martes, 28 de julio de 2020

El principio registral de tracto sucesivo. Reanudación del tracto. Resoluciones recientes de la DGRN sobre el expediente notarial del artículo 208 de la Ley Hipotecaria de reanudación del tracto sucesivo




Campo romano. Camille Corot.


Entre las cuestiones abordadas por la reciente Ley 13/2015, de 24 de junio, se encuentra la de los medios de reanudación del tracto sucesivo. Hasta la reforma, el medio fundamental para esta reanudación era el expediente de dominio judicial. Existía, además, un acta de notoriedad tramitada notarialmente, aunque su utilización no era frecuente, pues el procedimiento no terminaba en sede notarial, sino que exigía una posterior fase de aprobación judicial (con la excepción de las actas específicas reguladas por la legislación urbanística). 

Tras la reforma, se introduce en la Ley Hipotecaria el nuevo artículo 208, que contiene la regulación de un expediente, ahora exclusivamente notarial, para la reanudación del tracto. Debe decirse que, si bien inicialmente la regulación legal convertía dicho expediente notarial en un serio candidato a la inoperancia jurídica ab initio, total y definitiva, la DGRN, sin mayor rubor, ha decidido enmendar la plana al despistado legislador de turno, y, en diversas recientes resoluciones, de las que trataré en la entrada, se ha esforzado en infundir algo de álito vital a la nueva figura, lo que no deja de ser encomiable, si nos olvidamos del sistema de fuentes de derecho establecido. 

Así que he decidido dedicar una entrada al principio registral de tracto sucesivo, tratándolo en general (se correspondería con el Tema 9 del actual temario de la oposición de notarías en la parte de hipotecario), pues plantea interesantes cuestiones en la práctica notarial, para comentar al final estas nuevas resoluciones reformadoras de la la ley de reforma.

El principio registral de tracto sucesivo.

Fue Don Jerónimo González el que configuró el tracto sucesivo como uno de los principios hipotecarios. Se han distinguido en el mismo tradicionalmente el aspecto material y el formal. 

En el aspecto material el principio implica que el acto para ser inscribible debe ser realizado por el titular inscrito. El principio supone que el registro se plasme la cadena de titularidades de manera que como se ha dicho el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana. Este principio en su aspecto sustantivo o material lo recoge el art. 20.1 de la LH.

En el aspecto formal el principio supone que como norma general “los distintos actos consten independientemente en el Registro, en inscripciones separadas y sin amalgamar varias transmisiones en un solo asiento.” Las excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto formal constituyen los supuestos de tracto sucesivo abreviado que después se estudian.

En la Doctrina se ha planteado si el requisito de la previa inscripción es formal o de mecánica registral o por el contrario implica consecuencias sustantivas, en el sentido de que la facultad de disposición solo se reconoce al titular inscrito.

Predomina la consideración del tracto sucesivo como un principio formal o afectante a la mecánica registral más que como un principio sustantivo. En este sentido se pronuncian autores como Roca Sastre o Sanz Fernández. Sería en definitiva una consecuencia registral del principio sustantivo de legitimación que recoge el artículo 38 de la LH. La propia exposición de Motivos de la LH se refiere al principio formal de tracto sucesivo. 

Según Martínez Santiago, esta postura es la más acertada pues nuestro derecho no admite el consentimiento formal y las facultades dispositivas del titular registral encuentran su fundamento en el art. 38, principio de legitimación, y no en la aplicación del principio de tracto sucesivo.

Según señala Lacruz, la previa inscripción no se exige en el momento del otorgamiento del acto inscribible bastando con que concurra al tiempo de la inscripción.

García García clasifica los principios hipotecarios entre aquéllos que se refieren a los efectos de la inscripción (entre los que incluye el principio de legitimación registral), de aquellos que se refieren a los requisitos para la práctica de la inscripción en donde incluye el principio de tracto sucesivo.

No obstante, diversas resoluciones de la DGRN hacen prevalecer al principio de tracto sucesivo sobre el de legitimación, dando al principio de tracto sucesivo una interpretación sustantiva más allá de la mecánica puramente registral. En el caso de resultar de la documentación presentada transmisiones intermedias entre el titular registral y el último adquirente, aún cuando sólo consten en documento privado, no podrá inscribirse la transmisión realizada por el titular registral directamente a favor del último adquirente, sino que se exige la formalización de toda la cadena de transmisiones en forma pública para su acceso al registro (Resolución DGRN 21 de junio de 1999). 

La Resolución DGRN de 22 de septiembre de 2005, que afirma “no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.” 

En sentido similar, la Resolución DGRN de 23 de enero de 2004 afirma expresamente que el principio de tracto sucesivo no es un principio meramente formal, sino que es un principio sustantivo. En el caso un Ayuntamiento, con base en un convenio urbanístico de permuta, adquiere unas fincas a cambio de la futura entrega de unas parcelas a los cedentes del terreno. Estos cedentes en escritura pública ceden a su vez sus derechos derivados de la permuta a una sociedad mercantil, declarando la DGRN que no es posible la inscripción de la transmisión que hace el Ayuntamiento a esos cesionarios directamente, por el principio de tracto sucesivo sustantivo, declarando que existen dos transmisiones sucesivas “cuya validez debe ser examinada y deben tener sus consecuencias de carácter material y tributario”.

La Resolución DGRN 14 de mayo de 2003 aplica esta doctrina a la escritura que documenta un convenio regulador de una pareja de hecho, en la que se adjudica a uno de los miembros un bien que consta inscrito a nombre del otro habiéndolo adquirido como soltero, exigiendo que se documentase en forma pública tuviese previo acceso al Registro el negocio jurídico por el que se hizo común dicho bien.

Distinto sería el caso en que lo que se manifiesta por el titular registral es que con carácter previo a la compraventa que se documenta en la escritura que se presenta a inscripción existió una venta en documento privado que quedó resuelta, compareciendo ese primer comprador mostrando su conformidad, entendiendo la DGRN, en Resolución de 17 de marzo de 2003, que no se puede exigir la elevación a público de esa primera compraventa respecto a la que expresamente se señala que quedó resuelta.

La Resolución DGRN de 2 de agosto de 2017 aplica esta doctrina del tracto sucesivo material, confirmando la calificación registral negativa, a un supuesto en que se presenta a inscripción la elevación a público de un contrato de compraventa otorgada como vendedor por quien figuraba como titular registral, habiéndose practicado la inscripción en virtud de un título de concentración parcelaria, resultando del título presentado que el título de adquisición del vendedor no era de concentración sino de herencia, la protocolización de una partición judicial, escritura de protocolización que el registrador declara haber tenido a la vista y de la que resultaba adjudicada la finca transmitida a persona distinta del referido vendedor titular registral, y que dicho vendedor había transmitido la finca originaria, anterior a la concentración, a la causante en la partición hereditaria.

Reitera esta doctrina la Resolución DGRN de 19 de noviembre de 2018, sobre elevación a público entre titular registral y el último adquirente cuando existen transmisiones intermedias documentadas en documento privado.

Dice la DGRN:

"Como ya señalara la Resolución de 18 de septiembre de 1989, no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen tanto la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular del asiento a cancelar (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Esta conclusión no puede quedar contradicha por las manifestaciones contenidas en la escritura calificada sobre el hecho de que se haya realizado la cesión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores consentida por la sociedad vendedora. Con independencia de si hubo o no consumación de la venta en virtud de tradición, lo cierto es que se reconoce la existencia de varios títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios, por lo que la validez de esos títulos anteriores condiciona la del último, y esa existencia y validez no la acredita tan sólo la aceptación del cedido o su reconocimiento por el cesionario, y depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles –piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación–, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado. Por lo demás, en el caso de contratos bilaterales o plurilaterales, tanto su revestimiento de forma pública como la autenticidad que con la misma adquieren exigen la concurrencia al otorgamiento de la escritura de todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (artículos 1261.1.º y 1262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (confróntese el artículo 1225)".

La Resolución DGRN de 17 de marzo de 2017 rechaza la posibilidad de inscribir adjudicaciones hereditarias "en vacío" a favor de los herederos, manifestándose en la escritura que dichas fincas habían sido vendidas por el causante en vida mediante documento privado, rechazando que quepa la inclusión de este supuesto en el artículo 2.3 de la Ley Hipotecaria.

La aplicación de este principio alcanza no solo a los documentos notariales, sino también a los judiciales y administrativos.

La DGRN en múltiples resoluciones, aplica el principio de tracto sucesivo a la calificación de la resoluciones judiciales, estableciendo como doctrina general que solo son inscribibles cuando se hayan dictado en procedimientos seguidos contra el que aparece como titular registral, haciendo referencia al carácter relativo del principio de cosa juzgada y a la protección constitucional del derecho a la tutela judicial efectiva que proscribe la indefensión, considerando el principio de tracto sucesivo como una aplicación registral de este derecho fundamental.

El artículo 20 LH. Su evolución histórica.

Se cita como precedente remoto del art. 20 LH, el artículo 1.820 del Proyecto de C.C de 1851, que exigía para practicar la inscripción que “constase del Registro que la persona de quien procede el derecho que se trata de inscribir es el actual propietario de los bienes”.

Con este precedente la LH de 1861 dispuso que sería causa para suspender o denegar la inscripción la de no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a favor de la persona que lo transfiera o grave, pudiendo subsanarse la falta mediante la práctica de la inscripción omitida.

Este precepto fue criticado por la doctrina por haberse formulado en términos absolutos. Por ello fue necesario aclarar poco después de la publicación de la Ley (Real Orden de 20 de febrero de 1862) que solo era aplicable a los títulos posteriores a la entrada en vigor de la Ley. Los anteriores a 1 de enero de 1863 eran inscribibles sin necesidad de previa inscripción. De esto se concluía que para la inscripción de títulos que no se refirieran a fincas que ya constasen inscritas en las antiguas Contadurías de Hipotecas, era preciso que fueran anteriores a la eficacia de la Ley o bien lograr una primera inscripción a través de un expediente posesorio.

La Ley de 1869 reformó este sistema para permitir la inscripción directa de los títulos anteriores a 1863, y de los posteriores a esta fecha, siempre que resultare probado por el mismo título o por otro fehaciente la adquisición por el transmitente con anterioridad a aquélla fecha.

La reforma de 1909 reguló en el artículo 20.1 el principio de tracto sucesivo en términos análogos al actual art. 20.1, salvo la referencia hecha a los títulos posesorios que desaparece de la actual regulación, distinguiendo ya claramente la aplicación del tracto sucesivo según el derecho constase inscrito a favor de persona distinta de la que otorgase la transmisión o gravamen del supuesto en que el derecho no resultare inscrito a favor de persona alguna y no constase que lo adquirió antes del uno de enero de 1909. Se recogían además excepciones al principio de tracto sucesivo derivadas de la Jurisprudencia, como las relativas a documentos otorgados por albaceas o herederos en relación a bienes inscritos a nombre del causante. Regulaba también la inmatriculación a través de título público fijando como fecha antes de la cual había de probarse la adquisición del transmitente la de 1 de enero de 1909. Posteriores leyes de 1922 y 1932 modificaron esta fecha tope (el uno de enero de los años respectivos) hasta que la Ley de 1934 sustituyó el sistemas de fecha tope por la publicación de edictos que pasó al actual art. 205 de la LH.

La reforma de 1944 formuló en precepto en sus términos actuales, expulsando de su contenido la inmatriculación, que pasó a regularse en otros preceptos, manteniéndose en la Ley la misma filosofía, con ligeros retoques.

Artículo 20 Ley Hipotecaria. 

“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. 

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.

No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.

Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: 

Primero Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. 

Segundo Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. 

Tercero Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. 

Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.”

En cuanto al primer párrafo, en él se enuncia el principio de tracto sucesivo. En virtud del mismo la persona que otorgue el título inscribible debe ser el titular registral en el momento de la inscripción del título otorgado. 

Esto exige la coincidencia entre los datos personales del titular registral y del otorgante del título. En consecuencia, si la escritura se otorgase discrepando las circunstancias personales con las del titular registral, procede denegar la inscripción del acto o contrato sujeto a calificación registral. 

No obstante, de la doctrina de la DGRN se extrae que pequeñas discrepancias en algún dato identificativo, que valoradas conjuntamente con el resto de las circunstancias no hagan dudar de la identidad de la persona otorgante, pueden ser consideradas irrelevantes (así Resolución DGRN de 7 de julio de 1933). 

La Resolución DGRN de 3 de enero de 2005, en un supuesto de divergencia en los apellidos de quien figuraba como cónyuge del titular del registro y quien interviene como tal en una escritura de adjudicación hereditaria, afirma que, aunque tal divergencia impediría la inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo, el defecto quedaba salvado en base a la existencia de unas certificaciones del registro civil (de nacimiento de los hijos en las que constaba la filiación de los padres) anteriores y posteriores a la adquisición y la manifestación del Notario autorizante de que por notoriedad le constaba el error.

Particulares problemas plantea la intervención de otorgantes extranjeros, en los por el simple hecho de la renovación de su documentación, como sucede en algunos países, puede haber variado la numeración de los documentos de identidad, o bien puede suceder que presentando en el momento de la adquisición tarjeta de residencia española en el momento de la transmisión no sean ya residentes sin que posean la documentación exhibida en el momento de la adquisición, circunstancias que pueden conllevar la diferencia entre los documentos de identidad que consten en el Registro para el titular registral frente a los que se exhiban al Notario en un acto transmisivo posterior. 

La Resolución DGRN de 2 de octubre de 2003 resuelve un caso en la que en la adquisición se identifica al adquirente mediante la exhibición de su pasaporte y en la posterior transmisión exhibe el transmitente tarjeta de residencia con número distinto, declarando la DGRN que a pesar de que es función del registrador comprobar que la identidad del otorgante coincide con la del titular registral, “en este supuesto es evidente que al utilizarse medios distintos de identificación en el momento de la adquisición y en el instante de la venta, lógicamente los números deben discrepar, con lo que el defecto, tal y como ha sido formulado no puede ser mantenido.” 

La Resolución DGRN de 26 de marzo de 2004, matiza esta doctrina, en el caso de un nacional francés que había adquirido su derecho como residente en España exhibiendo la pertinente tarjeta de residencia a efectos identificativos, compareciendo en escritura la posterior escritura de transmisión una persona con el mismo nombre pero que exhibía a efectos identificativos documentación del Estado francés, consideró que si bien, recogiendo la doctrina de la Resolución antes citada de 2 de octubre de 2003, al ser los documentos exhibidos al Notario en uno y otro caso distintos estos deben discrepar, si bien “queda pendiente la cuestión de si es la misma persona el titular registral y el que otorga el documento ahora presentado, por lo que es necesario que, mediante la documentación oportuna, se llegue a la conclusión que el titular registral y el otorgante son la misma persona”, desestimando en base a ello el recurso contra la calificación negativa del Registrador.

También se aplica el principio de tracto sucesivo a las circunstancias de la finca cuyo acceso al registro se pretende. La Resolución DGRN de 20 de diciembre de 2017 invoca este principio para denegar la inscripción de una escritura de venta una participación indivisa de finca de un sótano en la que se describía, conforme a los datos catastrales, la concreta plaza a la que dicha participación indivisa daba derecho, resultando que en el registro no constaba la descripción de la referida plaza de garaje.

No excluye la aplicación del principio el que la adquisición que se pretende adquirir proceda del ejercicio de un retracto legal que implique la subrogación del retrayente en la posición del primer adquirente. La Resolución DGRN 28 de noviembre de 2018 confirma la calificación negativa de una escritura de venta otorgada en virtud de un retracto legal con base en no constar inscrita la escritura de adquisición del vendedor en la misma, adquisición que era la determinante del ejercicio del retracto de comuneros.

El artículo 20.1 se refiere a la inscripción de los títulos relativos “al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”. Sin embargo, debe entenderse que el principio es también aplicable a derechos personales que puedan acceder al Registro. 

Así, la Resolución DGRN de 22 de enero de 2005 lo aplica al ejercicio de una opción de compra unilateral, entendiendo necesario en base al mismo la notificación al titular registral (requisito que no se cumple con la notificación a su cónyuge en relación con un bien perteneciente al cónyuge no notificado en su totalidad y la mitad indivisa de otro bien que pertenecía pro indiviso a ambos cónyuges, aunque afirma la resolución que más dudosa sería la solución en el caso de bienes gananciales). 

También se ha aplicado por la DGRN a los arrendamientos. La Resolución DGRN de 4 de septiembre de 1990 deniega la inscripción de un arrendamiento rústico por el hecho de estar inscrita la finca a nombre de persona distinta del arrendador, aunque fuese por título posterior al arrendamiento, sin que obste a ello la oponibilidad frente a terceros de los arrendamientos rústicos. 

El tracto abreviado.

El tracto abreviado supone una excepción al principio de tracto sucesivo entendido en su aspecto formal, esto es como la exigencia de que cada transmisión conste en un asiento distinto, y viene a admitir que varias transmisiones consecutivas se reflejen en el mismo asiento registral.

El artículo 20 recoge un supuesto de tracto sucesivo abreviado al señalar que “Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”

El apartado segundo del párrafo 4º del artículo 20 recoge otro supuesto de tracto abreviado al señalar que no es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos “Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare.” En este caso más que de una excepción al trasto sucesivo en sentido material, lo es en sentido formal, dando lugar a un tracto sucesivo abreviado.

Otro supuesto de tracto abreviado lo constituyen los derivados de operaciones societarias de modificación estructural transformación, escisión o fusión, que implican una transmisión en bloque del patrimonio de las sociedades a las resultantes de la modificación, en los que se admite el otorgamiento del título por la sociedad resultante de la operación societaria, mediante la justificación de ésta y reflejándose en el asiento la operación societaria. Así, la Resolución DGRN de 28 de septiembre de 2001, en un supuesto de otorgamiento de una cancelación por la sociedad que había absorbido por fusión a la titular inicial del crédito hipotecario. Se admite en esta resolución para justificar la fusión el testimonio parcial realizado en la escritura de cancelación de determinados particulares extraídos de otro testimonio notarial de la escritura de fusión.

La Resolución DGRN de 11 de diciembre de 2017 admite la inscripción de una escritura de cancelación por pago otorgada por una entidad de crédito que, con posterioridad a dicha escritura, fue absorbida por otra entidad, resultando la hipoteca inscrita, al tiempo de presentarse la cancelación en el registro, a nombre de la sociedad absorbente, aludiendo a la subrogación de la absorbente en los derechos y obligaciones de la absorbida en virtud del mecanismo de sucesión universal que implica la fusión.

La Resolución DGRN de 25 de abril de 2018 contempla como un supuesto de tracto sucesivo abreviado el de la sucesión por derecho de transmisión.

Excepciones al principio.

En el artículo 20 se recogen las siguientes excepciones al requisito de la previa inscripción a favor de los otorgantes del título:

En el párrafo 3º del art. 20 LH se dispone “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.”

Para algunos autores no estamos ante una verdadera excepción sino como una propia aplicación de la regla del art. 20 párrafo 1º que exige la inscripción a favor de la persona que otorgue “o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.

Este artículo hace referencia a los órganos de representación “de carácter temporal”. En base a esta expresión se entiende que si deben lugar a previa inscripción supuestos como los herederos de confianza y en general las titularidades fiduciarias, como por ejemplo la que puede corresponder a las Juntas de compensación, según señala José María Martínez Santiago. 

En cuanto a los albaceas la redacción dada al artículo 20 en su párrafo 7º por la Ley de 1909, preveía la necesidad del consentimiento de los legitimarios para la enajenación de bienes por los albaceas, en el derecho común. Según la Resolución DGRN de 19 de julio de 1952, el hecho de haber desaparecido dicha previsión expresa del art. 20 tras la reforma de 1944-1946, no priva de valor a esta doctrina.

En cuanto a las transmisiones realizadas por los herederos según los apartados primero y tercero del párrafo 4º del art. 20 no es necesaria la previa inscripción a favor de los herederos para inscribir los documentos otorgados por éstos:

Primero.- Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. 

Tercero.- Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante. 

La Doctrina de la DGRN ha admitido en general que sean inscribibles sin necesidad de previa inscripción de la adjudicación hereditaria los actos dispositivos realizados por todos los herederos a favor de un tercero (así, Resolución DGRN 25 de febrero de 1999). Esta misma doctrina es aplicable a la comunidad post ganancial (28 de noviembre de 2000), siempre que el acto dispositivo sea realizado por todos los partícipes en la comunidad que agoten la plena titularidad.

Aunque la norma se refiera solamente a los herederos como legitimados para ratificar los contratos privados del causante, la Resolución DGRN de 8 de enero de 2018, con base en la doctrina de la legítima como pars bonorum, declara que el legitimario, aunque no sea heredero, debe concurrir a la elevación a público de un contrato privado de venta otorgado por el causante.

En el caso de que se trate de herederos del adquirente, la DGRN tiene declarado que cuando se trate de formalizar adquisiciones realizadas por el causante en vida de éste, no cabe que la transmisión se formalice por el titular registral a favor de los herederos de forma directa, sino que será necesario que éstos actuando como herederos del adquirente eleven a público la transmisión efectuada a favor de su causante, y en su caso realicen a continuación los subsiguientes actos de adjudicación hereditaria.

No se aplica tampoco el principio de tracto sucesivo en su aspecto sustantivo, según la Doctrina de la DGRN a las declaraciones de obra nueva, en el sentido que podrán ser formalizadas por el titular registral actual aunque la construcción se realizase por un titular anterior. La peculiar naturaleza de la declaración de obra, que para algunos simplemente refleja un hecho, determinó según Resolución DGRN de 21 de febrero de 1995, que fuera posible la inscripción de la declaración otorgada por uno solo de los cónyuges estando la finca inscrita a nombre de ambos cónyuges, sin que el principio de tracto sucesivo fuera suficiente, según la DGRN, para exigir el consentimiento de ambos cónyuges. 

Otra posible excepción es el caso del arrendamiento financiero o leasing, dado que según la Doctrina de la DGRN no es necesaria la previa inscripción del contrato de leasing, para que sea posible la inscripción de la adquisición de la propiedad por el arrendatario financiero.

En materia de anotaciones de embargo tiene declarado la DGRN el carácter no constitutivo de éstas, siendo posible la inscripción de la adjudicación en el procedimiento ejecutivo aún no habiéndose practicado previamente la anotación preventiva del embargo.

Se ha discutido también la aplicación del principio de tracto sucesivo en cuanto a las notas marginales que debe practicar el Registrador en la ejecución tras la expedición de la certificación de dominio y cargas. En materia de ejecución hipotecaria, dado el carácter constitutivo de la inscripción, existe la opinión unánime de que sin previa inscripción de la hipoteca, no es posible la práctica de la nota marginal. Por el contrario, es cuestión discutida en el caso de las anotaciones de embargo, que carecen de carácter constitutivo. Para algunos autores, como Rivas Torralba, la falta de la anotación preventiva de embargo no impide la práctica de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. Otros como García Arango sostienen la tesis contraria. Tras la reforma del RD 1368/1992 del art. 143 del RH, la nota marginal de certificación de cargas no procederá sino antes no se ha hecho la anotación preventiva de embargo correspondiente.


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