Este dictamen se resolvió en la Academia de Notarías de Santiago hace ya unos meses, con un grupo de cinco opositores que estaban en vísperas de presentarse al tercer ejercicio de la última oposición de Valencia. Por cierto que todos son hoy notarios.
En la esperanza de que pueda ser de alguna utilidad para algún "todavía opositor", lo cuelgo en esta entrada.
He de advertir que el dictamen es largo, de hecho creo que ninguno de los que asistió a la resolución llegó a terminarlo, y ya digo, todos aprobaron el tercer ejercicio, y, en general. con bastante buenas notas, así que si hay alguien que decide hacerlo, que no se preocupe si no consigue terminarlo en tiempo.
A continuación colgaré en el blog unas notas sobre el dictamen.
"Juan Carlos, un mes antes de contraer
matrimonio con Sofía, recibe de su padre Alfonso, la donación de un derecho de
opción inscrito, del que Alfonso era titular frente a una empresa promotora, El
Nuevo Ladrillo S.L, sobre una vivienda. La donación del derecho de opción se
formalizó en documento privado, posteriormente elevado a escritura pública por
donante y donatario, dispensando el donante al donatario de la obligación de
colacionar. El derecho de opción había sido adquirido por Alfonso, a título
oneroso, en estado de casado en régimen de gananciales con la madre de Juan
Carlos, Mercedes, habiendo confesado la esposa, Mercedes, el carácter privativo
del precio abonado por Alfonso para adquirir la opción, constando inscrito el
derecho a favor de Alfonso, habiéndose fijado un precio para el ejercicio de la
misma, sin que se descontara de este último, según lo pactado, el ya abonado
como precio de la opción, y debiéndose pagarse el precio para el ejercicio de
la opción al contado.
Dos semanas antes de la fecha prevista para
la boda, fallece sin descendencia Pedro, hijo de Alfonso y Mercedes, quien
estaba aquejado de graves problemas físicos desde su infancia, siendo mudo y no
pudiendo escribir, situación de incapacidad física que había determinado su
incapacitación judicial, habiendo sido designado tutor del mismo su hermano
Juan Carlos.
Pese a tal luctuoso incidente, los
contrayentes deciden mantener el enlace, que se celebra en la fecha prevista.
Con anterioridad a la fecha del matrimonio, los contrayentes otorgan escritura
de capitulaciones matrimoniales, a fin de incluir un pacto por el cual Sofía,
al fallecimiento de Juan Carlos, ostentaría un derecho de usufructo vitalicio
sobre el bien objeto del derecho de opción referido. Pactan también los
contrayentes que, en caso de separación o divorcio o disolución del matrimonio
por cualquier otra causa, el bien objeto del derecho de opción sería
transmitido a los hijos que pudieran tener en dicha fecha, por partes iguales
entre ellos.
Con posterioridad a la celebración del
matrimonio, Juan Carlos comunica a la empresa promotora concedente de la
opción, fehacientemente y dentro de plazo, su voluntad de ejercitarla y de
efectuar el pago del precio, para lo cual ha negociado la correspondiente
financiación bancaria, a través de la concesión por una entidad de crédito de
un préstamo hipotecario que se formalizaría en el momento de la adquisición del
bien.
La empresa el Nuevo Ladrillo S.L., contesta a
la notificación del ejercicio de la opción, informando a Juan Carlos de su
aceptación del ejercicio del derecho y de su voluntad de otorgar la
correspondiente escritura pública, informándole que en el edificio al que
pertenece la vivienda sobre la que ejercita su derecho, se hallan terminados
todos los elementos estructurales, así como su propia vivienda y los accesos a
la misma, pero no otros locales del edificio.
Habiéndose fijado día para el otorgamiento de
la escritura pública de compraventa en ejercicio de la opción y posterior
préstamo hipotecario, la entidad de crédito que va a otorgar el préstamo exige
a Juan Carlos que previamente se otorguen por la empresa vendedora los
documentos necesarios para la constancia registral de la terminación de la
vivienda.
En el otorgamiento de la escritura pública de
compraventa en ejercicio de la opción de compra, comparece un apoderado de la
entidad vendedora, el Nuevo Ladrillo S.L., entidad que figuraba declarada en
ese momento en concurso de acreedores, estando sometidas a intervención sus facultades de administración
y disposición, con nombramiento de un administrador concursal, aportándose un
poder con facultades suficientes para disponer de los bienes de la empresa por
cualquier título, habiendo sido otorgado dicho poder por los administradores de
la entidad con anterioridad a la declaración de concurso. El apoderado presenta
una certificación del administrador concursal indicando los actos que por razón
de su naturaleza y cuantía quedan autorizados con carácter general, siendo así
que se hallaban autorizados los actos de venta de bienes de la empresa,
realizados por precio al contado y hasta un límite cuantitativo coincidente con
el precio previsto para el ejercicio de la opción.
Inmediatamente a continuación de la escritura
de compraventa se formaliza con la entidad de crédito, un préstamo hipotecario,
en el que figuran como codeudores solidarios, Juan Carlos y Sofía, y como
hipotecante Juan Carlos. En las cláusulas del préstamo se indica que la
vivienda hipotecada se destinará a vivienda familiar de los deudores.
Alfonso y Mercedes reciben de la misma
empresa promotora, El Nuevo Ladrillo
S.L., ahora en liquidación societaria, dos viviendas, con su respectiva plaza
de garaje y trastero anejo. Dichas viviendas se les entregan por la promotora
como contraprestación de la cesión de un solar, que pertenecía a Alfonso y
Mercedes con carácter ganancial, habiéndose pactado en la escritura de cesión,
como contraprestación de dicha cesión, la entrega por la cesionaria del solar
de un porcentaje de la futura obra a construir, a concretar en dos viviendas
con sus anejos, a elegir por los cedentes del solar de entre las que existieran
en el edificio. Como garantía de la obligación de la promotora se fijó una
condición resolutoria explícita, con cláusula de posposición a la futura
hipoteca a constituir por el adquirente del solar para financiar la
construcción del edificio. En el otorgamiento de la escritura de entrega
comparece en nombre de la promotora el mismo apoderado y con el mismo poder que
antes se dijo, aportando un convenio concursal en el que no figuraba limitación
dispositiva alguna que pudiera afectar a la entrega de las viviendas, convenio
que no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad.
El solar que se entregó a cambio de las
futuras viviendas figuraba en los testamentos de Alfonso y Mercedes, adjudicado
particionalmente su hija, y hermana de Juan Carlos, Ana, constituyendo el solar
el único bien integrante del lote adjudicado a la misma. En dichos testamentos,
otorgados por Alfonso y Mercedes, el mismo día y con un contenido idéntico, se
legaban los testadores recíprocamente los usufructos universales de sus
herencias, se instituía herederos, por partes iguales, a sus tres hijos, Pedro,
Juan Carlos y Ana, y a su nieto Felipe, hijo de Juan Carlos, con una
sustitución ejemplar del primero a favor de los hermanos, procediéndose a
realizar la partición por ambos testadores en sus respectivos testamentos y con
contenido paralelo, de sus bienes gananciales y privativos, entre los cuatro
herederos.
Alfonso y Mercedes donan a su hija Ana, con
reserva del usufructo conjunto que no se extinguiría hasta el fallecimiento del
último de los cónyuges, un terreno edificable, que pertenecía a los donantes
con carácter ganancial, en el que Ana y su esposo Joaquín, proceden a
construir, con cargo a su sociedad de gananciales, una edificación de tres
plantas, destinada a vivienda unifamiliar, para uso propio. Ya fallecido
Alfonso, Ana procede a otorgar la correspondiente escritura de declaración de
obra nueva terminada, aportando licencia de obras, certificado de técnico
competente acreditativa de la finalización de la construcción con arreglo al
proyecto y licencia de primera ocupación, acogiéndose a la excepción para la
constitución del seguro decenal prevista para la construcción de una única
vivienda unifamiliar para uso propio. Con posterioridad al otorgamiento de la
escritura de declaración de obra, Ana aporta la edificación construida a su
sociedad de gananciales. En dicha escritura de aportación compareció Mercedes a
fin de renunciar al usufructo que ostentaba sobre la edificación.
La entidad “El Nuevo Ladrillo S.L.”, finalmente procede a
extinguirse. En la escritura de extinción comparece un apoderado, habiéndole
sido conferido el poder electrónicamente por el liquidador único de la sociedad
“El Nuevo Ladrillo S.L.”, poder que consta inscrito en el Registro Mercantil, y
el que se atribuyen al apoderado facultades para elevar a público los acuerdos
sociales. En la escritura de extinción se incorpora un balance, del que resulta
que existen créditos sujetos a convenio concursal, y se procede a adjudicar
todos los bienes de la sociedad extinguida, al socio único, “El Ladrillo Feliz
S.A.”.
Ana fallece sin descendencia, bajo testamento
en el que instituye heredero, con facultad de disponer de sus bienes por acto
inter vivos, a su esposo Joaquín, designando heredero fideicomisario del mismo,
respecto de los bienes que no hubiera dispuesto, a su hermano Juan Carlos y con
posterioridad a éste designa sustitutos fideicomisarios a quienes Juan Carlos
designe de entre sus tres hijos, Felipe, Cristina y Elena, y si alguno de los
designados falleciere a su vez sin hijos, sería sustituto fideicomisario del
mismo, sus hermanos que le sobrevivieren.
En el momento del fallecimiento de Ana, ya
fallecido su padre Alfonso, le sobrevive
su madre Mercedes.
Joaquín y Mercedes otorgan una escritura
particional de la herencia de Ana, en la que expresamente reconoce el primero,
los derechos legitimarios de la segunda en la herencia de Ana, y Mercedes
renuncia, a cambio de precio, tanto a sus derechos legitimarios, como a
cualquier otro derecho hereditario que pudiera ostentar sobre los bienes de la
herencia de Ana.
Joaquín constituye una sociedad de
responsabilidad limitada unipersonal, denominada "Administradora de los
bienes de Joaquín S.L.", como socio
único, designándose a su vez como administrador único de la misma, a la que
aporta todos los bienes procedentes de la herencia de Ana, fijando como objeto
social la administración de los bienes aportados. Tiempo después Joaquín otorga
una escritura de ampliación de capital, con cargo a las reservas voluntarias
que figuran en ese momento en el balance de la sociedad, resultantes de
beneficios no distribuidos. En los estatutos sociales consta un derecho de
adquisición preferente a favor de los socios, para el caso de transmisión de
las participaciones sociales por acto mortis causa a quien no fuera socio.
Después de realizar estos actos fallece Joaquín, intestado, sin ascendientes ni
descendientes, siendo su sobrino Juan su único pariente colateral dentro del
cuarto grado.
Juan Carlos y Sofía, tienen tres hijos,
Felipe, Cristina y Elena. Juan Carlos fallece, con posterioridad a Joaquín,
bajo testamento en el que lega a su esposa, Sofía, el usufructo universal, bajo
la fórmula de una cautela sociniana, y le atribuye la facultad de partir sus
bienes, así como la de mejorar a alguno o algunos de los hijos del matrimonio.
Sofía, actuando en representación de sus
hijos, menores de edad, en uso de las
facultades atribuidas por su esposo, pretende otorgar una escritura en la que
se adjudique el usufructo universal a la propia Sofía, realizando la partición
entre los mismos de los bienes de la herencia, todos ellos privativos de Juan
Carlos, mediante adjudicaciones pro indiviso a los tres hijos, y atribuyendo al
hijo menor, Felipe, como mejora, las participaciones sociales de la entidad
"Administradora de los Bienes de Joaquín S.L.", así como la vivienda
adquirida por Juan Carlos, en ejercicio del derecho de opción antes expresado,
a "El Nuevo Ladrillo S.L.".
En el momento del otorgamiento de esta esta
escritura había fallecido ya la abuela de los menores, Mercedes.
Valora jurídicamente los hechos expuestos.
El dictamen se resolverá conforme al derecho
vigente y considerando que todos los intervinientes son de vecindad civil
común".
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