| El Notario. Pieter Brueghel el Joven, c. 1618. |
Una advertencia pertinente es que voy a ocuparme de materias que, siendo propias de la actividad notarial, me son en gran medida ajenas, pues tienen un carácter predominantemente procesal. Pero no se trata aquí de analizar en general los MASCS, que para eso ya están los especialistas, sino solo de comentar una concreta resolución de nuestro Centro Directivo.
También debo admitir que, viviendo yo en la creencia y casi en la esperanza de que nunca me veré implicado en un procedimiento de conciliación notarial, en los últimos meses la Dirección General ha dictado tres resoluciones relacionadas con los MASCS, nada menos. Eso me obliga a revaluar en alguna medida su importancia en nuestro ámbito, aunque me sigo temiendo que el verdadero elefante en la habitación sea la conciliación registral y no la notarial.
Aparte de la que trataré después en más detalle, son también reseñables las dos siguientes recientes resoluciones de la Dirección General:
- La Resolución DGSJFP de 24 de abril de 2026 confirma la falta de competencia del registrador para tramitar un expediente de conciliación relativo a un título de compraventa inscrito, en que se alegaba por el solicitante que la sociedad vendedora estaba afectada por una prohibición de disponer no inscrita, aparte de estar un socio en situación de concurso (todo ello, prohibición de disponer y concurso tramitado ante Tribunales rusos), argumentando con base en el artículo 139 de la LJV, que excluye de la conciliación ante el LAJ los juicios en que estén interesados los menores y las personas con capacidad modificada judicialmente para la libre administración de sus bienes (personas con discapacidad con medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica, en su actual redacción), y en la exclusión de las materias concursales del ámbito de la conciliación (artículo 3.2 LO 1/2025 y 103 bis Ley Hipotecaria).
Esta resolución, aunque no genera en mí indignación alguna, sino más bien la natural satisfacción de mantener al paquidermo a raya, a fuer de sincero no la entiendo del todo bien, pues no me parece que la existencia de una prohibición de disponer judicial sobre una sociedad mercantil, dictada por un Tribunal ruso y no inscrita, sea equiparable a una discapacidad, y tampoco el que un socio de la sociedad vendedora resulte estar declarado en concurso por un Tribunal ruso convierta por sí mismo el asunto en "materia concursal".
- La Resolución DGSJFP de 11 de mayo de 2026 confirma la denegación de una solicitud de expediente de conciliación registral presentada contra un Ayuntamiento, con base en el artículo 3.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, según el cual: «Quedan excluidos, en todo caso, de lo dispuesto en este título las materias laboral, penal y concursal, así como los asuntos de cualquier naturaleza, con independencia del orden jurisdiccional ante el que deban ventilarse, en los que una de las partes sea una entidad perteneciente al sector público».
Más allá de la concreta solución, el Centro Directivo hace aquí diversas consideraciones sobre la naturaleza del procedimiento de conciliación y el ámbito de la conciliación registral, en una doctrina que ya había expresado en resoluciones anteriores a la Ley Orgánica 1/2025 y que ahora ratifica. Así:
- Partiendo de que la regulación de la conciliación registral es claramente insuficiente (lo mismo cabría decir de la notarial), asume que debe integrarse con lo que la Ley de Jurisdicción Voluntaria prevé para la conciliación ante el Letrado de la Administración de Justicia. Así, conforme al artículo 139 de la Ley 15/2015, declara: "se puede afirmar que todo intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, debiendo inadmitirse de plano la petición cuando suponga la utilización de este expediente para otras finalidades distintas y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal".
Se aclara a continuación que: "En el caso de la conciliación notarial y registral, su finalidad puede ser, además de evitar comenzar un pleito, poner fin a uno que se haya comenzado, ya que en el artículo 81 de la Ley del Notariado y en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria se refieren a la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial y no sólo a «evitar un pleito» como hace el artículo 139 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria".
En todo esto resuena la necesidad de no utilizar la conciliación registral cuando no exista un real conflicto entre las partes, y se busque solo un cauce formal alternativo a la escritura pública para el acceso al registro de la propiedad de actos y contratos.
- También se pronuncia la Dirección General sobre la naturaleza del acto de conciliación, optando por la que podemos llamar tesis contractualista, que ve en la conciliación no un acto procesal, sino un negocio jurídico entre particulares. Dice la resolución:
"Respecto a su naturaleza jurídica, la doctrina se ha dividido entre quienes estiman que la conciliación es un auténtico proceso, los que lo encuadran en el ámbito de la jurisdicción voluntaria, o los que consideran que se trata de un auténtico contrato. El Tribunal Supremo, en una Sentencia de su Sala Primera de 5 de noviembre de 1976 (confirmada por otra de esa misma Sala de 31 de octubre de 1989), ha declarado que la conciliación se muestra «más que como un verdadero acto procesal, como un negocio jurídico particular, semejante en todo a la transacción, cuya validez intrínseca deberá estar condicionada a la concurrencia de los requisitos exigidos para todo contrato o convenio en el artículo 1261 en relación con el artículo 1300 del Cc, pudiéndose en caso contrario impugnar dicha validez mediante el ejercicio de la acción de nulidad (…)». De hecho, la regulación establecida por la Ley 15/2015 parece que también se inclina por esta tesis contractualista. Así, por ejemplo, el artículo 147.1 afirma que «lo convenido tendrá el valor y la eficacia de un convenio», y el artículo 148.1 dispone: «Contra lo convenido en el acto de conciliación sólo podrá ejercitarse la acción de nulidad por las causas que invalidan los contratos»".
A mi entender, la afirmación de la naturaleza contractual de la conciliación no debe olvidar el papel básico que la actual legislación procesal da a estos MASCS tras la Ley Orgánica 1/2025, como requisito necesario de procedibilidad, lo que debe tenerse en cuenta a la hora de juzgar su eficacia y límites.
- Respecto del ámbito de la conciliación registral, la Dirección General hace diversas consideraciones, limitando dicho ámbito tanto en lo territorial como en lo objetivo, lo que la diferencia en gran medida de la conciliación notarial.
Se parte del nuevo artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, cuyo número 1 dispone:
"Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial. Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite".
En cuanto a la delimitación territorial dice la Dirección General:
"En primer lugar, la referencia al Registro que sea de su competencia debe entenderse en el sentido de que deberá respetarse la competencia objetiva y territorial correspondiente al registrador ante el que se solicita la conciliación. Por tanto, ésta sólo podrá versar sobre controversias que guarden relación con la competencia funcional y territorial del registrador".
Por tanto, la conciliación registral ante el registrador de la propiedad solo podrá recaer sobre actos y contratos que tengan carácter inscribible y que se refieran a bienes inmuebles situados en el ámbito de competencia territorial del registrador ante el que se promueve la conciliación. Y la que se celebre ante el registrador mercantil solo podrá recaer sobre actos inscribibles en dicho registro, y con similar limitación territorial.
A continuación precisa más este ámbito competencial con la cita de dos normas, consideradas aplicables a la conciliación registral:
- El artículo 139.2 de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, sobre la conciliación ante el LAJ, según el cual, quedan excluidos de la misma: «1.º Los juicios en que estén interesados los menores y las personas con discapacidad con medidas de apoyo para el ejercicio de su capacidad jurídica. 2.º Los juicios en que estén interesados el Estado, las Comunidades Autónomas y las demás Administraciones públicas, Corporaciones o Instituciones de igual naturaleza. 3.º El proceso de reclamación de responsabilidad civil contra Jueces y Magistrados. 4.º En general, los que se promuevan sobre materias no susceptibles de transacción ni compromiso».
- Y el ya citado artículo 3.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia al señalar: «Quedan excluidos, en todo caso, de lo dispuesto en este título las materias laboral, penal y concursal, así como los asuntos de cualquier naturaleza, con independencia del orden jurisdiccional ante el que deban ventilarse, en los que una de las partes sea una entidad perteneciente al sector público».
Es esta última norma la que le lleva a confirmar la denegación de la solicitud de conciliación registral dirigida contra un Ayuntamiento, recordando por otra parte el ámbito del sector público, con cita del artículo 2 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público:
«Artículo 2. Ámbito Subjetivo.
1. La presente Ley se aplica al sector público que comprende:
a) La Administración General del Estado.
b) Las Administraciones de las Comunidades Autónomas.
c) Las Entidades que integran la Administración Local.
d) El sector público institucional.
2. El sector público institucional se integra por:
a) Cualesquiera organismos públicos y entidades de derecho público vinculados o dependientes de las Administraciones Públicas.
b) Las entidades de derecho privado vinculadas o dependientes de las Administraciones Públicas que quedarán sujetas a lo dispuesto en las normas de esta Ley que específicamente se refieran a las mismas, en particular a los principios previstos en el artículo 3, y en todo caso, cuando ejerzan potestades administrativas.
c) Las Universidades públicas que se regirán por su normativa específica y supletoriamente por las previsiones de la presente Ley.
3. Tienen la consideración de Administraciones Públicas la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas, las Entidades que integran la Administración Local, así como los organismos públicos y entidades de derecho público previstos en la letra a) del apartado 2».
El ámbito de la exclusión va por tanto mucho más allá de las administraciones públicas territoriales, alcanzando a la administración institucional, e incluso a sociedades mercantiles de capital mayoritariamente público.
Pero centrémonos ya en la resolución que ha motivado la presente entrada.
Se trata de la Resolución DGSJFP de 6 de mayo de 2026.
En ella, el Centro Directivo confirma la calificación registral negativa de una escritura de elevación a público de un acuerdo alcanzado en un MASC (no se indica de qué tipo), por la que la entidad titular registral reconocía la propiedad de una finca registral a favor de los padres y de la propia recurrente, que alegaban haber adquirido la finca mediante un documento privado de compra otorgado a favor de aquellos por un anterior titular registral y por la usucapión de la misma.
Lo primero a señalar es que, aunque no se nos indique si el acuerdo fue alcanzado en un MASC ante notario u otra autoridad pública o bien fue tramitado en forma privada, no cabría cuestionar la competencia notarial para la conciliación en una materia que afectaba a derechos reales. Y digo esto porque algún autor ha sostenido que la enumeración del artículo 81 de la Ley del Notariado, según la cual la conciliación notarial puede recaer sobre "cualquier controversia contractual, mercantil, sucesoria o familiar siempre que no recaiga sobre materia indisponible", excluye las controversias sobre derechos reales.
Aquí debe recordarse que el número 1 del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, introducido también por la Ley 15/2015, de jurisdicción voluntaria, después de atribuir a los registradores de la propiedad competencia para los expedientes de conciliación "sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia", dispone que: "… La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial".
La calificación registral negativa se basaba en que "la prescripción adquisitiva, como modo originario de adquisición del dominio, no puede acceder al Registro mediante escritura pública de reconocimiento, aun cuando intervenga el titular registral, siendo necesaria sentencia judicial firme dictada en procedimiento declarativo seguido contra dicho titular, y que la recurrente al invocar la adquisición derivada de causantes deberá acreditarlo con el correspondiente título sucesorio para poder apreciar la continuidad del plazo posesorio a efectos del artículo 1960 del Código Civil. Entiende el registrador que el título presentado consiste en un acuerdo de reconocimiento de posesión elevado a público en escritura pública en el marco de un mecanismo alternativo de solución de conflictos, sin que del documento presentado se aprecie conflicto alguno, sino un mero acuerdo privado de reconocimiento de derechos, que pretende su acceso al Registro sin la titulación material y formal exigida legalmente".
La recurrente alegaba, a mi entender no sin su parte de razón, que la legislación procesal le exigía acudir a un MASC antes de interponer demanda alguna, y que si en el curso de dicho MASC se alcanza la avenencia entre las partes, ello le impide presentar demanda sobre la misma materia, lo que le suponía una clara situación de indefensión, al menos registralmente hablando.
Así, según el artículo 13.1 de la L.O. 1/2025, "El acuerdo puede versar sobre una parte o sobre la totalidad de las materias sometidas a negociación. El acuerdo alcanzado será vinculante para las partes, que no podrán presentar demanda con igual objeto. Contra lo convenido en dicho acuerdo solo podrá ejercitarse la acción de nulidad por las causas que invalidan los contratos, sin perjuicio de la oposición que pueda plantearse, en su caso, en el proceso de ejecución".
La Dirección General, sin entrar realmente a valorar el argumento de la recurrente, confirma la calificación registral. Y lo cuestionable de la resolución es, según entiendo, más que la solución concreta a la que llega, alguno de los argumentos generales empleados, que conducirían a que el único remedio admisible en tales casos de usucapión fuera la sentencia judicial.
Dice la resolución:
"Este Centro Directivo ha tenido ocasión de declarar (vid. Resoluciones de 19 de julio de 2017, 19 de julio de 2018 y 21 de septiembre de 2021) que «dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales; pues, de los hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas previstas en el ordenamiento. Serán los Tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad (artículos 217 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 38 de la Ley Hipotecaria). No en vano, es doctrina secular de este Centro Directivo que estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no pueden ser modificados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)».
La Resolución de 5 de diciembre de 2014 contempló un caso en el que se presentaba una escritura pública para la inscripción de la adquisición de dominio por prescripción adquisitiva en la que comparece una persona que afirmaba reunir los requisitos legales exigidos para la usucapión extraordinaria y, tras aportar determinadas pruebas testificales y documentales, solicita la inscripción de una finca, inscrita a favor de determinada entidad y acta de reconocimiento de derecho otorgada por dicho titular registral, reconociendo el dominio del otorgante por prescripción adquisitiva basada en la posesión ininterrumpida y demás requisitos legales. Declaró esta Dirección General que «la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad no puede llevarse a cabo en base a un acta notarial pues sin perjuicio de su evidente valor como instrumento público (artículo 17 de la Ley del Notariado), e incluso en determinadas circunstancias para salvar errores producidos en los libros (vid. Resolución de 6 de noviembre de 1980, entre otras), no contiene la relación jurídico-inmobiliaria a que se refiere el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Fuera de los supuestos expresamente previstos por la Ley (el acta de notoriedad de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, ex artículo 200 de la Ley Hipotecaria), la constatación en instrumento público de manifestaciones o de hechos no puede servir de base a la inscripción del dominio o demás derechos reales. Es preciso por imperativo legal que se trate de escritura pública de la que resulte el título traslativo o declarativo del dominio o derecho real de que se trate (artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, para que el instrumento público pueda alterar el contenido del Registro no sólo debe reunir los requisitos formales propios de las escrituras públicas exigidos por su Ley reguladora, cualquiera que sea la denominación que se le haya dado, sino esencialmente recoger los sustantivos exigidos por el ordenamiento para que se produzca la mutación jurídico real que se pretende inscribir (artículo 609 del Código Civil)».
Así las cosas, conforme a lo dispuesto en los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, la rectificación del Registro requiere el consentimiento del titular registral y, en su defecto, sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra el titular del asiento que se pretende rectificar".
Después me ocuparé en detalle de las resoluciones que cita la Dirección General sobre reconocimiento de dominio y usucapión.
En cualquier caso, en adquisiciones por usucapión, esta doctrina de la Dirección General abocaría necesariamente a las partes al procedimiento judicial, al rechazar la inscripción de una elevación a público de un acuerdo alcanzado en un MASC, que cumple los requisitos formales de acceso al registro (lo que no creo que se pueda predicar, dicho sea de paso, de la certificación de conciliación registral, y tampoco de la transacción homologada judicialmente). Esto es situarse al margen, a mi entender, no solo de la letra, sino del espíritu de la Ley Orgánica 1/2025.
En el caso era precisamente el titular registral el que reconocía la adquisición por usucapión, y consentía por tanto la rectificación registral, lo que tampoco resulta suficiente para la Dirección General, al considerar que ese reconocimiento de dominio no está suficientemente causalizado. Dice la resolución:
"También es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad; y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr. Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. De dicho escrito se infiere con claridad que la parte recurrente sostiene que su título adquisitivo es el de usucapión".
Aunque el Centro Directivo formule inicialmente su doctrina en términos generales, en el fundamento de derecho quinto la resolución sí entra en el detalle de la escritura de elevación a público, para juzgar que los requisitos de acreditación de la usucapión no se cumplían en el caso.
Dice la resolución:
"En el supuesto que motiva el presente expediente, y sin necesidad de entrar a valorar otras cuestiones, se constata que el cumplimiento de los requisitos exigidos para la usucapión no ha quedado acreditado.
De una parte, concurre en el medio adecuado de solución de controversias la titular registral, que es la mercantil «Costa Cayena, SL». Esta sociedad, según consta en la certificación del Registro Mercantil incorporada a la escritura inició sus actividades el día 21 de noviembre de 2017, por lo que difícilmente habrá podido tener conocimiento de unos hechos, la posesión por don F. G. I. I., doña M. P. G. F. y su hija, doña M. P. I. G., iniciados, según manifiestan en el mecanismo alternativo de solución de conflictos, en el mes de febrero de 1991. Al menos este conocimiento en estas circunstancias no ha quedado acreditado.
La Sociedad «Costa Cayetana, SL», la actual titular registral, adquirió la finca mediante escritura autorizada el día 7 de marzo de 2018 por el notario de Elche, don Francisco José Tornel López, número 739 de protocolo, por adquisición a la mercantil «Mil Palmeras, SA», sin que se hiciera manifestación alguna respecto a la posesión de un tercero. Ciertamente, nuestra legislación hipotecaria permite la usucapión contra tabulas, pero ni en el mecanismo alternativo de solución de conflictos, ni en la escritura se contiene manifestación alguna suficientemente acreditada de que esa usucapión contra tabulas ha tenido lugar con el cumplimiento de los requisitos exigidos por dicho precepto.
Se manifiesta que don F. G. I. I. y doña M. P. G. F. adquirieron la finca a «Mil Palmeras, SA», por un precio de 4.074.000 pesetas, y que desde el año 1991 han estado pagando los suministros y servicios, gastos de comunidad, contratación del seguro y los impuestos municipales. Igualmente hay que señalar que nada de lo anteriormente expresado se ha acreditado.
Por último, en la certificación catastral descriptiva y gráfica de fecha 24 de octubre de 2025, incorporada a la escritura, consta, como titular catastral, la mercantil «Costa Cayena, SL».
En consecuencia, puede afirmarse que no ha quedado acreditado el cumplimiento de los mínimos requisitos exigibles para que la usucapión haya tenido lugar".
Si atendemos al caso concreto, el dominio reconocido se había adquirido mediante un contrato privado de compraventa otorgado a favor de los padres de la recurrente y con toma de posesión del bien, pues la propia alegación de usucapión implica esa toma de posesión, lo que equivale a la tradición, esto es, existía título y modo, al menos a favor de los padres de la recurrente. Si se entiende que el reconocimiento de dominio no está causalizado en dicho supuesto, sinceramente no sé cuándo lo estará.
Lo que se aprecia aquí es una situación no excepcional, en donde el adquirente de un inmueble lo compra en documento privado y toma posesión del mismo, no llegándose a otorgar escritura pública que se inscriba por razones variadas. Con posterioridad el inmueble se transmite a un tercero, el actual titular registral, que es quien va a reconocer el dominio. Siendo una situación también relativamente frecuente que quien le vendió sea una sociedad ya desaparecida, a quien no se pueda traer a conciliación, ni siquiera llevar a juicio, al menos con facilidad. La propia Dirección General ha estimado casos similares como de especial dificultad para la reanudación del tracto por vías ordinarias, justificando en tal caso la tramitación de un expediente a tal fin, aun sin verdadera ruptura de la cadena de transmisiones.
Para la Dirección General este reconocimiento de dominio carece de valor por las siguientes circunstancias:
- Haberse iniciado la posesión antes de que el actual titular registral adquiriera el inmueble. Contra lo que afirma la Dirección General, no se ve el inconveniente en que quien adquiere un inmueble llegue al conocimiento de una situación de posesión anterior a su adquisición. En cuanto a la exigencia de que el hecho esté acreditado, niega valor de acreditación al propio reconocimiento, que sería en el ámbito procesal una confesión del principal afectado.
- Que al adquirir la actual titular registral del anterior titular registral no se hizo referencia a la posesión de un tercero. Esta situación tampoco parece tan excepcional. No es infrecuente que estas entidades, o al menos alguna de ellas, desconozcan la situación real posesoria de los bienes que adquieren, o aun conociéndola no la manifiesten en la escritura. De hecho, la actual legislación solo les obliga a manifestar si la vivienda está o no arrendada, y no les exige hacer manifestación alguna sobre la "posesión de hecho" de la finca.
- Que no se acreditó ni el pago del precio de la compraventa, ni de los suministros del inmueble por la persona que pretendía la inscripción. En cuanto al precio, su acreditación, teniendo en cuenta la antigüedad de la adquisición, sin duda presentaba dificultades. Y tampoco se trata de inscribir el contrato de compra, ni su elevación a público. En cuanto a los suministros, no niego que de pagarlos el comprador, eso hubiera sido un indicio a favor de su dominio, pero tampoco creo que de su no acreditación pueda extraerse una conclusión como la de que no existió usucapión a su favor.
- Que el inmueble seguía en catastro a nombre de la titular registral y reconocedora del dominio. Esta situación tampoco creo que suponga nada excepcional. Es posible que las propias circunstancias de la adquisición llevaran a que no se produjera en su día el alta catastral a nombre de los compradores. Y en cualquier caso, no resulta del catastro la existencia de un tercero distinto al reconocedor cuyo interés pueda ser perjudicado.
Todo ello combinado conduce a la Dirección General a rechazar la inscripción de la escritura de reconocimiento. Pero yo me pregunto, si la compra y la usucapión no existían, qué lleva al titular registral, una empresa mercantil, a reconocer el dominio de un tercero. Salvo hipótesis extrañas, que imaginen fraudes que no resultan de lo expuesto, si un titular registral reconoce no ser el dueño de un inmueble, solo lo hace porque sabe que su derecho no prevalecería ante una posible demanda del usucapiente, o al menos a mí no se me alcanza que sea de otra manera en el curso normal de las cosas.
A mi entender, el planteamiento debería ser el inverso, y más con el actual espíritu desjudicializador de la vigente legislación. Solo ante un indicio claro de fraude, o al menos algún indicio de fraude, debería negarse efectos al reconocimiento de dominio en escritura, sobre todo al realizado por entidades mercantiles, que suelen carecer de ánimo de liberalidad.
La propia resolución alude, de forma genérica, al riesgo de eludir obligaciones fiscales o el control de los medios de pago, pero no señala en el caso indicio alguno de fraude, como podrían serlo un precio irrisorio o la relación personal o familiar entre las partes.
Y respecto del fraude fiscal, las leyes fiscales se ocupan especialmente del reconocimiento de dominio para evitar precisamente fraudes.
Así, el artículo 7.2.D del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD considera transmisión patrimonial sujeta: "Los reconocimientos de dominio en favor de persona determinada, con la misma salvedad hecha en el apartado anterior". Posiblemente hubiera sido esta la norma fiscal aplicable al caso, por estar exenta de IVA la segunda transmisión de una edificación terminada. Y si se considerara sujeta a IVA, su tributación dependería de que se entendiera tal reconocimiento como una entrega de bienes.
Curiosamente, si se siguiese el recomendado sistema de la sentencia judicial, la operación no devengaría derechos por el impuesto de transmisiones patrimoniales. La Consulta DGT V4053-15, de 16 de diciembre de 2015, así lo declara, afirmando: "La adquisición de unas fincas por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, por faltar uno de los elementos objetivos del presupuesto de hecho del hecho imponible, cual es la transmisión (no se produce la tradición a la que se refiere el Código Civil en su artículo 609) ... La adquisición de unas fincas por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme tampoco está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por faltar el elemento objetivo del presupuesto de hecho del hecho imponible (escritura, acta o testimonio notarial), al haberse declarado en sentencia judicial".
Debe admitirse, no obstante, una cuestión que también planteó la calificación registral y que la resolución no aborda por no haber sido recurrida, pero que podría ser la razón última de la calificación y que ya se planteaba en la resolución de la DGRN de 24 de abril de 2014, que después veremos.
En el caso, la compra en documento privado se produjo a favor de los padres de quien pretendía ahora la inscripción, sin presentarse documentación sucesoria alguna de aquellos y con posible lesión de los derechos de terceros interesados (otros posibles causahabientes). Esta objeción sí creo que tiene peso, especialmente si aplicamos el principio de tracto sucesivo material que la Dirección General ha consagrado en otros ámbitos y que exige documentar en forma pública la cadena de transmisiones entre el titular registral y quien pretende la inscripción.
Incluso solo desde la perspectiva de la usucapión, la acreditación de tal condición de heredero de los poseedores iniciales es lo que justificaría la continuación en la posesión ex artículo 1960 del Código Civil.
El reconocimiento de dominio basado en una usucapión.
Cita la Dirección General como apoyo de su doctrina contraria a la inscripción de reconocimientos de dominio basados en usucapión diversas resoluciones y merece la pena analizarlas, para ver si efectivamente apoyan esta posición.
- La Resolución DGRN de 5 de diciembre de 2014.
El caso de esta resolución era el de una "escritura" notarial otorgada unilateralmente por quien alegaba haber adquirido el dominio por usucapión, sin intervención alguna del titular registral, que era por cierto un organismo público (la Diputación Provincial de Cádiz), y en la que el otorgante declaraba haber adquirido por usucapión una finca, compareciendo dos testigos que confirmaban dicha declaración, y se incorporaba determinada documentación acreditativa de la propiedad.
La Dirección General considera que el documento es en realidad un acta de manifestaciones, aunque se la denominara escritura, y como tal insuficiente para la inscripción de la mutación jurídico real pretendida, declarando:
"Es evidente a la luz de dichas consideraciones que el instrumento sobre el que recae la calificación pese a denominarse escritura pública no es sino un acta de manifestaciones y de referencia en la que se recogen una serie de declaraciones de terceros y del propio requirente así como determinados documentos relativos a certificados de empadronamiento, justificantes de pago de luz y agua, certificado del acta de junta de la comunidad de propietarios del inmueble donde está sita la finca y recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (si bien en la documentación aportada y que consta en el expediente la protocolización de dichos documentos consta a continuación de acta de fecha 19 de diciembre de 2011 y no del documento presentado y sobre el que recae la calificación). Es cierto que el notario autorizante da al documento la apariencia formal de una escritura pública haciendo constar en su autorización la dación de fe de conocimiento y de capacidad pero ello no alcanza a desvirtuar la verdadera naturaleza de dicho instrumento, que debe calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma y no al nombre que se le da (Resolución de 19 de octubre de 2011). La rectificación del contenido del Registro de la Propiedad no puede llevarse a cabo en base a un acta notarial ...".
El titular registral no comparecía en la escritura/acta, pero se alegaba que había otorgado previamente una "acta notarial de reconocimiento de dominio" a favor del otorgante de la escritura, acta que había sido objeto de una previa calificación desfavorable, la cual, recurrida, fue confirmada por la Dirección General (Resolución de 24 de abril de 2014, que después veremos).
No obstante, el fundamento de derecho V de la Resolución de 5 de diciembre de 2014 apunta como solución posible un acuerdo transaccional entre las partes, afirmando:
"De las anteriores consideraciones no resulta la imposibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). Y esto es lo que ocurrió en el supuesto de hecho que dio origen a la presente. Del documento complementario que acompaña al título presentado resulta que el Pleno de la Diputación de Cádiz ante la pretensión de don J. L. M. L. y en ejercicio de las facultades que derivan del artículo 164 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, acordó transigir con él para evitar la reclamación civil otorgando a su favor el título de adquisición de la finca que originariamente constaba a nombre de otra persona.
Lo que ha ocurrido es que no se ha llevado a cabo el contrato transaccional derivado de dicha decisión que como tal y de acuerdo con los requisitos legales sería susceptible de transmitir el dominio sino que se ha optado por una vía que, como resulta de las consideraciones anteriores, no es viable jurídicamente sin que tampoco proceda ahora prejuzgar cuáles deban ser los requisitos de dicho instrumento".
En el caso de la Resolución DGSJFP de 6 de mayo de 2026 sí se llegó a un acuerdo transaccional, pues esta naturaleza tiene la avenencia en un MASC, elevado a escritura pública, lo que tampoco se consideró suficiente con los argumentos señalados.
La resolución aludida por la de 5 de diciembre de 2014 es la Resolución DGRN de 24 de abril de 2014.
En ella se presenta a inscripción una escritura pública (y no un acta) de reconocimiento de dominio otorgada por la Diputación Provincial de Cádiz, con base en la usucapión. La calificación registral invocó como defecto la falta de plazo para la prescripción adquisitiva entre el fallecimiento de la persona a la que había sido adjudicada la vivienda por la Corporación (1983) y la fecha de otorgamiento de la escritura de reconocimiento (2011).
Pero si atendemos a los fundamentos de derecho de esta resolución, el motivo de fondo no fue rechazar la posibilidad de que una escritura de reconocimiento de dominio basada en la usucapión pudiera acceder al registro, sino que en dicha escritura se expresaba que la vivienda había sido adjudicada por la Corporación a la madrastra (la viuda del padre) de la persona a cuyo favor se reconocía la usucapión, sin resultar acreditado el cauce sucesorio, lo que lleva a la Dirección General a valorar la posibilidad de que existan terceros interesados que puedan verse perjudicados (los herederos de la adjudicataria inicial).
Por tanto, la verdadera falta de causa en el reconocimiento de dominio no consistía en que la adquisición fuera por usucapión, sino en no precisar la cadena de transmisiones entre la adjudicataria inicial de la vivienda y quien solicitaba la inscripción.
Pero al mismo tiempo señaló entonces la Dirección General: