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La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2022 (Roj: STS 4699/2022) estima la pretensión del arrendador condenando al arrendatario a abonarle las rentas pendientes hasta la finalización del plazo del arrendamiento a pesar del desistimiento unilateral del mismo, así como a indemnizarle de los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento contractual, indemnización que en el caso se concreta en el valor de una edificación que según lo pactado el arrendatario debía construir en el terreno arrendado y que quedaría al término del arrendamiento a disposición del arrendador.
Esta es una cuestión sobre la que existe abundante jurisprudencia, no siempre unívoca, pues en la decisión final influyen normalmente las circunstancias del caso y la conducta del arrendador ante el desistimiento unilateral del arrendatario.
La LAU regula esta cuestión solo en el ámbito del arrendamiento de vivienda. El artículo 11 de la LAU dispone:
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
El artículo transcrito procede de la reforma de la LAU por la Ley 4/2013 y se aplica en su redacción reformada a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados después de su entrada en vigor (6 de junio de 2013).
La versión anterior del artículo 11 de la LAU, aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, era la siguiente:
«Desistimiento del contrato. En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
Por su parte, la LAU de 1964 contemplaba el desistimiento unilateral del arrendatario en el artículo 56, que disponía:
«Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedaré por cumplir».
Este artículo 56 de la LAU 1964 concedía al arrendatario, fuera de vivienda o fuera de local de negocio, una facultad de desistimiento unilateral, aunque prefijando una indemnización legal, la renta que correspondería hasta el fin del contrato. El artículo solo se aplicaría en caso de que la terminación del arrendamiento fuera causa de ese desistimiento unilateral, y no si procedía por otro motivo, como una acción de resolución del arrendador ante el incumplimiento del contrato por el arrendatario. En cuanto a la indemnización legal, se sostenía en general que la norma no podía interpretarse como determinante de un enriquecimiento injusto para el arrendador que volvía a arrendar su finca, aunque la solución a este caso no era del todo pacífica.
En la LAU actual, el artículo 11, antes transcrito, introduce un régimen favorable al arrendatario de vivienda, concorde con el espíritu de la ley especial tuitivo del mismo, de manera que se concede a este arrendatario de vivienda una facultad legal de desistimiento anticipado, en principio, sin consecuencia alguna para él. No obstante, se admite la introducción de un pacto de indemnización al arrendador, aunque limitando la cuantía de la misma.
Tal solución no es trasladable al arrendamiento para uso distinto de vivienda, en donde prevalecerá lo pactado por las partes, pero, a falta de pacto, el desistimiento unilateral del arrendatario implica un incumplimiento por el mismo del contrato, cuyas consecuencias deben precisarse.
Ante el incumplimiento del contrato por el arrendatario, si no se le ha concedido esta facultad en el contrato, el arrendador, de conformidad con el régimen general del artículo 1124 del Código Civil podrá:
- Exigir el cumplimiento del contrato, lo que implicará la obligación del arrendatario de abonarle las rentas pendientes, tanto las devengadas y no satisfechas, como las futuras, aunque estas en los plazos pactados y con la obligación recíproca del arrendador de mantenerle en el goce pacífico de la cosa durante todo el tiempo del contrato. También podrá el arrendador pedir la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubieran causado.
- Pedir la resolución del contrato de arrendamiento, con la indemnización de daños y perjuicios correspondientes.
En tal caso de resolución del contrato, lo procedente será reclamar del arrendatario incumplidor la indemnización de daños y perjuicios correspondientes, no existiendo en la LAU 1964 una norma similar al artículo 56 de la LAU de 1964 que establezca su importe legal, ante lo que se debe determinar la cuantía de la misma.
En este sentido, una posición doctrinal y jurisprudencial considera que la regla legal prevista como indemnización máxima en el artículo 11 de la LAU puede servir de criterio moderador de la indemnización al arrendador, pues se considera excesivo el obligar al arrendatario a abonar la totalidad de la renta pendiente hasta la finalización del plazo contractual sin atender a que el arrendador puede volver a arrendar el local arrendado, con lo que podría percibir una doble renta por el mismo local. En el fondo de este argumento se encuentra el principio general que prohíbe el enriquecimiento superior al daños por vía de indemnización por incumplimiento.
También influye en las decisiones judiciales la conducta del arrendador ante el desistimiento unilateral del arrendatario, pues si aquel ha admitido el desistimiento, esto debe vincularle, aunque conductas como recibir las llaves del local arrendado no necesariamente suponen consentir el desistimiento unilateral del arrendatario.
La facultad moderadora de la indemnización por los Tribunales en caso de incumplimiento culpable, no doloso, se recoge en el artículo 1103 del Código Civil: "La responsabilidad que proceda de negligencia es igualmente exigible en el cumplimiento de toda clase de obligaciones; pero podrá moderarse por los Tribunales según los casos."
De todas estas cuestiones se ocupa la sentencia referida del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2022.
En el caso, se trataba del arrendamiento entre dos empresas mercantiles de un terreno, asumiendo la arrendataria la obligación de construir sobre el mismo unas instalaciones que, al término del arrendamiento, quedarían en beneficio del arrendador.
Se trata por tanto de un contrato complejo de arrendamiento con obligación de obra, cuya sujeción a la legislación especial de arrendamientos es como mínimo opinable, aunque la sentencia no entra en esta cuestión, pues ambas partes asumen que se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda de los contemplados en la LAU.
El caso litigioso se resume así por la sentencia:
"La entidad Dianium, S.L., ejercitó contra Burguer King, S.L., una acción de cumplimiento de un contrato suscrito
por las litigantes el 1 de diciembre de 2014, relativo al arrendamiento de un solar para la construcción de
un edificio comercial, del que había desistido unilateralmente la demandada; y, subsidiariamente, de no ser
posible el cumplimiento, se declarase la resolución de contrato, por incumplimiento de la demandada de sus
obligaciones, y, en consecuencia, se la condenase a indemnizar los daños causados, que cifra en las rentas
adeudadas y en la realización de las construcciones e instalaciones necesarias para la explotación del negocio
de restauración, toda vez que, en virtud de lo pactado, quedarían a disposición de la actora, al finalizar el plazo
contractual mínimo de cinco años, susceptible de prórroga hasta 25 años, ascendiendo todo ello a la suma
de 676.995 euros.
Frente a dicha pretensión, se opuso la demandada, la cual reconvino, ejercitando acción de reclamación del
importe de la fianza entregada, ascendente a la suma de 8.000 euros, equivalentes a dos mensualidades de
renta, más intereses legales. A la demanda reconvencional, se opuso, a su vez, la actora reconvenida, dado el
incumplimiento de sus obligaciones por parte de Burger King, S.L."
La primera cuestión a resolver en el procedimiento fue la de si existió un desistimiento unilateral por parte del arrendatario.
Las partes habían introducido en el contrato la siguiente condición:
"El arrendador y la arrendataria, de común acuerdo, condicionan la validez y eficacia del presente contrato al
cumplimiento de la condición suspensiva siguiente: Que por las autoridades administrativas competentes y en
el plazo máximo de CINCO Meses desde la fecha de este contrato se conceda de forma expresa las licencias
de obra y actividad precisas para la construcción y explotación del edificio reseñado en el dispositivo II de
este contrato.
"Transcurridos los CINCO MESES desde el día de la fecha del presente contrato (incluido), sin que se
hubiese cumplido la expresada condición suspensiva, que es irrenunciable para ambas partes, el presente
contrato quedará sin efecto ni valor alguno, sin que las partes puedan presentar reclamación económica
recíprocamente, por razón del presente contrato, debiendo devolver la propietaria a la arrendataria el importe
de la fianza recibida a la firma del contrato".
Esas licencias de obra y actividad no se llegaron a obtener en el plazo indicado. Sin embargo, se rechaza que esto justifique el incumplimiento por parte del arrendatario, pues se considera que le fue imputable la no obtención de las mismas, en cuanto la razón de su no concesión fue el no observar el proyecto presentado un requisito administrativo fácilmente subsanable.
La sentencia del Juzgado de Instancia estimó totalmente la pretensión del arrendador, condenando al arrendatario a abonarle la totalidad de la renta pendiente durante el resto del plazo de cinco años, más el valor de la instalación comercial que este se obligó a construir sobre el terreno arrendado y que quedaría al término del contrato en beneficio del arrendador.
La Audiencia Provincial confirma la existencia de un incumplimiento por el arrendatario, pero modera la indemnización, citando la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012 (Roj: STS 6120/2012).
En esta sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012 la cuestión de si el arrendatario que desiste unilateralmente del contrato debe abonar la totalidad de la renta pendiente por el plazo contractual pactado se vincula a la indemnización del lucro cesante y a la facultad moderadora de los Tribunales, declarando entonces el Tribunal Supremo:
"La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios
económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos
para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto
de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de
la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar,
transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la
arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este
criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).
Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas
futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado,
teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe
total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida,
debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación."
Sobre esta base, la sentencia de 2012 fijó la indemnización en: "... la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente
al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía
correspondiente a catorce meses de renta", para lo que tuvo en cuenta, como pauta interpretativa, el artículo 11 de la LAU.
Volviendo al caso comentado, contra la sentencia de la Audiencia Provincial se interpone un recurso de casación, rechazando que proceda en el caso la moderación de la indemnización, rechazando la aplicación analógica del artículo 11 de la LAU "... en los supuestos
en los que existen elementos probatorios suficientes que justifiquen la existencia de perjuicios de mayor
calado" e invocando las circunstancias del caso.
El recurrente citó en apoyo de su tesis sobre la no aplicación al caso de la pauta del artículo 11 de la LAU diversas sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2018.
Esta última sentencia hizo una sistematización de la doctrina jurisprudencial sobre la materia, declarando:
"Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
"Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la sala que son:
"1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al
arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar
al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009
(rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011)
y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
"2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las
rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997).
Es el caso que ahora analizamos.
"3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización
de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
"Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución
recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido
no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido),
exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó
cláusula penal que permitiese la moderación".
"El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento
unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización,
pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
"Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no
recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013,
de 27 de septiembre, recurso 959/2011."
El Tribunal Supremo va a confirmar, en la sentencia que ahora analizamos, la posición del recurrente, sobre la base de que no es de aplicación a este arrendamiento de terreno para la construcción y explotación de unas instalaciones el artículo 11 de la LAU y lo pactado por las partes al respecto.
En cuanto a esto último, en el contrato de arrendamiento se había incluido la siguiente cláusula:
"Una vez extinguido, resuelto o expirado el arrendamiento sobre la finca objeto del presente contrato, todas
las construcciones, edificaciones, mejoras con sus instalaciones de servicios, revertirán íntegramente al
propietario y quedarán en beneficio del inmueble libre de cargas, gravámenes, inquilinos u ocupantes, sin que el
propietario tenga que indemnizar o compensar con cantidad alguna a la arrendataria. Siendo esta estipulación
también de aplicación en caso de resolución contractual, abandono de la parcela o cualquier otro motivo de
extinción del presente contrato, sea por la causa que fuere".
Se pactó, por tanto, que las instalaciones a realizar por el arrendatario sobre el terreno arrendado quedarían en favor del arrendador en cualquier caso, incluido el "abandono de la parcela". Ello justificaría la pretensión del arrendador en cuanto al valor de estas instalaciones que no llegaron a realizarse, lo que encajaría en el concepto de lucro cesante.
Por otra parte, se niega por el Tribunal Supremo que el arrendador hubiera consentido el desistimiento por el arrendatario.
Además, se argumenta que la aplicación de la pauta del artículo 11 de la LAU para fijar la indemnización por desistimiento del arrendatario que se admitió en la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012, se basó en dicho caso en: "la racionabilidad económica de
la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar,
transcurrido un período razonable, desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la
arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo."
Sin embargo, para el Tribunal en el caso ahora enjuiciado: "la posibilidad de encontrar una operación comercial de reemplazo razonable es, en el caso
enjuiciado, altamente dificultosa, y de una previsibilidad remota, dada la naturaleza de un contrato complejo
en que se cedía un solar para una construcción de un edificio con fines de restauración que, además, debería
de servir de motor para la explotación de una zona comercial, bajo fórmula de arrendamiento. No se trata del
simple alquiler de una vivienda supuesto contemplado en el art. 11 de la LAU, desde luego no susceptible de
ser aplicado analógicamente a un supuesto como el presente. Además, no existe elemento de prueba alguno
acreditativo de la explotación económica ulterior de la parcela, y la edificación no fue construida, para su
entrega a la demandante, como se había pactado, fuera cual fuera la causa del incumplimiento."
Hay que precisar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2018 y Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017 destacan que el arrendador solicitó en la demanda el cumplimiento del contrato y no su resolución, como sí hizo en la de 9 de abril de 2012. Para poder pedir el cumplimiento, es preciso que el arrendador no acepte en desistimiento unilateral y, decretado el cumplimiento, la consecuencia será que el arrendatario pague las rentas futuras conforme a los plazos pactados, con el correlativo mantenimiento del bien arrendado a disposición del arrendatario durante todo el plazo del contrato. Si lo que pretende el arrendador es entrar en la posesión definitiva del local, para volver, en su caso, a arrendarlo, estaría aceptando el desistimiento, lo que excluye la posibilidad de pedir el cumplimiento, y abre la de reclamar la indemnización al arrendatario. Es en esta última opción en donde se podrá valorar la moderación de la indemnización, conforme a la regla de la racionalidad económica a la que alude la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012.
En la que ahora analizamos, el demandante pidió el cumplimiento y, subsidiariamente, la resolución. Pero, en realidad, reclamó el pago de todas las deudas futuras, más el valor de la edificación no realizada, lo que implica que reclamó no tanto el cumplimiento del contrato en sus términos propios, sino la indemnización por incumplimiento del mismo.
La presente sentencia no niega la aplicación de ese criterio de la racionalidad económica de concertar un nuevo arrendamiento como moderador de la indemnización, sino que considera que en el caso no existía esa posibilidad racional de arrendar de nuevo en similares condiciones, dadas las particularidades del arrendamiento sobre el que se enjuicia que harían encontrar esa operación de reemplazo una posibilidad altamente dificultosa.
Todo ello se vincula con el reconocimiento de la indemnización por lucro cesante, en cuanto la jurisprudencia ha considerado que dicha indemnización: "requiere necesariamente una evaluación
basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (Sentencias de
17 de julio de 2002, 27 de octubre de 1992, 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras) , pues es
preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas
ni contingentes, como ha dicho la Sentencia de 29 de diciembre de 2000, precedida y seguida de muchas otras
(30 de noviembre de 1993, 8 de junio de 1996, 15 de julio y 5 de noviembre de 1998, 14 de julio de 2003, etc)".
Obsérvese que la jurisprudencia sobre la indemnización por lucro cesante fue invocada por el recurrente para justificar su pretensión de no moderación de la indemnización, con lo que lógicamente quiso afirmar que, en el caso, esas ganancias futuras, consistente en el pago de las rentas pendientes y en la edificación que el arrendatario se obligó a construir en el terreno, no eran contingentes ni dudosas.
También citó el recurrente otras sentencia que siguen una posición intermedia, aplicando una moderación de la indemnización, pero con una pauta distinta al del artículo 11 de la LAU, sobre la base del verdadero daño causado al demandante.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2006 (Roj. STS 526/2016), en la que se modera la indemnización, fijándola en cinco meses de renta por año del contrato pendiente, rechazando la aplicación al caso del artículo 11 de la LAU. En el caso, el arrendador reclamaba una indemnización por incumplimiento. Dijo esta sentencia:
"La resolución recurrida se apoya principalmente en la sentencia de esta Sala de 9 de abril de 2012 que aplicó
como criterio orientativo la indemnización fijada en el art. 11.2 de la LAU de 1994 (en su anterior redacción),
es decir, una mensualidad por año que restaba de duración del contrato.
La resolución recurrida reconocía que era una solución legal prevista para la vivienda y no para un local de
negocio.
Esta Sala debe declarar que la sentencia de 9 de abril de 2012 se dictó en supuesto en que no constaba la
existencia de perjuicios de mayor calado.
Esta Sala entiende infringido el art. 1106 del C. Civil y jurisprudencia que lo interpreta (sentencia de 26 de
septiembre de 2007 y 9 de abril de 2012), en el sentido de que constan perjuicios de mayor nivel cuantitativo
dado que:
1. El contrato tenía una duración de diez años, habiéndose suscrito el 31 de enero de 2008.
2. Se dio por resuelto por el arrendatario el 1 de diciembre de 2011, cuando el plazo de duración era hasta el
1 de febrero de 2018.
3. En la resolución recurrida se reconoce la dificultad de obtener un nuevo arrendatario y el descenso de las
rentas en el mercado, aunque considera que son argumentos insuficientes. Por lo expuesto, esta Sala estimando parcialmente la casación, asume la instancia, manteniendo la
indemnización fijada por el Juzgado, de cinco mensualidades de renta, por año que restaba del contrato,
cantidad que se reconoce como proporcionada".
Por último apuntar que en ocasiones se pretende amparar el desistimiento unilateral del arrendatario en circunstancias económicas que justificarían dicho desistimiento, como la crisis inmobiliaria del 2008, ante lo que la jurisprudencia ha mostrado un criterio restrictivo. Aunque la reciente situación de pandemia ha vuelto a plantear la cuestión, desde la perspectiva de la cláusula rebus sic stantibus.
En el caso resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2019 (Roj: STS 57/2019) se invocaba por el arrendatario la cláusula rebus sic stantibus como fundamento para rebajar la renta que abonaba, todo ello en relación a la crisis inmobiliaria de 2008. La sentencia desestima la pretensión del arrendatario, aludiendo a las circunstancias del caso, tratándose de un arrendamiento de una instalación de hotel, por un largo plazo y en el que la renta pactada tenía un factor variable relacionado con la actividad del arrendatario. La sentencia alude a la aplicación al caso del artículo 1575 del Código Civil ("El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever."), afirmando: "La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado tampoco es contraria al criterio legal que se desprende del art. 1575 CC, que en la regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes, y que la pérdida de frutos sea de más de la mitad de los frutos. En el caso no concurre ninguna de estas circunstancias. La disminución de las rentas procede de una evolución del mercado, las partes previeron la posibilidad de que en algunos ejercicios la rentabilidad del hotel no fuera positiva para la arrendataria y las pérdidas alegadas por NH en la explotación del hotel de Almería son inferiores al cincuenta por ciento, sin contar con que el resultado global del conjunto de su actividad como gestora de una cadena de hoteles es, según considera probado la Audiencia a la vista del informe de gestión consolidado, favorable.".
Sin embargo, sí admite la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un arrendamiento de hotel la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014 (Roj: STS 5090/2014), con un alcance no resolutorio del contrato, pero sí de rebaja de la renta, argumentando la imprevisibilidad de la crisis económica y que no puede imputar los riesgos derivados de esta exclusivamente a la parte arrendataria.
La cuestión se ha suscitado nuevamente a raíz de la pandemia de COVID. Fuera de las medidas concretas establecidas por la legislación especial dictada, la jurisprudencia menor no ha mostrado un criterio uniforme en la materia.
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