martes, 27 de mayo de 2014

La inmatriculación en el Anteproyecto de reforma de la Ley Hipotecaria.






Reflexionando hoy sobre este mi blog (como el de la foto), me he dado cuenta que en apenas 5 meses he escrito 45 entradas bien cumplidas y, de repente, me he venido arriba y me he encontrado imaginando que cien entradas en un año era un número redondo y un objetivo a mi alcance.

Pero como casi siempre, después de un momento de euforia llega su opuesto, y al final concluí, con una mezcla de amargura y alivio, que el citado objetivo exige escribir algo más ligero de vez en cuando. Pues a eso voy.

No es que estemos directamente ante una entrada de relleno, pues el tema que "no trato" en esta entrada tiene sin duda un interés relevante. Lo que sucede es que no voy comentar en detalle la norma, por la razón fundamental de que todavía no es una norma, sino un anteproyecto de norma, lo que significa que ni siquiera ha sido aprobada por el Consejo de Ministros (que yo sepa) y de aquí a que llegue o no al ser normativo, falta un trecho (afortunadamente) y porque además, para gastar mi tiempo en materias sin  interés práctico, ya me bastó con las once entradas "rellenitas" que dediqué al "emprendedor de responsabilidad limitada", lo que sin duda será una de las hazañas que darán lustre y esplendor a mi futura biografía (que, por cierto, descubrí el otro día, no sin cierta admiración por la iniciativa, que hay empresas que se dedican a biografiar a la gente, sin otra condición de mérito público que el pago de sus servicios) .

Debo reconocer que vivía yo tranquilamente en la inopia sobre esta cuestión (como sobre tantas otras) cuando llamó mi atención sobre la misma "mi registradora", quien hace unos días me dijo que habían tenido una reunión y que nos diéramos prisa para inmatricular todo lo inmatriculable, pues pronto se iba a acabar esto de las aportaciones inmatriculadoras y similares.

He de decir que de entrada, para mis adentros por supuesto, puse en seria duda lo que me estaba contando. 

No se entienda esto como irreverencia ante una superior autoridad, líbreme el cielo ahora y por siempre de tal, sino precisamente consecuencia del "temor reverencial" que experimento ante el creciente "poder registral" y por ello, mientras la escuchaba, razonaba que era imposible que del seno de la actual DGRN surgiera un "Anteproyecto" perjudicial para los intereses registrales, pues, me decía a mí mismo, no parecen los mejores tiempos para enredar, ya que los títulos no están precisamente agolpados para saltar la “valla registral”, al margen de la acusada volatilidad que en los últimos tiempos experimentan las Oficinas Liquidadoras.

Incluso me informó que el invento era cosa del Consejo General del Notariado, y ahí no pude por menos de observar que no creía que el Consejo General del Notariado, a día de hoy, ni cortase, ni pinchase, en nada que procediera del Ministerio de Justicia.

En definitiva, como casi siempre, la razón la tenía mi estimada compañera, al menos en lo de la inmatriculación, pues tras la inmediata consulta en internet, google me llevó a la página del Ministerio de Justicia, en la que aparece colgado un Anteproyecto de Reforma de la Ley Hipotecaria, de fecha 11 de abril de 2014.

Y leyendo el anteproyecto, y al margen de que parece que vamos a tener que ampliar nuestros conocimientos topográficos (en mi caso, más que ampliar, adquirir), sí que pude confirmar, para mi sorpresa, que pretenden eliminar la inmatriculación mediante doble título público o por título público complementado con acta de notoriedad, siendo el único medio de inmatriculación que subsiste el que llama expediente de dominio, salvo para los bienes de la administración pública, para los que se conserva la certificación administrativa (que desaparece por cierto para la Iglesia, para que después digan) y fuera de los casos de expedientes urbanísticos, concentración parcelaria o sentencia declarativa, que también se admiten.

La tramitación de este "expediente de dominio", no sé si por mérito o demérito del Consejo o por otra razón ignota, aparece atribuida a los notarios, pero antes de entusiasmarnos demasiado, ya advierto de que no es oro todo lo que reluce, antes bien al contrario.

Porque si realmente el Consejo General del Notariado ha tenido algo que ver con esta norma, salvo quizás evitar que directamente nos eliminasen del proceso de inmatriculación, lo cual supongo que es de agradecer no haya sucedido, habrá que felicitarlo muy poco. 

En realidad, estoy casi seguro que nada o casi nada ha pintado, si atendemos a la regulación que se pretende instaurar.

Y aunque he prometido que no comentaré el anteproyecto, como contradecirme a mí mismo es uno de los pocos placeres de los que todavía no me privo, no me resisto a señalar dos o tres cosillas:

- La competencia para este llamado expediente de dominio es efectivamente notarial

Pero lo primero que llama la atención es el criterio de competencia territorial del notario, claramente absurdo, a mi juicio. Porque o se limita la competencia territorial o no se limita y no quiero citar aquí al señor Miyagi. La solución del anteproyecto es de esas de ni sí, ni no, ni todo lo contrario. Se considera competente a cualquier notario hábil para actuar en el distrito, hipotecario que no notarial, donde se halle la finca, en un distrito colindante (no se sabe si del mismo colegio o incluso de otro) y, lo mejor de todo, a los de la capital de la provincia. Lo único que parece tener algo de sentido, sea el que sea, es el trato privilegiado a los notarios de capital, quienes por cierto normalmente integran los órganos directivos, dicho sea con respeto, lo que, como notario de pueblo de toda la vida, que tiene su capital a más una hora de viaje en coche, no voy a decir que me moleste, pero la verdad es que sí me molestaría, si no fuera porque puestos a molestarse como notario, existen en el anteproyecto otros motivos de bastante más peso.

- El procedimiento se basa en la existencia de un título de propiedad que atribuya la finca al promotor del expediente. El título no se exige que conste en documento público, con lo que hemos llegado después de todo a la tan deseada por la corporación registral inmatriculación del documento privado. Si este “avance” procede del Consejo General del Notariado, lo que no creo insisto, sería motivo para la exigencia de su inmediata dimisión. Esto además contradice cualquier pretensión de que este procedimiento ofrezca mayores garantías que el que el actual, en cuanto podrá basarse la inmatriculación en un documento privado, sobre el cual no existe el menor control ni notarial, ni de nadie, ya no de legalidad, que eso es anatema para nuestra DGRN, sino ni de capacidad del transmitente, ni de su libre voluntad, ni de nada en realidad, y en base a ese documento, no sometido a control alguno, el adquirente-promotor comparece en la notaría, para que el notario proceda como veremos a continuación.

- Porque el papel que se reserva al notario en este procedimiento es más bien triste. El notario recibe el documento, que puede ser privado, como he dicho, y eso sí las certificaciones procedentes, que lo importante es que la finca esté bien coordenada, y ¿qué hace?, pues, lo primero es lo primero, incorpora la documentación presentada a un acta y la remite al registro para que éste expida una certificación de que la finca no está inmatriculada, lo que dará lugar a la correspondiente anotación preventiva. ¿Y después?, pues practica las notificaciones a todos los interesados. ¿Y después?, pues si alguien se opone, da por terminada su actuación, que pasará a la vía judicial. ¿Y si nadie se opone?, pues nada, lo lógico, “accede a la petición”, que decir que no está feo y además es ilegal. No existe ya asomo alguno de juicio notarial, por supuesto no ya de legalidad, que eso a nadie se le ocurre, sino ni siquiera, como hasta ahora, de notoriedad, y por ello no se prevé la intervención de testigos, que eso se parecería peligrosamente a “valorar o controlar algo”. No se trata de que se nos convenza o no, que eso no es cosa nuestra, decimos que sí y ya está, y lo remitimos al registrador o registradora, quien por supuesto sí podrá decir que sí o que no, en resolución motivada. Eso sí, todo muy motivado como en los países serios. ¿Y si dice que no el registrador?, pues se puede recurrir, no por supuesto el notario, sino el interesado.

Esto es hay dos órganos, pero solo uno verdadero. El otro es una especie de recolector de documentación, pública o privada, y un notificador, nada esencialmente distinto a una oficina de correos, que para lo jurídico ya está el registrador.     

Se modifican también los requisitos rectificación de la cabida, desapareciendo también veleidades liberalizadoras como el informe técnico. Expediente al canto en todo caso “tramitado” por el habitual órgano recolector de documentos y notificador,  resuelto por el órgano jurídico. Lo mismo podría repetir respecto de la reanudación del tracto sucesivo. 

Excepcionalmente se admite todavía la certificación catastral para rectificar la cabida cuando no exceda de la décima parte, y por vía de rectificación, como hasta ahora, si no pasa del cinco por ciento.

En definitiva, en realidad nada que no cupiera esperar de la actual DGRN.

Sí que aprecio no obstante, no sé si será imaginación o pura ignorancia por mi parte, cierta frustración de las ambiciones registrales en cuanto a esos inventos que han propiciado de cartografías propias, pues el papel fundamental y casi único, lo sigue teniendo la cartografía catastral. Será, digo yo, que con Hacienda hemos topado. Pero, si el bien definitivo es la coordinación, ¿qué mejor coordinación que la unificación entre las dos oficinas que inscriben fincas? Esto, es mi pronóstico, llegará antes o después. La cuestión va a ser quien absorbe y quien es absorbido, pero si tuviera que apostar mi dinero, compañero-presidente al margen, lo pondría siempre en Hacienda, que el primero es un bien transitorio y la segunda, un bien eterno.

En todo caso, no se trata de recomendar al lector notarial que se lance a la firma urgente de toda operación inmatriculadora que pueda tener a la vista. En primer lugar, se trata de un simple anteproyecto, y todos conocemos la suerte que otros recientes anteproyectos de reforma registral han corrido, la misma por cierto que le deseo a éste.

Por otra parte, el propio anteproyecto establece un plazo de vacatio legis de un año y sinceramente, visto lo visto últimamente, el que sea capaz de prever lo que va a suceder en España a uno o dos años vista, es que ha conseguido hacerse con uno de los Libros de la Sibila en versión nacional.

Hasta aquí por hoy, que esta entrada también cuenta, pero pronto atacaré de nuevo con armas más pesadas.


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