La Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha reformado parcialmente la
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
A pesar de ser una reforma
parcial, ha modificado aspectos básicos en el funcionamiento de la comunidad de
propietarios, como el régimen de adopción de acuerdos en la Junta General
(artículo 17) o el de realización de obras y actuaciones (artículo 10).
De entre todo el contenido de la
reforma me voy a referir en esta entrada a una cuestión particular, de importancia
en la práctica notarial y registral.
Se trata del supuesto de
división, segregación, agrupación o agregación material de locales privativos
en la propiedad horizontal.
La reforma incide en dos aspectos
fundamentales: el régimen del acuerdo de la comunidad autorizando estos actos y
su sujeción a autorización administrativa.
Hasta ahora el artículo 8 de la
Ley de Propiedad Horizontal, actualmente derogado por la Ley 8/2013, regulaba
estos actos de modificación jurídica de locales, disponiendo que:
“Los pisos o locales y sus anejos
podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e
independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5.º, sin alteración de las cuotas de los restantes”.
Sobre esto incide la reforma, disponiendo el vigente artículo 10.3.b LPH:
“3. Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
…
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio“.
En el análisis de esta norma, del
que partiremos para comentar después el alcance de la reforma, cabe distinguir
los siguientes aspectos:
Su ámbito.
Deben distinguirse en relación
con pisos o locales en una división horizontal, diversas situaciones posibles:
- La división y agrupación o
comunicación material, que no afecta a la estructura de la comunidad en cuanto
no variarían el número de elementos privativos y sus cuotas. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2020 declara aplicable el régimen del artículo 10.3 de la LPH, en cuanto a la exigencia de autorización por acuerdo mayoritario de la junta (3/5 de propietarios y cuotas), a la creación material de nuevos elementos privativos, aun cuando no se pretenda modificar la cuota de participación del local dividido, ni la inscripción de los nuevos locales resultantes.
La Resolución DGSJFP de 13 de mayo de 2022 se refiere a una escritura de cambio de uso de trasteros a vivienda, trasteros que eran elementos privativos en la división horizontal y expresándose en la escritura que el cambio de uso se realizaba "sin alteración de su superficie, cuota y número independiente dentro de la comunidad de propietarios de la cual forma parte". Pero, al darse una nueva descripción a las viviendas en que se transformaban los trasteros, se expresó que estas formaban parte de la vivienda situada en la planta inmediata inferior. Para la Dirección General, es defendible que el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal no se aplique a actos de agrupación meramente material, en los que se mantiene la individualidad jurídica de elementos privativos, modificándose únicamente sus elementos arquitectónicos para lograr su unión material con otros, aunque en el caso confirma la calificación registral, por la falta de claridad en la operación realizada.
- La constitución en un piso o
local de un régimen de sub-comunidad. Lo analiza la Resolución DGRN de 26 de enero de 2002. Se trataría de crear dentro de un local mayor que forma parte
como elemento privativo de una división horizontal, varios locales, los cuales
participarían en copropiedad en algún elemento común que perteneciera también
al local originario. Para eso no se acude a la división o segregación jurídica,
sino a constituir una división horizontal dentro de dicho local que a su vez es
elemento de otra división horizontal. Según la DGRN “no existe prohibición
legal o estatutaria sobre el establecimiento de subcomunidades y, en el caso
concreto, el propietario del local, sin alterar el mismo ni su cuota, ha
adoptado al vender la propiedad a diferentes personas y como forma de
organización interna de la comunidad así creada las normas de la propiedad
horizontal como mejor forma de regular los accesos comunes y el reparto de
gastos y adopción de acuerdos, asignando una cuota de participación a cada
trastero en el local sin que en ningún momento desaparezca ni se altere la
cuota total del local”. La diferencia con la división o segregación jurídica es
que no se crean nuevos locales que sean elementos de la propiedad horizontal
originaria, en cuanto el local matriz de la subcomunidad permanece inalterado,
con su cuota y como un local único, en la estructura de la propiedad horizontal
inicial.
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 confirma la calificación negativa de una inscripción en que se pretendía constituir una comunidad funcional integrada por una vivienda y dos oficinas en un elemento privativo de una propiedad horizontal. Además de considerar que la modificación pretendida se trataba de una alteración del elemento privativo que exigiría autorización de la junta de propietarios por unanimidad, y que estemos ante un caso de comunidad funcional, figura que considera limitada a las comunidades de garajes o trasteros, analiza si cabría considerar el supuesto de subcomunidad, considerando que no, dado que "si lo querido por los otorgantes fuera la constitución de una «subcomunidad», debe tenerse en cuanta que para que exista tal subcomunidad es preciso que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d Ley Propiedad Horizontal), y tal como ha reconocido la DGRN en resolución de 22 de febrero de 2017. Dice esta resolución «La definición de subcomunidad la encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando dispone que se entiende por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En el presente caso no existe una subcomunidad en el sentido indicado en el precepto. No hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal, como ocurre, por ejemplo, en los habituales casos de subcomunidades de portales o garajes.» En nuestro caso, se declara expresamente que no existen ningún elemento común adscrito a la comunidad funcional. Por ello, puede concluirse que lo que se pretende es crear una división material de un elemento privativo para lo cual, además de la autorización administrativa que se inserta, se requiere la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3 letra b Ley Propiedad Horizontal)".
La Resolución DGRN de 5 de septiembre de 2019 analiza la posibilidad de constitución de una subcomunidad en un elemento privativo de una propiedad horizontal de hecho, formada por segregación de los elementos privativos de un edificio, con apertura de folio registral independiente a cada uno de ellos, todo ello antes de la entrada en vigor de la LPH, considerando que no cabe, en estas propiedades horizontales de hecho, realizar actos de modificación de los elementos privativos, como la división, segregación o constitución de subcomunidades de los mismos, sin sujetar previamente todo el edificio al régimen formal de la propiedad horizontal.
Esta misma doctrina es recogida por la Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020, según la cual la división horizontal de una edificación existente sobre una finca integrada en una propiedad horizontal de hecho exige la previa formalización del título de la total propiedad de hecho, lo que exigiría el acuerdo unánime de todos los propietarios, y la posterior observancia de los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal para la división de elementos privativos, para lo cual parece considerar bastante el acuerdo mayoritario de los 3/5 en la junta de la propiedad horizontal ya constituida.
La Resolución DGRN de 19 de julio de 2019 confirma la calificación negativa de una inscripción en que se pretendía constituir una comunidad funcional integrada por una vivienda y dos oficinas en un elemento privativo de una propiedad horizontal. Además de considerar que la modificación pretendida se trataba de una alteración del elemento privativo que exigiría autorización de la junta de propietarios por unanimidad, y que estemos ante un caso de comunidad funcional, figura que considera limitada a las comunidades de garajes o trasteros, analiza si cabría considerar el supuesto de subcomunidad, considerando que no, dado que "si lo querido por los otorgantes fuera la constitución de una «subcomunidad», debe tenerse en cuanta que para que exista tal subcomunidad es preciso que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal (artículo 2.d Ley Propiedad Horizontal), y tal como ha reconocido la DGRN en resolución de 22 de febrero de 2017. Dice esta resolución «La definición de subcomunidad la encontramos en la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal cuando dispone que se entiende por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En el presente caso no existe una subcomunidad en el sentido indicado en el precepto. No hay varios propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal, como ocurre, por ejemplo, en los habituales casos de subcomunidades de portales o garajes.» En nuestro caso, se declara expresamente que no existen ningún elemento común adscrito a la comunidad funcional. Por ello, puede concluirse que lo que se pretende es crear una división material de un elemento privativo para lo cual, además de la autorización administrativa que se inserta, se requiere la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3 letra b Ley Propiedad Horizontal)".
La Resolución DGRN de 5 de septiembre de 2019 analiza la posibilidad de constitución de una subcomunidad en un elemento privativo de una propiedad horizontal de hecho, formada por segregación de los elementos privativos de un edificio, con apertura de folio registral independiente a cada uno de ellos, todo ello antes de la entrada en vigor de la LPH, considerando que no cabe, en estas propiedades horizontales de hecho, realizar actos de modificación de los elementos privativos, como la división, segregación o constitución de subcomunidades de los mismos, sin sujetar previamente todo el edificio al régimen formal de la propiedad horizontal.
Esta misma doctrina es recogida por la Resolución DGSJFP de 2 de junio de 2020, según la cual la división horizontal de una edificación existente sobre una finca integrada en una propiedad horizontal de hecho exige la previa formalización del título de la total propiedad de hecho, lo que exigiría el acuerdo unánime de todos los propietarios, y la posterior observancia de los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal para la división de elementos privativos, para lo cual parece considerar bastante el acuerdo mayoritario de los 3/5 en la junta de la propiedad horizontal ya constituida.
- División de un local en dos locales superpuestos.
La Dirección General distingue este supuesto de la simple división de local, asimilándolo a una modificación de obra nueva, sujeta a los requisitos de estas.
La Resolución DGRN de 28 de abril de 1992 resuelve sobre un caso en que se otorga una escritura de división de la planta baja de dicho edificio, dando lugar además de los locales de la planta baja ya existentes, a una nueva fina n.º 1-A o local de entreplanta, aislado del portal del edificio y con acceso a la vía pública por un portal situado en una esquina del edificio, afirmando:
"La primera cuestión que se plantea es si la división de la planta de un edificio sujeto a un régimen de propiedad horizontal en dos plantas superpuestas, realizada por el dueño, debe ser inscrita como simple acto de división de uno de los locales integrados en este régimen o si ella debe considerarse como modificación de la obra nueva declarada e inscrita y sujeta, por tanto, al régimen de acceso de una obra nueva al registro. Es claro que se trata de una modificación que afecta a la estructura esencial del edificio y pone en cuestión si con esta nueva estructura la edificación está ajustada a la legislación urbanística. Son, pues, aplicables, para el acceso de esta modificación del edificio al Registro, las prescripciones del artículo 25 de la Ley 8/1990; si la nueva obra estuviera ultimada antes de que esta Ley entrara en vigor, las prescripciones aplicables serían las que resultan de su disposición transitoria 6.ª, del modo que ha precisado este Centro Directivo en su Resolución de 4 de febrero de 1992."
La Resolución DGRN de 26 de junio de 2018 considera un acto de división del local y de modificación de su uso, la previsión de que, un determinado local en régimen de propiedad horizontal, fuera objeto de transmisión por cuotas indivisas con el derecho al uso en exclusiva de unas zonas determinadas destinadas a trasteros. En el caso, se trataba de un local comercial que se pretendía transmitir por cuotas indivisas con el uso vinculado de trasteros o minialmacenes.
La Resolución DGRN de 2 de noviembre de 2018 se refiere a la venta de una cuota indivisa de finca destinada a garaje, sin que se expresara la asignación de una porción de uso exclusivo, considerando que dicho acto no precisa licencia de conformidad con el artículo 10.3 LPH. Pero señala, además, la DGRN que, constando inscrita en el registro la total finca como destinada a dieciséis plazas de garaje, tampoco la precisaría la asignación de zonas de uso exclusivo (plazas de garaje) a las participaciones vendidas, siempre que se respete dicho número de plazas. El argumento es, en cuanto a la sola venta de cuota indivisa, que no se trata de un verdadero acto de división (y ello parece que aunque se indicara el número de plaza), y en cuanto a la venta con asignación de uso exclusivo de plaza de garaje, la no necesidad de licencia cuando el acto de división no implique aumento del número de elementos privativos, considerando como tales el número de plazas que se reflejaba en la inscripción del local.
La Resolución DGSJFP de 4 de noviembre de 2024 declara que la constitución de una comunidad funcional de plazas de garaje no implica una modificación del título constitutivo que exija acuerdo de la comunidad de propietarios, ni por unanimidad, ni por la mayoría de tres quintos. En el caso, no se planteó en la calificación la necesidad de licencia administrativa, pues esta existía.
La Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2025 analiza la sujeción al artículo 10.3.b LPH de la constitución sobre un local de una comunidad funcional de trasteros, para su enajenación por participaciones indivisas con el derecho al uso en exclusiva, considerando que esta comunidad funcional no implica un acto de división del local ni de modificación del título constitutivo que exija autorización comunidad de propietarios.
- La división o agrupación
jurídica, con sus variantes de la segregación o agregación, en la que sí se
modifica la estructura de la comunidad, en cuanto varía el número de elementos
privativos y las cuotas de éstos. Este sería, en principio, el supuesto contemplado en la norma analizada.
Aunque el hoy derogado artículo 8
Ley Propiedad Horizontal comienza refiriéndose a la “división material”, en
realidad tanto la doctrina como la jurisprudencia consideraban que el ámbito
del artículo 8 y en particular la exigencia del acuerdo de la comunidad de
propietarios aprobatorio, es de aplicación a la división o agrupación jurídica
y no a la simplemente material.
Los casos de simple división
material o comunicación material de dos locales, quedarían fuera del ámbito del
artículo 8 LPH, estando sujetos a lo dispuesto en el artículo 7.1 LPH, según el
cual:
“1. El propietario de cada piso o
local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Todo ello sin perjuicio de que
los requisitos del artículo 7, también se hayan tenido en cuenta por los
Tribunales a la hora de analizar casos de auténtica división jurídica.
- La división horizontal ordinaria de un edificio.
Recientemente la Dirección General ha considerado que la división horizontal ordinaria de edificios, esto es, aquella en que no existen indicios de parcelación del terreno, está sujeta al régimen de división de pisos o locales, exigiendo licencia administrativa o el acto de conformidad que prevea la legislación urbanística, siempre que los locales resultantes no resulten amparados por la licencia de obras (Resolución DGSJFP de 11 de junio de 2024). En sentido similar se pronuncia la Resolución DGSJFP de 28 de junio de 2024.
Autorización de la Comunidad de Propietarios.
Los actos de división o
agrupación jurídicos, están sujetos a la aprobación de la comunidad de
propietarios.
El ámbito de la aprobación de la
junta de propietarios es tanto la fijación de nuevas cuotas como el propio acto
de modificación hipotecaria (división, segregación, agrupación o agregación).
¿Cuál es la razón de que estos actos de modificación jurídica se
sometan a aprobación de la junta de propietarios?
En realidad, si la razón de
exigir la aprobación de la junta de propietarios fuese solo intervenir en la
fijación de las cuotas de los locales resultantes, podría entenderse la
exigencia en el ámbito de la división o segregación, para evitar que el
propietario, al distribuir la cuota, pudiera perjudicar los intereses de los
demás propietarios, por ejemplo, si atribuye más porción de la cuota
distribuida a uno de los locales resultantes que por su configuración
arquitectónica quede exceptuado de ciertos gastos de comunidad. Pero, sin
embargo, en el ámbito de la agrupación o agregación, la cuota del local
resultante solo puede razonablemente ser la suma de la cuota de los locales
unidos jurídicamente. Por eso para exigir la autorización de la comunidad en
los casos de agrupación o agregación debe existir una razón diferente que la
simple intervención en la fijación de cuotas.
El interés de la comunidad radica
no solo en la fijación de las cuotas, sino en el número de locales de la
comunidad de propietarios, en cuanto aumentar o reducir el número de locales puede
influir en el régimen de adopción de acuerdos, dado que las mayorías que se
exigen son no solo de cuotas, sino también de propietarios.
¿Cuál es la mayoría exigible?
La aprobación de la junta de
propietarios, conforme al régimen hoy derogado, tenía que ser concedida por
acuerdo unánime (conforme al régimen vigente, tras la reforma de 2013, el acuerdo será de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, aunque cabe la posibilidad de que no sea necesario acuerdo, conforme se analiza en la entrada siguiente).
En el caso de complejos
inmobiliarios o edificios con varios bloques que integran una sola comunidad,
no bastaría con el acuerdo unánime de los propietarios del bloque en que se
halla el local a segregar, sino que es preciso el de todos los miembros de la comunidad
(Resolución DGRN de 17 de abril de 2012).
Se ha admitido también que el
acto haya quedado refrendado por la actuación posterior de la comunidad de
propietarios. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 considera
confirmación tácita del acto de división que la administración de la comunidad
pasara las cuotas al cobro a los propietarios de los nuevos locales surgidos de
la segregación, tras haber negado la comunidad inicialmente la autorización
para la segregación.
También ha admitido el Tribunal
Supremo que el juez pueda autorizar el acto, a falta del necesario acuerdo
unánime de la comunidad de propietarios, cuando se aprecie abuso de derecho en
la negativa de algún propietario a votar favorablemente al acuerdo (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2008, en cuyo caso se
trataba de una comunidad de dos propietarios en la que uno de ellos se oponía
al acto sin justificación suficiente, a juicio del Tribunal).
La Resolución DGRN de 5 de
octubre de 2002 aplica el artículo 8 LPH a la división de un local en una
propiedad horizontal de hecho.
Parece la opinión mayoritaria, tras la reforma del artículo 17.8 LPH por la Ley 8/2013, que para estos casos de autorización de modificaciones hipotecarias no cabe computar como favorable el voto del ausente que no se oponga en el plazo de un mes, pues encajaría dentro de la excepción de acuerdos "para aprovechamiento privativo" (este es el criterio de la Encuesta jurídica Editorial Sepin).
¿Podría ser sustituido el acuerdo de la junta por el consentimiento individual de los propietarios en escritura pública?
La Resolución DGSJFP de 4 de febrero de 2025, en un caso de venta de cuotas indivisas con vinculación del uso en exclusiva de una superficie destinada a trastero, aunque con cita de otras anteriores, declara: "no hay
obstáculo para que el acuerdo de la junta sea sustituido por el consentimiento que,
además del correspondiente al propietario del elemento afectado, presten los restantes
propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura".
Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 15 de septiembre de 2025, referida a una segregación de elemento privativo en la división horizontal, parece rechazar el consentimiento directo en la escritura pública y exigir la adopción del acuerdo en junta general. El recurrente alegaba que los copropietarios del local dividido que comparecían en la escritura representaban más de las 3/5 partes de los propietarios y de las cuotas, argumento que es rechazado por la Dirección General, confirmando la calificación, según la cual el acuerdo por dichas mayorías debe adoptarse a través de una junta general de propietarios, la cual podría ser universal, lo que no sucedía en el caso. Dice la resolución:
"En el caso del presente expediente, es indudable que la segregación del elemento
privativo requiere, conforme a los artículos 10 y 17 citados, tanto el consentimiento de
sus titulares como la aprobación comunitaria mediante un acto de carácter colectivo
adoptado conforme a la Ley sobre propiedad horizontal, por lo que debe confirmarse el
primero de los defectos dado que no concurren en este supuesto los presupuestos de la
junta universal".
De los términos de esta resolución podría deducirse que la solución quizás hubiera sido otra si el consentimiento en escritura pública hubiera sido prestado por los propietarios de todos los elementos privativos.
La Resolución DGSJFP de 24 de noviembre de 2021, relativa a una agrupación de locales, declara:
"Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y
conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para
llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes será imprescindible contar
con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que
presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario de los
elementos agrupados, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos
que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo
de la comunidad".
Formalización de la autorización en la escritura pública.
Parece que debe considerarse uno
de esos actos colectivos a los que se ha referido la DGRN, bastando la
comparecencia del presidente de la comunidad de propietarios en la escritura a
fin de ejecutar el acuerdo.
La Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2025 declara: "el consentimiento que deben prestar a la división los restantes propietarios es un acto para el que se atribuye competencia a la junta como órgano colectivo de la comunidad".
Pero si se justifica debidamente
la existencia del acuerdo de la comunidad, mediante el certificado del acuerdo
emitido por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, si los cargos no
los ostenta la misma persona, y justificándose el carácter legítimo de las
firmas y los cargos de los que expiden el certificado, parece que sería
innecesaria la propia comparecencia del Presidente de la Comunidad de
Propietarios en la escritura de modificación hipotecaria.
Sin embargo, la Resolución DGSJFP de 19 de junio de 2025, en un caso de rectificación de descripción de un elemento privativo de la división horizontal por la que se transforma un piso con derecho anejo del uso de la azotea en un dúplex, confirma el defecto consistente en la necesidad de que la escritura de rectificación fuera otorgada con el consentimiento del presidente de la comunidad de propietarios, sin que bastara la incorporación a la misma de la certificación del acuerdo comunitario correspondiente, con sus firmas legitimadas notarialmente y con justificación de los cargos del presidente y secretario de la comunidad firmantes.
Validez de las cláusulas estatutarias que permiten a uno o más
propietarios realizar estos actos sin autorización de la junta de propietarios.
El legislador estatal, con la
reforma de la Ley 8/2013, ha desaprovechado, una vez más, la oportunidad de aclarar definitivamente esta
cuestión.
Sí se ocupa de la misma el
legislador catalán. Conforme al artículo 553.10 de la Ley 5/2006, de 10 de
mayo, por la que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña relativo a
los derechos reales, no será precisa la autorización de la comunidad de
propietarios, entre otros casos, en “Las agrupaciones, agregaciones,
segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones
de anexos, si los estatutos así lo establecen”.
Debe distinguirse la posición de
la DGRN y la de la Jurisprudencia.
a.- La DGRN admite la eficacia de la cláusula estatutaria que permite a los propietarios de locales de la propiedad horizontal realizar actos de modificación jurídica, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, considerando que la inclusión de la cláusula en los Estatutos inscritos implica la vinculación de los propietarios a dicha cláusula.
Confirma la tesis de la DGRN sobre el carácter inscribible de estas cláusulas, tras la reforma de la Ley 8/2013, la Resolución DGRN de 7 de mayo de 2014, argumentando que el establecimiento de un régimen legal más flexible en la adopción del acuerdo de la junta que autorice estos actos no impide que estatutariamente se establezca un régimen aun más flexible.
También asume la posibilidad de estas cláusulas la Resolución DGSJFP de 3 de junio de 2020, si bien aclara que para su inscripción es necesario que dichas cláusulas precisen el sistema de fijación de las cuotas de participación de los locales resultantes de la modificación hipotecaria.
También asume la posibilidad de estas cláusulas la Resolución DGSJFP de 3 de junio de 2020, si bien aclara que para su inscripción es necesario que dichas cláusulas precisen el sistema de fijación de las cuotas de participación de los locales resultantes de la modificación hipotecaria.
La Resolución DGSJFP de 27 de junio de 2022 declara: "Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias".
En otras ocasiones la discusión ha sido si la autorización derivada de la cláusula se limita a los propietarios iniciales del inmueble o se extiende a propietarios futuros. Habrá que estar a los concretos términos de la cláusula, sobre la base de que no cabe una interpretación extensiva de las mismas, como excepción a la regla general que exige la autorización de la comunidad.
La Resolución DGSJFP de 27 de junio de 2022 interpreta la siguiente cláusula de unos estatutos comunitarios: «Los propietarios del bloque mientras ostenten la propiedad de algunos de los Locales o pisos que integran el edificio, se reservan el derecho de proceder a la división de los mismos para formar otros más reducidos e independientes y también Aumentarlos por agregación, todo ello sin necesidad del previo consentimiento de la Junta de Propietarios, distribuyendo las cuotas de participación que tuviera asignado el local o piso objeto de división o agrupación entre las nuevas así formadas, pero sin alterar las restantes cuotas de las demás viviendas o locales a los que dicha división o agrupación no afecte ya que ello no implica alteración ni perjuicio, al quedar inamovibles sus respectivas cuotas». La resolución confirma la calificación registral, considerando correcta la interpretación que limitaba la autorización a los propietarios iniciales y promotores de la edificación.
La Resolución DGSJFP de 23 de julio de 2024 analiza el ámbito de la siguiente cláusula: «se hace constar que el señor F. M. se
reserva el derecho de dividir en la forma que crea conveniente los locales de negocio de
la planta baja, por su sola decisión y sin necesidad del consentimiento de las personas
que lleguen a ser propietarios de los pisos viviendas, distribuyendo entre los locales
resultantes la cuota asignada a los locales divididos», confirmando que estas cláusulas son de interpretación restrictiva y, en el caso, no pueden utilizarlas sucesivos propietarios del local distintos del mencionado nominativamente en los estatutos.
La Resolución DGSJFP de 5 de febrero de 2025 llega a una conclusión diversa ante la siguiente cláusula: “En su virtud,
D. O. Z. y su esposo L. Z. Z. inscriben su título de edificación para su sociedad conyugal.
La dueña se reserva el derecho de dividir el patio, sótano y lonjas, sin el consentimiento
de los futuros compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la
descripción de éstos y aquellos, también por sí sola”. Para la Dirección General, "parece claro que tal facultad inscrita (poder dividir un elemento privativo
sin consentimiento de la junta de propietarios) se integra en el contenido de facultades
inherentes al derecho de propiedad del elemento privativo en cuyo favor se estableció,
y por tanto, la transmisión de tal elementos conlleva conjunta y necesariamente la de
aquélla facultad ... Se trata por tanto de un supuesto distinto al contemplado en la Resolución de 23
de julio de 2024 relativa a un supuesto de reserva referida a una concreta persona
nominada. En el caso que nos ocupa la reserva se produce a favor del dueño de un
determinado inmueble privativo, condición que en este caso ostentan los herederos
recurrentes".
En este caso, eran los herederos de los propietarios iniciales, también mencionados nominativamente en la cláusula, los que pretendían la segregación de un piso amparándose en la cláusula, aunque los argumentos empleados hacen dudar de cuál sería la solución si se hubiera tratado de un posterior adquirente por título no hereditario.
b.- La Jurisprudencia del
Tribunal Supremo no mantiene una línea uniforme.
Analizando alguna de las sentencias más
recientes que se ocupan de la cuestión, resulta que:
- La Sentencia del Tribunal
Supremo de 15 de octubre de 2009 analiza la validez de una cláusula
estatutaria en la que se autorizaba a los propietarios a segregar los locales
para formar fincas independientes, así como hacer agrupaciones y agregaciones
entre ellos y entre los que resulten de las segregaciones, distribuyendo la
cuota asignada a los mismos entre los resultantes de dichas operaciones en
proporción a su superficie, sin que en ningún caso altere la estructura externa
del edificio ni se disminuya la seguridad del mismo, ni se alteren por ello las
cuotas de los restantes propietarios.
La validez de la cláusula
estatutaria es confirmada por el Tribunal Supremo, con la única excepción de la
referencia a “la distribución de la
cuota de los mismos entre los resultantes de la división”, por considerarse que
esta concreta referencia contradice las disposiciones imperativas de la Ley de
Propiedad Horizontal, según las cuales la fijación de las nuevas cuotas
corresponde a la comunidad de propietarios.
- La Sentencia del Tribunal
Supremo de 30 de septiembre de 2010 analiza una cláusula estatutaria con
arreglo a la cual los propietarios de ciertos locales podrían, sin autorización
de la comunidad de propietarios, comunicar los mismos con otros colindantes, agruparlos
con los del mismo edificio, segregar o subdividir los mismos en uno o más
susceptibles de aprovechamiento independiente, redistribuyendo entre las
distintas entidades que resulten el coeficiente que en ese momento tenga
asignado la total finca matriz.
En el caso de la sentencia se
pretendía la unión de diversos locales de la división horizontal, con la
peculiaridad de que se trataba de viviendas, sin apoyo en una cláusula estatutaria
que la permitía y cuya validez se cuestionaba por la comunidad.
Según esta Sentencia dichas
cláusulas estatuarias serían admisibles siempre que se cumpliesen ciertos
requisitos:
“1) que los pisos o locales
resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente,
o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública;
2) que como consecuencia de la
división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros
propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1 de
la LPH; y
3) que no se alteren elementos
comunes, por contravenir el art. 11 de la LPH, en cuanto establece que
cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo”.
- La Sentencia del Tribunal
Supremo de 17 de noviembre de 2011 resuelve el caso de la segregación jurídica
de una vivienda realizada amparándose en una autorización estatutaria para
dividir y segregar. La Audiencia Provincial había revocado la sentencia del
juzgado, y considerado que la única división posible en uso de una cláusula
estatutaria es la material, pero no la jurídica en cuanto ésta precisa la
fijación de nuevas cuotas a los locales resultantes. El Tribunal Supremo estima
el recurso de casación y fija como doctrina jurisprudencial la validez de las
segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de
propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de
propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida
en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación.
El cuanto al requisito de la “no alteración de las cuotas de participación”, parece que se debe referir a las de los restantes locales del edificio. Sin embargo, la Sentencia no es totalmente clara en sus términos, a mi juicio, cuando dice “De este modo serán válidas las segregaciones efectuadas, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, para lo cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas”.
¿A qué se refiere el Tribunal
Supremo cuando afirma que se deberá estar “al supuesto concreto y a la
valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si
efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas? Es difícil de saber,
pero introduce elementos valorativos que privan de claridad a la solución
adoptada.
Interpretación de la extensión de la autorización para realizar
modificaciones jurídicas.
- Las Sentencias del Tribunal
Supremo de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013 dan por supuesta la
admisibilidad de la autorización, al declarar que la autorización estatutaria
para dividir un local lleva implícita la de apertura de salidas para los nuevos
locales, siempre que no afecte a la seguridad, estabilidad y estética del
edificio, ni perjudique los derechos de terceros.
- División y desvinculación de anejos.
La DRGN ha diferenciado la
división o segregación de un local de la desvinculación de un anejo de su local
principal, al interpretar el alcance de la autorización estatutaria,
considerando que la autorización para segregar locales no incluye la facultad
de desvincular los anejos del local principal (Resoluciones de 11 de junio de
1986 y 25 de octubre de 1996).
La Resolución DGRN de 5 de julio de 2016 declara que una cláusula estatutaria que autoriza para que «el/los titulares actuales o futuros de fincas del inmueble, podrán realizar toda clase de operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, distribuyendo o reuniendo según los casos la correspondiente cuota, sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios», no faculta para un acto de desvinculación de un local y afectación a otro del derecho de uso exclusivo de una terraza a nivel.
La Resolución DGRN de 5 de julio de 2016 declara que una cláusula estatutaria que autoriza para que «el/los titulares actuales o futuros de fincas del inmueble, podrán realizar toda clase de operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, distribuyendo o reuniendo según los casos la correspondiente cuota, sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios», no faculta para un acto de desvinculación de un local y afectación a otro del derecho de uso exclusivo de una terraza a nivel.
Lo que sí será posible es que,
estando autorizada por los estatutos la división de un local con uno o varios
anejos, pueda el propietario distribuir libremente los anejos vinculados al
local principal entre los resultantes de la división. Así lo declara la Resolución
DGRN de 12 de abril de 2010, según la cual, teniendo el propietario la facultad
de subdividir un local por existir autorización estatutaria “es evidente que,
perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento, tal uso se
puede atribuir a cualquiera de los locales en que se subdivide aquél, sin
necesidad de consentimiento de la Junta”.
- Tampoco parece que una
autorización para agrupar permita segregar o dividir, ni la posibilidad inversa
que una autorización para dividir o segregar autorice a agrupar.
- La ya citada Resolución DGSJFP de 27 de junio de 2022 revoca el motivo según el cual la autorización para la agregación no comprendía la de agrupar, aunque con el argumento principal de que, siendo los estatutos de 1979, fue la reforma del Reglamento Hipotecario de 1982 la que desarrolló la distinción entre ambos conceptos.
- La Resolución DGSJFP de 5 de junio de 2023 se refiere a una escritura de segregación de un trastero anejo en distinta planta del local principal, considerando que se trataba de una desvinculación, lo que tiene un alcance distinto a una segregación y no se entiende amparada por la cláusula estatutaria por la cual: «(…) Los dueños de los trasteros, las
viviendas y apartamentos podrán dividirlos, agruparlos y segregarlos, formando nuevos
elementos privativos, distribuyendo entre los elementos resultantes la cuota del elemento
privativo originario, siempre y cuando ello no suponga obras que requieran la
autorización de la comunidad (…)». La resolución afirma que: "la desvinculación del anejo respecto de los elementos
independientes a que está vinculado hace referencia a un cambio de régimen jurídico,
más que a una modificación física de la configuración de la finca. Y tiene una mayor
trascendencia que la mera segregación o división material, en la medida que va a
posibilitar la disposición del trastero, hasta entonces vinculado a la propiedad de una
vivienda, a favor de personas que no sean titulares de ningún elemento independiente en
el edificio, lo cual tiene gran importancia en las comunidades de propietarios. En
definitiva, no se pueden equiparar, ni considerar jurídicamente términos equivalentes, la
desvinculación de anejos y la segregación de elementos independientes en un edificio en
régimen de propiedad horizontal (cfr., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero
de 2006 y 26 de mayo de 2007)".
- En similar sentido, la Resolución DGSJFP de 5 de junio de 2023 declara que la autorización estatutaria para dividir viviendas, locales o trasteros no faculta para desvincular un trastero anejo de la vivienda.
Necesidad de autorización administrativa.
Antes de la reforma de la Ley
8/2013, la división o segregación de un local de una propiedad horizontal se entendía
como acto no sujeto a licencia administrativa.
Así lo declara la Resolución DGRN
de 17 de diciembre de 2012, por no tratarse de un supuesto de fraccionamiento
de terreno. Habrá que exceptuar el caso de que la legislación urbanística
autonómica expresamente lo dispusiera así. En el caso de la Resolución citada
se entiende que la exigencia de Reglamento de Disciplina urbanística de
Andalucía de licencia de parcelación para todos los casos que impliquen la
modificación de superficie de un inmueble no comprende la división de un local
en la propiedad horizontal.
El artículo 53.a del Real Decreto
1093/1997, de 4 de julio, incidía en esta cuestión:
“Para inscribir los títulos de división
horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las
siguientes reglas:
a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión”.
La Resolución DGRN de 15 de octubre de 2002
considera que este artículo 53.1 por sí
solo no justifica la sujeción a licencia administrativa previa de la división
de un local destinado a vivienda, siempre que la normativa autonómica no lo exija.
Se trataba de la división de un piso en dos independientes, contando con la
autorización de la comunidad de propietarios. La DGRN parte de que
efectivamente el artículo 53.a Real Decreto 1093/1997, impone la exigencia de
licencia para “la inscripción de la división material de un elemento privativo
de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal”.
Sin embargo, estima el recurso
contra la calificación registral, que exigía la licencia, por dos razones:
- El carácter de norma
reglamentaria del Real Decreto 1093/1997. Dice la DGRN “por su naturaleza y
rango, la citada norma carece de virtualidad para establecer limitaciones a las
facultades inherentes al derecho de propiedad”.
- Y una cuestión competencial. Según
la DGRN “la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y
vivienda, corresponde a las comunidades autónomas (cfr. artículo 148.3
Constitución Española), habrá de concluirse que ha de entenderse en el sentido
que el precepto invocado, para suspender la inscripción ahora cuestionada, solo
puede tener operatividad en territorio de aquellas Comunidades Autónomas cuyas
leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la
división material de elementos privativos de edificios en régimen de propiedad
horizontal”.
No obstante, la tesis de la DGRN sobre la necesidad de licencia administrativa ha variado tras la introducción del artículo 10.3.b LPH por la Ley 8/2013.
Las Resoluciones DGRN de 20 de marzo de 2014 y 28 de mayo de 2014 consideran que la exigencia de autorización administrativa para la división de locales conforme al artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal resulta de la propia norma estatal que tiene carácter de legislación básica, destacando el rango legal de la norma y su título habilitante. No obstante, con apoyo en el artículo 17.6 TRLS, admiten que la segregación de parte de un local para su agrupación a otro colindante, al no aumentar el número de elementos privativos final, es uno de los supuestos legalmente exceptuados de licencia administrativa. Esto lo analizaremos en la siguiente entrada.
La Resolución DGRN de 23 de marzo de 2015 reitera esta doctrina a la división de una vivienda en dos independientes en el marco de una partición hereditaria. A mayor abundamiento, considera que la normativa urbanística autonómica (en el caso, la canaria) apoyaría también esta exigencia al requerirse en la misma licencia para "Las obras que modifiquen la disposición interior de las edificaciones, cualquiera que sea su uso. Asimismo, la modificación del número de sus unidades funcionales susceptibles de uso independiente" (no entra esta resolución, por motivos procedimentales, en la alegación realizada por el notario recurrente de que la división material de las viviendas se había producido ocho años antes y que estarían prescritas las posibles infracciones administrativas).
Sin embargo, la Resolución DGRN de 15 de abril de 2015 exige la licencia administrativa en un caso en que se segregaban de dos parcelas integrantes de un complejo inmobiliario una porción para agregarla a la colindante. Parece que la diferencia con los otros casos radica en que se trataba de segregar porciones de terreno y no locales de un edificio, aunque los terrenos se hallasen en régimen de complejo inmobiliario. Como fundamento de la solución se invoca la legislación urbanística autonómica (País Vasco) que exige licencia para las parcelaciones y divisiones de terrenos.
La Resolución DGRN de 23 de marzo de 2015 reitera esta doctrina a la división de una vivienda en dos independientes en el marco de una partición hereditaria. A mayor abundamiento, considera que la normativa urbanística autonómica (en el caso, la canaria) apoyaría también esta exigencia al requerirse en la misma licencia para "Las obras que modifiquen la disposición interior de las edificaciones, cualquiera que sea su uso. Asimismo, la modificación del número de sus unidades funcionales susceptibles de uso independiente" (no entra esta resolución, por motivos procedimentales, en la alegación realizada por el notario recurrente de que la división material de las viviendas se había producido ocho años antes y que estarían prescritas las posibles infracciones administrativas).
Sin embargo, la Resolución DGRN de 15 de abril de 2015 exige la licencia administrativa en un caso en que se segregaban de dos parcelas integrantes de un complejo inmobiliario una porción para agregarla a la colindante. Parece que la diferencia con los otros casos radica en que se trataba de segregar porciones de terreno y no locales de un edificio, aunque los terrenos se hallasen en régimen de complejo inmobiliario. Como fundamento de la solución se invoca la legislación urbanística autonómica (País Vasco) que exige licencia para las parcelaciones y divisiones de terrenos.
Entre las legislaciones autonómicas que si exigirían expresamente licencia para la división de locales, se encuentra Cataluña. El Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo exige licencia de parcelación para:
- Dividir un inmueble en
Propiedad Horizontal o crear un complejo inmobiliario.
- Cuando se modifica con mayor
número de viviendas o establecimientos un determinado régimen de propiedad
horizontal o de complejo inmobiliario privado previamente inscrito en el
Registro de la Propiedad (las plazas de aparcamiento y trasteros no se
consideran establecimientos excepto que lo especifique la licencia o el
planeamiento urbanístico).
- Cuando se pretenda constituir
como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se
hayan hecho constar en una declaración de obra nueva.
La licencia ha de especificar
expresamente el número de viviendas o de establecimientos, bien en conjunto,
bien en su mayor número.
Posibilidad de prescindir de la licencia en caso de prescripción de las acciones de reposición.
La Dirección General ha aplicado a la división de pisos o locales en edificios en régimen de propiedad horizontal la solución prevista para las obras nuevas en el artículo 28.4 del TRLS, admitiendo que se sustituye la licencia o autorización administrativa, por la justificación de la prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística.
En una primera posición se admitía que esto se justificase por cualquiera de los medios que permite el artículo 28.4 del TRLS, incluyendo la certificación técnica, o incluso se justificase por la consulta de antecedentes catastrales.
Sin embargo, la Resolución DGSJFP 15 de julio de 2025 de exige que esta prescripción se justifique mediante certificación administrativa, declarando:
"No resulta aplicable en este caso la doctrina expuesta sobre el artículo 28.4 por
cuanto se trata de segregación de fincas integradas en un edificio ya declarado que,
por tanto, provoca un incremento de elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente respecto a los descritos en el mismo según la correspondiente inscripción
de obra nueva.
Únicamente sería admisible en este caso la vía del artículo 28.4 si se aportara una
certificación municipal que acreditara el carácter consolidado de la división, dado el
carácter no contradictorio del procedimiento registral, el carácter interior de estas
actuaciones y que, según la normativa básica estatal –cfr. artículo 26–, la división o
segregación «sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características
exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística», valoración
que no compete realizar al registrador.
En resumen, según el esquema expuesto sobre la aplicación del artículo 28.4 de la
Ley de Suelo, en relación con el artículo 26:
– cabe aplicar el citado artículo (con prueba basada en certificado técnico, catastral,
municipal o acta notarial) para inscribir la declaración de la existencia de un edificio, su
ampliación o completar su descripción (en caso de descripción antigua o genérica), con
las correspondientes viviendas o locales que lo integren debidamente descritos.
– cabe también la división horizontal, por antigüedad, de las viviendas o locales
descritos en el edificio declarado por la vía del citado artículo 28.4. El fundamento legal
se encuentra en el propio artículo 26.6 de la Ley de Suelo, en la medida que el número y
características de los elementos privativos resultantes resulten de la declaración de obra
nueva inscrita al amparo del artículo 28.4.
Por ejemplo, si consta declarado por antigüedad un edificio compuesto de seis
viviendas y dos locales cabe formalizar e inscribir, sin autorización administrativa, la
división horizontal de los mismos al amparo del artículo 28.4, en relación con el
artículo 26.
– los posteriores actos de división, segregación o cambio de uso o destino de fincas
integrantes del edificio ya declarado se someten al correspondiente título habilitante
previsto en la normativa urbanística.
– únicamente sería admisible, a efectos registrales, aplicar el artículo 28.4 de la Ley
de Suelo a los mencionados actos de división, segregación o cambio de uso o destino de
fincas integrantes del edificio ya declarado en régimen de propiedad horizontal si se
utiliza como medio de prueba el correspondiente certificado del órgano competente
municipal, dada la necesidad de ser conformes a la ordenación urbanística, su realidad
interior y el carácter no contradictorio del procedimiento registral".
Hasta aquí el análisis del régimen hasta ahora vigente. En la próxima entrada me ocuparé de la reforma legal.
