miércoles, 7 de mayo de 2014

Dictamen oposición notarías

Este dictamen se resolvió en la Academia de Notarías de Santiago hace ya unos meses, con un grupo de cinco opositores que estaban en vísperas de presentarse al tercer ejercicio de la última oposición de Valencia. Por cierto que todos son hoy notarios.

En la esperanza de que pueda ser de alguna utilidad para algún "todavía opositor", lo cuelgo en esta entrada. 

He de advertir que el dictamen es largo, de hecho creo que ninguno de los que asistió a la resolución llegó a terminarlo, y ya digo, todos aprobaron el tercer ejercicio, y, en general. con bastante buenas notas, así que si hay alguien que decide hacerlo, que no se preocupe si no consigue terminarlo en tiempo.

A continuación colgaré en el blog unas notas sobre el dictamen.

"Juan Carlos, un mes antes de contraer matrimonio con Sofía, recibe de su padre Alfonso, la donación de un derecho de opción inscrito, del que Alfonso era titular frente a una empresa promotora, El Nuevo Ladrillo S.L, sobre una vivienda. La donación del derecho de opción se formalizó en documento privado, posteriormente elevado a escritura pública por donante y donatario, dispensando el donante al donatario de la obligación de colacionar. El derecho de opción había sido adquirido por Alfonso, a título oneroso, en estado de casado en régimen de gananciales con la madre de Juan Carlos, Mercedes, habiendo confesado la esposa, Mercedes, el carácter privativo del precio abonado por Alfonso para adquirir la opción, constando inscrito el derecho a favor de Alfonso, habiéndose fijado un precio para el ejercicio de la misma, sin que se descontara de este último, según lo pactado, el ya abonado como precio de la opción, y debiéndose pagarse el precio para el ejercicio de la opción al contado.

Dos semanas antes de la fecha prevista para la boda, fallece sin descendencia Pedro, hijo de Alfonso y Mercedes, quien estaba aquejado de graves problemas físicos desde su infancia, siendo mudo y no pudiendo escribir, situación de incapacidad física que había determinado su incapacitación judicial, habiendo sido designado tutor del mismo su hermano Juan Carlos.

Pese a tal luctuoso incidente, los contrayentes deciden mantener el enlace, que se celebra en la fecha prevista. Con anterioridad a la fecha del matrimonio, los contrayentes otorgan escritura de capitulaciones matrimoniales, a fin de incluir un pacto por el cual Sofía, al fallecimiento de Juan Carlos, ostentaría un derecho de usufructo vitalicio sobre el bien objeto del derecho de opción referido. Pactan también los contrayentes que, en caso de separación o divorcio o disolución del matrimonio por cualquier otra causa, el bien objeto del derecho de opción sería transmitido a los hijos que pudieran tener en dicha fecha, por partes iguales entre ellos.

Con posterioridad a la celebración del matrimonio, Juan Carlos comunica a la empresa promotora concedente de la opción, fehacientemente y dentro de plazo, su voluntad de ejercitarla y de efectuar el pago del precio, para lo cual ha negociado la correspondiente financiación bancaria, a través de la concesión por una entidad de crédito de un préstamo hipotecario que se formalizaría en el momento de la adquisición del bien.

La empresa el Nuevo Ladrillo S.L., contesta a la notificación del ejercicio de la opción, informando a Juan Carlos de su aceptación del ejercicio del derecho y de su voluntad de otorgar la correspondiente escritura pública, informándole que en el edificio al que pertenece la vivienda sobre la que ejercita su derecho, se hallan terminados todos los elementos estructurales, así como su propia vivienda y los accesos a la misma, pero no otros locales del edificio.

Habiéndose fijado día para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en ejercicio de la opción y posterior préstamo hipotecario, la entidad de crédito que va a otorgar el préstamo exige a Juan Carlos que previamente se otorguen por la empresa vendedora los documentos necesarios para la constancia registral de la terminación de la vivienda.

En el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en ejercicio de la opción de compra, comparece un apoderado de la entidad vendedora, el Nuevo Ladrillo S.L., entidad que figuraba declarada en ese momento en concurso de acreedores, estando sometidas a  intervención sus facultades de administración y disposición, con nombramiento de un administrador concursal, aportándose un poder con facultades suficientes para disponer de los bienes de la empresa por cualquier título, habiendo sido otorgado dicho poder por los administradores de la entidad con anterioridad a la declaración de concurso. El apoderado presenta una certificación del administrador concursal indicando los actos que por razón de su naturaleza y cuantía quedan autorizados con carácter general, siendo así que se hallaban autorizados los actos de venta de bienes de la empresa, realizados por precio al contado y hasta un límite cuantitativo coincidente con el precio previsto para el ejercicio de la opción.

Inmediatamente a continuación de la escritura de compraventa se formaliza con la entidad de crédito, un préstamo hipotecario, en el que figuran como codeudores solidarios, Juan Carlos y Sofía, y como hipotecante Juan Carlos. En las cláusulas del préstamo se indica que la vivienda hipotecada se destinará a vivienda familiar de los deudores.

Alfonso y Mercedes reciben de la misma empresa promotora,  El Nuevo Ladrillo S.L., ahora en liquidación societaria, dos viviendas, con su respectiva plaza de garaje y trastero anejo. Dichas viviendas se les entregan por la promotora como contraprestación de la cesión de un solar, que pertenecía a Alfonso y Mercedes con carácter ganancial, habiéndose pactado en la escritura de cesión, como contraprestación de dicha cesión, la entrega por la cesionaria del solar de un porcentaje de la futura obra a construir, a concretar en dos viviendas con sus anejos, a elegir por los cedentes del solar de entre las que existieran en el edificio. Como garantía de la obligación de la promotora se fijó una condición resolutoria explícita, con cláusula de posposición a la futura hipoteca a constituir por el adquirente del solar para financiar la construcción del edificio. En el otorgamiento de la escritura de entrega comparece en nombre de la promotora el mismo apoderado y con el mismo poder que antes se dijo, aportando un convenio concursal en el que no figuraba limitación dispositiva alguna que pudiera afectar a la entrega de las viviendas, convenio que no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad.

El solar que se entregó a cambio de las futuras viviendas figuraba en los testamentos de Alfonso y Mercedes, adjudicado particionalmente su hija, y hermana de Juan Carlos, Ana, constituyendo el solar el único bien integrante del lote adjudicado a la misma. En dichos testamentos, otorgados por Alfonso y Mercedes, el mismo día y con un contenido idéntico, se legaban los testadores recíprocamente los usufructos universales de sus herencias, se instituía herederos, por partes iguales, a sus tres hijos, Pedro, Juan Carlos y Ana, y a su nieto Felipe, hijo de Juan Carlos, con una sustitución ejemplar del primero a favor de los hermanos, procediéndose a realizar la partición por ambos testadores en sus respectivos testamentos y con contenido paralelo, de sus bienes gananciales y privativos, entre los cuatro herederos.

Alfonso y Mercedes donan a su hija Ana, con reserva del usufructo conjunto que no se extinguiría hasta el fallecimiento del último de los cónyuges, un terreno edificable, que pertenecía a los donantes con carácter ganancial, en el que Ana y su esposo Joaquín, proceden a construir, con cargo a su sociedad de gananciales, una edificación de tres plantas, destinada a vivienda unifamiliar, para uso propio. Ya fallecido Alfonso, Ana procede a otorgar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva terminada, aportando licencia de obras, certificado de técnico competente acreditativa de la finalización de la construcción con arreglo al proyecto y licencia de primera ocupación, acogiéndose a la excepción para la constitución del seguro decenal prevista para la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Con posterioridad al otorgamiento de la escritura de declaración de obra, Ana aporta la edificación construida a su sociedad de gananciales. En dicha escritura de aportación compareció Mercedes a fin de renunciar al usufructo que ostentaba sobre la edificación.

La entidad “El  Nuevo Ladrillo S.L.”, finalmente procede a extinguirse. En la escritura de extinción comparece un apoderado, habiéndole sido conferido el poder electrónicamente por el liquidador único de la sociedad “El Nuevo Ladrillo S.L.”, poder que consta inscrito en el Registro Mercantil, y el que se atribuyen al apoderado facultades para elevar a público los acuerdos sociales. En la escritura de extinción se incorpora un balance, del que resulta que existen créditos sujetos a convenio concursal, y se procede a adjudicar todos los bienes de la sociedad extinguida, al socio único, “El Ladrillo Feliz S.A.”.

Ana fallece sin descendencia, bajo testamento en el que instituye heredero, con facultad de disponer de sus bienes por acto inter vivos, a su esposo Joaquín, designando heredero fideicomisario del mismo, respecto de los bienes que no hubiera dispuesto, a su hermano Juan Carlos y con posterioridad a éste designa sustitutos fideicomisarios a quienes Juan Carlos designe de entre sus tres hijos, Felipe, Cristina y Elena, y si alguno de los designados falleciere a su vez sin hijos, sería sustituto fideicomisario del mismo, sus hermanos que le sobrevivieren.

En el momento del fallecimiento de Ana, ya fallecido su padre Alfonso,  le sobrevive su madre Mercedes.
Joaquín y Mercedes otorgan una escritura particional de la herencia de Ana, en la que expresamente reconoce el primero, los derechos legitimarios de la segunda en la herencia de Ana, y Mercedes renuncia, a cambio de precio, tanto a sus derechos legitimarios, como a cualquier otro derecho hereditario que pudiera ostentar sobre los bienes de la herencia de Ana.

Joaquín constituye una sociedad de responsabilidad limitada unipersonal, denominada "Administradora de los bienes de Joaquín S.L.",  como socio único, designándose a su vez como administrador único de la misma, a la que aporta todos los bienes procedentes de la herencia de Ana, fijando como objeto social la administración de los bienes aportados. Tiempo después Joaquín otorga una escritura de ampliación de capital, con cargo a las reservas voluntarias que figuran en ese momento en el balance de la sociedad, resultantes de beneficios no distribuidos. En los estatutos sociales consta un derecho de adquisición preferente a favor de los socios, para el caso de transmisión de las participaciones sociales por acto mortis causa a quien no fuera socio. Después de realizar estos actos fallece Joaquín, intestado, sin ascendientes ni descendientes, siendo su sobrino Juan su único pariente colateral dentro del cuarto grado.

Juan Carlos y Sofía, tienen tres hijos, Felipe, Cristina y Elena. Juan Carlos fallece, con posterioridad a Joaquín, bajo testamento en el que lega a su esposa, Sofía, el usufructo universal, bajo la fórmula de una cautela sociniana, y le atribuye la facultad de partir sus bienes, así como la de mejorar a alguno o algunos de los hijos del matrimonio.

Sofía, actuando en representación de sus hijos, menores de edad,  en uso de las facultades atribuidas por su esposo, pretende otorgar una escritura en la que se adjudique el usufructo universal a la propia Sofía, realizando la partición entre los mismos de los bienes de la herencia, todos ellos privativos de Juan Carlos, mediante adjudicaciones pro indiviso a los tres hijos, y atribuyendo al hijo menor, Felipe, como mejora, las participaciones sociales de la entidad "Administradora de los Bienes de Joaquín S.L.", así como la vivienda adquirida por Juan Carlos, en ejercicio del derecho de opción antes expresado, a "El Nuevo Ladrillo S.L.".
En el momento del otorgamiento de esta esta escritura había fallecido ya la abuela de los menores, Mercedes.

Valora jurídicamente los hechos expuestos.

El dictamen se resolverá conforme al derecho vigente y considerando que todos los intervinientes son de vecindad civil común".

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