El caso de la prohibición de cesión para uso turístico. El artículo 17.12 de la LPH y las recientes resoluciones de la DGSJFP sobre el mismo

El vestíbulo del hotel. Edward Hopper

*** Nota: La Disposición Final Cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal, incidiendo directamente en la materia que se trata en esta entrada. Así:

- Se introduce un párrafo 3º al artículo 7 de la LPH, con el siguiente contenido:

«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»

Este artículo supone que la actividad de uso turístico de un piso en propiedad horizontal está legalmente limitada, aunque no la condicionen o prohíban los estatutos, exigiendo su inicio la previa autorización de la comunidad en los términos que se dirá a continuación. 

La exigencia de autorización previa no se aplica a quien ya estuviera ejerciendo la actividad a la entrada en vigor de la reforma, como se verá a continuación.

Eso no excluye la utilidad de una norma estatutaria que prohíba esta actividad, pues, de existir, no parece que la autorización por la mayoría cualificada de tres quintos permita alterar lo dispuesto estatutariamente. Aunque si la prohibición estatutaria se introduce con dicha mayoría, es razonable sostener que igual mayoría permite autorizarla.

- Se modifica la redacción del número 12 del artículo 17 de la LPH, que queda del siguiente modo:

«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Se resuelve así legislativamente la cuestión de si dichos acuerdos pueden ser prohibitivos.

- Se introduce también una Disposición Adicional 2ª en la LPH conforme a la cual:

«Disposición adicional segunda.

Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

Conforme a esta Disposición, si a la entrada en vigor de esta reforma se estuviera ejerciendo ya la actividad turística, no podrá solicitarse el cese de la misma por no estar autorizada por la comunidad.

También tiene relación con la materia aquí tratada el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que regula el registro de alquileres de corta duración, atribuyendo a los registradores de la propiedad o de bienes muebles (estos en el caso de alquileres de embarcaciones) la competencia para expedir el número único de registro necesario para comercializar dichos alquileres de corta duración a través de plataformas digitales, lo que comprende los alquileres de corta duración tanto residenciales como turísticos.

La Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2025 analiza la reforma legislativa en relación a la asignación de número de registro a un alquiler turístico de corta duración, declarando:

- El nuevo artículo 7.3 de la Ley sobre propiedad horizontal determina que el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el artículo 17.12 y resulta aplicable en defecto de previsión estatutaria prohibitiva del ejercicio de la actividad turística, pues, en este último caso no bastaría la referida aprobación expresa, sino que sería precisa la correspondiente modificación estatutaria que eliminase dicha prohibición.

- Su aplicación retroactiva queda limitada por la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal. En efecto, esta disposición permite que «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma».

- Un mero análisis sintáctico confirma que el tenor literal de esta disposición adicional impide restringir la aplicación del nuevo artículo 7.3 a los propietarios que consoliden su adquisición a partir de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. Por el contrario, el nuevo artículo 7.3 sí se aplica a aquellos que, como el recurrente, se convirtieron en propietarios con anterioridad al 3 de abril de 2025 pero no han comenzado a «ejercer la actividad» turística antes de dicha fecha ni se han «acogido a previamente a la normativa sectorial turística», pues solo si cumplen estos dos últimos requisitos quedarán exonerados de obtener la preceptiva aprobación expresa de la comunidad, conforme a la disposición adicional segunda.

- Para eludir la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en defecto de previsión estatutaria al respecto, no basta con haber adquirido la vivienda con anterioridad al 3 de abril de 2025, sino que también se requiere cumplir los dos requisitos adicionales establecidos en la recién citada disposición adicional segunda, esto es, el uso turístico debe estar vigente en el momento de entrada en vigor de la Ley 1/2025.

- La cuestión de cuándo se entiende iniciado el uso turístico ha sido controvertida en el ámbito del Derecho catalán, en relación con los acuerdos limitativos de dicho uso turístico, adoptados al amparo del artículo 553-26.2 Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. En principio, podría resultar opinable si ha de bastar con iniciar las obras iniciar obras de reforma o adaptación con destino al apartamento turístico o si debe exigirse que se cuente con la correspondiente licencia administrativa para entender el uso turístico iniciado.

- Si bien en sede judicial podría existir una mayor libertad en la apreciación de la prueba, incluido en lo atinente a la fecha de inicio de las obras preparatorias, en el Registro de la Propiedad no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, pues rige la exigencia de acreditación fehaciente y mediante titulación auténtica de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro, tal y como señala la Resolución de este Centro Directivo de 9 de mayo de 2017, ex artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento. En el presente caso, la fecha de inicio de tales actividades preparatorias no se acredita fehacientemente (y ni siquiera se indica) y, en cualquier caso, aun si se acreditase, no determinaría la adquisición de derecho alguno en tanto no se produzca la concesión de la licencia.

- Es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro la que tiene alcance real, inherente a la propiedad que se adquiere y excluyente de otros usos posibles (RDGRN de 27 de junio de 2018). 3 Con independencia del criterio que el Ayuntamiento de Barcelona sostuvo desde el punto de vista del derecho administrativo, lo cierto es que según el art. 553-11.3 del CCCat, y art. 1, 8 y 221 de la LH, la modificación de los Estatutos debidamente inscrita en el Registro de la propiedad afecta a los terceros que adquirieron las fincas con esa restricción al no constar que dicha vivienda estuviese exenta de la prohibición. 4. Lo explica con claridad la Resolución de la Direcció General de dret i d’entitats juridiques de 6 de febrero de 2017, cuya tesis compartimos, al distinguir entre expectativa y derecho adquirido: Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80 % o más acceda al Registro de la Propiedad de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que las normas limitan o prohíben. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora prohíben pero cuando adquirieron el inmueble no. Ahora bien, cuando transmitan el inmueble, los adquirentes, que tendrán conocimiento de la limitación, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en este uso».

- Pero esta doctrina sobre la eficacia de la modificación estatutaria que prohíbe el uso turístico, que no puede alcanzar al que hubiera adquirido el inmueble con anterioridad a la inscripción de la misma, no es aplicable al nuevo artículo 7.3 de la LPH, que es una limitación del dominio de carácter legal y no estatutario: No nos encontramos ante una modificación estatutaria, sino legal: la exigencia de aprobación expresa de la comunidad deriva del nuevo régimen establecido en el artículo 7.3 de la Ley sobre propiedad horizontal y no de los estatutos. Su publicidad, por lo tanto, es legal, y esta prevalece sobre la registral, pues, conforme al artículo 6.1 de nuestro Código Civil, «la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento». Las normas legales no requieren inscripción registral para su eficacia respecto de terceros, sino publicación en el boletín oficial correspondiente, como resulta del artículo 2 del Código Civil y normas concordantes. En el ámbito de las obligaciones y limitaciones legales no opera el principio de inoponibilidad, como ha señalado desde antiguo nuestro Tribunal Supremo.

**

La reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, introduce un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la Ley, referido a los acuerdos para la limitación del uso como vivienda turística, conforme al cual: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Estas actividades que se pueden limitar o condicionar con el acuerdo mayoritario son, según el artículo 5.1.e de la LAU: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".

Obsérvese que la norma solo se refiere a la cesión de la "totalidad" de una vivienda, lo que, literalmente interpretada, excluiría de su ámbito la cesión para uso turístico de una parte o de habitaciones de una vivienda.

Se trata de una excepción a la regla de unanimidad en la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Piénsese que, a falta de una prohibición expresa, el uso del elemento privativo se considera libre, sin que su definición o calificación en el título constitutivo equivalga a una prohibición de uso. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 20 de noviembre de 2013, favorable a que se pueda destinar a cesión para uso turístico un elemento privativo en la propiedad horizontal descrito como vivienda.

Quedaría la posibilidad de encuadrar el uso turístico como actividad, si no prohibida por los estatutos, incómoda para el inmueble y como tal excluida por aplicación del artículo 7.3 de la LPH, como hemos visto que admite cierta doctrina jurisprudencial. Respecto de esto, siempre habrá que estar a las circunstancias del caso, especialmente la intensidad y perturbación concreta que ese uso supone en el caso para el inmueble y los demás propietarios. Pero el hecho de que el propio legislador haya considerado necesario facilitar la adopción de acuerdos tendentes a limitar estas actividades es un indicio de que, en al propia mente legislativa, no se consideran estos usos prohibidos con un carácter general.

Aunque la norma analizada se refiera a "limitar o condicionar", entiendo que comprende la prohibición del uso turístico, y no solo su posible limitación parcial o condicionamiento (como si fuera necesariamente por un plazo o en ciertas épocas del año o a cierto número de pisos en el inmueble). Lo contrario implicaría la necesidad de determinar hasta donde alcanza la posibilidad de limitarlo, pues a través del establecimiento de límites o condiciones se puede fácilmente a una prohibición de facto. Por ejemplo, ¿Sería posible una limitación temporal y, de serlo, cuál sería el plazo máximo? o ¿Sería posible limitarlo en aquellas épocas en las que es de interés principal, como las típicamente vacacionales, quizás todas ellas? Por otra parte, parece que la finalidad de la reforma legal, exceptuando del régimen general de unanimidad, no es simplemente condicionar o limitar un derecho que seguirá existiendo en lo esencial. Se trataría, con la reforma, de permitir adoptar un acuerdo que excluya un uso concreto, el de cesión para uso turístico, no por unanimidad, lo que ya hubiera sido posible en el ámbito de la propiedad horizontal, sino por una mayoría cualificada. En caso contrario, seguiría siendo necesario contar el consentimiento del propietario potencialmente afectado para adoptar este acuerdo, lo que no parece que responsa al sentido de la reforma. El propio uso de los términos limitar o condicionar favorece que se dé al primero un sentido más amplio que al segundo, y ello puede estar en relación con el sentido de limitación del dominio como exclusión de un facultad concreta del mismo.

En tal sentido, cito la Encuesta Jurídica de la Revista Sepin (Enero 2020), con cuatro opiniones favorables a que se pueda introducir la prohibición de disponer, frente a una sola favorable a que se pueda limitar o condicionar pero no prohibir (opiniones todas de Magistrados en activo).  Las opiniones favorables destacan el especial carácter de la propiedad horizontal, como propiedad especial a la que no son extrañas las limitaciones del uso de elementos privativos, siempre que sean de uso concretos, y que el sentido del termino limitar debe ponerse en relación al derecho de propiedad como conjunto de facultades, refiriéndolo a la exclusión de un uso concreto, todo ello en unión a la finalidad de la reforma. La opinión contraria a la posibilidad de exclusión se basa en los términos literales del precepto, que no incluyen la prohibición, y a la debida interpretación restrictiva de toda norma prohibitiva.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2024 se pronuncia sobre esta cuestión, declarando posibles los acuerdos de prohibir el uso turístico adoptados al amparo del artículo 17.12 de la LPH, acudiendo a una interpretación finalista de la norma. Esta tesis ha sido recogida por la reforma legislativa aludida al principio.

Respecto de la posición de la DGSJFP sobre el ámbito y límites de este artículo 17.12 de la LPH, cabe señalar:

La Resolución DGSJFP de 5 de abril de 2020, aunque no cuestiona que el acuerdo prohibitivo pueda comprenderse dentro del artículo 17.12 de la LPH, sí matiza el ámbito de este artículo, reduciéndolo a las limitaciones que se impongan sobre el "alquiler turístico" en el marco de la normativa sectorial turística o de los instrumentos de planeamiento urbanístico que limiten los usos turísticos, considerando que, fuera de estos supuestos, el acuerdo prohibitivo del uso requeriría la unanimidad. En el caso, se pretendía la inclusión en los estatutos de la comunidad de la siguiente cláusula: «Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». La inclusión de dicha cláusula en los estatutos se acordó con una mayoría cualificada, que respetaba la del artículo 17.12 de la LPH, pero no por unanimidad. La Dirección General confirma la calificación registral negativa, argumentando que: "Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística".

En el mismo sentido, la Resolución DGSJFP de 12 de diciembre de 2023 declara que la mayoría especial del artículo 17.12 de la LPH solo es aplicable "al acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero de 2023), o, como ocurre en el presente caso, el uso vacacional."

En el caso de la Resolución DGSJFP de 24 de julio de 2024 la cláusula estatutaria que se pretendía introducir al amparo del artículo 17.12 de la LPH era del siguiente tenor: «queda prohibido expresamente y a todos los efectos la comercialización de las viviendas del complejo inmobiliario como viviendas vacacionales, esto es, la concertación de arrendamientos turísticos de corta estancia». Aunque la Dirección General reconoce que el régimen del artículo 17.12 de la LPH no sería aplicable a la prohibición de los arrendamientos de viviendas vacacionales en general, sino solo a los que tengan la condición de arrendamientos turísticos, dados los términos de la cláusula que identifica los arrendamientos vacacionales con los arrendamientos turísticos de corta estancia, la entiende en el sentido más favorable para que produzca efectos, considerándola referida a estos últimos.

Parece que debe ampararse el acuerdo sujeto a régimen especial en una normativa sectorial o urbanística que limite o prohíba el uso turístico de las viviendas, como una plasmación de la misma en el ámbito de la propiedad horizontal, que le dé un alcance no solo administrativo, sino civil. No obstante, limitar el uso turístico de las viviendas puede ser también regularlo y sujetarlo a licencia. Siendo eso así, bastaría que se tratara de un alquiler regulado por esta normativa sectorial lo que se está prohibiendo o limitando para que fueran aplicables las mayorías especiales de la norma.

En el caso de la ya citada Resolución DGSJFP de 24 de julio de 2024, la prohibición de los arrendamientos turísticos por la vía del artículo 17.12 de la LPH se entiende amparada en la normativa sectorial canaria, en particular el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, cuyo artículo 12.2 establece que «cuando se trate de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo podrán comercializarse como viviendas vacacionales aquellas en las que expresamente no se prohíba dicha actividad por los estatutos de la Comunidad de propietarios».

La Resolución DGSJFP de 29 de enero de 2025 se refiere a la inclusión al amparo del artículo 17.12 de la LPH de una cláusula estatutaria del siguiente tenor:  «prohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a alquiler turístico de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad, quedando fuera de dicha prohibición los locales que cuentan con entrada independiente». La Dirección General confirma la calificación negativa, recordando que la "norma vigente reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite, condicione o prohíba el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional".

La Resolución DGSJFP de 6 de febrero de 2025 se refiere a la siguiente cláusula estatutaria: «Vigesimoctavo. Las viviendas del edificio no podrán tener como destino el uso turístico que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio».

La Dirección General confirma la calificación negativa, argumentando que: "En el presente caso, se adopta un acuerdo que comprende algunas limitaciones y prohibiciones que exceden del ámbito a que se refiere la antes transcrita letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues –además de algunos usos que sí que estarían incluidos en dicho ámbito– se refiere al uso turístico en general aun cuando no esté sometido a un régimen específico derivado de su normativa sectorial y, por ello, no puede ser adoptado con la mayoría establecida en la regla duodécima del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal."

La Resolución DGSJFP de 16 de junio de 2020 expresamente considera que los acuerdos limitativos del uso al amparo del artículo 17.12 de la LPH incluyen los de prohibición del mismo, aunque reitera que solo comprendería usos sujetos a un régimen especial por la normativa sectorial turística (el delimitado por la la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se refiere, para excluir el caso del ámbito de aplicación de la LAU, a: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística". 

La Resolución DGSJFP de 16 de octubre de 2020 admite la inscripción del acuerdo de introducir una nueva cláusula estatutaria por la que «Se prohíbe expresamente a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a alquiler turístico, vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad». La razón fue considerar que el acuerdo fue unánime conforme al artículo 17.8 de la LPH, afirmando: "... debe tenerse en cuenta que, como afirman tanto la recurrente como el notario autorizante de la escritura calificada, el acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos previstos en la regla sexta del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad, siquiera sea presunta, como permite la regla octava de tal precepto, al haberse notificado a los propietarios ausentes, sin que estos se hayan opuesto en el plazo de 30 días naturales".

La Resolución DGSJFP de 5 de noviembre de 2020, después de recordar su doctrina sobre que la mayoría cualificada del artículo 17.12 LPH solo se aplicará a los acuerdos que encuentren su base en la aplicación de la normativa sectorial o urbanística, considera que, dado que el defecto opuesto en la calificación registral fue que el artículo 17.12 de la LPH no ampara acuerdos de prohibición del uso, sino solo de limitación, el planteamiento de la calificación en dichos términos debe llevar a la estimación del recurso.

La Resolución DGSJFP de 15 de enero de 2021 reitera esta doctrina, considerando, de un lado, que el régimen del artículo 17.12 de la LPH incluye los acuerdos prohibitivos, no solo los limitativos, lo que da lugar a la revocación de la calificación registral que se basaba en este motivo. Se recuerda, por otra parte, la anterior doctrina de que el régimen de dicho artículo se refiere a acuerdos que se amparen en la legislación sectorial o urbanística, aunque, en el caso, al no haber sido planteada la referida cuestión como defecto en la calificación registral, no se entra en la misma.

La Resolución DGSJFP de 22 de junio de 2022 analiza la inscripción de la siguiente cláusula estatutaria, aprobada con la mayoría de tres quintos, conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal: «Las viviendas o los locales que se transformen en vivienda solo podrán tener como destino el uso residencial habitual, con restricción de usos o actividades en especial las de hospedería, apartamento turístico o vivienda de uso turístico». Según la calificación registral, el régimen especial a que se refiere la regla duodécima de dicho artículo no puede ser aplicado a los acuerdos relativos a la prohibición o limitación de destino de la vivienda a hospedería o vivienda vacacional y a los que imponen la obligación de ser destinadas las viviendas a uso residencial habitual. La resolución confirma la calificación registral, declarando que: "esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda a los que se refiere la norma estatutaria debatida, como es el de hospedería o vivienda vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, a los que se refiere la norma estatutaria debatida, o a la obligación de destinar las viviendas a uso residencial habitual. 

Parece que esta clase de acuerdos no podrán afectar a terceros adquirentes si no han sido elevados a escritura pública e inscritos en el registro de la propiedad.

En el caso de la Resolución DGSJFP de 1 de junio de 2020, aunque el acuerdo de prohibir el uso turístico fue adoptado por unanimidad de los propietarios, constaban al tiempo de la presentación en el registro de la propiedad de la escritura de modificación de los estatutos nuevos titulares registrales de algunos elementos privativos que no participaron en la toma del acuerdo, por ser su adquisición posterior al mismo, lo que determinó la calificación negativa. La Dirección General considera que esto sería conforme a la doctrina de la Dirección General sobre el carácter vinculante de los acuerdos de modificación del título constitutivo frente a tercero, pero se señala que, dado que en el caso el acuerdo de la junta de la comunidad por el que se introduce una cláusula estatutaria que prohíbe el uso turístico de los locales del edificio sin acceso desde la vía pública estaría sujeto a la mayoría cualificada de tres quintos, y por ello el que existan dos titulares registrales de elementos privativos en el edificio que adquirieron su derecho con posterioridad al acuerdo no impide su inscripción, pues su no participación en el acuerdo no afecta a la mayoría requerida. 

La Resolución DGSJFP de 3 de octubre de 2022 confirma la calificación que exigía que se expresase en la certificación del acuerdo la identidad de los propietarios que lo habían aprobado, argumentando que: "si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, en el concreto supuesto, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro." 

La Resolución DGSJFP de 28 de febrero de 2023 confirma la calificación registral basada en que el acuerdo se había adoptado por mayoría de 3/5 de uno solo de los portales del edificio y no de la total comunidad, integrada por dos portales, por no estar prevista la constitución de subcomunidades de cada portal en el título constitutivo.

Según la Resolución DGSJFP de 11 de julio de 2025, la inscripción de un acuerdo de prohibición de usos turísticos al amparo del artículo 17.12 de la LPH exigirá la previa inscripción de dicho régimen de propiedad horizontal a través del otorgamiento del correspondiente título constitutivo, sin que se pueda extender a las propiedades horizontales de hecho.

La ya citada Resolución DGSJFP de 30 de julio de 2025 declara compartir el criterio de la Dirección General de Cataluña sobre que las modificaciones estatutarias limitando o prohibiendo el uso turístico no pueden alcanzar a quienes adquirieran el dominio sobre el inmueble antes de haberse inscrito la modificación. Dice la resolución:

"Es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro la que tiene alcance real, inherente a la propiedad que se adquiere y excluyente de otros usos posibles (RDGRN de 27 de junio de 2018). 3 Con independencia del criterio que el Ayuntamiento de Barcelona sostuvo desde el punto de vista del derecho administrativo, lo cierto es que según el art. 553-11.3 del CCCat, y art. 1, 8 y 221 de la LH, la modificación de los Estatutos debidamente inscrita en el Registro de la propiedad afecta a los terceros que adquirieron las fincas con esa restricción al no constar que dicha vivienda estuviese exenta de la prohibición. 4. Lo explica con claridad la Resolución de la Direcció General de dret i d’entitats juridiques de 6 de febrero de 2017, cuya tesis compartimos, al distinguir entre expectativa y derecho adquirido: Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80 % o más acceda al Registro de la Propiedad de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que las normas limitan o prohíben. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora prohíben pero cuando adquirieron el inmueble no. Ahora bien, cuando transmitan el inmueble, los adquirentes, que tendrán conocimiento de la limitación, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en este uso».

De esto se extrae lo siguiente:

- Si se adquiere el piso en escritura antes de que la modificación estatutaria prohibiendo el uso turístico se inscriba en el registro, dicho adquirente no se verá afectado por la prohibición, aunque no podrá impedir que la modificación se inscriba y afecte a ulteriores adquirentes.

- Si se adquiere y se inscribe el piso antes de que la modificación estatutaria prohibiendo el uso turístico se presente en el registro, siendo la adquisición posterior al acuerdo adoptado, no cabrá su inscripción, salvo que el voto del disidente no sea relevante para el cómputo de la mayoría necesaria. 

Esto no se aplicará al nuevo régimen legal resultante de la reforma de 2025, que exige la previa autorización de la comunidad para destinar el inmueble al uso turístico como regla general, en cuanto se trata de una limitación legal y no estatutaria, que solo no podrá afectar al adquirente si obtuvo licencia de actividad turística antes de la entrada en vigor de la norma, como se ha indicado previamente. 

Puede ser cuestión dudosa si el mismo régimen se aplicará cuando los estatutos expresamente admitan la actividad turística, bien porque inicialmente así lo preveían los otorgados por el promotor, bien porque se introdujo expresamente esa autorización por acuerdo de la unanimidad de propietarios. Siendo esto así, la cuestión es si basta el acuerdo mayoritario para modificar los estatutos, suprimiendo la cláusula de autorización expresa, y limitando el uso turístico. Aunque la cuestión pueda ser discutible, parece que la norma no distingue, en cuanto prevé que el acuerdo limitativo del uso turístico adoptado por mayoría modifique el título constitutivo o los estatutos.

En cuanto al acuerdo inverso, esto es, que estando prohibida la actividad turística en los estatutos, se pretenda modificarlos para permitirla, la Resolución DGRN de 19 de diciembre de 2019 considera que dicha modificación requiere la unanimidad, sin que el acuerdo pueda ampararse en el artículo 17.12 de la LPH.

Sigue esta misma posición la citada Resolución DGSJFP de 16 de junio de 2020, que dice:

"Este Centro Directivo ha puesto de relieve (Resolución de 19 de diciembre de 2019) que, en cuanto a la adopción de acuerdos relativos al alquiler turístico o vacacional, el texto literal del artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal restringe su ámbito de aplicación al acuerdo por el que se «limite o condicione» el ejercicio de dicha actividad. Además, el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (norma esta que introduce ese nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), expresa que «en materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad»; es decir, su finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, no para el acuerdo adoptado con una finalidad contraria como es permitir de manera expresa esa actividad".

En este punto es de tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 2023, la cual declara que una cláusula estatutaria que prohíbe destinar las viviendas a actividad económica alguna es aplicable al alquiler turístico.

En el caso, la cláusula estatutaria prohibitiva era del siguiente tenor: "Sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas atribuidos.- Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado".

Según la sentencia:

"el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos."

Diferencia el Tribunal Supremo el alquiler para uso turístico del arrendamiento de vivienda recogido en la LAU, que no estaría sujeto a la prohibición estatutaria.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2024, una cláusula estatutaria que impone destinar los pisos a vivienda y no a fonda o pensión excluye el alquiler turístico.

Y según la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024, una cláusula estatutaria que prohíbe "Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley", prohíbe el uso turístico.

En cuanto a la no retroactividad del acuerdo, parece que se debe referir a usos ya vigentes, siendo la cuestión debatible cuándo se entiende iniciado el uso turístico. Por ejemplo, es opinable si bastará con iniciar obras de reforma o adaptación con destino al apartamento turístico o bien se exigirá que se cuente con la correspondiente licencia administrativa para entender el uso turístico iniciado.

Esta no reotractividad del acuerdo ya había sido declarada como regla en el ámbito catalán, partiendo de que, en el derecho civil de Cataluña, esta clase de acuerdos prohibitivos, como en general los de modificación del título constitutivo o los estatutos, están sujetos al régimen de mayoría cualificada de los 4/5 de los propietarios con derecho a voto que representen 4/5 de las cuotas de participación (artículo 553.26.2 del Código Civil de Cataluña)

Así, la Sentencia del TSJ de Cataluña de 19 de mayo de 2016 declara que el acuerdo limitativo del uso turístico no puede tener alcance retroactivo en un supuesto en que la actividad se había iniciado, con obtención de la licencia administrativa, dos días antes de la celebración de la junta en que se adopta el acuerdo.

En similar sentido, la Sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de septiembre de 2018 , la cual considera consolidado el derecho del propietario disidente por tener ya concedida licencia administrativa para el inicio de la actividad al tiempo en que se adopta el acuerdo prohibitivo.

La Sentencia del TSJ de Cataluña de 24 de enero de 2019  se refiere a la eficacia de una prohibición de cesión para uso turístico inscrita en el registro de la propiedad en relación con un tercero. En el caso, el vendedor de la nuda propiedad del piso (el usufructo correspondía a su madre, que se hallaba incapacitada) había comunicado antes del acuerdo prohibitivo de la junta la correspondiente su intención de destinar la vivienda a cesión para el uso turístico (en cuanto dicha actividad se halla sujeta al régimen de comunicación previa y no de licencia administrativa), comunicación que se entiende realizada con el único propósito de burlar la prohibición que se conocía pretendía establecer la comunidad (se presentó en el Ayuntamiento cinco días antes de la celebración de la junta), sin intención real de destinar el piso a dicha finalidad, pues ya estaba contemplada su venta. La comunidad adopta el acuerdo, otorga la correspondiente escritura pública e inscribe la prohibición antes de que se formalice la venta del piso. El nuevo propietario obtiene del Ayuntamiento una autorización para continuar su actividad. Pese a esta decisión administrativa, el Tribunal considera que, civilmente, la prohibición le es oponible. Dice la sentencia:

"La autorización administrativa para el inicio o la continuación de la actividad no constituye ningún tipo de derecho real que siga la vivienda en su transmisión, sino que es la limitación específica de unos determinados usos debidamente inscrita en el Registro la que tiene alcance real, inherente a la propiedad que se adquiere y que excluye otros usos posibles ( RDGRN de 27 de junio de 2018 ).

... Independientemente del criterio que el Ayuntamiento de Barcelona sostuvo desde el punto de vista del derecho administrativo, lo cierto es que según el artículo 553-11.3 del CCCat , y los artículos 1.8 y 221 de la LH , la modificación los Estatutos debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad afecta a los terceros que adquirieron las fincas con esta restricción, ya que no constaba que esta vivienda estuviera exento de la prohibición.

... Lo explica con claridad la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 6 de febrero de 2017, la tesis de la que compartimos, que distingue entre expectativa y derecho adquirido:

"Así, si un propietario ha adquirido sume elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinación del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad, pero tampoco impedir, con su voto contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80% o más acceder al Registro de la Propiedad de modo que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que las normas limitan o prohibido. dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los Estatutos Cuando el adquirieron mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los Estatutos ahora prohibido pero cuando adquirieron el inmueble no. Ahora bien, cuando transmitan el inmueble, los adquirentes, que tendrán conocimiento de la limitaciones, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, en su caso, tendrán que cesar en este uso. .... ".

... En consecuencia, por mucho que la Administración haya concedido al nuevo adquirente autorización para seguir con la actividad porque consideraba que los requisitos exigidos debían concurrir sólo en el momento en que se autorizó la actividad por primera vez, decisión que no es vinculante para este Tribunal (por todas, STS, Sala 1º, núm. 887/2007, de 17 de julio ), lo cierto es que, de conformidad con la normativa civil e hipotecaria, el nuevo adquirente conocía la limitación de el uso acordada por la comunidad que ya constaba inscrita en el momento de la adquisición, por lo que la restricción le era oponible".