscritas, para ajustarlo a la realidad. En un caso como el decidido por la sentencia, claramente el procedimiento de rectificación de cabida tuvo por finalidad comprender dentro de la superficie de la primera de las fincas vendidas la de la segunda de las fincas vendidas, con lo que el expediente se utilizó para una finalidad ajena a la que le es propia, lo que justifica que no pueda ampararse dicho promovente del expediente en la protección que confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Distinto podría ser el que el promovente del expediente fuera el transmitente, pues, aunque lo utilizara para una finalidad distinta de la que le es propia, comprendiendo dentro de la finca inscrita una superficie que o no lo está, o lo está a nombre de otro, una vez que acceda la rectificación de cabida al registro, con los procedimientos actuales, en cuanto implique coordinación registral, la nueva cabida goza de la presunción de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y el argumentable que el que adquiera de dicho titular goce del resto de la protección registral, especialmente la que se deriva del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, la aplicación del principio de fe pública registral a la cabida de la finca, incluso aunque esté coordinada catastralmente, dista de ser una materia clara. La jurisprudencia tradicionalmente lo ha negado y el nuevo artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria hace únicamente referencia al principio de legitimación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, el cual, por su naturaleza, constituye solo una presunción iuris tantum, susceptible de prueba en contrario.

Así lo ha reconocido la Dirección General, que en diversas resoluciones recientes niega que sea de aplicación el principio de fe pública registral a la cabida registral, aun coordinada catastralmente


"Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro. Los efectos de la inscripción de la base gráfica, ya sea catastral, o alternativa una vez coordinada con Catastro, se recogen en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria que establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica, pero se trata de una presunción «iuris tantum» que admitirá, en todo caso, prueba en contrario en el correspondiente procedimiento de deslinde administrativo realizado por los trámites correspondientes."

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